Сервисы и технологии: что в парковках, кроме машино-мест
Редкий современный паркинг обходится без дополнительных сервисов — пунктов подкачки колес или зарядных станций для электрокаров и т. д. Размещение зон хранения шин и шиномантажа, автомоек и сервисов по ремонту и обслуживанию машин используются давно, и их число растет в новых проектах.
Нередко девелоперы внедряют установку зависимых парковочных систем, которые позволяют использовать одно машино-место для парковки сразу двух авто. Такие решения есть в столичных проектах компаний AFI Development и «Инград». Неотъемлемым атрибутом паркингов в высокобюджетных проектах сегодня являются сквозные лифты, которые позволяют жителям спускаться к своим машино-местам напрямую с любого этажа, говорит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков.
Современные экотренды также оказывают влияние на рынок жилых новостроек. Сегодня активно набирают популярность электромобили и велоспорт. В новом проекте компании AFI Development, например, запланированы места для велосипедов и электромобилей — с возможностью зарядки.
Зарядка для электромобилей в паркинге, кстати, веяние последних лет. В 2022-м подобных домов в России практически не было. В 2020-м на всю страну уже строилось около 70 домов с таким функционалом, подсчитали в ЕРЗ. В 2021-м строится 134. Застройщики и потребители начинают понимать, что домом будут пользоваться 100 лет, а будущее — за электромобилями, считает Кирилл Холопик.
Jll: ставки на машино-места vs ставки на аренду офиса – cre
Аналитики компании изучили ставки аренды парковочных мест в бизнес-центрах двух столиц и обнаружили, что в среднем комфорт автомобиля оценивается чуть ниже комфорта его хозяина, а в некоторых проектах ставки на машино-места и вовсе выше офисных.
По данным JLL, максимальные арендные ставки на парковочные места в бизнес-центрах в центре Москвы достигают 42 тыс. рублей в месяц, а в Санкт-Петербурге в два раза ниже – 24 тыс. рублей. В топ-10 бизнес-центров с самыми высокими ставками на парковку обеих столиц попадает поровну зданий класса А и класса В . В Москве самый дорогой паркинг в БЦ «Берлинский Дом», «Женевский Дом» и «Никольская Плаза», а в Петербурге в офисных зданиях на Невском проспекте и прилегающих улицах.
Как в Москве, так и в Петербурге отмечается зависимость стоимости аренды парковочного места от арендной ставки на офисы. Для открытой наземной охраняемой парковки это прослеживается более наглядно, чем для подземного паркинга.
Несмотря на большой разброс, средняя ставка аренды одного машино-места в месяц на наземной парковке в бизнес-центрах Москвы для класса А составляет 13,2 тыс. руб., для класса В – 10,2 тыс. руб. В Санкт-Петербурге – 8,2 тыс. руб. для класса А и 5,6 тыс. руб. для класса В.
Средняя ставка аренды одного машино-места в месяц на подземной парковке в бизнес-центрах Москвы для класса А составляет 21,2 тыс. руб., для класса В – 15,4 тыс. руб. В Санкт-Петербурге – 11,1 тыс. руб. для класса А и 8,8 тыс. руб. для класса В.
«В среднем месячная аренда машино-места на подземном паркинге составляет 0,81 годовой арендной ставки на офисы в Москве и 0,75 в Санкт-Петербурге. По наземной парковке – 0,64 и 0,52 соответственно. Однако в обеих столицах встречаются бизнес-центры, в которых этот коэффициент превышает 1. Это говорит об очень высокой востребованности паркинга в определенных локациях, что позволяет собственниками конкретных зданий устанавливать такие высокие цены», – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL.
Согласно классификациям рынка офисной недвижимости Москвы и Петербурга, разработанными Research Forum, наличие организованной охраняемой парковки является необходимым условием для современных качественных офисных зданий класса В . Для класса А обязательное требование – подземная или крытая многоуровневая наземная парковка, а также наличие гостевого паркинга. Всего 39% бизнес-центров в Москве и 50% Петербурге соответствуют требованиям по количеству машино-мест.
