Программа реновации в Москве близится к экватору — в этом году ей исполнится 7 лет. Программа была утверждена 1 августа 2017 года, тогда в нее включили 5 144 дома, позже их число выросло до 5 175. Это малоэтажные дома первого периода индустриального домостроения — так называемые хрущевки, построенные в 1956–1963 годах. Также в программу попали дома с аналогичными характеристиками.
Суть программы реновации
Программа реновации, которая реализуется сейчас, — не первая подобная для Москвы. Ликвидация «хрущевок» началась еще в конце 1999 года, тогда было подписано постановление правительства столицы «О задачах комплексной реконструкции пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года».
Планировалось, что до конца 2010 года новые квартиры получат жители 1 722 пятиэтажек серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300. Всего должны были снести 6 млн кв. м старого жилья.
Такие дома возводились меньше чем за 2 месяца и были рассчитаны на 25–50 лет эксплуатации. Их строили для того, чтобы быстро решить нехватку жилья — в послевоенные годы миллионы семей жили в общежитиях, коммуналках, бараках. Квартиры в хрущевках отличались небольшими метражами, например, площадь кухни — не больше 6 кв. м.
Кроме того, дома этих серий строились из облегченных керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами, а технологии строительства не предусматривали возможность реконструкции зданий.
К 2009 году было снесено около 70% от запланированного количества зданий, но впоследствии из-за экономических трудностей темпы расселения домов существенно снизились: в 2010 году было снесено 48 хрущевок, в 2011-м — 31.
К моменту завершения этой программы стало понятно, что среди домов, которые были построены в те же годы, но под снос не попали, тоже немало ветхих. Новая программа реновации была принята для обновления жилищного фонда и недопущения превращения старых пятиэтажек в аварийное жилье. Расселению подлежат более 350 тыс. квартир, в которых проживает около 1 млн человек.
Программа состоит из трех этапов и рассчитана до 2032 года. Помимо новых домов в районах сноса возводятся объекты инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники, торговые и спортивные центры.
Стоит отметить, что в программу реновации попали не все московские хрущевки. Кроме того, дома, которые представляют историческую и архитектурную ценность, сносить не будут. Однако это не означает, что их не расселят, — жители таких домов получат новое жилье, а дальнейшее использование самих зданий определяется отдельно в каждом конкретном случае.
Реализация программы реновации
«Волновой» метод расселения был разработан еще для прежней программы сноса: сначала строится дом, в который переселяются жители хрущевок, потом пятиэтажки демонтируются и на их месте возводятся новые дома для следующих переселенцев.
Новое равнозначное жилье предоставляется в том же районе, но при согласии собственника квартиру можно получить и в другом районе. Исключение составляют Новая Москва и Зеленоград, здесь расселение ведется в пределах административного округа. Еще один нюанс: участники программы реновации могут получить квартиру большей площади, докупив квадратные метры. Стоимость «квадрата» определяется по рыночной цене, участникам программы предоставляется скидка 10%.
Этапы переселения были определены в августе 2020 года. Первый этап завершится в 2024 году, второй этап рассчитан с 2025 по 2028 годы, третий — с 2029 по 2032 годы. В более 40 районах первый этап завершен, а в некоторых уже расселены все старые дома.
Первые новоселы по реновации переехали в феврале 2018 года в новостройку на 5-й Парковой улице в районе Северное Измайлово. На начало апреля 2024 года в столице расселили более 600 хрущевок и снесли 398 зданий, ввели в эксплуатацию 307 новостроек, под заселение переданы 295 из них. Ведется проектирование 245 домов и строительство 226 домов. Для строительства нового жилья подобрано 614 стартовых площадок площадью 10,1 млн кв. м — на месте сноса, а также на территориях бывших промзон и неэффективно используемых участках. Часть новостроек возводят по проектам комплексного развития территорий (КРТ).
На первых нежилых этажах новых домов расположены общественные и коммерческие помещения, в квартирах выполнена готовая отделка, установлены кухонные плиты и мойки, сантехника. Предусмотрены благоустройство территории и безбарьерная среда.
Строительством домов по реновации занимается не только Московский фонд реновации, но и ряд ведущих застройщиков. Благодаря этому реализация программы идет быстрыми темпами, столичные власти нередко говорят о ее ускорении.
