«Всероссийская реновация»: что это такое и зачем она нужна — Полезные советы :

«Всероссийская реновация»: что это такое и зачем она нужна  — Полезные советы :

Содержание:

Закон о «всероссийской реновации»: в чем его смысл и что ждет собственников жилья

В конце 2020 года в России был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ), или так называемый «закон о всероссийской реновации». Предполагается, что, в первую очередь, он усовершенствует механизмы расселения аварийного и ветхого жилья. Однако новый закон уже вызвал немало опасений и критики. В чем суть нового законодательства и что принесет «всероссийская реновация» собственниками недвижимости, РИАМО рассказали эксперты.

Всероссийская реновация

Как объясняет юрист Максим Титов, цели нового закона следующие: обновление жилищного фонда и обеспечение нового уровня городской среды. Его смысл – в создании нового, более быстрого алгоритма расселения граждан из аварийного и ветхого жилья с возможностью компенсации его рыночной стоимости. Кроме того, достаточно большие полномочия предоставлены субъектам РФ, которые, в частности, теперь смогут привлекать частные инвестиции.

В связи с этим был внесен ряд изменений в Земельный, Жилищный и Градостроительный Кодексы РФ.

Между тем, эксперты отмечают, что подобные программы реализовались и ранее: это реновация в Москве, изъятие земельных участков и объектов недвижимости при проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2021 году и ЧМ по футболу FIFA в 2021-м, переселение граждан для застройки территории Новой Москвы.

Узнайте, попал ли ваш дом в программу реновации>>

Что значит «комплексное развитие территорий»

Комплексное развитие территорий (КРТ) – это совокупность мер, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений и городских округов.

КРТ реализуется путем освоения уже застроенных и свободных земель, как с жилой, так и нежилой застройкой, в том числе с привлечением частных инвесторов-застройщиков.

Что касается выбора территории, то решение о ее «комплексном развитии» будут принимать региональные или муниципальные органы власти. По словам юриста Европейской юридической службы Ольги Гусевой, те же региональные власти устанавливают критерии, согласно которым дома будут подлежать сносу в рамках КРТ.

Гусева добавила, что в КРТ могут быть включены дома, которые не соответствуют данным критериям, но находятся в зоне развития территории.

По ее словам, собственники земельных участков или частных домов также смогут войти в программу по своей инициативе.

Ловим «знаки» от властей и не переклеиваем обои – как живут москвичи в ожидании реновации>>

Как дом попадает в программу

Сначала решение о комплексном развитии территории принимают региональные или муниципальные власти. Далее судьбу многоквартирного дома (МКД) решает общее собрание собственников (ОСС).

Для включения дома в программу КРТ необходимо провести общее собрание собственников. Собрание считается состоявшимся, если в нем примут участие более половины собственников или их представителей. Для принятия решения о включении в программу необходимо, чтобы за это проголосовали две трети собственников, а не только участников собрания. При этом, если в течение установленного региональной властью срока (месяц) собрание так и не будет проведено, дом автоматически включается в программу и подлежит сносу.

Для исключения МКД из программы за это должно быть отдано не менее трети голосов собственников жилых помещений или их представителей от общего числа голосов собственников.

Если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в генеральный план поселения или городского округа, необходимо также провести публичные слушания и (или) общественные обсуждения по проектам.

Правила приемки квартир по программе реновации в Москве>>

Компенсация или новое жилье

Согласно закону, собственникам жилых помещений будет возмещаться рыночная стоимость жилья, стоимость общего имущества в МКД, в том числе земельного участка, на котором находится дом, а также убытки, причиненные в связи с изъятием, рассчитанные на день, предшествующий решению о КРТ.

По мнению юриста Ольги Гусевой, этих денег на покупку аналогичной изымаемой квартиры в том же самом районе и с аналогичным количеством комнат, скорее всего, не хватит, исходя из практики выселения из аварийного жилого фонда по 32 ЖК РФ.

Собственники также смогут написать заявление и получить «жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения».

Итак, при выселении собственников по новой программе они могут получить компенсацию за жилое помещение либо новое жилье. Как отмечает Ольга Гусева, здесь важно, какое жилье предложат взамен – равноценное или равнозначное.

