Содержание:
Это не реновация, а что – то другое
Сначала надо понять, о чем идет речь. Названия статей в СМИ «кричат», что власти Подмосковья решили провести реновацию и вышли с предложением на президента. Напомню, реновация проходит с целью предотвращения возникновения в Москве аварийного фонда и затрагивает многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения (Закон г.
Москвы № 14 от 17.05.2022 г). Проще говоря – это «хрущевки», возведенные с 1957 по 1968 год прошлого века. К ним относятся постройки типа 1 – 511, 1 – 515, 1 – 510 и т.д. Однако власти Московской области хотят сносить исключительно аварийное и ветхое жилье.
А большинство домов проектов 1 – 510 или 1 – 515 нельзя отнести не только к аварийным, но и даже к ветхим объектам. Обычно в России аварийными признаются здания, поврежденные природными катаклизмами, а также бараки и дома, построенные в первые послевоенные годы. Следовательно, власти Подмосковья задумали не реновацию, а нечто другое.
Возможные предложения подмосковных властей
Таким образом, власти Московской области даже не замахиваются на реновацию, как в столице, а собираются расселять ветхое жильё. Другой вопрос, как это предполагается сделать. Законодательство не предусматривает расселение подобных домов, если здания не внесены в программу расселения и не признаны аварийными.
Поэтому местная власть решила взять дело в свои руки. Прежде всего, составители записки предлагают внести в федеральное законодательство определение «ветхого жилья». И здесь возможно два пути: перенести это понятие в законы из ведомственных нормативных актов либо сформулировать новое определение.
Далее, предложения предусматривают снос и переселение жителей из «ветхого дома», если 70% собственников проголосуют в электронной форме за расселение. В этом свете идея подмосковных чиновников чем-то похожа на реновацию. Московские власти включают МКД в программу реновации, если не менее 2/3 владельцев помещений проголосуют за расселение.
В статьях СМИ (со ссылкой на текст письма) приводится и перечень факторов, мешающих расселению ветхого домов. Так, в качестве препятствия называется отсутствие процедуры изъятия ветхого жилья, что приводит к отказам собственников от переселения и многочисленным судебным тяжбам.
Кроме того, чиновники жалуются на высокую себестоимость строительства, так как застройщики вынуждены расселять владельцев квартир за свой счет и возводить социальные объекты в микрорайонах. А отсюда следует, что власти Подмосковья, кроме внесения термина «ветхое жилье» в федеральное законодательство, хотят внедрить процедуру изъятия таких домов, а также снизить затраты девелоперов на расселение и строительство социальных объектов.
Этого можно добиться, если компенсировать затраты застройщиков из бюджета и создать своеобразный симбиоз из процедуры изъятия аварийного жилья и реновации, когда решение о начале процедуры принимается собственниками помещений, а расселение проходит как при изъятии аварийного жилья. Но это опять же только предположение.
Из предложений, изложенных в письме, можно также отметить субсидирование процентной ставки по ипотеке для граждан и застройщикам по кредитам.
Жилищные условия
Важной задачей застройщиков станет не только строительство новых жилых сооружений, но и создание полноценной инфраструктуры для комфортного проживания людей. Будут разработаны целые экосистемы со свободными от машин дворами, светлыми, безопасными подъездами, входами внутрь без ступенек.
С экономической точки зрения многие постройки, где продолжают жить люди, легче снести, чем провести ремонт. В таких домах просто небезопасно находиться. Именно новые жилые комплексы, по мнению властей Подмосковья, позволят эффективно устранить данную проблему.
Причем многоквартирные здания начнут возводить по новым правилам. Там не предусмотрена установка мусоропроводов, что позволит избежать постоянного присутствия посторонних запахов. Люди с ограниченными возможностями, родители с колясками беспрепятственно смогут проходить в дом, пространство окажется более безопасным для детей, которые также получат возможность спокойно гулять на дворовой территории.
На этапе проектирования внимательному рассмотрению подлежат все нюансы. Критической оценке подвергнутся, фасады зданий, кухонные помещения, коридоры. Отдельный акцент сделается на объекты социальной инфраструктуры. То есть задачами девелоперов станет комплексный подход, а не простое переселение людей в новые квартиры.
