Содержание:
Причины заказа охраны в домах переселенцев в Москве
Согласно данным ЦИАН, предложение квартир, включенных в программу реновации в столице, значительно увеличилось за прошлый год — на 25%. Специалисты отмечают, что в основном это связано с объектами третьей очереди, то есть домами, которые будут снесены в период с 2029 по 2032 год. В то же время, доступных лотов в домах, которые будут снесены до конца следующего года, практически не осталось.
Соблазн и риски при покупке квартиры в рамках программы реновации
Идея получить новую квартиру в том же районе вместо старого жилья является привлекательной для многих. Однако на этом пути возможно встретить множество трудностей и подводных камней. Рассмотрим все плюсы и минусы этой идеи.
Плюсы приобретения квартиры в рамках программы реновации:
- Возможность получить новое жилье в том же районе
- Поддержка государства и участие в масштабной программе обновления
- Перспективы увеличения стоимости недвижимости после завершения реновации
Минусы и риски:
- Сложности с проживанием во время строительства
- Возможные задержки в сроках по завершению работ
- Высокая конкуренция за лоты в популярных районах
Какова текущая ситуация на рынке недвижимости Москвы?
Данные о программе реновации Москвы:
- Запуск программы в 2017 году
- Переезд в новые дома более 150 тыс. человек
- Планы по выпуску более 26 млн кв. м нового жилья к 2032 году
Примечания к программе реновации:
- Строительство 290 новостроек площадью 4,1 млн кв. м
- Передано для заселения 277 из них
- Переселено более 150 тыс. человек
Выводы
Инвестиции в жилье, входящее в программу реновации, являются перспективным и, возможно, прибыльным вложением на московском рынке недвижимости. Важно учитывать все плюсы и минусы данной идеи, а также следить за развитием событий на рынке.
Следите за новостями исследований в этой области и принимайте взвешенные решения при выборе инвестиций в недвижимость в Москве.
Аварийная пятиэтажка не снесена из-за последнего собственника
В подмосковном жилом комплексе не могут снести аварийную пятиэтажку из-за последнего собственника. Заброшенное здание окружено новыми высотками, и, судя по данным на сайте застройщика, на этом месте должна находиться общественная зона.
Однако компания ПИК уже несколько лет не может договориться с владельцем одной квартиры в доме. Судя по сообщениям в Telegram-каналах, мужчина отклонил уже 15 вариантов жилья от застройщика, так как настаивает, что компания должна выдать ему трехкомнатную квартиру с двумя балконами, как в его нынешнем жилье. Но у девелопера таких вариантов нет.
При этом само здание признано аварийным, и его должны снести в следующем году.
Проблема с согласованием с последним собственником
Сроки сноса строения могут сдвигаться, пока последний собственник не добьется равнозначной квартиры, подчеркнул управляющий партнер компании Land Law Firm Денис Литвинов:
- Владельцу жилья должны предоставить вариант с теми же параметрами, то есть количество балконов формально под это требование подходит.
- Застройщик может предлагать варианты необязательно в том жилом комплексе, который строится на этом месте.
- Снос пятиэтажки возможен только тогда, когда объект полностью свободен от прав третьих лиц.
Намерения компании ПИК в районе Строгино
Компания ПИК начала консолидацию участков в районе Строгино на северо-западе Москвы, где в рамках комплексного развития территории может быть построено 1,35 млн кв. м недвижимости.
Структура ПИК стала совладельцем компаний, владеющих 4,3 га земли в районе улицы Маршала Прошлякова. Здесь планируется построить порядка 955 тыс. кв. м жилья и 400,5 тыс. кв. м производств, общественно-деловых и социальных объектов.
Разработка проекта и способы его реализации
В Департаменте городского имущества сообщили, что проект находится в проработке, и решения о способе его реализации пока не приняты. Реорганизацией площадок могут заняться их правообладатели, городской оператор или инвестор, определенный по итогам торгов.
Директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин отмечает интерес ПИК к этому КРТ и возможное привлечение внешних партнеров. Инвестиции в данный КРТ оцениваются в 100-120 млрд рублей, а выручка от продажи жилья — в 250-270 млрд рублей.
