После перехода прав собственности даритель ничего платить не будет, т. к. передает недвижимость безвозмездно и не получает никакой оплаты. И если в качестве одаряемого выступает близкий родственник, ему тоже ничего платить не придется. Но в остальных случаях платят НДФЛ в 13%.
Подробно разобрали, в каких случаях платят налоги с подаренной квартиры.
Содержание:
Кто платит налог на переоформление дарственной квартиры?
В соответствии со статьей 217 НК РФ, п. 18.1, от налога при дарении освобождаются близкие родственники: дети, внуки, супруги, состоящие в браке, бабушки и дедушки, родные сестра и братья.
Если получили недвижимость в подарок от тети или дяди, племянника или знакомого, придется заплатить налог сразу после перерегистрации прав собственности. Налог составит 13% от кадастровой стоимости жилья. Для нерезидентов РФ налоговая ставка повышается до 30% согласно статье 214.10 НК РФ.
В каких случаях платят налог с продажи квартиры?
Одаряемый обязан заплатить налог с продажи жилья, если после перерегистрации собственности прошло менее трех лет. Но это в том случае, если недвижимость досталась от близкого родственника и у одаряемого это единственное жилье. Если недвижимость досталась в подарок от дальних родственников, налог с продажи придется платить, если не прошло пяти лет согласно статье 217.1 НК РФ, п. 3.
Как не платить налог, если квартиру подарил дальний родственник
Представьте ситуацию, тетя передала квартиру своему племяннику, с которого требуют уплатить НДФЛ. Чтобы не платить налог, родственники могут подать в суд и доказать, что они ведут совместное хозяйство, проживают вместе и относятся к членам одной семьи. Если суд встанет на сторону одаряемого и дарителя, налог платить не нужно.
Как продать квартиру без уплаты налогов?
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.
Как платить налоги, если квартиру подарил сожитель?
Если мужчина и женщина живут вместе в гражданском браке, и один из них подарил другому квартиру, одаряемый платит НДФЛ в размере 13%. Одаряемому сразу после уплаты налога можно продать квартиру. Чтобы не платить повторный налог, предоставьте декларацию об уплате НДФЛ во время дарения квартиры и переоформления документов. Но это работает, только если продаете квартиру по кадастровой стоимости.
Например, сожитель подарил квартиру и вы заплатили налог 13%. Но через год решили продать имущество. Если предоставите декларацию об уплате налога при дарении, вам не придется платить повторный налог с продажи имущества. Но если продаете недвижимость дороже, чем по стоимости квартиры при дарении, нужно будет заплатить налог в 13% с полученного дохода. Например, сожитель подарил квартиру за 4 млн руб., а вы заплатили налог при дарении и через год продали за 4,5 млн руб., заплатите 13% с 500 тыс. руб.
Как уменьшить налог с продажи подаренного имущества?
При получении квартиры от дальнего родственника, налог в размере 13% с недвижимости платят еще до продажи жилья. Вам нужно будет сразу заплатить 13% еще при переоформлении прав собственности. Обязательно сохраните декларацию об уплате налога, чтобы можно было сразу продать недвижимость и ничего не платить снова.
Когда платить налог с продажи подаренной недвижимости?
- Дальние родственники при получении в дар квартиры уплачивают НДФЛ сразу после переоформления прав собственности. Налог для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
- Близкие родственники при дарении не платят налоги после перерегистрации прав.
- Если ребенок получил в дар квартиру от родителя, он может продать недвижимость и не платить налог, если прошло после регистрации более трех лет. Но даже если ребенок продает недвижимость сразу, он заплатит налог, если продает недвижимость дороже.
- Для уменьшения налога с продажи подаренной квартиры, сохраните декларацию, которую заполняли и оплачивали сразу после процедуры дарения. Если захотите продать недвижимость, налог платить не придется.
Когда недвижимость оформлена по дарственной и даритель умер, одаряемый вправе продать его. Это правило закреплено в жилищном кодексе в п. 1 ст. 30. Если даритель живой, дарственное имущество также будет принадлежать одаряемому. Но в этом случае будут действовать ограничения.