Правительство Московской области уверено, что новые условия в результате проведения программы реновации окажутся не хуже, ведь основная ее цель — обеспечить населению перемены к лучшему без всякого намека на обман. Подобные перемены имеют огромное для региона значение. Они станут основой для дальнейшего социального, экономического роста.
Изменения на рынке жилья
Специалисты рынка недвижимости утверждают, что благодаря проведению программы реновации аренда, приобретение жилья в Московской области станут более доступными. При этом расценки на недвижимость должны снизиться благодаря появлению нового жилого фонда.
Поскольку общее количество квадратных метров станет больше, стоимость их будет падать с учетом увеличивающегося количества предложений. Таким образом, большинство граждан, планировавших приобрести жилье, смогут осуществить задуманное в самое ближайшее время.
Вместе с тем, постройка многоквартирных домов позволит ликвидировать острые проблемы дольщиков, которым предоставят квартиры в течение двух ближайших лет. Со слов губернатора Подмосковья, еще несколько лет назад в регионе насчитывалось около 107000 обманутых дольщиков, которые длительное время не могли получить ключи от недостроенного жилья.
Инициативы властей касаются только ветхого жилья
Этот вывод подтверждается тем, что власти Подмосковья жалуются на отсутствие нормативного определения ветхого жилья. ЖК РФ и законы не содержат термин «ветхое жильё». Тем не менее это понятие встречается в ведомственных актах. Например, в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2 – 04.
2004, утвержденном Госстроем. Согласно этому пособию, при ветхости объекта несущие конструкции хоть и сохраняют прочность, необходимую для устойчивости, но постройка уже не удовлетворяет эксплуатационным требованиям. При этом износ для каменных зданий составляет свыше 70%, а для деревянных – более 65%.
Иными словами, жить в таком здании страшно, но можно. Поэтому государство предоставляет благоустроенное жильё исключительно после признания квартиры (комнаты) непригодной для проживания, а дома – аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Следовательно, ветхость недвижимости – это ещё не повод для расселения.
Впрочем, суды иногда признают ветхое жилье непригодным для проживания (Апелляционное определение ВС РБ от 27.05.2022 по делу № 33-7217/14). Но это происходит в том случае, когда дом внесен в региональную программу расселения. Поэтому, действительно, этот термин следует внести в федеральное законодательство, чтобы исключить двоякое толкование.
Объекты реновации
На начальном этапе необходимо установить критерии жилых объектов, которые попадут под программу реновации. Конечно, первая очередь должна быть предоставлена жильцам деревянных бараков, малоэтажек из шлакоблоков, хрущевок, построек времен Великой Отечественной войны.
Сотрудники Министерства жилищной политики составят документы с подробными планами, где опишут устройство новых домов, куда позже поселятся граждане. Тщательной проработки коснутся как характеристики внешнего вида будущих многоквартирных домов, так и внутренних составляющих объекта. Помимо жилых построек, программа реновации включает возведение зданий социальной инфраструктуры.
Проблема аварийных и ветхих объектов
Журналисты, ссылаясь на письмо Андрея Воробьёва, утверждают, что подмосковные чиновники собираются сносить как аварийные, так и ветхие строения. Однако принципы и порядок осуществления прав субъектов, живущих в аварийных домах, закреплены в ЖК РФ, постановлении правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г., постановлении пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009 г., региональных программах расселения и в других нормативных актах.
К последним относятся и постановления Госстроя и СанПиНы. И на каком тогда основании властям Московской области пришла в голову мысль проявлять инициативу в сфере, которая уже регулируется федеральными законами и нормативными актами? Поэтому, скорее всего, в письме речь идет только о ветхом жилье.
Рассказываем, как в подмосковье реализуется программа реновации
Порядка миллиона человек планируют переселить в Подмосковье из ветхих и аварийных домов по программе реновации, которую инициировал губернатор Московской области Андрей Воробьев. Причем переезжать люди будут недалеко от прежнего места жительства в качественные и современные новостройки комфорт-класса. Первые обитатели негодного жилья уже получили новенькие квартиры в Мытищах. Также проект запустили в Раменском и Балашихе. Подробности – в нашем материале.