Группа ПИК начинает реновацию центральной части Улан-Удэ
Федеральный девелопер выиграл конкурс на право комплексной застройки территории столицы Бурятии
На севере Москвы планируется построить жилье по реновации по проектам КРТ
Дата публикации 21 октября 2023
По условиям конкурса минимальный объём финансирования работ составляет 18 млрд рублей. Победителем конкурса стала дочерняя структура крупнейшего российского девелопера — группы ПИК Специализированный застройщик ПИК Байкала. Подробности доступны на сайте правительства Бурятии.
Новый облик города
Победитель должен в течение десяти лет провести комплекс мероприятий по развитию территории жилой застройки центральной части Улан-Удэ. Общая площадь застройки составляет 35,2 гектара.
Старые аварийные дома будут снесены. Жители получат новое жилье, а на месте деревянных домов, которые находятся на участке, попадающем в границы Комплексного развития территорий (KPT), планируется построить около 200 тысяч квадратных метров современного жилья.
Федеральный закон о КРТ, подписанный президентом в конце 2020 года, позволяет решить целый спектр задач по развитию городских пространств, расселению и демонтажу аварийного жилья. Реновация в стране набирает обороты, ожидается введение в эксплуатацию порядка 2 млн квадратных метров жилья в 2023 году.
Развитие на доверии
Девелоперы, государство и эксперты признают, что это наиболее эффективный механизм развития городов, который позволит решить накопившиеся десятилетиями проблемы. Одним из ключевых факторов успешной реализации таких проектов является доверие жителей. Многоквартирные дома могут быть включены в решение о КРТ только при условии принятия такого решения общим собранием собственников дома.
У команды главы региона Алексея Цыденова это доверие есть. Это показали результаты общих собраний собственников многоквартирных домов, включенных в программу. Большинство согласилось на переезд: всего в зоне будущей застройки проживают 830 владельцев квартир, из которых 613 проголосовали за программу реновации.
Развитие центра Улан-Удэ
По словам зампреда правительства Бурятии Евгения Луковникова, в рамках публичной процедуры застройщик должен разработать проект планировки территории и представить его на обсуждение с жителями. И только после этого подрядчик сможет приступить к расселению и сносу жилых и нежилых объектов.
Комплексное развитие территории центра Улан-Удэ, напомним, предусмотрено мастер-планом Улан-Удэнской агломерации.
Строительство жилых массивов
Таким образом в течение десяти лет мы получим современный жилой массив в центре города. Мастер-план развития Улан-Удэ, утвержденный резидентом Владимиром Путиным в марте этого года, начинает постепенно претворяться в жизнь, — отметил важность проекта Алексей Цыденов.
При разработке мастер-плана столицы Бурятии, напомним, определены четыре направления— инфраструктурное обеспечение и экология, благоустройство, внешний вид и комфорт, развитие локальной экономики и человеческий капитал. В Улан-Удэ кроме застройки центральной части города запланировано строительство национального музея и театрально-культурного центра, а также центра креативных индустрий.
Поддержка проекта
Понравилась новость? Поделись с друзьями
Стагнация цен на вторичном рынке жилья
В крупнейших российских городах замерли цены на вторичном рынке жилья, свидетельствуют данные экспертов Циан. Аналитики, и предпосылок для их существенных изменений нет.
В начале апреля средняя стоимость 1 кв. м на рынке готового жилья крупных городов России, по подсчетам аналитиков, составила 143,4 тыс. руб. (+0,4% к началу марта).
Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов уточнил, что в Москве средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке по итогам I квартала 2024 года составила 270 тыс. руб. (+0,2%). По словам эксперта, это несущественное изменение, и на рынке в настоящее время наблюдается стагнация.
Вымывание предложения
Стоит отметить, что до начала 2024 года наблюдалось вымывание вторичного жилья, — подчеркнул топ-менеджер компании и пояснил: — В январе объем экспозиции сократился до рекордно низких 35 тыс. квартир. Однако в феврале предложение начало восстанавливаться, что нарушило баланс с невысоким спросом.
Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум
Прогноз цен
Таким образом, считает Руслан Сырцов (на фото), предпосылки для ощутимого повышения цен на фоне конкуренции покупателей уже исчерпаны. С учетом тенденции пополнения предложения специалист прогнозирует сохранение стагнации до снижения ключевой ставки, которое сможет обеспечить приток ипотечных клиентов.
Главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова, напротив, полагает, что вторичный рынок оживает. В доказательство она приводит цифру роста объема предложения по сравнению с тремя зимними месяцами — 17%.
«Да, средняя цена 1 кв. м по округам Москвы в I квартале практически не изменилась, — согласилась она, но добавила: — Однако на рынке достаточно потенциальных покупателей, у которых вопрос покупки назрел, но решение откладывается из-за дорогой ипотеки. Сейчас на рынке есть и интересные объекты, и возможность для торга».
По мнению Екатерины Бережновой (на фото), очевидных предпосылок к снижению цен нет, так как даже при высоких ипотечных ставках и небольшом размере кредита пространство для маневра сохраняется.
«На рынок вышли объекты, которые продавцы ранее придерживали, — поделилась она своими наблюдениями: — Чтобы произошло снижение, этим объектам нужно постоять в экспозиции в отсутствие спроса».
Эксперты сходятся во мнении, что все зависит от ключевой ставки: если ключевая ставка в ближайшее время вниз не пойдет, то отсутствие спроса на выставленные объекты может заставить собственников снижать цены.
«Если же ставки начнут снижаться, то от радости на таких новостях цены могут даже пуститься в рост», — резюмировала Екатерина Бережнова.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-каналеЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Эксперты: в I квартале спрос на элитные новостройки вырос в Москве на 67%
Эксперты: I квартал 2024 года на вторичном рынке Москвы запомнится низким спросом и стагнацией цен
Эксперты: в марте в «старой» Москве лучше всего продавались студии, а в Подмосковье — четырехкомнатные квартиры
Эксперты: за I квартал в «старой» Москве на 2,3% увеличилось предложение в новостройках бизнес-класса, но количество сделок упало на 41%
Эксперты: в I квартале спрос на новостройки в Московском регионе снизился вдвое
Эксперты: витрина столичных новостроек стандарт- и комфорт-классов сократилась на 9,6%
Эксперты ожидают падения цен на жилье в Подмосковье
Эксперты: вывод новых проектов на московский рынок в I квартале сократился на треть
Эксперты: рост стоимости квартир на первичном рынке замедлился
Эксперты: Москва — единственный крупный город России, где «вторичка» дороже новостройки
На реновацию жилой застройки в Москве направят более 6 трлн рублей. Дома почти на 2 трлн рублей построит группа ПИК. Программа реновации действует с 2017 года, но 90% всех подрядов распределялось в 2021 году
Власти Москвы заключили с 2017 года почти 3000 контрактов на строительство жилья по программе реновации. Общая сумма подрядов превысила 6 трлн рублей, из них дома на 2 трлн рублей построит группа ПИК, подсчитал РБК на основе данных сайта госзакупок.
Московский фонд реновации жилой застройки распределил до 90% всех подрядов в 2021 году. Всего по программе планируется расселить почти полмиллиона человек, снести более 5000 домов площадью 16 млн кв. м и построить почти 45 млн кв. м новой недвижимости. На конец 2020 года по программе был построен 1 млн кв. м. 81% всех контрактов, распределенных фондом, пришлись на десять крупнейших застройщиков. Треть из них получили структуры группы ПИК, крупнейшего жилищного девелопера в России.
Общая сумма контрактов с участием группы ПИК превысила 1,99 трлн рублей. Консолидированная выручка группы ПИК за 2020 год составила 380 млрд рублей. Второе место среди получателей контрактов — у Capital Group. Компания заключила контракты более чем на 800 млрд рублей, часть из них она, как и ПИК, будет выполнять в консорциуме с другими строителями. В первую десятку подрядчиков вошли также другие крупные застройщики столицы — концерн «Крост» и «МонАрх», группа ФСК и МИЦ. Более 5% подрядов Фонда реновации получили компании, подконтрольные столичному правительству: в основном это структуры холдинга «Мосинжпроект».
