Содержание:
Как оформить договор дарения
Рассказываем, как переоформить на себя квартиру, полученную в дар, и что нужно сделать, если продать её сразу.
Сделки с подаренной недвижимостью вызывают много вопросов: можно ли вообще ее продавать, на каких условиях, какой налог придется заплатить. В этой статье разбираемся, как продать подаренную квартиру.
В статье поделимся полезной информацией о том, нужно ли платить налоги при вступлении в наследство или получении подарка и сообщать об этом в налоговую. Когда можно не платить и не отчитываться, если вы стали счастливым обладателем наследства или дорогого подарка.
Облагается ли налогом наследство и дарения
- Облагаются ли налогом подарки
- Порядок и сроки представления декларации и уплаты налога
Любое имущество — квартиру, дом, земельный участок, автомобиль, коллекцию картин или антиквариата, драгоценности, деньги и ценные бумаги — можно не только завещать, но и подарить. Зачастую к договору дарения прибегают, если хотят избавить родных от излишних юридических процедур, которые неизбежны при получении наследства.
Однако встречаются случаи, когда даритель расстается с имуществом не по доброй воле: его вводят в заблуждение и отнимают недвижимость под давлением. В таких случаях возникает необходимость признать сделку недействительной. Разбираемся, что нужно знать, чтобы оспорить дарение и вернуть недвижимость.
Основания для оспаривания договора дарения — когда мoжнo идти в суд
Случаев, когда можно оспорить дарение квартиры или любой другой недвижимости и имущества, всего несколько.
Если даритель — физическое лицо
Можно отменить дарение квартиры как при жизни, так и после смерти дарителя. В обоих случаях отозвать дарение можно, если:
- одаряемый умер раньше дарителя (если такое условие было прописано в договоре)
- новый хозяин содержит объект дарения в ненадлежащем виде и при этом получается доказать два факта: что объект представляет для дарителя большую неимущественную ценность и существует большой риск уничтожения предмета дарения. Например, если в подаренной квартире человек делает что-то противозаконное или нарушает общественный порядок, нравственные и санитарные нормы
Судебная практика говорит нам, что отмена дарения по этому основанию встречается достаточно редко. Например, если речь идет о квартире, то суды придерживаются позиции, что продажа квартиры является не безвозвратной утратой дара, а лишь реализацией права собственности, которое в полной мере перешло к одаряемому. Факт неоплаты коммунальных услуг также не является основанием для отмены договора дарения, он свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении новым собственником своих обязательств как собственника жилья перед государственными органами и иными организациями.
Юрист Адвокатского бюро Asterisk
Оспаривание дарения
Также дарение можно отозвать, если новый собственник угрожает жизни или причиняет вред здоровью старого владельца (это тоже придется доказать). Если смерть дарителя наступила вследствие действий одаряемого, родственники первого могут требовать отменить дарение в суде.
Если даритель — юридическое лицо
Иногда дарителем выступает не физическое, а юридическое лицо. В этом случае дарение тоже может быть оспорено. Например, если дарение произошло за шесть или меньше месяцев до банкротства компании, есть все основания признать сделку недействительной. В таком случае дарение будет расценено судом как попытка избежать конфискации в счет погашения долгов.
Договор дарения жилья нужно зарегистрировать, иначе его не получится продать. Но в первый год сделка купли-продажи повлечет уплату налогов. Подробности журналисты NUR.KZ узнали на портале Крыша.
Регистрация дарения жилья
Не всегда жилую недвижимость продают, иногда ее могут передать и по договору дарения. Обычно такие сделки происходят между родственниками.
При этом просто подарить квартиру недостаточно. Как объясняют эксперты, договор дарения обязательно нужно регистрировать в государственной базе. Только после этого у получающего жилье в подарок появится право собственности, договор сам по себе его не дает.
Способы регистрации:
- самостоятельно в центре обслуживания населения (ЦОНе);
- через нотариуса и портал Электронного правительства;
- посредством ускоренной процедуры через нотариуса, а также в приложении или отделении любого банка второго уровня.
Документы для регистрации:
- заявление;
- удостоверение личности;
- составленный правоустанавливающий документ;
- квитанция об оплате пошлины.
Когда регистрация пройдена, подаренное жилье окончательно переходит к новому владельцу. С этого момента его можно продать. Но здесь нужно быть осторожным.
Стоит отметить, что налог на подаренную недвижимость будет рассчитываться с дохода, полученного от разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи жилья. Налог составит 10%.
В случае дарения под стоимостью покупки считается кадастровая цена недвижимости, то есть не рыночная. Ее рассчитывают госорганы для ежегодного налога на имущество, и она, если квартира не новая, а, например, в доме 80-90-х годов постройки, будет довольно низкая. Соответственно, разница и налог будут высокими, – объясняют эксперты.
