Что нужно обязательно страховать при ипотеке

Страхование ипотеки относится к полисам, которые оформляются при покупке жилья в кредит. С таким страхованием сталкиваются все заемщики, потому что один из видов страховых услуг в ипотечной отрасли – обязательный. Но банки и страховщики активно предлагают клиентам купить сразу несколько страховок. Чтобы не переплачивать, нужно знать, какие виды полисов при ипотеке обязательны, а от чего можно отказаться без серьезных последствий.

Особенности страхования по ипотеке

Ипотечное страхование относится к отрасли кредитования под залог недвижимости, потому что объектом защиты в полисе является приобретенное имущество. Обычно это квартира в многоквартирном доме, с которой за годы выплат по договору может случиться многое. Пожары, наводнения, взрывы бытового газа приводят к серьезным повреждениям имущества, при которых пользоваться жильем порой невозможно, но платить банку за него все равно придется. 

Чтобы избежать риска невозврата по ссудным обязательствам, кредиторы перестраховываются, используя в качестве поддержки законодательные требования. В ст. 31 закона об ипотеке сказано, что залоговое имущество нужно страховать всем, кто покупает собственность в ипотеку. 

Если заемщик не хочет обязывать себя оформлением полиса, приобрести квартиру на средства банка не получится. В ипотеке будет отказано, так как условия ее предоставления будут противоречить законодательным нормам об ипотечном страховании в РФ. 

То есть одну страховку при покупке жилья в ипотеку оформлять придется всем. Нужно ли покупать остальные – зависит от целей заемщика и его финансового благополучия. 

Простыми словами, ипотечное страхование – это полис при покупке жилья, который защищает владельца собственности от трат в случае серьезных проблем с имуществом. Такой вид страхования чаще носит обязательный характер, но есть и добровольные виды страховых услуг. 

Заемщик имеет полное право при оформлении кредита отказаться от всех необязательных страховок, но это может повлиять на условия по ипотеке. 

Виды ипотечного страхования

При покупке квартиры в кредит не все клиенты в курсе, какая страховка нужна для ипотеки в первую очередь. Этим пользуются банки, навязывая условия выгодного им страховщика и не предупреждая о добровольном характере некоторых полисов. 
Чтобы не попасть в ситуацию, когда оформляются ненужные клиентам страховые услуги, важно различать виды ипотечного страхования. Их всего три, и у каждого есть свои особенности. 

Обязательная страховка по ипотеке

Обязательна ли страховка при ипотеке при оформлении имущества в залог? Да, но только если речь идет о покупке жилья в рамках целевого кредита. То есть любые виды ипотечных договоров сопровождаются оформлением залогового полиса. 

Залоговое страхование включает защиту конструктивных элементов. К ним относятся:

• стены;
• полы;
• потолки. 

Без этих составляющих невозможно представить само жилье. Если будет поврежден один из ключевых элементов собственности, в застрахованной недвижимости жить станет невозможно. Закон и банки учитывают это. Поэтому отказаться от защиты залогового имущества нельзя. Это обязательный страховой минимум для всех ипотечных заемщиков. 

Добровольные полисы при покупке жилья в кредит

К числу страховок, от которых при оформлении ипотеки можно отказаться, относятся два полиса:

Первый вид услуг защищает интересы самого страхователя и заемщика в одном лице, освобождая его близких от выплаты кредита в случае смерти и/или потери трудоспособности. Выплата от страховой назначается при получении серьезных травм и увечий, которые привели к гибели или инвалидности, а также в случае иных причин, по которым страхователь не может выполнять свои финансовые обязательства по ипотеке. 

Страхование жизни заемщики оформляют в 70% случаев. Стоимость полиса обычно невелика и составляет от 5000 до 45 000 рублей в зависимости от выбранной фирмы. Это не так много по сравнению с привилегиями, которые дает этот вид страховых услуг. Страхование жизни в сочетании с залоговым полисом зачастую называют комплексным страхованием по ипотеке, и его предлагают все банки, сотрудничающие со страховщиками ипотечного рынка. 

Еще один вид необязательного ипотечного страхования – защита титула. Это все, что связано с интересами будущего собственника квартиры. Обычно такую страховку покупают владельцы жилья на вторичном рынке, потому что при оформлении новостроек проблем с регистрацией собственности, как правило, не возникает. 

На вторичном рынке возможны мошеннические действия как риелторов, так и бывших владельцев недвижимости. Неправильно выделенные доли, прописанные жильцы, отказ от продажи жилья в Росреестре – не всегда заемщики знают, что грозит им при покупке недвижимости «с рук». Страхование титула защищает их интересы в случае, если при оформлении права собственности возникли трудности. 

Можно ли отказаться от ипотечного страхования?

Если клиенты понимают, для чего нужна страховка по ипотеке, у них не возникает желания отказываться от ее оформления. Они знают, что в случае чрезвычайных происшествий, например вандализма или природных явлений, которые привели к серьезному повреждению застрахованного объекта залога, страховая покроет все расходы на его восстановление. Но это касается только обязательных услуг. 

Для страховок по защите титула или жизни/здоровья заемщика оформление не является обязательным. От него можно отказаться в любой момент, включая продление полиса через год. Единственное, что грозит страхователям в случае отказа от добровольных ипотечных страховок, – изменение условий по кредиту. 

Многие банки для привлечения страхователей предлагают скидку при оформлении дополнительных ипотечных услуг. Когда заемщик отказывается от защиты жизни и здоровья или титула, его ставка по ипотеке может быть выше. Но обычно разница незначительная – от 0,1% до 0,5%. 

Где лучше оформлять страховку?

Если нет желания переплачивать, можно сократить размер страховой премии. Для этого нужно выбирать страховщиков, предлагающих оптимальные условия. 

Банки зачастую предлагают только «свои» фирмы – дочерние или партнерские организации, с которыми у них заключен договор. Кредиторам выгодно, чтобы клиент оформил услугу именно здесь, – комиссия посредника перейдет к ним за содействие в продаже. 