До 2032 года по программе реновации предстоит масштабная работа: нужно снести более 4,7 тыс. пятиэтажек, предварительно расселив их. Сейчас это представляется реальным — основная часть домов под расселение включена во второй и третий этапы программы.
Для этого нужно построить достаточное количество нового жилья, а также сопутствующую инфраструктуру. Только в 2024 году планируется ввести в эксплуатацию 1,5 млн жилья, что позволит обеспечить квартирами более 50 тыс. человек, а в ближайшие три года в программу будут вовлечены еще около 170 тыс. москвичей.
Недавно мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что программа реновации вышла на новый уровень — от строительства отдельных домов к полноценной квартальной застройке, с социальными объектами и благоустройством.
Программа реновации стала крупнейшим градостроительным проектом в истории современной России. Энергоэффективность новых домов выше, чем у хрущевок, поэтому их эксплуатация обходится на 30% дешевле. В зданиях зачастую предусмотрены помещения для консьержей, места для хранения колясок и велосипедов.
В то же время у новоселов, переехавших в дома по реновации, есть немало претензий к новому жилью. До старта программы власти обещали, что высота новостроек для переселенцев будет не выше 14 этажей, по факту в Москве есть дома по реновации высотой 30–40 этажей, средняя же высота новых зданий — 20-25 этажей.
Также участники программы нередко недовольны качеством новостроек. Это не только неудобные планировки (в некоторые квартиры, например, невозможно внести мебель). Известны случаи, когда в наружных стенах домов обнаруживались большие щели. Часты жалобы на протекающие паркинги, сломанные лифты, плесень, некачественную сантехнику и плохую звукоизоляцию. Также нередко жителей пятиэтажек переселяют хотя и в пределах того же района, но в более неудобные места, например, рядом с ж/д путями.
Еще одна проблема: у города появилось право выселять собственников квартир в пятиэтажках через суд, если их не устраивает предложенное жилье.
Кроме того, есть риск, что некоторые реновационные дома могут превратиться в гетто. Дело в том, что мигранты, занятые на низкооплачиваемой работе, покупают, как правило, самые дешевые квартиры в устаревшем жилом фонде, в том числе в хрущевках.
Чем больше такого населения в районе, тем выше вероятность превращения его в гетто. Новые дома возводятся в тех же локациях, жильцы в них будут преимущественно прежние, то есть реновация не приведет к размыванию границ районов-«гетто».
В то же время для большинства жителей хрущевок реновация стала реальным шансом переехать из устаревшего жилья в новые квартиры в привычном районе без крупных денежных трат, а чаще всего и вовсе бесплатно.
Как купить квартиру по реновации или докупить дополнительные метры
Бесконечная реновация может быть выгодна и городу, и девелоперам
Дата публикации 06 мая
По программе реновации, принятой в 2017 году, планируется за 15 лет переселить жителей пяти с лишним тысяч московских хрущевок в новые дома.
Прошло семь лет, почти половина срока. Разбираемся, сколько домов уже снесли, сколько осталось и что построили на месте снесенных.
Что за программа реновации
Суть программы простая: снести примерно пять тысяч старых домов, в основном хрущевок. На их месте построить новые дома с необходимой инфраструктурой — дорогами, школами, парками и так далее. Жителей старых домов переселить в эти самые новые дома. При этом переселенцы должны получить квартиры в районе, где жили, а площадь и число комнат в новой квартире должны быть не меньше, чем в старой.
Чтобы не лишать людей жилья, действуют «волновым методом»: строят новый дом, переселяют туда жителей из близлежащих домов, а потом сносят освободившиеся старые здания. На их месте строят новые дома, переселяют туда жителей из близлежащих домов — и так далее.
Московскую реновацию отличает масштаб. Чтобы его прочувствовать, приведем несколько фактов:
- Всего в Москве, по данным Мосстата, 121 235 жилых домов, в том числе 37 358 многоквартирных. Планируют расселить 5176 домов — каждый седьмой многоквартирный дом в столице.
- Предыдущая программа сноса хрущевок в Москве началась в 1999 году. За 18 лет переселили 1700 домов, а сейчас собираются за 15 лет переселить в три раза больше.
