Содержание:
Программы по сносу домов
Стоит обратить внимание на то, что «Реновация» и «Программа переселения из
ветхого жилья», которые действуют одновременно не только в Москве, Московской
области и других областях – это не одно и то же. Если дом комиссия признала аварийным,
то жителям, предложат единственный вариант для переселения. Этим вариантом чаще
всего бывает новостройка. В другом случае, выделят финансовую компенсацию, но дом
снесут. Поскольку далеко не для всех пятиэтажек в аварийном состоянии есть
техническая возможность сделать капитальный ремонт, а чаще это нецелесообразно
по деньгам для местной власти.
Как узнать, что мой дом попал в КРТ?
Есть несколько способов получить информацию о планируемом КРТ.
Карта градостроительного зонирования. Карта зонирования — это план, на котором отражается, где и что в городе или поселении можно строить. Такая карта — часть правил землепользования и застройки, ПЗЗ: главного документа, который регулирует застройку территорий.
Значение карты зонирования для КРТ будет различаться в разных субъектах РФ. Дело в том, что по общему правилу территории комплексного развития должны отражаться на картах зонирования. Но добавить такие отметки на карту можно и после начала проекта, если иное не предусмотрено региональным законодательством. Так, в Ленинградской области власти обязали муниципалитеты заранее, до начала КРТ отмечать территории будущей реновации на картах зонирования.
Получается, если в вашем районе КРТ на карте нет, это может ничего не значить: там все равно могут начать проект реновации. А если КРТ на карте есть, это может означать как то, что реновация только планируется, так и то, что мероприятия по проекту уже начались. Чтобы сказать точно, необходимо понимать специфику законодательства и практики конкретного региона. Например, в Санкт-Петербурге нет специального требования заблаговременно отражать КРТ на карте зонирования, а значит, действует общее правило: КРТ могут отразить на карте и после начала проекта.
Но с картой все равно стоит ознакомиться: если увидите там КРТ, это уже повод задуматься и разбираться дальше.
Найти ПЗЗ можно на официальном сайте вашего муниципального образования или в федеральной государственной информационной системе территориального планирования, ФГИС ТП, в разделе «Документы». Хотя к этой системе относился с осторожностью: сам сталкивался с ситуациями, когда информация там была неактуальной. Да и поиск по ней, на мой взгляд, не очень удобный.
Раздел «Документы» ФГИС ТП. В качестве типа документа я указал ПЗЗ, а регион не задавал
В некоторых регионах, чтобы изучить градостроительное регулирование территории, в том числе карты зонирования, можно воспользоваться открытыми электронными ресурсами. В Москве, например, существует информационная система обеспечения градостроительной деятельности, ИСОГД, а в Петербурге — градостроительный портал Санкт-Петербурга.
Не все дома, которые попали в зону КРТ на карте, могут расселить и снести. Если вы увидели свой дом в зоне КРТ, но он не соответствует критериям — аварийности, степени износа конструкций , — его не снесут, а квартиры в нем не изымут.
Это карта градостроительства на портале ИАИС ОГД Москвы. Чтобы на карте отобразилось КРТ, необходимо в разделе «Слои» выбрать ПЗЗ и отметить «Комплексное развитие территорий»
КРТ в Головинском районе Северного административного округа Москвы — выделено бирюзовым цветом
Карта на градостроительном портале Санкт-Петербурга. Чтобы на карте отобразилось КРТ, необходимо открыть раздел «Слои», найти там ПЗЗ и выбрать «Приложение 6»
Это территория комплексного развития в Кировском районе Санкт-Петербурга
Проект решения о КРТ. Прежде чем начать КРТ, уполномоченный орган должен разработать проект решения о КРТ с перечнем многоквартирных домов, которые планируют сносить или реконструировать.
Проект решения о КРТ должны разместить:
- На сайте правительства субъекта, если решение о КРТ принимается на региональном уровне.
- На сайте уполномоченного органа местного самоуправления и/или в государственной или муниципальной информационной системе для общественных обсуждений и публичных слушаний — в Москве, например, это система «Активный гражданин». Либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг.
- На информационных стендах около здания местной администрации, в многолюдных местах и на территории, где планируется реновация.
Получается, чтобы узнать о КРТ, в первую очередь необходимо следить за сайтами государственных и муниципальных органов, а также обращать внимание на информационные доски около дома. Но пока непонятно, как все это будет реализовано на практике: органы стараться всеми возможными способами донести информацию до жителей или ограничатся формальными объявлениями на маленьких щитах во дворе здания местной администрации.
Если вы услышали, что в вашем районе планируется КРТ, но не смогли самостоятельно найти информацию, попробуйте обратиться в местную администрацию и региональное правительство — там подскажут, реновация и когда.
Финансирование и застройщики
Первый этап программы реновации будет финансироваться из городского бюджета.
Расходы на начальные стадии проекта возьмёт на себя государство, чтобы лучше оценить нюансы привлечения инвесторов на финансирование последующих этапов. Бюджетные деньги будут привлекаться в течение первых 5-6 лет работы программы.
Основным застройщиком выступает государственное предприятие УГС (Управление Гражданского Строительства).
Первый этап программы реновации финансируется из городской казны, поэтому основная масса проектируемых домов легла на плечи бюджетного девелопера. Часть подходящих по требованиям квартир будет выкуплена у других застройщиков, например, МТФПА. Вопрос инвестиций уже волнует таких крупных игроков строительного рынка, как ГК ПИК, группа ЛСР и ФСК «Лидер».
В программе участвует более 5 тысяч домов.
Точнее, 5144 дома на данный момент одобрены правительством Москвы, однако их собственники имеют право изменить своё решение.
