Услуга доверительного управления фондами предоставляется ООО «СФН» (далее – Компания). Лицензия Банка России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-01038 от 07.10.2020 г.
Получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах (далее – ПИФ) и ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФ (далее – ПДУ ПИФ) и с иной информацией, подлежащей раскрытию, можно по адресу: 121059, г. Москва, ул. Киевская, д. 7, корп. 2, этаж 5, ком. 40,41,42, на сайте https:/www.sfn-am.ru, по телефону: (495) 252-22-24.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией в значении статьи 6.1. и 6.2. Федерального закона «О рынке ценных бумаг».
Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым фондом. Инвестиции сопряжены с риском.
Заключаемый договор доверительного управления не является договором банковского вклада или банковского счета. Передаваемые в доверительное управление денежные средства не застрахованы в государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в соответствии с федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». Государство, ПАО Сбербанк и Компания не дают никаких гарантий сохранности и возврата инвестируемых денежных средств. Услуги по доверительному управлению оказывает Компания.
Денежные средства в управление получает Компания, а не ПАО Сбербанк. ПАО Сбербанк и ООО «СФН» являются разными лицами с самостоятельной ответственностью, не отвечающими по обязательствам друг друга.
Для направления жалоб, а также внесудебного разрешения споров, связанных с услугами доверительного управления, клиент вправе обратиться в Компанию, в ПАО СберБанк, в НАУФОР, в Центральный банк РФ. В случае невозможности внесудебного урегулирования спора клиент вправе обратиться в суд.
Риелторы проанализировали ипотечные сделки на вторичном рынке в 2022 году. Выяснилось, что наиболее востребованными были квартиры в домах, построенных после 2010 года (их доля – 30 процентов). А на втором месте неожиданно оказалось жилье в домах 1960-х годов (21 процент). Почему старый фонд стал пользоваться высоким спросом?
В Ростове-на-Дону цена таких квартир выросла, по данным риелторских агентств, в среднем на 35 – 45 процентов. 3-комнатная квартира в пятиэтажном доме 1963 года постройки с 3,2 миллиона рублей добралась до 4,3 миллиона. Главный специалист риелторской компании Наталья Саванкова, более 20 лет работающая на рынке недвижимости, объясняет популярность хрущевок, прежде всего, тем, что цена на них немного ниже, чем на сталинки и более современные девятиэтажки.
– Жилье в многоквартирных домах старого фонда пользуется повышенным спросом у клиентов, которые рассматривают покупку квартиры в ипотеку и не готовы к слишком высоким ежемесячным платежам, – говорит эксперт. – Относительно новое жилье на вторичном рынке стоит гораздо дороже: разница в цене квадратного метра может достигать 40 процентов. А большинство покупателей выходят на сделку с помощью ипотечных программ или с полной суммой на покупку квартиры.
Высокая стоимость вторичных квартир связана и с переходом на проектное финансирование с эскроу-счетами. Если раньше девелоперам были нужны деньги на начальном этапе строительства и для привлечения покупателей они снижали цены на старте, то теперь ценовой разрыв уменьшился, считает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
– Девелопер получает финансирование от банка, а удорожание по мере повышения стадии готовности незначительное. Новостройка стоит столько же, сколько и “вторичка”, или дороже, если дом готовится к сдаче, – говорит Глазунова.
Многие хотели бы купить квартиру в новостройке, но по причине высокой стоимости этот вариант им не подходит, а где-то жить нужно сейчас. Это категория граждан, которые не могут накопить, а ипотеку не потянут, и хрущевку выбирают как временный вариант. Эти люди готовы приобрести старое жилье и ждать 10 – 15 лет: “заработаем и приобретем новую квартиру”. Таким образом, интерес к хрущевкам продиктован, прежде всего, низкой покупательной способностью.
Существует мнение, что спрос подогревают слухи о реновации старого фонда. Однако в Ростовской области реновация, в отличие от Москвы, не прижилась. Зато чашу весов в сторону недорогого жилья поколебали жители новых регионов, которые решили обосноваться в Ростове и пригородах. Большинству из них квартира хрущевке кажется оптимальной и по финансовым, и по социальным причинам, ведь не все еще определились, где жить дальше.
Минусов у старого жилого фонда, бесспорно, много. Это и тесные кухни, и не всегда удачная планировка, небольшие площади, проходные комнаты, отсутствие лифта и старые коммуникации. Кому-то не нравятся и соседи – ровесники домов. Словом, непрестижно. Правда, баталии, которые разворачиваются среди жильцов так называемых элитных домов иногда достигают такого градуса, что склоки неухоженных, подвыпивших соседей в старых домах – это просто цветочки.