Среди других в топ-10 — компания «Магистраль», учредителем которого ЕГРЮЛ называет Виталия Байтякова, и «Смарт Менеджмент», которая входит в группу «Смарт» и принадлежит Сайд-Магомеду Зубайраеву. На сайте группы сказано, что она участвует в строительстве небоскреба «Ахмат Тауэр» и торгово-развлекательного центра «Грозный Молл» в Грозном. У двух подрядчиков, фигурирующих в десятке, — «Монотек Строй» и «Альмис-Интеграл» — общий совладелец Руслан Салимшин. Он был совладельцем крупного поставщика труб «Лидер-М», сейчас Салимшину принадлежит основная доля.
В пресс-службе Capital Group отказались от комментариев, все другие перечисленные застройщики не ответили на запросы издания. В интервью РБК заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев пояснил, что город заключает контракты «с пониманием, что придут сильные подрядчики». «Таких компаний около 25–30. И если они не будут справляться, мы имеем право в любой момент их убрать», — сказал он.
ПИК в своих материалах для инвесторов в рамках вторичного размещения акций указывал целевой уровень чистой маржи от генподрядов в 10%. Таким образом, на подрядах от Фонда реновации при такой заявленной маржинальности группа может заработать около 199 млрд рублей. По словам Бочкарева, подрядчики оценивают рентабельность работ по контрактам в 7–8%. «Я думаю, что, если они эффективно работают на всех этапах, и до 15% может быть», — добавил он.
Целевая рентабельность 10% — это «нормальный уровень», который характерен для подрядных организаций, отметил партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. По его словам, при участии в проектах реновации для подрядчиков важны не сверхприбыли, а то, что эта программа гарантирует объем заказов на годы вперед. Суммы по заключенным контрактам подрядчики получат не единовременно, а по мере выполнения работ. Все крупные контракты, сумма которых превышает 100 млрд и 200 млрд рублей, заключены на срок от 10 до 21 лет. Например, контракт с застройщиком «Магистраль» на 136 млрд рублей на проектирование и застройку кварталов в Царицыно истекает в августе 2041 года. «Такой контракт — это стабильность для подрядчика», — сказал Соколов.
По словам Бочкарева, 6 трлн рублей — это деньги не только на жилье, но и на дороги с инженерными коммуникациями. «У нас все посчитано до каждого гвоздя», — сказал заммэра. Подорожание, по его оценке, может быть в пределах 10–15%.Официально программа реновации должна завершиться к 2035 году, но, как отмечает Бочкарев, город рассчитывает на 2032 год. «Ресурсов трудовых, инженерных, технических в стране не так много. Но мы это сделаем, чтобы экстренно избавиться от аварийного жилого фонда в Москве. Иначе этот вал нас бы просто захлестнул», — отметил он.
Кто перестроит центр Улан-Удэ
Исторический центр Улан-Удэ превратится в современный человейник благодаря мастер-плану развития, на которой из федерального бюджета постепенно выделят 150 миллиардов рублей до 2030 года. Ради этого снесут более 70 жилых домов.
Вместо исторической застройки появятся многоэтажки с коммерческими помещениями на первых этажах. Конкурс для выбора компании, которая займется строительством обещанного в прошлом «дальневосточного квартала», объявили в середине октября. Заявки участников принимались до 7 ноября, а подрядчика пообещали определить не позднее 1 декабря.
Прекрасный Улан-Удэ будущего
В итоге в аукционе победила ООО «ПИК Байкала» (ОГРН 1230300007607, гендиректор Олег Балашов) — дочерняя компания известного российского девелопера ПАО «ПИК СЗ» (ОГРН 1027739137084, гендиректор Иван Поландов). Победителю торгов предстоит разработать проект планировки территории. Его обсудят вместе с жильцами домов, которых должны расселить. После этого старые жилые постройки будут снесены.
Если жители квартир получат жилье в новых многоэтажках, то интересы жителей частных домов вообще не учтены, они в буквальном смысле остаются на милость компании «ПИК Байкала».