Сам налог нужно обязательно уплатить, но налоговые органы очень тщательно отслеживают вопросы уплаты налогов, поэтому необходимо быть внимательным и следовать законодательству.
На какие виды имущества распространяется налог
Пошлиной облагается не все, а только недвижимость, автомобили, акции и паи, подаренные не близкими родственниками. Поэтому, если вы получили в дар дорогую вазу эпохи Наполеона или деньги от ее продажи, платить налог не придется. А небольшую комнату в спальном районе Твери госпошлиной обязательно обложат.
Но есть важное условие — имущество не должно быть под арестом или в залоге. Больше препятствий для передачи подарка нет. Минимального срока владения законы не предусматривают: имущество может быть куплено даже неделю назад.
Как вы заметили, на денежные средства эти правила не распространяются. То есть человек может дарить другому любую сумму, не страшась налогов.
Условия для совершения подарка
При этом делать подарки могут не все. Даритель должен быть совершеннолетним и осознавать, что передает имущество другому человеку. Если выяснится, что он был пьян, принимал определенные препараты или подписывал документ по принуждению, дарственную признают недействительной.
Кроме того, даритель должен иметь право собственности на имущество. Подарить чужой дом или авто нельзя. При передаче совместно нажитого имущества от дарителя потребуется согласие супруга(-и). А если человек дарит свою долю, он обязан запросить письменное согласие от остальных собственников.
Кто платит налог при дарении
Безвозмездная передача имущества означает, что даритель не получает доход от сделки, соответственно и не уплачивает налог. Все обязательства ложатся на человека, который получил подарок. Для резидентов РФ налог составляет 13%, для нерезидентов другие ставки.
Если передача имущества происходит между близкими родственниками, налог на дарение освобождаются все. Учитывайте, что двоюродный брат сестры вашего мужа таковым не приходится. К близким родственникам причисляют детей (в том числе приемных), бабушек и дедушек, родных и сводных братьев и сестер.
Важно отметить, что индивидуальные предприниматели и юридические лица также могут передавать имущество в качестве подарка. Одаряемый платит пошлину в 13%, если стоимость подарка превышает четыре тысячи рублей.
Предпринимателям важно вести грамотную налоговую отчетность, чтобы избежать ненужных проблем. Если такие вопросы вызывают затруднения, лучше обратиться к профессионалам.
Как рассчитать
Сумма налога на дарение зависит от того, кто передал имущество. Если это работодатель, то налог автоматически удерживается с зарплаты сотрудника. Но есть небольшой нюанс.
Мы уже говорили, что имущество до четырех тысяч рублей не облагается пошлиной. Если стоимость подарка превышает эту сумму, то при расчете налога от нее вычитают те самые четыре тысячи.
Виктор Михайлович отработал на заводе более 25 лет. По правилам организации он получил однокомнатную квартиру. Ее стоимость составила 3,1 млн рублей. Поскольку эта цифра больше 4 тысяч, мужчине пришлось платить налог. Он составил более 402 тысяч рублей. Работодатель вычел эти средства с дохода мужчины.
Если по каким-то причинам работодатель не может удержать налог, он должен сообщить об этом в ФНС и самому сотруднику. То же следует сделать, если сумма пошлины превышает 50% от суммы дохода работника.
В таких случаях работник не освобождается от уплаты. ФНС направляет ему уведомление об обязательствах, которые человек должен погасить из своих средств.
Подарить имущество могут не только физические лица, но и индивидуальные предприниматели и юридические лица.
Если человек получил подарок не от близкого родственника, он платит стандартные 13%. Рассчитывается от суммы, указанной в. В иных случаях за основу берут среднюю рыночную стоимость имущества на момент его передачи. Если даритель передает квартиру или дом, при расчетах учитывается кадастровая стоимость.
Молодой человек Алины купил ей авто стоимостью 2 млн рублей на день рождения. Теперь девушка должна заплатить налог на дарение 260 тысяч рублей.
Если бы молодые люди были в браке, делать этого бы не пришлось. Еще один вариант избежать госпошлины подарить Алине деньги, на которые она сама купила бы машину.
Сроки уплаты
Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за датой получения подарка. Приложите к ней паспорт РФ, ИНН и справки о доходах. Уплачивают пошлину до 15 июля того же года.
Важно: если сумма налога свыше 650 тысяч рублей, разницу оплачивают отдельно.
Если человек получил подарок от работодателя, а тот не оповестил об этом ФНС, подавать декларацию самостоятельно не нужно. Налоговая сама направит ему уведомление. Срок уплаты госпошлины не позднее 1 декабря года, следующего за датой получения подарка.
За неуплату налога предусматривается штраф 20% от суммы пошлины. Если человек допустил просрочку умышленно, штраф возрастает до 40%.
