Правительство Москвы активно занимается решением проблем так называемых промышленных территорий — по крайней мере заявления об этом то и дело можно услышать от чиновников разного ранга. Что на самом деле происходит, а главное – что появится в перспективе на бывших землях предприятий, сказать пока сложно. Мосгордума обещает определиться с планами в ближайшие пять лет.
Если еще какое-то время назад в массы продвигали мысль о том, что промзоны надо застраивать жильем и офисами, то в этом году власти заговорили об «индивидуальном подходе». Зампредседателя комиссии по экономической политике, науке и промышленности Мосгордумы Алексей Рябинин на одной из пресс-конференций рассказал, что территории будут модернизировать с целью создания новых рабочих мест. Для этого вот уже два года земли и предприятия активно мониторят, чтобы определить самые перспективные, и выделяют специальные средства из бюджета на их развитие.
Для каждой из таких зон будет составлен индивидуальный план реорганизации. Новые высокотехнологичные объекты науки, малого предпринимательства и промышленности, которые планируется открыть на Соколиной Горе, в промзоне «Руднево» и в других районах, станут местом работы выпускников столичных вузов. Сумма вложений в такие проекты к 2016 году должна составить около 3 млрд рублей.
Девелоперы не возражают
Офисы, торговые центры и производства обеспечивают жителей районов рабочими местами, поэтому столичные власти рассматривают варианты с комплексной, многофункциональной застройкой на месте старых заводов. Одна из самых перспективных – территория «Большого Сити», где можно купить квартиру в новом жилом комплексе «Фили Град». Этот район столицы, при грамотном планировании, балансе коммерческой и жилой недвижимости, перераспределении транспортных потоков уже к 2020 году может стать одним из самых привлекательных мест для жизни.
Строят жилье и в других местах, где раньше располагались промышленные производства. На месте бывшего завода «Каучук» возводят ЖК «Садовые кварталы»; на территории Люберецких полей аэрации – мкр. « Некрасовка Парк»; на месте Кусковского химзавода реализуют проект «Большое Кусково»; а там, где раньше находились Очаковский ЖБК Мосметрострой и база Автокомбината №1, строится ЖК «Мичурино». Всего в ближайшем будущем в Москве к реновации, в том числе и под жилье, намечено около десятка промзон на юге и востоке, площадью от 40 до 100 гектаров.
Наиболее крупные промзоны столицы, на которых можно было бы вести жилищное строительство
(По данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», август 2013)
Что построят вместо заводов?
В компании Est-a-Tet отмечают, что на территориях бывших промышленных зон нередко появляются апартаменты в стиле loft. Это и Loft Post (ул. Фридриха Энгельса, 46), и МФК «Даниловская мануфактура» (Новоданиловская наб., 9), и The Loft от RED Development на месте Кожевенного завода (Духовской пер., 17). На месте бывших промзон также расположено много крупных проектов элит- и премиум-класса (ММДЦ «Москва-Сити» – каменоломня, ЖК «Английский квартал» – автокомбинат №32, ЖК Knightsbridge Private park – хлебозавод №6).
«Подводные камни» реновации
Многие промышленные предприятия занимают участки с выгодным местоположением, хорошей доступностью и престижным окружением. Строительство жилых комплексов на таких площадках может быть востребованным у покупателей и принести девелоперу хороший доход. Но не все так просто. Эксперты отмечают, что далеко не все промышленные территории пригодны для возведения новостроек. К примеру, одна из крупнейших зон – ЗИЛ – из-за загрязненной почвы лишь отчасти годится для жилого строительства.
В целом, по некоторым данным, больше половины проектов на территориях бывших промзон реализуется сегодня с нарушениями нормативов по утилизации опасных отходов. Вывоз загрязненного грунта и его утилизация – процесс не дешевый, технологических же норм санации территорий не существует. Ориентируются на предельно допустимую концентрацию вредных веществ в почве. Есть и другие нюансы, осложняющие работу девелоперов на таких территориях.
Выводы экспертов: важен баланс
По словам директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Москва Маргариты Трофимовой, площадь промзон, которые могут быть использованы в ближайшие годы для жилищного строительства, в столице составляет около 150-200 га, без учета апартаментов. Пока девелоперы озвучили планы примерно на треть территории.
