Политика
25 апр 2017, 15:18
Жилье
25 мар 2020, 09:33
Жилье
25 апр 2017, 17:23
Разъехаться семье при реновации не запрещается, наоборот, такой вариант вполне реален, особенно, если в квартире прописано несколько поколений. При этом каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке, а жильцам предлагается выбрать подходящий способ – внести доплату за равнозначное либо более обширное по площади жилье или же согласиться на более дешевые варианты.
Можно ли проживающим «разными семьями» получить отдельное жилье по Программе реновации, и как улучшить жилищные условия?
Вопрос о возможности получить две и более отдельные квартиры взамен изымаемой возникает у большого количества жителей Москвы, коотрых затронул процесс расселения по Программе реновации.
В публикации рассмотрена ситуация, когда в одной квартире проживают граждане, считающие себя разными семьями, например, в Москве в трехкомнатной квартире живут представители трех поколений. Бабушка и дедушка, находящиеся в разводе более пяти лет, живут там вместе со своим сыном, внуком и внучкой, а также с дочерью, внуком и внучкой. Фактически, это четыре отдельные семьи, проживающие в одном жилом помещении. Никто из них также не находится в очереди на улучшение жилищных условий.
Рассмотрены могут быть оба варианта владения квартирой: на условиях договора социального найма и на праве собственности.
Возможно ли расселение по Программе реновации не в одну равнозначную квартиру, а в отдельные квартиры?
В соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», в рамках программы реновации собственникам жилых помещений в многоквартирных домах и нанимателям жилых помещений, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные жилые помещения для обеспечения их жилищных прав взамен освобождаемых помещений. Равнозначное жилое помещение, согласно Программе реновации, определяется как помещение с жилой площадью и количеством комнат, не меньшими, чем в освобождаемом жилом помещении, с более общей площадью.
Как видно из приведенных выше положений Закона вопрос о том, может ли взамен одной квартиры собственникам и нанимателю, включая иных лиц, проживающих в качестве бывших членов семьи, а также иных семей, не урегулирован.
Но нет и установленной законом обязанности городских властей расселять граждан, считающих себя членами разных семей, в отдельные квартиры.
Однако, данный вопрос находит разрешение в судебной практике московских судов. На разрешение судов гражданами, как правило, ставится вопрос о признании проживающих совместно с собственником или нанимателем жилого помещения разными семьями, и вследствие этого, о признании за ними права на отдельные квартиры в процессе расселения.
Судебная практика отвечает отрицательно для граждан на данный вопрос – московские суды
отказывают гражданам в признании их разными семьями и в предоставлении отдельных квартир.
Часто суды мотивируют такие решения тем, что первичное вселение всех совместно проживающих граждан осуществлялось в качестве членов одной семьи. Даже в том случае, если статус членов семьи в последующем изменился по различным причинам (расторжение брака, рождение детей, раздельный бюджет и т.п.) суды изменения статуса всех совместно проживающих с собственником или нанимателем по одному договору социального найма не признают.
Со ссылками на положения законодательства, а именно:
— статью 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства;
— часть 1 статьи 31 и часть 1 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации;
— часть 2 статьи 1 Закона города Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» N 29 от 14 июня 2006 года;
— Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»;
судебные инстанции приводят следующие доводы, обосновывая невозможность предоставления отдельных квартир гражданам, проживающим в одной квартире как разным семьям
— предоставление равнозначного жилого помещения направлено на реализацию закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства;
— действующие гарантии, действующие в сфере реновации, не только не предусматривают предоставление нескольких квартир вместо одной занимаемой, но и не допускает улучшение жилищных условий лиц, которые не состоят не учете по улучшению жилищных условий.
— жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.
Как же улучшить жилищные условия по Программе реновации?
Той же статьей 7.3. Закона «О статусе столицы Российской Федерации» предусмотрены следующие возможности улучшения жилищных условий в процессе расселения по Программе реновации:
— улучшение жилищных условий для лиц, состоящих на жилищном учете вне очереди по норме предоставления на одного человека. Для постановки на жилищный учет необходимо, чтобы собственник, наниматель и члены их семьи отвечали критериям малоимущего гражданина, были обеспечены жильем менее учетной нормы в г. Москве: 10 кв.м. на одного человека (15 кв.м. в квартирах коммунального заселения). В таком случае граждане обеспечиваются не равнозначным жилым помещением, а сразу по норме предоставления по 18 кв.м. на одного человека.