Равноценное жилье – это помещение той же стоимости, однако стоимость квартиры в аварийном или старом доме едва ли будет высокой. Следовательно, может быть предоставлена более маленькая квартира с меньшим количеством комнат. Равнозначное же жилое помещение – это, например, квартира, состоящая из того же количества комнат и такой же площади, объясняет эксперт.

При этом по программе предполагается выдача равноценного жилья, и только если это будет специально предусмотрено в конкретном регионе – предоставят равнозначное

Нанимателям квартир по договору соцнайма взамен освобождаемого жилого помещения выдается другое, также по соцнайму. Общая площадь, жилая площадь и количество комнат в новой квартире не должно быть меньше, чем в старой. По заявлению новое жилье может быть передано в собственность, а вот денежной компенсации в данном случае не предусмотрено.

Наконец, нежилые коммерческие помещения, в сносимых объектах, например, расположенные на первых этажах домов, будут изъяты у собственников с предварительным денежным возмещением.

Чем рискуют собственники

Основным риском для граждан является норма закона, позволяющая только органам власти региона определять параметры и критерии износа жилого дома, требуемые для решения о сносе, считает адвокат, член Ассоциации юристов России Ольга Евстропова.

Если ранее, согласно Земельному Кодексу РФ, изъятие земель было возможно исключительно для государственных нужд для размещения объектов федерального регионального или муниципального значения, то теперь появилась возможность изымать земельные участки под предлогом КРТ и сносить любые расположенные на них объекты.

К тому же, предоставление равнозначного жилья в том же районе, поселении или городском округе, где расположен подлежащий сносу дом, не является обязательным условием. Кроме того, под равнозначным понимается лишь соответствие жилого помещения по общей жилой площади и количеству комнат. Таким образом, по новому закону у граждан нет гарантий того, что их не переселят в неблагоустроенный район с неразвитой инфраструктурой или даже в старый дом, предостерегает юрист.

По мнению Евстроповой, из-за недостаточно проработанных норм закона, касающихся процесса согласования решения о сносе дома, права собственников квартир могут быть ущемлены. Как отмечает юрист, судьба квартиры, принадлежащей жильцу на основе права собственности, теперь зависит от ОСС, а не от самого собственника. Если большинством жильцов дома будет принято решение о сносе, несогласные не смогут сохранить свое имущество. При этом оспорить решение ОСС достаточно проблематично.

Что касается денежной компенсации, то она может быть неравноценной рыночной стоимости квартиры, так как ее размер будет определяться на дату принятия решения органами власти, а не на дату сноса дома. К тому же, существует риск, что регионы будут занижать стоимость сносимого жилья, предостерегает Ольга Гусева.

При этом исключить свой дом из КРТ может быть непросто. Так, по мнению Гусевой, в течение месяца можно не успеть реализовать право на проведение общего собрания собственников МКД с участием не менее чем половины собственников.

Наконец, если собственник отказывается заключить договор о застройщиком или региональным субъектом (а именно им переходят права на изымаемое жилье) на квартиру, находящуюся в доме под снос, в течение 45 дней с момента получения уведомления, то он может быть выселен принудительно в судебном порядке. 

Чтобы уменьшить риски, Ольга Евстропова советует постоянно следить, не попал ли ваш дом под снос. В случае несогласия с решением органов власти жильцы вправе потребовать исключения своего дома из программы КРТ, но только «до дня утверждения документации по планировке территории», отмечает юрист.

Читайте также:  Группа ВТБ намерена сохранить условия по ипотеке в рамках программы реновации «хрущевок» - Агентство городских новостей «Москва» - информационное агентство

Кроме того, чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит внимательно читать все уведомления от чиновников, заглядывать на официальные сайты местных властей и изучать объявления на информационных стендах администрации округа или района.

Волна негатива и плюсы программы

Пока рано говорить о том, как будет реализована новая программа реновации, в какие сроки и какие механизмы на практике могут дать сбой. Однако, несмотря на все страхи и опасения, не все эксперты настроены пессимистично.

