КУПИТЬ ДОМ ПОД СНОС НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Жилье
 

10 фев 2022, 10:34
 

Многие до сих пор считают, что при покупке квартиры из аварийного жилого фонда можно неплохо заработать — приобрести лот по бросовой цене, а взамен получить квартиру в новостройке. В действительности все не совсем так, объясняют эксперты. Стоит ли покупать квартиру в доме, признанном аварийным, и хорошая ли это инвестиция — рассказываем в нашей статье.

КУПИТЬ ДОМ ПОД СНОС НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Стоимость квартир в домах под снос формируется в зависимости от этапа расселения: чем ближе переезд, тем выше цены. По оценкам ЦИАН, цена квадрата в доме с расселением до 2024 года выше на 6% жилья со сносом во вторую волну и на 14% в третью


Фото: Kulkov Andrey/shutterstock.com

Мэр Москвы Сергей Собянин недавно пообещал
ускорить сроки переселения по программе реновации без ухудшения качества жилья. Тем временем квартиры в хрущевках под снос остаются популярным товаром на столичном рынке вторички, особенно дома, которые попали в первую волну расселения. Основной интерес к ним связан с возможностью в будущем получить жилье в новостройке и большей площади.

Почем сегодня можно купить квартиру в доме под снос и сколько можно выиграть от переезда в будущем — рассказываем вместе с экспертами.

Редакция «РБК-Недвижимости» поговорила с людьми, которые в разные годы купили квартиры в домах под снос. Какие они видят в этом перспективы и опасаются ли, что переезд затянется, — читайте в нашем материале


Фото: Артур Новосильцев/ТАСС

Реновация в Москве набирает обороты. В феврале столичные власти дополнительно включили в список первого этапа переселения 152 дома.
Также были расширены списки по второму и третьему этапам программы. Сами квартиры в домах под снос пользуются популярностью среди покупателей вторички.

Одни покупают такую недвижимость в расчете впоследствии получить бесплатно жилье в новостройке, другие — чтобы докупить со скидкой дополнительную площадь, третьи — инвестируют таким образом в жилье. Мы поговорили с людьми, которые купили квартиры в доме под снос, и публикуем их истории.

КУПИТЬ ДОМ ПОД СНОС НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Содержание:

Что такое аварийный дом

Начнем с определения: есть аварийный жилой фонд и ветхий жилой фонд. Отличие первого от второго — в потенциальной угрозе жизни и здоровью жильцов. Дом признается аварийным, если более половины жилых помещений находятся в состоянии, представляющем такую опасность. Говоря упрощенно, более чем в половине комнат может произойти обрушение. Покупка квартиры в доме, признанном аварийным или ветхим, — две разные ситуации, имеющие и разные правовые последствия.

Ветхое жилье находится в плохом состоянии, но угрозы не представляет, по крайней мере, юридически различие в этом. Такой жилой фонд могут ремонтировать, не расселяют, пока он в силу естественного износа не перейдет в категорию .

Происходит это достаточно быстро: до 2022 года, например, программа расселения аварийного жилья включала дома, признанные таковыми до 1 января 2017 года. В ноябре 2022-го запустили новую программу, в которой участвуют многоэтажки, признанные опасными для проживания в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022-го, и она рассчитана на 50 тыс. человек. 

КУПИТЬ ДОМ ПОД СНОС НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Что такое аварийный дом

Аварийный дом — это здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу для жизни проживающих. Это и есть принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого, здесь в любой момент может что-то обрушиться.

Современное российское законодательство не определяет, что такое ветхое жилье. Однако такое понятие применяется на практике. По словам Вероники Величко, ветхие дома в отличие от аварийных юридически не представляют угрозу безопасности граждан. А это означает, что их не будут сносить. Собственники ветхого жилья не могут получить никаких компенсаций, но при переходе дома в разряд аварийных и идущих под снос могут рассчитывать на возмещение. Здесь вступает в силу ст. 32
Жилищного кодекса.

Признаки аварийности дома

Аварийность дома определяется в постановлении
правительства № 47:

  • разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций, при которых есть опасность обрушения дома;
  • крены, которые негативно влияют на устойчивость дома;
  • расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если такое подтопление невозможно предотвратить;
  • расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
  • повреждение в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, а состояние домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей.


Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания

Собственники квартир в домах, предназначенных к сносу, надеются сбыть свои владения по рыночной цене. На сайтах значится около полутора тысяч объявлений о продаже подобного жилья. Чем только не завлекают потенциальных покупателей владельцы сносимых квартир — скорым переездом в новый дом, возможностью увеличить площадь до социальной нормы и просто хорошей инвестицией в сложившейся экономической ситуации. Выгодно ли вкладываться в такую недвижимость, выяснил «МК».

«Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Средняя стоимость «квадрата» недвижимости под реновацию в ближайшие полтора года (первая волна) 272 тысячи рублей, на 12% выше, чем в домах третьей волны, после 2028 года».

Звоним по одному из объявлений. Пятиэтажка расположена в Свиблове — далековато от центра, зато в тихом районе, поблизости парк и река Яуза. Собственница продает двухкомнатную квартиру на пятом этаже площадью 40 квадратных метров с пометкой «срочно». Снос — с 2025-го по 2028-й. Точная дата не определена.

— Просим 13 миллионов, — рассказывает собственница. — Наша квартира и сама по себе хороша, так вы еще и переедете после 2025 года в новый дом.

325 тысяч рублей за квадратный метр? О-го-го. Дороже, чем в некоторых новостройках у метро. Интересуемся, чем же хороша квартира. « Ой, вы даже не представляете, как в ней уютно и тепло. А главное — на первом этаже нет магазинов и ресторанов, так что вечером тишина», — быстро реагирует владелица. И назначает встречу.

Увы, после личного визита красивая картинка меркнет. Оказывается, вместо ванны душ, комнаты смежные, половина квартир в подъезде сдается в аренду приезжим из бывших республик Советского Союза, ну, и взбираться на пятый этаж после походов в магазин и командировок с тяжелыми чемоданами не так уж просто.

— Не, а чего вы ждали? — поджимает губы собственница. — Надо потерпеть. Переедете через несколько лет в новый дом, там и лифт будет, и ванна.

Спрашиваем, на какую скидку можно рассчитывать, раз уж продать жилье надо срочно. Оказывается, только на полмиллиона.

— Поверьте, вы не пожалеете! — продолжает убеждать женщина. — Шикарный парк, его все время обустраивают!

— Вы, что ли, обустраиваете? — ехидничаем. — А если нет, снижайте цену.

Но цену собственница не снижает. Очевидно, что она из тех «ждунов», которые надеются попасть на наивного покупателя. Район и в самом деле неплохой. Но не квартира. Да и дом, куда планируется переезд, вряд ли будет рядом с той же рекой и парком.

— На дома с расселением в 2025–2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек, а самая большая доля, 66%, остается на дома третьей волны расселения, — комментирует Надежда Коркка.

При покупке квартиры в домах под снос есть некоторые риски, о которых стоит знать, рассказывает эксперт. Во-первых, инвестиции в такое жилье могут быть не очень прогнозируемыми, в том числе в плане планировки, адреса, этажа, парка или зоны для отдыха поблизости.

Во-вторых, если у вас нет другого жилья, до переселения вы будете жить в старом доме, где вроде бы и хочется сделать ремонт, но он будет бессмысленным.

В-третьих, если вы планируете брать ипотеку, учитывайте, что банки неохотно выдают кредиты на жилье, обладающее высоким процессом износа. Использование материнского капитала может быть ограничено для покупки квартиры в ветхих и аварийных домах, а многие объекты, попавшие под реновацию, имеют такой статус.

— Как и в любой другой категории жилья, среди квартир в домах, попадающих под снос, есть ликвидные варианты, но их не так много, — заключает директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Прибавьте к этому риски. Они значительно выше, ведь нередко это «слепая покупка» с непонятной перспективой по срокам, а главное — редко есть ясность о том, где и какую квартиру дадут взамен. При этом на рынке вторичного жилья и без того сохраняется относительно высокий средний дисконт на уровне 4–5%, а есть варианты со срочной продажей, где дисконт еще выше.

Стоимость одного «квадрата» в хрущевке, идущей под снос, в среднем на 19% ниже, чем в новом доме. Разрыв в ценах может достигать 36%. Но нужно учитывать, что дома для переезда могут иметь некачественные отделочные работы, проблемы со звукоизоляцией и другие недостатки.

— Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под снос выгодна, — говорит Надежда Коркка. — Но подойдите к выбору жилья осмотрительно. В квартире не должно быть обременений, скрытых жильцов, которые смогут претендовать на свою долю, незаконных перепланировок. Иначе смысл цепочки «купить старое ради получения нового» утрачивается. Риски возрастают в советских домах с богатой историей из-за неправильно проведенной приватизации и частой смены собственников.

Что могут получить жители сносимых аварийных домов

В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.

«У региональных властей также есть право дополнительно поддерживать людей, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным нет иного жилья, пригодного для постоянного проживания. Такими мерами поддержки могут стать субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества», — говорит Никита Кузьмин.

В том случае, если аварийный дом не включен в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственники могут рассчитывать лишь на выплату денежных компенсаций.

Что могут получить жители сносимых аварийных домов

Теперь к вопросу о размере компенсации. При сделке по купле-продаже по закону это может быть только та сумма, которая указана в договоре, поэтому важно прописывать именно реальную стоимость, не занижая ее



. Наследник же такого жилья может участвовать в расселении либо тоже выбрать компенсацию, рассказывает Любава Трофимова.