В большинстве случаев в самом банке можно купить страховку только его дочерней страховой компании, что не всегда выгодно самим клиентам. Закон гласит, что при взятии ипотеки оформлять залоговую защиту имущества обязательно. Но делать это именно у кредитора не обязательно.  

В РФ существуют десятки страховых компаний, предлагающих защиту имущества по ипотечному договору. Выбирать, где выгоднее, – прерогатива страхователя. 

Принуждать к покупке страхования именно у «своего» страховщика банк не должен. Но зачастую кредиторы предлагают скидку, если клиент покупает дополнительные услуги у них. В таком случае нужно просчитать, что выгоднее: чуть переплатить за полис, но сократить размер ежемесячного взноса, либо приобрести ипотечную страховку в другом месте с сохранением размера платежей. 

Необходимые документы

При оформлении ипотечного страхования без документов не обойтись. Они нужны везде, кроме случаев пролонгации полиса онлайн. Но обычно клиенты не рискуют и покупают страховку в банке или у страховщика. Это проще, но за услуги менеджера порой приходится переплачивать. 

Какие документы нужны для страхования ипотеки:

После оформления полиса, первичного или при продлении, данные о нем обязательно нужно передать кредитору. Иначе банк не узнает о том, что клиент оплатил полис, а это может привести к начислению неустоек и/или увеличению процентной ставки. 

Просроченная страховка

Страховка по ипотеке дает банку гарантию, что в случае непредвиденных обстоятельств кредит будет погашен за счет средств страховщика. Но некоторые заемщики не хотят тратить деньги на ее оплату, считая полис необязательным. В итоге они выходят на просрочку, и банк принимает меры для соблюдения ипотечного законодательства РФ. 

Что будет, если не платить страховку по ипотеке, – зависит от вида полиса и банка. В рамках залогового страхования за каждый день просрочки начисляются неустойки. О них некоторые кредиторы уведомляют сразу, другие – после месяца, в котором требовалось продлить страховку. Информация о неустойках и продлении полиса обычно приходит по СМС и на почту, указанную в кредитном договоре. 

Если клиент не продлил страхование жизни, банк может повысить ставку. Но правило распространяется на те полисы, которые связаны с условиями кредитования. Например, при покупке защиты жизни и здоровья заемщика банк предложил клиенту скидку 0,5%. Страхователь оплатил полис в первый год, но спустя 365 дней о нем забыл. С момента просрочки оплаты полиса ставка по ипотеке автоматически вырастет на 0,5%, что отразится на платежах. Чтобы вернуть более выгодные платежи, нужно скорее продлить ипотечное страхование и принести документы в банк. 

В материале мы подробно обсудим, какие риски подлежат обязательному страхованию при ипотечном кредите и почему банку важно, чтобы недвижимость была застрахована.

Что такое ипотечное страхование

Страхование ипотеки – это обязательная финансовая защита залоговой недвижимости и гарантия безопасности для банка и для заемщика. Если с ипотечной квартирой что-то случится и она станет непригодной для проживания, то заемщику не придется продолжать выплачивать заем. Страховая полностью погасит его долг перед кредитором. А для банка страхование ипотеки служит гарантией того, что в случае утраты ценного актива он не потеряет деньги.

Виды страхования при ипотеке

Кроме обязательного существуют добровольные виды ипотечного страхования: титульное и страхование жизни и здоровья. Банки не имеют права требовать от клиента добровольную страховку, но за ее оформление дополнительно снижают годовую ставку по ипотеке на 0,3–1,5%. 

В дальнейшем заемщик может отказаться от пролонгации необязательного полиса. Ранее банки поднимали ипотечную ставку за отказ от страхования, но с 1 июля 2024 года это право будет ограничено на законодательном уровне. В декабре президент России подписал закон об ограниченном повышении ставки за отказ от добровольного ипотечного страхования. Согласно закону, кредитор сможет повысить процентную ставку лишь до того уровня, который был актуален на момент заключения договора на ипотеку.

Обязательно ли страховать квартиру при ипотеке

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке», заемщик обязан застраховать квартиру, находящуюся у банка в залоге. Обязательная страховка покрывает риски утраты жилья из-за не зависящих от клиента обстоятельств. Стандартный срок действия полиса – 12 месяцев, далее его необходимо продлевать до полного погашения ипотеки.

Если срок страхования квартиры истек, а заемщик своевременно не оформил пролонгацию, то банк вправе повысить для него годовую ставку по ипотеке. Если это не помогает, то далее кредитор инициирует одностороннее расторжение договора с требованием вернуть остаток долга по кредиту.

Плюсы и минусы страховки при ипотеке

Преимущество страхования для кредитора – это гарантия того, что страховая компания возместит убытки в случае утраты залоговой квартиры или потери работоспособности клиента. Для заемщика обязательная страховая защита ипотеки не менее важна. Так как при наличии полиса ему не придется продолжать выплату долга по ипотеке, если квартира, например, сгорит при пожаре. 

Преференции для заемщика при покупке продуктов добровольного ипотечного страхования

– Повышение вероятности одобрения ипотечного кредита

– Уменьшение процентной ставки до 1,5 п. п.

– Сведение к минимуму вероятности потерять квартиру из-за тяжелой болезни или травмы

– Гарантия стабильности в течение долгих лет погашения кредита, исчисляемого несколькими миллионами рублей

Недостатки ипотечных страховок

Дополнительные расходы для заемщика, существенное количество исключений из страховых случаев и необходимость ежегодного переоформления страховки. Также к минусам можно отнести стоимость страхования. В среднем она составляет от 0,1 до 0,3% от цены на недвижимость в ипотечном договоре.