Получить недвижимость по договору дарения большая радость. Но большинству людей удается обзавестись своей квартирой только с помощью ипотеки. Не спешите расстраиваться, в Совкомбанке есть несколько кредитных программ со льготными условиями.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Можно ли продать подаренное имущество
По закону ограничений на продажу подаренного имущества нет. Однако в налоговом кодексе можно найти интересный момент. Если с даты регистрации имущества не прошло трех лет, при его продаже придется платить НДФЛ.
Это условие действует, если подарок передал близкий родственник. В иных случаях срок возрастает до пяти лет.
Пожалуй, это все нюансы, касающиеся налога на дарение. Надеемся, нам удалось захватить все моменты, а также полно и понятно раскрыть тему. Желаем удачи!
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Налог с продажи
По общему правилу продавец платит с продажи квартиры на доходы физических лиц (НДФЛ), если продажа осуществляется до истечения минимального срока владения: 3 года для полученных в дар от близких родственников квартир, 5 лет — во всех остальных случаях. Налог составляет 13% от суммы сделки. Но есть нюансы.
Когда человек получает квартиру в подарок, он тоже платит НДФЛ, только его сумма рассчитывается с кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором был зарегистрирован переход собственности к одаряемому. Исключение одно — если квартиру подарил близкий родственник: родитель, ребенок, супруг, брат или сестра, бабушка или дедушка, внук. Тогда налог платить не нужно.
Человек получил квартиру в подарок от дальнего родственника. Кадастровая стоимость квартиры составляла 2 млн рублей. Итого, он заплатил налог — 260 тыс. рублей. Через полгода продал квартиру за 2,2 млн рублей.
Поскольку квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он на следующий год представил налоговую декларацию по НДФЛ и заплатил с такой продажи налог 26 тыс. рублей.
Занижать стоимость квартиры при продаже не рекомендуется. Дело в том, что если стоимость продаваемой квартиры ниже чем 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то налог рассчитают от кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7.
Раньше налог платили и за подарок, и за продажу в полном объеме. Получается, отдавали 26% от стоимости квартиры. С 2019 года правила изменились (Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ). Теперь можно уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры, применив имущественный налоговый вычет (1 млн рублей), или уменьшить сумму доходов на стоимость приобретения жилья.
Для этого есть два способа:
если квартиру подарил близкий родственник: суммуможно уменьшить на стоимость приобретения квартиры дарителем (включая проценты по кредиту), которую он ранее не учитывал при налогообложении (и если остались платёжные документы, которые подтверждают стоимость).
если квартиру подарил не близкий родственник: сумму можно уменьшить на кадастровую стоимость квартиры, с которой платили НДФЛ после дарения (указанную в декларации и чеках об оплате налога с подарка).
Пример с применением налогового вычета:
Мама (близкий родственник) подарила квартиру дочери. Налог не платили. Мама также сохранила договор купли-продажи, по которому она купила данную квартиру за 1,5 млн рублей, и передала его своей дочери. Спустя полгода дочь решила квартиру продать за 2 млн рублей. Если она применит налоговый вычет, то налог с продажи составит 130 тыс. рублей.
Расчет: (2 000 000 — 1 000 000)х13%=130 000.
Пример с уменьшением суммы, облагаемой налогом:
Дочь может применить уменьшение дохода на величину расходов матери на покупку квартиры. В нашем примере расходы составляли 1,5 млн рублей. Значит, налог составит 65 тыс. рублей.
Расчет: (2 000 000 — 1 500 000)х13% = 65 тыс. рублей.
Вы должны заранее выбрать, каким вариантом воспользоваться: применить вычет или уменьшение доходов. Одновременно их применить нельзя. В определённых ситуациях что-то может быть существенно выгоднее, чем другое.
При этом воспользоваться налоговой льготой можно при условии, что продаваемое жильё не использовалось в предпринимательской деятельности.
Налог с продажи подаренной квартиры платить не нужно, если прошёл минимальный срок владения. Он составляет 3 года для жилья, подаренного близкими родственниками. В остальных случаях дарения — 5 лет. Срок отсчитывают от даты регистрации, она указана в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН.
Также освобождены от налогообложения доходы от продажи квартиры, если налогоплательщик или его супруг(а) являются родителями не менее двоих детей, не достигших 18 лет (или 24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме), а также одновременно соблюдены условия относительно приобретения в установленный срок иного жилого помещения, его общей площади (кадастровой стоимости).
Чтобы заплатить налог, подают декларацию по форме 3-НДФЛ. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором продали квартиру. Налог платят не позднее 15 июля того года, в котором подали декларацию.
Читайте также: Как оспорить дарение недвижимости
Доказательства для суда
Договор дарения можно оспорить только в судебном порядке и в большинстве случаев при наличии веских доказательств. Именно поэтому такая сделка считается в России предпочтительной. Шансов оспорить завещание куда больше, чем поставить под сомнение дарственную. Однако дом, квартира и другая недвижимость могут стать предметом долгих судебных тяжб в обоих случаях. Нужно настраиваться на длительный процесс.