«Освоение промзон должно проходить сбалансировано, – настаивает руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков. – Нельзя все территории застраивать только жильем. Безусловно, при возведении новостроек встает острая потребность в рабочих местах, и чем короче будет расстояние от жилых домов до мест работы, тем лучше будет для жителей города, и тем меньше нагрузки будет на транспортную инфраструктуру столицы. При этом если на месте бывших промзон все же появятся новые экологически чистые предприятия, то они должны быть другой направленности, к примеру, вместо строительства химического завода лучше наладить безвредное производство. Для этого подходит часть промзон восточного и юго-восточного округов».
Безусловно, создание новых мест работы, развитие инфраструктуры на местах бывших промзон позволит разгрузить центр столицы и стабилизировать ситуацию с транспортом. Вопрос лишь в том, насколько сбалансированным получится соотношение коммерческой, новой промышленной и жилой недвижимости, и насколько продуманной будет политика развития транспортной отрасли столицы.
Дата публикации 09 октября 2013
В настоящее время 50% ЖК в массовом сегменте строятся на территориях бывших промзон. Появление на месте неиспользуемых участков производственного назначения новых современных жилых комплексов с обширной инфраструктурой кардинально меняет облик столицы. В каких округах в ближайшие годы будут реализованы самые крупные и доступные по цене проекты эконом- и комфорт-класса, проанализировали эксперты компании «Метриум Групп».
По состоянию на начало марта 2016 года, на первичном рынке массового жилья столицы представлено 40 комплексов. Половина из них расположена на участках бывших промзон. Один из 20 комплексов МФК «Водный» в промзоне «Братцево» уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Строительство еще трех комплексов – «Варшавское, 141» в промзоне «Красный строитель», МФК «Фили Град» в промзоне «Западный порт» и ЖК «Мичурино-Запад» в промзоне «Очаково» – будет закончено в этом году. Еще 9 ЖК будут введены в эксплуатацию в 2017 году, а 7 полностью построены в период до 2020 года.
Общая площадь жилой застройки комплексов массового сегмента на территориях бывших промзон, представленных в продаже на первичном рынке в настоящее время, составляет 4,86 млн кв. м. Самые большие объемы строительства сосредоточены в Юго-восточном, Западном, Южном и Северо-западном административных округах Москвы. На долю ЮВАО приходится 25%, на долю ЗАО – 19%, а на доли ЮАО и СЗАО по 15% объема жилой площади, возводимой в промзонах.
Южный административный округ
В ЮАО реализуется 4 проекта массового сегмента на территории бывших промзон. Самым крупным из них является ЖК «Ривер Парк», строящийся на месте Московского судоремонтного и судостроительного завода в промзоне «Нагатинский затон». Уникальная локация на берегу Москвы-реки и в шаговой доступности от парка «Коломенское» делает комплекс одним из лучших строящихся объектов комфорт-класса как с точки зрения экологии, так и транспортной доступности. На участке площадью 29 га будет построено жилье общей площадью 280 тыс. кв. м, а также создана обширная инфраструктура. В нее входит школа, детский сад, центр образования, поликлиника, паркинг, магазины, кафе и рестораны, отделения банков, салоны красоты, детские клубы, а также собственная набережная протяженностью 1,5 км с лодочной станцией, местами для отдыха и единственной в Москве детской парусной школой.
Юго-Восточный административный округ
Площадь жилой застройки самого крупного проекта реновации в сегменте массового жилья в ЮВАО – ЖК «Некрасовка» составит 395 тыс. кв. м. Социальная инфраструктура этого комплекса эконом-класса включает в себя 10 детских садов, семь школ, две поликлиники и физкультурно-оздоровительный комплекс. На первых этажах домов будут помещения под торговые и сервисные службы. Стоимость «квадрата» в «Некрасовке» в настоящее время одна из самых низких в Москве – 89,2 тыс. руб. Однако локация объекта не совсем удачна с точки зрения экологии. Комплекс расположен на месте бывших Люберецких полей аэрации. Кроме того, в радиусе 2 км от ЖК находятся Люберецкие очистные сооружения, и мусоросжигательный завод №4.
