Купить квартиру на вторичке под реновацию в москве

Новости о реновации домов в Москве

Область на карте

В этом году программе московской реновации исполнилось шесть лет.
Выгодно ли переезжать по реновации?
Довольны ли переехавшие, остаются ли они жить в новом доме или продают квартиры?
И сколько они выиграли от переезда по деньгам?

Циан.Журнал пообщался с двумя переселенцами по программе московской реновации.

Снос хрущевки в Москве

В связи с физическим устареванием домов по всей стране было принято решение произвести снос хрущевок, особенно в Москве и Санкт-Петербурге.
Следует заметить, что по всей стране производятся сборы на капитальный ремонт за счёт жильцов. Перед сдачей домов гражданам (бесплатная приватизация) капитальный ремонт произведён не был.

Физический износ домов

Обследования крупнопанельных домов первого поколения выявляют:

• Характерные дефекты кирпичных домов
• Дома первого поколения советского типового и индустриального домостроения

Информация о здании

• Предназначение: Многоквартирный жилой дом секционного типа
• Страна: Страны соцлагеря
• Начало строительства: сер. 1950-х гг.
• Завершение строительства: 1970-е гг.
• Количество этажей: чаще 5, реже от 2 до 9

Особенности реновации

Соблазн получить вместо ветхого жилья новую квартиру в том же районе, купив объект в доме, включенном в программу реновации, велик.
Однако на пути к этой цели есть немало подводных камней.
Разбираем все плюсы и минусы этой идеи.

Вопросы и ответы

1. Что можно купить и почем?
2. В чем выгода для покупателей старого жилья?
3. А не проще купить в уже построенном под реновацию доме?
4. Каковы минусы и риски вложения в хрущевки?
5. Что не так с возведенными по реновации домами?

Одна из перспективных инвестиций на московском рынке недвижимости сегодня – приобретение жилья в домах, попавших под программу реновации, которой в этом году исполняется шесть лет. Эксперты Метриум рассказывают, сколько в Москве продается таких квартир, какую выгоду можно получить в площади и стоимости, а также останавливаются на возможных рисках подобных сделок.

Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тысяч домов общей площадью около 16 млн кв. м и проходит в несколько этапов. Первый уже стартовал в 2020 году и завершится в 2024. Второй этап пройдет с 2025 по 2028 годы, а третий – с 2029 до 2032 года. В общей сложности расселить планируется около 880 тысяч человек.

Житель подмосковного Одинцово отказался съезжать из своей трехкомнатной квартиры в пятиэтажке и теперь живет там один — без воды, тепла и газа. Его семье пришлось съехать в другую квартиру из-за отсутствия удобств, однако принципиальный отец семейства продолжает находиться в квартире мечты, как сам говорит. Эту историю рассказывает телеграм-канал Baza.

Сергей с женой и тремя детьми купил квартиру в военном городке в Одинцово в 2015 году. Вскоре застройщик начал возводить там жилой комплекс и переселять в него обитателей окрестных домов. Сергей был не против переехать, но выдвинул условие: ему нужна трехкомнатная квартира с двумя балконами, как в его нынешней пятиэтажке. о все оказалось не так-то просто.

— Вариантов с двумя балконами для мужчины у застройщика не нашлось, — пишет телеграм-канал. — В домах были такие квартиры, но как переселенцу Сергею полагалась вторая очередь — а там двух балконов не было. В итоге сейчас посреди ЖК, в месте, где должна была находиться прогулочная зона и детская площадка, стоит пятиэтажка с единственной жилой квартирой. Из-за этого владельцы новых квартир не спешат подписывать акты приема-передачи.

По словам соседей, одинцовец отказался от 15 вариантов, которые предлагал ему застройщик. Он продолжает жить в пустующем здании, на месте которого должны были находиться прогулочная зона и детская площадка. Так как их нет — владельцы новых квартир не торопятся подписывать акты приема-передачи объектов. Сообщается, что администрация Одинцова и компания-застройщик намерены выселить мужчину из дома через суд.

Истоки типового и индустриального советского домостроения

Типичный пример послевоенного малоэтажного типового кирпичного строительства. Двухэтажная сталинка серии 1-201 в Глазове

Первые советские крупнопанельные дома

Расселённый крупнопанельный дом с неполным каркасом (1949). Екатеринбург

Первый в СССР крупнопанельный бескаркасный дом (1950). Магнитогорск, пр. Карла Маркса, 32

Подготовка к реформе

Н. С. Хрущёв и Р. Никсон на кухонных дебатах, посвящённых быту советских и американских граждан

Речь Н. С. Хрущёва на Всесоюзном совещании строителей в 1954 году

Онтология и исторические корни

И создавалось впечатление, что художественный образ вообще уходят из архитектуры. На помощь архитекторам пришел теоретик Г. Б. Минервин. Он считал, что отдельные типовые жилые дома (коробки) могут иметь лишь художественный облик, а объединённые в комплексы (кварталы) они могут создавать общий, так сказать коллективный, художественный образ. Многих это тогда устроило.

