Временные ограничения, введенные с 13 по 19 апреля из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции, в том числе на стройки в Москве и Подмосковье, продлеваются до 1 мая. Информация об этом появилась на сайте мэра столицы Сергея Собянина. Следует это и из постановления губернатора Андрея Воробьева. Исключения касаются только строительства медучреждений, а также транспортной инфраструктуры. Продление запрета приведет к негативным последствиям — некоторые новостройки не получится ввести вовремя, а количество пострадавших дольщиков может вырасти в 1.5 раза, заявили «Известиям» эксперты и участники рынка.
Один из главных рисков для рынка жилья — это фактическое прекращение действия классической ипотеки, которая была его драйвером последние годы, а также дорожающее строительство и рост издержек застройщика
Рынок жилья на фоне падения рубля, новых санкций сейчас находится в зоне неопределенности. Правила, по которым он существовал до сих пор, перестают работать.
После повышения ключевой ставки до 20% фактически перестает действовать рынок классической ипотеки, и это один из главных рисков для рынка жилья. Сегодня ипотека под 22–25% — новая реальность. Еще год назад речь шла о ставках в 7%. Под ударом каких рисков сегодня находится рынок жилья — рассказываем вместе с экспертами.
Девелоперы начали замораживать новые проекты, рассказали «Известиям» участники рынка недвижимости. По данным источников, в их числе — ПИК, RDI, «Пионер». Часть опрошенных «Известиями» застройщиков подтвердили, что реализация планов по выводу новых объектов под вопросом. В первую очередь сложности связаны с получением проектного финансирования. Сейчас невозможно оценить себестоимость строительства, поскольку цены на стройматериалы стремительно растут. Увеличение ключевой ставки привело к повышению ставки по проектному финансированию до 20–25%, сообщили девелоперы. Также они рассказали о мерах поддержки, на которые рассчитывают, — например, на поэтапное раскрытие эскроу-счетов, а не в конце стройки, как сейчас.
Застройщики жилья не могут ни вывести на рынок новые проекты, ни своевременно согласовать с банками условия финансирования уже строящихся домов. В будущем это может привести к дефициту новостроек и срывам сроков ввода
Два последних года застройщики наращивали выручку, запускали все новые проекты, пользуясь подстегнутым льготной ипотекой спросом. После 24 февраля ситуация изменилась: из-за «спецоперации»* на Украине и последовавших санкций против России ключевая ставка выросла до 20%, а многие компании перестали поставлять продукцию в Россию.
Льготная ипотека с 1 апреля подорожала с 7% до 12%, стоимость проектного финансирования даже с учетом господдержки составит 15%, стройматериалы тоже дорожают. Себестоимость растет, а готовность людей покупать дорогие новостройки под вопросом.
Опрошенные Forbes участники рынка вынуждены откладывать вывод на рынок новых проектов, а все силы бросить на достройку уже начатых. По их словам, препятствием для пополнения рынка является не только слишком дорогое проектное финансирование, но и невозможность просчитать финансовую модель будущих строек, а также сомнения в уровне спроса.
За год в Москве резко снизилось число квартир в новостройках на начальной стадии строительства, а также в готовых домах. Как рассказали «Известиям» в группе «Родина», на стадии котлована и в корпусах с разрешением на ввод застройщики продают только по 9% от общего числа квартир, тогда как на этапе монтажа этажей предлагается 66% помещений, в корпусах с отделочными работами — 16%.
«Мы наблюдаем дефицит новостроек на двух самых привлекательных этапах строительства. Вложения на начале строительства позволяют сэкономить 20–30% от конечной стоимости жилья и дают инвестиционную выгоду. Готовая новостройка, в свою очередь, обладает другими преимуществами — полное отсутствие каких-либо рисков, ключи в день покупки, возможность быстро въехать в квартиру или начать сдавать ее в аренду», — сказал основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин.
По его словам, особенно дефицит предложения могут почувствовать покупатели в нишевых сегментах рынка. Например, в Новой Москве готовые квартиры бизнес-класса продаются только в трех жилых комплексах.
«Структура предложения новостроек в Москве стала менее сбалансированной, что может стимулировать рост цен на дефицитные варианты жилья», — спрогнозировал Владимир Щекин.
Ранее в этот день сообщалось, что аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» зафиксировали дисбаланс спроса и предложения на недорогое вторичное жилье. Как рассказали специалисты, возросшая активность покупателей на рынке в первом полугодии привела к резкому снижению количества ликвидных лотов. Чаще всего клиенты приобретали одно- и двухкомнатные квартиры в ценовом диапазоне от 7 млн до 15 млн рублей.
Правительство отказалось от строительства ряда автомагистралей до 2027 года, выяснил «Коммерсантъ». Запланированное ранее финансирование трассы «Меридиан» и обходов Орехово-Зуево и Краснодара сократили: деньги дадут только на их проектирование. Реконструкцию участков М-1 и М-3 в Московской области перенесли на более поздний срок. Коррективы внесены с учетом сокращения бюджета, заявили в Минтрансе
План дорожной деятельности на 2023–2027 годы, в который включен список наиболее важных для экономики строек на федеральных и региональных дорогах, был откорректирован правительством с сохранением общего уровня финансирования в 13,2 трлн рублей. Часть строек перенесли на более поздний срок, часть осталась без финансирования, сообщает «Коммерсантъ» по итогам сравнения прежнего плана с его обновленной редакцией.