По мнению юриста Максима Титова, закон не ставит под удар право на частную собственность, ведь собственники и наниматели квартир самостоятельно принимают решение о включении своего дома в программу КРТ. Предполагается, что в результате обновится жилищный фонд и будет обеспечен новый комфортный уровень городской среды.

В свою очередь, Андрей Большаков, юрист компании «Bolshakov&Partners», основываясь на опыте московской реновации, ожидает волну негатива и критики нового закона. Но, по его мнению, она сойдет на нет, когда граждане увидят возможность получить жилье лучшего качества.

Закон также даст мощный импульс для развития как строительной отрасли, так и экономики в целом. Девелоперы получили инструменты для увеличения объемов строительства, что обеспечит наличие рабочих мест и рост налоговых платежей, добавил эксперт.

Как узнать, что мой дом попал в крт?

Есть несколько способов получить информацию о планируемом КРТ.

Получается, если в вашем районе КРТ на карте нет, это может ничего не значить: там все равно могут начать проект реновации. А если КРТ на карте есть, это может означать как то, что реновация только планируется, так и то, что мероприятия по проекту уже начались.

Чтобы сказать точно, необходимо понимать специфику законодательства и практики конкретного региона. Например, в Санкт-Петербурге нет специального требования заблаговременно отражать КРТ на карте зонирования, а значит, действует общее правило: КРТ могут отразить на карте и после начала проекта.

Но с картой все равно стоит ознакомиться: если увидите там КРТ, это уже повод задуматься и разбираться дальше.

Найти ПЗЗ можно на официальном сайте вашего муниципального образования или в федеральной государственной информационной системе территориального планирования, ФГИС ТП, в разделе «Документы». Хотя к этой системе я бы относился с осторожностью: сам сталкивался с ситуациями, когда информация там была неактуальной. Да и поиск по ней, на мой взгляд, не очень удобный.

Раздел «Документы» ФГИС ТП. В качестве типа документа я указал ПЗЗ, а регион не задавал

Проект решения о КРТ должны разместить:

  1. На сайте правительства субъекта, если решение о КРТ принимается на региональном уровне.
  2. На сайте уполномоченного органа местного самоуправления и/или в государственной или муниципальной информационной системе для общественных обсуждений и публичных слушаний — в Москве, например, это система «Активный гражданин». Либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг.
  3. На информационных стендах около здания местной администрации, в многолюдных местах и на территории, где планируется реновация.

Получается, чтобы узнать о КРТ, в первую очередь необходимо следить за сайтами государственных и муниципальных органов, а также обращать внимание на информационные доски около дома. Но пока непонятно, как все это будет реализовано на практике: будут ли органы стараться всеми возможными способами донести информацию до жителей или ограничатся формальными объявлениями на маленьких щитах во дворе здания местной администрации.

Если вы услышали, что в вашем районе планируется КРТ, но не смогли самостоятельно найти информацию, попробуйте обратиться в местную администрацию и региональное правительство — там подскажут, планируется ли реновация и когда.

Вопросы и ответы о программе реновации в москве

  • Зачем нужна программа реновации?

    Цель программы реновации — улучшение качества жизни москвичей. Благодаря ей 350 тысяч столичных семей, то есть более миллиона человек, переедут в новые квартиры с отделкой комфорткласса. Кроме того, жители районов реновации получат новые социальные объекты, благоустроенные территории, зеленые дворы и в конечном итоге новую городскую среду.

  • Зачем нужно сносить дома, вошедшие в программу?

    Срок эксплуатации большинства таких домов уже истек или истечет в ближайшее время. Они будут снесены, а на их месте построят новое качественное жилье. При этом здания, имеющие архитектурную и историческую ценность, будут сохранены и реконструированы.

  • Какие конкретно дома включили в программу в реновации?

  • На основании чего составлялся перечень домов, включенных в проект программы реновации?

  • Что будет с пятиэтажными домами, не включенными в программу реновации?

    Эти дома не будут сносить.

  • Как определялись итоги голосования по отдельной квартире?

