Если жить в апартаментах, вы столкнетесь с тем, что территория, на которой находится ваш дом, составляет общее имущество владельцев квартир. Это означает, что каждому члену такого товарищества может быть предъявлено обязательство по оплате технического обслуживания, содержания придомовой территории, лифтов, крыши и т.д. Многие владельцы апартаментов на это забывают, приобретая такое помещение.
Карты регламентированного размера
В апартаментах редко найдутся просторные прихожие, а также кухни как в квартирах. Как правило, это помещения стандартного размера (по ГОСТ Р). Поэтому, прежде чем делать ремонт, уточните, какие размеры предусмотрены именно в вашем типовом проекте.
Роскошь и удобство
Апартаменты стремятся сделать максимально комфортными для людей. Вокруг них создается целое пространство с развитой инфраструктурой: спортивные площадки, кафе, салоны красоты и т.д. Жильцы могут не только жить, но и заниматься спортом, питаться и краситься, не покидая дом.
Приискание площади и спальных мест
Если вы планируете обзавестись двумя отдельными спальнями в апартаментах, то это почти нереальная задача. Ведь их площадь заметно уступает общаги, предлагаемой почти в любом новом доме. То же касается и больших кухонь, залов, учебных кабинетов и др. Создайте свою собственную инфраструктуру в апартаментах по вашему вкусу – ее самостоятельно следует предусмотреть заранее.
Статус апартамента – это возможность статуса и местоположения
Многие апартаменты расположены в центре городов, где удобно работать, возить детей в детский сад и школу, посещать культурные мероприятия и т.д. Конечно, не в последнюю очередь причина заключается в престиже таких квартир, поскольку статус апартамента говорит о среднем онтогенезе и достатке семьи.
В каждой ситуации стоит обдумывать, какой жилищной площади вам не хватает, поскольку выбор между жизнью в обычном кирпичном доме или апартаментах зависит именно от ваших потребностей.
Когда человек приобретает в собственность квартиру в жилом доме, он по умолчанию становится совладельцем инфраструктуры здания – крыши, лестничных пролетов, лифтов и т.д. Со всеми правами и обязанностями. В нежилом здании дело обстоит несколько иначе. Платить за содержание общего имущества собственники апартаментов будут обязаны.
А вот влиять на решения по использованию тех или иных помещений и придомовой территории они не смогут. И управляющая компания может без согласования с ними сдавать в здании помещения под офисы, кафе, торговые точки, проводить перепланировку территории у дома на свое усмотрение и т.п.
Если вы приобрели апартаменты на нижнем этаже, а рядом с вами владельцы здания открыли ресторан или караоке с громкой музыкой и шумом до утра, вам придется как-то с этим жить.
Налоги
Еще одно существенное отличие апартаментов от квартиры – размер налогов на имущество. Если для жилья он составляет 0,1% кадастровой стоимости (с возможностью налогового вычета на 20 кв. метров), то для коммерческой недвижимости разница возрастает как минимум пятикратно.
Поскольку ставка налога для нее в зависимости от конкретных условий может составлять от 0,5 до 2 процентов. И никакого вычета нет.
Технические требования
В законодательстве предусмотрен ряд обязательных требований к жилым зданиям, которые должны обеспечивать комфорт проживающих в них людей. Например, квартиры запрещено превращать в сауны или отели, использовать их для какого-либо иного вида бизнеса.
Для апартаментов подобные законодательные гарантии не предусмотрены. И их обитатели вполне могут обнаружить, что в соседнем с ними помещении разместилась фотостудия, или появился центр проведения дневных детских праздников и разгульных вечерних корпоративов.
Качество использовавшихся для возведения здания материалов также может оказаться ниже, чем в многоэтажке, поскольку государственный контроль строительства коммерческих объектов отличается менее жестким режимом.
Господдержка
При покупке апартаментов не удастся задействовать меры государственной поддержки – использование материнского капитала и налоговые вычеты. В то время как покупатели городских квартир могут с их помощью существенно снизить общую величину своих затрат.
В частности, они имеют возможность оформить возврат до 520 тысяч рублей налогового вычета, если квартира приобреталась в браке, и прежде супруги не использовали такой возврат. Кроме того, им вернется 13% от всей суммы внесенных ипотечных процентов, если на покупку жилья они брали ипотеку.
При этом с 2018-го года действует программа льготной ипотеки под 6% для тех семей, в которых появился второй ребенок.