Строительство охватит исторический центр города, район Восточных ворот, Батарейку, Приречку и Авиазавод. Власти уже приняли список объектов, подлежащих сносу, реконструкции или сохранению. Всего их 249. Нетронутыми останутся лишь 13 исторических зданий. На возведение жилого комплекса отвели десять лет с момента заключения договора о комплексном развитии территории.
Работы разделили на два этапа. Первый — разработка проекта планировки до мая 2024 года, строительство и ввод в эксплуатацию новых домов общей площадью не менее 85 тысяч квадратных метров. Он займет шесть лет. Второй рассчитан на четыре года. К нему относится возведение многоквартирных домов еще на 115 тысячах квадратных метров.
В основном за строительство будет отвечать, естественно, минстрой Бурятии и врио министра Евгений Коркин. Он же рассмотрит и согласует необходимые документы. Минимущества под руководством Дмитрия Булнаева займется вопросами изъятия земельных участков, а комитет государственной охраны объектов культурного наследия правительства республики — историческими постройками. Минсоцзащиты во главе с Татьяной Быковой назначили ответственным за будущие социальные объекты, минздрав (Евгения Лудупова) — за поликлинику, минспорта (Иван Козырев) — за спортивные объекты.
Мэр Игорь Шутенков будет отвечать за строительство и ремонт инженерной инфраструктуры. В центральной части разрешено строительство домов до 16 этажей и предельной высотой до 55 метров. Озеленить должны как минимум 10% выделенных под застройку участков. Как такие высокие объекты будут держаться на затопляемой местности? Все еще не ясно.
«По всей улице Смолина проложат новую водопроводную трубу, а это значит, что с наступлением строительного сезона, в следующем году перекроют проезжую часть. Всю дорогу сразу перекрывать не будут, проезжую часть разобьют на участки. Кроме этого, по улице Каландрашвили будет протянута новая канализационная труба. Провести эту работу планируем в течение двух лет», — заявил зампред правительства Бурятии по инфраструктуре Евгений Луковников.
Отметим, председатель правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление, благодаря которому с 1 января 2024 года регионы смогут быстрее расселять аварийные здания. Власти Бурятии планируют направить заявление на получение дополнительной финансовой поддержки для расселения ветхих домов в Фонд развития территорий. Как отметил зампред Евгений Луковников, проект КРТ затрагивает территорию центральной части Улан-Удэ от улицы Профсоюзная до улицы Кузнечная.
То есть бараки в остальных частях города, например, на ПВЗ, будут ждать своего часа на расселение около десяти лет. Правительство и мэрия совсем забили на их благоустройство, оставив их на откуп депутатам. Зато уютный исторический центр навсегда избавят от тихого малоэтажного купеческого стиля и превратят в большой спальный район с бутиками и забегаловками на первом этаже. На месте особой архитектуры республиканской столицы возникнет типовая застройка с заурядными многоэтажками.
Фактическая цель мастер-плана — раз и навсегда избавиться от прошлых градостроительных ошибок в центре Улан-Удэ. Неспроста самый большой трансфер от федерального правительства достался столице Бурятии. Но с таким подходом он породит лишь новые ошибки и обогатит карманы причастных к реализации проекта чиновников и бизнесменов. Московскому застройщику «ПИК» достанется самый жирный кусок пирога в Улан-Удэ, на котором он, используя монопольное положение, сможет взвинчивать цены по желанию.
Казалось бы, договор с компанией «ПИК Байкала» сулит Улан-Удэ настоящую градостроительную революцию и строительный бум, однако примеры проектов фирмы в Москве говорят о том, что не все так красноречиво.
Бурятским девелоперам останутся лишь объедки на окраинах. С другой стороны, пример ООО «Витим», когда хозяин фирмы просто ворует деньги, исчезает и оказывается в Южной Корее, сильно дискредитировал местных предпринимателей.
Кажется, Улан-Удэ снова приближается к порогу долгоиграющего строительного скандала. Бабр внимательно следит за развитием событий.