Наличие парковки в офисных центрах существенно увеличивает его привлекательность в глазах потенциального арендатора. Для новых объектов оптимальный парковочный индекс является конкурентным преимуществом и уменьшает сроки заполнения здания арендаторами. При выборе между схожими по другим характеристикам объектам, возможность предоставления большого количества парковочных мест, а также включение в аренную ставку нескольких бесплатных, может склонить чашу весов потенциального арендатора в пользу данного объекта.
В каких новостройках есть подземный паркинг?
Наличие подземного паркинга — это признак класса жилья. Как правило, его предусматривают в новостройках начиная от комфорт-класса и выше. Есть и примеры подземного паркинга в жилых-комплексах эконом-класса, но их мало. В идеале количество машиномест стремится к количеству квартир.
В россии спрос на машино-места за год вырос в 1,5 раза
Интерес покупателей объясняется не только ростом числа автомобилистов, но и использованием этих помещений для других целей
По итогам второго квартала 2021 года спрос на машино-места в России вырос в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Об этом в исследовании сообщили аналитики портала «Авито-Недвижимость». Под спросом в компании понимают число обращений за контактами собственника в базе «Авито».
Самую высокую динамику спроса на машино-места за год демонстрировали Севастополь (рост в 3,9 раза), и Омск (рост в 2,6 раза). На третьем месте — Симферополь, где спрос на парковочные места увеличился вдвое.
Интерес покупателей может объясняться не только ростом числа автомобилистов, которые сталкиваются с трудностями стихийной парковки, но и использованием этих помещений для других целей. Нередко россияне приспосабливают гаражи под мастерские, подсобные помещения, а собственники малого бизнеса часто покупают их в качестве складов для товара, пояснили аналитики.
Вынужденный бизнес и умеренный спрос
Для девелопера торговля машино-местами – «побочный» вид заработка, нагрузка (даже обуза), с которой приходится сосуществовать. «Строительство парковок по-прежнему редко приносит девелоперу прямую прибыль, поскольку себестоимость одного машино-места в Москве может доходить до 800 000 руб., особенно если речь идет о благоустроенном подземном паркинге.
Исходя из этого, рыночная стоимость машино-места в ЖК бизнес-класса составляет от 1,5 млн руб. и выше, но продать его за такую сумму удается не всегда», – поясняет Елена Пальчунова, коммерческий директор проекта «Дом Наркомфина». Вот и приходится идти на ухищрения («прикреплять» машино-место к квартире, придумывать скидки, предлагать машино-места в подарок).
А потребительское поведение клиентов практически напрямую зависит от их кошельков – чем они толще, тем легче идет продажа парковок.
В компании «Метриум» приводят статистику, фиксирующую положительную динамику продаж: число реализованных машино-мест за три квартала 2022 года увеличилось на 48% относительно 2022 года по всем сегментам. В бизнес-классе продажи паркингов выросли в два раза, в элитном классе – на 30%. В эконом- и комфорт-классе динамика скромнее – плюс 23%.
Статистика агентства недвижимости «Бон Тон», которую предоставила его генеральный директор Наталия Кузнецова, напротив, свидетельствует о некотором снижении доли сделок в дорогом секторе: на 10% в премиум-классе по сравнению с уровнем 2022-2022 гг., в элитном – на 6% меньше, чем в 2022 г., и на 10% меньше, чем в 2022 г. Показатели комфорт- и бизнес-классов по версии «Бон Тон» не изменились.
Но в целом, в недешевых ЖК паркинги разбираются хорошо. Причем на одну квартиру в элитной новостройке в среднем приходится два-три машино-места, замечает Елена Орешкина (ГК «Колди»). Особенно бодро процесс идет в центре Москвы, где ощущается острый дефицит парковочных мест.
«Например, в Тверском районе есть ЖК «Реномэ», с одной стороны которого Новослободская улица, а с другой – Сущевская, – рассказывает Павел Бабанин, генеральный директор АН «Master Realty» г. Москва (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»).
– Ни там, ни там стояночных мест практически нет, поэтому припарковаться не то что рядом с комплексом, а даже в радиусе километра свободно невозможно. Соответственно, при высокой стоимости машино-места спрос на них тоже будет большим, и понятно, что все они будут раскуплены в достаточно короткие сроки».