Мы были увлечены самой новизной задачи, считали, что отражение в архитектуре одинаковой комфортности жилья для всех и есть новая эстетика.

Стандарты жилых зданий

Перестройка в архитектуре ещё не закончена. Многие неправильно понимают задачи и рассматривают её только как сокращение архитектурных излишеств. Дело в принципиальном изменении направленности архитектуры и это дело надо довести до конца.

Прототипы массовых серий

Дом в квартале № 123, Щемиловка. Санкт-Петербург

Бескаркасный панельный дом. Санкт-Петербург. Улица Полярников, 10

Конструктивные системы и их распространение:

Избегаем переплат за ЖКУ при реновации

Эксперт по недвижимости напомнила, что нужно сделать сразу после получения ключей.

Новая квартира, полученная по реновации, – большая радость. Однако некоторые жители пишут нам, что в платёжных квитанциях увидели слишком большую сумму за жилищно-коммунальные услуги. Как избежать лишних трат и что нужно обязательно сделать каждому новосёлу после переезда, рассказала эксперт по недвижимости Мария Садовникова.

Шаги к уменьшению счета:

Закрыть старый лицевой счёт

После переезда ваш адрес поменяется – дом новый, квартира новая. После получения на руки ключей и оформленного договора мены нужно позаботиться о финансово-лицевом счете (далее – ФЛС). Это счет, в котором отражаются суммы начисленной и фактической оплаты жилого помещения по жилищно-коммунальным и иным услугам. Такой счет открывается на жилое помещение один раз.

Закрытие финансово-лицевого счета при переезде

Марина Садовникова утверждает, закрыть счёт, который был оформлен на квартиру в пятиэтажке, совсем несложно. Достаточно обратиться в управляющую компанию и в Мосэнергосбыт.

Что потребуется для закрытия ФЛС?

• Акт снятия показаний счётчиков
• Акт сдачи ключей (акт приёма-передачи) от старой квартиры

Если не знаете, куда конкретно обращаться, зайдите в ваш Центр информирования по переселению. Специалисты сориентируют и подскажут актуальные контакты.

Показания счётчиков и закрытие счёта

Показания счётчиков в старой квартире зафиксируют представители управляющей компании в день сдачи ключей. Вам обязательно предоставят копию акта снятия показаний.

Важно закрыть счёт оперативно

Один пользователь социальных сетей утверждал, что если дом будут сносить, значит и счёт закрывать не нужно. Садовникова предупреждает, это не так. ФЛС открывается на жилое помещение, а обязанность по внесению платы несут собственники или наниматели с момента заключения договора на квартиру. Финансово-лицевой счёт автоматически не закрывается и до самого момента закрытия по нему будут производиться начисления.

Открытие ФЛС в новой квартире

Новый счёт откроют в районном МФЦ. Потребуется паспорт и выписка из ЕГРН на новую квартиру или новый договор соцнайма. Также потребуются паспорта на новые приборы учёта, которые необходимо получить в офисе управляющей компании.

Важно решить вопрос с открытием-закрытием ФЛС оперативно

В процессе переезда, начисления будут идти по обоим объектам недвижимости. Поэтому закрывать финансово-лицевой счёт лучше сразу после оплаты счетов. Таким образом, можно избежать переплат.

Регистрация по месту жительства

Нужно помнить, что важно не только физически покинуть старый дом, но и зарегистрироваться на новом месте жительства. По словам Марины Садовниковой, отсутствие регистрации в жилом помещении может создать множество проблем, особенно для переселяемых семей с детьми, пенсионеров и получателей социальных выплат.

Что потребуется для регистрации?

• Документ, удостоверяющий личность
• Заявление о регистрации по месту жительства
• Документ, подтверждающий переход права собственности или новый договор социального найма
• Выписка из ЕГРН (для собственников)

Напомним также, что за отсутствие регистрации могут оштрафовать по закону об административных правонарушениях. Отметим, что решающее значение имеют конструктивные и архитектурные решения при создании новых жилых комплексов.

Квартиры «хрущёвок» — малогабаритные. В сериях, разработанных в соответствии с СНиП II-В.10-58, ширина прихожей сокращена до 1,2 м, санузлы преимущественно совмещённые, а общие комнаты — проходные. Состав типов квартир зависел от расположения дома: в домах с широтным расположением часть квартир имела двухстороннюю ориентацию.