Прежде чем подавать заявление в суд, истцу стоит убедиться в том, что у него есть все основания для того, чтобы оспорить договор дарения. Здесь мало иметь желание и собственное представление о несправедливости: суд, как и Москва, слезам не верит. Стоит подготовить убедительную доказательную базу, исходя из которой суд увидит, что права истца действительно были нарушены или ущемлены.
Какие документы нужны
Нужны сам договор и документы, подтверждающие законные права истца или дарителя, паспорт, исковое заявление и квитанция об уплате госпошлины. Необходимы также свидетельства того, что есть нарушение прав дарителя или третьих лиц, заинтересованных в предмете дарения. То есть все возможные доказательства, которые подтвердят ничтожность или недействительность сделки. Такие доказательства лучше собирать с помощью юристов: в зависимости от ситуации специалисты подскажут, что еще необходимо найти и предоставить в суд. С их же помощью стоит составить и само исковое заявление — не нужно пользоваться готовыми бланками из интернета, поскольку в каждом случае текст будет отличаться.
Что еще может пригодиться в суде:
Справка, подтверждающая состояние здоровья (в том числе психическое) дарителя. Она пригодится как самому дарителю, чтобы доказать свою дееспособность и адекватность в момент подписания договора, так и истцам, если даритель не был в момент заключения сделки в дееспособном состоянии.
Образцы документов, где есть подпись обеих сторон. Они пригодятся для подтверждения законности или незаконности сделки.
Образцы почерка дарителя. Это пригодится, если у истца есть подозрение, что договор подделан. Суд может назначить почерковедческую экспертизу.
Юристы рекомендуют сделать аудиозапись при нотариальном заверении договора (с согласия нотариуса). В таких случаях дарителю объясняются важные юридические моменты, и он дает не только письменное, но и устное согласие на сделку и подтверждает, что ему ясны его права. Такая запись может стать доказательством в суде.
Заключение врача или экспертов об алкогольном или наркотическом опьянении дарителя, если сделка была обнаружена быстро и еще есть возможность освидетельствовать дарителя. Либо нужны свидетели и их письменные показания о том, что они видели дарителя в измененном состоянии.
Если человеку обещали уход взамен подаренной квартиры, но обманули, стоит собрать письменные свидетельства от соседей и тех, кто в курсе обещания.
Расписка дарителя о получении денег за «подаренную» квартиру или дом. Это прямое доказательство того, что под видом договора дарения совершена сделка купли-продажи.
Выписка из банка о платежах за коммунальные услуги в подаренной другому человеку недвижимости, которые совершал истец, претендующий на имущество. Пригодится подтверждение покупки стройматериалов для реконструкции и ремонта дома или квартиры: чеки, квитанции, история платежей в онлайн-банке или интернет-магазине.
Читайте также: Как передать недвижимость: завещание или дарственная
Налог с продажи
После регистрации права собственности владелец имеет право продать своё имущество в любое время.
Но нужно знать, что, если с момента регистрации права собственности до даты продажи прошло меньше года, возникает обязанность по уплате индивидуального подоходного налога (ИПН). И в случае с подаренным имуществом он будет высоким.
Налог в размере 10 % рассчитывается с дохода, полученного от разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи жилья.
Налог с продажи недвижимости: кто и сколько должен платить
В случае дарения под стоимостью покупки считается кадастровая цена недвижимости, то есть не рыночная. Её рассчитывают госорганы для ежегодного налога на имущество, и она, если квартира не новая, а, например, в доме 80–90-х годов постройки, будет довольно низкая. Соответственно, разница и налог будут высокими.
Исковая давность по уплате налогов — 5 лет. Налоговые органы очень тщательно отслеживают эти вопросы.
Как уплатить налог
После продажи нотариус отправит сведения о сделке в общую базу, их проверят налоговые органы и продавец получит уведомление о необходимости заплатить ИПН.
Но можно не ждать уведомления, а вычислить сумму налога самостоятельно и уплатить его. Для этого нужно подать налоговую декларацию по ИПН по форме 240.00.
Сделать это можно:
— через мобильное приложение E-Salyq Azamat;
— на сайте eGov.kz;
— в электронном кабинете налогоплательщика.
Либо обратиться в районное управление госдоходов.
Главное — успеть подать декларацию до 31 марта года, следующего за годом продажи. То есть если вы продали квартиру в октябре 2023 года, декларацию необходимо сдать не позднее 31 марта 2024 года. Налог нужно уплатить до 10 апреля года, следующего за годом продажи объекта.
Оплату принимают во всех кассах банков второго уровня, в мобильных приложениях некоторых банков, в приложении eSalyq Azamat, а также в отделениях Казпочты.