Расскажу, в каких случаях разрешается продать имущество, о правах дарителя и одаряемого. Еще узнаете, как совершать сделки и в чем отличие дарственной от наследства.
Может ли даритель вернуть квартиру себе?
Когда вы получаете квартиру в дарственную, вы распоряжаетесь ею по своему усмотрению. Но если даритель жив, он вправе вернуть имущество себе. Это возможно в следующих случаях:
- в дарственной прописан пункт, что даритель вправе в любой момент забрать недвижимость обратно;
- одариваемый попытался убить дарителя или совершил преступление по отношению к его родственникам;
- ухудшилось имущественное положение дарителя или ему негде жить, он вправе забрать квартиру себе и отозвать дарственную.
Через сколько времени разрешается продать дарственную квартиру?
Распоряжаться имуществом вы вправе после перехода прав собственности. Права на недвижимость регистрируются в Росреестре. Даже когда даритель прописан в квартире, одаряемый вправе продать недвижимость и выселить его, т. к. получил право распоряжаться имуществом. Но даритель вправе обратиться в суд и оспорить решение дарителя о выселении. Дарственная автоматически отзывается, если одаряемый совершил покушение на дарителя или его родственников.
Как совершить сделку с дарственной квартирой?
Процесс продажи квартиры и передачи прав собственности дарственного имущества не отличается от стандартной сделки. Этапы продажи выглядят так.
- Готовите квартиру к продаже, оцениваете стоимость жилья самостоятельно или привлекаете оценщиков.
- Проверяете. Все ли документы в порядке и находите клиента на покупку жилья.
- Получаете задаток и оформляете сделку через нотариус.
- Заключаете договор купли-продажи, передаете права собственности и получаете оставшуюся сумму.
При подписании договора и заключения сделки не потребуется согласие супруги или супруга, если состоите в браке. Связано с тем, что дарственная квартира не относится к совместно нажитому имуществу.
Как продать долю полученного имущества?
Если вам подарили долю в квартире, вы можете продать ее как полноценное жилье. Но по статье 250 ГК РФ вы обязаны учесть следующие условия:
- определить точную стоимость доли в квартире;
- уведомить в письменном виде других собственников недвижимости о продаже.
Но совладельцы имущества могут выкупить долю в квартире или написать отказ от преимущественной покупки. Например, квартирой владеют два человека, а один из них получил долю по дарственной. Если один из собственников решил выставить свою долю на продажу, он обязан уведомить второго владельца в письменном виде, у которого есть приоритетное право на покупку. Если в течение месяца второй собственник не выкупит долю в квартире, первый получит право реализовать свою часть недвижимости другому человеку.
Перед продажей собственности подготовьте все документы на недвижимость.
Перед тем как выставлять квартиру на продажу, убедитесь, что нет долгов по коммунальным услугам и налогам на недвижимость. Задолженность усложнит сделку и оттолкнет клиента от покупки.
Как считают налоги при продаже дарственной квартиры?
Если продаете дарственную квартиру, которой владеете более трех лет, платить налоги не придется. Но если решили продать раньше этого срока, придется платить налог с дохода. В бюджет платят 13% от дохода.
Когда недвижимость в дарственной будете продавать по договору купли-продажи, используйте налоговый вычет в размере 1 млн руб. Если при дарении налог на квартиру не платили, то платить будете вы.
Подробнее о том, как платить налоги с продажи квартиры — читайте здесь.
Продать дарственную квартиру и купить новое жилье в браке
Если вы состоите в браке и получаете в дар квартиру от родственника или родителей., недвижимостью распоряжаетесь только вы. Супруг или супруга не имеют на квартиру никаких прав, но только до тех пор, пока вы ее не продадите и не купите новое жилье. Если вы в браке продадите дарственную недвижимость и на эти деньги купили новое жилье, оно будет считаться совместно нажитым имуществом. В случае развода эту квартиру будете делить между бывшей супругой или супругом.