Так, власти намеревались в 2025 году начать выделять деньги на строительство в Московской области обхода Орехово-Зуево, теперь предусматривается только его проектирование. Оно начнется не раньше 2026 года: финансирование урезано с 20,5 млрд рублей до 1,5 млрд. Аналогичное решение принято в отношении южного обхода Краснодара: финансирование уменьшилось с 28,9 млрд рублей до 1,5 млрд.
Проектирование второй кольцевой автодороги вокруг Санкт-Петербурга (КАД-2) перенесли с 2025 на 2027 год. Работы над будущей трассой «Меридиан» (от границы Казахстана до Белоруссии) и Юго-Западной хорды (Екатеринбург—Самара—Краснодар) ограничили проектированием, на него выделят не 15,3 млрд рублей, а 4 млрд. Из скорректированного плана исключили работы по устранению «узких мест» на основных магистралях «Автодора» столичного региона.
Деньги на реконструкцию участка 66–84-й километр М-1 «Беларусь» (от Кубинки до поворота на Рузу) начнут выделять не в 2023 году, а в 2025-м. Выделение средств для реконструкции участка М-3 «Украина» 65–124-й километр (от поселка Киевский до Малоярославца) сдвинули на год — на 2024 год. В новом плане приведена полная сметная стоимость объектов (с учетом работ, которые проводились до 2023 года, а также планируемых после 2027 года). Например, цена трассы М-12 составляет теперь 901 млрд рублей, это дороже на 100 млрд рублей сметы, которую обнародовал вице-премьер Марат Хуснуллин в апреле 2022 года.
Некоторые объекты получили дополнительные преференции. Так, на строительство обхода Адлера выделяется теперь 70 млрд рублей вместо 50 млрд; строить дорогу начнут в 2025 году, а закончат в 2026 году. Добавлены объезды Хасавюрта и Дербента: 23,9 млрд и 51,2 млрд рублей соответственно. Среди объектов Подмосковья появилась дорога Псарево—Петрово за 5,2 млрд рублей, для проезда в ОЭЗ «Ступино Квадрат». Суммарный объем средств, которые планируется привлечь из внебюджетных источников, увеличился со 145,5 млрд до 247,7 млрд рублей.
Пятилетний план актуализирован с учетом приоритизации объектов на основании принятого закона о бюджете, рассказали в Минтрансе. Минтранс принимал решение на фоне переформатирования всей экономики, прокомментировал документ член общественного совета при минтрансе Московской области Андрей Мухортиков. По словам эксперта, деньги решили сконцентрировать на тех объектах, которые дадут наибольший транспортный и экономический эффект.
Первоначальный план составлялся исходя из финансовых ориентировок Минфина, а сейчас, когда бюджет сократили, от некоторых объектов отказываются, пояснил научный руководитель Института экономики транспорта и транспортной политики ВШЭ Михаил Блинкин. Он считает, что приход бизнеса в нынешних условиях в региональные концессии маловероятен, за исключением ситуаций, когда в строительстве дороги заинтересована какая-то крупная компания, готовая участвовать в финансировании.
Найти инвестора под крупный проект проще, сказал старший юрист национального центра ГЧП Андрей Миронов. По его словам, региональные игроки, заинтересованные в реализации концессионных проектов, распределены по стране неравномерно. Препятствием к реализации малых проектов в больших количествах является отсутствие необходимых компетенций в регионах, добавил он.
Содержание:
Нивелирование рисков
О том, что выход новых проектов сейчас под вопросом, «Известиям» сказал и коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Итоговое решение будет принято исходя из дальнейшего развития ситуации, отметил он. Группа «Родина» планирует выводить новые проекты, тщательно просчитывая затраты и ожидаемый спрос, сообщил совладелец компании Владимир Щекин.
Как ситуация будет развиваться в дальнейшем, зависит от многих факторов, сказали в пресс-службе ГК «Первый Трест». Сегодня остро стоит вопрос повышения закупочной стоимости стройматериалов — на 15% и более. Это может отразиться на стоимости квадратного метра, добавили в компании.
— Пока мы чувствуем себя в напряжении в связи с приостановкой поставок ряда материалов и их подорожания, — сказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
В девелоперской ГК «Монолит» ежедневно отслеживают динамику спроса и корректируют свои планы в зависимости от этого.
В других опрошенных «Известиями» компаниях, в том числе «Гранели», «Инграде», «Кортросе», «Хрустальном», «Полис Группе», «Ленстройтресте», «Перспективе», «Метрикс Development», сообщили, что реализация текущих проектов ведется по плану без сбоев.
В нынешних условиях без стимулирующих мер со стороны государства риски сокращения объемов строительства очень велики, считает Сергей Зайцев. Это может ограничить предложение на рынке в будущем, что, вероятно, отразится на ценах, отметила независимый эксперт рынка недвижимости Наталья Медникова.
— Если правительство допустит поэтапное раскрытие эскроу-счетов и возьмется обеспечить поддержку в части кредитования застройщиков, а также выдачи ипотеки, девелоперы могут возобновить работу над ними, — считает она.
Одна из необходимых мер поддержки — возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов, согласен главный директор по строительству ГК «Кортрос» Николай Складнев. Также нужно решать и вопросы, связанные с поставками и ценами на стройматериалы, уверен он.
По мнению Владимира Щекина, главное, что нужно девелоперам, — это субсидированная ипотека. Для этого необходимо сохранить процент по ней, расширить лимит по льготной ипотеке до стоимости двух- или трехкомнатной квартиры в регионе, считает генеральный директор компании «Полис Групп» Игорь Белов.