Но в принципе для покупателей дорогого жилья недостаток парковок – не главный, а лишь сопутствующий стимулирующий фактор. Для них более важен комфорт, статус, в конце концов, им просто неприлично не иметь «гаража» для семейного автопарка.
Самые проблемные клиенты – в массовом сегменте. Большинство их них задумываются о покупке паркинга только после того, как решат дела с квартирой – отремонтируют, обставят, войдут в ипотечный ритм.
Виктор Прокопенко, директор департамента недвижимости Sezar Group, выделяет в комфортклассе три категории покупателей: «прагматики» – которые понимают, что машино-место нужно и предпочитают приобрести его на старте продаж по максимально выгодной цене с хорошим выбором; «вынужденные» — кому надоело кружить в поисках свободного места на гостевом паркинге, и «принципиальные» — те, кто готов мириться с неудобствами, но экономить.
Эксперты признают: ситуация, когда дом практически полностью заселен, а значительная часть машино-мест остается вакантной – типичная для большинства застройщиков массового жилья. «В тех проектах, где минимальная цена предложения на квартиры менее 2 млн рублей, востребованным будет разве что бесплатный паркинг под открытым небом», – иронизирует Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости».
Группа «самолет» построит многоуровневый паркинг в жк «большое путилково»
На первом этаже паркинга, помимо парковочных мест, расположатся помещения для хранения инвентаря и средств пожаротушения, подсобные помещения и электрощитовая. Подъем на верхние этажи будет осуществляться по двум лестницам. Проектом предусмотрено благоустройство прилегающей территории – организация пешеходных дорожек, устройство газонов, посадка крупномерных деревьев лиственных пород и кустарников. Также рядом с паркингом рассматривается возможность размещения автомойки на три поста в отдельностоящем здании.
«Для нас качественные и удобные места для размещения автомобилей наших клиентов – не менее важный элемент нашего продукта, чем квартиры, благоустройство или транспортная доступность жилого комплекса. Идя по пути развития приоритета пешеходной среды, мы, тем не менее, понимаем, что предоставление качественных мест хранения и обслуживания авто – неотъемлемый элемент этой концепции. Защитить автомобили от снега и дождя, предоставить дополнительные виды сервиса (автомойка, сезонное хранение резины, диагностика и т.д.) и, при этом, убрать автомобили с территории микрорайона, максимально освободить места для прогулок, спортивных площадок, увеличить количество зелени, элементов благоустройства – над этими задачами мы работаем в каждом нашем проекте. При этом мы создаем удобные условия для временной остановки, высадки пассажиров и разгрузки непосредственно у входа в дом, удобную шаговую доступность до паркинга. Все это создает неповторимую атмосферу в наших новых проектах, к которым, без сомнения, относится «Большое Путилково». Уверен, что жители комплекса оценят подобный подход и усилия команды девелопера».
Алексей Козлов
Управляющий директор группы «Самолет»
ЖК «Большое Путилково» расположен в Красногорском городском округе Московской области, в 500 м от МКАД и рядом с удобным выездом на Пятницкое и Ленинградское шоссе. Станции метро «Планерная», «Сходненская» и «Митино» находятся в 10 минут езды от комплекса. На данный момент в эксплуатацию введены шесть домов первой очереди, шесть корпусов второй очереди и первый детский сад на 250 мест. Активно ведутся работы по возведению домов следующих этапов, второго детского сада и школы. Группа «Самолет» получила разрешение на строительство многоуровневого паркинга в мае текущего года. Документ позволяет приступить к возведению объекта до 17 июля 2023 года, работы займут не более 12 месяцев.
Какие «фишки» в подземном паркинге?
Машиноместа в подземном паркинге связывают с реальным комфортом. В современных парковках оборудованы пожарная и охранная сигнальная системы, контроль доступа и видеонаблюдения, проведено освещение, противопожарная вентиляция и ряд других технических требований.