## Материнский капитал
Материнский капитал занимает важное место в государственной поддержке, так как его можно использовать для оплаты части стоимости приобретаемого жилья - дома или квартиры. Однако апартаменты не подлежат государственному субсидированию, поэтому использовать материнский капитал для их покупки не удастся.
Покупателям апартаментов придется оплачивать всю сумму из собственных средств.
## Затраты на капремонт
Обладатели жилья в мегаполисах платят взносы в фонд капитального ремонта, поэтому при необходимости ремонта им не нужно платить крупные суммы сразу.
Владельцы апартаментов не взносят деньги в подобный фонд и должны распределять затраты на ремонт между собой.
## Обязательства по долгам
Единственное имеющееся у человека жилье защищено от преследования кредиторов. Однако апартаменты не пользуются такой же защитой, и их владельцы могут быть выселены при наличии задолженностей.
## Взаимоотношения с соседями
Закон запрещает использовать жилое помещение в многоэтажных домах для коммерческих целей, что обеспечивает покупателям квартир тишину и спокойствие.
Владельцы апартаментов и их обитатели не защищены от подобных ситуаций и могут столкнуться с шумом и неудобствами по отношению к соседям.
## Инфраструктурные нюансы
Когда строительная компания принимает решение о возведении комплекса жилых многоэтажек, ее руководство в обязательном порядке согласовывает свои планы с администрацией района.
И, как следствие, строители берут на себя определенные обязательства по созданию в будущем микрорайоне необходимой инфраструктуры – прокладке коммуникаций, благоустройству придомовой территории, возведению школы, детского сада, поликлиники и т.д.
Масштаб требующейся инфраструктуры рассчитывается по установленным государством нормативам, исходя из количества людей, которые будут проживать в планирующихся к возведению домах.
Когда здание возводится под апартаменты, застройщик имеет возможность существенно сэкономить на инфраструктуре.
Поскольку для коммерческого объекта нет обязательных государственных требований по обеспечению его жильцов учреждениями образования и медицины.
В связи с этим расходы застройщика снижаются, и он может предлагать апартаменты по привлекательной для покупателей стоимости.
То есть, на 15-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых многоэтажках.
Наиболее значимые минусы и плюсы
Из текста становятся понятно, в чем разница апартаментов и квартиры, а также в чем заключаются главные минусы коммерческого статуса таких помещений.
Это отсутствие у обитателей постоянной регистрации, невозможность воспользоваться при покупке материнским капиталом и налоговыми вычетами, более высокие налоги на имущество, повышенные расходы на коммуналку, ремонт и т.д.
Однако, помимо минусов, имеются и определенные плюсы.
Стоимость апартаментов обычно ниже цены аналогичных по площади жилых квартир.
Застройщики заинтересованы в сдаче помещений на первых этажах в аренду под магазины, офисы учреждений, аптеки и т.п. И для многих жильцов — это скорее преимущество, чем недостаток.
Апартаменты чаще всего возводятся в городском центре на территории закрывшихся бывших заводов, которая расположена вблизи станций метро и главных транспортных артерий.
В каждом конкретном случае решение о покупке следует тщательно взвесить, сопоставив имеющиеся плюсы и минусы вложения личных средств в коммерческую недвижимость.
Наряду с традиционными квартирами в последние 2-3 десятилетия популярность на рынке получили объекты, именуемые терминами студия и апартаменты.
Привлекательность их обусловлена рядом преимуществ, включая и выгодные цены.
Но если физические отличия между этими тремя видами жилья несложно выявить без специальной подготовки и знаний, то в чем заключается юридическая разница между квартирой и апартаментами – заметить не столь просто.
Основные отличия
С точки зрения правового статуса, квартира – это отдельное жилое помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или парадной на протяжении всей своей истории, имеющее требуемую для жизни инфраструктуру и площадь, регулируемую нормативами.
Апартамент – это жилое помещение в многофункциональном комплексе, не имеющее отдельного входа с улицы, но имеющее все необходимые для проживания удобства и развлечения.
Таким образом, квартира более законодательно защищена, чем апартамент.
Заключение
При выборе между апартаментами и квартирой важно учитывать собственные предпочтения, бюджетные возможности и цели приобретения недвижимости.
Каждый из видов жилья имеет свои плюсы и минусы, и правильный выбор зависит от индивидуальных потребностей покупателя.
Представленные в большинстве строящихся сегодня многоквартирных домов и жилых комплексов студии характеризуются своеобразной свободной планировкой, в которой отсутствует зонирование помещения путем возведения стен и перегородок (за исключением санузла или вспомогательных площадей). Отличия апартаментов от квартир лежат в юридической плоскости, а понятие «студия» в правовом аспекте адекватно квартире. В законе попросту отсутствует такой термин, что предоставляет возможность произвольной трактовки этой концепции жилого пространства.