Высота потолков по СНиП II-В.10-58 — не менее 2,5 м.

В условиях, когда промышленность ещё только начинала осваивать крупнопанельное домостроение, получили распространение крупноблочная (Г, II-18, 1-439, 1-434, 1-510) и кирпичная или кирпично-блочная (1-447, II-29, 1-511) конструктивные системы. Существовали также экспериментальные «хрущёвки», построенные объёмно-блочным методом (II-38).

Последствия войны в Украине. Хорошо видна конструкция сплошного (беспустотного) перекрытия, толщина которого благодаря опиранию по всем сторонам достигает всего лишь 100 мм

Мозаика с голубем мира на доме 1-464А в Самаре

Архитектор Г. А. Шемякин на примере 1-468 сформулировал сущность зарождающегося стиля новой советской архитектуры:

Совершенно новой особенностью развития социалистического архитектурного стиля, особенностью, возникишей в последние годы, является его связь с заводским домостроением, поточно-конвейерным строительным производством.

Подчёркивалось, что оторванность композиционных решений от материалов и конструкции — недопустима. В изданном в 1962 году руководстве по внешней отделке 1-464 вариативность фасадов обеспечивалась за счёт четырёх приёмов: механическая обработка бетона, фактурный слой из цветного бетона, фактурный слой с добавлением дроблённого камня, облицовка мелкоразмерной плиткой. Дополнительно руководство предлагало варианты балконных ограждений и входных групп. Однако ДСК, несправлявшиеся с объёмами строительства, даже этот небольшой набор вариантов использовали не в полной мере. Необходимое разнообразие начали вносить уже на следующем этапе развития домостроения.

Архитекторы, особенно на ранних этапах «борьбы с излишествами», не упускали возможности оживить фасады кирпичных домов за счёт декорирования кладки карниза, поддерживающего скатные кровли. Излюбленным приёмом было сочетание керамического и силикатного кирпича, например, в орнаментах и надписях.

В рамках пропаганды современного городского образа жизни выпускалась многочисленная рекомендательная литература, нацеленная на переселяющихся в крупные города людей крестьянского происхождения. Она не только учила этикету, но и пропагандировала модернистскую жилую среду, противопоставляя ей «мещанский вкус» сталинской эпохи:

Безвозвратно уходят в прошлое громоздкие славянские шкафы, колоссальные буфеты и «трёхспальные» оттоманки, занимавшие больше половины всей площади квартиры. На смену им идёт лёгкая, простая и строгая мебель, дающая максимум удобств и не загромождающая комнат.

Удобства и эксплуатация

Советские таблички над входной дверью дома 1-515

Более ранние проекты сталинских домов сильно различались по обеспеченности коммунальными удобствами. В сталинках «номенклатурного» типа обязательно предусматривались центральное отопление, холодное и горячее централизованное водоснабжение, отдельная от туалета ванная комната, при этажности выше 5 этажей в здании был лифт и мусоропроводы. В то же время в домах «рабочего» типа, предназначавшихся для широких слоев населения, нередко отсутствовала ванная комната, санузел состоял из умывальника и унитаза, а для мытья жильцов использовались общественные бани. Для приготовления пищи использовались плиты на дровах, при наличии ванны горячая вода нагревалась в накопительном водонагревателе, топливом которого также служили дрова или иной вид твёрдого топлива. В проектах малоэтажных сталинских домов предусматривались версии с печным отоплением квартир, существовали даже проекты домов без водопровода и канализации, с люфт-клозетами. Перекрытия в «рабочих» и некоторых «номенклатурных» сталинках были деревянными, кроме лестничных клеток в многоэтажных домах и санузлов. В сочетании с применением печей деревянные перекрытия были достаточно пожароопасны.

В наиболее распространенных сериях хрущёвок санузел смежный во всех квартирах, кухня имеет площадь от 5,5 до 6 м², в двух- и трёхкомнатных квартирах имеется проходная гостиная комната. Квартиры-хрущёвки обеспечены основными коммунальными удобствами: центральным отоплением, холодным водоснабжением, канализацией, естественной вытяжной вентиляцией, кухонной плитой. Горячее водоснабжение могло быть как центральным, так и индивидуальным, с использованием газовых колонок или водонагревателей на твёрдом топливе. За редким исключением большинство квартир имело балкон (кроме расположенных на первых этажах), в некоторых типовых хрущёвках торцевые квартиры имели лоджии.

