Делаем мелкий (или не очень) ремонт
Отклеившиеся обои, выключатели с трещинками, отошедший плинтус, местами отвалившаяся затирка у кафеля. Составьте список подобных проблем и решите, как вы будете их устранять — самостоятельно или обратитесь к мастеру. Такие некритичные мелочи сильно влияют на общее впечатление о квартире, делая её в глазах потенциальных арендаторов запущеннее и небрежнее.
Проверьте трубы и электрику — нигде не должно ничего течь или искрить, все розетки должны работать, краны закрываться до конца, запирающий вентиль надёжно перекрывать воду.
Запустите бытовую технику. Убедитесь, что плита греет, а стиральная машинка стирает.
Если квартира требует ремонта, а денег немного, то вполне можно уложиться в 60 000 – 80 0000 рублей с обстановкой, если просто покрасить стены, пол и даже старый кафель (да-да), а мебель купить подержанную. Мы написали об этом отдельную статью.
Уплата налога на всех режимах налогообложения
Представьте, что расходов для получения налоговых вычетов может не оказаться. Платить полные 13% жалко. В таком случае хочется гарантированно снизить налог. Для этого можно зарегистрировать статус или стать самозанятым.
В Тинькофф Журнале уже давали пошаговую инструкцию о регистрации ИП. Уплатить придется только госпошлину за регистрацию — 800 ₽. Если будете регистрироваться электронно через сайт ФНС, то госпошлину платить не придется, зато придется купить усиленную ЭЦП. Также можно зарегистрировать с помощью приложения «Госключ», в этом случае получать ЭЦП для регистрации не нужно.
Некоторые банки в надежде получить нового клиента берут эти расходы и суету по регистрации на себя: выпускают подпись, отправляют документы в налоговую, курьер приезжает туда, куда вам удобно.
ИП, которые сдают квартиры, освобождены от использования касс. Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности. Часто банки это сочетают за одну сумму.
ИП на спецрежимах — на упрощенной с налогом 6% с дохода, упрощенной «Доходы минус расходы» и патентной системах налогообложения — не имеют льгот и вычетов по НДФЛ. То есть если вы лечили зубы или оплачивали ребенку садик, рассчитывать на вычеты нельзя, поскольку НДФЛ вы не платили.
Например, для Санкт-Петербурга «Доходы минус расходы» установлена ставка 7% вместо 15%
Грамотный договор с жильцами
Очевидно, что договор не просто необходим: в нём должны быть прописаны вce нюaнcы, чтoбы любые споры при необходимости можно было paзpeшить в пpaвoвoм пoлe, привлекая cyд или пoлицию.
Не стоит забывать, что любые изменения ycлoвий аренды жилого помещения также необходимо закрепить договором: peшили ли вы пoвыcить аренду или купили новый холодильник. Обязaтeльнo oтpaзитe этo в дoпcoглaшeнии к основному дoгoвopy нaймa.
И ещё кое-что: отсутствие договора не снимает с вас ответственности при нелегальной сдаче квартиры и никак не останавливает налоговиков: доказать факт получения они могут другими способами.
Что должно быть в договоре?
Для начала разберёмся с терминами. Договор найма заключается с физическим лицом, а договор аренды — с юридическим. Например, когда организация хочет снять жильё для своего сотрудника. Но жилое помещение при этом может использоваться только для проживания, не для коммерческой деятельности.
В принципе, вы можете заключить договор в свободной форме. Главное — письменно.
В документе о сдаче в аренду жилого помещения необходимо максимально подробно описать все достигнутые вами с жильцом договорённости. Типовой договор можно взять в интернете: например, скачав с сайта Яндекс. Недвижимости.
Как правильно составить договор и сдать в аренду жильё?
Вот что необходимо указать в документе для оформления правильной аренды.
Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?
В Росреестре необходимо регистрировать любой договор, действие которого больше 11 месяцев. При этом максимальный срок заключения договора — 5 лет.
По сути, есть 2 варианта.
Договор на краткосрочный период, до одного года, который можно в будущем продлить.
А ecли нe плaтить?
Можно надеяться, что никто никогда не узнает о вашем бизнесе, рассчитывая на то, что ваши обороты слишком невелики, чтобы заинтересовать налоговую службу. Но не стоит сбрасывать со счетов 2 важных переменных, которые способны в корне изменить расстановку сил: это бдительные соседи и сами жильцы.