Реновация в России
Такая программа обновления и замены устаревших жилых многоквартирных зданий работает не только в Москве. В Санкт-Петербурге также проходит реновация, но называется программа – «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (РЗТ). Также, программа реновации обсуждается и в других городах и вполне вероятно, в ближайшее время будет внедряться по России.
Бесплатная консультация юриста
Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Ответ в течение 15 минут
Новостройки по реновации в Санкт-Петербурге
Какими получились новостройки
Два реновационных дома, которые построили на месте гаражей, были хоть и похожи снаружи, внутри значительно отличались.
Первый дом был одноподъездным и насчитывал 17 этажей. Его сдали первым и сразу стали заселять. Дом стоял поближе к метро, во дворе имелась хоть зелень, а для детей стояли игровые конструкции. Но квартиры оказались меньше площадью — в среднем на по сравнению со вторым домом. Всего квартир здесь 147.
Это одноподъездный дом в 17 этажей
Рядом с ним есть сносная детская площадка
Второй дом — с двумя подъездами, высотой 15 этажей. Здесь 140 квартир. Этот дом показался мне комфортнее: коридоры в подъездах короче, людей чуть меньше. Но детская площадка была скудная: рядом с гаражом стояли несколько детских приспособлений. Еще поблизости находилось двухэтажное обшарпанное здание с продуктовым магазином на первом этаже и восточным кафе на втором. На крыше этого здания были расположены вышки сотовой связи, а рядом с кафе устроили стоянку таксисты.
Мы поняли, что во втором доме неспокойно: шум от промышленных кондиционеров, разгрузки продуктов, ночных посетителей кафе, таксистов. Антенны поблизости тоже вызывали беспокойство.
Оба дома в ближайшие годы должны были оказаться в кольце из новостроек. А пока их не возведут, нам вновь предстояло жить в пыли и грязи новых стройплощадок поблизости.
Оба дома мы осмотрели, когда ходили на просмотры квартир, всего у нас было четыре таких просмотра.
На что могут рассчитывать собственники нежилых помещений?
Если вы собственник нежилого помещения в многоквартирном доме — например, у вас свой магазин или салон красоты на первом этаже, — объем гарантий для вас меньше, чем для соседей-жильцов.
Во-первых, собственники нежилых помещений не могут повлиять на включение дома в КРТ и исключение из него: учитываются голоса только собственников квартир.
, при изъятии собственники нежилых помещений могут претендовать только на денежную компенсацию, другое помещение взамен не дадут.
Изъятие земель
Закон о всероссийской реновации позволяет изымать земельные участки, которые включены в программу, для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития. Документом установлены ограничения для изъятия участков. Для реновации нельзя изымать участки с объектами федерального значения без согласования с органами власти, а также участки с жилыми — частными и многоквартирными — домами и с садовыми домами, которые находятся в хорошем состоянии и соответствуют всем критериям для таких объектов. Правительство может дополнительно определить объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для реновации.
Кто решает, сносит и застраивает
Решение о реновации и включении территорий будет принимать высший исполнительный орган власти субъекта или глава местной администрации.
Правительство также может принять такое решение, если территория и объекты на ней принадлежат органам федеральной власти и в случае реализации инвестпроекта с привлечением средств федерального бюджета. После решения о комплексном развитии территории его должны согласовать уполномоченные органы в течение 30 дней.
Для реновации можно привлекать инвесторов через конкурсы или аукционы. В них смогут участвовать компании с опытом в строительстве от трех лет и имеющие в портфеле реализованные проекты площадью не менее 10% той площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного развития территории.
Какие дома попадают под реновацию?
Под реновацию жилья попадают панельные и кирпичные пятиэтажки, построенные в советские времена, а также дома, признанные аварийными или расположенные на земельных участках, которые имеют другое целевое назначение. Чтобы дом попал в программу реновации, необходимо, чтобы за это проголосовало большинство жителей (не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме). В программу реновации включают только те дома, жильцы которых дали на это официальное согласие.
Под реновацию не попадают дома, включенные в программу капитального ремонта, а также дома, которые являются объектами культурного наследия.
Стартовые площадки
На стартовых площадках началось возведение домов первой волны переселения
москвичей. Что значит «стартовая площадка»? Это означает, что на выделенной
территории будет построена многоэтажка, в которую переедут жители близлежащих домов
в квартале или районе. Потом выселенные дома снесут, а на их месте построят
новое жилье, куда въедут участники второй волны переселения.
Сегодня работа ведется более чем на 350 стартовых площадках по программе
реновации. Их список постоянно пополняется, а карта будущих новостроек размещена
на сайте Мэра Москвы.
Стартовые площадки определяются местной властью, а в некоторых случаях их
предлагают сами москвичи. Например, жители района Останкино выступили с
инициативой включить в список стартовых площадок участок по ул. Годовикова
д.10. В апреле 2019 этот участок был включен в
перечень.
Регионам дали широкие полномочия по реновации
Властям в регионах и муниципалитетах дали широкие полномочия в вопросах проведения реновации в субъектах России. Правом принять решение о реновации будут наделены их высшие исполнительные органы. Они смогут разработать и утвердить адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых будет принято решение о комплексном развитии территории. Регионы сами станут определять содержание программ, источники финансирования, порядок опроса граждан, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.
Такие полномочия главам регионов необходимы для расчистки фонда аварийного и ветхого жилья и для ускорения темпов ввода в строй нового жилья, а федеральные и региональные власти будут взаимодействовать в вопросах проведения реновации в субъектах, пояснил журналистам пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков.
Как мы выбирали квартиру
В одном из новых домов чиновники организовали штаб, который назывался ЦИН — центр информирования населения. В ЦИНе решали все вопросы по переезду и реновации в целом.