Обычно площадь студий меньше, либо сопоставима с размером однокомнатной квартиры. Но в элитных новостройках встречаются варианты, превышающие 2-х, 3-х и иное многокомнатное жилье. Их выбирают те владельцы, которые хотят использовать отсутствие перегородок для воплощения собственных пожеланий, фантазий или практических потребностей при организации внутреннего пространства.
Равнозначность студии квартире верна только при условии, что она признана жилым помещением. Ими, по положениям ч. 2 статьи 15 ЖК РФ, признаются:
отвечающие нормам, задекларированным в СНиП и технических регламентах, благодаря чему они считаются пригодными для постоянного проживания людей. При этом ни в СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», ни в ЖК РФ нет выделения студий в самостоятельные жилые помещения. Поэтому их можно встретить и среди апартаментов – де-юре нежилых помещений.
Юридический статус квартиры
Отличия между апартаментами и квартирой – студией в многоквартирном жилом доме заключаются в том, что в последнем случае между студией и квартирой нет никакой юридической разницы. Определение квартиры изложено в п. 3 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ и применимо к обособленному помещению в структуре жилого комплекса или многоквартирного дома с доступом из внешних помещений, предназначенных для общего пользования.
Количество и планировка комнат, санитарно-технических, хозяйственных и иных вспомогательных помещений в квартирах не лимитированы. Их общая цель – обеспечение оговоренных законом условий для постоянного проживания, включая полноценное удовлетворение повседневных бытовых потребностей. Студия полностью соответствует такому определению и отличается лишь минимализмом планировки и, в большинстве случаев, уменьшенным метражом.
Студия-апартаменты
В случае, когда конкретная студия или весь дом, в котором она размещена, не имеют статуса предназначенных для постоянного проживания, такое жилье попадает под понятие «апартаменты», которые формально принадлежат к категории нежилых помещений. На практике продажа нежилых студий происходит в жилых комплексах, которые полностью состоят из апартаментов – помещений из одной или нескольких комнат, по планировке и техническим параметрам аналогичных обычным квартирам.
Тем не менее, существуют потребительские и юридические отличия апартаментов от квартиры:
Отличие планировки студии от апартаментов
В студиях изначально (не в результате самовольной перепланировки!) отсутствуют внутренние стены и перегородки. Изолирована лишь площадь санузла и (иногда) кладовой или гардеробной. Кухонная ниша не включает столовую зону и входит в состав жилого помещения.
Такую планировку принято считать подходящей для одного человека или семьи без детей. Нередко такое жилье приобретают, как творческую мастерскую либо как единственно доступный по цене вариант. После приобретения студии потребуется выполнить государственную регистрацию прав собственности на недвижимость в ЕГРН.
Сотрудники отдела продаж комплекса DOM SMILE предоставят всем желающим стать обладателем недорогого и качественного жилья исчерпывающую информацию о преимуществах апартаментов и юридических аспектах, связанных с их приобретением.
Каков юридический статус апартаментов? Почему они могут стоить меньше квартиры? Всегда ли выгоднее их купить? Какое помещение дешевле содержать?
В чем отличие апартаментов от квартир
Сравнение апартаментов и квартиры: в чем разница и что общего между ними, целесообразно проводить по шести пунктам. Все принципиальные отличия между этими типами объектов обусловлены их юридическим статусом. Они в итоге приводят к тому, что первый тип помещений предпочтителен для инвесторов, планирующих сдавать их, а второй – для людей, которые собираются сами в них жить.
Оформить постоянную регистрацию в апартаментах, в отличие от квартир, нельзя. «Прописаться» можно только временно на срок, не превышающий 5 лет, но с правом на дальнейшее продление.
Квартира всегда считается жилым помещением. Она располагается исключительно в жилых домах. Апартаменты же могут находиться не только в них, но и в отдельных апарт-комплексах, гостиницах, бизнес-центрах.
Поскольку действие ЖК РФ на подобные объекты не распространяется, в них можно не только жить, но и открыть офис или гостиницу. Соседи не обязаны соблюдать режим тишины, а в подъезде могут часто бывать посторонние.
Самое опасное отличие апартаментов от квартиры в том, что они не могут быть признаны единственным жильем семьи. Это значит, что на них не распространяется ограничение по взысканию.