Страховые риски

Обязательное ипотечное страхование

В полис по умолчанию входят следующие риски: пожар, удар молнии, взрыв, затопление, стихийные бедствия, падение летательных аппаратов (кроме беспилотных) и действия третьих лиц. Если любое из перечисленных событий приведет к тотальной гибели квартиры, то страховщик признает его страховым случаем и компенсирует остаток долга по ипотеке.

Исключения из страховых событий

– Намеренные действия заемщика ипотеки. Например, если он умышленно устроил пожар, чтобы избавиться от долга перед банком.

– Разрыв сантехнических труб из-за замерзшей в них воды. Инцидент чаще случается в частных домах. Главная причина – халатность собственников, которые забывают перекрыть воду перед тем, как закрыть дом на зимовку.

– Обрушение здания по причине строительных работ. Например, во время проведения капитального ремонта или реконструкции.

– Ядерный взрыв, падение на дом бомбы или БПЛА (беспилотного летательного аппарата).

– Обрушение дома по причине естественного износа. Происходит не так часто, так как банки не выдают ипотеку на аварийное жилье.

– Пожар из-за хранения в ипотечном жилье взрывчатых веществ.

Страхование жизни и здоровья

В такой тип полиса страховщики включают риски наступления инвалидности первой или второй группы, гибели заемщика, тяжелого заболевания или травмы с потерей работоспособности минимум на несколько месяцев. Точная сумма и условия компенсации каждого страхового события зависят от выбранной программы страхования и политики страховщика.

Перечень исключений из страховых случаев

– Смерть заемщика при выполнении воинского долга

– Умышленное причинение вреда собственному здоровью

– Тяжелая болезнь, возникшая до покупки полиса и которую застрахованный заемщик намеренно скрыл от страховой организации

– Инвалидность или травмы, полученные при совершении уголовного преступления

– Ущерб здоровью или гибель заемщика в ДТП, спровоцированном им в пьяном виде

– Заболевание, возникшее на фоне употребления алкоголя или наркотиков

– ВИЧ или СПИД

Титульное страхование

Еще одна разновидность добровольного страхования ипотеки – защита титула, то есть права собственности заемщика на квартиру. Титульная страховка актуальна для вторичной недвижимости, так как при оформлении ипотеки на жилье в новостройке банк тщательно проверяет финансовое положение и репутацию застройщика.

Основной риск по такому полису – полная или частичная утрата права собственности. Потеря титула должна произойти по любой из перечисленных причин:

– неправильное или незаконное заключение сделки купли-продажи;

– неучтенные права собственности третьих лиц;

– подделка подписей или документов;

– незарегистрированная приватизация проданной заемщику квартиры.

Исключений из страховых событий по титульной страховке несколько

Например, страховщик откажется возмещать убытки, если выяснится и получится доказать, что при оформлении сделки купли-продажи застрахованный заемщик нарушил закон либо на тот момент был пьян или недееспособен. Кроме того, не получится оформить компенсацию, если решение суда об утрате титула вступило в силу до покупки полиса.

Как дешевле оформить страховку по ипотеке

У заемщика есть право выбора любой страховой компании с рейтингом не ниже А-. Необязательно обращаться к страховщику, которого порекомендовал банк.

Как сэкономить на ипотечном страховании? Несколько лайфхаков от INFULL

– Не продлевать действие страховки в одной и той же компании или в банке, а сперва сравнить предложения других страховщиков.

– Воспользоваться сервисом страхового агрегатора. Это позволит в дистанционном режиме выбрать и оформить самую выгодную страховку с учетом акций и спецпредложений от страховых компаний.

– Чтобы получить полную финансовую защиту ипотеки и сэкономить на этом, оптимально оформить комплексный продукт, включающий в себя страхование квартиры, а также жизни и здоровья. Как правило, мультиполис обходится дешевле, чем покупка каждой страховки по отдельности.

Что делать при страховом случае

При наступлении страхового события по ипотеке необходимо как можно скорее сообщить об этом страховщику. Срок уведомления зависит от типа ипотечного полиса. 

Например, при гибели заемщика его прямые наследники должны обратиться за возмещением до конца срока действия полиса, но не позднее одного года со дня смерти. Если застрахованный клиент получил инвалидность, то сообщить об этом страховой нужно не позднее чем через полгода.

Для оформления страхового события и получения выплаты заемщику следует напрямую обратиться в страховую компанию с заявлением и документальным подтверждением. Если застрахованный умер, то оформлением занимаются члены его семьи.

Какие документы могут потребоваться

– Медицинские выписки, свидетельствующие о наступлении страхового события

– Свидетельство о смерти заемщика

– Свидетельство о праве наследования или иные документы, подтверждающие родство с умершим владельцем ипотечной квартиры

– Банковская выписка с указанием суммы долга по ипотеке

– Решение суда о прекращении права собственности (при страховании титула)

Полный пакет документов указывают в договоре со страховщиком. Список может быть изменен в зависимости от обстоятельств и вида финансовой защиты. Очень важно продолжать вовремя и в полном объеме погашать ипотеку, пока страховщик не примет решение о возмещении убытков. В противном случае на остаток долга перед банком будут начисляться пени, которые потом придется компенсировать из собственных средств.

ООО “ПОЛИС ОНЛАЙН” ИНН 7810745660

После принятия решения о взятии недвижимости в ипотеку заемщик сталкивается с необходимостью оформления страховки. Страховка отвечает как интересам заемщика, так и интересам банка, давая гарантию выплаты кредита. Об условиях страхования ипотеки, выборе страховой компании и возможных подводных камнях расскажем в новом материале.  

Страхование ипотеки

При оформлении ипотеки – одного из самых доступных способов приобрести недвижимость под залог – у заемщика могут возникнуть вопросы, связанные с условиями предоставления ипотечного кредитования. Условие для ипотечного кредитования – оформление страховки, но некоторые виды страхования ипотеки – добровольные. В статье разберем, как оформить полис страхования, от чего можно отказаться, и какие риски несет будущий застрахованный при отказе оплаты страховки.  