«Размер суммы компенсации в этом случае определяется независимым оценщиком по рыночной стоимости либо соглашением сторон», — поясняет юрист.

Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос

Продать квартиру в аварийном доме нельзя только в двух случаях, говорит Руслан Сырцов:

  • Если собственник уже заключил с местными властями соглашение о ее обмене или выплате денежной компенсации.
  • Когда имеется решение суда о принудительном выселении



    хозяина.  
КУПИТЬ ДОМ ПОД СНОС НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь

Покупатель же, как уже сказано выше, при расселении может рассчитывать лишь на компенсацию в размере суммы сделки.

«Известно мнение о том, что покупка аварийного жилья является одним из способов инвестирования и получения прибыли, а также улучшения жилищных условий покупателем подобной недвижимости, — рассказывает младший юрист фирмы „Гуричев, Малинин и партнеры“ Дмитрий Чикунов. — Действительно, как правило, раньше аварийное жилье приобреталось с определенным дисконтом в целях получения в дальнейшем нового жилья взамен изымаемого. Однако в настоящий момент такая возможность прямо исключается законом».

В остальном же это стандартная сделка, отмечают эксперты. Но соглашения о
продаже площади в аварийных домах в юридической практике попадаются редко, делится своими наблюдениями руководитель юридического социального проекта «САМ в суд» Любава Трофимова.

«Собственник имеет право распоряжаться аварийным жильем, если не имеется решения суда о принудительном изъятии жилого помещения либо не заключено соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд», — рассказывает она.

КУПИТЬ ДОМ ПОД СНОС НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Самые популярные квартиры в домах под снос

Интерес покупателей к домам под снос растет из года в год. Согласно подсчетам ЦИАН, в июне 2021 года потенциальный спрос на квартиры в хрущевках под расселение был выше на 22%, чем год назад. Увеличился он и по сравнению с доковидным 2019 годом — рост составил 6%. « Однако основное внимание покупателей сосредоточено на лотах в хрущевках, которые будут расселены не в первую волну, поскольку здесь самые дорогие квартиры: цена 1 кв. м составляет 280 тыс. руб.», — отметил Алексей Попов.

Аналитики Est-a-Tet, напротив, отмечают повышенный интерес к квартирам в домах первой волны. По словам Юлии Дымовой, есть покупатели, которые рассматривают недвижимость в домах под снос как инвестиционный проект. Они торопятся приобрести квартиры именно первой очереди, и если первую волну уже не догнали, то хотя бы вторую. « Самое заметное вымывание мы фиксируем в первой очереди реновации. Причем быстрее всего, за несколько дней, вымываются дорогие локации, первая или вторая очередь. Это чаще касается юго-запада, северо-запада, севера Москвы. Пиковый период роста цен и интереса фиксировался в ноябре 2020-го — феврале 2021-го, тогда квартиры продавались практически в течение суток. Сейчас стало более стабильно», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

В «Инком-Недвижимости» также говорят о повышенном интересе покупателей к квартирам в домах первой и второй волны, но которые находятся в хорошем состоянии. На объекты в домах, относящихся к третьей волне реновации, спрос уже ниже. « Кроме того, некоторые покупатели хотя и интересуются предложением в домах под реновацию, но опасаются, что качественные характеристики квартир, которые они получат взамен, будут низкими, а жить там будет некомфортно», — отметила Елена Макеева.

Нюансы покупки квартиры в аварийном доме

Есть еще пара деталей, которые нужно иметь в виду. Во-первых, как напоминает Руслан Сырцов, на покупку аварийного жилья нельзя потратить средства материнского капитала. Как получить и использовать этот финансовый ресурс, мы подробно рассказали .

Во-вторых, аварийную квартиру не получится приватизировать. « Это
прямо противоречит законодательству, — подчеркивает Любава Трофимова. — И если уже после признания дома аварийным произойдет приватизация (если госорганы не откажут), то все последующие сделки с таким жилым помещением могут быть признаны ничтожными в силу закона».

Домклик уже писал, какое жилье можно приватизировать, и как это сделать



.

При сделке по продаже квартиры в аварийном доме собственник обязан предупредить покупателя о состоянии и статусе недвижимости. Эту информацию также можно проверить в выписке из ЕГРН



, которую до сделки стоит запросить у владельца. Покупка квартиры в старом доме — однозначное основание запросить такую выписку. « Если вас все же ввели в заблуждение, вы имеете право в судебном порядке в соответствии со статьей 475 ГК РФ



», — говорит Руслан Сырцов.