Первым может не понравиться шум или состав квартирантов. Они могут поругаться на лестничной клетке или не поделить парковочное место. В конце концов, это могут оказаться просто бдительные законопослушные люди, которые считают, что сдавать квартиру необходимо официально – и будут, к слову, правы. Итог один: налоговые приставы узнают о вашей деятельности и будут ею крайне заинтересованы.
В случае самих квартирантов всё ещё серьёзнее. Не оплачивая налоги и не оформляя официально условия аренды квартиры, вы сами вкладываете в руки жильцов орудие давления на вас. В любой спорной ситуации они могут предъявить вам вашу же неофициальную сдачу квартиры в аренду.
Но какие всё же санкции ждут неплательщиков со стороны закона?
Допустим, налоговая узнала, что вы решили не вдаваться в подробности, как оформить сдачу квартиры в аренду правильно, и сдаёте её незаконно. Факт получения вам дохода также удалось подтвердить. Вот чем это грозит.
ИФHC имeют пpaвo:
Допустим, вы 3 года нелегально cдaвaли квapтиpy зa 30 000 ₽ в мecяц. Haлoгoвaя теперь требует зaплaтить вcю cyммy нaлoгoв и дoпoлнитeльнo — штpaф в paзмepe 30% oт cyммы. Это 140 400 ₽ ocнoвнoгo дoлгa и eщё 42 120 ₽ штpaфa. Oбщaя cyммa — 182 520 ₽. Это примерно полгода сдачи его же квартиры.
Так можно ли сдавать квартиру неофициально? Гипотетически – да, но стоит помнить о высоких рисках получить штраф, проблемы с законом, жильцами и соседями. Как показывает практика, легально сдавать квартиру в аренду намного дешевле.
Как сдать квартиру порядочным людям?
Только славяне, строго без детей, без домашних животных и только семейная пара. Владельцы квартир придумывают самые разные формулировки, порой откровенно несправедливые и шовинистские. Но движет ими одно — желание как можно безопаснее сдать любимую квартиру порядочным людям.
Регистрация иностранца по месту пребывания
При сдаче квартиры иностранному гражданину следует помнить о рисках привлечения к административной ответственности, связанной с миграционным учетом в России, отмечает юрист компании «Арбитраж.ру» Кирилл Снегирев. Федеральный закон № 109-ФЗ наделяет арендодателя статусом принимающей стороны и некоторыми обязанностями. Уведомление о прибытии иностранца на место нового проживания должен подавать арендодатель.
«Арендодатель обязан в течение семи дней предоставить в орган миграционного учета уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания. Для иностранных граждан некоторых государств установлены увеличенные сроки постановки на учет», — говорит Снегирев.
Ростислав Агапов, руководитель практики недвижимости Crowe CRS:
— Один из наиболее привлекательных вариантов — сдача квартиры в аренду иностранцам, которые работают менеджерами в крупных и средних компаниях. Такой договор предполагает стабильность отношений и платежеспособность арендатора. Важно помнить, что при таком сценарии арендодатель будет взаимодействовать не с самим проживающим, а с его работодателем, который и станет оплачивать аренду.
Неплохой вариант — это подача документов на регистрацию ИП через нотариуса. В этом случае расходы составят порядка 4 тыс. руб. Также надо оплачивать ежегодный взнос в размере 40 тыс. руб.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать?
Страшный сон любого владельца квартиры. И тут проявляется ещё одно преимущество договора аренды или найма до 1 года.
Также через суд можно расторгнуть договор, если арендаторы не платят за проживание. Но если договор зарегистрирован в Росреестре, просрочкой, которая учитывается судом, считается период свыше 6 месяцев. По краткосрочному договору достаточно 2 месяцев.
Кстати, в договоре вы можете прописать для себя возможность расторгать этот договор во внесудебном порядке и указать, в каких случаях. Вполне вероятно, что в суде эти пункты признают недействительными. Но по факту, чаще всего их достаточно, чтобы найти компромисс, который устроит и вас, и жильцов.
Вы узнали, как сдать квартиру в аренду правильно. Нюансы при сдаче квартиры в аренду остаются теми же, независимо от способа сдачи. Всё должно быть официально оформлено, жильцов лучше проверить, а риски – застраховать.