Зачем нужно оформлять ипотечное страхование и какие преимущества оно дает

Банк может одобрить кредит только в случае оформления полиса страхования, так как он прежде всего защищает интересы банка, снижая риск невыплаты кредита. Ипотека оформляется на долгий срок, поэтому застрахованный объект – гарантия возврата средств при возникновении обстоятельств, препятствующих погашению кредита (безработица, неожиданные расходы, другие форс-мажорные ситуации). Материальную ответственность по договору возьмет на себя страховая компания, если у заемщика, при условии застрахованного залогового имущества, возникают сложности погашения основного долга по кредиту. Договор страхования, как правило, заключается не сразу на весь срок ипотеки, а на год с дальнейшей пролонгацией до окончания выплат по кредиту.       

Для заемщика при оформлении ипотечного страхования обеспечена безопасность сделки: включенная сумма страховки в ежемесячном платеже гарантирует компенсацию долга перед банком в случае, если погашение долга по кредиту станет невозможным. При оформлении полиса страхования жизни возможно снижение суммы ежемесячного платежа по кредиту.

Калькулятор ипотечного страхования

Калькулятор страхования ипотеки поможет сравнить условия страховых компаний, рассчитать стоимость страховки и выбрать подходящий тариф. Ипотечный калькулятор также позволит сравнить ставки по ипотеке с оформлением добровольного страхования и без него. 

Для расчета необходимо выбрать банк, в котором оформлена ипотека, ввести остаток кредита, дату рождения и выбрать пол. Могут потребоваться дополнительные параметры – объект ипотеки, тип полиса и др. После заполнения необходимых данных и выбора выгодной программы ипотечного страхования можно оформить страховку онлайн. 

Какие существуют виды ипотечного страхования

Виды ипотечного страхования разделяются на обязательные и добровольные и, прежде всего, зависят от самого объекта страхования. Банк не может отказать в выдаче кредита при отказе добровольного страхования, но часто выгодней застраховать жизнь, чтобы снизить размер ежемесячного взноса.  Ниже рассмотрим, какое страхование обязательно при ипотеке.

Страхование объекта недвижимости

Именно данный вид полиса страхования оформляется обязательно. Застрахованным имуществом в кредит может являться квартира, дом, участок. Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке» определяет обязательства заемщика по страхованию объекта. Полис оформляется после одобренного кредита. Если объект на этапе строительства, оформление будет происходить после сдачи недвижимости. На стоимость страховки влияют параметры, зависящие от выбранной страховой компании. От суммы ипотеки страховка может составлять примерно 0,1%. 

Важно отметить, что на ремонт квартиры этот полис не распространяется, застрахованными считаются только конструктивные элементы жилья. Недвижимость заемщика будет обязательно застрахована от непредвиденных бытовых обстоятельств – пожара, взрыва газа, затопления и др., а также обстоятельств непреодолимой силы. 

Важно! Страхование объекта недвижимости, в отличие от страхования жизни и титула, является обязательным. 

В случае неуплаты суммы по страховке банк может начислять пени и применять серьезные штрафные санкции согласно договору вплоть до его аннулирования, так что заемщик может не только лишиться жилья, но и остаться должником. Единственный вариант, когда полис страхования имущества не оформляется – когда жилье еще не введено в эксплуатацию, т.е. когда квартира еще строится. В этом случае банк потребует только оформление полиса страхования жизни. Но по завершении строительства все равно необходимо застраховать объект недвижимости.  

Страхование жизни и трудоспособности заемщика

Не обязательный, но важный вид ипотечного страхования – страхование жизни и трудоспособности заемщика. Страховой случай – невозможность выполнения обязательств заемщика перед банком в случае его болезни или смерти. 

Так как это добровольно, заемщик в праве решать, продлевать действие полиса страхования жизни или нет, однако, банки заинтересованы в оформлении такой страховки: снижается риск непогашения кредита (при наступлении страхового случая обязательства берет на себя страховая компания). Для заемщика выгода – в возможном снижении ставки по кредиту и уменьшении ежемесячного платежа, если это указано в договоре. Если отказаться от продления полиса страхования жизни, банк снова повысит ставку по ипотеке.

Титульное страхование при ипотеке

Последнее, что подлежит страховке – титул (право собственности на приобретенный объект недвижимости), что актуально для вторичного жилья. Это застрахует от ситуаций, о которых будущий собственник не знал на момент заключения сделки. В этом случае страховой полис защищает собственника от потери права собственности, если суд признал сделку недействительной. Так бывает, когда нарушены права третьих лиц после оформления сделки. Бывают случаи, когда продавец скрывает от покупателя данные о собственниках. Это может быть скрытый собственник или родственник, несовершеннолетний ребенок, имеющий юридическое право на квартиру или ее долю. 

Чаще всего заемщик не знает о таких обстоятельствах, поэтому в данном случае риски частично покроются страховой выплатой. Если же страхователь полностью теряет права на собственность, он может рассчитывать на полное возмещение страховой суммы. 

Договор можно заключать на срок до 10 лет, но чаще на практике срок договора определяется сроком исковой давности – три года. По желанию договор можно оформить и на год.  

Условия и порядок оформления страхования при ипотеке

Заемщику предлагается оформить страховку одновременно с оформлением ипотеки. Страховая компания, в которой заемщик хочет застраховать недвижимость, должна быть одобрена банком, где оформляется кредит. Необходимое условие – полис оформляется после одобренного кредита и до факта подписания договора ипотеки. Некоторые страховые компании предлагают более выгодные условия при пакетном оформлении полиса страхования.  

Как выбрать страховую компанию

Если заемщик выбирает страховую компанию онлайн, он может воспользоваться ипотечным калькулятором: достаточно выбрать банк и страховую из предложенного списка компаний. Каждая аккредитованная страховая предлагает свои выгодные условия для клиента. Договор страховой компании при этом не должен противоречить условиям банка. 