Но есть и плюсы: низкая цена, отсутствие несущих стен внутри квартиры, что позволяет с легкостью сделать любую перепланировку, зеленые и просторные дворы, наличие балконов, кладовых и антресолей. Для многих покупателей решающим фактором остается район. Поэтому в привлекательных локациях, где предложение в новостройках ограничено, вторичка выигрывает.
Выбор вторичной недвижимости имеет свои нюансы, но, в отличие от новостроек, их проще проверить, поскольку и жилье уже готовое, и инфраструктура построена.
Не стоит поддаваться и магии цифр. Руководитель департамента городской недвижимости Елена Мищенко анализирует процентное соотношение сделок в новых и старых домах.
– Важным аспектом является то, что количество квартир в домах разное. Если говорить о серии П-44Т (панельные дома, построенные с 1997 по 2019 год), то количество квартир в них доходит до 300. Это зависит от того, сколько там подъездов. Дома 50-х годов в основном пятиэтажные, здесь квартир может быть не больше 50. Соответственно, и процент сделок, которые проходят в них, ниже, – говорит эксперт.
Немаловажное значение для покупателя, быстро “наевшегося” стремительно вырастающими кварталами новостроек, играет хорошо развитая инфраструктура, обустроенность, уютные зеленые дворы хрущевок. “Мне нравится, что за окном моего дома красивый клен, а не безликие окна дома напротив”, – говорит “хрущевская” жительница. В новых кварталах еще ждать и ждать, когда подрастут деревья, не на высоте и транспортная доступность. Разочарованы покупатели и качеством быстровозводимого жилья: тонкие стены, плохая шумоизоляция, проблемы с коммуникациями.
Тем временем владельцы квартир в хрущевках, одно время настроившиеся на переезд в новые дома, делают ремонт и модернизацию, превращая их во вполне современное жилье.
Меняется и внешний вид хрущевок. Тот факт, что жилье в старом фонде становится более привлекательным, отмечают и другие эксперты. Среди причин называют капитальный ремонт.
Действительно, старые пятиэтажки за последнее время преобразились. Вначале были приведены в порядок дворы и детские площадки. Городские службы внимательно следят за аварийными деревьями, обновляя посадки. Заметна стала работа дворников. А затем один за другим стали преображаться фасады. Залатали крыши, появились современные водоотводы, пластиковые окна в подъездах, засияли свежим бетоном откосы. Вот только одна из последних новостей Фонда содействия капитальному ремонту Ростовской области: “Капитальный ремонт фасада, подвала и фундамента многоквартирного дома N 70 на 9-й Линии в ходе приемки на выездной комиссии был назван образцовым: даже невооруженным глазом заметно преображение 72-летнего дома и качество выполнения работ. А сочный абрикосовый цвет фасада, выбранный жильцами, обещает дому новую яркую жизнь!”
Всего в 2022 году в регионе отремонтировали 2 792 системы более чем в тысяче МКД. Приоритетными направлениями стали ремонт фасада (177 МКД), кровли (252 МКД) и системы электроснабжения (269 МКД). На этот год были поставлены еще более амбициозные цели – капитально отремонтировать в три раза больше жилых домов, чем в прошлом (3 372 дома и свыше шести тысяч систем), вложив в это более семи миллиардов рублей.
Итак, одно дело – предлагать человеку условную “двушку” в доме с обветшалым фасадом и проблемной плоской кровлей, другое – квартиру в отремонтированном здании.
В региональном Фонде капитального ремонта подтвердили, что после завершения работ стоимость квадратного метра в советских “панельках” увеличилась на 30 – 40 процентов. При этом расходы собственников на содержание жилья сократились.
Помимо косметического эффекта, после капремонта снижаются теплозатраты, улучшается шумоизоляция. В результате снижается стоимость коммунальных услуг.,
Панельные дома были названы в честь первого секретаря ЦК КПСС Никиты Сергеевича Хрущева, при котором началось массовое строительство малогабаритного жилья. А придумано оно во Франции архитектором Ле Корбюзье в тяжелые послевоенные годы.
Строительство хрущевок шло с 1959 по 1985 год. Всего в СССР было возведено 290 миллионов квадратных метров жилых домов. Срок службы хрущевок был рассчитан всего на 25 лет, потом его продлили до 50. Но они прочно стоят до сих пор. Согласно новым исследованиям, при рачительном уходе и своевременном ремонте они смогут прослужить и 150 лет.
Как у соседей
Хрущевки в Крыму на общем фоне рынка вторичного жилья не выделяются, отмечают эксперты.
