Инвестирование в недвижимость вместо акций: мой опыт
В 2019 году я хотела вложить 2 млн рублей в акции, но не рискнула — инвестировала в бетон.
Мы с мужем копили деньги, чтобы поменять двушку в Подмосковье на аналогичную в Москве. К концу 2018 года собрали 2 млн рублей, но недвижимость в столице дорожала быстрее, чем мы успевали откладывать: двушка стоила 10 млн, а наша — 7 млн рублей.
Инвестировать в акции не рискнули, а облигации тогда давали порядка 7,5% годовых — решили купить квартиру в Москве для сдачи. Присмотрели студию в новостройке за 3,6 млн рублей и взяли в ипотеку недостающие 1,6 млн под 10% годовых.
Как выбирали квартиру
Изначально мы нацелились на долгосрочные инвестиции в недвижимость, так как это менее трудоемкий вариант. Также я понимала, что в новостройке поначалу шумно: новоселы делают ремонт, оставляют строительный мусор на лестничных площадках.
Подготовка к сдаче квартиры
После того, как квартира была куплена, мы провели ремонт, приобрели необходимую мебель и технику для аренды.
Получение дохода
Сдаем квартиру на длительный срок. После уплаты ипотеки и всех обязательных платежей, чистая прибыль составляет около 30 тыс. рублей в месяц.
Получение профессионального образования
- ФГБОУ ВО РНИМУ им. Н.И.Пирогова, ГКБ №31
- 2012 — 2015 Кафедра акушерства и гинекологии п/ф, аспирант
- Научно-практическая конференция Доброкачественные заболевания матки
- Семинар Профилактика плацентарных нарушений на ранних сроках беременности, ММА им. Сеченова
- XI Всероссийский научный форум Мать и дитя. Рак шейки матки: перспективы и реальность первичной профилактики
- Российская ассоциация специалистов ультразвуковой диагностики в медицине
Публикации
- Золотые кадры медицины – выдается десяти лучшим студентам 5-6 курсов института (ФГБОУ ВО РНИМУ им. Н.И. Пирогова
- Работы по ультразвуковой диагностике беременности и акушерству в различных журналах и конференциях, включая журналы Вопросы гинекологии, акушерства и перинатологии и Журнал ультразвуковая и функциональная диагностика
Конференции и семинары
- Участие в научно-практических конференциях и семинарах по акушерству и гинекологии
- Публикация статей и докладов на конференциях, включая заголовки Значимость современных методов ультразвуковой диагностики внематочной беременности
Научные достижения
- 23.02.23 Материалы научно-практической конференции посвященной памяти д.м.н, профессора А.С. Мордухович Современные подходы к стандартизации оказания медицинской помощи в акушерско-гинекологической практике
- Оценка эффективности хирургического лечения пролапса тазовых органов сетчатыми имплантатами с помощью трансперинеального исследования
Публикации в журналах
- Вопросы гинекологии, акушерства и перинатологии
- Журнал ультразвуковая и функциональная диагностика
Благодарности
- Награждение премией Золотые кадры медицины за выдающиеся достижения в области акушерства и гинекологии
- Участие в международных конференциях и форумах по акушерству
Заключение
Инвестирование в недвижимость вместо акций оказалось успешным решением для нашей семьи. Мы получаем стабильный доход от сдачи квартиры в аренду, что помогает нам дополнительно улучшить финансовое положение.
Аренда жилья как инвестиция
Долгосрочного арендатора можно предупредить об этом, и он, скорее всего, войдет в положение. А гость, который приехал на пару суток в командировку или отдохнуть, наверняка оставит гневный отзыв. Стоимость посуточной аренды высокая, поэтому требования к жилью выше.
Анализ объявлений и ценообразование
Для начала я проанализировала объявления конкурентов, кто почем сдает. На тот момент уже было объявлений о сдаче студий и однушек в нашем корпусе. Я сделала себе табличку, где на протяжении отслеживала статусы объявлений, чтобы прощупать рынок и понять справедливую стоимость аренды.