Резюме
— Важно сразу при сделке регистрировать право собственности на недвижимость.
— Быстрая продажа полученного в дар жилья невыгодна. Если есть возможность, сделку нужно совершать через год с даты регистрации.
Что может стать предметом дарения
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Передача в дар может произойти сразу же или в оговоренный в договоре срок, при наступлении определенного момента или события. Например, человек решил переехать в другую страну и подарить свою коллекцию картин другу так, чтобы право собственности на неё перешло после определённой даты, например, даты выезда дарителя за границу.
Облагаются ли налогом подарки
Когда речь идет о подарках, особенно дорогих, возникают вопросы: считается ли подарок налогооблагаемым доходом? Нужно ли платить налог, например с подаренной квартиры родственнику? Давайте разбираться.
Сразу оговоримся, что даритель не платит никакие налоги. Ниже мы будем разбирать права и обязанности одаряемых лиц.
Когда вы не должны платить налог на дарение
- Полученный подарок от физического лица: деньги или любое имущество, кроме недвижимости, транспортных средств, акций, долей, паев.
Пример. Друзья подарили вам на день рождения путевку в Крым. Вам не нужно платить налог со стоимости путевки, так как этот подарок не относится ни к недвижимости, ни к прочим ограничениям, упомянутым в НК РФ.
- Подарок преподнесен близким родственником/членом семьи. Близкие родственники, согласно Семейному кодексу РФ, — это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки; полнородные и неполнородные братья и сестры.
Это относится абсолютно ко всем подаркам, включая недвижимость, автомобили, акции, доли, паи, деньги и прочее.
Пример. Дед подарил внуку автомобиль. Внук не должен декларировать подарок и платить НДФЛ, так как дед и внук — ближайшие родственники.
Когда вы обязаны заплатить налог на дарение
- Если даритель не входит в список близких родственников, и он подарил вам недвижимость (квартиру, дом, комнату, долю), автомобиль, ценные бумаги или доли.
В этом случае вы готовите декларацию 3-НДФЛ, подаете ее в налоговую инспекцию по месту жительства и платите налог на дарение.
В НДФЛка.ру обратился клиент, которому в 2022 году посчастливилось получить в подарок от тети квартиру, с вопросом: должен ли он что-то государству?
Договор дарения они не заключали, поэтому налоговый эксперт узнал стоимость квартиры из кадастра недвижимости — 2,3 млн. рублей.
После изучения документов и обстоятельств был сделан вывод. Клиент обязан не позднее 30 апреля 2023 года отчитаться перед ИФНС, так как тетя и племянник не входят в список ближайших родственников. Заплатить налог на подаренную квартиру в сумме 299 тыс. рублей (2,3 млн * 13%) необходимо не позднее 15 июля 2023 года.
- Если вы получили в подарок деньги или имущество от юрлица или ИП стоимостью выше 4 тыс. рублей.
Подарок может быть как один, так и несколько, общая стоимость которых за год превысила 4 тыс. рублей. Налог платится с суммы, превышающей 4 тыс. рублей.
Например, партнер по бизнесу подарил вам духи стоимостью 7 тыс. рублей. Вы должны будете заплатить налог на дарение с суммы, превышающей 4 тысячи, то есть с 3 тыс. рублей: 13% * 3 000 = 390 рублей.
Если подарок получен от работодателя и он дороже 4 тыс. рублей, то бухгалтерия удержит с вас налог и перечислит его в бюджет. Вам ничего делать не нужно.
Налог с продажи недвижимости, полученной в подарок
Если недвижимость получена в подарок, не нужно платить налог с ее продажи через три года после получения права собственности.
Если же вы решили продать такую недвижимость до истечения минимального срока владения, то в установленные сроки должны уплатить НДФЛ в размере 13% и подать в свою ИФНС декларацию.
Более подробно о том, как рассчитать и заплатить налог при продаже подаренной квартиры и другой жилой недвижимости, читайте в нашей статье.
Как установить стоимость подарка
Если даритель оценивает подарок и указывает его стоимость в договоре дарения, то вы должны будете заплатить 13% от этой суммы.
Пример. В 2022 году тесть подарил зятю мотоцикл. Был оформлен договор дарения, в котором указана его стоимость — 300 тыс. рублей. До 30 апреля 2023 года зять подает декларацию 3-НДФЛ и до 15 июля 2023 года платит НДФЛ: 13% * 300 000 = 39 тыс. рублей.
Исключение составляет недвижимость. Если подарок — это квартира, дом и т.п., то за налоговую базу нужно брать кадастровую стоимость.
Не всегда дарение оформляется договором или же в договоре не указывается стоимость подарка. Тогда при заполнении декларации нужно брать рыночную стоимость имущества. Помним, что для недвижимости — всегда берем кадастровую стоимость.