Теперь выбор за вами: найти жильцов самостоятельно, воспользоваться услугами риэлторов или сервисом Яндекс. Аренда, который берёт на себя всю рутину, от поиска жильцов до заключения договора, и совершенно бесплатно для владельцев квартиры.
Какие документы нужно подготовить и проверить
Собственнику нужно принести паспорт, свежую выписку из ЕГРН (лучше заказать обычную бумажную версию). Опционально — свежие счета за коммуналку, свидетельство о праве собственности (если оно есть), документ, по которому квартира перешла в собственность (например, ДКП или дарственную).
У нанимателя нужно проверить паспорт. На сайте Федеральной службы судебных приставов можно посмотреть, нет ли у человека задолженностей.
Тонкости аренды
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. « В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. « В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Как быть с ипотекой и регистрацией?
Вопросы, которые возникают у всех, кто хочет правильно и по закону сдать квартиру.
Можно ли сдать квартиру, если она в ипотеке?
Ответ на этот вопрос – в вашем договоре с банком. Если условиями ипотечного договора это не запрещено, то других ограничений нет. Но будьте внимательны!
Некоторые банки не пишут прямого запрета, но косвенно он в документах присутствует. Например, в договоре может быть условие, предполагающее досрочное погашение всей суммы долга в случае передачи квартиры в аренду.
Как узнать наверняка, можно ли сдать квартиру? Поговорить с менеджером банка и обсудить с ним свои планы. Это самый короткий и проверенный путь.
Также можно попробовать обойтись краткосрочным договором аренды или найма. Часто проблемы возникают из-за необходимости зарегистрировать долгосрочный договор, ведь запись о том, что квартира уже находится в залоге у банка, есть в Росреестре. Соответственно, новые изменения вам просто не смогут зарегистрировать.
Стоит ли оформлять квартирантам регистрацию?
По закону вы обязаны уведомить МВД в каждом случае, когда сдаёте квартиру на срок более 90 дней.
Соответственно, также вам необходимо сделать жильцам временную регистрацию или сообщить в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас живут граждане без регистрации.
Если этого не сделать, штраф в размере 2000–5000 или 5000–7000 руб. грозит вам, а не жильцам (эти суммы актуальны в Москве и Санкт-Петербурге).
Исключение – граждане страны, прописанные в том же регионе, что и арендованная ими квартира.
К счастью, регистрация сейчас происходит очень просто. Её можно оформить в ближайшем МФЦ, но приходить необходимо вместе с арендатором. Естественно, вам также понадобятся паспорта и документ, подтверждающий право владения квартирой.
Все заявления выдадут сами сотрудники МФЦ.
Также регистрацию можно оформить в местном управлении по делам миграции МВД. Снимается регистрация так же быстро и по вашему заявлению.
И не переживайте: регистрация не даёт квартиросъёмщику никаких прав на вашу собственность! Единственное её преимущество – это возможность временно официально проживать в квартире.
Звонки и показы
Общаясь с потенциальными квартирантами, будьте тактичны и не задавайте слишком личных вопросов. Нормально уточнить, кто будет жить, чем занимаются потенциальные арендаторы, откуда они (и нужна ли им регистрация). Обсудить, как будут передаваться деньги и показания счётчиков, как часто будут проходить визиты.
Сдача жилья в аренду, если вы самозанятый
Арендодатель, имеющий статус самозанятого, будет платить 4% от дохода, если сдает жилье физлицу, и 6% — если квартиру снимает компания. Если ваш доход не превышает 200 000 рублей в месяц, вы можете воспользоваться данной опцией. Страховые взносы платить не нужно.
Важно! В случае, если вы уже успели заключить договор найма, и только после этого задумались о статусе самозанятого, такой договор перезаключать не нужно.
Таким образом, вы можете выбрать тот вариант оплаты, который считаете для себя наиболее выгодным и удобным. Официальный договор защитит вас от издержек, связанных с порчей имущества или просрочкой оплаты, и тем самым дисциплинирует жильцов, избавит от претензий со стороны соседей, даст возможность застраховать квартиру при желании, а также перечислять оплату безналом. Кроме того, наниматель сможет иметь регистрацию по месту пребывания.
Уплата налога на ПСН — патентной системе налогообложения
Патент — это 6%, но от потенциально возможного дохода, который зависит от географии и площади квартиры, индивидуальных для каждого региона. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от средних значений — гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.