Довольно часто под окном кухни кирпичной «хрущёвки» имеется специфический встроенный шкаф типа чулана. Толщина наружной стены в этом шкафу обычно составляет полкирпича. В некоторых вариантах построек в этой стене есть наружное постоянно открытое отверстие, служащее приточной вентиляцией и необходимое для обеспечения нормального функционирования газовой плиты. В холодный период года шкаф заменял холодильник. Однако подобный холодильник встречается и в более ранней архитектуре «сталинок».

Окно в санузле

В возведенных домах только часть квартир передается бывшим жильцам хрущевок – остальное город реализует на торгах. Поэтому может возникнуть соблазн не связываться со старыми домами, а сразу вложиться в такую новостройку. Но есть нюансы.

Во-первых, квартиры по аукциону составляют всего 5-7% от общего объема жилья на первичном рынке. Во-вторых, несмотря на то что уровень цен в них ниже, чем в среднем по столице, следует учитывать, что в ходе торгов стоимость может повышаться до 30-35%, и в этом случае выгода нивелируется.

Купить квартиру на вторичке под реновацию в Москве

🏠 Как купить квартиру на вторичке под реновацию в Москве на сайте m2.ru?✅ Ищите объявления о продаже квартир на вторичке под реновацию в Москве?✅ Воспользуйтесь фильтрами или поиском в разделе.✅ Сохраните понравившийся поиск и получайте по нему свежие обновления!💸 Сколько стоит квартира на вторичке под реновацию в Москве?🔷 Цена недвижимости от 6,6 млн до 96 млн руб.🔷 Средняя цена жилья — 13,9 млн руб.🔷 Площадь от 13,3 до 260 м²🔷 Цена за м² от 118 тыс до 611 тыс руб.Почему стоит искать недвижимость у нас?Предложения на m2.ru — только от проверенных агентств недвижимости, частных лиц и официальных застройщиков. У нас самый большой выбор квартир на вторичке под реновацию в Москве. В разделе размещено 402 объявления со средним рейтингом — 4.68. Гарантия сделки — вернём полную стоимость недвижимости, если что-то пойдёт не так.

В чем выгода для покупателей старого жилья?

Квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по площади, чем в хрущевках – в основном за счет увеличения нежилых зон, и особенно кухни. При этом значительнее других выигрывают от увеличения площади обладатели трехкомнатных лотов – они получат дополнительные 17,3 кв. м, в то время как собственники однокомнатных квартир – всего 8,5 кв. м. Также можно доплатить и получить жилье большей площади. В числе прочих преимуществ – полностью готовая отделка, установленная сантехника и плита. Дворы благоустроены, в них предусмотрены качественные детские площадки и тренажеры.

Стоимость одного «квадрата» в новом доме в среднем на 19% выше, чем в хрущевке по реновации. При этом в зависимости от локации разрыв может быть очень существенным и составлять от 2 до 36%.

Очевидно, что вложиться в старый фонд с перспективой переезда в новый дом выгодно как конечным пользователям, выбирающим квартиру для себя, так и инвесторам. Лоты в домах под снос привлекают обе группы покупателей возможностью за меньшие деньги получить квартиру в новостройке.

Пятиэтажки или новое реновационное жилье?

Сегодня в Москве продается около 1 тыс. квартир, попадающих в программу реновации. Средняя цена 1 кв. м в них — 273 тыс. рублей, что на 11% меньше среднегородских значений по всему вторичному рынку. Цена при этом зависит от года расселения: чем скорее снесут дом, тем дороже в нем квартиры. Правда, вариантов скорейшего сноса (до 2024 года) — всего 5% из всех квартир, участвующих в программе: придется поискать.

Купить квартиру в новом реновационном доме можно двумя способами:

1. Первичная продажа от правительства Москвы. Возможна только через аукционы. В зависимости от ЖК цены варьируются от 237 до 286 тыс. рублей за «квадрат», а в процессе торгов вырастают на 30–35% до средних 347 тыс. рублей.

2. Вторичная продажа от собственников-переселенцев. В среднем 1 кв. м обходится в 330 тыс. рублей.

«Получается, на росте стоимости 1 кв. м можно заработать в среднем около 10% — если сравнивать цены в пятиэтажках, которые вот-вот снесут, со стоимостью вторички в реновационных домах», — подсчитал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

При этом площади квартир в новых домах больше, чем равнозначные в пятиэтажках.

Равнозначная квартира — это новая квартира, которая находится в том же районе, что и старая, расположенная в сносимой по программе реновации пятиэтажке. В случае с Зеленоградским, Троицким и Новомосковским округами — в том же административном округе. Термин чаще всего применяется к программе реновации.

В равнозначной новой квартире то же количество комнат, что и в старой, хотя ее площадь может быть больше (за излишки переселенцы не доплачивают).