В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость подарка. Налоговый инспектор может обратить на это внимание и пересчитать сумму налога.
Когда дарение недопустимо
Договор дарения ценного предмета или объекта недвижимости невозможен, согласно статье 575 ГК РФ, если цена подарка превышает 3 тыс. рублей и если:
даритель — несовершеннолетний, недееспособный человек, который не может принимать решения сам и отвечать за их последствия;
одаряемые — педагоги, медицинские работники и сотрудники социальных организаций, служащие Банка России, государственные служащие, должностные лица;
одаряемый — коммерческая организация, при этом даритель — тоже юрлицо, ведущее коммерческую деятельность;
одаряемый — опекун/попечитель несовершеннолетнего или недееспособного гражданина, его супруг/супруга или близкий родственник, а даритель — опекаемый.
Если такой договор все-таки был каким-то образом заключен, это повод обратиться в суд для оспаривания незаконной сделки.
Можно ли продать подаренную квартиру
Подарить квартиру — значит передать ее другому человеку безвозмездно. Новый собственник распоряжается имуществом, не спрашивая разрешения у дарителя. Поэтому продать квартиру он может сразу, как получит выписку из ЕГРН.
Если квартиру подарили одинокому взрослому человеку, и в ней никто не живет, с продажей все просто. Но некоторые случаи вызывают вопросы.
Даритель живет в квартире. Договор дарения безвозмездный, и по общему правилу в нем нельзя прописать условие о проживании дарителя (ст. 572 ГК РФ). Однако, в судебной практике есть случаи признания условий о проживании дарителя допустимыми. В таком случае могут возникнуть сложности при продаже квартиры. Вместе с тем, собственник имеет право продать квартиру, даже если тот, кто ее подарил, все еще в ней живет.
Квартиру подарили ребенку. Квартиру можно продать при наличии предварительного согласия на совершение такой сделки от органов опеки и попечительства. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. Госорганы могут потребовать купить ребенку жилье не хуже, чем предыдущее: не меньше по площади и не дешевле. Или, если покупать новую квартиру не собираются, потребовать положить деньги на счет ребенка и «заморозить» их до наступления совершеннолетия.
Читайте также: Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний
Квартиру подарили недееспособному человеку. Опекун продает квартиру, покупает подопечному жилье не хуже или переводит деньги от продажи на его счет. Разрешение на сделку получают в органах опеки и попечительства.
Квартиру подарили одному из супругов. Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом и не делится при разводе. Но если ее продать и на вырученные деньги купить другую квартиру, новое жилье считается общим. При разводе придется доказывать в суде, что деньги на покупку взяли с продажи подаренной квартиры. Чтобы избежать такого сценария, перед покупкой нового жилья заключают брачный договор, где закрепляют правила раздела имущества. Или прописывают в договоре купли-продажи, что новое жилье приобретают на деньги, вырученные с продажи подаренной квартиры.
Дарение оспорили в суде. Если суд отменил дарение, жилье переходит обратно к дарителю. Тот, кому квартиру подарили, больше не является собственником и не может ее продать.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Когда сделка может быть признана ничтожной
Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:
Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор, по сути, фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы дарителю скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству.
Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги.
Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом.
Порядок и сроки представления декларации и уплаты налога
Заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС необходимо в следующем году после получения подарка или определенного наследства не позднее 30 апреля. НДФЛ уплачивается до 15 июля того же года.
Вместе с декларацией нужно представить документы, подтверждающие стоимость имущества, с которого вы рассчитываете НДФЛ и другие.
Какие документы необходимы в вашем случае, вам подскажут нашиналоговые эксперты.Также они поделятся своим опытом по любому вопросу налогообложения доходов физических лиц.
Как уплатить налог
После продажи жилой недвижимости нотариус отправит сведения о сделке в общую базу. После этого начнется проверка налоговыми органами, а продавец получит уведомление о необходимости уплатить индивидуальный подоходный налог.
К слову, не обязательно ждать этого сообщения. Можно самостоятельно вычислить сумму налога и уплатить его. Для этого нужно подать налоговую декларацию по ИПН по форме 240.00. Сделать это можно через мобильное приложение E-Salyq Azamat, на сайте "Электронного правительства", в электронном кабинете налогоплательщика или в районном управлении госдоходов.
Однако долго ждать не стоит. Декларацию нужно подать до 31 марта года, следующего за годом продажи. То есть, если квартира была продана в октябре 2023 года, то документ нужно сдать до 31 марта 2024 года, а сам налог уплатить до 10 апреля 2024 года.
Таким образом, владельцам подаренной квартиры нужно подумать, стоит ли сразу продавать недвижимость. Возможно, будет выгоднее переждать один год, чтобы избежать больших налогов.
Также нужно помнить о рисках, которые существуют при заключении договора дарения на жилье.