«Как будто взяли за горло». Репортаж из подмосковной пятиэтажки, где без воды и газа остался жить один человек
Мужчина принципиально не хочет съезжать, потому что по реновации ему не дают квартиру с таким же количеством балконов
В этом доме почти во всех подъездах отсутствуют входные двери, а от квартир остались только голые стены
Несколько лет в подмосковном Одинцово посреди новостроек компании «ПИК» стоит одна заброшенная пятиэтажка. Ее, как и остальные старые дома в этом районе, должны были снести, но не могут. А всё потому, что там до сих пор живет один человек. Его зовут Сергей Шавлов, и он уже три года борется с компанией-застройщиком. Корреспонденты MSK1.RU побывали в этой пятиэтажке и поговорили с владельцем единственной жилой квартиры.
Так выглядят некоторые окна пятиэтажки снаружи
По словам застройщиков, на месте пятиэтажки, в которой проживает герой, планируется постройка парковой зоны. Само здание расположено между двумя высотными панельками. Окна новых многоэтажек выходят на жилье Сергея.
Дом по всем признакам напоминает заброшенный
Пятиэтажка со всех сторон огорожена забором. Но в нем есть щель, через которую можно зайти внутрь. Проход расположен близко к единственному закрытому на ключ подъезду — в нем и находится квартира Сергея. Мы прошлись по остальным подъездам, зайти в них было легко, потому что ни замков, ни даже дверей там уже нет.
Изначально про Сергея было известно немного: кто-то предполагал, что это мошенник, купивший квартиру прямо перед переселением, чтобы получить выгоду, другие — поддерживали Сергея как человека, осмелившегося отстоять свои права.
Подвал дома, в котором живет Сергей
— Я живу в этой квартире с 2013 года, где-то с 2016-го являюсь владельцем, мне ее подарили родственники, — рассказал корреспондентам MSK1.RU Сергей Шавлов. — В 2019 году началась история с переселением жильцов. Вся загвоздка была в том, что у меня трехкомнатная квартира с двумя балконами и я являюсь отцом в многодетной семье.
«Я очень сильно просил изначально, чтобы мне дали возможность переселиться в квартиру, в которой также будет два балкона»
Сергей Шавлов, последний житель расселенной пятиэтажки
— В 2019-м меня успокаивали тем, что в домах для переселения будет такая же планировка, как у меня сейчас, — объяснил Сергей. — В обоих случаях мне соврали. Получилось так, что они продолжили настаивать на своем, начали предлагать мне квартиры либо без балконов, либо с одним, что меня не устраивало.
Сергей уверяет, что не выступал против переговоров с представителями застройщика, пока осенью 2020 года ему не отключили газ и отопление, чтобы он поскорее определялся с выселением.
Проходя мимо строительных работ, можно увидеть ограждения в виде рекламных баннеров компании-застройщика
— Я перестал вести с ними переговоры только тогда, когда пришла пандемия, — добавил мужчина. — На тот момент моему младшему сыну было 8 месяцев. Во время пандемии закрыли все границы, а я, стоит отметить, кроме своей семьи в России никого не имею — ни бабушек, ни мам.
«И получилось так, что во время самоизоляции мне просто отключили отопление, а затем газ. Дом не был признан ни аварийным, ничего»
В доме можно увидеть пробитые насквозь межкомнатные стены квартир
— В итоге отключили всё, кроме света, но и тот подают с перебоями. Никто об этом заранее не предупредил — всё это я узнал, когда пришли серьезные холода и я стал задумываться о том, почему не топится квартира, — добавил Шавлов. — Однажды по дороге домой на обед я просто увидел, как местные алкоголики выносили батареи из моего подъезда. И они мне сказали, что отопления не будет.
Сергей показывает ход строительных работ
Из-за действий застройщика Сергею пришлось расстаться с семьей:
— 15 октября 2020 года я в экстренном порядке собрал всю свою семью, посадил в машину и окольными путями вывез в другую страну — Беларусь. Моя жена оттуда, поэтому я отвез их туда. Потом я еще два раза возил им вещи, люльки и прочее.
Почти все окна разбиты, на лестничной площадке груды мусора и вторсырья
Сергей признается, что сейчас находится в отчаянии, нередко происходят ссоры в семье. Он надеется, что в ближайшее время ситуация сдвинется с мертвой точки.