Чаще всего площадь реновационных квартир больше, чем в хрущевках. По данным аналитиков Циан, типовая «однушка» в пятиэтажке — около 32 кв. м, в новых домах — 39 кв. м. Подобное соотношение (+15–20% по метражу) сохраняется и для двух-, трехкомнатных квартир.

Но конкретные условия переезда зависят от квартирографии нового дома (можно выиграть в метраже и 20 кв. м, а можно — и не более 5 кв. м).

— Средний прирост в стоимости актива — +25–30%. Но сюда не включены ремонт и мебель, которую не удастся перевезти из квартиры в пятиэтажке (например, придется заказывать новый кухонный гарнитур — старый не впишется по размерам или нетранспортабелен; покупать новую плиту — если была газовая, а в новом доме — электрическая, но плита от застройщика вас не устраивает; клеить обои, которые нравятся, и т. д.).

— Доходность 25–30% актуальна при безукоризненном соблюдении сроков сноса и нового строительства. Перенос сроков снижает этот показатель.

— Названная доходность — это средний показатель, который может измениться и в меньшую сторону.

— Продавать полученную по программе квартиру можно сразу же. Но если для получения этой квартиры вы покупали квартиру в пятиэтажке меньше трех лет назад, продажа новой квартиры будет облагаться налогом. Подробнее об этом читайте здесь.

Эксперты Циан.Аналитики выяснили средние цены в разных районах разных округов Москвы. В сводной таблице — районы, где в продаже на вторичном рынке есть не менее 10 лотов и в хрущевках, и в новых домах по программе реновации.

Сравнение: средняя стоимость 1 кв. м в пятиэтажках и новых домах, построенных по программе реновации

Район Средняя стоимость 1 кв. м в хрущевке, тыс. рублей Средняя стоимость 1 кв. м в новом доме, тыс. рублей Разница в цене

В среднем 272,0 322,7 19% По данным Циан.Аналитики

«Не готова жить в “гостиничном номере”»

Ирина свою квартиру, полученную по реновации, уже продала.

«У меня была двухкомнатная квартира в пятиэтажке. Главным и единственным ее недостатком была проходная комната. Незадолго до объявления программы реновации я сделала капитальный ремонт с заменой всего, что только можно было заменить, начиная с проводки и заканчивая кухонным гарнитуром.

Сделала и перепланировку — в итоге получилось две изолированные комнаты. Ремонт, конечно, влетел в копеечку, да и перепланировку я согласовывала очень долго. Но я хотела остаться именно в этом доме. Меня устраивали звукоизоляция (вообще не слышно соседей!), зеленый двор, никаких проблем с парковкой, вся инфраструктура под боком. Можно было продать ту квартиру и переехать в новостройку, но, понимаете, меня всё устраивало, я любила свой дом!

И тут — реновация. Наш дом попал под снос в первую волну, отбрыкаться не удалось: соседи, в отличие от меня, участию в программе очень обрадовались, потому что у многих ремонта не было уже лет 50!

Мне дали несколько квартир на выбор. Все они были примерно одинаковыми и все немного больше, чем моя старая квартира. Но планировки и качество отделки — сплошное расстройство: некуда поставить стиральную машину, да и прекрасная моя дорогущая кухня совершенно не вписывалась в новые габариты.

Парковки тоже не было. И зеленого двора не было. Обои ободраны, на потолке — ржавые подтеки. Окна, судя по состоянию обоев вокруг них, тоже не предназначены для дождливой погоды, подтекают. Добил меня безнадежно кривой угол на кухне.

Кроме того, были и детали, усугублявшие негативный настрой. Например, строители без всякого зазрения совести использовали туалет — он оказался в непотребном состоянии. Конечно, можно и вымыть, но возникшее чувство брезгливости так легко не смоешь.

Еще одним поводом для расстройства стал типовой ремонт. Не хочу я жить в этой бело-бежевой “овсянке”! В старой квартире у меня были красивые дизайнерские обои с рисунком, керамогранит на полу, каменная столешница, а тут у всех всё одинаковое и дешевое.

На новый ремонт я была не готова — как и жить в этом “гостиничном номере”. Понимаю, что в глазах многих могу выглядеть как капризная тетка средних лет. Но давайте начистоту: я много лет работала и заработала себе возможность жить в стенах, которые меня полностью устраивали и которые были оклеены по моему вкусу. Я хотела эту чертову столешницу и эти чертовы обои — и купила их себе в награду за праведные труды.

Дело кончилось тем, что мы с риелтором выбрали наиболее выгодную квартиру, продали ее за 14,3 млн рублей. Я сразу вложилась в квартиру в строящемся доме. Получилось дороже — пришлось доплатить 2,4 млн рублей и начать копить на новый ремонт.

