Динамика прироста социальных объектов на присоединенных к столице в 2012 году территориях впечатляет — за это время здесь их введено 69, причем более 50 приходится на инвесторов. В их числе 31 детский сад, 11 школ, 10 поликлиник. Все эти объекты девелоперы безвозмездно передали на баланс города вместе с дорогим оборудованием и мебелью. Чтобы понять природу такого феномена активности и щедрости инвесторов, редакция «Вечерней Москвы» в канун Дня знаний обратилась к руководителю Департамента развития новых территорий Владимиру Жидкину.
— Понятно, что строить и продавать жилье куда выгоднее, чем возводить передаваемые городу социальные объекты. В таком случае какими соображениями продиктована активность инвесторов в строительстве детских садов, школ, объектов здравоохранения в Новой Москве?
— Активность инвесторов в создании социальной инфраструктуры ТиНАО объясняется вполне прагматичными расчетами. Спрос на построенное ими жилье возможен лишь при наличии детских садов и школ, поликлиник, рабочих мест, дорог — всего спектра инфраструктурных объектов, обеспечивающих жизнь. Это город строит метро и дороги, «инженерку», преобразуя осваиваемые территории в перспективные для застройки и инвестиций. Девелоперы понимают это и смело инвестируют средства как в жилье, так и в нежилые объекты. Интересы города, жителей Новой Москвы и застройщиков совпадают.
Для примера чуть подробнее остановлюсь на деятельности ГК «А101». В собственности инвестора находится порядка 2,5 тысячи га на территории Троицкого и Новомосковского округов с перспективой застройки порядка 15 млн кв. метров жилья и населением более 500 тыс. человек. Это уже масштабы крупного современного города. Без развитой социальной инфраструктуры он не может существовать. Инвестор это понимает и учитывает в своей деятельности. Так, девелопер уже направил порядка 3,5 млрд руб. в развитие социальной инфраструктуры.
Суммарная площадь построенных объектов составляет более 56 тыс. кв. метров. В ближайшие три года компания «А101» инвестирует более 4 млрд руб. в строительство школ и детских садов в Новой Москве. Эти планы подтвердил генеральный директор ГК «А101» Игнатий Данилиди. В ближайшие три года в поселке Коммунарка и деревне Николо-Хованское появится образовательный кластер, предусматривающий строительство школ и детсадов по уникальным индивидуальным проектам. Всего до 2022 года инвестор построит 19 учреждений образования на 8350 мест.
— А что это значит — по индивидуальным проектам?
— В каждом случае это уникальный объект, созданный на основе концепции образовательной среды. Например, ГК «А101» рассматривает школьное здание как набор многофункциональных, разнообразных по дизайну и соразмерных ребенку пространств. Школы создаются специалистами ГК совместно с финской компанией Martela, одним из признанных в Европе экспертов создания эффективных рабочих и образовательных пространств, а также педагогами и психологами из Центра психологического сопровождения образования «ТОЧКА ПСИ» и Центра разработки образовательных систем «Умная школа». Кроме того, привлекаются ведущие архитектурные бюро.
Современное оснащение и доступность лабораторий, мастерских и кружков позволяет ребенку постоянно изучать и пробовать что-то новое и помогает обнаруживать в себе скрытые таланты, дает самые широкие возможности для кросс-предметного обучения, опытно-практической работы в разных областях наук, а также получения бытовых творческих навыков. Замечу, что многие новаторские идеи и решения требуют специальных техусловий и дополнительных согласований.
Разумеется, все передовые решения ГК «А101» и других застройщиков реализованы в строгом соответствии с действующими нормативами. Департамент образования города руководствуется действующими нормативами и СанПиН. В них содержатся требования к партам, стульям, шкафам — всем видам мебели. Новые школы в ТиНАО комплектуются оборудованием, которое намного превышает даже эти повышенные требования. Конечно, весь перечень в обязательном порядке согласовывается инвестором с Департаментом образования города.
— Как происходит процесс передачи объекта городу? Возникают ли при этом какие-то противоречия, сложности?
— На текущий момент механизм передачи социальных объектов на баланс города несколько затруднен. Раньше это можно было сделать в рамках инвестконтрактов, которые были упразднены. Когда девелопер возводит школу, детский сад или иной объект, он платит НДС при расчетах с поставщиками и подрядчиками. Например, при проектировании и строительстве школ и детских садов ГК «А101» рассчитывает их стоимость исходя из численности учеников — от 1 млн руб. на ребенка.
Соответственно, современная качественная школа с хорошим оснащением, рассчитанная на 1300 мест, обходится минимум в 1,3 млрд рублей, размер НДС на строительство такой школы составляет минимум 260 млн рублей. В рамках инвестконтрактов девелопер был вправе отнести затраты на себестоимость и возместить сумму уплаченного налога.
Однако на сегодняшний день единственным легитимным способом передать социальный объект на баланс города остается дарение, то есть налогоплательщик лишается права на возмещение НДС.