— Моя позиция честна и ясна, — заявил он. — Я просто уже очень сильно устал, понимаете? Меня как будто взяли за горло. Лично я думал, что жители во время расселения начнут возмущаться и, возможно, начнут подавать судебные иски, которые испугают застройщика. А что получилось — сейчас в связи с СВО принят мораторий на взыскание со строительных компаний средств. Этот мораторий рассчитан на определенный срок, но за пару лет он уже несколько раз продлевался, и я абсолютно уверен, что его будут продлевать и дальше. О чем это говорит? Это говорит о том, что меня могут просто взять и, не слушая моего мнения, выкинуть на улицу. И ничего их волновать не будет.
В холодное время года Сергей уже несколько лет спит в зимней одежде
«Я не против того, чтобы пятиэтажку снесли. Просто хочу, чтобы мои права и желания учитывались в этом процессе»
В строительной компании «ПИК» корреспондентам MSK1.RU сказали, что снос здания запланирован на июнь этого года. Менеджеры компании уточнили, что информация о каких-либо договоренностях с Сергеем отсутствует.
Ранее мы рассказывали о том, как москвичи борются с переселением по программе реновации. Также прочитайте о планах правительства по сносу ТЦ для строительства жилья.
внештатный корреспондент MSK1.RU
Что можно купить и почем?
На вторичном рынке Москвы сегодня продается около 1,5 тысяч квартир в домах, попадающих под реновацию. При этом жилья с перспективой скорого переезда становится все меньше: всего 4% лотов реализуются в объектах, переезд по которым запланирован в первую волну расселения. На дома с расселением в 2025-2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек, а самая большая доля – 66% лотов – остается на дома третьей волны расселения.
Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке: средняя цена квадратного метра в домах с расселением до 2024 года на 12% выше, чем в домах третьей волны. Средняя стоимость «квадрата» недвижимости под реновацию – 272 тыс. рублей.
В чем выгода для покупателей старого жилья?
Квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по площади, чем в хрущевках – в основном за счет увеличения нежилых зон, и особенно кухни. При этом значительнее других выигрывают от увеличения площади обладатели трехкомнатных лотов – они получат дополнительные 17,3 кв. м, в то время как собственники однокомнатных квартир – всего 8,5 кв. м. Также можно доплатить и получить жилье большей площади. В числе прочих преимуществ – полностью готовая отделка, установленная сантехника и плита. Дворы благоустроены, в них предусмотрены качественные детские площадки и тренажеры.
Стоимость одного «квадрата» в новом доме в среднем на 19% выше, чем в хрущевке по реновации. При этом в зависимости от локации разрыв может быть очень существенным и составлять от 2 до 36%.
Очевидно, что вложиться в старый фонд с перспективой переезда в новый дом выгодно как конечным пользователям, выбирающим квартиру для себя, так и инвесторам. Лоты в домах под снос привлекают обе группы покупателей возможностью за меньшие деньги получить квартиру в новостройке.
А не проще купить в уже построенном под реновацию доме?
В возведенных домах только часть квартир передается бывшим жильцам хрущевок – остальное город реализует на торгах. Поэтому может возникнуть соблазн не связываться со старыми домами, а сразу вложиться в такую новостройку. Но есть нюансы.
Во-первых, квартиры по аукциону составляют всего 5-7% от общего объема жилья на первичном рынке. Во-вторых, несмотря на то что уровень цен в них ниже, чем в среднем по столице, следует учитывать, что в ходе торгов стоимость может повышаться до 30-35%, и в этом случае выгода нивелируется.
Что не так с возведенными по реновации домами?
Далеко не все «переселенцы» довольны полученными квартирами. Самыми распространенными проблемами являются брак и некачественная установка окон, межкомнатных дверей (наличие щелей, кривизны, неплотность закрывания, неправильная подгонка наличников), несовершенная пайка труб в ванных комнатах. Также многие жалуются на плохую звукоизоляцию из разряда «если на втором этаже чихнут – с пятого можно здоровья пожелать». Поэтому, планируя переезд в такой дом, учитывайте, что, возможно, многое придется самостоятельно доводить до ума.
«Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под реновацию в целом представляет собой выгодный вариант инвестирования: вы сможете не только со временем серьезно улучшить свои жилищные условия, но и заработаете на разнице в стоимости, если решите продать новое жилье, – резюмируют эксперты компании «Метриум». – Вместе с тем к процессу выбора квартиры на вторичном рынке необходимо подойти максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые впоследствии смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок, обременений. В противном случае весь смысл этой цепочки "купил старое ради получения нового" утрачивается».
Риски многократно возрастают именно в советских домах с богатой историей ввиду частой смены собственников и неправильно проведенной приватизации. Нанимайте профессионалов, которые тщательно проверят документацию на приобретаемое жилье. Есть еще один лайфхак, про который мало кто знает. Купив комнату в коммуналке, вы сможете не только существенно сэкономить, но и в ходе реновации получите вместо нее полноценную однокомнатную квартиру.
Бесконечная реновация может быть выгодна и городу, и девелоперам
Приемка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Дата публикации 27 апреля 2023
Когда выгодна покупка реновационных квартир
В чатах нового ЖК пятиэтажку называют «местной достопримечательностью». При этом многие жильцы полагают, что мужчина намерено купил квартиру в аварийном доме. По некоторым данным, он стал ее собственником в 2015 году, примерно тогда же в районе начали возведение новостроек. Сейчас эта пятиэтажка отключена от электричества, воды и газа, однако мужчина продолжает там жить.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев отмечает, что покупка квартир в домах под снос — распространенная стратегия инвестирования. Например, в Москве, после того как власти объявили о реновации, спрос на лоты в таких зданиях вырос на 18%. Однако ситуация с подмосковным ЖК может и не закончиться в пользу собственника, подчеркнул господин Апрелев:
«Сама по себе программа реновации жилья на первых стадиях была несколько непрозрачна. Затем, когда ее условия до конца прояснились, цены уже подросли, и это перестало быть привлекательным для инвесторов. Но все равно кто-то, конечно, интересовался этой программой.
Вместе с тем по таким делам судебная практика очень различна, и истец вполне может и проиграть, особенно когда он заявляет какие-то очень особенные условия.
Квартира оценивается по рыночной стоимости, и собственнику предлагается абсолютно равнозначная альтернатива. То есть владельцу может быть предложено совсем другое жилье, которое по рыночной стоимости равно его активу. Сейчас же цена недвижимости в доме, который признан аварийным, боюсь, не очень высока».
Каковы минусы и риски вложения в хрущевки?
Есть и «подводные камни» покупки квартиры в пятиэтажке. Во-первых, инвестиции в хрущевки – это все же сложно прогнозируемые вложения в плане будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр. Вы не сможете получить максимально полную информацию о будущем доме, в который планируется переезд. Вам могут либо предложить вариант, который вас не устроит по целому ряду характеристик, либо денежную компенсацию, размер которой будет далек от среднерыночной ставки. Реновация – это всегда лотерея. Если при покупке жилья мы учитываем множество факторов, то переселение — это не выбор, а «что дадут».
Во-вторых, включение дома в программу реновации не означает, что это произойдет быстро, даже если указаны конкретные сроки. Она до сих пор согласовывается и обсуждается. Если ее решат приостановить или заморозить, например, из-за недостаточного финансирования, вы надолго останетесь без нового жилья (это вполне может случиться с объектами второй и тем более третьей волны переселения).
В-третьих, новое жилье может находиться в неудачном месте, и особенно это актуально для Новой Москвы и Зеленограда. Здесь действует указ, согласно которому переселение возможно в пределах целого округа, а не района. В итоге вы рискуете очутиться вдали от развитой инфраструктуры. И жить в такой квартире окажется некомфортно, и продать ее будет сложно.
В-четвертых, если у вас нет другого жилья, то до переселения предстоит довольствоваться старым домом, в котором дорогой ремонт делать бессмысленно, поскольку расходы никто не покроет.
В-пятых, если планируете брать ипотеку, учитывайте, что банки неохотно выдают кредиты на жилье, обладающее высоким процессом износа. Могут возникнуть также проблемы с использованием маткапитала: его нельзя применять для покупки квартиры в ветхих и аварийных домах, а многие из объектов, попавших под реновацию, имеют такой статус.