Также важно не допустить роста цен на стройматериалы, связанного с картельными сговорами производителей, сказал он. Кроме того, необходимы субсидии банкам, предоставляющим проектное финансирование застройщикам, и меры поддержки компаниям энергетического сектора, которые подключают к сетям новые дома, добавил Игорь Белов.
Заморозка проектов и возможные банкротства
В условиях подорожания кредитов как для бизнеса, так и для населения некоторые застройщики могут оказаться на грани банкротства. Под наибольшим ударом будут самые закредитованные. « Это закон жанра, мы проходили это в 2008 году и потом, в 2014 году: кто был сильно закредитован и не сумел окупить финансовый цикл с последующих продаж, тот был задушен кредитным бременем и со временем обанкротился», — вспоминает Кирилл Кулаков.
Эскроу-счета спасут только население, которое вкладывало деньги, но не застройщиков, продолжает эксперт. « В данной ситуации может помочь субсидирование кредитов и господдержка строительной отрасли. Но спасут не всех, спасать, скорее всего, будут в основном крупных социально-значимых застройщиков, у которых большой пакет жилья, прежде всего стандарт-класса. Государство может их поддержать, чтобы потом не спасать их проекты и не завершать их», — считает президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков».
Дольщики на контроле
Правительство планирует в текущей ситуации уделять особое внимание строящимся объектам, чтобы в сложных финансовых условиях не допустить появления новых недостроенных объектов и обманутых дольщиков. Хуснуллин дал поручения Минстрою и регионам «в ручном режиме отрабатывать с каждым объектом по отдельности этот вопрос, дабы на ранней стадии нивелировать появляющуюся проблему».
Простой отрасли
В Москве и Московской области продлены до 1 мая временные ограничения на деятельность предприятий, которые были введены с 13 по 19 апреля из-за угрозы распространения коронавируса. Так решили столичные и подмосковные власти. В числе ограничений – приостановка деятельности предприятий и организаций, кроме органов государственной власти и ключевых отраслей. Временно остановлены и все строительные и ремонтные работы, кроме возведения медучреждений и транспортной инфраструктуры (метро, аэропорты, железнодорожный и наземный транспорт).
При этом в своем обращении к жителям Московской области в минувшую пятницу Андрей Воробьев отметил, что подмосковные власти планируют разработать регламент по безопасности строек.
— С одной стороны, нужно не подвергать риску людей. С другой — сделать так, чтобы стройка продолжалась. При первой возможности мы откроем стройку. Девелоперские компании должны быть к этому готовы, — сказал он. ⠀
По словам президента ГК «Основа» Александра Ручьёва, компании столичного рынка ждут разработки и принятия новых мер биологической безопасности на объектах, при соответствии которым строительный процесс мог бы возобновиться. По оценке директора строительного комплекса ГК «Гранель» Андрея Зимонова, чтобы возобновить строительный процесс на полной мощности после 1 мая девелоперам понадобится три дня.
Недельная приостановка работ на стройках столичного региона оказала минимальное влияние на отрасль. Простой же в три недели будет более болезненным, а продление запрета сверх этого срока для многих повлечет крайне негативные последствия, подчеркнул Александр Ручьев.
— Строительная отрасль глобально включает три составляющие – производство строительных материалов, логистику и саму стройку. При этом мер поддержки промышленной составляющей и транспортным компаниям никто не озвучивал, а они уже находятся на грани, — добавил он.
Классической ипотеки больше нет
Один из главных рисков для рынка жилищного строительства и купли-продажи квартир — это фактическое прекращение действия классической ипотеки. Ипотека в последние годы была ключевым драйвером спроса и развития рынка жилья. С ее помощью, по разным оценкам, заключаются 40–70% сделок. До недавнего времени рынок ипотеки рос небывалыми темпами. В 2021 году россияне оформили рекордный объем ипотеки за всю историю наблюдения рынка.
Сейчас ипотечный рынок фактически парализован. После повышения ключевой ставки до 20% жилищные кредиты становятся недоступными для абсолютного большинства россиян. « Мы ждем и уже видим ставки по ипотеке на уровне 22–25% годовых, что, естественно, является экономически абсурдным и вряд ли подъемным для реального населения. Поэтому классическая ипотека, скорее всего, сойдет на нет», — говорит д. э. н., первый заместитель генерального директора ЦНЭС, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков.
Ипотека под 20% годовых и более возможна только на очень короткий срок, потому что за 20 лет (средний срок жилищного кредита в России) при таких ставках переплата составляет порядка 300%, объяснила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. « При подорожании ипотеки в два-три раза рынок потеряет порядка половины покупателей», — полагает она.
Ипотека продолжит существовать только по уже выданным жилищным кредитам, ставки по которым повышать не планируется. О таком запрете в том числе заявил президент России Владимир Путин. « В этой части ипотека будет жить, но весь новый рынок ипотеки будет сужен практически до нуля», — сказал Кирилл Кулаков. При этом часть текущих заемщиков могут в будущем столкнуться со сложностями по обслуживанию ипотеки из-за сокращения доходов и возможной потери работы, допустил эксперт. Поэтому возможны дефолты, но государство, скорее всего, будет вводить меры поддержки — например, кредитные каникулы, добавил он.