Отличие дарственной от наследства
Дарственная подразумевает передачу прав собственности другому человеку. Одаряемый после подписания договора распоряжается имуществом. И если даритель прописан в квартире, одаряемый имеет основания выселить его, если выиграет дело в суде. Если дарственная составлена с пунктом, что одаряемый не будет распоряжаться имуществом при жизни дарителя — это не наделяет документ юридической силы. Дарственная означает, что одаряемый вправе распоряжаться имуществом даже при жизни дарителя.
Наследство возможно получить только после смерти владельца имущества. Иногда составляется завещание, в котором прописано, что именно и в каком объеме будет распределено между наследниками. Когда составлено завещание, владелец вправе его отозвать. Отличие дарственной от наследства в том, что одаряемый распоряжается имуществом даже при жизни дарителя.
Подводим итоги — как продать дарственную квартиру?
- Если вы получили в дар недвижимость, распоряжайтесь ею по своему усмотрению.
- Если в договоре дарения прописан пункт, что даритель вправе забрать недвижимость в любое время обратно, продать квартиру можно будет только с его согласия.
- Дарственная отзывается, если одаряемый совершил покушение на убийство ближайших родственников или самого дарителя.
- Если владеете недвижимостью, полученной в дар менее трех лет, придется платить налоги с продажи — 13% от дохода.
- Когда продаете долю в дарственной квартире, уведомите других владельцев о своем намерении. У них будет право преимущественного выкупа вашей доли в течение месяца. Если за это время они не воспользуются этим правом, продадите долю любому человеку.
- Перед продажей дарственного имущества проверяйте документы и не допускайте образования долгов по коммунальным услугам и налогам.
Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.
Квартира даром — это безусловная радость, которая увеличит ваше благосостояние. Однако есть нюанс: нужно поделиться частью стоимости имущества с государством, которому придется заплатить налоги. Именно поэтому многие задаются вопросом: «Каков налог с продажи квартиры, доставшейся по наследству?». Разбираемся, как исключить налоги после продажи подаренной квартиры.
При наследовании недвижимости платить за нее налоги не придется. Если получите дар близких родственников, от платежей вы также освобождены
Наследование
Наследник не платит налог при получении квартиры . Это происходит даже если наследовать от незнакомого человека.
Антонина и Стас находились в браке, но развелись. От Стаса Антонина унаследовала квартиру. Они — близкие родственники, но Антонине не требуется платить налог с квартиры, доставшейся по наследству
Надо ли платить налог
По дарению ситуация сложнее. Чтобы подарить квартиру без налога, стороны должны быть близкими родственниками, в их числе мужья, жены, дедушки и бабушки, сыновья, дочери, усыновители, усыновленные, братья и сестры, включая неполнородных:
Бабушка Марина подарила внуку Игорю квартиру. Игорь освобожден от налога, поскольку они с бабушкой — близкие родственники.
При дарении недвижимости близкому родственнику налог не взимают. В иных ситуациях налог при дарении придется уплатить. Налоговая ставка составит 13% для резидентов РФ (находится в РФ от 183 дней за год), и 30%, если одаряемый — не налоговый резидент РФ. Налог рассчитывают по кадастровой стоимости недвижимости. Занижать ее — рискованная затея, поскольку налоговые органы увидят несоответствие между ценой дарения и кадастра, доначислив налог.
Налоговые резиденты и нерезиденты РФ: кто они такие и на что влияет этот статус (+ видео)
Иннокентий получил в дар квартиру от дяди ценой 4 млн рублей. Поскольку Иннокентий живет в другой стране больше 183 дней за год, он заплатит налог в размере 30%, а именно 1,2 млн рублей.
Если даритель решил расторгнуть договор дарения, а суд встал на его сторону, налог на подаренное жилье уплачивать не нужно. В данной ситуации он не получил никакого дохода.
Аристарху от сестры бабушки досталась квартира в дар. Однако из-за неоднократных пожаров в квартире по вине Аристарха, создающих угрозу ее безвозвратной утраты, суд отменил дарение по требованию сестры бабушки. Здесь Аристарх освобождается от уплаты налога, поскольку дохода он не получил.