КУПИТЬ ДОМ ПОД СНОС НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Хорошая инвестиция или деньги на ветер

Главный плюс приобретения квартиры в жилом доме, который признан аварийным и пойдет под снос, невысокая цена. Однако новый собственник столкнется с рядом проблем


С 1 февраля 2022 года в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции


С 1 февраля 2022 года в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции

Покупка квартиры в аварийном, предназначенном к сносу доме — возможность приобрести собственное жилье за небольшие деньги. Вместе с экспертами разбираемся, насколько оправдана покупка квартиры в таком доме.

Эксперты в статье

  • Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»
  • Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан»

История 1. Алиса Федорова, работает в ресторанном бизнесе (сейчас в декрете), купили с супругом двушку на ВДНХ

  • Адрес — улица Кондратюка, 8 (Останкинский район)
  • Двухкомнатная квартира
  • Дата покупки — 2020 год
  • Цена — 9 млн руб.


«Цена квартиры вырастет вдвое»: три истории покупки жилья в доме под снос

— Мы с мужем долго мечтали о своем жилье, в итоге купили однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье (Восточное Бутово). Но со временем наша семья стала больше — родились две девочки — и мы понимали, что в однушке нам будет тесно. Собрав все силы, погасили ипотеку досрочно, выставили на продажу свою квартиру — и на первом показе ее у нас забрали.

Покупать будущую квартиру мы хотели уже только в Москве. Смотрели изначально новостройки на стадии строительства — только они нам подходили по бюджету. Но дома были в основном в промзонах, в так называемом «ржавом поясе» Москвы. Потом мы углубились в условия программы реновации и поняли, что это выгодный вариант. За бюджет новостройки мы могли купить квартиру в более привлекательном районе, ближе к центру, рядом с метро, парками, школами, детсадами и так далее. Плюс — в будущем можно получить дополнительные квадратные метры.


Пятиэтажка на улице Кондратюка, включенная в программу реновации

В итоге летом 2020 года мы купили двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в Останкинском районе у станции метро «ВДНХ». Дом вошел во вторую волну реновации (2025–2028 год). Квартиру купили в ипотеку с первоначальным взносом 50%. Вносим ежемесячный платеж в два раза больше, чтобы погасить кредит за пять-шесть лет и сэкономить на процентах.

Пока квартиру сдаем за 40 тыс. руб. Сами живем в загородном доме. Но через год планируем сделать там ремонт и переехать. Также рассматриваем возможность покупки дополнительной площади со скидкой, чтобы уже была трехкомнатная квартира.


Алиса не исключает, что в будущем будет покупать дополнительные квадратные метры

Основной мотив покупки квартиры в доме реновации — это выгода. Сейчас мы купили двушку площадью 44,9 кв. м, но спустя несколько лет получим жилье в новом доме, а общая площадь нашей квартиры увеличится до 58,7 кв. м. Пусть первое время нам и придется потесниться. То же самое касается цены: мы купили квартиру за 9 млн руб., после переезда ее стоимость вырастет до 13 млн руб. Мы делали такой расчет по специальному калькулятору на сайте программы
.


Квартиру купили за 9 млн руб., на момент переезда, по предварительным расчетам, ее стоимость вырастет до 13 млн руб. и выше


Пока Алиса с супругом сдают квартиру, но на следующий год планируют сделать небольшой ремонт и переехать в нее

Никаких опасений при покупке квартиры в доме реновации у нас не возникло. Мы подробно изучили вопрос и нюансы. Даже сейчас наш дом находится в хорошем состоянии (износ дома составляет около 30%), в подъезде чисто, соседи тихие, рядом — детские площадки, огромный парк, сады, школы и ВДНХ. Единственное неудобство — небольшая кухня, но это можно пережить. На мой взгляд, программа идет хорошими темпами — я сравнивала карты переселения в Измайлово, поэтому опасений по поводу затянутого переезда нет.

Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос

Существует несколько ситуаций, при которых не получится совершить сделку купли-продажи в доме, который могут снести:

  • если у покупателя есть материнский капитал и он хочет использовать его для оплаты квартиры. В этом случае грядущую сделку не одобрит Пенсионный фонд. Причина — средства по сертификату нельзя расходовать на ветхое и аварийное жилье;
  • если покупатель хочет приобрести квартиру с помощью ипотеки. Ни один банк не выдаст ее на приобретение жилья в доме под снос;
  • если человек приобретает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. В этом случае органы опеки не дадут разрешения на такую сделку, предполагая, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся;
  • если есть решение суда о принудительном выселении собственника, который собирается продать жилье;
  • если собственник заключил соглашение о выкупе своей квартиры с муниципалитетом.

История 3. Наталия Никифорова, предприниматель, психолог, покупала для родственницы двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в Измайлово

  • Адрес — 15-я Парковая улица (Измайлово)
  • Двухкомнатная квартира
  • Дата покупки — 2011 год
  • Цена — 5,5 млн руб.