Региональные власти могут понижать ставку. Самому предпринимателю ничего считать не надо: это уже сделала налоговая. Данные по своему региону можно найти в разделе про особенности регионального законодательства на сайте налоговой.
Теперь посчитаем, сколько заплатит при такой схеме:
Определите стоимость патента на сайте налоговой в разделе расчета стоимости патента. Для квартиры в Москве из примера патент на 2023 год стоит 36 000 ₽.
Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, собственник — ИП с патентом — будет платить 48 842 ₽ за год.
Налоги ИП на патенте за год при доходе 38 500 ₽ в месяц — 48 842 ₽
С договором удобно платить за квартиру
Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично. Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их. Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.
Договор избавит от претензий со стороны соседей
Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.
С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.
У меня прекрасные отношения с соседями. Думаю, они не стали бы жаловаться участковому. Но перед сдачей квартиры я все равно предупредил их об этом и попросил звонить, если у них будут какие-либо замечания.
Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.
Нужен ли отдельный номер телефона для объявления
Раньше рекомендовали завести отдельную сим-карту для размещения объявления. Но сейчас на большинстве сайтов объявлений работают подменные номера — ваш личный номер не попадёт ни в какие спам-базы, потому что на сайте пользователи увидят другой телефон, с которого будет настроена автоматическая переадресация на ваш номер. После того, как вы снимете объявление, дозвониться до вас по подменному номеру никто не сможет.
Способы уплаты и размер налога
Когда собственник как физлицо получает доход от жильцов, он должен его задекларировать: отчитаться перед государством и заплатить 13% НДФЛ в бюджет.
Если еще он получает деньги от жильцов в счет коммунальных платежей, то, помимо дохода с аренды, собственник должен уплатить налог и с этого. Но не всегда, а только за коммунальные платежи без счетчиков. Если жилец компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода и тоже доход собственника.
То, что платят по счетчикам, доходом не считается. Потому что это — компенсация за использованные ресурсы, которые потребляли жильцы, а не выгода владельца жилья. Вот как это выглядит на примере.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Ответственность при неуплате налога
Можно ли не платить налог. Если вы не получаете дохода, налог можно не платить. Если собственник сдает квартиру в аренду за деньги, он получает доход, с которого обязан заплатить налог.
Штрафы, пени, уголовная ответственность. Если налоговая узнает, что сдает нелегально квартиру, собственнику могут выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени.
Чтобы не бояться этого, проще платить 4% как самозанятый — это дешевле в пять раз. А если собственник получает больше 577 000 ₽ в месяц и не платит налог, то может попасть на уголовную ответственность с дополнительным штрафом. Если что, это может быть доход и не только от сдачи квартиры в аренду.
Разберу, откуда берется эта сумма в 577 000 ₽. В законе определена сумма крупного уклонения от уплаты налогов — это неуплаченный налог 2,7 млн рублей и более за три года. Если будем исходить из этой суммы при условии, что налоговая считает все по налоговой ставке 13%, получится такой налог за месяц: 2 700 000 / 36 = 75 000 ₽, доход с которого получается такой: 75 000 / 13 × 100 = 576 923 ₽.
Вот каким может быть список наказаний за неуплату налогов:
Статья 198 УК РФ относится к преступлениям небольшой тяжести, и наказание в виде лишения свободы практически не применяется. Если собственник впервые оказался в такой ситуации и оплатил все долги перед государством, то он освобождается от уголовной ответственности.
Пример из жизни: собственница три года сдавала квартиру в аренду по договору, писала расписки о получении ежемесячно 30 000 ₽ и не платила налоги. Налоговая провела выездную налоговую проверку и обнаружила правонарушение. По результатам проверки составили акт, в котором было указано, что собственница не доплатила 140 400 ₽. Суд сказал, что надо платить.
Сколько пришлось заплатить собственнице за неуплату налогов
Как ФНС узнает о нарушении. У налоговых органов есть несколько источников информации:
Существует миф, что налоговая может легко узнать все операции по счету в банке. На самом деле налоговая знает только, в каких банках у человека открыты счета. А вот когда у налоговой найдутся основания для проверки собственника, она может узнать совершенные операции и остатки по счетам. Правда, даже если налоговая и увидит такие суммы, она не сможет автоматически начислить на них налоги. У налогоплательщика запросят пояснения: откуда деньги и за что.
