В России уже три года действует новая система покупки жилья с использованием . С ней появление новых обманутых дольщиков стало невозможным.
Рассказываем, зачем нужен эскроу-счет, как он работает и в чем его смысл для покупателей квартир в новостройках.
Содержание:
Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.
В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
Что такое скор счет в спорте?
В различных видах спорта скор счет может иметь разные формы и правила подсчета. Например, в футболе скор счет отображается в виде числа голов, забитых каждой командой. В баскетболе и хоккее скор счет показывает общее количество набранных очков каждой команды. В теннисе скор счет фиксируется с помощью счетовых систем (например, 6:4, 7:6).
Скор счет является важным аспектом спортивных соревнований, так как отражает результаты команд и участников и помогает определить победителя. Подсчет скор счета проводится в реальном времени во время матча или соревнования.
В некоторых случаях скор счет может иметь стратегическое значение для тренеров и команд. Они могут изменять тактику и стратегию игры в зависимости от текущего скора счета.
Игра на скор счет требует высокой концентрации и наличия физической и психологической подготовки, так как каждый гол, очко или победа имеют значение и могут повлиять на итог матча или соревнования.
Скор счет — это индикатор, показывающий, насколько быстро или медленно что-либо происходит. Он является важной характеристикой для различных областей деятельности, таких как спорт, экономика, бизнес и многие другие. Скор счет позволяет определить, с какой скоростью прогрессирует процесс, измерить его эффективность и сравнить с результатами других событий или явлений.
Определение скора счета может зависеть от контекста и специфики ситуации. Например, в спорте он может означать скорость изменения количества забитых голов или пройденного расстояния. В экономике — темпы роста ВВП или уровень инфляции. В бизнесе — объем продаж или скорость обработки заказов. Таким образом, скор счет можно рассматривать как индикатор успеха и эффективности деятельности в определенной области.
Особенностью скора счета является его динамичность и изменчивость в зависимости от конкретной ситуации. Он может быть выражен числами, процентами, графиками или другими единицами измерения. Более того, скор счет может быть различным для разных групп, условий или временных отрезков. Также необходимо учитывать, что скор счет не всегда является единственным исчисляемым показателем, и его интерпретация требует анализа и сопоставления с другими факторами.
В итоге, понимание скора счета позволяет оценить динамику процесса, сравнить его с аналогичными явлениями и принять решение на основе полученных данных. Использование этого индикатора предоставляет возможность контролировать различные виды деятельности и корректировать их в соответствии с поставленными целями.
Внедрение специальных счетов эскроу изменило не только бизнес застройщиков, но и жизнь клиентов. В частности, изменился документооборот и процесс Кроме того, счета не только гарантируют сохранность вложенных в покупку квартиры средств, но и могут дать дополнительную экономию — на аренде жилья и на процентах по ипотеке.
Со старта пилота 129 дней
На счетах эскроу: 371 млн рублей
Экономия средств
Сегодня в стране по новым правилам открыты несколько сотен эскроу-счетов, а список застройщиков, которые перешли на новый формат, расширяется. Хотя в Москве, например, через эскроу-счета квартиры продают всего два застройщика. Вместе с тем на рынке уже сформировалось устойчивое представление, что цены на новостройки из-за перехода на новую систему вырастут минимум на 5%.
Например, для однокомнатной квартиры ценой 2 млн рублей увеличение может составить до 100 000 рублей. Возможно, так и будет. Хотя проведенный нами опрос покупателей показал, что 95% считают это повышение справедливой ценой за рост надежности сделки. Но при этом все забывают о том, что хоть покупатель и заплатит за квартиру больше, он серьезно сэкономит на том, что застройщику выгодно сдать дом вовремя, а лучше — гораздо раньше срока.
Дело в том, что до перехода на проектное финансирование застройщики возводили дома на деньги дольщиков и строили по мере поступления денег от клиентов. Но по новому закону, получая проектное финансирование, девелопер становится независим от денег покупателей. С другой стороны, почему вдруг застройщик начнет строить быстрее, даже если у него появятся деньги? Потому что сам механизм дает застройщику четкий экономический — ускорение на один месяц строительства экономит девелоперу 0,2-0,3 % бюджета проекта за счет экономии на процентах по кредиту. Сдача на полгода раньше — это уже минимум 1,2% от бюджета проекта (для региональных застройщиков эта экономия увеличивает общую прибыль от проекта более чем на 10%)
Какую выгоду получит покупатель квартиры, если застройщик сдаст дом на полгода раньше?