О проблемах, с которыми сталкиваются граждане, состоящие на жилищном учете читайте в этой публикации;
— приобретение дополнительных квадратных метров жилой площади в пределах общей площади до 100 кв.м. Данная возможность предоставлена как собственникам, так и лицам, занимавшим расселяемое жилое помещение на условиях договора социального найма. К слову, при данном способе расселения докупить отдельное жилое помещение возможно при наличии согласия Департамента городского имущества города Москвы и при наличии квартир с соответствующими характеристиками. Но обязанности продать отельное жилое помещение у Департамента все же нет.
— получение взамен изымаемой квартиры денежной компенсации, которая определятся по рыночной цене согласно отчету оценщика. Квартиру в дальнейшем за счет вырученных средств можно
приобрести на свое усмотрение. Однако, на практике такой способ реализации гарантий используется гражданами крайне редко. Причиной тому является сравнительно низкая цена изымаемого жилья. Квартиры в домах по Программе реновации оказываются чуть больше площадью и дороже.
Расселение квартир, находящихся в общей собственности (долевой или совместной)
Случаи расселения квартир, находящихся в общей собственности нескольких лиц урегулированы частью статьей 7.3 Закона «О статусе столицы Российской Федерации»: взамен изымаемой квартиры предоставляется равнозначная квартира на таком же праве общей собственности (совместная или долевая).
Т.е. предоставление отдельных квартир сособственникам одной квартиры Законом также не предусмотрено.
О расселении коммунальных квартир вы можете ознакомиться в этой публикации
.
Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Астапов Максим Сергеевич тел. +7(495) 215-25-85
Как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы
Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет среди участников реновации. Рассказываем, как улучшить жилищные условия в рамках программы
В рамках программы реновации переселенцам из старых пятиэтажек в Москве дается возможность докупать квартиры с бóльшим числом жилых комнат, а также приобрести отдельные квартиры. Этот способ улучшить жилищные условия становится все более востребованным среди москвичей, чье жилье включено в программу.
Рассказываем, как докупить дополнительные «квадраты» или разменять старую квартиру на две новых при переселении по программе реновации.
Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет. Всего с начала действия программы ее участники подали в Московский фонд реновации в уже более 500 заявок на улучшение жилищных условий. По данным департамента градостроительной политики, в 2018 году в Фонд поступило 189 запросов на докупку, в 2019-м — 284 и еще около 30 — с начала 2020 года.
Часть жилья по реновации доступна участникам программы для докупки дополнительных «квадратов» или квартир. Порядок и условия выкупа площадей регулируются постановлением правительства Москвы № 45-ПП от 1 февраля 2018 года
. Для этого нужно написать соответствующее заявление в Московский фонд реновации.
Дополнительные площади можно выкупить за собственные средства или оформить ипотечный кредит. Участникам программы предоставляется скидка 10%, она вычитается из суммы доплаты. Основное ограничение программы — общая площадь приобретаемого жилья не должна превышать 100 кв. м. Этой возможностью можно воспользоваться сразу при переселении либо в течение двух лет с момента оформления нового жилья в собственность, если ранее дополнительные площади не выкупались. При этом можно будет выбрать квартиру в другом районе из специального квартирного фонда реновационных домов. Скидка для желающих купить еще одну квартиру сохраняется.
Докупить площади можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе. Для Троицкого, Новомосковского и Зеленоградского округов выкуп возможен в любом районе округа.
Докупка дополнительных площадей возможна как для собственников приватизированных квартир в сносимых пятиэтажках, так и проживающих в старом жилфонде по социальному найму. Выкупом дополнительных площадей или приобретением новой квартиры можно воспользоваться только один раз. Вся информация по квартирам в продаже в реновационных домах размещается на сайте Фонда
.
Как обменять квартиру
Согласно программе, участникам реновации предоставляются равнозначные квартиры. Но для улучшения жилищных условий некоторым требуется размен. Например, обмен одной большой квартиры на две однокомнатных, чтобы разъехаться с родителями. Это возможно в рамках докупки дополнительных площадей, пояснили «РБК-Недвижимости» в Московском фонде реновации. В этом случае также нельзя, чтобы новое жилье в совокупности превышало 100 кв. м.
Для обмена потребуется согласие всех собственников либо нанимателей. В будущем каждая из них будет оформлена в долях, соответствующих долям в освобождаемом жилом помещении, пояснили в Фонде. После оформления квартир в собственность их можно разделить самостоятельно в рамках гражданско-правовой сделки. Варианты квартир для покупки в течение двух лет можно посмотреть в специальном разделе
на сайте Фонда.