Важной составляющей в этой связке являются доходы населения, которые будут снижаться под давлением западных санкций и с обесцениванием рубля. А без платежеспособного спроса рынок жилья не сможет существовать. Фактически единственным доступным способом купить квартиру останутся льготные ипотечные программы — на новостройки, семейная, сельская, дальневосточная. Правительство пообещало их сохранить. Хотя с большей долей вероятности ставки по льготным программам вырастут до 12% по сравнению с текущими 2–5–7%.
Срыв сроков
Перечисленные проблемы могут привести к срыву сроков ввода домов. Моратории на банкротство и на признание объектов проблемными снимает часть рисков с застройщиков, но ставит под вопрос права дольщиков, говорят опрошенные эксперты.
«Не просто так введены моратории на банкротство и признание объекта проблемным. Сроки будут скорректированы, причем у многих», — прогнозирует руководитель девелоперской компании.
«В текущей ситуации сроки могут чуть корректироваться из-за необходимости замены тех же материалов, из-за задержек поставок, потому что отделочные материалы в основном иностранные и по таким проектам как раз небольшие просрочки по сдаче могут быть допустимы, чтобы не было соблазна банкротить компании», — полагает Спасов из «Метрикс Development».
«Власти очень хотят, чтобы стройки были завершены любой ценой. Задержка — это не страшно, лишь бы достроили сами, но следить за процессом все равно будут», — говорит представитель компании-застройщиков, уточняя, что речь идет о заявлении «Дом. РФ».
Однако указанная мера вызывает беспокойство в части прав дольщиков, отмечают некоторые участники рынка. « Пока до конца не ясно, каким образом будут защищены права граждан, если корпус не включен в Единый реестр проблемных объектов. Надеюсь, что власти предусмотрят отдельный порядок, направленный на урегулирование данного вопроса», — рассуждает Коркка из «Метриум».
Мораторий на банкротство и признание объектов проблемными даст шанс для манипуляций этой инициативой недобросовестным компаниям, считает Завьялов из AAG. «В случае моратория на банкротство непонятно, сколько должны будут ждать дольщики получения своих квартир, поэтому это палка о двух концах», — рассуждает Юсупов из «Унистрой».
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 53 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.
Время заморозок
Все уже запущенные проекты реализуются по плану, но сложнее дела обстоят с новыми объектами, сообщили «Известиям» в девелоперской группе «Талан». Трудности связаны с получением проектного финансирования, пояснили там. Сегодня ни девелоперы, ни банки не могут оценить себестоимость строительства, поскольку цены на стройматериалы стремительно растут. Кроме того, с увеличением ключевой ставки по проектному финансированию поднялись до 20–25%, сказали в компании.
— Проекты, по которым работы уже ведутся, будут реализованы. А объекты, которые еще не получили финансирование, окажутся в подвешенном состоянии: ставки фондирования сейчас неадекватны, экономика проекта не сможет компенсировать проценты по кредитам, — сказал коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
По словам руководителя центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, девелоперы действительно начали замораживать новые проекты и переносить сроки старта продаж. Сейчас сложно строить планы во всех отраслях из-за нестабильной экономической ситуации и резкого повышения инфляции, сказал первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал.
— Сегодня действительно невозможно просчитать проекты, поэтому единственно верное решение — поставить их на паузу. Это уравнение с пятью неизвестными: цены на материалы, стоимость финансирования, состояние рынка, спрос и стоимость метра, — сказал создатель инвестиционной компании Klopenko Group Егор Клопенко.
Также неочевидны показатели будущего спроса на возводимые площади, добавил руководитель дирекции по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов. Создают неопределенность для застройщиков и высокие ставки по ипотеке вместе с потенциальным снижением потребительской способности, отметил он.
По данным трех источников «Известий» на рынке недвижимости, в числе компаний, заморозивших новые проекты, которые еще не были анонсированы, — ПИК, RDI, «Пионер». У RDI летом должно было выйти несколько новых проектов, пока они заморожены. У ПИК новые проекты также поставлены на стоп, сокращаются косты (инвестиции в новые проекты), а старые пересматриваются в сторону продления сроков реализации. « Пионер» заморозил два проекта, рассказали собеседники редакции.
В ПИК «Известиям» сообщили, что позиция представлена на сайте компании в обращении генерального директора к покупателям. « Мы продолжим выполнять все обязательства по текущему и будущему строительству. У нас есть собственный производственный комплекс и собственные технологии. Темпы работ и уровень продукта ПИК останутся неизменными», сказано в обращении.
— Мы продолжаем оценку влияния сложившихся обстоятельств на экономику новых проектов и также ожидаем практической имплементации мер государственной поддержки строительной отрасли, — сказали «Известиям» в компании «Пионер».
Что касается текущих проектов, строительство продолжается без изменений, добавили там. В RDI отказались от комментариев.
Рост цен на стройматериалы и прекращение поставок
Еще один фактор, который ударит по рынку жилья, — рост цен на строительные материалы. По словам Ирины Доброхотовой, импортозамещение в стройотрасли хорошо показало себя. Например, при строительстве жилья массового сегмента большая часть всех комплектующих и даже техники используется отечественного производства либо может быть заменена таковым. « Но чем выше класс недвижимости, тем выше и доля импорта, в том числе европейских материалов, поставки которых при каждом новом санкционном нажиме снова и снова оказываются под угрозой», — указывает она.
По мнению Кирилла Кулакова, такие поставки либо вообще прекратятся, либо вырастут пропорционально валютному курсу. « Некоторые поставщики стройматериалов после роста доллара за 90 руб. заявили о 30%-ном подорожании всех новых контрактов, хотя каким оказалось реальное давление на себестоимость — неизвестно», — привела пример председатель совета директоров «Бест-Новостроя».