Ирина и Сергей Озеровы с волнением подходят к металлической двери, ведущей в их новенькую квартиру в доме на улице Кедрина в Мытищах. Распахнув ее, супруги не находят слов. Просторная светлая жилплощадь встречает хозяев свеженьким ремонтом. На окнах – стеклопакеты, на полу – ламинат, на стенах – обои. А вот и святая святых – кухня. Она не только полностью отделана, но и оборудована – есть гарнитур, установлена плита и даже микроволновка. Рай для хозяйки. Ирина сразу прикидывает, что и куда можно поставить.
– В этой части кухни можно расположить диванчик, – говорит женщина. – А напротив повесим телевизор. Получится кухня-гостиная.
Мытищи стали первым городом, где стартовал проект. По нему планируется расселить 20-й микрорайон, где с незапамятных времен стоят устаревшие и потерявшие нормальный вид двухэтажки. Ирина и Сергей с сыном, невесткой, внуком и бабушкой в доме на 2-й Крестьянской улице жили всю свою жизнь. Можно сказать, это их семейное гнездо, которое, правда, изрядно обветшало.
– Наш дом построен аж в 1935 году, – делятся супруги. – Хотя и живем тут давно, долгие годы мечтали переехать. Разговоры о том, что нас снесут, начинались еще тогда, когда старшему сыну было девять, сейчас ему 40 лет.
У Озеровых уже и внук Макар подрастает, а потому новое жилье им было не просто нужно – жизненно необходимо.
– Когда дом такой старый, без неприятностей не обойтись. Недавно внутри дома глыба упала, оборвала электрический провод. С водой бывали проблемы, особенно когда Ярославское шоссе строили. Все это не добавляло хорошего настроения, – говорит Ирина.
Зато теперь настроение всей семьи на высоте. Во-первых, им больше не придется ютиться на одной жилплощади – большое семейство получило сразу две квартиры и возможность обитать в комфортных условиях. Во-вторых, они сменили соседство с дорогой на близость с зелеными скверами.
– У нас на 2-й Крестьянской воздух так себе. Представляете, рядом МКАД, пыль на окнах постоянно оседает. И всем этим дышит ребенок, – делится невестка Ирины Екатерина. – Поэтому мы безмерно рады, что уезжаем отсюда в район, где много зелени.
В развивающемся микрорайоне на улице Кедрина есть все для маленьких жителей. Тут и современные детские площадки, и социальная инфраструктура в шаговой доступности, и зеленые зоны.
Кстати, по программе реновации людям предоставляют жилье равнозначное по площади старому, а иногда и большей. Именно так получилось и с супругами Борисом и Раисой Суплатовыми. Они, как и Озеровы, смогли сменить негодное жилье на 2-й Крестьянской улице на новое на проспекте Астраханова в ЖК «Новое Медведково».
– В старом доме у нас была одна комната площадью 28,8 кв. м, – рассказывает Борис. – Там постоянно происходили какие-то неприятности. То балка упадет, то кусок штукатурки отвалится. Да и сам дом настолько старый, что в нем холодно и сыро, одним словом, неприятно.
Зато в новой квартире Суплатовых в 32,9 кв. м полный шик. Есть вся отделка, сантехника, застеклена лоджия. Раиса Суплатова с женским вкусом подобрала занавески и шторы. Так что даже губернатора Андрея Воробьева на новоселье позвать не стыдно (глава региона в марте поздравил супругов с переездом. – Прим. ред.)
– Это очень приятно, что люди получают возможность переехать из устаревшего и неудобного жилья в новое. Мне как хозяину приятно, что квартира с отделкой. Сделано все качественно и добротно, как говорится, на совесть, – делится Борис Суплатов.
Вскоре новоселье смогут справить и другие жильцы микрорайона, откуда съезжают Озеровы и Суплатовы. Там сейчас в ветхих домах живут 57 семей, свыше 200 человек. Чтобы их расселить, понадобится почти 3200 кв. м жилья. Их предоставить готова компания-застройщик, которая возьмется сносить двухэтажные халупы и строить здесь новый микрорайон с развитой инфраструктурой. Квартиры в современных домах подобраны. Переселить людей намерены уже в мае.
По аналогичному принципу будут расселять людей в Раменском. Городской округ стал вторым муниципалитетом, где стартовала реновация. Под программу тут попали два деревянных двухэтажных дома 1938 года постройки на улице Московской в рабочем поселке Ильинский. Сейчас здесь живет 21 семья, почти 60 человек. Вскоре они смогут переехать в новое комфортабельное жилье на Театральной улице.