Стоимость страховки квартиры

На стоимость страховки квартиры влияют как сами условия конкретной страховой компании, так и другие факторы, которые берутся в расчет при формировании цены полиса. 

Факторы, определяющие стоимость страхования недвижимости под залог:

• площадь недвижимости и ее состояние;
• регион;
• перечень покрываемых списков;
• ставка по ипотечному кредиту;
• программа страхования и базовая процентная ставка;
• сумма ипотеки;
• тип недвижимости и др.

Важно отметить! Размер ипотечного страхования зависит от конкретной страховой компании и предоставляемых условий; если оформлять комплексный полис страхования, можно приобрести полный пакет услуг на более выгодных для заемщика условиях.

Какие документы нужны для оформления ипотечного полиса

Чтобы оформить ипотечный полис, потребуются те же документы, которые необходимы при получении ипотеки. В заявлении на полис указываются следующие сведения: 

• личные данные заемщика/страхователя: ФИО, паспорт, адрес;
• если ипотечный кредит оформлен: банк, где застрахованный взял ипотеку; условия кредита – срок заключения договора (дата начала и прекращения действия) и сумма;
• информация по объекту страхования: площадь, адрес, этаж.

Возврат страховки по ипотеке

Заемщик может получить обратно свои деньги за страховой полис в некоторых случаях. Ниже покажем ситуации, при которых возможен возврат средств.

Первый вариант: возврат средств в полной мере в течение 2 недель после подписания договора, если заемщик захотел изменить программу страхования по ипотеке. Важное условие: возврат возможен, если за это время не наступил страховой случай. 

Второй вариант: если заемщик досрочно погасил ипотечный кредит, он сможет получить сумму за оставшийся период страхования.

Третий вариант: заключение нового договора со страховой при рефинансировании кредита по ипотеке. В этом случае договор будет отражать изменившиеся условия по кредиту. 

Заключение

Внимательно изучайте все условия договора при оформлении страхования ипотеки – и вы обезопасите себя и свое имущество, выбрав подходящий для себя вариант.  

Что такое титульное страхование недвижимости

На практике все чаще встречаются случаи с ипотечной недвижимостью, когда суд решил, что сделка недействительна. Потеря права собственности для заемщика — огромный риск, так сумма кредита еще не закрыта, а дом или квартира по решению суда больше не являются собственностью.

На данный момент в России это не обязательный вид страхования, к тому же, оформление добровольной страховки понесет дополнительные затраты для заемщика. Но когда недвижимость приобретается на рынке вторичного жилья, даже при тщательном изучении документов на этапе подписания сложно оценить чистоту юридической сделки и быть уверенным, что в будущем не возникнут препятствия, связанные с третьими лицами.

Титульное страхование, прежде всего, защищает интересы самого покупателя.

Страхование титула покрывает риски, которые связаны с утратой права собственности на недвижимое имущество. Когда наступит страховой случай, страховая компания либо вернет заемщику потраченные средства, либо закроет ипотечный долг банку. Страховка защитит от непредвиденных ситуаций, произошедших в прошлом, о которых заемщик никак не мог знать на момент заключения сделки. Такой вид страхования не подойдет для случаев, когда приобретается жилье в новостройке, так как единственным и первым владельцем будет выступать сам заемщик, а жилье приобретается у застройщика. При этом неважно, какой статус у собственника — это может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Если сравнивать со страхованием имущества, то страхование титула, в отличие от первого, покрывает риски именно потери права собственности на жилое помещение. Если пострадает само имущество, например, при стихийном бедствии или бытовом случае, страховая не распространит гарантии на данные риски.

Важно отметить: договор страхования титула, как правило, подписывают сроком на три года – это установленный Федеральным законом срок исковой давности по сделкам, которые признали недействительными.

Специалисты все же рекомендуют оформлять добровольное страхование титула, когда жилье приобретается в ипотеку и оно уже ранее участвовало в сделках купли-продажи: неясно, есть ли скрытый собственник или иное третье лицо, права которого в отношении квартиры ущемлены.

Приведем в пример случай, который может произойти с заемщиком, который приобрел квартиру в ипотеку на вторичном рынке и оформил титул страхования недвижимости:

Покупатель приобрел дом в ипотеку у мужчины. Банк рекомендовал оформить добровольное страхование титула, и покупатель приобрел пакетный страховой полис, включающий в себя страхование права собственности на недвижимость. Через полтора года подписания договора в суд обратилась жена продавца с сообщением о том, что дом приобретался в браке, и свое согласие на продажу она не давала.

Так как была оформлена страховка титула, страховая компания возместила покупателю стоимость приобретенной квартиры, когда суд признал сделку недействительной.

Титульное страхование поможет обезопасить покупателя:

• от недобросовестного продавца, скрывшего потенциальных претендентов на жилье;
• от прохождения сделки по поддельным документам, ошибки в прошлых документах, подделка подписей;
• от моментов, когда закон при приватизации был нарушен;
• от незаконной продажи квартиры на маткапитал и случаев, когда были нарушены права несовершеннолетних детей в отношении квартиры;
• от признания сделки ничтожной по причине недееспособности продавца на момент заключения сделки (в этом случае стороны вернут полученное или возместят стоимость).

Как мы уже упоминали выше, данный вид страхования не относится к обязательному, в отличие от страхования ипотечной недвижимости, но часто банк повышает ставку по ипотеке примерно на 1,5% при отказе застраховать титул. Банк по усмотрению может регулировать ставку, но отказать покупателю в сделке при этом не имеет права.

Как работает титульное страхование

Оформление титульного страхования носит рекомендательный характер. Страховка может быть оформлена как до подачи данных в Росреестр, так и после регистрации покупателем права собственности.