Западный административный округ
На западе столицы самым крупным проектом реновации промзон в сегменте массового жилья является ЖК «Лучи», площадь жилой застройки которого составляет 400 тыс. кв. м. Комплекс строится в районе Солнцево – на территории, которую ранее занимал НПО «Взлет». Социальная инфраструктура ЖК включает в себя две школы, четыре детских сада и физкультурно-оздоровительный центр. Несмотря на то, что зона будущего комплекса ограничена двумя скоростными шоссе Боровским и Киевским, а рядом расположены действующие промышленные предприятия, Солнцево считается одним из самых экологически чистых районов Москвы.
Северный административный округ
В САО столицы на месте бывших ПКТ реализуется два проекта массового жилья – ЖК «Город» и МФК «Водный». Ж К «Город» строится на Дмитровском шоссе на месте промзоны №9-I, территорию которой ранее занимали автомастерские и складские помещения. Площадь жилой застройки комплекса составляет 200 тыс. кв. м, а инфраструктура включает в себя три детских сада, игровые площадки, места для отдыха, а также офисные и торговые помещения. В районе расположения ЖК до сих пор действует большое количество предприятий, что неблагоприятно сказывается на экологии. Но это обстоятельство компенсируется наличием в непосредственной близости от новостройки Яблоневого сада, известного как «Дмитровский парк».
Северо-Западный административный округ
ЖК «Город на реке Тушино-2018», строящийся на месте Тушинского аэродрома, в настоящее время является самым крупным проектом реновации промзон Москвы в сегменте массового жилья. На участке площадью 160 га, находящемся в природной зоне на берегу Москвы-реки, в 10 км на северо-запад от центра столицы, будет создана автономная инфраструктура целого города. Площадь жилой застройки составит 700 тыс. кв. м. Инфраструктура включает в себя 6 детских садов, 3 школы, стадион, ледовый и водный дворцы, теннисный центр, футбольные поля, гостиницы, торгово-развлекательный и бизнес-центры, поликлиники и магазины.
Северо-Восточный административный округ
На северо-востоке столицы в настоящее время ведется строительство двух комплексов комфорт-класса, расположенных на месте бывших ПКТ «LIFE-Ботанический сад» и ЖК Green Park. Площадь жилой застройки ЖК Green Park, который займет территорию бывшей промзоны ВДНХ, составляет 500 тыс. кв. м. Инфраструктура комплекса будет включать в себя несколько школ и детских садов, поликлинику, храм, игровые и спортплощадки, места для отдыха, магазины и другие социальные объекты. Экологическая обстановка района благоприятна – в непосредственной близости от ЖК находится «Ботанический сад», река Яуза и парковая зона.
Восточный административный округ
Строительство самого крупного проекта реновации в сегменте массового жилья в ВАО ЖК «Золотая Звезда» ведется в бывшей промзоне «Соколиная гора». Общая площадь жилой застройки комплекса составляет 85 тыс. кв.м. В инфраструктуру комплекса войдет детский сад, школа, игровые и спортплощадки, а также зоны отдыха. Экологическая обстановка в районе расположения объекта неоднозначна. С одной стороны, в нем находятся несколько десятков промышленных производств, с другой – в пешей доступности от ЖК расположен Измайловский парк.
«Реновация промзон дает девелоперам уникальную возможность строить современное жилье, говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Большая площадь участков позволяет создать «город в городе» пространство со всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой и с выверенной до мелочей концепцией. Например, размер участка, на котором расположен ЖК «Ривер Парк», составляет 29 га. При этом жилая застройка занимает всего 30% этой площади. На остальной территории, помимо объектов социальной инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиники, магазинов будут располагаться скверы, прогулочные зоны и места для отдыха».
«Промзоны являются сегодня главным резервом для строительства в старых границах Москвы, заключает Мария Литинецкая, управляющий партнер копании «Метриум Групп». – В настоящее время они занимают около 17% территорий столицы внутри МКАД. Масштабность участков позволяет девелоперам делать то, что невозможно при точечной застройке: увеличивать расстояние между жилыми домами, а также отдавать большие пространства под парки, бульвары и многочисленные объекты инфраструктуры. При этом многие строящиеся комплексы находятся в престижных районах и имеют хорошую транспортную доступность, так как расположены вблизи действующих и строящихся станций метро и крупных автомобильных артерий столицы. Эти факторы высоко ценятся потенциальными покупателями, что повышает ликвидность проектов. Реновация ПКТ поддерживается городскими властями, так как это улучшает экологическую ситуацию в городе и позволяет преобразовывать целые районы, делая их современными и комфортными для жизни. Поэтому в ближайшие годы число объектов, расположенных на территориях бывших промзон, будет увеличиваться».