Доплата рассчитывается по специальной формуле. Покупателю нужно вычесть из площади приобретаемой квартиры среднюю площадь равнозначной квартиры в доме, в который переселяют по реновации. Полученная разницу в «квадратах» умножить на рыночную стоимость жилья в конкретном доме и вычесть полагающуюся скидку в размере 10%. Получится сумма, необходимая к оплате.
Оплатить можно собственными средствами или оформить заявку в банке. В случае одобрения ипотеки — подписать договор с банком, а потом с фондом реновации. Также участники программы для выкупа дополнительных площадей могут использовать материнский капитал, различные жилищные субсидии и государственные жилищные сертификаты, другие источники средств.
Что нужно учитывать
Дополнительные площади или квартиру можно приобрести, но в случае, если они есть в собственности Фонда реновации. В новых домах — ограниченное предложение квартир на продажу, поэтому не всем могут подойти варианты по покупке новых квартир или увеличению площади. Если вы планируете докупить площади, то нужно учитывать, что при средней площади однушки в 32 кв. м в хрущевках площадь двушек намного больше и доплата будет существенной
.
Например, сегодня на сайте Фонда в Бескудниковском районе предлагаются однушки площадью чуть более 34 кв. м, двушки — от 50 кв. м, трешки — от 70 кв. м. Таким образом, чтобы вместо однокомнатной квартиры получить двухкомнатную, понадобится доплатить от 2,6 млн руб. Минимальная стоимость однушек в этом районе — от 6,4 млн руб.
Нужно учитывать, что в рамках докупки необходимо оплатить обеспечительный платеж в размере 100 тыс. руб., который не возвращается, если вы вдруг отказались от сделки. Если на выкуп новой квартиры будет больше одного желающего, то она будет реализована с аукциона и вам придется побороться за нее ценой.
Как оформят сделку
Выкуп дополнительных площадей оформляется по договору мены с доплатой. Он заключается со всеми собственниками помещения в старом доме в соответствии с долями в праве собственности. Сумма доплаты в договоре будет только за дополнительный метраж. Если раньше собственники однушки владели ею в равных долях, то при докупке площадей они будут иметь такие же доли.
В случае с переселенцами, проживавшими в пятиэтажках по соцнайму, оформляются договоры купли-продажи. Оплачивать придется также только за дополнительные «квадраты».
Программа реновации в Москве утверждена в августе 2017 года. В нее входят более 5 тыс. домов площадью 16,3 млн кв. м, в которых проживает около 1 млн человек. Весной 2019 года в столице запущены публичные слушания
по проектам реновации. Всего по данной программе уже переехало более 22 тыс. москвичей. В этом году планируется переселить
еще более 15 тыс. москвичей.
Власти проработают механизм размена квартир при расселении пятиэтажек
Чиновники разрабатывают механизм размена квартир и расселения семей из пятиэтажек. Предполагается, что семьи из нескольких поколений смогут разъехаться по разным квартирам, согласившись на более дешевое жилье или доплатив
Столичные власти прорабатывают механизм размена квартир при расселении пятиэтажек, рассказали РБК два собеседника в Мосгордуме. Об этом же 19 апреля говорил глава управы Черемушек Мурад Бекниязов на встрече с жителями района. По его словам, семья из нескольких поколений сможет разъехаться по разным квартирам. Источники РБК подтвердили, что власти обсуждают, как расселять такие семьи, а также коммунальные квартиры.
Встречи, посвященные программе сноса пятиэтажек, прошли во всех районах
Москвы. Тогда Бекниязов говорил, что бесплатно в рамках программы вместо одной квартиры в пятиэтажке будет предоставлена только одна равнозначная квартира в новом доме.
«Механизм расселения семей в настоящее время прорабатывается. По предварительной информации, это можно будет сделать либо при условии внесения дополнительной платы, либо за счет переезда в район с более низкой стоимостью квартир, либо при сочетании этих двух вариантов», — отметил глава управы, отвечая на вопросы жильцов пятиэтажек, смогут ли они при сносе дома разъехаться с родными на разные квартиры. Запись выступления Бекниязова есть в распоряжении РБК.
Варианты расселения разных категорий жильцов активно обсуждаются властями, сказали РБК два источника в Мосгордуме. « Постоянно что-то корректируется, вносятся предложения. Должен быть особый порядок для больших семей, когда в квартире прописаны семь-десять человек. Они наверняка стоят в очереди, и, конечно, их будут расселять», — сказал один из собеседников РБК. Обсуждается много вариантов: давать за трехкомнатную квартиру «двушку» и «однушку», предоставлять жилье большей площади за доплату или за переезд в другой район, говорит второй источник. Но пока, по его словам, эти механизмы нигде не прописаны.