«Цена квартиры вырастет вдвое»: три истории покупки жилья в доме под снос

— Квартиру я покупала по доверенности еще в 2011 году для своей родственницы, которая живет в Магадане. При выборе недвижимости мы исходили из бюджета. Суммы хватало на однушку в новом доме или двушку в хрущевке. Тогда покупка недвижимости изначально рассматривалась как инвестиция. Жить в ней родственница не планировала.

В итоге выбор остановили на двухкомнатной квартире (50 кв. м) в панельной пятиэтажке под снос на 15-й Парковой улице. Речь тогда шла о лужковской программе расселения домов. Предполагалось, что через два-три года дом будет снесен и построен новый. Покупка жилья показалась выгодным вложением свободных денег. Мы купили ее за 5,5 млн руб. с учетом расходов на риелтора.

Сейчас уже 2021 год, сменился мэр, но дом до сих пор стоит. Сам адрес уже включен в новую программу реновации. Но точных дат переселения я не нашла. Извещений пока никаких не приходило. В подъезде ходят слухи, что осталось ждать год и дом снесут. Пока все находятся в режиме ожидания — когда будет снос и переезд. Оказалось, что эти инвестиции долго оборачиваются и зависят от политики города. В самой квартире сейчас живут арендаторы за небольшую плату.

Предполагается, что взамен дадут квартиру в новом доме и большей площади (за счет более просторной кухни и коридора). В любом случае эта недвижимость будет на рынке стоить гораздо больше той суммы, которая была вложена изначально. Как минимум цена квартиры вырастет вдвое.

Сама родственница не планирует переезжать в Москву. Когда дадут новую квартиру, она ее, скорее всего, продаст, чтобы удвоить капитал. Сейчас такие квартиры стоят около 12 млн руб. и даже больше. В общем, инвестиция себя оправдывает, особенно если учесть, что цены на недвижимость сейчас растут. Но пока приходится ждать.

От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер

Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный

Иногда на вторичном рынке бывают случаи, когда человек приобретает жилье и только после оформления сделки узнает, что квартира находится в аварийном доме. И получается, что после сноса здания новое жилье ему не полагается. Юрист Василий Сосновский замечает, что покупка и продажа квартиры в аварийном доме законом не запрещены, однако продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.

«Если не сказать о таком недостатке покупателю, то на основании ст. 475
Гражданского кодекса он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость», — говорит эксперт.

Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»:

— С 1 февраля 2022 года вступил в силу ФЗ № 148
. Теперь в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также о признании жилого дома непригодным для проживания. В Едином государственном реестре недвижимости в сведениях о таком объекте будет указано, что многоквартирный дом признан аварийными и подлежащим сносу, а также о признании помещения непригодным для проживания. Эти изменения позволят защитить добросовестных покупателей квартир от приобретения «объектов с сюрпризом» — в случае, если продавец не предупредил о признании квартиры или дома аварийным.

Признаки аварийности дома

Существуют вполне конкретные признаки, по которым дом относят к аварийному фонду. Они перечислены в соответствующем . Этот список включает:

  • Повреждения, деформации либо полное разрушение конструктива здания, создающие опасность обрушения дома;
  • Местонахождение в потенциально опасных зонах, например, с возможностью схода селевых потоков, лавин, оползней, существенных подтоплений;
  • Нахождение в местах, где высока вероятность техногенных катастроф;
  • Крены, нарушающие устойчивость здания;
  • Повреждения из-за катастроф, аварий, пожаров, землетрясений, просадки грунта и других ЧС — в том случае, если восстановление здания невозможно или экономически невыгодно; в данном случае также важно, чтобы состояние дома создавало опасность для жизни и здоровья жильцов.

Когда покупатель аварийного жилья все же может рассчитывать на участие в программе

Из общего правила, как разъясняет Дмитрий Чикунов, есть и свое исключение: «Покупатели аварийного жилья вправе рассчитывать лишь на денежное возмещение, размер которого ограничивается стоимостью его приобретения по договору купли-продажи. Но важно обратить внимание, что подобное ограничение не распространяется на аварийное жилье, приобретенное до внесения в Жилищный кодекс РФ указанного ограничения, на что обращал внимание Верховный Суд РФ



».

Однако и в этом случае возможны определенные риски для покупателя, предостерегает юрист. Например, аварийное жилье может быть не включено в региональную программу переселения — тогда покупателю, опять же, остается рассчитывать только на денежное возмещение. 

Дорожают быстрее рынка

Стоимость квартир в домах под снос тоже формируется в зависимости от этапа расселения: чем ближе переезд, тем выше цены. По оценкам ЦИАН, средняя цена квадрата в доме с расселением до 2024 года на 6% выше, чем в домах со сносом во вторую волну, и на 14% дороже, чем недвижимость третьей волны расселения или после 2029 года.