    Если квартира имеет одного собственника или нанимателя по договору социального найма, то его голос определил мнение всех жителей квартиры. Если в квартире два и более собственника или нанимателя, каждый из них мог принять участие в голосовании. Итоги голосования по данной квартире определялись большинством голосов. При равенстве голосов считалось, что жители этой квартиры не выразили своего мнения. Голосование по такой квартире не учитывалось. Участие в голосовании всех собственников или нанимателей отдельной квартиры было необязательным. При подведении итогов учитывалось мнение только тех, кто принял участие в голосовании. Если никто из собственников квартиры не проголосовал, то голос этой квартиры «молчунов» учли пропорционально голосам проголосовавших квартир. Например, из 140 квартир 80 проголосовали за реновацию, 20 — против, остальные не голосовали. Тогда из 40 квартир «молчунов» 32 (80 процентов) учли как проголосовавших за, а восемь (20 процентов) — как проголосовавших против. Получается, что по итогам общедомового голосования 112 голосов за (80 плюс 32 «молчуна») и 28 голосов против (20 плюс восемь «молчунов»).

  • Как определяли итоги голосования по дому в целом?

    Дом включили в программу реновации, если число квартир, проголосовавших за, составило более двух третей от общего числа квартир в доме, исключая квартиры, мнения жителей которых разделились поровну и потому не учитывались при подведении итогов голосования.

  • Как проверить, правильно ли учли мой голос?

    Если вы проголосовали на портале «Активный гражданин» или в центре «Мои документы», то получили персональный код. Чтобы проверить, как учли ваш голос, введите этот код на портале renovaciya5.ru. Те, кто голосовал на портале «Активный гражданин», могут посмотреть свой код там же в личном кабинете. Если вы голосовали в центрах «Мои документы», то код вам прислали по электронной почте или с помощью СМС.

  • Реновация простым языком

    Читайте также:  Несносимые серии домов по реновации Москвы

    Крт — это вообще что?

    Речь идет не о замене одного конкретного дома другим, затея более глобальная. Власти хотят полностью обновить целые микрорайоны и кварталы, построить комплексы домов с благоустроенной территорией и всей инфраструктурой: поликлиниками, школами, детскими садами, дорогами.

    Общая площадь промзоны «Октябрьское поле» — 137,44 га, но реорганизовать планируют только 47,34 га

    Идея редевелопмента жилых районов тоже не новая: город должен не только расти вширь, но и развиваться и обновляться изнутри. При этом конкретные цели зависят от проекта: реновацию могут проводить из-за ветхости и аварийного состояния домов, необходимости развивать инфраструктуру или желания сделать район более современным и привлекательным.

    В законе о всероссийской реновации есть несколько разновидностей КРТ — в зависимости от характеристик территории и организации, которая будет реализовывать проект. Например, есть КРТ незастроенных территорий, когда осваивают пустующие земли, а есть — нежилой застройки: старых промзон, заброшенных фабрик и заводов и т. п.

    Но больше всего вопросов у обычных граждан вызывает КРТ жилой застройки, которое предназначено для развития территорий, застроенных многоквартирными жилыми домами. Поэтому в статье буду говорить именно о нем.

    Заброшенный дом в Санкт-Петербурге. Находится в границах квартала 55 Тихорецкого проспекта, включенного в городскую программу развития застроенных территорий

    Спорные вопросы

    При всей привлекательности новой программы есть ряд вопросов, которые, как надеются эксперты, будут решены в будущем. На сегодняшний день есть опасение, что принятие нового закона выгодно в первую очередь строительным корпорациям, отмечает Иван Иутин.

    Дополняет коллегу Оксана Васильева. Она обращает внимание на то, что пока нигде не прописано, что новое «равноценное» жилье будет выдано в том же районе города, где находилось старое. Поэтому переезд из центра на окраину вполне реален, так как это дешевле для застройщиков.

    Под угрозой сноса может оказаться историческая застройка городов, которая чаще всего занимает «лакомую» для девелоперов территорию. Также эксперты сомневаются по поводу качества строительства новых МКД и комфортабельности планировочных решений квартир.