Регистрация права собственности
Дарение — сделка, когда один человек безвозмездно, то есть бесплатно, дарит другому своё имущество. Чаще всего такие сделки совершаются между членами семьи.
Договор дарения нужно обязательно регистрировать в государственной базе. Именно с момента регистрации считается, что у одаряемого появилось право собственности на квартиру, сам по себе договор такого права не даёт.
Существует три способа регистрации права собственности:
1. В ЦОНе самостоятельно.
2. Стандартный — через нотариуса и eGov.
3. Ускоренный — через нотариуса и приложение/отделение любого банка второго уровня.
Подробнее об этих способах и расценках на них читайте здесь:
Как зарегистрировать недвижимость
Процедура продажи
Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.
Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей или долевой собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.
Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из , справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.
Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней «не висят» долги, новым владельцам не придется платить штраф за , а продавец отвечает за свои действия и является дееспособным. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.
Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки.
Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда Росреестр вносит информацию о переходе права собственности на покупателя в ЕГРН.
Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив.
Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости, получение разрешений от соответствующих государственных и муниципальных органов, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.
Как оспорить дарение
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Облагается ли налогом наследство
Налог при вступлении в наследство не платится независимо от того, в какой форме передается имущество — в натуральной или денежной. В отличие от дарения, при наследовании статус родственных связей и отношений между наследодателем и наследником значения не имеет.
Пример. Друг завещал вам квартиру. Хотя друг не является близким родственником, налог с полученного наследства платить не надо, так же как и подавать декларацию в ИФНС.
Исключение, упомянутое в Налоговом кодексе РФ, касается вознаграждения от унаследованных авторских прав. Это могут быть отчисления за произведения литературы и искусства, созданные наследодателем, доход от патента на изобретение и т.п. Такое вознаграждение облагается НДФЛ в размере 13%.
Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру
Наш постоянный подписчик интересовался вопросом, нужно ли ему платить НДФЛ в его случае. Дедушка написал бестселлер и ему теперь, как наследнику, продолжают поступать авторские отчисления за публикации.
Да, это как раз тот случай, когда необходимо декларировать такие доходы и платить с них налоги.
Для наследуемого имущества минимальный срок владения составляет 3 года. Вам не придется платить налог с продажи наследства, если имущество находилось в собственности более трех лет.
При продаже наследства надо платить налог по ставке 13%, если наследник пользовался им менее трех лет.
Как правильно рассчитать срок владения унаследованной недвижимости при продаже, какие льготы можно применить для снижения налоговой нагрузки, мы подробно описали в нашей статье.
B какой срок можно оспорить договор дарения
Чтобы оспорить сделку дарения, нужно правильно определить срок исковой давности. По договору дарения он составляет от года до трех в зависимости от причин и обстоятельств, по которым сделка может быть оспорена, о чем говорится в Гражданского кодекса РФ. О сроках при оспаривании — ниже.
Случается, что договор с самого начала незаконен и в принципе не мог быть заключен. Тогда сделку можно будет признать ничтожной. Срок для обжалования здесь три года. Иногда, если будет доказано, что сделка совершена по поддельным документам, срок исковой давности может быть увеличен до 10 лет. Или же дарение произошло законно, но не были соблюдены некоторые требования законодательства. В этом случае сделка может быть признана оспоримой, а срок давности — один год с момента, когда человек, чьи права нарушены, узнал об этом.
Бывают ситуации, когда истец (заинтересованное в предмете дарения лицо) не мог знать о том, что его права нарушали, или не имел возможности подать заявление в суд. Тогда судебная инстанция может восстановить нарушенный срок исковой давности по ходатайству истца. В иске нужно указать уважительную причину и подтвердить копиями медицинских документов, командировочными удостоверениями и другими документами, которые суд сочтет необходимыми.
Иногда в суд приходится обращаться одаряемому, когда даритель не выполняет условия договора и не отдает в нужный срок подаренную квартиру, дом или деньги. В таких случаях срок исковой давности составляет три года.
Чтo тaкoе дарственная
Это договор дарения (или дарственная, как его еще называют в обиходе), по которому имущество владельца переходит новому хозяину. Ключевое слово здесь — «дарение». Это значит, что имущество передается другому лицу безвозмездно, и прежний собственник не может ничего требовать взамен.
Даритель не может требовать от одаряемого как-то отблагодарить за презент — деньгами, другим имуществом или услугой. Если одаряемый сам хочет компенсировать подарок, то и в этом случае сделка не перестает считаться договором дарения.
Как правильно оформить договор дарения
Ктo может оспорить дарение квартиры
Это могут сделать как сам даритель, так и его родственники, а также лица, заинтересованные в предмете дарения. С исковым заявлением в суд с требованием аннулировать договор дарения имеют права обратиться лица, имеющие сведения о незаконности соглашения.