Надо сказать, что разработка действенного механизма компенсации затрат девелопера на возведение объектов социальной инфраструктуры особенно важна для масштабных проектов greenfield, которые превалируют в ТиНАО. Решением проблемы, на мой взгляд, может стать реализация предложения президента России освободить застройщиков от налога на прибыль и НДС при сдаче социальных объектов. Мне это представляется крайне необходимой действенной мерой поддержки системных девелоперов, реализующих масштабные проекты с современной и развитой социальной инфраструктурой.
— Возможно ли снизить затраты инвестора при строительстве дошкольных образовательных учреждений и школ, тем самым увеличить объемы ввода социальных объектов за счет внебюджетных средств?
— Кроме уже упомянутого НДС, есть еще один существенный нюанс. Речь идет о технологическом присоединении к инженерным коммуникациям. Сейчас девелоперы подключают к сетям возводимые школы и детские сады за свой счет.
Сумма затрат на эти процессы составляет примерно 20 процентов от всего бюджета на создание объекта, включая проектирование, строительство и оснащение. А если речь идет о строительстве greenfield на некотором удалении от магистральных сетей, то и все 30 процентов. При этом за техприсоединение девелоперы платят ресурсоснабжающим организациям, то есть, по сути, — госмонополиям.
Представляется целесообразным передать вопрос подключения объектов социально-бытовой инфраструктуры к сетям в сферу ответственности города.
— Предусмотрено ли постгарантийное обслуживание объектов силами инвестора?
— Все школы и детские сады инвестор передает на баланс города, так что дальнейшим обслуживанием занимаются профильные органы власти. Есть только стандартная пятилетняя гарантия на само здание. В этом нет проблемы — при согласовании «начинки» школы или детского сада Департамент образования оценивает, в том числе, затраты на содержание и пополнение материалом всех лабораторий, классов робототехники и т.п.
И принимает во внимание размер бюджета школы, который рассчитывается из количества учеников, и возможные внебюджетные доходы — они считаются по среднему баллу ЕГЭ и месту школы в рейтинге. А это во многом зависит и от педагогов, и от оснащения.
— Какие образовательные объекты, построенные инвестором в ТиНАО, вы считаете лучшими проектами?
— Да они все прекрасны. В 2017 году открылась, построенная ГК «А101» в Коммунарке и вошедшая в состав образовательного комплекса, школа № 2070 на 1775 учеников. На момент открытия — это крупнейший учебный центр Москвы, включая новые территории, отвечающий современным требованиям в области образования, спортивного и творческого развития детей. Объем инвестиций в строительство составил более 1,8 млрд руб.
Из дошкольных образовательных учреждений — детский сад «Сказка» на 220 мест, детские сады «101 далматинец», «Тигренок», «Солнечная страна». Эти и многие другие детсады и школы, построенные в ТиНАО за семь лет, — больше чем социальные объекты, образовательные учреждения. Это любимые детьми и взрослыми уютные дома, где царит доброта, дух знаний, внимания.
СПРАВКА
До 2035 года объем инвестиций в Новую Москву составит около 7 триллионов рублей. Более 80 процентов из этой суммы планируется привлечь со стороны девелоперов и других инвесторов, которые вложат средства не только в объекты недвижимости, но и в инфраструктурные объекты. Бюджетных средств планируется потратить менее 20 процентов от общего объема планируемых инвестиций.
Около 15 тыс. участников столичной программы реновации жилья получат ордера на новые квартиры в течение следующего года, заявил журналистам во вторник заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
«С момента старта программы уже около 17 тысяч москвичей получили ордера или переселились», – сказал Марат Хуснуллин.
Глава Стройкомплекса отметил, что объемы строительства жилья по программе реновации будут расти.
«В дальнейшем мы ежегодно будем выдавать от 18 до 20-25 тыс. ордеров на переселение. На полную мощность программа реновации выйдет примерно к 2023 году», – пояснил Хуснуллин.
Заммэра добавил, что в Новой Москве программа завершится в ближайшие три-четыре года. Сегодня в перечень стартовых площадок реновации включено восемь дополнительных площадью 473,8 тыс. кв. метров в семи районах Москвы.
Строительство жилья на этих и дополнительных площадках позволит переселить жителей 76 домов, проживающих в 6 770 квартирах.
«Работа по поиску площадок продолжается. Мы планируем подобрать дополнительные стартовые площадки под строительство нового жилья в тех районах, где переселение необходимо, но пока не определены адреса. Кроме того, начинаем проектировать дома уже на тех площадках, которые сегодня расположены под сносимыми домами», – добавил Хуснуллин.
Напомним, мэр Москвы Сергей Собянин 1 августа 2017 года утвердил программу реновации жилищного фонда. Она предусматривает расселение более 350 тыс. квартир. В программу включено 5173 дома.
17 декабря 2019 года в список стартовых площадок реновации включена еще 81, а десять исключили из-за различных градостроительных ограничений. Теперь в адресный перечень входит 431 стартовая площадка с объемом строительства более 6,7 млн кв. м жилья.