Подземный паркинг может состоять из нескольких уровней. В высотных проектах их обычно два или три. На этих уровнях предусматривают все то, чем подземный паркинг так манит: автомойку, шиномонтаж, систему подкачки шин. В некоторых проектах выделяют места для электромобилей и мотоциклов, предусматривают семейные машиноместа и машиноместа с автоподъемником, который позволяет разместить два автомобиля друг над другом.
В подземный паркинг не пустят непрошенных гостей: контроль доступа происходит при помощи системы считывания автомобильного номера, по персональным картам доступа или брелкам-меткам. В подземном паркинге могут быть предусмотрены гостевые машиноместа. Туда пустят только тех гостей, на которых жильцы выписали пропуск.
В большинстве новостроек в подземный паркинг можно спуститься на лифте. Он охраняется, ведется видеонаблюдение. Представьте, на улице зима, а вы — спускаетесь на теплый -1 этаж, не чистите и не отапливаете свою машину. Просто садитесь и едете. Бонусом: вечером вам не надо будет искать парковочное место на переполненной стоянке у дома или вообще кидать автомобиль где-то вдалеке.
В холодное время в помещениях подземной автостоянки предусмотрена температура воздуха не менее 5° С.
Сколько времени можно потратить зимой на чистку и обогрев автомобиля? Допустим, 15-20 минут утром. На то, чтобы припарковать машину, может понадобиться и 15, и 30 минут, и даже больше. Считаем: зимой, имея машиноместо в подземном паркинге, можно сэкономить как минимум 30 минут свободного времени в день. Думаю, что не стоит говорить, что вы точно сможете придумать, на что их лучше потратить.
Какие коммунальные платежи?
За содержание машиноместа в подземном паркинге надо платить ежемесячные коммунальные платежи. Стоимость услуг зависит от площади машиноместа и класса новостройки. К примеру, в свежей новостройке комфорт-класса в Москве (2022 г.) в счет включают отопление, электроснабжение и содержание паркинга, которое рассчитывается исходя из площади. Итоговая сумма в месяц за машиноместо 16,2 м² составляет почти 2 000 рублей.
Может быть, лучше арендовать?
Многие жители новостроек рассматривают аренду машиномест. Их могут сдавать собственники и управляющая компания, в случае если остались нераспроданные лоты. По оценке агентства недвижимости «Метриум», стоимость машиноместа, в зависимости от локации и класса новостройки, может варьироваться от 3 000 до 20 000 рублей в месяц.
Приведем примеры актуальных цен на машиноместа в подземном паркинге от собственников и агентов:
новостройка | локация | класс | площадь | стоимость в месяц |
Меркурий Сити | Москва, Пресненский | элит | 16 м² | 35 000 ₽ |
Wine House | Москва, Замоскворечье | элит | 14 м² | 20 000 ₽ |
Wellton park | Москва, Хорошево-Мневники | комфорт/бизнес | 20 м² | 15 000 ₽ |
Фили Град | Москва, Филевский парк | бизнес | 15 м² | 12 000 ₽ |
Селигер Сити | Москва, Западное Дегунино | комфорт | 17 м² | 7 500 ₽ |
Наследие | Москва, Преображенское | бизнес | 15 м² | 5 000 ₽ |
Прима Парк | НАО, Щербинка | эконом/комфорт | 17 м² | 6 000 ₽ |
Маяк | МО, Химки | комфорт | 15 м² | 6 500 ₽ |
ART | МО, Красногорск | комфорт/бизнес | 15 м² | 6 000 ₽ |
Новокосино-2 | МО, Реутов | эконом/комфорт | 16 м² | 5 000 ₽ |
Таким образом, в год на аренду паркинга в проекте комфорт-класса при ставке 8 000 рублей уйдет 96 000 рублей. Сами машиноместа за счет сдачу в аренду окупятся за 10 лет или дольше, в зависимости от их стоимости. В расчетах не учитываем расходы на коммунальные платежи.
От чего зависят цены
По оценке Евгения Межевикина, руководителя отдела аналитики ГК «Пионер», в среднем стоимость машино-места составляет 9-11% от цены квартиры.