Процедура выбора новой квартиры выглядела так:
- Жильцам приносили ордера, то есть приглашения на просмотр. Ордера разносили лично по квартирам, но если застать не удавалось, то кидали в почтовые ящики.
- С ордером надо было прийти в ЦИН, там делали отметку, и один из сотрудников ЦИНа провожал в квартиру, на которую был ордер. Квартиру разрешали детально осмотреть и сфотографировать.
- Можно было сразу отказаться или согласиться, но вообще на решение отводилось пять дней. За этот срок надо было сказать, подходит квартира или нет. В течение этих пяти дней можно еще сколько хочешь раз приходить в ЦИН и просить повторно посмотреть квартиру.
Ордера разносили волнами: в нашу пятиэтажку их принесли первыми, через две недели ордера получили жильцы второго дома под снос, а еще спустя две недели — третьего. После этого ордера стали без всякой системы приносить только тем, кто отказался от первых предложенных квартир.
Первый ордер нам принесли в мае 2021 года — в первый дом, в угловую квартиру на девятом этаже площадью 55,1 м². Мы посмотрели квартиру и сразу отказались. Вот причины:
- Свекровь не хотела жить так высоко — боялась, что, если сломается лифт, ей будет тяжело подниматься.
- В угловой комнате было два окна, и с учетом дверного проема и выступа в стене мебель было просто некуда ставить.
- В целом квартира показалась маленькой. Кругом были двери, выступы, проходы, этого сделать нормальную обстановку проблемой.
Когда мы написали первый отказ, то указали свои пожелания: чтобы квартира была не высоко и не угловая.
Та самая угловая комната. окон расстановка мебели проблемой
Второй ордер пришел недели через три после первого в самый дом. На этот раз был второй этаж и 55,1 м² площади. Нам понравилась квартира. Единственное, смутил козырек подъезда буквально в шаге от окна. Наверное, это невелика беда, но мы все переживали, что через козырек можно залезть в квартиру. И отказались.
Когда мы написали второй отказ, долгое время ничего не происходило. В июле я написала две жалобы через портал mos.ru, так как в ЦИНе не могли объяснить, что делать дальше. Скоро пришел ответ, что жалобы рассмотрены, а вместе с ним — третий ордер.
Справа виден козырек подъезда, а слева от него — окно квартиры, которую нам предложили
Третий ордер нам выдали на квартиру во втором, двухподъездном доме. Квартира была на третьем этаже, площадь — 58,2 м². К квартире у нас претензий не было, а вот к дому — хоть отбавляй. Прямо под окнами у кафе шла разгрузка машин, а антенны смотрели прямо на нас.
Мы хотели вернуться ко второму ордеру, но правила переселения таковы, что если уже написан отказ, то аннулировать его нельзя. Поэтому пришлось отказаться от третьей квартиры и ждать нового ордера.
Планировка нас устраивала — за неимением лучшего
Четвертый ордер пришел еще через месяц. Это был уже конец августа 2021 года. Снова третий этаж в двухподъездном доме, площадь 58,2 м². И снова квартира была неплохая, но проблемы во дворе никуда не исчезли. Мы снова написали отказ.
Мы действовали так, потому что знали, что свободных квартир в двух домах еще достаточно, и надеялись найти близкое к идеалу. О количестве свободных квартир узнавали от соседей, которые уже заехали в новостройки. А еще пустое жилье легко найти самому — на дверях таких квартир будут стикеры о том, что они под охраной.
После четвертой попытки свекровь подала жалобу президенту и еще одну — начальнику департамента городского имущества. Пришли ответы, что нам и так предоставляли четыре варианта квартиры, но вопрос будет решен. Мы стали ждать пятый ордер, ведь закон не ограничивает их количество. Но ордер не пришел. Вместо него пришла повестка в суд.
Планировка так себе, она очень запутанная, но в целом здесь не к чему придраться. Нас не устроил дом, а не квартира
Слева вверху на двери видна табличка о том, что квартира под охраной. Это значит, что она пустует. Периодически можно заметить охранников, которые приезжают проверять, в порядке с замками
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
— Регионы и сейчас могут получать федеральное финансирование на цели расселения аварийного жилья, для этого необходимо было составить программу и графики расселения. Закон о комплексном развитии территории отличается прежде всего тем, что теперь в программу сноса и расселения можно включать любые панельные дома, даже не ветхие и не аварийные, а также многоэтажки, соответствующие определенным критериям, которые будут приняты властями региона. Кроме того, важное отличие от предыдущих механизмов, регулирующих снос и расселение, — закон о КРТ поможет объединять бюджетные средства (регионов и федеральные) со средствами частных инвесторов (застройщиков). Это должно существенным образом повлиять прежде всего на скорость реализации программы.
Потенциал программы реновации в регионах
По оценкам экспертов ЦИАН, реновация в городах-миллионниках может охватить 27% общего числа зданий. Максимальная доля потенциально сносимого жилья — в Волгограде, Красноярске, Челябинске и Казани. Меньше всего таких зданий в Краснодаре, Ленобласти и Санкт-Петербурге. К потенциальным участникам программы при расчетах были отнесены четырех-, пяти- и шестиэтажные панельные, блочные дома, построенные в 1955–1975 годах, а также часть кирпичных домов с аналогичными характеристиками.
Если оценивать только дома, признанные аварийными, то, по оценке экспертов Фонда «Институт экономики города», в 11 крупных городах России — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — общая площадь территории с потенциалом редевелопмента составляет более 420 га, а минимальный потенциал новой застройки — 5,2 млн кв. м. По мнению экспертов фонда, у крупных российских городов есть возможности для реновации территорий с аварийным жильем, в том числе с привлечением частных инвесторов.