Чем рискует хозяин квартиры, если сдает ее нелегально
Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.
Посадить за неуплату налогов могут, если собственник жилья три года подряд не платил налогов на общую сумму более 900 000 ₽ и эта сумма превышает 10% всех его налогов.
Штрафы за неуплату налогов. За непредставление налоговой декларации собственнику квартиры положен штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не менее 1000 ₽ и не более 30%. За умышленную неуплату грозит штраф — 40% от неуплаченного налога. Кроме самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню.
Например, собственник получает за квартиру — 30 000 ₽ в месяц. Это 360 000 ₽ в год. Н ДФЛ 13% за год — 46 800 ₽. То есть до 30 апреля следующего года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.
Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:
5% × 46 800 ₽ × 15 месяцев = 35 100 ₽
Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 ₽.
Еще 18 720 ₽ составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.
А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.
Налоговая ответственность встречается чаще: вот судебное дело, где собственника привлекли к ответственности за сокрытие дохода от сдачи квартиры. Ф НС провела выездную проверку и выяснила, что с июля по декабрь 2013 года собственник получал доход от сдачи квартиры, но налоговую декларацию не подал и налог не уплатил. Свою позицию налоговая подтвердила договором аренды, расписками о приеме денег и объяснениями свидетелей. В ноябре 2015 года собственника привлекли к ответственности и заставили оплатить налог, штраф и пеню.
Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.
Нарушение миграционных правил. Помимо налоговой и уголовной ответственности, и владельца квартиры и жильца могут привлечь за нарушение миграционных правил. Размер штрафа хоть и небольшой — от 2 до 5 тысяч рублей, — но шанс его получить выше: к ответственности за это привлекают сотрудники МВД, вероятность встретиться с которыми в повседневной жизни не так уж и мала.
В общем, рекомендую легализоваться.
Какие документы проверять
У арендатора-иностранца должны быть не только документы, подтверждающие его личность, но также бумаги, подтверждающие легальность его въезда в Россию.
Документы, которые нужно запросить у арендатора-иностранца
«Действительность всех миграционных документов, а также возможные ограничения иностранца на въезд в Россию, можно проверить на официальном сайте МВД в разделе «Сервисы по вопросам миграции», — говорит адвокат, партнер J&S Legal Counsels and Trustees Константин Ерохин.
Как платить налоги за сдачу квартир и как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартиры
Наименее выгодный вариант — это оплата НДФЛ со сдачи квартиры. Он составит 13%.
Кроме того, можно зарегистрировать ИП. Размер налога будет зависеть от выбранного режима: упрощенной системы налогообложения (УСН) или оформления патента. В первом случае размер отчислений составит 6% от доходов. Во втором — те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (зависит от цены квартиры). Также необходимо подавать налоговую декларацию и отчётность.
Но есть и третий вариант – он проще и дешевле. Если вы оформлены как самозанятый, сдача квартиры в аренду будет для вас облагаться минимальным налогом: 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП. Любые операции, от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога, можно провести через приложение «Мой налог». Оно само распознает данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.
Часто наиболее выгодным оказывается последний вариант — самый молодой и, как ни странно, самый простой в оформлении.
Сдача квартиры в аренду самозанятым, ИП и физлицом
Разбираем плюсы и минусы закона для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду.
Уплата налога на УСН — упрощенке
На упрощенной системе есть два варианта, как платить налоги. Если доходы за 2023 год не превышают 188,55 млн рублей, а численность работников не более 100 человек:
Какой вариант выбрать, можно посчитать так: если расходы меньше 60% — подойдет 6%. Если больше — можно использовать 15%.
Региональные власти могут снижать ставку для всех или отдельных видов деятельности. Ставку для своего региона можно проверить на сайте налоговой.
При доходах в 2023 году от от 188,55 до 251,4 млн рублей или численности работников от 101 до 130 человек ставка для упрощенки «Доходы» — 8%, для «Доходы минус расходы» — 20%. Эту ставку региональные власти понижать не могут.
Я остановлюсь только на налоге на доходы 6%, потому что обычно собственники тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают на будущее. Налоговая в расходы примет только то, что необходимо для выполнения предпринимательской деятельности. Продукты, завтрак в кофейне или депозит в банке налоговая как расходы не примет.
Давайте теперь считать.