Во-первых, если покупатель, ожидая переезда в собственную квартиру, живет в съемной и платит за нее 15-20 тысяч рублей в месяц, то сдача объекта на полгода раньше срока позволит сэкономить ему 90-120 тысяч рублей на аренде. Это уже на 20 000 рублей больше, чем те затраты, которые он понес при покупке.
Если клиент — инвестор, то он дополнительно заработает 400 000 рублей, поскольку стоимость квартиры повышается в среднем на 20% к моменту сдачи дома. Но это еще не все. При ускорении сроков строительства, кроме 400 000 рублей дохода за счет перепродажи на более позднем сроке, клиент сможет заработать до 84 тысяч рублей при размещении вырученных средств на банковском депозите (для нашего примера это 2,4 млн руб на срок 6 месяцев по ставке 7% (годовых) как раз на эти «сэкономленные» 6 месяцев. Таким образом, общая сумма «заработка» инвестора составит 484 000 рублей.
Экономия на ипотеке
И эта экономия еще не учитывает преимущества экономии на процентной ставке по ипотеке. На прошлой неделе Сбербанк предложил в качестве пилота застройщикам, работающим в Москве, Санкт-Петербурге, Красноярском и Краснодарском краях, Брянской, Воронежской, Нижегородской, Омской, Ростовской, Тюменской областях, Республике Удмуртия три схемы на ведение проектов по эскроу: стандартную; со снижением ставки по ипотеке для покупателей на 1,6%, а также со снижением ставки по ипотеке на 0,8 %.
В случае масштабирования этого опыта, покупатель все той же квартиры за 2 млн рублей сможет сэкономить от 25 000 до 50 000 рублей за счет снижения ставки по ипотеки.
В свою очередь повышение доступности ипотеки и увеличение темпов строительства новостроек могут, по нашим экспертным оценкам, увеличить спрос на рынке на 7-10%. Что в свою очередь выгодно нам, девелоперам.
Без бюрократии
Таким образом, покупка по эскроу может быть очень выгодна клиенту, даже несмотря на небольшой рост цены квартиры. Тем более, что сам процесс сделки для покупателя практически не меняется. До введения схемы с экроу человек делал четыре шага: бронировал квартиру, получал одобрение в банке, заключал ДДУ и кредитный договор с банком, после регистрации Росреестром оплачивал в течение 10 дней.
Сейчас в этой цепочке появился пятый шаг: теперь после заключения договора долевого участия с застройщиком и регистрации договора в регпалате покупателю нужно открыть счет эскроу в банке. Нужно принести в банк зарегистрированный в регпалате ДДУ и написать заявление на открытие счета эскроу. То есть за 1 час дополнительного времени у клиента повышается уровень защищенности.
Когда компания «Талан» только начинала работать по новым правилам, открытие подобного счета в банках занимало до двух недель. Это логично, ведь до этого момента ни у кого в стране еще не было подобного опыта. Создавать систему и налаживать процесс приходилось буквально с нуля. Но постепенно банк оптимизировал этот процесс и сегодня открытие спецсчета занимает пять дней. Но и это не предел — Сбербанк делает все, чтобы сделать этот процесс максимально удобным и клиенту, и застройщику. Например, сегодня разрабатывается специальная онлайн-платформа для регистрации сделки. После ее запуска счет эскроу можно будет открыть, не приходя в банк.
Значение скор счета в соревнованиях
Скор счет особенно популярен в спортивных соревнованиях, таких как бег, плавание, езда на велосипеде и другие. В этих видах спорта победитель определяется не только по времени, но и по количеству набранных очков. Самый быстрый участник не всегда становится победителем, если его результаты в других заданиях не являются лучшими.
Скор счет также применяется в других сферах, например, в играх и интеллектуальных соревнованиях. В этом случае, участник может набирать баллы за правильные ответы или выполнение определенных заданий. Чем больше очков набрал участник, тем выше его скор счет и больше шансов стать победителем.
Значение скор счета в соревнованиях заключается в том, что он позволяет сравнивать результаты участников и определить наиболее успешных. Благодаря скор счету соревнования становятся более динамичными и увлекательными, а также способствуют развитию соревновательного духа и мотивации для достижения лучших результатов.
Что будет, если обанкротится застройщик
Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.
Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку
Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.
Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.
В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд.
Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.
Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.
Быстро, удобно и безопасно провести расчет за недвижимость и оформить регистрацию права собственности можно с помощью услуг «Сервис безопасных расчетов» и «Электронная регистрация права собственности»
Определение спортивного термина
Для подсчета скора счета используется специальная система, которая зависит от правил конкретного вида спорта. Например, в футболе команда получает одно очко за забитый гол, а баскетболе — два или три очка в зависимости от того, с какой позиции выполнен бросок.