Квартиры в домах под снос дорожают быстрее рынка, поскольку это возможность через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН. Средняя цена 1 кв. м в домах, включенных в программу реновации, сейчас составляет 239,8 тыс. руб., год назад «квадрат» в них стоил 200,7 тыс. руб., два года назад — 181,3 тыс. руб. « Рост за год составил 19%, в то время как в целом по вторичному рынку — 15%. За два года 32% и 23% соответственно», — привел данные Алексей Попов.

По оценкам аналитиков Est-a-Tet, рост цен на квартиры в домах реновации за год (июль 2021 года к июлю 2020 года) составил 20–30%, что практически сопоставимо с рынком вторичного жилья. « При этом первая очередь реновации по некоторым лотам завышена. Но здесь также зависит от того, есть ли уже уведомление о переселении или нет», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

В то же время есть категория продавцов, которые выставляют свои квартиры на продажу в пятиэтажках «по неадекватно завышенным ценам», добавила Елена Макеева из «Инком-Недвижимости». Однако такие варианты не востребованы у покупателей. Если же квартира экспонируется по адекватной цене, то она довольно быстро уйдет из продажи.

Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный

В данном случае существенно, была ли информация об аварийности внесена в ЕГРН и знал ли об этом покупатель. При выборе жилья в старом фонде об этом нужно помнить.

«Теоретически покупатель вправе требовать либо признания договора недействительным ввиду существенного заблуждения, либо расторжения договора ввиду имеющихся недостатков у аварийного жилья, — говорит Дмитрий Чикунов. — Однако подобные требования при наличии сведений об аварийности в ЕГРН должны рассматриваться как проявление недобросовестного поведения, обусловленного неосмотрительностью самого покупателя».

Мы также рассказывали, как остаться добросовестным приобретателем при покупке вторички



.

Адвокат Сергей Тимошенко приводит случаи из судебной практики, когда покупателю удалось оспорить сделку с аварийным жилым помещением на том основании, что собственник не поставил об этом в известность. Такой случай, в частности, рассмотрен в апелляционном определении Липецкого областного суда от 15.12.2021 (дело в первой инстанции — № 2-29/2021).

Покупатели, осмотрев при приобретении квартиру, не высказали никаких претензий к ее состоянию. И только после регистрации прав собственности стало известно, что дом, в котором приобретена квартира, признан аварийным и подлежит сносу.

«Примерно через полгода после сделки покупатели получили сообщение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу на основании постановления администрации г. Липецка). Покупатели указали, что если бы данное обстоятельство было им известно, то договор не был бы заключен», — рассказывает адвокат. Апелляционный суд признал сделку недействительной, установив злоупотребление правом со стороны продавца.  

Еще один подобный случай описан в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.02.2020 № 88-8104/2020, добавляет Сергей
Тимошенко. Эта ситуация сложилась в Орле, в данном случае сделка состоялась до признания такого дома аварийным, но собственник должен был знать о таких планах, поскольку включения в программу расселения активно добивались сами жильцы.

Решение о расторжении сделки также приняла апелляционная инстанция — суд исходил из того, что на момент продажи спорной квартиры дом уже находился в аварийном состоянии, о чем продавец знал, но умолчал о предпринимаемых мерах жильцами по признанию здания аварийным. « Договор купли-продажи был расторгнут



, уплаченная цена квартиры была взыскана судом с продавца», — заключает Тимошенко.

Читайте также: Как дешево и быстро отремонтировать старую квартиру


История 2. Юрий Мартемьянов, статистик, учитель информатики, купили с супругой двухкомнатную квартиру в Южном Тушино

  • Адрес — улица Фабрициуса, 23, корп. 2 (Южное Тушино)
  • Двухкомнатная квартира
  • Дата покупки — 2018 год
  • Цена — 6,5 млн руб.


«Цена квартиры вырастет вдвое»: три истории покупки жилья в доме под снос

— Мы сами не из Москвы, я родом из Архангельской области, супруга — из Калининградской. Последним местом нашего проживания был Калининград, до этого жили в Санкт-Петербурге, какое-то время — во Франции и Италии по моей учебе. В итоге решили обосноваться в Москве. Основная моя работа — аналитика данных, математика, программирование, еще я преподаю в лицее.

Когда переехали в Москву с семьей, квартиру первое время снимали. Потом встал вопрос о покупке своей недвижимости. У нас был выбор — либо квартира большей площади в новостройке за МКАД, либо вторичка в пределах города. Но для нас была важна московская прописка: детей надо было устраивать в сад, школу. Сделать это без постоянной регистрации было нельзя. Кроме того, мы — многодетная семья, а для получения московского удостоверения «многодетная семья», нам также была нужна прописка. С этим статусом мы могли бы получить соответствующие льготы.