    Ожидается, что в ближайшее время программа будет доработана. А пока собственникам квартир в домах, которые могут попасть под снос, стоит помнить следующее: программа КРТ и ее реализация — право субъектов Федерации, а не обязанность. Поэтому конкретно в вашем регионе реновация начнется тогда, когда посчитают нужным региональные власти.

    Не пропустите:

    Как внести дом в список ветхого жилья?

    Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

    Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

    Медленная цифровизация: почему сделки с недвижимостью не могут перейти в онлайн полностью

    Программа реновации в москве – актуальная информация на сайте фонда реновации

    Программа реновации была запущена Правительством Москвы 1 августа 2021 года. Благодаря ей более 1 миллиона москвичей из ветхих пятиэтажек переедут в качественные современные дома. Участники Программы получают равнозначное жилье в своем районе проживания. Новые квартиры предоставляются с уже готовой улучшенной отделкой.

    В Программу реновации были включены дома первого периода индустриального домостроения, возведенные по типовым проектам в период с 1957 по 1968 гг., а также аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов дома.

    К настоящему моменту значительная часть таких домов достигла высокой степени морального и физического износа, а конструктивные особенности не позволяют делать в них капитальный ремонт.

    По итогам проведенного обследования несущих и ненесущих элементов, инженерных систем и оборудования было выявлено, что техническое состояние домов характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик строительных конструкций. Любые ремонтные работы не приведут к качественным техническим изменениям и улучшению условий проживания граждан с соблюдением мер безопасности. При дальнейшей эксплуатации такие дома в ближайшие 10-15 лет придут в недопустимое состояние и станут непригодными для жизни.

    Программа реновации, принятая на срок до 2032 года, призвана обновить жилищный фонд и предотвратить рост массового появления аварийного жилья в столице. Она позволит качественно улучшить городскую среду. Появятся комфортные и благоустроенные кварталы, а за счет рационального и эффективного планирования территорий повысится доступность объектов инфраструктуры. Мероприятия будут способствовать формированию современного архитектурного облика столицы.

    «Задачи, которые должна решить Программа реновации — это, в первую очередь, конечно, обеспечение граждан, которые проживают в ветхих домах, добротным жильем, создание качественной новой городской среды, решение вопросов транспорта, экологии, благоустройства».

    Я против этого закона! как его обжаловать?

    Иногда это получается даже в судах против городских властей и даже если Верховный суд был против.

    Любой закон принимают, изменяют и отменяют органы власти. Следующие выборы мэра Москвы и президента пройдут в 2021 году. Выборы в Мосгордуму — в 2021 году. Депутатов в Госдуму будут выбирать в 2021 году. Сходите на выборы и проголосуйте с оказией.

    В поправках для реновации много послаблений, о которых жильцы обычных аварийных домов даже мечтать не могут. Стоит подумать об этом, прежде чем идти в суд. Рано или поздно старую пятиэтажку всё равно снесут, но совсем на других условиях.

    Если вы живете в другом городе или новом доме и реновация вас не касается, стоит не рвать себе душу и отпустить ситуацию. Москвичи в состоянии сами о себе позаботиться.

    Что стоит делать москвичам прямо сейчас

    Заказать независимую оценку квартиры. Это может пригодиться для расчета равноценного возмещения или в суде.

    Следить за законами, ходить на публичные слушания и участвовать в обсуждениях проектов домов, кварталов и районов.

    Лично изучить закон и разобраться, на что можно претендовать при реновации.

    Навести порядок в документах. Обновить справки, разыскать прописанных, но не проживающих родственников, оформить доверенности, если нужно. Оформить развод, вступить в брак, прописать детей, чтобы получить то, что положено по закону, без формального подхода.

    Собрать семейный совет и подумать, как с пользой, выгодой и законно использовать реновацию. Пока сделки с недвижимостью не запрещены, но скоро всё может измениться.

    В сложных и непонятных ситуациях консультироваться с юристом.

    А стоит ли вообще думать о реновации? может, проектов крт не будет?

    Действительно, проекты КРТ могут вовсе не пойти, а значит, все разговоры и опасения напрасны. Вот почему.