Кроме того, на прошлой неделе проект запустили в Балашихе. Тут планируют расселить 18 двухэтажных домов, построенных в период с 1912 по 1963 год. Это здания на Зеленой, Почтовой, Керамической улицах, а также на Кучинском и Вишняковском шоссе, на 7-й Нижней Линии и 8-й Линии. Здесь проживает без малого 700 человек.
17 проектов комплексного развития территорий стартуют в этом году
в 10 муниципалитетах: Балашиха, Красногорск, Королев, Ленинский, Люберцы, Мытищи, Пушкинский, Раменский, Фрязино, Химки.
Сроки реализации программы
Проведение первых аукционов и конкурсов запланировано уже в 2021 году. Основные работы стартуют в III квартале. На начальном этапе будет предложен пилотный проект с голосованием, обсуждением актуальных вопросов с населением. После определения площадок под застройку пройдут аукционы, где на конкурсной основе отберут застройщиков. Основной объем работ проведется в 2023 году.
Задачей правительства Московской области является разработка эффективной системы получения новых квартир собственниками и доведение до жителей полезных аспектов программы.
Участники программы реновации
До начала реализации программы реновации необходимо установить критерии расселения домов. Изменения коснутся порядка миллиона жителей Подмосковья, которые получат отличную возможность проживания в комфортных, современных условиях без необходимости частых ремонтных работ для устранения неисправностей старого оборудования.
Абсолютно очевидно, что во многих домах проживать в современных условиях просто непозволительно, небезопасно. В 2021 году в Московской области насчитывается около 2000 бараков, 22000 малоэтажных построек периода Второй мировой войны, 3400 хрущевок, где в общей сложности проживает не менее 1,3 миллиона человек.
Выводы
Опубликованной информации недостаточно для анализа и выводов. По-видимому, у подмосковных чиновников нет ни программы, ни понимания алгоритма действий. Но из скупых сведений, предоставленных СМИ, можно понять, что это не реновация. Предложения властей Московской области предусматривают снос ветхого жилья наряду с аварийным.
Трудность заключается в том, что государство регулирует только снос аварийных объектов, а ветхие здания эксплуатируются, ожидая перехода в статус аварийных. И это проблема. Ведь аварийный фонд России (кроме Москвы) неуклонно увеличивается. Поэтому чиновники и решили действовать на опережение, ликвидируя ветхие здания.
Идея разумная. Другой вопрос – как эту идею воплотить в жизнь? Например, смогут ли собственники квартир подавать заявление о признании дома ветхим, как это предусмотрено с аварийными зданиями, или же местная власть будет решать этот вопрос самостоятельно?
Или другой момент: если дом признаётся аварийным, то владельцы помещений обязаны снести или реконструировать объект. Получат ли жители ветхих домов право на реконструкцию? Ведь может случиться и так, что люди не захотят расселяться и пожелают отремонтировать здание.
Следующий нюанс: московская реновация предполагает как выкуп жилья, так и предоставление собственникам новых квартир, в которых общая площадь превышает общую площадь освобождаемого помещения. Однако при расселении аварийного жилья в регионах это правило не действует.
Законодательство предполагает равнозначную компенсацию за изымаемое жилье и не гарантирует улучшение жилищных условий при переселении. За деньги, полученные в результате выкупа квартиры (комнаты) в бараке, хорошее жилье не купишь. А местные власти не в силах предоставить гражданам достойное жилье.
Поэтому расселение аварийного жилья в регионах буксует. Впрочем, Московская область — богатый регион. Адресная программа переселения людей из аварийного фонда, действующая в Подмосковье, предполагает, что при приобретении жилых помещений большей площади, чем жилища, занимаемые в аварийных домах, разность стоимости общей площади квартир оплачивается из местных бюджетов.
Поэтому, возможно, что и при переезде из ветхой недвижимости жители Подмосковья улучшат жилищные условия. То есть власти будут действовать по аналогии. Но это опять же предположение. Пока еще нет плана и программы расселения, отсутствует список «ветхих» домов, не определены источники финансирования, не предложен алгоритм реализации инициативы. Поэтому необходимо подождать публикации официальных документов.