Паркинги в москве и регионах
Из 597 проектов новостроек столичного региона, по данным IT-платформы bnMap.pro, 436 оснащены какими-либо паркингами, в которых машино-места продаются в собственность, — подземными (378 шт.), наземными (76 шт.), комбинированными (подземно-наземными) (9 шт.).
Таким образом, во всей агломерации в 73% новостроек можно приобрести в собственность парковочное место, однако в столице этот показатель намного выше. В Москве машино-места не продаются лишь в каждом десятом проекте, в Новой Москве — в каждом третьем.
Подгоняющие факторы
Влияет ли на продажи паркингов фактор «платных парковок» в демократичных форматах? На уровне ощущений – какое-то движение есть. По мнению Игоря Сибренкова (ГК «Основа»), в отдельно стоящем доме, в окружении сложившейся застройки в зонах платной парковки реализация машино-мест будет проходить намного более динамично, чем в проектах комплексного освоения территорий.
Впрочем, у жильцов есть вполне законная лазейка: парковочное разрешение резидента за 3000 рублей в год дает возможность бесплатно парковаться рядом с домом с 20.00 до 08.00.
«Я сам живу и работаю в Тверском районе и приобрел такое разрешение. Теперь я могу в пределах данной локации при наличии любой стоянки свободно на ней парковаться, остается лишь найти свободное место, пусть даже и около соседнего жилого дома. Так что, как видим, на спрос и ликвидность машино-мест городские платные парковки не оказывают никакого влияния», – заключает Павел Бабанин (АН «Master Realty»).
С точки зрения Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, куда большим стимулом становится распространение концепции «двор без машин», когда жители физически не могут припарковаться у самого дома, не приобретая собственное машино-место.
Изменить отношение к платным машино-местам людей принуждает не столько расширение зоны платной парковки, сколько запрет на остановку и стоянку автотранспорта в радиусе пешей доступности от дома. Жильцам просто ничего не остаётся делать, кроме как «эвакуироваться» с улиц в паркинг под землю.
Резюме
И расхождения в статистике, и разнобой мнений свидетельствуют о том, что «рынок машино-мест» еще окончательно не сложился. Хотя тренд вырисовывается: в паркинги людей медленно, но неуклонно загоняют объективные обстоятельства, и прежде всего – регулирование жизни мегаполиса.
Платные парковки, дворы без машин и шлагбаумы тоже появились не просто так, а из-за того, что безмерно выросло число автомобилей. Выход из этого замкнутого круга только один – расставить всё по своим местам. Машину – определить в паркинг, двор – отдать жильцам, улицы – пешеходам.
Тенденции создания парковок в новостройках
В проектировании этого пространства появились две тенденции: 1) отказ от утилитарного подхода в пользу дизайнерского и 2) многофункциональность.
По своей значимости паркинг не уступает холлу первого этажа, и для многих жителей это основная welcome-зона, через которую они попадают в квартиру — поэтому интерьер здесь должен быть дружелюбным, приветливым и эстетичным, считают в компании «Брусника».
Для этого дизайнеры зонируют пространство с помощью декоративных перегородок и инсталляций, чтобы сделать его сомасштабным человеку, устанавливают лайтбоксы и фитостены с живыми растениями, экспериментируют с материалами отделки и освещением, отдавая предпочтение теплым оттенкам.
Сейчас наземные многоуровневые паркинги все чаще строятся по принципу смешанного использования: на их первых этажах девелоперы проектируют помещения под автомойки, продуктовые магазины и кафе, поясняют в компании «Брусника». Таким образом им удается интегрировать здание в пространство улицы, органично вписать его в контекст окружающей среды и сделать востребованным не только среди автомобилистов.
Выводы
Руководствуясь подобной аналитикой об окупаемости, ряд экспертов считают покупку машиноместа в подземном паркинге невыгодной инвестицией. Но на другой чаше весов, не аналитической — ежедневный комфорт, который предусматривает покупка машиноместа.
О покупке места в подземном паркинге стоит задуматься при покупке жилья на долгий срок. Приобретая машиноместо, вы не будете зависеть от открытых парковок на улице и арендодателей и сможете потратить «выкроенные» полчаса на что-то более приятное.