Меня удивило, что многие квартиры обставили безвкусно, но даже они пользовались спросом. На их фоне моя квартира с недорогой меблировкой смотрелась выигрышно.
Первоначальная стоимость аренды
В среднем аналогичные по площади квартиры в нашем доме сдавали по 26,750 ₽, поэтому я указала в объявлении 27,000 ₽.
Размещение объявления
В ноябре 2020 года я разместила бесплатное объявление на Циане. Фото квартиры сделала на цифровой фотоаппарат. Из требований указала, что ищу некурящих жильцов, а наличие животных оговаривается. С детьми можно было, хотя в студию редко селятся с детьми.
Установила стоимость аренды 27,000 ₽ плюс часть коммунальных услуг по счетчикам. Общедомовую — в районе 1,000 ₽ — взяла на себя. Мы также установили залог на случай порчи имущества — 15,000 ₽.
Поиск арендаторов
Всего было десять звонков, а первый просмотр я провела через неделю. Это была женщина, которая приехала в длительную командировку. Позднее к ней должна была приехать дочь, которая оканчивала шестой класс в родном городе. Нам подходил такой жилец, а ей понравилась квартира, поэтому договор аренды на 11 месяцев подписали на месте.
Финансовая отчетность
С января 2021 года я рефинансировала ставку — просто по заявлению в банк. Ежемесячный платеж стал 11,731.45 ₽ вместо 13,338.73 ₽, а моя ежемесячная прибыль выросла до 12,780 ₽. В год это 153,360 ₽.
Итоговые результаты
Прибыль от долгосрочной аренды составила 11,173 ₽ в месяц. Вложили в квартиру к ноябрю 2020 года 2,486,376 ₽.
После уплаты налогов и ежемесячных расходов, чистая прибыль составила 11,173 ₽ в месяц. В год данная инвестиция принесла 153,360 ₽.
На вложенные 2 486 376 ₽ выходит 6,2% годовых. Правда, здесь не учтена амортизация квартиры, ведь со временем понадобится починить и обновить отделку. Нужно заложить 1% годовых на амортизацию. Она также покроет возможный период простоя, если жилец съедет, а новый заедет не сразу. Итого доходность от аренды с амортизацией — порядка 5,2% годовых.
Налог на имущество — 220 ₽ в год — на доходность в моем случае почти не влияет. Он зависит от кадастровой стоимости объекта и площади. При этом при расчете налога на жилье автоматически вычитают, то есть я плачу только за 3,6 м².
Сравнение с депозитами. Исторически средняя процентная ставка в банках, по, — годовых, в некоторые периоды выше. Например, осенью 2023 года подняли ставку до 13%, соответственно, вклады стали давать годовых.
Таким образом, в случае с квартирой ежемесячно получаешь процент и можешь реинвестировать деньги. Также со временем недвижимость и стоимость аренды дорожают. К неподалеку от в 2024 году планируют открыть станцию метро — это сразу приведет к переоценке стоимости аренды и квартиры.
Осенью 2023 года аналогичная студия на этапе строительства стоит 7,2 млн рублей, то есть на 3,6 млн дороже, чем на момент покупки. За четыре года ценовой рост — 19% годовых. Считаю, моя ставка сработала.
Квартиры в Дом Достижение
Этаж 23 /28
Москва, Дом Достижение
Бутырская в 10 мин. пешком
Этаж 25 /28
Этаж 20 /28
Этаж 22 /28
Посмотреть все 56 однокомнатные квартиры в Дом Достижение
Этаж 2 /28
Этаж 15 /28
Этаж 27 /28
Этаж 16 /28
Посмотреть все 66 двухкомнатные квартиры в Дом Достижение
Квартиры в Доме Достижение
Трехкомнатные квартиры:
Этаж 7/28
Этаж 21/28
Четырехкомнатные квартиры:
Возвращение к долгосрочной аренде
В конце февраля 2022 года я приняла решение отказаться от посуточной аренды. Бизнес в России стал нестабильным из-за закрытия платформ как Букинг и Airbnb. Поэтому я разместила объявление о долгосрочной аренде на Циане и сдала квартиру всего за неделю. Новые жильцы согласились платить на 6000 ₽ больше, чем предыдущие, и взяли на себя коммунальные расходы.