Как дарителю оспорить дарение квартиры
Кроме перечисленных выше случаев есть ситуации, которые могут позволить дарителю признать договор дарения недействительным. Например:
если при заключении сделки он находился в измененном состоянии (алкогольном или наркотическом опьянении) и не мог отвечать за свои действия;
на него оказывалось психологическое или физическое давление;
если даритель в целом дееспособен, но не осознавал при заключении сделки последствий своих действий;
искренне заблуждался, не знал о реальном положении дел и при других условиях и обстоятельствах никогда бы не пошел на договор дарения;
был намеренно обманут;
даритель совершил договор на заведомо невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона сделки;
даритель оказался в крайне тяжелом материальном положении и может доказать это. Например, утратил жилье или лишился средств к существованию.
«Договор дарения может быть оспорен, как и любой другой договор. По требованиям об отмене дарения применяется трехлетний срок исковой давности со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Помимо общих оснований для признания сделки недействительной, Гражданский кодекс предоставляет дарителю возможность отменить дарение по специальным основаниям. Это допускается, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Такие случаи встречаются достаточно редко, но являются практически безусловным основанием для отмены дарения».
Юрист Адвокатского бюро «Asterisk»
Когда дарение может оспорить одаряемый
При жизни дарителя оспорить сделку может тот, кто получает дар. Одаряемый может отказаться от презентованной квартиры или дома, минуя суд, просто обратившись в Росреестр. Иногда получатель дара обнаруживает некие условия, на которых ему полагается подарок. В этом случае такие условия считаются незаконными и противоречащими понятию договора дарения. Здесь, скорее всего, без помощи юриста и обращения в суд не обойтись. Напомним, что дарение — это безвозмездная передача недвижимости или другого имущества дарителем без каких-либо обязательств со стороны одаряемого.
Когда дарственную могут оспорить родственники или другие лица
Могут ли родственники оспорить дарение квартиры? Конечно, однако оспорить дарение при жизни дарителя невозможно, когда она оформлена по всем правилам и не имеет скрытых нарушений. Если даритель совершеннолетний, дееспособный и может отвечать за свои решения, никто из родных, включая потенциальных наследников, не имеет возможности вмешиваться в его право распоряжаться собственным имуществом. Однако есть ситуации, когда такая возможность возникает:
если даритель недееспособен, его решение могут оспорить близкие;
если супруг не был в курсе того, что недвижимость или иное имущество стали объектом дарения;
квартира, дом, участок на момент дарения находились под арестом.
Как оформить договор дарения
Если один гражданин безвозмездно передает имущество другому гражданину, заключая при этом договор, это называется сделкой договора дарения. В народе называют дарственной, но в юридических кругах термин не применяется. В качестве дара чаще всего выступает недвижимость: квартира, дом, земельный участок. Сделку можно провести самостоятельно или с участием уполномоченных специалистов. В статье разберём процесс оформления договора дарения в 2023 году и основные нюансы такой сделки.
Кто может быть дарителем?
В законе закреплены требования, которым должен соответствовать даритель. Вот главные критерии для того, кто хочет передать недвижимость в дар:
Владеет имуществом, которое намерен подарить.
Психически здоров и осознаёт свои действия.
Дееспособен, т.е. может распоряжаться своими правами.
Виды договора дарения
Договор дарения бывает двух видов: реальным и консенсуальным. В первом случае предполагается, что объект дарения передается новому собственнику сразу после подписания договора. Второй формат позволяет дарителю передать собственность новому хозяину в будущем, о чем должно быть прямо и недвусмысленно указано в документе.
Также договор дарения может быть устным и письменным. Для заключения устной сделки нужно передать дар одаряемому — отложить дарение на потом нельзя. Если есть отложенное дарение, возможен только письменный договор. Письменный вариант необходим и при передаче недвижимости или доли в ней. Важно: сделки с долями недвижимости обязательно проходят через нотариуса, он должен заверить сделку.
При дарении не доли, а целого объекта нотариальное заверение не требуется, однако желательно: нотариус проверит юридическую чистоту квартиры или дома.
Подводим итоги
В наследство вступают без уплаты налогов. Исключение — перешедшие авторские права, за использование которых наследник получает авторские гонорары.
Налог на любой подарок от близких родственников платить не нужно. Если даритель — не близкий родственник, то подарок облагается налогом.
Если вам подарили деньги или любое имущество, кроме недвижимости, транспортных средств, акций, долей, паев — НДФЛ не платите.
Налог на подарки от юрлиц и ИП, стоимостью свыше 4 тыс. рублей, уплачивается с суммы превышения.
При продаже подаренной или унаследованной недвижимости, которой владели менее трех лет, необходимо заплатить НДФЛ и подать декларацию.
Для того чтобы избежать ошибок, советуем доверить заполнение налоговой декларации 3-НДФЛ профессионалам.