При оформлении полиса титульного страхования страховщики досконально изучают юридические документы на жилье и сам договор, выявляя возможные риски. Мы рекомендуем все же обратиться в страховую до того, как вы зарегистрируете права собственности. Это своего рода дополнительная проверка сделки, и в случае возникновения больших рисков страховая откажет. Если договор прошел проверку – значит, сделка не несет рисков. Таким образом, вы обезопасите себя и свое право собственности.

Договор страхования содержит перечень случаев, при наступлении которых страховая производит выплату. В случае с оформлением страховки титула на квартиру в ипотеку – страховая компенсирует деньги банку, а не покупателю. После решения суда выплату осуществляют в течение 14 дней.

Страховка начнет работать при наступлении страховых случаев, не зависящих от покупателя недвижимости. Вот некоторые случаи, встречающиеся на практике:

• имущество находилось под обременением, а данные ренты не были внесены в Росреестр. Покупателю, не знавшему о факте обременения, страховая выплатила возмещение;
• после сделки купли-продажи квартиры суд признал ее недействительной, так как продавец проходил по уголовному делу, вследствие чего на квартиру наложили арест. Страховая возместила убытки покупателю;
• суд признал сделку недействительной, так как были ущемлены права несовершеннолетнего ребенка: доля собственности на ребенка родители не оформили, а использовали средства маткапитала при покупке квартиры. После наступления случая страховая компенсировала убытки покупателю.

Мы привели только некоторые возможные случаи, с которыми может столкнуться покупатель жилья в ипотеку.

Страхование титула поможет защитить от ситуаций, которые возникли в прошлом, но никак не проявили себя на момент сделки

Под защиту титульного страхования попадает не сама недвижимость, взятая в ипотеку (это имущественное страхование), а переходящее право собственности от предыдущего владельца объекта к новому. Финансовые риски покупателя будут защищены, если суд вынесет решение о недействительности сделки и заберет квартиру (на ремонт квартиры в случае взрыва газа или пожара страховое покрытие титула не распространяется).

Заключается договор на рекомендованный срок исковой давности — 3 года, но по желанию можно оформить страхование титула на 1 год, а максимальный срок заключения — 10 лет. Размер страховой суммы будет зависеть от банка, где оформлена ипотека. На цену полиса влияют различные факторы: сколько сделок было совершено с объектом, на каких основаниях собственность переходила к покупателям и другие.

Чтобы произошла выплата по страховке, должно совпасть два фактора:

• иск в суд от третьего лица подан на момент действия договора страхования титула;
• решение суда по сделке купли-продажи пришло в исполнение.

Полностью страховая сумма будет выплачена, если утрачено полное право собственности. Если право утрачено частично — страхователь получит эту часть. Банку по условиям договора ипотеки положена сумма, которая осталась не выплачена заемщиком.

Как оформить титульное страхование

Чтобы выбрать страховую компанию, где вы хотите оформить полис страхования титула, нужно сначала определить, в каком банке вы планируете взять ипотеку. Вы можете сначала оценить страховые по рейтингу надежности (он должен быть не ниже ruA) и обратиться напрямую, но следует обратить внимание, работает ли банк, выдающий ипотеку, с выбранной страховой. Можно выбрать страховую, не являющуюся партнером банка, но это существенно затянет процесс оформления полиса, так как для аккредитации компании банком потребуется длительное время.

Каждая страховая устанавливает свой необходимый перечень документов для оформления полиса, но есть общие требования к наличию следующих документов:

• документ, подтверждающий личность покупателя;
• справка из ЕГРН и домовой книги;
• точный план помещения;
• справка, подтверждающая состояние здоровья психики каждого участника;
• документ от органов опеки, подтверждающий легальность и прозрачность сделки (если претендент на долю — гражданин, не достигший возраста 18 лет).

Для заключения договора потребуется заполненная анкета, которую вы сможете найти на сайте или непосредственно очно в страховой при обращении. Также потребуется заполнить анкету от страховой, где нужно будет указать необходимые данные по объекту, приобретаемого в ипотеку.

После всех этапов согласования и оценки документов страховая высылает полис, который нужно согласовать, и реквизиты для оплаты. Последний этап — подписание полиса титульного страхования. Рекомендуется заключить договор на три года, а можно — на 1 год с дальнейшим продлением сроков.

Сколько стоит титульное страхование

Сумма компенсированных средств, когда суд признает недействительность сделки — страховая премия — определяет стоимость страхования титула. Размер взносов отличается в каждой страховой, но напрямую зависит от стоимости недвижимости, поэтому мы рекомендуем выбирать выгодное для вас предложение, сравнив тарифы разных страховых компаний.

Страховая премия = сумма страхования * тариф страховой компании 

Если при проверке юридических аспектов сделки страховая оценила возможные риски как высокие, она может принять решение о поднятии коэффициента. Взносы обычно составляют 0,08-1% от суммы страхования.

Расчет страховой суммы происходит так: если покупатель приобрел квартиру на 6 000 000 руб., из которых первоначальный взнос составляет 3 000 000 руб., а остальные средства — 4 000 000 руб. — ипотека, то сумма ипотеки будет считаться суммой возмещения. 

Формулы расчета взносов отличаются у каждой страховой компании – фиксированные и плавающие, когда стоимость страховки напрямую зависит от периода страхования, степени рисков и от того, сколько стоила квартира в ипотеку, когда заключался ипотечный договор.

В договоре страхования титула каждая компания прописывает свои условия, которые в итоге определяют сумму выплаты – это может быть полная стоимость жилого помещения (в большинстве случаях) или частичная. Важно отметить, что колебание рыночных цен не повлияет на размер страховой выплаты.

Какие риски покрывает титульное страхование

Титульное страхование относят к добровольному, поэтому многие покупатели пренебрегают дополнительной страховкой, впоследствии сталкиваясь с неприятностями, связанными с финансовыми рисками и потерей права собственности. Никто не гарантирует, что сделка безопасна, и так как ответственность лежит на плечах покупателя, лучше обезопасить свои интересы и оформить страхование титула.