Можно было бы получить компенсацию вместо квартиры, но несколько риелторов и юристов отговорили меня это делать — говорят, невыгодно. Действительно, размер компенсации составил бы около 13 млн рублей.

Сейчас живу у родителей, так что хотя бы не трачусь на аренду. По предварительным оценкам новый ремонт встанет мне как минимум в 2 млн рублей (у меня будет отделка white box). Всю мебель, включая кухню и столешницу, храню на складе в ожидании ключей.

Какой вывод я могу сделать из этой истории? Финансово мне было бы выгоднее остаться в новой реновационной квартире. А загаженный туалет и кривой угол — да бог с ними. Только вот качество жизни исчисляется не только деньгами, но еще и нашим ощущением от дома, не правда ли?»

Стоит ли вкладываться в хрущевку в надежде на улучшение жилищных условий

Читать в полной версии

Самым заветным желанием любого советского человека была отдельная благоустроенная квартира. Но как обеспечить каждого отдельным жильем? — Построить быстро и в достаточном количестве. Для этого требовались типовой проект быстровозводимого дома и место для его возведения.

Так в конце пятидесятых в СССР стали появляться пятиэтажки, в народе названные хрущевками. Несмотря на небольшие по площади квартиры, советский человек был рад и такому собственному жилью. Дома эти отличались не только малыми габаритами, но и малой высотностью. Строились они обычно не выше пяти этажей и не предполагали наличия лифта, так как по ГОСТам его предусматривала более высокая этажность. Но это уже совсем другие деньги и сроки, а жилье требовалось как можно быстрее, да и бюджета лишнего не было — после окончания войны прошло чуть больше десяти лет, страна еще не успела восстановиться и окрепнуть. Вот и придумали. Помимо лифтов, в зданиях отсутствуют мусоропровод и чердак, еще один из минусов — плохое удержание тепла: зимой в хрущевках холодно, а летом очень жарко. Крохотные комнатки, кухня не более 6 кв. м и потолки высотой 2,5 м — вот оплот стабильности и надежда на светлое будущее.

Расчет был таков:

Имея маленькую двушку в пятиэтажке и прописав туда как можно больше детей и внуков, после сноса можно было вполне рассчитывать на получение двух и даже трех квартир взамен, особенно в случае, если снос дома совпал с очередью на улучшение жилищных условий. И таких совпадений было немало. Образовывались огромные очереди из тех, кто был вне этой очереди. Отдельные категории населения могли претендовать на предоставление дополнительной площади более 10 кв. м или отдельного помещения. Так, например, лица, страдающие хроническими заболеваниями, обладающие званием полковника полиции и более высоким рангом, а также удостоенные ученой степени имели право на не менее 20 дополнительных квадратных метров. Ветераны труда, ветераны Чернобыля и инвалиды получали квартиры в первую очередь.

Один из нормативов предусматривал компенсации — то есть вместо новой квартиры можно было получить деньги, и решившиеся на это уже сами распоряжались своей дальнейшей судьбой. Несознательные граждане рисковали перейти в категорию «без определенного места жительства». Но были и такие, кто смог вложить полученные деньги с умом.

Шли годы, менялись законы, количество прописанных людей в пятиэтажках росло как на дрожжах, и государство стало вносить изменения в планы своей щедрости: закрывали возможность прописаться, вносили поправки по территориальности, меняли сроки сноса. Инвестиционная привлекательность пятиэтажки стремительно падала, и ждать своего жилищного счастья оставались лишь самые стойкие.

В 2017 году жителям московских хрущевок пришло радостное известие — сносу подлежат все пятиэтажки города. В ближайшее время предвидится волна деприватизации и массовой прописки в маленькие коробочки — так шансов получить как можно больше квадратных метров, исходя из норм, становится больше. Ну а город, убрав черные дыры жилищного фонда, приобретает наконец новый облик.

Так как же быть тем, кто хочет вложить деньги в недвижимость? Бежать за квартирой в хрущевке? Я бы не советовала, ведь насколько растянется этот процесс — неизвестно. Купить, чтобы перепродать? Тоже не выход. У квартиры в новом коммерческом монолитном доме шансов вырасти в цене в разы больше. Соседи — также немаловажный фактор. Хорошо, если вам удастся поселиться рядом с заслуженным ученым. А если нет? Локация? И здесь возникает вопрос: если раньше давали квартиры в этом же районе, то сейчас — там, где есть возможность. Скоро мы увидим новые поправки. Жилье будет предлагаться не ближе Новой Москвы, а в некоторых случаях и в Московской области. Поэтому советую как следует подумать, прежде чем что-либо предпринимать в этом направлении.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

руководитель отдела продаж Dream Realty

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Что не так с возведенными по реновации домами?