Подаренная или унаследованная квартира — отличный стартовый капитал для будущей покупки квартиры мечты. Если не хватает собственных денег, воспользуйтесь ипотекой от Совкомбанка на выгодных условиях. Доступно множество программ, включая варианты с государственной поддержкой. Рассчитайте свой платеж с помощью ипотечного калькулятора и подайте заявку онлайн.
Налог с продажи квартиры после получения наследства или дара
Избежать налогов при продаже подаренной или унаследованной квартиры можно. Главное соблюсти минимальный срок владения квартирой. В силу п. 4 ст. 217.1 НК РФ он составляет 5 лет. Однако есть несколько исключений, определенных п. 3 указанной статьи, где срок сокращается до 3 лет:
- Дар или наследство от члена семьи или близкого родственника;
- Приватизация (переход недвижимости в частную собственность из государственной или муниципальной);
- Пожизненное содержание с иждивением;
- Объект — единственная недвижимость налогоплательщика.
Предположим, муж Алексей подарил жене Оксане квартиру, право собственности оформили 01.04.2019. Значит продать без налоговых платежей можно, начиная с 01.04.2022.
Чтобы избежать налога, продайте подаренную квартиру после истечения минимального срока владения
Применительно к наследованию срок отсчитывают с момента смерти наследодателя. При дарении срок исчисляют с даты регистрации сделки.
Супруга получила по наследству долю умершего супруга. Период владения здесь исчисляют с даты приобретения жилья.
Марина и Евгений — супруги — купили жилье в браке 30.03.2019. Евгений скончался 20.02.2022, оставив свою долю в наследство Марине. Срок ее владения будет исчисляться не с 20.02.2022, а с 30.03.2019. Распорядиться ей без налога она сможет с 30.03.2022.
Как снизить налог при реализации подаренного жилья
При продаже раньше 3 или 5 лет приходится исчислять и уплачивать налог. До 2019 года уменьшить базу налога можно только с помощью вычета на 1 млн рублей.
Марине в 2017 году досталось жилье в наследство от отца. В 2018 году она решила его продать за 4 млн рублей. Она рассчитывает на вычет в размере 1 млн рублей, а с 3 млн рублей ей придется оплатить налог в размере 13%, что составляет 390 000 рублей.
До 2019 года также могла возникнуть ситуация, когда одаряемому приходилось платить налог дважды:
- Если дар не от близкого родственника.
- При продаже до истечения 5, а в отдельных случаях — 3 лет.
С 2019 года эта правовая несправедливость была устранена. Последовали революционные нововведения, вследствие которых уменьшать базу налога удается с помощью расходов на ее покупку.
Налог при реализации недвижимости, если не прошел период владения, отныне платится не со стоимости недвижимости, а с разницы между суммой, уплаченной при дарении, и ценой продажи.
Марина получила в 2019 г. жилплощадь от тети в дар. Поскольку тетя — не близкий родственник, она заплатила за нее налог. Цена в 2019 г. была 3 млн рублей, налог — 390 000 рублей. В 2021 г. Марина решила продать квартиру по цене 4 млн рублей. Её налог составил 4 млн – 3 млн = 1 млн рублей * 13%. Итого 130 000 рублей. При этом до внесения изменений в законодательство она бы заплатила сумму в три раза больше.
Примечательно, что можно учитывать не только свои расходы на квартиру, но и расходы наследодателя или дарителя, если они не получали налогового вычета. Это актуально при расчете налога во время продажи квартиры, подаренной родственником.
В 2017 г. Александра Григорьевна приобрела жилье за 5 млн рублей, не заявляя по ней вычета. В 2019 году она решила подарить жилье своей дочери — Елене. Елена спустя 2 года решила продать квартиру за 7 млн рублей. Учитывая, что дарение для Елены происходило как для близкой родственницы, она не платила налог, то есть у нее не было фактически понесенных расходов на квартиру. Однако за счет того, что ее мама потратила 5 млн рублей на покупку квартиры в 2017 г., ее налогооблагаемая база уменьшится с 7 млн до 2 млн рублей. Следовательно, налог составит 2 млн * 13% = 260 000 рублей.