Первые арендаторы прожили в квартире всего пять месяцев, затем их сменил следующий наниматель на 11 месяцев. В настоящее время квартира снова сдана в аренду на год, но возможно продление договора.
Как проходила сделка покупки
Я выбрала квартиру через сайт застройщика, оценивая качество отделки и мебели. Забронировала понравившуюся студию и сделка была заключена всего за неделю в феврале 2019 года. Риелтора не привлекала, так как самостоятельно изучила все необходимые документы и процесс покупки.
Мои дополнительные расходы:
Если это добавить к цене квартиры, вышло 3 595 544 ₽.
Параметры ипотеки. В 2019 году уже действовала программа семейной ипотеки, но мы не подпадали под условия: наши дети родились до 1 января 2018 года. А стандартная ставка у ВТБ была 10%. При максимальном сроке ипотеки 30 лет ежемесячный платеж вышел 13 953 ₽. Переплата за весь срок — около 3,43 млн рублей.
Также важно учесть страховки:
Платежи банку до сдачи дома по договору. Дом был введен в эксплуатацию 26 июня 2020 года, еще три месяца ушло до получения ключей
Приемка квартиры
Ключи мы получили в сентябре 2020 года. Процесс приемки занял примерно два часа: осмотрели квартиру и составили акт приемки-передачи. Серьезных проблем с отделкой не заметили, хотя ощущалось, что все делалось наспех и небрежно.
Мимо некоторых замечаний я не могла пройти:
Я зафиксировала эти моменты в письменном виде — в акте замечаний. По закону застройщик обязан устранить недостатки за 45 дней. Но ждать столько времени накладно — хотелось быстрее начать сдавать квартиру, чтобы не оплачивать ипотеку из своего кармана.
Представитель застройщика на приемке обещал, что такие некритические замечания устранят в течение двух недель. Поэтому я подписала акт приема-передачи квартиры. И в день заключила договор с управляющей компанией, с этого момента на квартиру стали начислять коммунальные платежи — примерно 1500 ₽ без показаний счетчиков.
В течение месяца застройщик так ничего и не исправил, а менеджер не выходил на связь. Через чат соседей я вышла на другого менеджера, тогда дело сдвинулось с мертвой точки: в назначенный день пришли трое рабочих и все исправили.
Я решила, что в следующий раз не буду дожидаться доделок от застройщика, это лишь потеря времени. Мелкие недостатки проще устранить самим.
Как обустроили квартиру
Мы начали обставлять квартиру примерно через месяц после получения ключей: до последнего ждали, пока застройщик устранит замечания. Всего меблировка квартиры заняла два месяца. Дело шло медленно, так как мы приезжали только в выходные.
При обустройстве ориентировались на будущий профиль арендатора: студент или человек, который только приехал в Москву и начинает карьерный путь. Также студию могла снимать пара — например, пока строится или ремонтируется их основное жилье.
Кухня. Я купила подержанную кухонную мебель на «Авито». По размерам, которые были указаны в объявлении, кухня подходила. Доставляли и устанавливали своими силами. Всего потратили 11 000 ₽ на кухню со столешницей, варочной панелью, стеллажом и посудой.
Кухня модульная, поэтому разобрать и собрать ее на новом месте не составило проблем. Зато чтобы намыть ее, ушел почти целый день.