В соответствии с законодательством РФ получить постоянную регистрацию в апартаментах, в отличие от квартир, нельзя. «Прописаться» можно только временно (на срок, не превышающий 5 лет, но с правом на дальнейшее продление) и исключительно в объектах, находящихся в зданиях гостиничного типа. Если помещение расположено в бизнес-центре, регистрироваться в нем запрещено.
Это момент несет за собой ряд неудобств для людей, которые планируют жить в апартаментах постоянно и заводить семью и детей. Но с точки зрения инвестора он не является существенным недостатком.
Для оформления регистрации в апартаментах всегда требуется согласие всех собственников. Если же вы прописаны в квартире, то имеете право зарегистрировать в ней и своего ребенка до 14 лет без дополнительного согласования.
Осенью 2021 г. Госдумой будет рассмотрен законопроект, изменяющий статус апартаментов и дающий право на оформление в них постоянной регистрации.
Цена апартаментов на 10-20% ниже, чем квартир в жилых домах аналогичного класса и расположения. А значит, они окупятся быстрее в случае сдачи.
Цена апартаментов на 10-20% ниже, чем квартир в жилых домах аналогичного класса и расположения. А значит, они окупятся быстрее в случае сдачи. Но есть ряд факторов, из-за которых существенно сэкономить при покупке не удастся.
Апартаменты чаще строят в лучших местах в городе. Квартира в спальном районе может быть дешевле.
При покупке нежилых объектов нельзя претендовать на помощь государства, поэтому не получится:
За приобретение апартаментов нельзя получить налоговый вычет, доступный покупателю квартиры. Максимальный размер НДФЛ, который можно вернуть: 650 тыс. руб. при оформлении ипотеки и 260 тыс. при самостоятельной оплате. Если жилье в долевой собственности, право на эту сумму имеет каждый владелец. Но если вы уже получали ее ранее, повторно это сделать нельзя.
Факторы, влияющие на цену
Более низкая по сравнению с квартирами стоимость апартаментов обусловлена в первую очередь тем, что возводящий их застройщик может сэкономить.
Строительство нежилого дома требует меньше расходов на проектирование. К апартаментам выдвигаются менее строгие требования в части используемых для строительства материалов, звукоизоляции, пожарной безопасности. В них не нужно делать отдельный вход для находящихся на первом этаже магазинов и др.
Если речь идет об объектах, расположенных не в жилых домах, а в бизнес-центрах или апарт-комплексах, то застройщик не обязан тратиться на возведение инфраструктуры (детских садов и др.), что также позволяет уменьшить стоимость квадратного метра.
Кроме того, спрос на такие помещения ниже из-за вопросов к юридическому статусу. Для людей, у которых в собственности только один объект недвижимости, важна возможность оформить постоянную регистрацию.
Нюансы содержания помещения
В квартирах стоимость коммунальных услуг регламентируется нормативами, устанавливаемыми государством для жилых помещений. Если управляющая компания их не соблюдает, жильцы вправе оспорить выставленные счета.
На апартаменты это правило не распространяется. Коммунальные услуги их владельцы оплачивают по тарифам, действующим для коммерческих помещений. При этом они не вправе претендовать на получение субсидий от государства.
Даже если законопроект, позволяющий оформлять постоянную регистрацию в апартаментах, будет принят, он не снизит стоимость их содержания и не приравняет их к жилым помещениям.
Собственники подобных объектов освобождены от взносов на капитальный ремонт. Но когда он потребуется зданию, его нельзя будет провести за счет средств федерального фонда, а значит потратиться все же придется.
На апарт-комплексы не распространяются нормы признания их аварийными и подлежащими сносу, принятые для многоквартирных домов.
Апартаменты чаще строят в лучших местах в городе. В Сочи производится ренновация санаториев и строительство новых корпусов отелей на первой и второй прибрежных линиях
Отношение к общему имуществу
Владелец квартиры по умолчанию считается собственником доли в общем имуществе (лестничные клетки, лифты и др. объекты, которыми пользуется жилец). За его содержание он должен ежемесячно платить управляющей компании. При этом перечень ее услуг фиксирован.
Владельцы апартаментов также имеют право на долю в общем имуществе. Но к нему могут быть отнесены торговые помещения, вестибюли бизнес-центра, входные группы и др. объекты, которыми вы можете даже не пользоваться.
Будет ли в действительности браться плата за их содержание зависит от политики управляющей компании. Также она самостоятельно определяет перечень оказываемых услуг. Вы не сможете отказаться платить за работу консьержа, садовника и др.