Генпланы можно будет менять
Для внесения изменений в главные градостроительные документы — генплан и правила землепользования и застройки — не требуется проводить какие-то специальные процедуры. Теперь такие изменения должны быть внесены в течение 90 дней со дня утверждения проекта планировки территории для реновации. Публичные слушания могут проводиться на территориях, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории.
А стоит ли вообще думать о реновации? Может, проектов КРТ не будет?
Действительно, проекты КРТ могут вовсе не пойти, а значит, все разговоры и опасения напрасны. Вот почему.
, регионам необходимо сформировать у себя всю необходимую законодательную базу для КРТ: федеральный закон оставляет большое количество вопросов открытыми и предлагает их решить субъектам. Регионы только начинают этот путь — понадобится время, чтобы определить все правила реновации.
, властям, за исключением крупных городов вроде Москвы или Санкт-Петербурга, может оказаться не под силу самим реализовать проекты КРТ отсутствия бюджетного финансирования — а значит, придется привлекать частных инвесторов.
Хотя закон и предусматривает возможность привлечь для КРТ частные компании, есть немало причин, почему застройщики могут не захотеть браться за это: не до конца понятное регулирование, отсутствие наработанной практики, необходимость принимать на себя дополнительные обязательства, контроль со стороны властей, сложности и расходы расселения граждан и Это может привести к тому, что КРТ жилой застройки на практике окажется невостребованным.
Но есть и причины, по которым КРТ может быть интересно застройщикам. Например, возможность получить ценные земельные участки в престижных районах: нуждающийся в реновации квартал вполне может находиться вблизи центра города, где можно построить элитное дорогое жилье.
Какие территории и дома могут подпасть под реновацию
В законе названы несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — это касается территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя.
Из проекта закона убрали положение, по которому в программу могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли быть включены любые дома, в том числе не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий будут определять субъекты. Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.
Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, а также если капремонт дома дорог и нецелесообразен. В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму. Порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта станут определять регионы.
Штаб реновации
На стороне жильцов – Общественный штаб по контролю над реновацией. По
документам видно, что штаб:
- в 2017 году проверял результаты голосования на законность
и правильность; - поддерживает москвичей в
общении с органами власти – управами и префектурами; - разъясняет нормы закона по разным вопросам,
особенно по порядку проведения голосования; - проводит общественные встречи и
слушания; - проверяет правильность выделения стартовых
площадок; - различными способами проводит общественный
контроль над реновацией.
В Штабе организована общественная приемная, в которую можно обратиться с
любой возникшей проблемой или вопросом по реновации.
Новая волна реновации
С 2017 года о реновации заговорили вновь, но теперь проект программы
настолько запутанный, что москвичи пытаются найти разъяснения простыми словами.
Однако даже спустя несколько лет, в реновацию вносятся изменения, дополнения и
оговорки, а это означает, что в программе еще много нерешенных вопросов.
Основные моменты программы реновации нового времени простыми словами:
- Дома, включенные в программу, не обязательно аварийные. Однако власти заверяют, что срок их эксплуатации подходит к концу, и их все равно нужно будет сносить.
- Москвичам предоставляется равнозначное жилье – по площади, количеству комнат и району. Коридоры, кухни и санузлы в новых квартирах будут просторнее, чем в хрущевках. Предполагается, что новая жилплощадь будет однозначно лучше старой, однако по равноценности нового и старого жилья говорить сложно.
- Если по программе реновации переселяется очередник, ему предоставляется квартира с одновременным улучшением жилищных условий.
- Инфраструктура районов и придомовых территорий тоже не останется в стороне. В каждом обновленном районе запланировано строительство больниц, школ, спроектированы детские и спортивные площадки, социальные объекты. В самих домах на первом этаже выделяется специальная нежилая площадь для учреждений, магазинов, аптек. Появятся не просто новостройки, а целые жилые комплексы в микрорайонах.
Как и в программе Лужкова, так и в текущей, жители получают жилье с полностью
чистовой отделкой, с подключенными коммуникациями, электричеством и установленной
сантехникой без доплат.
А что с соцнаймом?
Наниматели по договорам социального найма вправе наряду с соседями-собственниками решать судьбу дома при голосовании по включению в КРТ или исключению из него.
Взамен освобождаемой квартиры нанимателю предоставляется другая по договору соцнайма. По письменному заявлению квартиру могут предоставить на праве собственности — без каких-либо доплат и возмещений.
При этом количество комнат в предоставляемой квартире, а также общая и жилая площадь должны быть не меньше, чем в освобождаемой.
Андрей Носов, директор по инвестициям ГК «Гранель»
— Всероссийская реновация — это проект, который будет во многом определять развитие строительной отрасли на ближайшие десять лет. Свободные объемы жилья, построенного в рамках программы реновации, будут все больше конкурировать с коммерческими жилыми проектами. С точки зрения стратегического планирования, оценивая инвестиционную привлекательность проекта, стоит учитывать расположение в районах реновации.
Можно получить вместо квартиры компенсацию?
Вместо равноценной квартиры можно получить денежную компенсацию. Для этого нужно написать заявление. При расчете компенсации будет учтена стоимость отделки и рыночная стоимость самой квартиры.
Как проходил переезд
С момента получения первого ордера прошел год. После суда нам позвонили приставы и сказали прийти к ним. Там нам объяснили, что назначен конкретный день, когда выселяться, и к этому дню надо собрать все вещи. Мы сложили все в коробки, я взяла на работе отгул в счет отпуска. Но за день нам позвонили и сказали, что все откладывается.
Самостоятельно переселяться нам запретили, потому что было судебное решение и при переезде обязательно должны были присутствовать приставы. Еще примерно три недели мы жили на коробках.
Второй проблемой стало то, что ключи от новой квартиры тоже забрали приставы. не было суда, мы заранее получить их в ДГИ и начать в квартире ремонт, а теперь все это стало невозможным.