Квартира в доме под снос на улице Фабрициуса

В итоге остановились на вторичном жилье. Мы купили двухкомнатную квартиру в Южном Тушино в доме, включенном в программу реновации. Это было в 2018 году, квартира тогда стоила 6,5 млн руб. Сейчас таких цен на двушки уже нет. До этого мы снимали квартиру в доме рядом с каналом им. Москвы в соседнем районе Покровское-Стрешнево. Неподалеку была моя работа и кружки, в которых занимались дети.

Почему мы выбрали дом под снос? Идея была моей супруги. Для нас это выгодный вариант — жить внутри МКАД, иметь московскую прописку. Кроме того, в перспективе мы должны получить квартиру в новом доме с более просторной кухней, коридором и санузлом. Мы изучили вопрос, подводные камни — и решили покупать.


Так квартира выглядела при покупке 

После покупки жилья мы получили московскую прописку, а также статус многодетных, сады, школы. Все для нас стало открыто. Я не хотел особо вкладываться в эту квартиру, поскольку мы рассматривали ее как временное жилье, но в итоге обустроились. В Москве у многодетных есть возможность получить домашний детский сад. В течение года мы занимались оформлением этой процедуры. Сейчас у нас детский сад на дому для наших детей, а супруга выступает в роли воспитателя.


Юрий с супругой надеются переехать в соседний район и докупить еще дополнительную площадь

Сам район мне не особо нравится, больше по душе — Покровское-Стрешнево. Сейчас там тоже строятся дома по реновации. Хотелось бы переехать туда (такая возможность предоставляется при наличии свободных квартир. — Ред
.) и докупить еще одну комнату. В таком случае можно более гибко обходиться с адресами. Кроме того, мы как многодетная семья сможем встать на очередь для улучшения жилищных условий. Но для этого нужно иметь постоянную прописку не менее десяти лет, пока мы не дотягиваем до этого срока.


В новых домах участники реновации должны получить квартиры с более просторными кухнями, в хрущевках они крошечные

Сроки сноса нашего дома еще не озвучены. Когда мы покупали квартиру, говорили, что дом снесут не раньше 2021 года. Сейчас мы думаем, это произойдет не раньше 2024 года. Что касается состояния дома — это хрущевская пятиэтажка, старый жилой фонд, с не очень хорошими подъездами и постоянно меняющимися жильцами (большинство снимают). Дворы достаточно тесные, концепции «двор без машин» точно нет. Только прошлым летом построили новую детскую площадку, до этого приходилось ходить в соседний двор. Надеемся, что с переездом в новый дом будет и более благоустроенная территория с современными детскими площадками и парками.

Сколько можно выиграть в цене

Основная мотивация покупки жилья в пятиэтажках — возможность через несколько лет переехать в новостройку и в уже сложившемся районе. Во-вторых, переселенцы получают квартиры большой площади — переезд по программе в среднем дает прибавку к общей площади на 16–20%. Увеличение пространства происходит, главным образом, за счет кухни, санузлов, коридоров, при этом жилая площадь может не измениться.

В-третьих, сама стоимость жилья в новых домах по реновации тоже выше, чем в хрущевках. « Учитывая увеличение площади, разница в цене может доходить в отдельных случаях до 50–70%», — отметил Алексей Попов.

Если перейти на цифры, то однокомнатная квартира в первой очереди стоит примерно 8,5–8,9 млн, а однокомнатная квартира в новом доме будет стоить 12–14 млн руб., прирост — почти 60%, привела пример Юлия Дымова. Еще реновация дает возможности для улучшения жилищных условий: участник программы может воспользоваться дополнительной скидкой в течение года на покупку дополнительной площади. То есть, имея однокомнатную квартиру, можно докупить до двушки или до трешки, предел — 100 кв. м, добавила эксперт.

Однако покупка квартиры в домах реновации не всегда удачное вложение, поскольку в некоторых случаях ценник на них слишком завышен, предупредил Алексей Попов. Иногда выгоднее вложиться в новостройку на стадии котлована, которая также прибавит в стоимости за счет роста стадии строительной готовности. Но в целом каждый случай покупки нужно рассматривать отдельно и исходить из данных — стоимости квартиры под снос, сроков переселения и выгоды от переезда.

Предложение в домах первой волны — в дефиците

По оценкам ЦИАН, каждый год предложение квартир в домах, включенных в программу реновации, сокращается в среднем на треть. Если пять лет назад (за год до того, как стало известно о реновации) в пятиэтажках было доступно к продаже около 4 тыс. лотов, то в 2020 году их было уже около 700. Это связано с тем, что собственники сейчас не готовы легко расставаться с недвижимостью и ждут переезда в новостройки.