Основной список рисков, которые гарантированно покрывает страхование титула:

1. Нарушения в документах: подделка подписей, доверенностей.
2. Принужденно оформленная покупка недвижимости, совершенная под давлением для одной из сторон.
3. Сделка с недвижимостью, которая была построена незаконным способом.
4. Проблемы с приватизацией.
5. Проведение сделки с продавцом, признанным недееспособным или не ответственными за свои действия.
6. Появление законно претендующих на жилье скрытых собственников.
7. Сделка, которая проведена, чтобы прикрыть другую, т.е. притворная.
8. Незаконно проведенная сделка с участием маткапитала, когда нарушаются права несовершеннолетних.
9. Риск, который покрывают не все страховые – сделка, связанная с банкротством физического лица.

Сделки, в которых стоит застраховать титул

Любая финансовая сделка изначально несет в себе скрытые риски, особенно большому риску подвергается право собственности, за которое ответственен только сам покупатель. Лучше застраховать свои интересы, если надежность продавца и юридическая чистота сделки ставится под сомнение, чтобы не остаться должником без жилья. Необходимость страхования титула возникает, когда:

1. У продавца накопившиеся долги и постоянная просрочка платежей, что незамедлительно при таком же раскладке приведет его к банкротству. Или когда случай банкротства продавца уже наступил.
2. Если человеку, у которого вы приобретаете вторичное жилье в ипотеку, больше 60 лет.
3. Продавец выиграл суд и по его постановлению получил квартиру в собственность. Или если квартира получена продавцом в результате наследования.
4. Квартира выставляется на открытые торги на продажу.
5. Материнский капитал был задействован в предыдущих сделках.
6. По объекту прошла не одна, а несколько сделок до того, как попасть к продавцу — слишком большой риск нарушений закона. Есть вероятность в отказе страховой при подобном случае.
7. Изменена реальная стоимость квартиры — цена ниже по проходящему в сделке договору. В этом случае нужно будет оформить дополнительное соглашение.

От чего титульное страхование не поможет

Иногда страховая компания отказывает в возмещении расходов – чаще всего это связано с самим страхователем. Рассмотрим некоторые случаи, когда в выплате откажут:

1. При заключении договора страхователь указал ложные данные: в анкете он не указал второго собственника, хотя ему было известно, что продавец приобретал квартиру, находясь в браке.
2. Квартира была получена собственником незаконным способом, из-за чего наступил страховой случай, и квартиру изъял суд.
3. Измененная собственником планировка квартиры незаконна — суд может принять решение о торгах.
4. Обстоятельства непреодолимой силы повлекли за собой потерю собственником права собственности.

Обстоятельства, которые не являются основанием для выплаты страховой суммы, указываются в договоре страхования каждой компании. Страховая может изменить список в зависимости от конкретного случая.

Стоит ли страховать титул

На вопрос, стоит ли страховать титул, каждый покупатель отвечает самостоятельно, но иногда гораздо выгодней оформить полис и добиться снижения ставки по ипотеке.

Несмотря на то, что обычно такой договор страхования в среднем оформляется на три года, даже по окончании срока действия покупатель платит пониженную ипотечную ставку.

Титульное страхование подразумевает невысокие тарифы, и лучше застраховать свое право собственности, заплатив небольшой процент от суммы сделки, чем подвергать риску приобретенное жилье.

Когда страховая компания может отказать в оформлении полиса

Отказ страховой может быть ничем не обоснован, но есть факторы, которые могут повлиять на такое решение:

1. Цена объекта недвижимости по предыдущему договору была сильно занижена, а сам договор заключен не так давно.
2. Не хватает документов оплаты по прошлой сделке, заключенной между родственниками.
3. С полной вероятностью откажет страховая, если собственник имеет нарушения работы психики.
4. Если не учтена доля после смерти одного из супругов при совместно нажитом имуществе.
5. В отношении объекта недвижимости еще не закончилось судебное разбирательство, или оно уже завершилось, но вынесенное судом постановление еще не исполнено.
6. Страховая не оформит полис, если сделка связана с собственником, находящемся в месте лишения свободы (или такой случай проходил по сделке раньше).

Крупные сделки свыше 15 млн руб. обязательно проходят согласование службы безопасности страховой. Если работники СБ обнаружат высокие риски, титул не застрахуют.

Можно ли отказаться от страхования титула при ипотеке

Страхование титула добровольно, в отличие от обязательного страхования имущества. Оформление комплексного полиса страхования ипотеки в некоторых банках позволяет сохранить минимальную ставку. Сколько страховок оформить дополнительно – решает каждый покупатель, исходя из личных интересов застраховать как можно больше возможных рисков.

Сертификат защиты сделки и титульное страхование

Крупные риелторские компании и банки могут предложить оформить покупателю сертификат защиты сделки. 

Схема такая: когда продавец выбирает квартиру для будущей сделки, компания-гарант проверяет юридическую чистоту сделки, предоставив заключение в письменном виде. После этого компания гарантирует, что покупателю вернется сумма потерь, если наступит страховой случай.

Некоторые организации выдают гарантии сроком больше года, но больше распространен вид сертификата, который выдается на один год. Обычно судебные разбирательства длятся продолжительное время, и на момент потери права собственности срок действия сертификата возмещения может истечь.

Также важно брать во внимание тот факт, что сертификат покрывает гораздо меньший перечень рисков, связанных с потерей права собственности.

Рассмотрим основные плюсы сертификата защиты сделки:

• Оформить сертификат дешевле полиса страхования титула.
• Не нужно продлевать ежегодно сертификат.
• Предварительная проверка прозрачности сделки пригодится в судебном споре.
• Сертификат может включать покрытие риска появления отказника приватизации.

К существенным минусам можно отнести:

• Риэлторские агентства обладают меньшей финансовой устойчивостью и обладают меньшим уставным капиталом, нежели страховые.
• При наступлении финансовых трудностей внутри риэлторской компании есть больший риск невыплаты средств по сертификату, чем страховой, так как страховая формирует достаточные резервы для подобных ситуаций и отчитываются перед ЦБ.   