Наш переезд проходил так: в 10 часов утра приехали грузчики и приступили к перетаскиванию вещей в Газель. Грузчиков и машину бесплатно предоставил фонд реновации. Сделали несколько рейсов, благо новый дом стоял совсем рядом. Представитель ДГИ и пристав открыли нам новую квартиру и отдали ключи. Затем они просто стояли у подъезда старого дома и наблюдали, как мы переезжаем.
Примерно в 14 часов мы закончили. Пристав сказал подписать документы и сдать ему ключи от старой квартиры. Мы так и поступили. У нас на глазах дверь в подъезд заварили сваркой — все остальные квартиры уже пустовали, так как люди переехали раньше.
Каким был наш старый дом
Пятиэтажка свекрови, которую по программе реновации хотели сносить, была в хорошем состоянии. По документам дом 1961 года постройки не считался аварийным, никаких глобальных проблем здесь не было: ни протекающих инженерных систем, ни промерзаний, ни дырявой крыши. Наверное, фасаду не косметический ремонт, но на этом все.
Двор утопал в зелени. С обеих сторон было много высоких деревьев — целый лес. С одной стороны не было машин, только деревья и тропинки без асфальта. А с другой, со стороны подъезда, — парковочные места и неплохая детская площадка. Инфраструктура вокруг хорошая: продуктовые магазины, аптеки, магазины зоо- и хозтоваров, парикмахерская, маникюрный салон, в соседних дворах — детские площадки и хоккейная коробка.
Наверное, этот дом уже не подходил под современные требования к жилью: лифта нет, квартиры маленькие. Так, мы жили в двушке-распашонке площадью всего 42,5 м². Но нас это жилье вполне устраивало, ведь качество жизни зависит не только от площади квартиры.
Свекровь купила эту квартиру в 2009 году. Она сделала хороший ремонт: поставила новые окна, застеклила балкон, в ванной уложила плитку и установила чугунную итальянскую ванну. На кухне поставила гарнитур, сделанный под заказ.
Решение о реновации свекровь восприняла болезненно: одно дело — получить жилье от государства 50 лет назад, а другое — купить не так давно за свои деньги то, что хотелось, вложить еще, приспособить все под себя, а потом узнать, что дом пойдет под снос.
Фонд реновации
Простыми словами, это официальное учреждение, через которое проходят все
процедуры по передаче прав на недвижимость. В Фонде аккумулируются деньги,
которые затем тратятся на реализацию программы реновации.
Фонд организовал работу своих центров информирования для того, чтобы
москвичи могли решить свои вопросы максимально оперативно. В центрах
информирования ведется прием специалистов по ключевым моментам:
- развитие
программы реновации в целом, обмен информацией между участниками; - организация
переезда по заявкам; - консультации по
равнозначности помещений; - заключение
договоров, передача прав и свидетельствование дополнительных гарантий; - приобретение
дополнительных метров за доплату; - урегулирование
конфликтов и различных социальных вопросов; - консультации по
техническим характеристикам, дефектам жилья, другим строительным вопросам; - показы квартир и
выдача ключей.
Фонд реновации учрежден Правительством Москвы в лице Департамента строительства.
Это означает, что Фонд – полностью бюджетная структура, которая подчиняется
только столичным органам власти.
Что я получу за изъятие квартиры?
Закон дает право выбирать между несколькими вариантами.
Денежное возмещение. Оно складывается из таких сумм:
- Рыночная стоимость квартиры.
- Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме — исходя из вашей доли в общем имуществе.
- Убытки, причиненные изъятием: смены места проживания, временного проживания в другой квартире, переезда, поиска новой квартиры, оформления права собственности и
Например, ваша квартира с учетом доли в общем имуществе стоит 3 000 000 . На услуги риелтора вы потратили 70 000 , на временную аренду другого жилья — 40 000 . Когда купите новую квартиру, права на нее нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, заплатив 2000 госпошлины. В общей сложности вам должны возместить 3 112 000 .
Квартира в счет возмещения. Вы можете попросить предоставить вам взамен изымаемой квартиры новую с зачетом ее стоимости в счет возмещения. Если, например, вам полагается 5 млн рублей, а новая квартира стоит 4 млн, то вы получите эту квартиру и 1 млн рублей.
Если в изымаемой квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, возмещение не положено — собственник может получить только другую квартиру.
Закон не устанавливает никаких характеристик квартир, которые должны предоставить взамен. Поэтому новая квартира может не оправдать ваших ожиданий: быть меньшей площади, находиться в отдаленном районе и
Равнозначная квартира. Кроме того, субъекты вправе установить у себя и третью опцию: предоставлять собственникам изымаемых квартир равнозначную квартиру. Она должна соответствовать таким требованиям:
- Жилая площадь и количество комнат в ней не меньше, чем в освобождаемой квартире, а общая площадь — больше.
- Квартира соответствует стандартам, установленным в регионе. Что это значит, пока непонятно.
- Квартира находится в многоквартирном доме, который расположен в поселении или городском округе.
Чтобы понимать, у вас возможность получить равнозначную квартиру, необходимо смотреть региональное законодательство.
Что стоит делать москвичам прямо сейчас
Заказать независимую оценку квартиры. Это может пригодиться для расчета равноценного возмещения или в суде.
Следить за законами, ходить на публичные слушания и участвовать в обсуждениях проектов домов, кварталов и районов.
Лично изучить закон и разобраться, на что можно претендовать при реновации.
Навести порядок в документах. Обновить справки, разыскать прописанных, но не проживающих родственников, оформить доверенности, если нужно. Оформить развод, вступить в брак, прописать детей, чтобы получить то, что положено по закону, без формального подхода.