Получить данный вычет могут не все. В описанном выше примере Александра Григорьевна могла купить квартиру и воспользоваться правом на налоговый вычет. Тогда Елена не смогла бы уменьшить налогооблагаемую базу на 5 млн рублей. В таких ситуациях, когда затраты отсутствовали, можно воспользоваться вычетом на 1 млн рублей.
Чтобы продать квартиру, доставшуюся по наследству, без налога, владейте ей необходимый период времени
Немного о процедуре
Документ подается в следующем году после сделки. Срок подачи – 30 апреля. Оплатить налог нужно до 15 июля. За неуплату есть штраф — от 5 до 30% от неуплаченной суммы налога, но от 1000 рублей.
Не всегда удается получить недвижимость в наследство или дар, а потом удачно ее продать. Однако это не повод отказываться от желаемых товаров и услуг.
В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 5 млн рублей со ставкой от 6,9%. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе. Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма? Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости. Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение. Есть доставка!
С 2021 года декларацию подавать не надо, если цена объекта составила менее 1 млн рублей.
Также не подавайте документы, если квартира была в собственности больше 3 и 5 лет соответственно.
Резюме
Вы освобождаетесь от уплаты налогов при получении недвижимости в наследство независимо от того, кем был наследодатель. По дарению условие распространяется только на близких родственников.
Для продажи жилья без налога учитывайте минимальный срок владения: общий – 5 лет, в отдельных случаях — 3 года.
Если продаете раньше, можете уменьшить налогооблагаемую базу либо на произведенные расходы, либо на 1 млн рублей. Фактические расходы могут учитываться как ваши (если вы, например, заплатили налог при дарении), а также дарителя или наследодателя, если они не заявляли вычет.
Можно ли сразу продать подаренную квартиру?
Да, новый владелец может продать подаренную ему квартиру сразу же после того, как официально станет собственником, то есть после внесения Росреестром сведений о сделке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Cроки обновления информации в ЕГРН могут варьироваться от 3 дней (при подаче документов через нотариуса) до 12 дней при личной подаче через МФЦ.
После завершения формальных процедур даритель сможет отменить последующие сделки с недвижимостью только в судебном порядке.
Список документов для продажи квартиры
Еще до того, как приступить к поиску покупателя, стоит убедиться в наличии всех необходимых документов:
- паспорт;
- проект договора купли-продажи и акт приема-передачи;
- выписка из ЕГРН;
- договор дарения, на основании которого вы стали владельцем квартиры;
- технический паспорт на квартиру;
- нотариальная доверенность (если продажу осуществляет не собственник).
Кроме того, также для проведения сделки могут дополнительно потребоваться:
- справка о дееспособности продавца;
- разрешение органов опеки и попечительства (если находится в собственности у несовершеннолетнего ребенка);
- свидетельство о рождении ребенка;
- справка о составе семьи
Требуется ли согласие супруга на продажу подаренной квартиры?
Нет, не требуется. Имущество, полученное в дар одним из супругов, не считается совместно нажитым.
Надо ли платить налог с продажи подаренной квартиры?
Все зависит от того, кто подарил квартиру, и сколько времени она находится в собственности одаряемого перед продажей (этот период называется минимальным сроком владения).
Если квартира подарена близким родственником, то минимальный срок владения, после которого можно продать квартиру без уплаты налога, составляет 3 года.
Если же человек, который подарил вам квартиру, не является близким родственником, минимальный срок владения увеличивается до 5 лет.
В случае, если минимальный срок владения не вышел, с продажи подаренной квартиры полагается заплатить налог по ставке 13%.
Минимальный срок владения может отличаться в разных регионах страны. С 2016 года субъекты РФ могут уменьшать его своими законами. Например, в Ставропольском крае сделки с недвижимостью, которая находится в собственности более 3 лет, не облагается налогом.
Кто входит в список близких родственников?
К близким родственниками относятся:
- супруги;
- родители (усыновители);
- дети (усыновленные);
- дедушки и бабушки;
- внуки;
- братья и сестры (полнородные и неполнородные).
Как рассчитать сумму налога?