Стройматериалы за последние два года и так сильно выросли в цене. По некоторым позициям, например по металлу, увеличение составило 100–200%, напомнил эксперт. « Все это увеличит себестоимость строительства и сделает еще более недоступной стоимость квадратного метра и квартир», — добавил президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков».
Ориентир на Азию
При правительстве сейчас создан штаб, который работает над регулированием роста цен. Российские стройматериалы не могут закрыть потребности рынка в полном объеме. Поэтому кабмин разрабатывает меры поддержки и взаимодействия с азиатскими рынками.«В ближайшее время из Европы мы ничего получать не будем. Нам надо ориентироваться на новые рынки», — сказал вице-премьер Марат Хуснуллин, призвав застройщиков тоже искать новые возможности.
Как дорожают стройки
Стройматериалы дорожают, к тому же девелоперам приходится искать новых поставщиков, рассказали участники рынка. Металл, с подорожанием которого связывали рост цен на новостройки в два предыдущих года, по словам опрошенных экспертов, перестал быть главной проблемой.
«Цены на металл стабильно росли в последние пять лет, и на все геополитические события последнего месяца рынок отреагировал очень нервно: вначале действительно произошел рост цен, но в последнюю неделю мы наблюдаем стабилизацию и даже некоторое снижение», — рассуждает генеральный директор завода металлоконструкций МАМИ Александр Царев.
Это подтверждают и участники рынка недвижимости.
«На фоне ограничения экспорта цены на металл продемонстрировали снижение, чего пока нельзя сказать о других строительных материалах», — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
«Проблем с металлами нет», — констатирует вице-президент — руководитель блока девелопмента «Интеко» Станислав Фролов.
Однако другие стройматериалы и оборудование для строек дорожают либо становятся недоступным из-за санкций, сетует он.
«В настоящий момент самый серьезный дефицит ощущается по электромеханическому оборудованию и материалам. Некоторые западные компании приостановили поставки и пока не принимают новые заказы. Такая же ситуация с «дочками» производителей из Евросоюза по направлениям «сантехника», «отопление», «вентиляция». Мы ведем работу по замене этих составляющих на аналоги из Китая и Турции», — говорит Фролов.
О сложностях с приобретением лифтового и насосного оборудования рассказали все опрошенные участники рынка.
«В проектах бизнес-класса и выше доля экспортируемой продукции составляет 50% и более. Прежде всего это лифты, инженерное и климатическое оборудование, стеклопакеты, отделочные материалы для фасада, мест общего пользования и квартир. При этом аналоги производства Китая, Индии или Турции зачастую уступают по технологичности и качеству изделиям топовых мировых производителей», — сетует совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
«Мы с большим усилием смогли завершить без существенных потерь один из проектов, так как для нас стало проблемой неожиданное завершение отношений с зарубежной компанией-поставщиком лифтов. Также возникли проблемы с закупкой отделочных материалов, которые были предусмотрены спецификацией», — говорит основатель строительно-инвестиционного холдинга AAG Александр Завьялов.
Дорожают и материалы местного производства, жалуются застройщики. В среднем за последний месяц материалы, используемые нами для черновой отделки, показали прирост на 10%, чистовой — на 15-20%, отмечает представитель пресс-службы застройщика «Брусника».
«Поставщики кирпича подняли цену на 40% по сравнению с декабрем 2021 года, электрический кабель в прошлом году вырос в цене на 64%, аналогичный рост он показал уже за I квартал — вырос в цене на 65%. Пазогребневые плиты с начала этого года подорожали на 41%, кладочный раствор — на 21%, бетон — на 13%, минеральная вата — на 14%, плиты перекрытия — на 9%. По некоторым позициям цены выросли в три раза. С учетом больших объемов затраты выросли очень значительно, что, в свою очередь, не может не сказаться на себестоимости строительства», — перечисляет заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Иногда причиной роста цен является попытка производителей воспользоваться ситуацией, говорят представители строительных компаний. « За последний месяц практически в полтора раза подорожал щебень. Что весьма удивительно, поскольку навигация в России еще не началась и запасы щебня у поставщиков по большей части были закуплены еще по старым ценам», — недоумевает генеральный директор ГК «Нижегородская девелоперская компания» Михаил Иванов.
Подорожание некоторых стройматериалов, в частности цемента, — это вопрос краткосрочного периода, говорит Холопик из ЕРЗ. По его словам, как только произошел всплеск курсов валют, ряд производителей, имеющих импортные составляющие, заморозили продажи, а другие подняли цены до небес.
«Кроме того, ряд застройщиков, имеющих запас финансов, решили закупить стройматериалы с запасом на три-четыре месяца вперед. Поэтому в начале марта взлетели цены и образовался дефицит некоторых видов стройматериалов, в числе которых цемент, газосиликатные блоки и многое другое. Сейчас ситуация с курсом валюты нормализовалась. Цены откатываются назад, дефицита практически нет», — объясняет Холопик.
Без новых проектов
Выход новых корпусов и проектов поставлен на паузу, подтвердили большинство опрошенных Forbes участников рынка, и особенно это характерно для регионов. Относительно глубины кризиса мнения опрошенных экспертов разделились: к пессимизму склонны застройщики, особенно работающие в регионах, к оптимизму — консалтинговые компании, агентства недвижимости и самые крупные столичные девелоперы.