– Это нижний сегмент клиентских предпочтений даже после ремонта квартиры. Хрущевки, может быть, и стоят в хороших местах, но в силу неудачной планировки они не популярны, – говорит менеджер агентства недвижимости Royal Estate Игорь Рыбалка. – После капитального ремонта скорее пользуются спросом сталинки или даже более ранние, дореволюционные постройки, поскольку они имеют привлекательный архитектурный вид, высокие потолки, толстые стены, большие окна. Хрущевки всего этого лишены.
Возможно, отмечает эксперт, изменить ситуацию могла бы реновация жилищного фонда крымских городов, поскольку в хрущевках менять нужно не отдельные квартиры, а в целом дома.
– Если бы в тех же пятиэтажках после реновации появился лифт, это повысило бы их привлекательность. Но зачастую выгоднее снести здания советской постройки и возвести на этом месте что-то новое, – говорит Игорь Рыбалка.
Старый фонд или новостройка? Мнение дизайнера
Наша первая статья в блоге будет посвящена выбору квартиры для покупки. Мы расскажем свою точку зрения насчет квартир в старых домах, так называемый старый фонд и новых домах, построенных в течение последних 30 лет.
Эта тема очень обширна и короткой статьей тут не обойтись.
Мы хотим рассказать про старый фонд, который был построен в дореволюционный период или сразу после, то есть это дома, возведенные до 1890-1930 года, так же можно в некоторых случаях отнести к старому фонду и дома Сталинского периода, до 1955 года. К новым домам относятся все постройки постсоветского периода.
Классификация жилых домов по типам на самом деле более значительна. В 20 веке были построены «сталинки», «хрущевки», «брежневки», «корабли», 137, 606 и 121 серии, кирпичные, кирпично-монолитные и так далее.
Тут нельзя однозначно сказать, что покупать лучше, очень много факторов, личных предпочтений и это всегда, конечно, некий фактор удачи при покупке.
При выборе квартиры все руководствуются очень разными соображениями, пожеланиями и мифами. Можно рассмотреть это с риэлторской точки зрения, а можно с архитектурной.
Чаще всего старый фонд выбирают люди, которые уже жили в центре, (и уже сталкивались с теми или иными трудностями) или давно мечтали там жить.
Это часто не простое решение, так как, что в такое пространство нужно много вложений, как финансовых, так и моральных.
Из основных плюсов старого фонда, с точки зрения пространства являются следующие моменты:
- высокие потолки (не всегда, но в основном выше, чем 3 метра, в зависимости от этажа);
- большие высокие окна;
- звукоизоляция перекрытий часто лучше, чем в новых домах;
- больше возможностей организации пространства из-за нестандартных планировок и расположения несущих стен. В основном, все квартиры в старом фонде имеют не типовую планировку;
- при высоких потолках есть возможность организовывать 2й ярус (при высоте от 3,8 м)
- кирпичные стены, обычно довольно массивные и в них можно организовывать небольшие ниши, при необходимости спрятать какие-то технические нюансы, либо очистить старую кирпичную стену для атмосферности.
- в кирпиче проще организовывать новые проемы с усилением, чем в панельных или монолитных домах.
- часто в старом фонде возможно устройство камина, тк почти везде скрыты старинные дымоходы. Да их нужно прочищать и реставрировать в большинстве случаев, но это того стоит! Спасибо, что трубочисты еще существуют)
- и очень важный момент, как нам кажется, у старого фонда есть своя история, свой дух и «лицо». Все квартиры абсолютно разные, индивидуальные, сложные, но всегда очень атмосферные.
Если говорить про минусы, особенно при ремонте:
- первое, что нужно понимать, с вероятностью 99% придется демонтировать абсолютно всё! Вплоть до балок перекрытия, усиливать полы и менять все коммуникации отопления и водоснабжения, менять все окна. Правда, сделав все это с грамотным специалистом, вы получите квартиру, которая будет вас радовать еще точно лет 50;
- в старом фонде всегда есть трудности во время производства шумных работ. Соседи не привыкли к частым и постоянным ремонтам, как это происходит в новых домах, куда первые 5 лет люди приезжают и начинают строить. Управляющие компании или ЖЭК в старом фонде, всегда очень настороженны и придут по первому звонку и жалобе соседей о шуме или немытой лестнице;
- если квартира находится на последнем этаже под чердаком, это тоже часто приносит уйму проблем, так как, к сожалению, работы по ремонту крыш делают не качественно. Как следствие, весной можно ожидать протечек через чердак, и об этом необходимо думать заранее, перед тем как начать отделочные работы в квартире. Можем сказать, что часто эти расходы выпадают на долю клиента, владельца квартиры на последнем этаже;
- одна из очень распространенных проблем в старом фонде это мыши и тараканы, к сожалению, они живут в таких домах из-за старых коммуникаций, щелей в полах, дымоходах и т. д. Но почти в 100% случаев, после капитальной реконструкции квартиры эта проблема уходит навсегда;
Это, пожалуй, основные, и самые важные моменты, которые можно отметить, говоря про старый фонд.