    Во-первых, регионам необходимо сформировать у себя всю необходимую законодательную базу для КРТ: федеральный закон оставляет большое количество вопросов открытыми и предлагает их решить субъектам. Регионы только начинают этот путь — понадобится время, чтобы определить все правила реновации.

    Во-вторых, властям, за исключением крупных городов вроде Москвы или Санкт-Петербурга, может оказаться не под силу самим реализовать проекты КРТ из-за отсутствия бюджетного финансирования — а значит, придется привлекать частных инвесторов.

    Хотя закон и предусматривает возможность привлечь для КРТ частные компании, есть немало причин, почему застройщики могут не захотеть браться за это: не до конца понятное регулирование, отсутствие наработанной практики, необходимость принимать на себя дополнительные обязательства, контроль со стороны властей, сложности и расходы из-за расселения граждан и т. д. Это может привести к тому, что КРТ жилой застройки на практике окажется невостребованным.

    Но есть и причины, по которым КРТ может быть интересно застройщикам. Например, возможность получить ценные земельные участки в престижных районах: нуждающийся в реновации квартал вполне может находиться вблизи центра города, где можно построить элитное дорогое жилье.

    Какие квартиры будут давать вместо старых?

    Жителям домов, которые снесут по программе, дадут равнозначные квартиры. При этом понятие равнозначной квартиры отличается от общепринятого по жилищному кодексу.

    Вот какой должна быть равнозначная новая квартира по программе реновации:

    • жилая площадь и количество комнат не меньше, чем было;
    • общая площадь больше;
    • улучшенная отделка;
    • находится в том же районе (для трех округов — в том же округе).

    По этому поводу городские власти примут отдельный документ. Пока примерные проекты домов можно посмотреть на сайте московского правительства. Еще их обещают показывать на выставках: с 6 июля будет работать шоу-рум с образцами квартир в павильоне № 75 на ВДНХ.

    Новые дома будут лучше старых хотя бы потому, что они новые и их построят по современным стандартам. Но какими именно будут квартиры по качеству отделки, будут ли там итальянские обои и керамогранит на полу, неизвестно. Может быть, придется сделать ремонт на свой вкус.

    Как только будет заключен договор, можно переезжать. С этого момента у жильцов есть право пользоваться новым жильем.

    Новый договор будет с такими же условиями. Если квартира в старом доме была в долевой собственности, новая тоже будет в долевой в тех же пропорциях. Если в совместной, режим тоже сохранят.

    О родственниках

    Что делать, если собственник несовершеннолетний?

    В таком случае перед подписанием согласия на выбранную квартиру необходимо будет посетить органы опеки и попечительства и получить их разрешение на распоряжение имуществом. Кроме того, договор должен быть подписан только в присутствии нотариуса. Сотрудники центра информирования по переселению готовы помочь жителям с поиском специалиста.

    А если собственник недееспособный?

    В этом случае договор также подписывается в присутствии нотариуса. Дополнительно для подписания согласия и договора вам понадобятся: распоряжение о назначении опекуна или удостоверение опекуна (для физических лиц), доверенность на представление интересов опекаемого (для юридических лиц), заверенная судом копия решения суда о признании гражданина недееспособным, паспорт опекуна (все страницы) и документ, содержащий информацию о месте пребывания опекаемого.

    Сохранится ли за ребенком место в детском саду и школе?

    Да. Переводить детей в другой сад или школу не придется. Однако если вы хотите сменить образовательную организацию, то всегда можете сделать это. То же касается и прикрепления к поликлинике.

    Основные условия программы реновации

    Реновация жилья — это не просто ликвидация устаревшего жилищного фонда, но и расселение его жильцов в новые комфортабельные квартиры. Все новые квартиры для переселенцев будут предоставляться с качественным ремонтом комфорт-класса. В рамках программы реновации жильцам «хрущёвок» взамен их прежних квартир будут предоставлены новые в том же районе города.

    Читайте также:  Как купить квартиру в доме по программе реновации

    Часто вопросы москвичей связаны с правом собственности на новое жилье. Многие опасаются, что причиной потери юридических прав на жилой объект станет реновация, что означает в понимании некоторых граждан фактическое выселение и потерю жилья. В этом отношении правительство столицы и закон о реновации гарантирует соблюдение всех прав граждан.