«Наши партнеры девелоперы продолжают реализацию начатых ЖК и апарт-комплексов и не планируют отказываться от новых проектов, которые в настоящий момент находятся на финальной стадии согласования разрешительной документации», — говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Сегодня все наши проекты строятся по плану, строительные процессы являются непрерывными, поэтому останавливать их долго и невыгодно», — рапортует управляющий директор группы «Самолет» Андрей Иваненко. От новых проектов «Самолет» действительно не отказался, 31 марта компания озвучила параметры ее первого ЖК во Владивостоке.
По строящимся объектам заморозки нет, а в жилом строительстве и быть не может, поскольку стройки строго контролируются кредиторами в лице банков и будут завершены в любой ситуации, уверен генеральный директор Российского аукционного дома (РАД) Андрей Степаненко.
Московские девелоперы пока не сворачивают покупки.
«Пора думать о том, как приобретать площадки, потому что мы достаточно быстро застроим то, что у нас уже куплено», — заявила в ходе дискуссии «Пульс жилищной отрасли: обвал или новый виток развития» вице-президент, руководитель финансового и административного блоков ГК «Инград» Марина Заболотнева.
Степаненко из РАД констатирует, что спрос на площадки под строительство не спадает. « Пока у нас метут все. И частные инвесторы, и компании вкладываются в недвижимость на волне грядущей инфляции», — отмечает он.
Застройщики из регионов настроены менее позитивно. « Сложнее всего с новыми проектами, по которым еще не получено проектное финансирование. Эти объекты в настоящий момент приостановили, поскольку получение проектного финансирования временно невозможно», — сетует директор по маркетингу ижевского застройщика «Талан» Наталья Гарифуллина (компания работает в нескольких регионах).
«Мы действительно заморозили старт продаж новых объектов. Плюс мы приостановили продажи в ряде действующих проектов», — добавляет заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» из Татарстана Искандер Юсупов.
«Статистику собрать сложно, потому что сейчас все воздерживаются от официальных заявлений, но мы знаем, что некоторые стройки в регионах действительно останавливаются», — отмечает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
«Девелоперы не спешат выводить новые проекты, поскольку необходимо завершить анализ текущей ситуации, внести коррективы в собственные стратегии развития, спрогнозировать спрос и себестоимость строительства», — резюмирует руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов.
Цена безопасности
Остановка строительства сулит компаниям существенные финансовые расходы. Кроме прямого материального ущерба, коррозии незавершенных объектов и нарушения технологического процесса строительства, сдвинутся сроки выполнения объектов, сказал генеральный директор СК «Перспектива» Михаил Иванов. Финансовые показатели неминуемо снизятся у всех участников отрасли, уверен он.
Простой, скорее всего, повлияет на сроки ввода домов у тех застройщиков, которые вели проекты без опережения сроков, высказал мнение директор строительного комплекса ГК «Гранель» Андрей Зимонов.
— Поскольку мы строим свои проекты с опережением, введённые меры не повлияют на сроки сдачи объектов, — добавил он.
Ситуация может стать катализатором ускорения процесса укрупнения рынка – ухода с него неустойчивых строительных компаний. Абсолютно точно она приведёт к сокращению объема предложения уже в ближайшем будущем – старт новых проектов под большим вопросом, уверен Александр Ручьев.
— В очень сложной ситуации сегодня оказались подрядные организации. У них низкая маржинальность, и не у всех есть ресурсы содержать людей за свой счет на протяжении трех недель. Если ситуация затянется на более длительный срок, то для очень многих подрядных организаций положение станет критическим, — добавил Александр Ручьев.
Практически каждый дольщик в Московском регионе в сложившейся ситуации ощутит на себе перенос сроков ввода новостроек, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт площадки «Жилье и городская среда» ОНФ Николай Алексеенко.
Компаниям все также необходимо оплачивать текущие расходы, выплачивать заработную плату сотрудникам, расплачиваться за аренду техники. При этом работы не ведутся, а денежные потоки в самих компаниях по факту прекращены, Те, кто не успел накопить ликвидную подушку, будут испытывать трудности, объяснил он.
По оценке РАСК, в случае увеличения приостановки стройки до одного месяца, серьезные финансовые проблемы в течение следующего полугодия могут ощутить на себе около 75% застройщиков Москвы. В основном, средние и малые, реализующие объекты, готовность которых сейчас составляет 50-70%, высказал мнение Николай Алексеенко.
— Несмотря на то, что суммарно они строят около 5,5 млн кв. метров (из 16 млн кв. метров возводимого жилья в столице), это может оказать существенный удар по жилищному рынку Москвы. Кроме того, проблемы этих застройщиков могут привести к появлению новых обманутых дольщиков. Их общее число в Московском регионе может вырасти в 1,5-2 раза. В Москве сейчас в проблемных объектах насчитывается порядка 3-4 тыс. дольщиков, в Подмосковье – около 20 тыс., — высказал мнение Николай Алексеенко.
Член президиума «Опоры России» Дмитрий Котровский подтвердил «Известиям», что задержки ввода новостроек могут быть. Уже сейчас девелоперы теряют время, ряд строительных работ относятся к сезонным – которые можно выполнить только в теплое время года, например, кровельные. Также нарушилась цепочка взаимодействий с поставщиками строительных материалов, которую будет непросто восстановить, сказал он.
Однако эксиперт считает, что о появлении новых обманутых дольщиков все же говорить пока рано, поскольку на время пандемии введены послабления для застройщиков. Также им будет оказываться помощь от государства.