  Если взвесить все плюсы и минусы оформления сертификата, предпочтительнее оформить добровольное страхование титула.

Заключение

Страховать титул или нет — выбор каждого заемщика. Несмотря на то, что полис страхования титула оформлять не обязательно, в большинстве случаев с недвижимостью на вторичном рынке его наличие позволит защитить ваше право собственности на объект под залог. Даже тщательная юридическая проверка документов по сделке не обезопасит вас от наступления страховых случаев. Титульное страхование — гарантия защиты ваших интересов. 

При покупке недвижимости в ипотеку перед заемщиком встает вопрос о страховке: какие виды страхования существуют, и какие из них обязательны, зачем они нужны, как оформить полисы, где их продлить и многие другие. В статье — подробно отвечаем на все основные вопросы.

Что такое страхование ипотечной недвижимости

Ваша недвижимость, которая до выплаты ипотечного кредита находится в залоге у банка, страхуется от потери или повреждения после пожара, залива, взрыва бытового газа, стихийных бедствий и других форс-мажорных ситуаций.

Для получения и оформления ипотеки этот вид страхования обязателен. В критической ситуации страховая компания возьмет на себя материальную ответственность — это защитит вас от долговых обязательств. Банк также будет уверен, что сможет вернуть свои кредитные средства обратно — ведь банк выдает в долг заемщику не свои деньги, а средства других вкладчиков, которые он должен вернуть им с процентами.

Что будет, если не продлить полис страхования ипотечной недвижимости

Полис страхования недвижимости необходимо ежегодно продлевать и предоставлять в банк до окончания срока действия предыдущего. 

Если полис вовремя не продлен, банк начислит неустойку на остаток по кредиту, начиная с 31-го календарного дня после окончания действия предыдущего полиса. Размер неустойки — ½ процентной ставки по кредиту за каждый день просрочки (если это предусмотрено в рамках кредитного договора).

Что такое страхование жизни и здоровья

Страхование жизни и здоровья — добровольный вид страхования при ипотеке.

В случае смерти или потери трудоспособности заемщика все финансовые обязательства по ипотеке переходят на его семью, и в критической жизненной ситуации родственники рискуют остаться без денег и крыши над головой. При страховании жизни и здоровья страховая компания выплатит банку ваш кредит при наступлении несчастного случая.

Также оформление полиса страхования жизни и здоровья по программе позволяет получить сниженную ставку по ипотеке на 1% (если кредитным договором предусмотрено условие ).

Что будет, если не продлить полис страхования жизни и здоровья

Полис также необходимо ежегодно продлевать и предоставлять в банк до того, как закончится срок действия предыдущего полиса. 

Если страховка не продлена в срок, банк имеет право повысить ставку по ипотеке (в зависимости от условий кредитного договора).

Можно ли снизить ставку по кредиту, купив полис страхования жизни и здоровья после оформления ипотеки

Это не приведёт к снижению ставки по вашему кредиту — программа «Защищенный заемщик» подключается только в момент заключения кредитного договора, который в этом случае предусматривает скидку на ставку в 1% (если кредитным договором предусмотрено условие ).

Нужно ли оформлять полис страхования жизни и здоровья на созаемщика для снижения процентной ставки

Для снижения процентной ставки по программе достаточно оформления страховки жизни и здоровья на основного заемщика. Созаемщики и поручители могут застраховать свою жизнь и здоровье по желанию — это не будет влиять на размер ставки.  

Как и где оформить страховые полисы

Купить полисы страхования недвижимости, жизни и здоровья можно онлайн на Домклик в разделе «Услуги» — , или в любой страховой компании, соответствующей требованиям банка. Посмотреть список таких компаний можно на .

Все полисы, оформленные на Домклик, отправляются в банк автоматически — вам не нужно тратить время на поездки в офис банка или страховой компании.

Если полис приобретен в другой компании, его необходимо передать в банк. Сделать это можно также на странице страхования или в личном кабинете сопровождения Домклик — просто загрузите полис страхования и квитанцию о его оплате.

Как и где продлить страховые полисы

Продлить страховые полисы также можно онлайн на Домклик в разделе .

Что делать, если вы допустили ошибку при оформлении

Если вы допустили ошибку при оформлении полиса: указали некорректно свой адрес прописки, залоговой недвижимости, ФИО, email, телефон и прочее, обратитесь в страховую компанию.

Где хранятся купленные полисы

Все ваши страховые полисы отправляются на вашу личную электронную почту. Также их можно найти в личном кабинете на сайте Домклик, в разделе . Для этого необходимо авторизоваться и выбрать нужный тип полиса — после он появится в поле «Полисы, оформленные на Домклик».

Полис страхования жизни и здоровья не был продлен вовремя, и ставка по ипотеке поднялась. Позволит ли новое оформление полиса вернуть ставку на прежний уровень

Да, новое оформление страховки по программе позволит вернуть сниженную ставку.

Почему выгодно оформить страховой полис на весь срок кредита

При оформлении страхового полиса на весь срок выплаты кредита его тариф будет зафиксирован. Так вы будете уверены, что стоимость страховки в течение всего срока кредита не повысится.

Кроме того, это удобно — вам не нужно будет каждый год обращаться в страховую компанию и в банк для оформления нового полиса.

Есть ли напоминания о следующем платеже по страховке

Да, оповещения о предстоящем платеже приходят на номер телефона за 55, 30 и 15 дней до даты окончания текущего страхового периода.

Нужно ли переоформлять страховые полисы при рефинансировании ипотеки

Да, полисы нужно переоформить в страховой компании, соответствующей требованиям банка, в котором вы рефинансируете ипотеку. Возможно, по старой ипотеке вам сделают перерасчет за неиспользованное время страховки и вернут деньги — это нужно уточнить в страховой компании.