Кроме того, в апарт-комплексе или бизнес-центре может быть мажоритарный собственник (тот, кому принадлежит более 50% здания). Он вправе единолично выбирать управляющую компанию и принимать иные ключевые решения.
Последний пункт в списке того, чем отличаются апартаменты от квартиры, – размер налога на имущество. Разница достигается за счет действия 2 факторов – ставки и права на вычет.
Собственники жилых помещений уплачивают 0,1-0,15% от их кадастровой стоимости. При этом налогооблагаемая база уменьшается на 20 кв. м. Например, если площадь квартиры 100 кв. м., заплатить нужно будет только за 80 кв. м.
Владельцы апартаментов не могут претендовать на такой вычет. А налог на имущество рассчитывается по ставке, действующей для коммерческих помещений:
Поэтому даже с учетом того, что стоимость апартаментов ниже, налог на имущество будет в 5 и более раз выше, чем для квартиры аналогичного размера.
Но право на налоговый вычет действует только для одного объекта. Если у вас в собственности несколько квартир, то вы не сможете уменьшить налог на каждую из них.
И апартаменты, и квартиры имеют свои преимущества и недостатки. Что предпочтительнее выбрать, зависит от ситуации конкретного покупателя.
Апартаменты и квартира – в чем разница?
Апартаменты – помещения в многофункциональных комплексах. Воспринимаются государством, как вид коммерческого помещения. Предлагают более просторные комнаты, удобные планировки. Особенности апартаментов — их юридический статус: они часто относятся к категории нежилой недвижимости, что влечет за собой определенные юридические и налоговые последствия.
Квартиры, в свою очередь, являются более традиционным вариантом жилья. Они располагаются в многоквартирных жилых домах, где каждое помещение предназначено исключительно для проживания. Квартиры подчиняются строгим жилищным стандартам и законам, касающимся их планировки, инфраструктуры и управления.
Юридические различия между апартаментами и квартирой
Юридически апартаменты и квартиры существенно различаются. Владение квартирой обеспечивает более стабильный предсказуемый юридический статус. Владельцы имеют право на постоянную прописку, доступ к государственным программам поддержки, налоговым вычетам. Например, при покупке можно рассчитывать на возврат налогов в размере до 260 тыс. рублей за покупку жилья и до 390 тыс. рублей на проценты по ипотеке.
Владение апартаментами подразумевает определенные ограничения. Поскольку они чаще определяются нежилым помещением, возможности для постоянной регистрации в них ограничены. На них не распространяются некоторые государственные программы поддержки, предусмотренные для владельцев квартир.
Расположение и инфраструктура
Расположение и доступность инфраструктуры также различаются между апартаментами и квартирами. Квартиры обычно строятся в районах с развитой социальной инфраструктурой, включая школы, детские сады, поликлиники. В то время как апартаменты могут быть расположены в любом месте, включая близость к промышленным объектам, и не всегда обеспечены соответствующей инфраструктурой. При строительстве жилых комплексов застройщик обязан предусматривать социальные объекты, в то время как для апартаментов такие требования могут отсутствовать. Это может означать, что в районе апартаментов не будет достаточного количества образовательных или медицинских учреждений.
Планировка и дизайн ап
Апартаменты предлагают более гибкие решения планировки и дизайна. Отличаются более открытым пространством, современными материалами, технологиями. Но могут быть ограничены в плане перепланировки и изменений, поскольку часто расположены в зданиях смешанного использования.
Квартиры, напротив, строятся с учетом более традиционных жилищных стандартов. В них могут быть более строгие ограничения на перепланировку или изменения внутреннего пространства. Но часто они обеспечивают более рациональное использование пространства для постоянного проживания.
Отличие апартаментов и квартиры в финансовом плане
Цена является ключевым фактором при выборе. Апартаменты, как правило, более доступны. Потому что для постройки используются менее строгие строительные нормы и стандарты. Так снижаются затраты застройщика. Однако, цены зависят от расположения, качества строительства, доступных удобств.
Квартиры, напротив, могут быть дороже из-за более высоких требований к строительству и предоставлению инфраструктуры. Они также могут предлагать более стабильную инвестиционную перспективу, особенно в районах с хорошо развитой инфраструктурой, удобным транспортным сообщением.
Налоги и коммунальные платежи
Владельцы апартаментов обычно сталкиваются с более высокими налогами на имущество. Коммунальные платежи за апартаменты обычно выше, чем за квартиры. Здесь тарифы на коммунальные услуги не регулируются государством так жестко, как в жилых домах. Владельцы могут столкнуться с дополнительными расходами на поддержание общего имущества, такого как вестибюли, лифты или другие удобства, которые часто встречаются в зданиях смешанного использования.