«Перед встречами с населением в управы прислали «методичку» из мэрии с последней информацией, которую надо донести до москвичей. Однако множество вопросов до сих пор неясны: например, в квартиры какой площади переселять жителей коммуналок», — сказал источник.
Подобные вопросы решаются подзаконными актами. Специальные законодательные инициативы для этого не нужны, заявил РБК глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. « После того как закон о реновации примут на федеральном уровне, будут приниматься поправки в московское законодательство, связанные с Жилищным кодексом», — пояснил РБК член комиссии Мосгордумы по градостроительству Валерий Теличенко. Глава этой же комиссии Сергей Зверев сказал, что пока официальных решений насчет расселения семей нет, «но сам проект закона содержит норму о возможности улучшения жилищных условий».
В пресс-службе Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы сказали РБК, что по программе реновации планируется выделять бесплатно в собственность одну равнозначную квартиру из расчета метр жилой площади на метр жилой площади. Исключение будет сделано для тех москвичей, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий.
В конце февраля на встрече президента России Владимира Путина и мэра Москвы Сергея Собянина было объявлено, что в столице снесут почти 8 тыс. пятиэтажек общей площадью 25 млн кв. м — это 640 тыс. квартир. В них проживают 1,6 млн человек, или 530 тыс. семей
. Только для их расселения должны построить 35,1 млн кв. м. С учетом квартир, которые девелоперы выставят на продажу, может потребоваться до 100 млн кв. м, полагают эксперты
. Часть квартир для расселения пятиэтажек московские власти выкупят у девелоперов
.
20 апреля Госдума в первом чтении
одобрила законопроект о сносе пятиэтажек, который наделяет мэрию широкими полномочиями по включению любого дома в программу сноса и выселению жильцов. С 15 мая по 1 июля жители домов из предварительного списка смогут проголосовать о том, включать ли их дом в программу реновации. Куда их переселят после сноса дома, жильцы узнают уже потом.
Механизм расселения
Как уже было сказано, реновация предполагает переселение жильцов ветхих домов в квартиры равнозначные по количеству комнат либо, если такой вариант отсутствует, подбирается объект максимально соответствующий характеристикам прежних владений. Что касается разъезда нескольких членов семьи по разным квартирам, здесь существует 2 варианта реализации такой возможности.
- 1 способ – разъезд из одной квартиры в 2 объекта, но более дешевых по стоимости;
- 2 способ – расселение по разным квартирам с дополнительной платой, если их площадь больше, а стоимость существенно превышает цену имеющегося жилья либо цены равнозначны.
Отмечено, что последний вариант считается предпочтительным и более реализуемым, потому как в большинстве случаев идет речь именно об увеличении площади, за что и предусмотрен дополнительный взнос. Например, по желанию собственников допускается вместо трехкомнатной квартиры получить однокомнатную и двухкомнатную, размер которых в совокупности будет превышать метраж прежнего жилья. Соответственно доплата обязательна.
Здесь стоит уточнить, что условия процедуры расселения семьи в 2 разные квартиры во многом зависят от региона, где происходит реновация. Местные власти вправе установить собственный порядок, поэтому этот момент следует уточнять отдельно в администрации населенного пункта.
Например, в отдельном порядке могут рассматриваться запросы на расселение, поступившие от больших семей, которые прописаны в одной квартире в количестве 7-9 человек. Такие граждане в целом признаются нуждающимися в улучшении условий проживания, поэтому такие ситуации будут разбираться в первую очередь.
Также в число условий входят:
- все собственники недвижимого объекта должны выразить согласие на докупку и подтвердить его письменным заявлением;
- в документах, удостоверяющих права на недвижимость, собственниками будут значиться все жильцы, прописанные в прежней квартире.
Например, семья из 5 человек получила вместо двухкомнатной квартиры две однокомнатных. Так вот каждый собственник будет считаться владельцем двух этих объектов одновременно вне зависимости от того, в каком из них он будет проживать.
Возможность разъезда в разные квартиры при реновации допускается при условии внесения дополнительного взноса либо заявителям предоставляются более дешевые по стоимости жилищные объекты. При этом варианты для расселения подбираются с учетом пожеланий собственников, а каждый случай изучается в отдельном порядке. Соответственно семьи, нуждающиеся в получении двух недвижимых объектов, могут выбрать, какой способ более осуществим в рамках их собственных возможностей.