Сумма налога при продаже квартиры рассчитывается исходя из стоимости, указанной в договоре купли-продажи, и составляет 13% от этой суммы. При этом при продаже недвижимости, полученной в дар, также действуют имущественные вычеты, которые позволяют вернуть часть налогов.
Например, при продаже подаренной квартиры за 3 млн рублей сумма налогов составит 390 тыс. рублей.
Можно ли уменьшить налог с продажи?
Да, для этого можно воспользоваться одним из двух способов:
- подождать истечения минимального срока владения квартирой (от 3 до 5 лет);
- оформить один из видов имущественного вычета?Этими вычетами нельзя воспользоваться одновременно (можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей или на сумму, которую даритель потратил на покупку квартиры).
Пример 1. Допустим, вы получили квартиру в дар от близкого родственника. Год спустя вы решили ее продать за 4 млн рублей. Если вы не станете оформлять налоговый вычет, сумма налога составит 13% от этой суммы (то есть 520 тыс. рублей). Но по действующему законодательству при продаже недвижимости можно уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей (до 3 млн рублей) и снизить сумму налога до 390 тыс. рублей.
Пример 2. Можно уменьшить налоговую базу на сумму, которую даритель потратил на приобретение недвижимости. Например, дальний родственник подарил вам квартиру, которую в свое время приобрел за 3 млн рублей. Именно на эту сумму вы сможете уменьшить налоговую базу при условии, что все расходы дарителя будут подтверждены официальными документами (договор купли-продажи, банковские выписки). В случае, если такая квартира будет продана за 4 млн рублей, налог составит не 520 тыс. рублей, а 130 тыс. рублей.
Имеет ли значение кадастровая стоимость при продаже подаренной квартиры?
Да, сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может быть меньше 70% кадастровой стоимости квартиры, даже если фактически жилье продано по более низкой цене. Например, если по кадастру квартира стоит 3 млн рублей, а продается она за 1,5 млн рублей, размер налога составит 273 тыс. рублей, а не 195 тыс. рублей.
Как оплатить налог?
Чтобы оплатить налог на продажу квартиры, полученной в дар, нужно сделать несколько шагов:
Шаг 1. Подготовка документов:
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- расписка или банковская выписка, подтверждающая денежный перевод;
- выписка из ЕГРН;
- договор дарения.
Шаг 2. Подача налоговой декларации.
Она заполняется по форме 3-НДФЛ в отделении налоговой службы или онлайн через кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Сделать это надо не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости. Например, если вы продали квартиру в 2021 году, подать декларацию нужно до 30 апреля 2022 года.
Шаг 3. Оплата налога.
После того, как предоставленные документы пройдут проверку, вам будет начислен налог. Его можно оплатить в любом банке или онлайн при помощи личного кабинета на сайте ФНС.
Что будет, если не платить налог? Ответственность за неуплату налога
Доходы, полученные от продажи квартиры, должны быть задекларированы до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Несвоевременная подача декларации о доходах чревата штрафом (до 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от общей суммы).
Далее, до 15 июля года, следующего за годом заключения сделки, дается еще один период для повторной подачи декларации и оплаты просроченного налога. Если будет упущен и этот срок, налоговый орган предъявит еще один штраф, в размере 20% от суммы налога. В случае, если налог не оплачен умышленно, штраф составит 40%.
Какова сумма налога с продажи подаренной доли в квартире?
Налог с продажи подаренной доли будет таким же, как и при продаже квартиры. И все правила о минимальном сроке владения подаренной квартирой, о степени родства дарителя, установленные законом, распространяются и на продажу долей в недвижимости.
Как продать квартиру или долю, подаренную несовершеннолетнему?
Алгоритм действий при продаже недвижимости, которую подарили ребенку, зависит от возраста ребенка. Если собственником квартиры (или доли в квартире) является ребенок до 14 лет, все юридические действия по оформлению сделки совершают его родители (усыновители) или опекуны с согласия органов опеки. Если ребенок находится в возрасте от 14 до 18 лет, он может совершать сделки с принадлежавшей ему недвижимостью с согласия родителей (усыновителей) или опекунов, а также после получения одобрения органов опеки и попечительства.