Возникла проблема с варочной панелью: я не заметила, что она треснула. Непонятно, произошло это при перевозке или дефект был изначально. Так или иначе, пришлось покупать новую. Удалось снизить стоимость покупки на 4000 ₽ благодаря программе утилизации, в итоге вместо 10 976 ₽ заплатили 6976 ₽.
Столешницу тоже решили заменить, так как старая выглядела неприглядно. На фартук и новую столешницу потратили 6525 ₽ с учетом доставки. Покупали в «Кастораме».
За установку ничего не платили — делал муж, на это ушел примерно день. Заодно мы сэкономили на кухонном столе: его смастерили из обрезка столешницы, который поставили на четыре ножки. Ножки купили в строймагазине за 1000 ₽.
Итоговый вариант кухни-столовой. Столик самодельный, стулья из «Оби» стоили по 3798 ₽ вместе с доставкой
Остальная мебель. Меблировать маленькую студию — та еще задача. Приходилось тщательно подбирать мебель и технику, чтобы все влезло по габаритам. В ванной раковина от застройщика была неудобной и некрасивой. Мы купили новую раковину за 3290 ₽, а под ней разместили узкую стиральную машину Candy за 19 079 ₽.
Кровать в такой квартире почти все место, поэтому выбрали раскладной диван из «Икеи» за 24 398 ₽. стоит у нас на даче, ничем не хуже кровати.
Часть мебели привезли из своей квартиры, например шкафчик в ванную и настольную лампу. Стеллаж нашли бесплатно на «Авито», а холодильник нам отдали родители — недорогой «Атлант» за 15 000 ₽.
Рабочее место не стали организовывать — об этом можно было договориться непосредственно с арендатором, но нашим первым нанимателям оно так и не понадобилось. Посуду и белье в квартиру тоже не покупали: в случае долгосрочной аренды зачастую у арендаторов они свои.
Шторы и тюль не вешали, чтобы не утяжелять интерьер: предусмотрели рулонные шторы. На мой взгляд, это выглядит современно и минималистично, хотя для многих занавески больше ассоциируются с уютом. больше нравятся римские шторы или жалюзи, особенно в небольшом помещении, ведь хочется больше света. Для уюта мы добавили комнатное растение на подоконник, настенные часы и картину.
Потратили на обустройство студии 115 741 ₽
Фото спального места. Окно выходит частично на соседний дом, остальной вид — на поле и дорогу вдалеке. Сторона солнечная, в квартире светло
Рейтинг
Отношение к пациенту
Посоветуете ли врача?
06 апреля 23 в 11:15
Спасибо, что рассказали о достоинствах нашего доктора.
Шишкина Т. Ю.
28 сентября 18 в 17:06
8 декабря 2015 в 16:32
Как мы выбирали квартиру
Искали квартиру в декабре 2018 и январе 2019 года. Рассматривали только новостройки: они растут в цене после сдачи объекта. К вторичка в хорошем состоянии тогда стоила на 2 млн дороже, а брать убитую квартиру и заниматься ремонтом не хотелось.
Искали по таким критериям:
В шорт-лист попали два ЖК:
Остановились на первом варианте.
ЮВАО
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 9 гостей
Права доступа
Вы не можете начинать темыВы не можете отвечать на сообщенияВы не можете редактировать свои сообщенияВы не можете удалять свои сообщенияВы не можете добавлять вложения
Как перешли на посуточную аренду
Первая нанимательница съехала спустя десять месяцев: решила переехать поближе к школе дочери. Квартира за это время сохранилась в идеальном состоянии. Я решила, что надо попробовать посуточную сдачу — повысить доходность.
Для этого я доукомплектовала квартиру, купив:
Докупила вещей для посуточной сдачи на 13 086 ₽
Если добавить эту сумму к инвестированным до этого в квартиру 2 486 376 ₽, то итоговое вложение — 2 499 462 ₽.