Собрать семейный совет и подумать, как с пользой, выгодой и законно использовать реновацию. Пока сделки с недвижимостью не запрещены, но скоро всё может измениться.
В сложных и непонятных ситуациях консультироваться с юристом.
Как в России предлагали сносить ветхое жилье
Идея всероссийской программы реновации впервые прозвучала в июне 2018 года. В ходе прямой линии с президентом руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская спросила Владимира Путина о возможности распространить программу реновации на всю страну. Тогда президент допустил ее распространение и на регионы. В сентябре 2018 года лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов и Хованская внесли на рассмотрение в Госдуму соответствующий законопроект.
Предполагалось, что в регионах, в отличие от столицы, дома будут не только сносить, но и реконструировать. Также в законопроекте предлагалось включать дом в программу, если за это проголосуют все собственники, а жителям коммуналок предоставлять отдельные квартиры.
С инициативой о проведении всероссийской реновации осенью 2019 года также выступило законодательное собрание Санкт-Петербурга. Законопроект предлагал создание механизма реновации жилья, приемлемого для всех субъектов РФ.
Подмосковные власти также занимаются разработкой собственной программы реновации, которая предусматривает доработку механизма развития застроенных территорий. Она позволит улучшить жилищные условия 1,3 млн жителей региона. Реализовывать подмосковную реновацию хотят с привлечением инвестиций.
Московская программа была утверждена мэром Москвы Сергеем Собяниным 1 августа 2017 года. Она предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир, в которых проживает более 1 млн человек. В программу реновации вошло более 5 тыс. жилых домов. Программа должна завершиться к 2035 году.
Реновация жилого фонда де-факто шла и при бывшем мэре Москвы Юрии Лужкове. Так называемая программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки стартовала в 1999 году и предусматривала снос и расселение ветхого жилого фонда. За все время программы было снесено 12 млн «квадратов» из 20 млн кв. м пятиэтажек.
Строительство в рамках московской реновации обеспечивает ряд застройщиков,
среди которых:
- Упpaвлeниe гpaждaнcкoгo cтpoитeльcтвa;
- Упpaвлeниe экcпepимeнтaльнoй зacтpoйки микpopaйoнoв;
- «KPOCT»;
- ФCK «Лидep»;
- Гpуппa ЛCP;
- ГK «ПИK»;
- «Интeкo»;
- ГBCУ.
По округу ТиНАО обсуждается вопрос привлечения новых застройщиков.
Определять, кто именно построит тот или иной дом – задача Фонда реновации.
Конкурс между компаниями проводится по правилам государственных закупок. В
тендерах обычно участвует от 2 до 6 компаний, которые предлагают собственные
условия, исходя из имеющихся возможностей.
Строительство каждого дома проходит по проекту, утвержденному
Правительством Москвы. Застройщики подчеркивают, что проекты индивидуальные, планировки
совершенно различные, но все они создаются с учетом потребностей переезжающих
семей.
Застройщики (они же, строительные компании или девелоперы) берут на себя обязательство по передаче квартир, соответствующих проекту, пригодных для проживания, полностью благоустроенных. При выявлении дефектов нужно обращаться в управляющую компанию и фиксировать недостатки актом, чтобы их в скором времени устранили.
Как исключить дом из программы реновации (выход из программы)
Выйти из программы реновации можно в любой момент, но это потребует определённых усилий. Рекомендуем разбить этот процесс на три этапа.
Собрание жильцов
За 10 дней до собрания уведомляем всех жильцов дома о месте и времени проведения мероприятия, а также о документах, которые нужно с собой захватить. Оригинал сообщения сохраняем. Если оно висело в подъезде или ином общем пространстве, составлять реестр получивших сообщение жильцов не нужно. В остальных случаях этот документ потребуется. До собрания нужно выбрать секретаря и назначить председателя собрания.
Собрание считается легитимным, если на него пришло более половины собственников. Чтобы дом исключили из программы реновации, более 1/3 собственников должны проголосовать за выход из неё.
На собрании нужно составить протокол, список присутствовавших, собрать письменные решения тех, кто решил голосовать заочно, а также иные документы и материалы, которые жильцы посчитают нужными.
Собираем документы
Если на общем собрании жильцы решили исключить свой дом из программы реновации, то тому, кто проводил сбор, нужно собрать пакет документов для подачи их в гос. инстанции. В него входят:
- Копия протокола собрания (оформленная по требованиям приложения 1 № 937/пр).
- Реестр собственников и нанимателей соцнайма.
- Сообщение о проведении собрания жильцов и реестр его вручения (если составляли).
- Список лиц, присутствовавших на собрании.
- Документы, подтверждающие полномочия голосовавших.
- Документы, которые рассматривались собранием.
- Письменные решения «заочников».
- Прочие бумаги, которые были приложены к протоколу.
Большинство этих документов оформляется непосредственно на собрании, так что их сбор не должен составить существенных сложностей. Заверьте все бумаги подписью секретаря и председателя общедомового собрания.
Относим пакет документов в Мосжилинспекцию
Московская жилищная инспекция находится в столице по адресу: пр. Мира, 19. Она работает по следующему графику:
- Понедельник — четверг: 08:00 — 17:00.
- Пятница и предпраздничные дни: 08:00 — 15:45
- Выходные: суббота, воскресенье.
- Обед: 12:00 — 12:45.
Если все документы оформлены правильно, в течение 30 дней предложение об исключении вашего дома из программы реновации будет отправлено в Правительство Москвы. Срок может быть продлён ещё на 30 дней, о чём обязательно уведомят представителя собрания, подавшего пакет бумаг.
Учтите, что после выхода дома из программы вам пересчитают и заново начислят все взносы за капитальный ремонт с момента входа дома в процесс реновации столицы.