В статье расскажем, в каких случаях в 2023 году необходимо платить НДФЛ при продаже подаренной квартиры, а когда его можно законно избежать, как рассчитывается налог при продаже квартиры, полученной по дарственной, и можно ли снизить сумму к уплате.
Когда продажа подаренной квартиры облагается налогом
Доход с продажи имущества, включая квартиру, облагается налогом — НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Ставка налога составляет 13%. Но в некоторых случаях законодательство позволяет значительно снизить размер налога или не платить его вовсе.
Чтобы понять, облагается ли налогом продажа после дарения, необходимо учесть следующее:
- От кого дарение — от близкого родственника или чужого, с точки зрения закона, человека;
- Сколько подаренная квартира находилась в собственности продавца до продажи.
Для безналоговой продажи установлен срок владения 5 лет. По истечении этого срока продавец освобождается от уплаты 13% вне зависимости от суммы сделки.
При этом есть исключения, когда жилую недвижимость можно продать без налога через 3 года.
Продажа квартиры, полученной в дар от близкого родственника
Жилье, полученное по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, можно продать без уплаты налога через три года после оформления дара в собственность.
Близкими родственниками считаются супруги, родители, дети, сестры, братья, бабушки, дедушки, внуки.
Иванов в 2018 г. получил от бабушки квартиру по договору дарения. В 2022 г. он ее продал. В 2023 г. ему не придется платить налог с продажи квартиры, подаренной близким родственником, так как прошло более трех лет с момента оформления подарка в собственность.
Налог с продажи квартиры по дарственной не от члена семьи разрешено не уплачивать через 5 лет после оформления подарка в собственность.
Для единственного жилья установлен трехлетний срок. Продать подаренную квартиру без налога можно в том случае, если на момент продажи прошло не менее 3 лет владения и продается единственное жилье.
Петрову в 2018 г. по договору дарения от дяди досталась трехкомнатная квартира. В 2022 году он решил ее продать, и это было его единственное жилье. После продажи квартиры, полученной по дарению, Петрову не нужно будет платить НДФЛ, несмотря на то, что дядя — не близкий родственник.
Квартира ниже кадастровой стоимости
При расчете налога сравниваются две стоимости — та, что указана в договоре купли-продажи и 70% от кадастровой стоимости. Налог уплачивается с большей суммы.
Сидоров за 1 млн продает квартиру, подаренную 2 года назад тетей по договору дарения. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 2 млн рублей. Значит, налогообложение подаренного имущества по дарственной рассчитывается с 70% от 2 млн, а не 1 млн.
Снижать реальную стоимость в ДКП нет смысла. Низкая цена вызовет подозрения у налогового инспектора, и налог к уплате будет пересчитан с 70% кадастра, а не от суммы, указанной в ДКП. Продажа дарственной квартиры по заниженной цене — риски как для продавца, так и для покупателя.
Важно! Даже если продавец не уклоняется от налога и реально продает квартиру ниже 70% от кадастровой стоимости, налог ему придется уплатить именно с 70% кадастра.
Как уменьшить налог при продаже недвижимости
Неважно, продается квартира после дарения или после покупки, уменьшить налог можно двумя способами — использовать налоговый вычет или уменьшить доход на расходы. Рассмотрим оба способа подробнее.
Налоговый вычет
Право на имущественный налоговый вычет имеет резидент РФ — физическое лицо, находящееся на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд (ст. 220 НК РФ). Кроме того необходимо быть плательщиком НДФЛ по ставке 13% или 15%.
Налоговый вычет снижает налогооблагаемую базу и налогоплательщик получает возможность законным образом заплатить налог с меньшей суммы.
Максимальный размер налогового вычета при продаже квартиры составляет 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть вы можете уменьшить сумму, полученную от продажи жилья, на 1 млн и заплатить 13% НДФЛ с остатка.
Захарову подарили дом, который он продал за 2,5 млн рублей. НДФЛ составит 325 тыс. (2 500 000 * 13%). Но Захаров уменьшает доход на 1 млн и платит 13% с 1,5 млн. Итого к уплате 195 тыс.