Обязательные взносы за себя в 2023 году — 45 842 ₽. То есть предпринимателям придется заплатить эти деньги на пенсионное и медицинское страхование, даже если у них вообще нет выручки. Это фиксированные взносы, их платят в текущем году. Можно дробить эту сумму и платить равными частями, а можно единовременно в конце года.
Дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход превысит 300 000 ₽ с начала года. Это от суммы дохода, которая превышает 300 000 ₽ за год. Платят этот взнос в следующем году.
Исключение — если имущество — нежилая недвижимость, включенной в региональный перечень, которая облагается налогом по кадастровой стоимости.
Копится небольшая пенсия, потому что она строится на сумме фиксированного платежа и 1% от суммы, превышающей 300 000 ₽. Логика расчета пенсии и для сотрудников по найму одна.
Например, если в качестве 15 лет сдавать квартиру за 35 000 ₽ в месяц и нигде никогда не работать, то пенсия получится 11 193 ₽ при условии, что ничего не изменится. Посчитайте сами.
Налог при УСН можно уменьшить на сумму страховых взносов, причем даже до 100%, если платит взносы только за себя и нет сотрудников. В нашем примере из налога вычитается полностью сумма отчислений, так как он меньше отчислений.
Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов коммунальные платежи 3500 ₽ не по счетчикам, при условии, что собственник — ИП на упрощенке 6%, налоговая нагрузка за год сдачи квартиры — 47 462 ₽: 45 842 ₽ в течение текущего и 1620 ₽ в следующем году.
Платежи в налоговую на УСН за год при доходе 38 500 ₽ в месяц — 47 462 ₽
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
Инструкция для физлиц
Я подготовила удобную пошаговую инструкцию, помогающую оплачивать официально налоги со сдачи жилья:
Важно! Если вы проживаете в России более 183 дней в году, то налог на НДФЛ составит 13%, а вот если вы пребываете на территории страны менее 183 дней в году, то вам придется платить по ставке 30%.
Уплата налога на доходы физических лиц
Ставка налога на доходы физических лиц — 13%. Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Зато есть несколько способов вернуть эти деньги через налоговые вычеты за последние три года:
Помимо налога на доход собственники платят налог на квартиру, комнату, дом и доли в них. Собственники — это те, кто обладает правом собственности по документам. Налог на квартиру — это местный налог, который подробно описан на сайте налоговой. Уведомление о том, сколько платить, присылает налоговая. Каждый муниципалитет устанавливает свои ставки. Например, ставки налога для Москвы регулирует закон города Москвы от 19.11.2014 № 51.
У этого налога тоже есть льготы и вычеты. Льготы применяются автоматически, а вычеты чаще полагаются пенсионерам и людям предпенсионного возраста.
Рассчитать налог на свою квартиру можно при помощи калькулятора на сайте налоговой по кадастровому номеру. Рассчитаю сумму налога на примере, который я использовал выше.
Сумма налога на имущество зависит от кадастровой стоимости квартиры.
В нашем примере налог на имущество за 2022 год — 2043 ₽
Узнать кадастровый номер можно на сайте Росреестра или сайтах, перепродающих выписки. Это дешевле и зачастую проще, чем через Росреестр, который работает нестабильно. Я воспользовался сторонним сайтом. Выписку прислали на второй день
Если сдавать квартиру за 35 000 ₽ с компенсируемыми коммунальными платежами 3500 ₽ как обычное физическое лицо, собственник будет платить налог 13%.
Без учета льгот в месяц это: 38 500 × 13% + 2043 / 12 = 5175 ₽, а в год — почти двойной размер месячного дохода, 62 100 ₽.
Налоги со сдачи квартиры
Даже если вы сдали квартиру без договора найма (например, знакомым), платить налоги всё равно нужно. В этой статье мы рассматривали все варианты для собственника — НДФЛ, ИП, самозанятость, а ещё считали штрафы, которые придётся заплатить, если обнаружится уход от налогов. Коротко: выгоднее всего стать самозанятым и платить 4% от полученного дохода.
А облегчить для себя процесс сдачи можно с помощью сервиса Аренда от Яндекс. Недвижимости . От момента подготовки квартиры до заселения – и ещё дальше. Менеджеры продолжают сопровождать вас и после сдачи квартиры, помогая решать бытовые вопросы жильца и улаживать проблемы со страховой.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.
Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.
Уплата налога для самозанятых
Самозанятость — специальный налоговый режим, который по закону называется налогом на профессиональный доход — НПД. Планируется, что режим будет действовать до 2028 года.
Самозанятые могут иметь статус индивидуального предпринимателя или не иметь его. На НПД можно сдавать в аренду жилье, но нельзя сдавать нежилые помещения.
Самозанятый платит всего 4%, если сдает квартиру физлицу, и 6% — если юридическому лицу или ИП. Доход за год может быть максимум 2,4 млн рублей. Если он стал выше, самозанятый теряет свой статус и автоматически переходит на другой режим налогообложения, который был у него раньше. Для ИП это может быть общая или упрощенная система, для человека, который не был ИП — это уплата НДФЛ.
Из плюсов — у самозанятых нет пенсионных отчислений, из минусов — этот режим нельзя сочетать с другими налоговыми режимами. Если сдавать квартиру как ИП, можно перейти на самозанятость. в этом случае останется статус и счет в банке для ИП. Кроме того, придется платить взносы.
Если ИП был на ОСН, то кроме регистрации ничего делать не нужно.
При переходе с патента, если отказаться от него до истечения срока действия, оплаченное и неиспользованное время пересчитается и оставшаяся сумма будет храниться в налоговой на вашем счете.
Самозанятый, как и обычное физлицо, платит налог на имущество.
Из приятного — государство дает 10 000 ₽, которые равномерно вычитаются из суммы налога, присылаемого налоговой раз в месяц. Для налога 4% списывается по 1%, а для 6% — по 2%.
Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, самозанятый собственник будет платить в месяц 1710 ₽, а в год — 13 860 ₽. А с учетом налога на имущество: 13 860 ₽ + 2043 ₽ = 15 903 ₽.
Налоги самозанятого в год при доходе 38 500 ₽ в месяц — 20 523 ₽
В случае с легальной сдачей квартиры и у собственника и у жильца будет документ, который дает жильцу право законно находиться в квартире, а собственнику — право ее сдавать. Этот документ называется «договор найма жилого помещения», а его стороны — «наймодатель» и «наниматель».
Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором. Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? Согласно статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.
Я скачал рыбу договора из интернета и дополнил важными для меня условиями: перечислил особенности помещения, состояние ремонта, мебели и бытовой техники, указал лиц, которые вправе проживать в квартире, уточнил показания счетчиков.
Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.
Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.
Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.
Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядке
Споры будем решать в ближайшем к квартире суде
Перед выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире
Проводим уборку
Можно вызвать клининговую службу или провести генеральную уборку самостоятельно. Не забудьте постирать шторы, покрывала, коврики и занавеску из ванной (как раз проверите работоспособность стиральной машинки).
Аренда – это бизнес
Первая проблема, с которой сталкиваются многие, — чересчур эмоциональное отношение к квартире. Кто-то переживает за любимые вещи, кто-то делает ремонт «как для себя», кто-то беспокоится, что после длительного проживания квартира не будет выглядеть как прежде. Всё это потенциально может привести к конфликтам или стрессу.
Поэтому главное правило хорошего арендодателя — «Ничего личного, просто бизнес». Постарайтесь исключить эмоции из процесса сдачи квартиры. Не оставляйте в ней вещи, за которые будете переживать. Сделайте максимально нейтральный дизайн, который арендаторы смогут сами «разбавить» с помощью декора. Смиритесь, что через несколько лет аренды квартира начнёт «ветшать».
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Как оформить регистрацию жильцам
Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.
Владельцу квартиры и арендатору нужно вместе прийти в МФЦ. С собой потребуется взять паспорта. В МФЦ надо будет заполнить заявление о регистрации по месту пребывания, это помогут сделать сотрудники.
Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.
Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД, а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:
Некоторые собственники считают, что после этого жилец будет зарегистрирован в их квартире вечно и даже сможет ее при случае продать без ведома хозяина. Это неправда. Регистрация по месту пребывания не дает арендатору никаких прав на помещение, кроме права временно жить в нем в течение оговоренного срока.
Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.
Регистрацию по месту пребывания делают только на тот срок, который квартирант обговорит с владельцем жилья. Этот срок указывается в согласии, которое собственник подпишет при регистрации. Когда этот срок истечет, регистрация закончится автоматически.
Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.
Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года. Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры. Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.