Какие районы Москвы участвуют
В программе реновации задействовано 85 районов столицы и Подмосковья, кроме 4 десятков территориальных единиц Старой Москвы, в которых многие собственники были против включения их домов в программу.
Самым перестраиваемым округом в итоге стал ВАО — в нём под программу реновации попадает 1055 домов. В Зеленоградском административном округе переселяют 34 дома, и это самый малочисленный район.
Какая очередность переселения и график сноса домов
Очередность переселения волнует многих собственников жилья, попавшего под программу реновации. Переселение уже активно ведётся, а снос идёт по графику.
Очередность сноса и расселения домов окончательно установят до 2019 года. Следите в разделе «Список домов под снос»
«Портрет» аварийных домов
Средний возраст аварийных домов в исследуемых городах — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — составляет 78 лет. Обычно возраст аварийных домов, которые расположены в окружении ветхой застройки, меньше, чем у таких домов, расположенных точечно. Наиболее старые МКД — в Ростове-на-Дону (возраст 103 года), а наиболее «молодые» — в Казани (62 года).
Обычно в аварийных домах низкая обеспеченность жильем — 14 кв. м на человека. Этот показатель вдвое ниже средней обеспеченности по стране — 25 кв. м на человека.
Наибольшие по площади аварийные дома расположены в Воронеже и Челябинске (более 500 кв. м), наименьшие — в Екатеринбурге и Владивостоке (порядка 200 кв. м). Низкая плотность застройки является фактором инвестиционной привлекательности редевелопмента, в том числе за счет частных инвесторов.
Голосование жителей по реновации
Изначально в список под снос попали почти 8000 домов, но позже перечень
сократился до 5000 – по результатам голосования москвичей. Жители домов, включенных
в программу, обязаны были проголосовать по вопросу переселения. Если в доме число
сторонников реновации равнялось 2/3 от числа квартир в доме или больше, дом
заносился в список домов под снос. Голосование проводилось в электронной форме
через сервис «Активный гражданин» или очно через «Мои документы» весной-летом
2017 года.
- Сначала определяли,
как голосует каждая квартира. Если собственник
один, считали только его мнение, если несколько – все определяло простое
большинство голосов. Если голосовали поровну, то мнение квартиры вообще не
учитывалось. - Далее собрали
все голоса всех квартир и так определили позицию всего дома в целом.
Голоса тех, кто не принял участия, не списали, а учли пропорционально
результатам активных квартир. Например, если из проголосовавших 80% за, а 20%
против программы, то оставшиеся голоса распределили в той же пропорции 80/20.
Кстати, голоса
прошли трехступенчатую проверку по номеру СНИЛС или данным паспорта.
Как устроились в новой квартире
В новой квартире в первые дни пришлось очень тяжело. Рассортировать вещи сразу было невозможно, и мы построили настоящие башни из коробок. Встроенный шкаф из старой квартиры не влез по высоте, и собрать его не получилось.
Кухонный гарнитур долго не могли поставить, а когда поставили, то стало непонятно, что делать с пустым местом, где раньше была газовая плита. В новой квартире плита была электрическая, а мы к такой не привыкли: она долго греется и долго остывает, еда у нас часто выкипала. Эту плиту мы позже продали на «Авито» за 4700 , а сами купили электрическую встраиваемую панель.
Такая плита была в квартире, когда мы въехали
Позднее мы заменили плиту на электрическую варочную поверхность
Примерно два месяца ушло, чтобы наладить быт. Мы поменяли кухонный фартук, докупили шкаф под плиту, заменили столешницу кухонного гарнитура, переклеили обои на кухне, купили шкаф-стойку по моему чертежу на заказ. Еще осталась ниша, куда нужно будет купить духовку.
В комнатах на стенах были белые обои под покраску. Это оптимальный вариант: строителям дешево, а жильцам легко покрасить в любой цвет по своему выбору. Мы красить не стали, так как пока не до этого.
Ванна в санузле была стальная, самая дешевая. Ступаешь и слышишь звон. Мы с сожалением вспоминали нашу чугунную ванну из старой квартиры, которую в идеальном состоянии после 12 лет эксплуатации продали на «Авито» за 15 000 . Из старой квартиры больше не продали ничего. Теоретически можно было спилить батареи и снять межкомнатные двери, но для нас это слишком тяжелая работа, и мы оставили эту возможность тому, кто будет заниматься сносом.
Зато в новой квартире два санузла: в одном туалет, ванна и раковина, в другом — туалет и раковина. Мы из второго санузла сразу сделали гардероб с постирочной.
На обустройство в новой квартире ушло 187 300
Шкаф-пенал и двери для тумбы под плиту
Новая столешница для гарнитура с доставкой
Установка кухонного фартука
Монтаж кухонных шкафов
Потолочная сушилка на балкон
Врезка нового замка
Установка стиральной машины
Плиточный и обойный клей
Уличные и общедомовые проблемы, которых мы отказывались от этой квартиры, никуда не делись. Более того, возникли новые.
Вечеринки под окнами не прекращаются и по сей день. В пять утра на площадке у кафе машины крутят пятаки, а кондиционеры шумят и текут прямо на жестяную крышу. По ночам в кафе орет музыка, посетители поют и играют на гармошках. Но осенью с шумом стало полегче: окна у нас всегда закрыты, а кондиционеры в кафе уже не работают. Но не знаю, что будет летом.
Ночной ресторан — на верхнем этаже этого здания
Ночная вечеринка у подростков. Прямо здесь еще пару месяцев назад была парковка электросамокатов, но соседям удалось заставить владельцев перенести ее подальше от дома
Про антенны сотовой связи прямо напротив окон соседи написали жалобы в управу и на сайт правительства, но нам ответили, что все соответствует нормам. Сказали, что фон допустимый, расстояние тоже — должно быть не менее 25 метров от дома, у нас ровно 30 метров.