Если подаренное жилье продается за 1 млн рублей или дешевле, доход от такой сделки не декларируется вне зависимости от срока владения дарением. Подавать декларацию в инспекцию и уплачивать 13% не нужно.
Селиванов после дарения стал владельцем доли, которую через год продал за 900 тыс. Селиванов не будет подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог с продажи доли в квартире, так как стоимость сделки менее 1 млн рублей.
Уменьшение доходов на расходы
Если квартиру подарил близкий родственник или член семьи, и даритель ранее сам покупал эту недвижимость, можно использовать эти расходы, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу (абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
То есть сумму от продажи можно уменьшить на сумму, которую даритель потратил на покупку этой недвижимости. И 13% будет уплачены с разницы в сумме.
Отец купил комнату за 2 млн и подарил сыну. Сын через год продал жилье за 2,5 млн. Он может применить вычет в 1 млн и уплатить 13% с 1,5 млн. Но сын использует документы отца, подтверждающие расходы по приобретению этой комнаты, и заплатит 13% с 500 тыс.
Для получения этой льготы продажа дареной квартиры от близкого члена семьи должна быть подтверждена документами, подтверждающими расходы дарителя на покупку.
Если жилая недвижимость получена по договору дарения от постороннего человека, значит при дарении был уплачен налог. В этом случае можно уменьшить доход от продажи на сумму, с которой платился НДФЛ (абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Бочкин получил по договору дарения от дяди квартиру стоимостью 3 млн и уплатил НДФЛ 390 тыс. Через год он продает жилье за 3,5 млн. Бочкин может уменьшить доход на 3 млн и сумма налога составит 500 тыс.
После минимального срока владения отчитываться перед ФНС не нужно вне зависимости от размера дохода. Если же минимальный срок не истек, декларация 3-НДФЛ подается, даже если после применения вычета или уменьшения дохода на расходы получился нулевой НДФЛ. Исключение — сделка на сумму 1 млн и меньше.
Кроме того для снижения налога вы можете использовать налоговый вычет на покупку новой квартиры, если в одном году продаете подаренное жилье и покупаете новое, и при условии, что у вас есть право на вычет.
При декларировании дохода важно просчитать все варианты уменьшения налога и выбрать наиболее выгодный. Наши эксперты в течение двух дней рассчитают, как лучше сэкономить на уплате налога, заполнят для вас декларацию 3-НДФЛ и направят ее в ФНС.
Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в
интуитивном конструкторе
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Сроки предоставления налоговой декларации
Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
Если вы продали имущество после дарения в 2022 г., подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2023 г., а заплатить налог до 15 июля 2023 г.
Какие потребуются документы
Чтобы отчитаться по налогу, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:
- 3-НДФЛ;
- Документы, подтверждающие факт продажи дарения (например, ДКП);
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Отправить документы в инспекцию можно через онлайн-сервис «Налогия», через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, по почте заказным письмом или отнести лично.
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2022 год
Частые вопросы
Есть 2 квартиры, 1 подарил дядя 3 года назад. Надо платить НДФЛ за дарение?
Если вы имеете в виду НДФЛ с проданной недвижимости, то да. Так как дарение было не от близкого родственника и это не единственное ваше жилье, то минимальный срок для безналоговой продажи составляет 5 лет.
Облагается ли налогом дом, подаренный гражданским мужем?
Если ваш брак не зарегистрирован, то да, вам придется уплатить 13% от стоимости, указанной в договоре дарения. НДФЛ не платится только после дарения родственнику, а супруги в не зарегистрированном браке таковыми не считаются.
Через сколько после дарения я могу продать дом брата?
Так как брат — близкий родственник, минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.
Заключение эксперта
Налог при продаже подаренной квартиры в 2023 году зависит от срока владения жильем. Если этот срок превысил минимально допустимый (три или пять лет), продавец освобожден от декларирования дохода и уплаты НДФЛ. Налог можно законным путем уменьшить за счет:
- налогового вычета в 1 млн рублей;
- расходов дарителя, если это близкий родственник;
- налога, уплаченного при получении подаренного имущества, если даритель — чужой человек.