ЖК массового сегмента, расположенные на территории промзон
Дата публикации 21 марта 2016
Промзона «Нагатинский затон» в Москве является одной из немногих территорий для редевелопмента, на которой ранее не было вредного производства, поэтому здесь действительно безопасно жить и работать.
В 1930-х годах в районе Нагатинский затон был создан Московский судостроительный и судоремонтный завод (МСиСЗ), который успешно проработал несколько десятилетий и пережил даже непростые1990-е годы. Сегодня завод производит яхты и является ведущим партнером консорциума Timmerman Yachts. Однако в рамках реализации планов правительства Москвы по редевелопменту промышленных зон для МСиСЗ нашли более подходящую локацию, а на его месте построят жилые дома, офисные здания, школы, детсады и прочее.
Промзона «Нагатинский затон» занимает участок площадью 33,4 га. В условиях острой нехватки свободных территорий под застройку это лакомый кусочек для девелоперов. Тем более, что месторасположение промзоны позволяет строить здесь не только доступное, но и высокобюджетное жилье. Район Нагатинский затон находится в промежутке между ТТК и МКАД, в Южном административном округе. С одной стороны он граничит с музеем-заповедником «Коломенское», а с двух других как бы окаймлен Москва-рекой.
В 2013 г. правительство Москвы утвердило проект планировки промзоны «Нагатинский затон», где в течение трех-четырех лет должны построить жилые дома, объекты социальной инфраструктуры, офисно-деловые центры. В будущем местные жители смогут жить и работать здесь, не покидая пределы района.
При этом часть предприятий в промзоне все же сохранят, например, ЗАО «Пролетарский ремонтно-строительный трест» и производственный кооператив «Токс». Чиновники уверяют, что их деятельность не будет оказывать какого-либо воздействия на экологию и образ жизни местных жителей.
В свое время группа компаний RRG проводила анализ всех сегментов недвижимости и урбанистической ситуации на территории ЗИЛа и соседних кластеров, включая «Нагатинский затон». Жилья на данных территориях крайне мало, и создание новых проектов с выраженной жилой функцией имеет очень хорошие перспективы. К тому же, редевелопмент данной территории выведен на новый уровень и соседние районы, сделает их более привлекательными для покупателей квартир в новостройках.
По словам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарьи Третьяковой, в районе промзоны «Нагатинский затон» есть панельные постройки эконом-класса, а также несколько монолитно-кирпичных домов бизнес-класса, но их доля в общей структуре жилого фонда незначительна. « Целесообразно, на наш взгляд, здесь строить жилье эконом- и комфорт-класса, так как оно лучше впишется в архитектуру существующей застройки», – говорит Дарья.
В августе 2014 году на территории промзоны началась реализация ЖК «Ривер Парк». Проектом предусмотрено строительство порядка 230 тыс. кв. м жилья.
«В рамках проекта «Ривер Парк» будут построены как панельные корпуса комфорт-класса, так и монолитные дома бизнес-класса, которые будут расположены на набережной. Учитывая характеристики участка, это оптимальный вариант застройки, захватывающий довольно большую целевую аудиторию»
Владимир Богданюк, Est-a-Tet
Площадь ЖК «Ривер Парк» составляет 29 га, из которых лишь 30% занимают жилые дома переменной этажности – всего 18 корпусов. Остальная территория отведена под общественные зоны, благоустройству которых уделят особое внимание. Например, здесь разобьют парки и скверы, построят спортивные и образовательные объекты, паркинг, торгово-развлекательный и офисно-деловой центры.
«Ривер Парк» относится к сегменту комфорт-класса. Для данной локации это самое оптимальное решение»
Лариса Швецова, ООО «Ривер Парк»
В настоящее время застраивается первая фаза проекта – участка площадью 14 га, на котором возводятся три жилых корпуса высотой 19 этажей. Эта часть рассчитана на 134, 8 тыс. кв. м жилой площади или 2,3 тыс. квартир, в которых будут проживать порядка 3 тыс. человек. В настоящий момент два жилых дома первой очереди уже построены, идут работы по фасадной и внутренней отделке. Еще один дом – в начальной стадии строительства. Сдача первой очереди (три дома) запланирована на 2 квартал 2016 года, второй очереди (19 домов) – на 2017 год. Всего в проекте будет 8 кварталов и 22 жилых дома.