Квартиры имеют более низкие налоги на имущество, контролируемые государством коммунальные тарифы. Их содержание более предсказуемо. Собственники обязаны вносить взносы в фонд капитального ремонта, что гарантирует поддержание здания в хорошем состоянии.
Преимущества и недостатки
В квартирах предусмотрена возможность оформления постоянной прописки для жителей. Постоянная прописка дает право на получение медицинских, образовательных, других социальных услуг в соответствующем районе.
Апартаменты часто не дают такой возможности из-за статуса нежилой недвижимости. Это может создавать определенные неудобства для жителей, такие как ограничения в доступе к местным социальным услугам, проблемы с оформлением документов.
Налоговые вычеты и господдержка
Владельцы квартир имеют право на налоговые вычеты при покупке жилья, что может стать значительной финансовой льготой. Государство возвращает часть средств, потраченных на покупку жилья, что может составлять до 260 тыс. рублей, а также предоставляет вычеты на проценты по ипотеке до 390 тыс. рублей. Собственники жилой недвижимости имеют доступ к программа семейной ипотеки и использованию материнского капитала.
Для апартаментов такие налоговые вычеты и государственная поддержка обычно не предусмотрены
Налоги на имущество
Налог на имущество для апартаментов обычно выше. Это связано с их классификацией как нежилой недвижимости. В то время как для жилой недвижимости налог на имущество составляет около 0,1%, для апартаментов он может достигать 0,5-2%.
Инвестиции в апартаменты и квартиры
Апартаменты часто считаются привлекательным инвестиционным активом из-за их относительно низкой начальной стоимости. При этом, они могут предложить высокий потенциал дохода от сдачи в аренду, особенно в престижных или стратегических локациях. Однако, инвесторы должны учитывать более высокие налоги и коммунальные расходы. А также потенциальные ограничения, связанные с нежилым статусом.
Квартиры предлагают более традиционный подход к инвестициям в недвижимость. Они могут обеспечить доход от аренды. Обычно имеют лучшие перспективы капитализации благодаря постоянному спросу. Кроме того, могут обеспечить более высокую степень правовой защиты, доступ к государственной поддержке. Однако, их начальная стоимость может быть значительно выше, особенно в популярных районах или в новостройках.
Аренда и управление
Аренда апартаментов может быть выгодной из-за их расположения, уникальных удобств, которые привлекают арендаторов. Но арендный рынок для них может быть менее стабильным из-за нежилого статуса, возможных юридических ограничений.
Управление квартирами как инвестиционным объектом обычно проще, учитывая более стабильный и прогнозируемый рынок аренды. Они также могут быть более привлекательными для долгосрочных арендаторов, ищущих стабильность, юридическую защиту.
Перспективы рынка
Рынок недвижимости постоянно развивается. Понимание текущих тенденций и будущих перспектив является ключевым для принятия обоснованных инвестиционных решений.
Текущие тенденции
На рынке недвижимости наблюдается растущий интерес к апартаментам, особенно в крупных городах и деловых центрах. Это связано с их относительной доступностью, гибкостью использования. Однако, необходимо учитывать, что изменения в законодательстве могут повлиять на статус и привлекательность такого инвестиционного актива.
Квартиры продолжают оставаться востребованными из-за их стабильности, юридической защищенности. В последнее время особенно популярными становятся экологичные и энергоэффективные жилые комплексы, проекты с развитой инфраструктурой.
Прогнозы и возможные изменения
Существуют прогнозы, согласно которым рынок недвижимости может столкнуться с различными вызовами, включая экономические колебания, изменения в потребительских предпочтениях, технологические инновации. Эти факторы могут влиять как на цены, так и на спрос на различные типы недвижимости.
Следует ожидать дальнейших изменений в законодательстве, касающихся недвижимости. Эти изменения могут повлиять на статус апартаментов, условия их покупки и эксплуатации, а также налогообложение.
Апартаменты внешне выглядят так же, как квартиры. Но у них есть особенности, которые не каждому подходят. Разбираемся, в чем разница между апартаментами и квартирами.
Правовой статус апартаментов, можно ли прописаться в апартаментах и купить их в ипотеку с использованием маткапитала, какой налог придется заплатить за апартаменты и за квартиру — рассказываем обо всем по порядку в нашей статье.