Площадки для бронирований. В 2021 году в арсенале посуточников были удобные сервисы, в частности «Букинг» и Airbnb. Следующие по удобству — «Авито», «Циан», «Островок» и
Я решила начать с «Букинга», а новые площадки подключать по мере необходимости. «Циан» и «Авито» не рассматривала, так как они не предлагали удобного календаря бронирований. Также на «Букинге» и Airbnb хозяин квартиры лучше защищен, ведь там клиенты оставляют данные карт. Например, при отмене брони позже указанного срока «Букинг» автоматически списывал небольшую плату с клиента. А если гость вредил имущество, то Airbnb мог взыскать с клиента компенсацию.
Зарегистрировать квартиру на «Букинге» было просто — верификация прошла буквально за сутки. А первого постояльца я приняла в сентябре 2021 года.
В целом мне понравился сервис, брони сыпались одна за другой, но комиссия конская — 15%. Поэтому с ноября я подключила Airbnb. Там прозрачная система тарифов, а комиссия с хозяина — всего 3%. Основные комиссионные оплачивал гость.
Процесс заселения выглядел так: в приложении и на электронную почту приходило оповещение, что квартиру забронировали на даты. В сообщении был телефон гостя, но ему можно было также написать на сайте. Я обычно за день до заселения скидывала постояльцу в мессенджере необходимые детали: адрес, номер подъезда, этаж и прочее.
Сначала я встречала гостей лично и показывала квартиру. Потом поставила кодовый замок на почтовый ящик — гости брали там ключи и заселялись самостоятельно. Это сильно экономило время. Договор не заключали, залог я не брала — гость переводил оплату на карту в момент заселения. Если нужен был чек, я выбивала его в приложении для самозанятых и присылала онлайн.
Мне нравилось заниматься посуточной арендой: я ощущала себя владельцем В основном квартиру арендовали люди, приехавшие по работе или учебе. Например, однажды заселилась медийная личность — певец, который участвовал в конкурсе на ТНТ. В другой раз квартиру сняли, чтобы помыться: после отключения горячей воды гостю пришла идея снять квартиру и воспользоваться душем. Многие обращались повторно, а некоторые до сих пор пишут и спрашивают, квартира.
Считается, что в среднем для расчета прибыли с посуточной аренды надо брать заполняемость 20 суток в месяц. У меня заполняемость была даже выше.
Я заработала на посуточной аренде за вычетом комиссий за три месяца 2021 года 111 931 ₽
Доход за три месяца — 111 931 ₽, а если вычесть ипотечные платежи, и налог на самозанятого, то чистыми — 65 902 ₽.
Если допустить, что квартира и сдавалась такими темпами, заработала в год 263 608 ₽. От вложенных 2 499 462 ₽ — 10,5% годовых.
Доходы и расходы я подбивала в таблице
Опыт среднесрочной аренды. Посуточной арендой я занималась всего три месяца, так как в декабре 2021 года мне через Airbnb пришел запрос на месячное проживание. В запросе наниматель предложил цену, которая была чуть выше долгосрока, 38 000 ₽, и я согласилась. Позже этот человек продлевал аренду через сервис и в сумме прожил три месяца.
Всего Airbnb мне перечислил 88 419,13 ₽ за вычетом комиссий — 3302,47 ₽. Деньги приходили на карту. Доходность за это время — в районе 6,9% годовых.
В целом я была рада такому раскладу загруженности на основной работе — ездить регулярно в квартиру не получалось. Но считаю, что допустила промах: клиент схитрил, снимая жилье практически по цене долгосрока. К стоимость аренды обычно растет в новогодний период, а он арендовал по обычной ставке.
В довершение этот арендатор подарил мне незабываемые впечатления от грязной, дурно пахнущей и замусоренной квартиры. Снимал жилье россиянин, который в феврале 2022 года уехал за границу.
Пока он жил, я не проверяла квартиру. А когда приехала, чуть не упала в обморок.
Что в итоге
Покупали или продавали недвижимость? Расскажите, как все прошло сэкономить