В частности, Минстрой совместно с регионами разработал меры, направленные на поддержку строительной отрасли. Например, до 1 января 2021 года отменено взыскание неустойки с девелоперов за просрочку строительства.
Также о мерах поддержки строительной отрасли в минувший четверг во время видеосовещания объявил президент страны Владимир Путин. Одна из ключевых мер – льготная ипотечная программа. Новое жилье комфорт-класса можно будет взять по ставке 6,5% — до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей в Москве и Петербурге.
Также принято решение выделить 12 млрд рублей на кредитование строительной отрасли, докапитализировать Фонд помощи обманутым дольщикам на 30 млрд рублей, а ДОМ. РФ будут предоставлены госгарантии Минфина в размере 50 млрд рублей для выкупа квартир у застройщиков. Кроме того, будет повышена доступность банковских кредитов для стройкомпаний.
Золотые работники
Дорожает и рабочая сила, причем застройщики вынуждены балансировать между необходимостью экономить средства и удержать рабочих, говорят участники рынка. « Мы, например, постараемся зафиксировать те финансовые условия, которые были изначально оговорены с нашими специалистами, но оставим в штате только самых необходимых. На сегодняшний день любые затраты — это роскошь. На мой взгляд, стоит ожидать сжатия персонала и застройщики будут максимальное количество всех услуг покупать извне, а не содержать внутри», — сетует Завьялов из AAG.
«Зарплаты строителей существенно росли в последние годы, но сейчас все сосредоточены на снижении затрат, чтобы продолжать работу. Зарплаты как минимум останутся на том же уровне, но не исключено и сокращение ФОТ», — отмечает руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.
«Дефицит строителей есть, поднять зарплаты мы не можем. Вывод: дефицит только усилится», — говорит руководитель строительной компании, пожелавший остаться анонимным. « Уровень зарплат остался на прежнем уровне, а расходы людей в связи с инфляцией выросли, поэтому часть рабочих из средней Азии, которые планировали вернуться в Россию, сейчас переориентируются на другие страны», — рассказал представитель пресс-служба ГК «Первый трест».
Рабочие, судя по сообщениям в СМИ, действительно уже покидают Россию.
Проектное финансирование и дорогие кредиты
Еще один риск для рынка жилья связан с проектным финансированием и пополнением эскроу-счетов. Сегодня застройщики строят на кредитные средства, деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах в банке, а после завершения строительства поступают к девелоперу. Ставка по проектному финансированию зависит от пополнения эскроу-счетов (чем быстрее темпы продаж, тем ниже может быть ставка), а также ликвидности самого проекта и девелопера. Также эта ставка привязана к ключевой. « С ее ростом и с учетом прогнозируемого падения ипотечного спроса проектное финансирование подорожает. Это приведет к себестоимости строительства и поставит под вопрос реализацию новых проектов», — говорит Кирилл Кулаков.
В части проектного финансирования с наиболее сложной ситуацией столкнутся застройщики, которые только выходят с новыми проектами, считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. « У них еще не сложилась история реализации и отсутствуют возможности более гибкого регулирования ставки по проектному финансированию со стороны банка», — пояснила она. Более уверенно будут чувствовать себя застройщики с достаточным запасом финансовой прочности и собственными производственными мощностями, которые позволят оптимизировать им строительные процессы и продолжить деятельность, добавила глава «Бон Тон».
Значительными для российского девелопмента также могут оказаться последствия денежно-кредитной политики ЦБ, продолжила Ирина Доброхотова. « Все помнят о возможном подорожании проектного финансирования (ПФ) и ипотеки, но мало кто о влиянии кредитов под 20% и более на цепочки поставок — насколько из-за этого вырастет себестоимость строительства», — отметила она.
Слухи о «заморозке»
С начала марта участники рынка говорили о «заморозке проектов» и «остановке продаж», но причины были разные. Сразу после повышения ключевой ставки до 20% ряд застройщиков приостановили продажи ради пересмотра цен. Одновременно с этим появились сообщения о «заморозке проектов» — речь шла о новых площадках, для которых еще не получено проектное финансирование: старты строек и продаж по ним откладывалась. Следующую волну тревожных слухов вызвали новости об остановке регистрации ДДУ. У этого процесса была уже другая причина — указ об особом порядке регистрации сделок с резидентами «недружественных стран». После разъяснений Росреестра процесс регистрации сделок возобновился.
К началу апреля опрошенные Forbes участники рынка констатируют минимальный вывод новых объемов в продажу и неопределенность с выходом новых проектов и даже новых корпусов в действующих проектах на рынок.
«В последние месяцы было нормой, когда по стране ежедневно выводилось в строительство и продажу 2000 квартир в новостройках. Сейчас этот показатель снизился до 500 квартир», — говорит руководитель портала ЕРЗ. РФ, руководитель аппарата «Национального объединения застройщиков жилья» (НОЗА) Кирилл Холопик.
Застройщик может приостановить на некоторое время продажи для пересчета цен либо оставить все как есть, но при этом учесть повышение издержек при следующем пересмотре стоимости, объясняет происходящее управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
В Циан отмечают небольшое снижение количества лотов в продаже для Москвы: в начале марта было 41 200 лотов в строящихся корпусах, на конец марта — 40 600. В остальных городах с населением более 500 000 человек, по данным портала, наблюдается небольшой рост (до 208 000 лотов, +0,8% к февральским показателям).