- Переселят примерно миллион москвичей. В России 35 регионов с населением меньше миллиона: например, Бурятия и Кабардино-Балкария, Тамбовская, Астраханская и Ивановская области.
- На реновацию из бюджета Москвы только в 2024 году выделят рублей. В 47 регионах весь годовой бюджет меньше: это, например, Калининградская, Липецкая, Ярославская области и Чечня.
А еще эта программа — возможное будущее других регионов. В 2020 приняли так называемый закон о всероссийской реновации, который распространяет московский опыт на другие территории.
Сначала «всероссийская реновация» буксовала, но сейчас, похоже, набирает обороты: в рамках программы построили квадратных метров жилья, а в 2024 планируют построить
Где и какие дома сносят по программе реновации
Всего в программу вошли 5176 домов. В основном это хрущевки, построенные с 1957 по 1968 год, но есть и несколько девятиэтажек. Список домов закрытый, то есть перечень сформировали в 2017 году и с тех пор он практически не менялся.
Небольшая часть домов расположена в центре и в Новой Москве — и 249 соответственно. Оставшиеся 4,8 тысячи — на окраинах города, в основном на востоке столицы: это районы Кузьминки, Люблино, Перово, Измайлово.
Как выполняется программа
На момент публикации переселено 434 дома из запланированных 5176. Хочется возмутиться: ведь прошло уже семь лет , отведенных на программу. Но на самом деле темпы реализации близки к запланированным.
За планировали расселить 1088 домов. Из них 434 дома переселили, 564 в процессе переселения — в сумме 998. Вполне может быть, что за вторую половину года как минимум приступят к расселению оставшихся. запланировано переселение 1,9 тысячи домов, на — 2,1 тысячи.
Выше всего процент готовности в Новомосковском округе: 19% домов, попавших в программу, уже расселили, 59% расселяют прямо сейчас. Правда, всего под снос здесь меньше сотни домов.
Высокий процент готовности в Зеленограде: 35% домов расселены или в процессе. А также в округах Москвы с самым дорогим жильем — Центральном и Западном: 32 и 27% домов соответственно. Хуже всего пока дела в Троицком, Северо-Восточном, Северо-Западном и Восточном округах: там больше 85% домов еще не начали переселять. Причем ВАО — округ с наибольшим числом домов под снос: 1062 штуки.
того что расселение происходит «волновым методом», темпы зависят от скорости ввода жилья в эксплуатацию. По заявлению мэра Москвы, уже в январе 2024 года новых домов — а их на тот момент было не больше 300 — было достаточно для расселения 1000 пятиэтажек.
И если в вводили в строй по в год, т, если все пойдет по плану, .
Что строят на месте снесенных домов
Как минимум 218 домов, которые имеют «историко-архитектурную и градостроительную ценность», сносить не будут. Их расселят, отремонтируют, а потом будут использовать под офисные, административные и прочие «нежилые» цели.
На месте остальных домов будут строить новые, причем часто это квартальная застройка — комплексный проект, который кроме жилых домов включает спортплощадки, лужайки, дороги, школы, поликлиники и так далее. Получается, хрущевки строили кварталами, сносят кварталами — и заново застраивают эти территории тоже кварталами.
В Зюзине дома будут сносить поквартально. Зеленым выделены те, что планировали снести в 2020—2024, желтым — в 2025—2028, красным — в 2029—2032. Изображение — mosmap.ru
Хотя на месте некоторых старых домов будут нежилые объекты вроде спортплощадок или больниц, общий объем жилой площади в квартале после реновации, скорее всего, вырастет. Например, в одном из кварталов Восточного Измайлова на месте домов, где было 2640 квартир, построят 4474 квартир — в полтора с лишним раза больше.
Вместо пятиэтажек возведут более высотные дома. Самый высокий дом, построенный по программе реновации, — жилой комплекс около , 48 этажей.
Когда программу только принимали, власти говорили, что новые дома будут . Но в документах этажность регламентирована не была. Из уже построенных домов наибольшая доля — до 18 этажей, а из строящихся — от 23 до 25.
Что еще почитать о программе реновации и московском рынке недвижимости:
