Законопроект о смене управляющей организации не чаще раза в год, принятый Госдумой РФ в трёх чтениях, стал темой обсуждений среди экспертов и в СМИ. Члены Экспертного совета Ассоциации «Р1» не остались в стороне. Узнайте, какие плюсы и минусы они видят в новых нормах и как изменения отразятся на работе УО.
Законодатели утвердили проект НПА о «неприкосновенности» договора с УО в первый год с даты его заключения
19 июля Госдума РФ приняла в трёх чтениях законопроект № 201813-8 о внесении изменений в ст. 162 ЖК РФ о порядке смены управляющей организации. После вступления нового закона в силу собственники не смогут сменить УО в одностороннем порядке ранее, чем через год после заключения с ней договора.
Исключение – если компания не выполняет его условия. В таком случае владельцы помещений вправе вынести на общее собрание вопрос об отказе от исполнения ДУ с компанией и о выборе новой или создании ТСЖ. Авторы нового НПА считают, что закон позволит УО сконцентрироваться на работах по содержанию и управлению МКД, а не на борьбе с конкурентами.
Эксперты Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец, Ирэн Парсамян и Борис Валит в декабре 2022 года обсуждали эту инициативу – на тот момент документ только рассматривался в первом чтении:
Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец тогда отметила, что документ пойдёт на пользу в ситуациях, когда новая УО вкладывает средства в ремонт дома, планируя экономику МКД на год-два вперёд, а собственники после такого ремонта меняют компанию на другую, с более низким размером платы. Рассматриваемый проект НПА даст управляющей организации гарантию, что при хорошей работе её завтра не выгонят.
Председатель Совета Ассоциации «Р1» Борис Валит на обсуждении отметил, что срок в год, который установлен в законопроекте № 201813-8, – очень короткий. По мнению эксперта, он должен быть хотя бы три года, поскольку это нормальный среднесрочный цикл экономического планирования.
Итоговая конференция – 2022: добро и зло в ЖКХ, лицензии и лайфхаки
Плюс: УО получат гарантии, что собственники сразу не разорвут договор, и смогут инвестировать в ремонт МКД
Пока законопроект № 201813-8 проходит утверждение в Совете Федерации РФ, процедуры подписания и опубликования в качестве Федерального закона, мы спросили у членов Экспертного совета Ассоциации «Р1» мнение о нём.
«С одной стороны, мне законопроект нравится. Появляются хоть какие-то гарантии для УО, что их просто так не вышвырнут с МКД. А это уже даёт надежду на инвестиции в дома», – повторила свою декабрьскую мысль Елена Шерешовец. Также она отметила и несколько «минусов» инициативы:
«С другой стороны, сейчас, если на дом пришла “левая” компания и незаконно забрала МКД, то один из способов борьбы – это сразу провести собрание и МКД вернуть. Но теперь это станет невозможно.
Ещё есть вопрос про невыполнение. Как это будет, пока не прописано. Скорее всего, чтобы подтвердить невыполнение договора управления, нужно будет составить акт по п. 16 Правил № 491».
Минус: при рейдерском захвате собственники не смогут провести ОСС и вернуться в свою УО
О проблеме рейдерства говорят и другие эксперты Ассоциации «Р1»:
- Сергей Сергеев, руководитель одного из направлений Юридической группы «Яковлев и партнёры», отметил, что непонятно, как поступать с фальсифицированными ОСС.
- Ольга Беленькая, генеральный директор СРО НП «ЖКХ-Групп», согласилась с общим мнением коллег, что законопроект не создаёт условий для стабильности на рынке управления домами.
«Зато даёт индульгенцию недобросовестным УО, которые получили шанс минимум на год закрепиться в доме, пока этот год собственники будут доказывать в суде недействительность собрания, и то не факт, что оспорят».
- «Больше вреда, а не защиты для добросовестных УК» – так охарактеризовала законопроект Глава Департамента развития ТСЖ(Н), ЖК и ЖСК Ассоциации «Р1» Светлана Межирицкая.
Как УО, ТСЖ и собственникам бороться с рейдерским захватом МКД
Минус: не прописаны чёткие критерии оценки работы УО как основания одностороннего отказа от договора
Член Экспертного совета Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов назвал законопроект вредным и сырым, потому что в нём не прописан механизм того, как оценивать работу УО.
«Если ГЖИ будет надо, то она посчитает, что УО не выполняет условия договора: например, на основании пары фотографий неубранных МОП и акта от группы жителей. А если будет не надо, то даже факт предписаний в течение года не поможет.
Ведь в законе не сказано, что основанием смены УО может быть, например, нарушение лицензионных требований, а они вполне себе конкретны. Речь только про неисполнение условий договора управления, а все эти условия оценивать можно по-разному».
Эксперт видит три прямых следствия вступления закона в силу:
- коррупция и непрозрачная процедура по ведению ГЖИ реестра лицензий;
- массовое рейдерство;
- бесправие жителей, которые лишены права определять судьбу общего имущества МКД.
О перерасчёте платы при некачественных услугах по содержанию МКД
Плюс: закон исключил из ЖК РФ возможность отказаться от договора управления без причин и оснований
Заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и городская среда» Дмитрий Гордеев подробно остановился на вопросе, который беспокоит его коллег, – как доказать «невыполнение управляющей организацией условий договора управления.
Эксперт отметил, что это любое нарушение по степени влияния на безопасность проживания в МКД, степени вреда состоянию общедомового оборудования и систематичности, повторяемости.
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к подписчикам
Что изменилось в способе выбора управляющей компании
управляющая компания
,
жилищная инспекция
Уже год в России действуют новые правила по выбору управляющей компании многоквартирным домом. Теперь назначение той или иной УК должно быть одобрено абсолютным большинством собственников. Авторы инициативы предполагали, что подобные меры исключат потенциальные конфликтные ситуации и значительно затруднят фальсификации и подкуп. А как все обстоит на самом деле?
Время прочтения: 4 минуты
Решение о заключении договора с управляющей компанией может быть принято только в случае, если за УК проголосовали собственники, владеющие более 50% квадратных метров всего дома (в эти 50% входят и квартиры, и нежилые помещения, в том числе машино-места и кладовки). Раньше было достаточно и четверти голосов.
Конечно, нередко управление домом могли «захватить» УК, которые жильцы не выбирали, но для добросовестных компаний практически все осталось по прежнему. Кроме, разве что, изменений в ст. 44 и 46 Жилищного кодекса России.
«Решение о принятии законопроекта перезревшее, так как в некоторых регионах России разыгралась война собраний и война управляющих компаний, которые ведут борьбу за привлекательные дома. Сегодня 25% собственников помещений выбирают одну организацию, потом находится еще 25%, которые выбирают другую. В результате необходимо проводить очередное собрание. Такие постоянные смены и конфликты влияют на стабильное управление домом и планирование со стороны хозяйствующих субъектов», — комментировала ранее заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Некоторые эксперты предполагают, что сменить управляющую компанию из-за нововведений теперь сложнее. Ведь если на собрании собственников будет присутствовать недостаточное количество человек, то и проголосовать не получится.
Заложники УК
Конфликты из-за управляющих компаний в многоквартирных домах происходят часто. Жильцы жалуются на некачественное обслуживание, грязь, неубранный мусор, высокие тарифы и плохой ремонт. Бывают случаи, когда УК ежемесячно собирают деньги с жильцов, но на дом средства не расходуются, а иногда и вовсе утекают в карманы руководства. Проще всего решить конфликт обращением в Жилинспекцию. Практика показывает, что после нескольких таких жалоб и выписанных штрафов «управляшки» начинают работать.
Иногда выходом может стать только смена компании, но одной жалобы на неубранный мусор будет мало — повод должен быть более масштабным и долгосрочным. Решение о прекращении работы с управляющей компании до истечения срока договора может быть принято на общем собрании собственников и в случае выбора УК на открытом конкурсе. При этом необходимо доказать факт невыполнения управляющей организацией условий действующего соглашения. Доказательством могут стать:
- многократные претензии жильцов (частные и коллективные);
- фотографии и видеозаписи, где видно плохое состояние дома (они должны быть созданы при участии жильцов и представителей УК);
- выписка звонков и интернет-обращений в аварийную службу;
- данные независимых экспертиз;
- результаты проверок дома Госжилинспекцией.
Ориентируйтесь на рейтинг
Выбирая какой-либо товар, граждане нередко обращают внимание на отзывы. В случае с выбором новой УК нужно действовать по тому же принципу. Для этого был создан рейтинг, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Найти его можно на официальном сайте государственного органа жилищного надзора своего региона.
Не лишним будет изучить различные сообщества в соцсетях, где жильцы сами смогут рассказать о плюсах и минусах своей УК. Учитывать стоит и срок действия лицензии компании, количество домов в ее управлении и отказов от услуг.
Для выбора УК необходимо вновь провести собрание собственников. Наилучшим решением будем выбор старшего по дому или инициативной группы из нескольких человек, которая подготовит список «управляшек» со всеми плюсами и минусами для дальнейшего выбора.
Громкие конфликты
В октябре 2023 года стало известно, что директор управляющей компании в Саратове обвиняется в присвоении 6 млн рублей. О краже средств сообщает региональная прокуратура. Эти деньги в течение трех лет жильцы пяти многоквартирных домов перечисляли на оплату коммунальных платежей. Средства директор УК «Олимп» должна была передать поставщику электро- и тепловой энергии, водоснабжения и водоотведения, но потратила все на личные нужды.
Также в текущем году в Воронеже женщина с арбалетом запретила заходить в подъезд приехавшим менять лифт рабочим. Сообщалось, что управляющая компания препятствует созданию товарищества собственников жилья (ТСЖ) и заставляет проживающих в здании менять лифты за собственные деньги. В связи с этим жительница потребовала, чтобы в ситуации разбиралась полиция.
В апреле в Москве УК захватила элитный жилой комплекс и ограничила жильцам доступ в бытовые помещения. СМИ со ссылками на слова граждан сообщали, что у входа в дом стояли несколько крупных мужчин, которых якобы прислали из управляющей компании для «убеждения» жильцов вернуться к сотрудничеству. Несколько лет назад жители дома отказались от УК и выбрали новую, однако это устроило не всех. До конца конфликт пока так и решен.