«Все, что построено или в стадии высокой готовности, выставляется в продажу и продается с наценкой от 15% до 30%. Все, что в начальной стадии, придерживают», — уточняет директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
Зависимость от банков
Одна из основных причин остановки действующих строек, задержки сроков ввода домов в эксплуатацию и отказа от новых проектов — сложности во взаимоотношениях с банками, которые финансируют стройки. В изменившихся условиях (рост ключевой ставки, подорожание либо недоступность стройматериалов, снижение темпов продаж) застройщикам необходимо согласовать с банками новую финансовую модель, получить дополнительное финансирование по приемлемым ставкам.
«Много застройщиков оказались в ловушке из-за того, что перевыполнили планы продаж в предыдущие периоды, — говорит Коваленко из «РКС Девелопмент». — 70% дома было продано на ранних этапах, когда велись дешевые работы. Сейчас, когда приходится пересматривать сметы, упаковывать разницу в цене придется в стоимость оставшихся 30% квартир, то есть они должны подорожать очень сильно, иначе девелопер уйдет по проекту в ноль или в минус».
Застройщики, которые планировали быстрее наполнять счета эскроу, сейчас чуть приостанавливаются в темпах реализации, чтобы была возможность какого-то маневра с себестоимостью проекта, полагает финансовый директор ГК «Метрикс Development» Александр Спасов.
Застройщикам придется открывать дополнительные кредитные линии и сокращать свою чистую прибыль или продавать оставшиеся квартиры дороже, но здесь появляется другой риск — это уровень покупательской способности конечного потребителя, говорит Зайцев из «Этажей».
«Например, в наших договоренностях с банками модель подвергается испытанию на отметке 15%, при этом такое изменение считается по любому из параметров: 15%-ный прирост себестоимости с сохранением цен продаж или 15%-ное падение спроса при сохранении текущей себестоимости», — объясняет Завьялов из AAG.
Некоторые стройки замораживаются из-за того, что банки не имеют возможности быстро согласовать предложенные застройщиком изменения, говорит представитель крупной девелоперской компании. « Мы подали пакет документов с новыми расчетами в связи с подорожанием стройки и новыми темпами продаж. В банке нам ответили, что рассмотреть это смогут только через восемь месяцев», — сказал он.
Ряд опрошенных участников рынка, напротив, говорят о том, что банки лояльны и настроены на понимание. « Многие банки готовы идти на увеличение как лимитов, так и сроков строительства по текущим объектам», — отмечает представитель пресс-службы ГК «Первый трест».
«Лояльность со стороны банков в вопросе проектного финансирования получают компании с хорошей кредитной историей, им банки допускают увеличение бюджетов на те или иные виды работ без дополнительного согласования. Например, Сбербанк это практикует для своих постоянных партнеров», — говорит представитель девелоперской компании, пожелавший остаться анонимным.
В лучшей ситуации находятся те компании, у которых есть собственные средства: они могут себе позволить дофинансировать из них стройки, рассуждает представитель компании-застройщика. « Это, конечно, потеря выручки, но возможность не нервировать банк сейчас дороже денег», — констатирует он.
Зато компании, активно использовавшие облигационные займы, сейчас в зоне риска, добавляет Таланов из Accent Capital. « Огромному количеству эмитентов становится недоступным рефинансирование на долговом рынке с учетом текущей ключевой ставки 20%, то есть погашать старые выпуски облигаций за счет размещения новых. В результате невозможности рефинансировать долг по текущим ставкам дефолты по многим корпоративным бумагам высоковероятны», — рассуждает он.
«Тем более что девелоперы сейчас не в топе предпочтений инвесторов, поскольку маржинальность бизнеса может сократиться, а сама отрасль традиционно считается одной из наиболее рискованных с точки зрения проблемной задолженности. В условиях наличия более привлекательных альтернатив инвесторы не спешат покупать бумаги застройщиков», — добавляет эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов.
Вместо заключения
Все эти факторы скажутся на общем объеме строительства и сделок купли-продажи — их число в долгосрочной перспективе будет снижаться. « Сейчас люди, как и в любой кризис, пытаются спасти свои накопления и скупить жилье по текущим ценам. Наблюдается локальный всплеск, какой был, например, в 2014 году», — говорит Кирилл Кулаков. « Но потом неминуем спад и, возможно, падение цен на недвижимость просто потому, что не будет платежеспособного спроса», — допускает он.
Чтобы поддержать отрасль, потребуются новые меры господдержки, говорит Ирина Доброхотова. « Но в текущих условиях можно только догадываться, какие это бюджетные расходы», — говорит она. Второй вариант — ожидание смягчения кредитной политики. « У рынка есть примерно два-три месяца, чтобы дождаться смягчения кредитной политики ЦБ. Именно такой срок, как следует из опыта коронакризиса, стройки страны способны почти безболезненно переносить при практическом отсутствии продаж жилья: так было при первом локдауне в апреле-мае 2020 года, а также при изменении условий льготной ипотеки в июле-августе 2021 года», — добавил она.
Антикризисный план
1 марта Марат Хуснуллин объявил о подготовке правительством антикризисного плана по предотвращению обвала строительного рынка. Этот план будет утвержден в ближайшие дни, тогда же будут названы конкретные меры. План включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, вопросы ценообразования и поставок стройматериалов.
В Минстрое заявили, что ситуация на рынке жилья и в строительной отрасли, которая сложилась сейчас из-за санкций, отчасти напоминает кризисы 2014 и 2020 годов, и в решении сегодняшних проблем будут задействованы некоторые ранее созданные механизмы. При этом строители сейчас сильнее закредитованы и взяли площадки под большое количество новых проектов.