В рамках реализации проекта ЖК «Ривер Парк» будет построена школа на 550 мест, детский сад на 220 мест, образовательный центр на 570 мест, поликлиника на 750 посещений за смену, паркинг на 2500 автомобилей.
Появится и полноценная набережная, протяженность которой порядка 1,5 км. Проектом редевелопмента предусмотрено создание первой в Москве детской парусной школы со стоянкой на 50 судов. Кроме того, власти Москвы планируют построить здесь физкультурно-оздоровительный центр и бассейн, Центр социальной помощи семье и детям. За счет городского бюджета также построят пожарное депо и обустроят примыкающие проезды к существующим улицам.
Однако строительство жилья должно вестись одновременно и с развитием дорожной сети. И если на территории промзоны этот вопрос решается просто – новые дороги включены в проект, то за ее пределами дела обстоят иначе. По словам Дарьи Третьяковой, одна из самых загруженных дорог в районе «Нагатинского затона» – проспект Андропова. По Нагатинской улице можно добраться до Варшавского, а по проспекту Андропова – до Каширского шоссе. Также можно по проспекту Андропова доехать до Нагатинской набережной. Однако и утром, и вечером загруженность дорог здесь очень сильная.
На пересечении улиц Нагатинская и Новинки расположены трамвайные пути, при этом они находятся непосредственно на автомобильной дороге между двумя направлениями, что затрудняет движение автотранспорта в часы пик. На пересечении улиц Нагатинская и Высокая практически постоянно происходят автомобильные аварии, и связи с этим образуется пробка.
«Была выполнена работа для разгрузки проспекта Андропова: на пересечении с Пролетарским проспектом построен тоннель, который позволяет из центра выехать на Каширское шоссе в область. Благодаря этой развязке ситуация улучшилась, но не сильно. Таким образом, к сожалению, проблема загруженности данных дорог еще не решена»
Дарья Третьякова, «Азбука Жилья»
Проект развития дорожной инфраструктуры также предполагает реконструкцию Симоновской набережной (от ТТК до проспекта Андропова), в том числе моста через затон, и строительство районной дороги от набережной до проспекта Андропова.
Рядом с районом Нагатинский затон располагается станция метро «Коломенская», откуда до жилых кварталов можно доехать на трамвае, автобусе и маршрутном такси, время в пути составляет 3-5 минут. Прогулка пешком от метро займет около 15 минут.
В планах развития района – открытие в 2019 году станции метро «Нагатинский затон», которая будет расположена на третьем пересадочном контуре столичного метрополитена. Кстати, новая станция расположится в пешей доступности от ЖК «Ривер Парк».
«Радикальная реконструкция дорожной сети является обязательным условием нормального функционирования проекта. Без серьезных вложений в решение транспортной ситуации его реализация способна принести лишь ощутимый вред городу», – говорит Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG.
Одна из проблем промзон – низкий уровень экологии и отсутствие зеленых зон. Благодаря тому, что в Нагатинском затоне никогда не было вредных производств, состояние экологии здесь относительно благоприятное. Кроме того, на территории ЖК «Ривер Парк» появятся бульвары, скверы, парки, что только улучшит экологическую обстановку района. По соседству расположен музей-заповедник «Коломенское» с большими лесными массивами, Нагатинская набережная, которую оборудовали для отдыха и занятием спорта. Также недалеко от «Коломенского» обустроили новый парк «Садовники» в районе «Нагатино-Садовники».
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», сообщила, что на реорганизуемой промышленной территории Нагатинского затона будет построено 3 офисно-деловых центра общей площадью 67 тыс. кв. м, многофункциональный центр в 26 тыс. кв. м с магазинами, развлекательной инфраструктурой и гостиницей на 280 номеров. На первых этажах жилых домов будут расположены кафе и рестораны, магазины, отделения банков, салоны красоты, химчистки, фитнес-центры, детские клубы, медицинские центры и аптеки. В конечном итоге, будет создано, как минимум, 7 тыс. рабочих мест.
Промзоны Москвы: новостройки и инфраструктура нового ЗИЛа
Дата публикации 30 января 2015