Правовой статус апартаментов
В октябре 2023 году стало известно, что в законодательстве может появиться понятие «апартаменты», но приравнивать его к жилью пока не будут. Об этом рассказал замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Законодательно закрепить статус апартаментов пытаются с 2016 года. Тогда Минстрой предложил приравнять их к жилым помещениям в многоквартирных домах. Законопроект внесли в Госдуму в 2018 году, однако он не прошел обсуждение в парламенте.
В 2021 году президент России Владимир Путин поручил законодательно закрепить правовой статус апартаментов. В том же году в Госдуму внесли законопроект, который определяет новую категорию недвижимости — «многофункциональные здания». В СМИ начались активные разговоры о том, что скоро апартаменты приравняют к жилью. Однако инициатива не прошла первое чтение, закон не был принят.
Таким образом, в российском законодательстве не закреплено понятие апартаментов. Такие помещения не являются жильем, поэтому обычно стоят дешевле квартир.
Главное отличие между апартаментами и квартирами
Сейчас апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми. Квартиры же имеют статус жилых помещений.
У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания покупает ее и строит там дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.
Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.
Можно ли прописаться в апартаментах
Жители квартир оформляют постоянную регистрацию — прописку. В апартаментах получить постоянную регистрацию (прописку) нельзя.
Исключение составляют апартаменты, расположенные в гостиницах и отелях — там можно оформить временную регистрацию на 5 лет, по истечении этого срока ее надо продлять.
Можно ли купить апартаменты в ипотеку
Да. И квартиру, и апартаменты можно купить в ипотеку.
Более того, ипотеку на квартиру и на апартаменты можно рефинансировать и получить более выгодные условия по кредиту.
Рассчитать ипотеку на апартаменты
Собственники недвижимости каждый год платят налог на имущество. Его рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости.
Владельцы квартир платят 0,1-0,15% кадастровой стоимости. Для расчета налога из площади квартиры вычитают 20 кв. м и платят только с оставшихся метров.
Налог для владельцев апартаментов считают, исходя из назначения земли. Если земля под гостиницу — платят 0,5%. Под общественно-деловое здание — 2%. Площадь для расчета не уменьшают.
Говоря проще, налог на имущество в апартаментах выше.
Какие коммунальные платежи в апартаментах и в квартире
Квартира считается жильем, поэтому тарифы контролирует государство. Если коммунальщики завышают цены, жильцы жалуются в Роспотребнадзор, прокуратуру или подают иск в суд. Эти инстанции заставляют коммунальщиков поменять тарифы и вычесть переплату из сумм в платежках.
Тарифы для апартаментов контролируют не так строго. Они зависят от типа здания и аппетита коммунальщиков. Суммы в платежках за апартаменты обычно на 15-30% больше, чем за квартиры.
Владельцы апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. Но если общее имущество будут ремонтировать, их попросят заплатить.
Строительные стандарты в апартаментах и в квартире
Жилые дома не строят рядом с фабриками и заводами. Предусматривают детские сады, школы и поликлиники с необходимым количеством мест.
К жилым помещениям предъявляют строгие требования. Регламентировано всё — от количества этажей и параметров инженерных систем до уровня шума. Застройщик обязан исправить недостатки, если они найдутся.
Апарт-комплекс могут построить неподалеку от завода. Рядом с домом может не оказаться больницы, садика или школы. Санитарные и строительные нормы мягче, чем для многоквартирных домов.
Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов
Когда человек покупает квартиру, он может подать документы на налоговый вычет. Государство вернет ему до 260 тыс. рублей за покупку жилья. На проценты по ипотеке тоже оформляют вычет, возвращают до 390 тыс. рублей.
За покупку апартаментов налоговые вычеты не положены.
Можно ли купить апартаменты по льготной ипотеке или использовать маткапитал
При можно взять ипотеку с господдержкой и использовать материнский капитал. На апартаменты эти программы не распространяются.
Кто управляет домом, где находятся апартаменты и квартиры
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
В квартирах или в апартаментах
В квартирах нельзя организовать гостиницу, магазин или офис. Для жильцов действуют строгие правила — например, по ночам нельзя шуметь.
В апартаментах можно организовать что угодно, и правила для жилых домов на них не распространяются. Соседи могут шуметь, сколько хотят, сдавать апартамент кому угодно и на любых условиях.
Земля для гостиниц и офисов дешевле, чем для жилых домов. К тому же апарт-комплекс построить проще, чем жилой: меньше ограничений.
Поэтому апартаменты стоят дешевле квартир примерно на 15-25%.