Важно также помнить, что несмотря на все описанные плюсы и минусы, каждый дом уникален, и важно принимать решение, исходя из собственных потребностей, желаний и возможностей. Рекомендуется обратить внимание на состояние конкретного объекта, качество строительства, инфраструктуру и окружающую среду.
Что же касаемо новых домов тут можно сказать довольно много.
- минимальные вложения на демонтаж и замену коммуникаций. Все уже новое и практически не требует глобальных изменений, а часто квартиры вообще продают со свободной планировкой без перегородок внутри;
- новые окна и наличие больших остекленных балконов;
- лучше планировка по сравнению с домами построенными в советское время (хрущевки , брежневки и панельки);
- чистые новые парадные и новые соседи. Хорошо благоустроенная территория дворов и организация паркингов (в случае если мы говорим про сегмент новой застройки Комфорт и Бизнес класса);
- в новых домах часто бывают потрясающие виды через панорамное остекление, ведь новые дома часто большой высотности
- прежде всего стоит обращать внимание на конструктивную схему дома, ведь может получиться так, что между комнатами будут монолитные несущие стены, а не простые перегородки, и в таком случае будет крайне сложно спроектировать функциональное и удобное пространство. В нашем портфолио есть такой объект, статья о нем опубликована у нас на сайте;
- высота потолков тоже важный момент, если в документах написано 2,7 м, то вы должны понимать, что после ремонта, от этой высоты уйдет еще примерно 10-15 см, на пол и потолки. Жить с потолками 2,55м не очень комфортно и еще не просто подобрать эстетичные светильники, так как их невозможно сильно опустить;
- хорошая слышимость. По монолитным и сборным бетонным конструкциям легко расходится ударный шум и определить его источник очень сложно. А ведь в новом доме, первые 5 лет все будут делать ремонты, и это может стать невыносимо;
- новое строительство в большинстве своем «безликое», там нет ни истории, ни особенностей, ни каких-то «личных качеств». В таком пространстве довольно тяжело приживаются «сложносочиненные» стили интерьера. Очень чужеродным может выглядеть искусственная кирпичная кладка из клинкера, или сложная лепнина на потолке. Для новых домов подходят прямые и ровные линии, современные и минималистичные интерьеры.
Заходя в квартиру в старом фонде, ты сразу чувствуешь пространство, видишь возможности, и само это пространство часто является основой для дизайна. После демонтажа стен становится все еще более понятно, и мы дизайнеры часто вдохновляемся просто видом такой квартиры с «оголенным скелетом» и можем предложить что-то изменить в проекте.
В старом фонде можно играть с абсолютно любой стилистикой, от сложных исторических интерьеров и эклектики, вплоть до минимализма, Однако, на наш взгляд, никогда не стоит забывать об истории этого дома, и постараться восстановить или сохранить исторические элементы. Например: паркет или двери, постараться найти документы и восстановить историческую расстекловку на окнах. Сохранить и по возможности снова сделать действующими старинные изразцовые печи и камины. Отмыть гипсовую лепнину, спрятанную под десятками слоев советской побелки и масляной краски, и открыть этот волшебный мир.
Жизнь в новых домах может быть комфортной и удобной, особенно для тех, кто предпочитает минимализм и современные технологии. Новые окна и современные инженерные системы, которые устанавливаются в этих домах, обеспечивают более высокий уровень энергоэффективности и комфортное проживание. Также в новых домах часто предусматриваются модные общественные зоны, детские площадки и парковки, что делает окружающую среду более благоприятной для семей с детьми.
Но строящиеся сегодня новые дома предполагают более стандартизированный подход к дизайну, что может быть недостатком для тех, кто ищет исключительность и индивидуальность в своем жилье.
Евгения Чучарина, соосновательница бюро Black Wall
Выбор между старым фондом и новыми домами – это всегда компромисс между уникальностью, исторической ценностью и современным комфортом. Некоторые люди предпочитают покупать старые квартиры и делать ремонт, чтобы оживить их прежнюю красоту, а другие – предпочитают современные дома, чтобы наслаждаться новыми технологиями и удобствами.
Независимо от выбора между старым фондом и новыми домами, важно всегда обращаться за помощью к профессионалам, таким как риэлторы, архитекторы или дизайнеры интерьера, чтобы получить квалифицированные советы и рекомендации. Лишь основательное изучение всех факторов поможет сделать правильный выбор и обрести идеальное жилье, которое будет радовать вас и вашу семью на протяжении многих лет.