Скор счет отображается на табло или доске с результатами для информирования зрителей, участников и тренеров о текущей ситуации на поле, позволяет контролировать ход матча и принимать стратегические решения. Кроме того, скор счет используется для определения времени, отведенного на игру, и может быть использован для регулирования дополнительного времени или продления матча.
Точное знание скора счета является важным для всех участников спортивных соревнований и позволяет создать напряженную игровую атмосферу, привлекающую внимание зрителей.
Особенности скор счета в различных видах спорта
В футболе скор счет является основным показателем игры. За каждый забитый мяч команде начисляется одно очко, а за проигрыш или ничью очки не начисляются. Особенность футбольного скор счета в том, что он может быть очень низким, и часто встречаются матчи со счетом 1:0 или даже 0:0.
В бейсболе скор счет ведется путем подсчета набранных очков командой. За то, чтобы пробежать полную дистанцию вокруг всех баз и вернуться на свою исходную базу, команда зарабатывает одно очко. Особенность бейсбольного скор счета состоит в том, что он может быть очень высоким, и за одну игру команды могут набрать десятки очков.
В теннисе скор счет обозначается числами от 0 до 40 и считается в рамках каждой игры и каждого сета. За каждое выигранное очко команде начисляется одно очко. Особенность скор счета в теннисе состоит в том, что после достижения счета «40» требуется выиграть два последовательных очка для победы в игре или сете.
В хоккее скор счет состоит из количества забитых шайб командой. Каждая забитая шайба приносит команде одно очко. Особенность скор счета в хоккее заключается в том, что он может меняться очень быстро на протяжении всего матча, так как шайбы могут забиваться в короткие промежутки времени.
Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу
Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн рублей (ФЗ №177, ст.12.1).
Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета
Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.
В каком банке можно получить ипотечный кредит
В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.
Выбрать квартиру в проверенных новостройках на Домклик
В дальнейшем, развитие баскетбола и появление новых статистических показателей привели к более сложной системе подсчета скора счета. Сегодня это многофакторный показатель, включающий в себя такие параметры, как точность бросков, количество передач, победные баллы и другие. Скор счет стал одним из ключевых показателей, помогающих определить общую эффективность команды в ходе матча.
Примеры использования скор счета в спортивных мероприятиях
Скор счет в футболе используется для записи результатов матча. Он указывает, сколько голов было забито каждой командой. Например, если на табло отображается счет 2:1, это означает, что одна команда забила 2 гола, а другая команда забила 1 гол.
Скор счет в баскетболе также отображает результаты матча. Он указывает, сколько очков набрала каждая команда. Например, если на табло отображается счет 90:85, это означает, что одна команда набрала 90 очков, а другая команда набрала 85 очков.
В теннисе скор счет показывает текущее положение в сете или матче. Он указывает, сколько игр выиграла каждая сторона или игрок. Например, если счет 6:4, это означает, что одна сторона выиграла 6 игр, а другая сторона выиграла 4 игры.
Скор счет в хоккее показывает количество забитых голов каждой командой. Он также может отображать количество бросков или очков команды. Например, если на табло отображается счет 3:2, это означает, что одна команда забила 3 гола, а другая команда забила 2 гола.
Скор счет является важной частью спортивных мероприятий, так как позволяет быстро и наглядно отображать результаты игры. Он помогает болельщикам и участникам контролировать ход событий и понимать, какая команда ведет или отстает в игре.
Следите за дневником нашего проекта
В спорте скор счет измеряется в различных единицах в зависимости от вида спорта.
В спортах, где команды или участники набирают очки, скор счет может измеряться в очках, голах, ранах и т. д. Например, в футболе скор счет измеряется в голах, в баскетболе — в очках, в боксе — в ранах.
В некоторых спортивных соревнованиях скор счет может измеряться во времени. Например, в беге на 100 метров или велогонке скор счет измеряется в секундах, в гонке на марафонской дистанции — в часах и минутах.
В других видах спорта скор счет может измеряться в других единицах. Например, в плавании скор счет измеряется в секундах или минутах на каждой дистанции, в прыжках в высоту или в длину — в метрах и сантиметрах.
Измерение скора счета в спорте позволяет определить победителя или лучшего участника соревнования. Это показатель результативности и эффективности команды или участника в конкретном вида спорта.
В каком банке можно открыть эскроу-счет
Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета
➕ Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Теперь, в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.
➕ Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.
➖ Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные средства, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир.
➖ Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн рублей. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в регионах, то трехкомнатная квартира в центре Москвы будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются.
➖ Деньги на счету заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет.
➖ Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счёта эскроу. При покупке квартиры в ипотеку, выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года — это может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.