В каких случаях апартаменты лучше квартиры
Иногда купить апартаменты выгоднее, чем квартиру.
Если вы не планируете жить в доме всю жизнь и передать апартаменты внукам, разница в цене относительно квартиры наверняка компенсирует дополнительные затраты на налоги и коммунальные платежи.
Бывает, что апартаменты удобнее квартиры из-за расположения — например, в центре города или недалеко от места работы.
Апартаменты покупают для коммерческих нужд — чтобы открыть офис, магазин или мини-гостиницу. Можно оставить пару комнат для себя и практически жить на работе.
Выбрать и купить апартаменты
Слово "апартаменты" для российского рынка недвижимости стало привычным, но несведущему человеку не совсем понятно, чем они отличаются от квартиры. Выглядят они так же – кухня, комнаты, санузел – а стоят дешевле. В чем подвох? Вместе с экспертами разбираемся, чем апартаменты отличаются от обычной квартиры и что стоит учитывать, если вы собрались их покупать.
Что такое апартаменты
С юридической точки зрения апартаменты – это помещение нежилое. То есть не для жилья. Но здесь некоторое время побыть, переночевать – как, например, в гостинице.
Четкого определения апартаментов в российском законодательстве пока нет, хотя этот вопрос обсуждается уже несколько лет.
"На мой взгляд, апартаменты – это незаконнорожденное дитя социалистической и капиталистической идеи, – считает кандидат юридических наук, адвокат Михаил Боровский. – Кто бы что ни говорил, эта недвижимость законодательно и нормативно не урегулирована. В Жилищном кодексе существует запрет на проживание в нежилых помещениях. Но если они являются гостиничными, то есть относятся к индустрии гостеприимства, это возможно. При этом, как мы все понимаем, очень часто апартаменты, не относящиеся к гостиничному статусу, используются для жилья".
Как поясняет эксперт, государство дает застройщикам жилых домов очень большую социальную нагрузку. Есть ряд жестких требований к жилым зданиям – например, по инсоляции (сколько часов в день в комнаты должны попадать прямые солнечные лучи). Требуется создание школ и детсадов, организация парковочных мест и так далее, что заложено еще с советских времён. Для застройщика это тяжело и дорого. Если же строятся нежилые помещения – апартаменты – то нагрузка на застройщиков меньше, поэтому их часто используют как альтернативу квартирам.
/ Сергей Михеев/РГ
Виды апартаментов
Апартаменты часто строят там, где невозможно или невыгодно строить жилье. Условно их можно разделить на два типа.
Апартаменты в хорошей локации
Например, в перенаселенном центре города. Построить сопутствующую инфраструктуру (детсады, школы, поликлиники и пр.) здесь негде, а уже существующие – переполнены. Как правило, такие апартаменты – это по сути дорогое жилье высокого класса. Покупателям таких "квартир" не очень-то нужна прописка и местные соцобъекты – они лечатся в платных клиниках, отдают детей в частные школы и т.п.
"Из-за дефицита земель в центральных частях города и отсутствии возможности строить социальную инфраструктуру застройщики предпочитают возводить именно апартаменты, но при этом обеспечивают жильцов всей возможной инфраструктурой внутри самого комплекса, – отмечает директор компании "Мечты в квадрате" Виталий Червяков.
Похожая ситуация с апартаментами на курортах. Такие дома строят для сдачи в аренду отдыхающим, которым и подавно не нужны детсады и школы.
Апартаменты в промзонах
В промзоне, около вредных производств, близко к железнодорожным путям, автотрассам и т. п. зачастую нельзя построить жилье, поскольку оно не будет отвечать различным нормам (санитарным, по шуму и т. п.). Поэтому здесь строят не жилые дома, а апартаменты эконом-класса. За счет экономии на инфраструктуре, более дешевых земельных участков они получаются дешевле, и такую недвижимость покупают те, кому никак не хватает на полноценную квартиру.
Апарт-отели
Отдельно стоит сказать про апарт-отели. Они очень похожи на гостиницы, главное отличие – в номерах есть кухня, как в обычной квартире. Но в то же время гость может воспользоваться и гостиничными услугами. Например, заказать уборку, отдать вещи в химчистку или попросить вызвать такси. В последние годы развиваются инвестиции в апарт-отели: можно выкупить отдельный номер и сдавать его в аренду. Самостоятельно искать постояльцев не придется – этим, как и оказанием гостиничных услуг, занимается управляющая компания. Но и доходами с ней придется поделиться.