Однако 2021 год в этом плане стал исключением — предложение квартир на продажу в пятиэтажках под снос, по сравнению с июлем 2020 года, выросло в два раза. Сегодня покупателям доступно на выбор около 1,5 тыс. квартир в ожидающих реновации домах, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, это связано с выходом на рынок инвесторов, которые покупали квартиры в домах под снос в 2017–2018 годах и сейчас со значительным увеличением цен на недвижимость перепродают их.

В компании «Инком-Недвижимость» также отмечают годовой рост экспозиции квартир в домах реновации. « На увеличение экспозиции таких квартир могло повлиять поведение их собственников — некоторые из них, опасаясь, что в рамках программы они получат взамен не самый качественный объект, стараются реализовать свою жилплощадь, особенно если сроки ожидания весьма велики», — пояснила руководитель офиса «Арбатское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Елена Макеева. « Кроме того, сейчас цены на вторичном рынке на пике, и даже у продавцов квартир в старом жилищном фонде есть возможность выгодно реализовать свою квартиру», — добавила она.

Объем предложения квартир в домах реновации различается в зависимости от запланированного года расселения: чем ближе переезд, тем меньше собственников готовы расставаться с недвижимостью, продолжил Алексей Попов. По данным ЦИАН, сейчас всего 4% квартир продаются в домах, переезд по которым запланирован до 2024 года. Треть (31%) от общего объема предложения приходится на дома с расселением в 2025–2028 годах, то есть ждать новоселья более долгий срок готов не каждый собственник. Львиная доля предложения — 64% лотов — находится в домах, расселение жителей которых запланировано только через десять лет, в 2029–2032 годах. « Поэтому явный дефицит жилья наблюдается в хрущевках, которые будут расселены в ближайшие три года», — отметил главный аналитик ЦИАН.

Реновация и этапы

В августе 2020 года были названы сроки этапов переселения участников программы реновации
. На первом этапе переселение будет проходить в 2020–2024 годах. Второй этап переселения пройдет с 2025 по 2028 год. Третий этап переселения — с 2029 по 2032 год.

По данным столичных властей, к июлю 2021 года началось переселение 43,3 тыс. жителей из 290 старых домов, 32,4 тыс. москвичей уже завершили переезд в новые квартиры. Всего в Москве введено уже 1,4 млн кв. м жилья по программе реновации. Продолжается строительство 174 домов площадью 2,8 млн кв. м. В стадии проектирования находится еще 117 новостроек на 2,3 млн кв. м.

Программа реновации в Москве была утверждена в 2017 году. Она предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир, в которых проживает более 1 млн человек. На месте снесенного жилья город за свой счет строит новое. Для реализации программы подобрано 513 стартовых площадок, из них 140 — на месте уже расселенных многоквартирных домов.

Покупка квартиры в аварийном доме

Теперь переходим к основному вопросу: стоит ли покупать квартиру в старом доме под снос — есть последствия и нюансы, которые нужно учитывать.

Покупка квартиры в законом не запрещена, хотя
такие строения автоматически признаются непригодными для жизни, рассказывает управляющий директор риелторской компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Вместе с тем, подчеркивает эксперт, никакой экономической выгоды такая сделка не принесет, хотя некоторые клиенты до сих пор рассчитывают на получение нового жилья, квартиры большей площади и т. д.

«В 2019 году были приняты поправки в Жилищный кодекс, исключающие возможность спекулятивных схем с аварийным жильем. Граждане, которые купили подобную недвижимость уже после решения государственной комиссии, не имеют права на участие в программе переселения, — разъясняет Сырцов. — Они могут рассчитывать лишь на выплату денежного возмещения в размере, не превышающем сумму, указанную в договоре купли-продажи».

А вот если квартира в аварийном доме , новый владелец получает все те же права, что и предыдущий собственник, то есть может участвовать в программе расселения и получить жилье в новом доме.

КУПИТЬ ДОМ ПОД СНОС НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь

Раньше некоторые покупатели приобретали со значительной скидкой квартиры или комнаты в аварийных домах. Это делалось для того, чтобы за небольшие деньги приобрести право собственности, а затем получить новое жилье. Однако принятые в 2019 году поправки в ст. 32
Жилищного кодекса исключают такую возможность.

Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья взамен того, которое признали аварийным в рамках программы перенаселения, замечает Никита Кузьмин.

В этом случае граждане имеют право на выплату денежного возмещения за утраченное жилое помещение. При этом сумма компенсации не может превышать суммы, указанной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь, по словам Юлии Дымовой, составляют только те собственники, которые унаследовали жилье в аварийном доме.


Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление жилого помещения взамен признанного аварийным в рамках программы перенаселения

Читайте также:  Новые дома по реновации в СВАО
Ссылка на основную публикацию