Далеко не все «переселенцы» довольны полученными квартирами. Самыми распространенными проблемами являются брак и некачественная установка окон, межкомнатных дверей (наличие щелей, кривизны, неплотность закрывания, неправильная подгонка наличников), несовершенная пайка труб в ванных комнатах. Также многие жалуются на плохую звукоизоляцию из разряда «если на втором этаже чихнут – с пятого можно здоровья пожелать». Поэтому, планируя переезд в такой дом, учитывайте, что, возможно, многое придется самостоятельно доводить до ума.

«Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под реновацию в целом представляет собой выгодный вариант инвестирования: вы сможете не только со временем серьезно улучшить свои жилищные условия, но и заработаете на разнице в стоимости, если решите продать новое жилье, – резюмируют эксперты компании «Метриум». – Вместе с тем к процессу выбора квартиры на вторичном рынке необходимо подойти максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые впоследствии смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок, обременений. В противном случае весь смысл этой цепочки "купил старое ради получения нового" утрачивается».

Риски многократно возрастают именно в советских домах с богатой историей ввиду частой смены собственников и неправильно проведенной приватизации. Нанимайте профессионалов, которые тщательно проверят документацию на приобретаемое жилье. Есть еще один лайфхак, про который мало кто знает. Купив комнату в коммуналке, вы сможете не только существенно сэкономить, но и в ходе реновации получите вместо нее полноценную однокомнатную квартиру.

Бесконечная реновация может быть выгодна и городу, и девелоперам

Приемка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Дата публикации 27 апреля 2023

Что можно купить и почем?

На вторичном рынке Москвы сегодня продается около 1,5 тысяч квартир в домах, попадающих под реновацию. При этом жилья с перспективой скорого переезда становится все меньше: всего 4% лотов реализуются в объектах, переезд по которым запланирован в первую волну расселения. На дома с расселением в 2025-2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек, а самая большая доля – 66% лотов – остается на дома третьей волны расселения.

Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке: средняя цена квадратного метра в домах с расселением до 2024 года на 12% выше, чем в домах третьей волны. Средняя стоимость «квадрата» недвижимости под реновацию – 272 тыс. рублей.

«Квартира хорошая, но к качеству отделки есть вопросы»

Сергей получил новую квартиру по программе реновации и доволен. Но кое-что омрачило радость (кстати, переезд до сих пор не случился).

«У меня была трехкомнатная квартира площадью 55,5 кв. м в Южном Медведкове. Жилая площадь составляла 40 кв. м. Дом попал под снос, и нам с семьей предоставили новую квартиру. Это тоже была “трешка”, но побольше — уже 73 “квадрата”, хотя жилая площадь осталась такой же — тоже 40 кв. м.

При этом в новой квартире гораздо больше коридор и кухня, а еще есть второй санузел. За излишки площади мы ничего не доплачивали. Обе квартиры находятся на одинаковом удалении от метро — наш новый дом построен вплотную к старому.

Сама по себе квартира хорошая — планировка, расположение, площадь. Но к качеству отделки у нас большие вопросы — даже притом что по сравнению с некоторыми ужасами в интернете у нас всё просто прекрасно!

На приемку мы приглашали технического эксперта, и он насчитал недостатков на несколько листов. Вот какие косяки встречаются чаще всего (они есть почти в каждой комнате):

– грязь на обоях и их отслойка от стен;

– зазоры в ламинате;

– неоднородная затирка между плиткой;

– кривые стены — в некоторых комнатах отклонение исчисляется сантиметрами;

– сколы ламинации на дверях;

– некачественное уплотнение окон — резинки-уплотнители.

Кроме того, у нас есть ржавчина на балконе, некоторые обои уже порваны, а двери повешены криво. Всё это по большому счету решаемо, но вот только за чей счет? Прораб сказал, что на устранение всех этих неполадок уйдет целый год. А квартиру мы должны принять уже сейчас. Боюсь, если мы подпишем акт приемки до решения проблемы, потом к нам точно никто не придет!»

Сергей cвою новую квартиру хочет продавать — разумеется, после того, как недостатки будут устранены. Именно поэтому он не хочет публиковать ее фотографии: «вдруг это покупателей распугает?»

Если продолжать тему стоимости квартир в реновационных новостройках и сносимых пятиэтажках, то вот цифры.

Сергей пытается продать свою новую квартиру за 18,9 млн рублей.

Похожие на его старую «трешку» квартиры в том же районе, на том же удалении от метро и той же площади стоят в среднем 14–15 млн рублей.

Переход ко второму поколению домов

Дома разной этажности в Новых Черёмушках. Москва. 1958 г.