Можно ли получить 2 квартиры
Поскольку проект по реновации жилья касается исключительно ветхих домов, возведенных еще в 50-70-х годах, то процесс его реализации нередко затрагивает семейства, проживающие в квартирах большим составом. В частности, речь идет о нескольких поколениях, обитающих на одной территории.
Например, мать и отец плюс их сын с женой и ребенком проживают в двухкомнатной квартире и никак не могут разъехаться, потому как на покупку нового жилья средств не хватает, а варианты размена отсутствуют. Подобные проблемы в принципе довольно актуальны, поэтому и вопрос как получить 2 квартиры вместо одной, интересует многих граждан.
На самом деле такой вариант расселения пока до конца не отработан, однако, и полностью из программы не исключен. Каждый подобный случай рассматривается в индивидуальном порядке, но по большей части реновация дает жильцам шанс обрести личную жилплощадь и разъехаться с родственниками.
Суть реновации жилья
В широком смысле программа реновации предполагает замену ветхого и аварийного жилищного фонда вновь возведенными зданиями, построенными с учетом современных требований и норм. Проще говоря, суть процесса заключается в полной либо частичной перестройке местности с обязательной ликвидацией старых пятиэтажных домов.
Что касается граждан, обитающих в домах под снос, таковым предоставляется возможность получить новую квартиру взамен прежней. Причем предполагается, что объекты будут размещаться в недавно отстроенных многоэтажках, а их характеристики будут равнозначны прежним помещениям. Проще говоря, количество комнат либо метраж квартир на замену должны соответствовать тем показателям, что были зафиксированы относительно бывшей квартиры.
Также допускается увеличение площади жилища. В этом случае собственнику потребуется внести дополнительную плату.
Расселяемым жильцам пятиэтажек разрешат поменять одну квартиру на две
Столичные власти готовят механизм расселения коммуналок и семей, которые не хотят проживать вместе в одной квартире. Это можно будет сделать за доплату либо при переезде в другой район
Столичные власти прорабатывают механизм размена при расселении пятиэтажек, чтобы семьи из нескольких поколений, а также жители коммуналок могли разъехаться по разным квартирам, сообщает
РБК со ссылкой на собственные источники в Мосгордуме. Эту информацию подтвердил глава управы Черемушек Мурад Бекниязов на встрече с жителями района 19 апреля.
«Механизм расселения семей в настоящее время прорабатывается. По предварительной информации, это можно будет сделать либо при условии внесения дополнительной платы, либо за счет переезда в район с более низкой стоимостью квартир, либо при сочетании этих двух вариантов», — цитирует РБК слова глава управы, который отвечал на вопросы жильцов пятиэтажек.
Варианты расселения разных категорий жильцов активно обсуждаются властями, заявили РБК источники в Мосгордуме. Рассматривается несколько вариантов: давать за трехкомнатную квартиру «двушку» и «однушку», предоставлять жилье большей площади за доплату или за переезд в другой район, рассказал изданию другой источник. По его словам, пока эти механизмы нигде не прописаны.
«Перед встречами с населением в управы прислали «методичку» из мэрии с последней информацией, которую надо донести до москвичей. Однако множество вопросов до сих пор неясны: например, в квартиры какой площади переселять жителей коммуналок», — сказал источник.
В Кремле считают проект сноса пятиэтажного жилого фонда в Москвы обоснованным, но не исключают, что в процессе реализации в нем появятся изменения. « Ну, это же не догма. Суть проекта, безусловно, остается прежняя, как это докладывалось главе государства», — цитирует
слова пресс-секретаря президента Дмитрия Пескова «РИА Недвижимость».
По его словам, ремонтировать весь жилой фонд из пятиэтажек не имеет смысла, поскольку это все равно что «кидать деньги в топку». « От этого жилого фонда нужно избавляться, потому что кидать в топку деньги граждан, которые они собирают и платят за капремонт, — это преступно. Преследуются абсолютно благие цели», — заявил Песков.
20 апреля Госдума приняла в первом чтении законопроект
, который наделяет столичное правительство широкими полномочиями для реализации программы по сносу пятиэтажек и возведению на их месте высотного жилья. Власти планируют снести почти 8 тыс. домов площадью около 25 млн кв. м, где проживает 1,6 млн человек. Жителям сносимых пятиэтажек обещают предоставить равнозначное жилье в том же районе или в соседних районах того же округа.