из соседей даже вызвал за свои деньги независимого эксперта, но тот тоже не нашел превышений норм.
Кражи в подъезде начались в дни. утащил все противопожарное оборудование, везде в подъезде можно увидеть обрезанные провода.
Здесь была противопожарная система, но ее украли. Управляющая компания обещала поставить новую, но прошел год, а ничего не изменилось
Воров не нашли, а систему так и не восстановили, хотя нам пришел ответ, что ее сделают до 20 января 2022 года
Лифты стали ломаться после сдачи дома. У нас два лифта — пассажирский и грузовой. Сначала они казались мне классными, особенно пассажирский, который играл музыку во время движения и голосом озвучивал этаж. Но пассажирский лифт ломался раза в сутки. Дошло до того, что люди начали ходить пешком при исправных лифтах, чтобы не застрять и не ждать, пока лифтовики вызволят.
Правда, и тут ситуация улучшается, уже два месяца лифты не ломались.
В чате дома поломки лифтов стали самой популярной темой
Что решают жители домов
После публикации решения о реновации необходимо провести общие собрания собственников только в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными. Сроки проведения собраний — не позднее месяца после принятия решения о реновации территории, но регионы могут сократить этот срок. Если в домах не проведены собрания собственников в установленный срок, они также включаются в программу реновации.
В документе к окончательному чтению были уточнены правила голосования по включению домов в программу реновации. Согласно принятым поправкам, в голосовании должны участвовать собственники жилых помещений в доме. За включение в программу должны высказаться две трети участников голосования. Для выхода из программы достаточно одной трети.
В наиболее незащищенное положение закон ставит собственников ветхих и неблагоустроенных индивидуальных жилых домов. Такие строения предлагается изымать с предоставлением лишь денежного возмещения, которое, конечно, не позволит гражданам улучшить жилищные условия, отмечает Надежда Косарева.
Законопроект о реновации. Что предлагают регионам
- Из проекта закона убрали положение, по которому в программу реновации могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли попасть любые дома — даже не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий будут определять субъекты. Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.
- Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента и если капитальный ремонт дома дорог и нецелесообразен. В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму. При этом порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта будут определять регионы.
- В документе к окончательному чтению были уточнены правила голосования по включению домов в программу реновации. Согласно принятым поправкам, в голосовании должны участвовать собственники жилых помещений в доме. За включение в программу должны высказаться две трети участников голосования. Для выхода из программы достаточно одной трети.
- Документом предполагается также предоставление равноценного или равнозначного жилья либо денежное возмещение.
- В законопроекте прописали несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — это касается территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя.
- Для реновации можно привлекать инвесторов через конкурсы или аукционы. В них смогут участвовать компании с опытом в строительстве от трех лет и имеющие в портфеле реализованные проекты площадью не менее 10% той площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного развития территории.
- Законопроект предусматривает общественные слушания и обсуждения.
- Правом принимать решение о реновации будут наделены высшие исполнительные органы субъектов России.
- Если собственник в течение 45 дней не подписал договор о предоставлении ему денежного возмещения или новой квартиры, его могут обязать к переселению через суд.
- Нежилые помещения, принадлежащие частным собственникам, изымут, а их владельцам выплатят компенсацию.
Накануне, 22 декабря, Госдума приняла во втором чтении законопроект о всероссийской реновации. Его внесли в Госдуму 18 сентября сенаторы от «Единой России» Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и депутат Госдумы Евгений Москвичев.
В первоначальном виде законодательная инициатива вызвала критику экспертов, депутаты также требовали снять с рассмотрения данный законопроект. Глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская отмечала, что в законе есть положения, которые предусматривают механизм изъятия жилья у собственников, даже если оно не является аварийным.
Вице-премьер Марат Хуснуллин назвал закон о комплексном развитии территорий одним их самых важных для развития страны и населенных пунктов. Он «подробно обсуждался с регионами в «штабном режиме». В нем учтены все вопросы и предложения, которые были озвучены в ходе обсуждений», отметил Хуснуллин. По его словам, у местных властей появится возможность формировать комфортные общественные пространства вместо точечной застройки на месте сносимых домов.
Какие серии будут сносить
Понятие «сносимые» и «несносимые» появилось именно при программе
реновации по Лужкову. Сегодня смысл этого разделения утратился, ведь под снос
подпадают не аварийные, а дома малой этажности и давних сроков постройки.
Реновация в Москве
Программа реновации жилого фонда означает переселение жителей старых домов, в большинстве случаев «хрущевок», но также и домов «сталинского» периода постройки в многоквартирные дома новых типов. Реновация предполагает избавление города от старых построек и изменении инфраструктуры целого районов. Власти обещают, что квартиры в новых домах будут предоставляться в том же районе, где до этого времени проживали люди. Старые дома снесут, чтобы на их же месте построить новые жилые дома и комплексы.
Простыми словами, реновация — это снос старых малоэтажных многоквартирных домов и постройка на их месте новых современных высотных домов, отвечающих современным стандартам и нормам проживания.
Денежная компенсация вместо квартиры
Вместо равноценной квартиры можно получить денежную компенсацию. В ней будет учтена стоимость отделки, плюс, рыночная стоимость самой квартиры. Чтобы получить деньги вместо жилья по программе реновации, нужно написать заявление.
Можно ли получить отказ в выдаче денежной компенсации вместо квартиры? Да, можно. Если у вас в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные граждане или ограничено дееспособные люди, то вам будет выдана равноценная или равнозначная квартира (на них тоже надо писать заявление). Также возможность получения денежной компенсации отсутствует у нанимателей по договору соцнайма.