В 1962 году на совещании в Моссовете Хрущёв рассматривал планы застройки Москвы на ближайшие десятилетия. Были приняты решения приступить к разработке серий до 12 этажей, отказаться от совмещённых санузлов, оборудовать квартиры встроенной мебелью. В том же году для ряда серий Госстрой выпустил руководтсва по внешней отделке, которые должны были помочь преодолеть однообразие.

СНиП II-Л.1-62 «Жилые здания»

Мозаика с юными моделистами на торце жилого дома 1966 года постройки в Нижнем Новгороде (ул. Ванеева, 82).

В 1963 году вышло постановление Совета министров «Об улучшении проектного дела в области гражданского строительства, планировки и застройки городов», объявлявшее о создании зональных проектных институтов. Эта мера позволяла повысить качество контроля за процессом унификации, а также давала проектировщикам возможность лучше учитывать региональные особенности. В следующем году вышла новая редакция норм проектирования жилых зданий: СНиП II-Л.1-62 «Жилые здания», которая делала робкий шаг в сторону увеличения площади квартир. Так, минимальная площадь общей комнаты увеличилась с 14 м² до 15 и 18 м² (в 2- и 3-комнатных квартирах и в 4- и 5-комнатных квартирах). Минимальная площадь кухни увеличилась с 4,5 м² до 6 м².

После 1963 года начали появляться новые серии, которые можно отнести ко второму поколению. Для этих серий характерно появление деформационных швов. Если дом первого поколения представлял собой единый объёмно-планировочный элемент застройки, что соответствующим образом сказывалось на монотонности градостроительных решений, то конструктивно независимые блок-секции новых серий позволяли менять форму дома в плане, сдвигая или поворачивая блок-секции, и варьировать число секций. Так появились характерные «гусеницы», «зигзаги». В образовавшихся поворотах предусматривали лоджии или балконы, дополнительные комнаты. Появились модифицированные серии для условий вечной мерзлоты, сейсмостойких районов, региональные серии. Многие здания получили многоэтажные модификации. Всё это способствовало более гибкой застройке.

Каковы минусы и риски вложения в хрущевки?

Есть и «подводные камни» покупки квартиры в пятиэтажке. Во-первых, инвестиции в хрущевки – это все же сложно прогнозируемые вложения в плане будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр. Вы не сможете получить максимально полную информацию о будущем доме, в который планируется переезд. Вам могут либо предложить вариант, который вас не устроит по целому ряду характеристик, либо денежную компенсацию, размер которой будет далек от среднерыночной ставки. Реновация – это всегда лотерея. Если при покупке жилья мы учитываем множество факторов, то переселение — это не выбор, а «что дадут».

Во-вторых, включение дома в программу реновации не означает, что это произойдет быстро, даже если указаны конкретные сроки. Она до сих пор согласовывается и обсуждается. Если ее решат приостановить или заморозить, например, из-за недостаточного финансирования, вы надолго останетесь без нового жилья (это вполне может случиться с объектами второй и тем более третьей волны переселения).

В-третьих, новое жилье может находиться в неудачном месте, и особенно это актуально для Новой Москвы и Зеленограда. Здесь действует указ, согласно которому переселение возможно в пределах целого округа, а не района. В итоге вы рискуете очутиться вдали от развитой инфраструктуры. И жить в такой квартире окажется некомфортно, и продать ее будет сложно.

В-четвертых, если у вас нет другого жилья, то до переселения предстоит довольствоваться старым домом, в котором дорогой ремонт делать бессмысленно, поскольку расходы никто не покроет.

В-пятых, если планируете брать ипотеку, учитывайте, что банки неохотно выдают кредиты на жилье, обладающее высоким процессом износа. Могут возникнуть также проблемы с использованием маткапитала: его нельзя применять для покупки квартиры в ветхих и аварийных домах, а многие из объектов, попавших под реновацию, имеют такой статус.

Подведем итог

Если анализировать только финансовую составляющую, то переселенцы определенно оказываются в выигрыше. Часто они выигрывают и в качестве нового дома. Ведь многие пятиэтажки к моменту сноса действительно находятся в печальном состоянии, а планировки квартир с проходными комнатами и очень маленькими кухнями уже неактуальны.

Но это справедливо для тех вариантов, когда переселенцы меняют морально устаревшее жилье со старым ремонтом на квартиру в новостройке. В начале реализации программы Циан.Журнал писал, что не все переселенцы живут в таких условиях.

Если же рассматривать покупку квартиры в пятиэтажке для получения новой как инвестиционную сделку, то тут всё зависит от локации. Как следует из сравнительной таблицы, средние показатели доходности сопоставимы со ставками по депозитам или консервативным инструментам на финансовом рынке.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!