    Программа реновации — это не просто преобразование жилищного фонда столицы, но и реальная возможность для многих москвичей улучшить свои жилищные условия.

    Выводы

    Начнется КРТ или нет, покажет только время. В любом случае к реновации стоит быть готовым. Для этого рекомендую:

    1. Изучить федеральный закон и законодательство вашего региона о КРТ.
    2. Понять, может ли ваш дом теоретически попасть в КРТ.
    3. Разобраться, на что вы можете рассчитывать в случае реновации, оценить рыночную стоимость вашей квартиры.
    4. Подумать, будете ли вы пытаться «отбить» свой дом или согласны на выселение, если получите взамен хорошее жилье или справедливую компенсацию.
    5. Следить за новостями. Если появятся слухи, что ваш дом попал или может попасть в КРТ или что реновация планируется в вашем районе, — проверить это: найти решение о КРТ или его проект, посмотреть карту градостроительного зонирования, обратиться в уполномоченные органы.
    6. Если процесс КРТ уже начался, действовать в зависимости от вашего решения: пытаться исключить дом из КРТ или согласовывать выгодные для себя условия. И в том и в другом случае можно привлечь юриста.

    Какие дома попадут в программу?

    • С высокой степенью износа крыши, фасада, внутренней отделки (эти и другие параметры будут устанавливать региональные власти).
    • Те, которые проще снести, чем отремонтировать, — капитальный ремонт там нецелесообразен.
    • Так называемые «типовые проекты» — дома, построенные «в период индустриального домостроения» (яркий пример: пятиэтажные «хрущевки»).
    • Находящиеся в «ограниченно работоспособном состоянии».
    • В которых не были предусмотрены централизованные инженерные системы.

    «В КРТ могут быть включены и дома, не подходящие ни под один из вышеперечисленных пунктов. Однако такие МКД должны располагаться по соседству с указанными в списке. Также могут быть снесены и частные дома. Критерии их отбора совпадают с критериями отбора многоквартирных: они должны быть признаны изношенными, в них должно отсутствовать инженерно-техническое обеспечение», — рассказывает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.

    Что дальше?

    Представим, что собственники выступили за включение дома в программу реновации. После региональными властями объявляются торги по КРТ и выбирается компания-застройщик, которая и будет заниматься расселением, сносом и строительством новых домов.

    «Получение нового жилого помещения оформляется договором о переходе права собственности. К заключению такого договора могут принудить через суд, если он не будет заключен в течение 45 дней со дня получения собственником квартиры проекта договора», — рассказывает Иван Иутин.

    В отношении же нежилой застройки существует существенное отличие. В случае согласия правообладатели объектов недвижимости, входящих в зону КРТ, будут иметь право сразу заключить договор на КРТ без проведения торгов. На практике одним из сложных вопросов является то, как должны будут урегулированы отношения между несколькими правообладателями в рамках одной зоны КРТ, комментирует партнер юридической фирмы Platforma Legal Дмитрий Мальцев.

    Кто решает, какой дом попадет в программу?

    Право утверждать программы сноса и реконструкции жилых зданий предоставлено региональным властям. Однако дом не сможет быть расселен без согласия собственников/нанимателей (они представляют собственников) квартир в нем. Им предлагается созвать общее собрание и проголосовать на нем «за» или «против» включения конкретного здания в КТР. Чтобы дом попал в программу, требуется не менее 2/3 голосов от общего числа жильцов.

    «На проведение собрания жильцов дается 1 месяц. Если жители не успевают его провести, автоматически дом включается в программу КРТ. Срок достаточно маленький, есть вероятность, что люди просто не успеют собраться. Поэтому, если есть вероятность, что ваш дом попадет в данную программу КРТ, а вы и другие соседи этого бы не хотели, необходимо проверять информацию на официальных сайтах правительства субъекта федерации», — комментирует управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин.

    Что стоит делать москвичам прямо сейчас

    Заказать независимую оценку квартиры. Это может пригодиться для расчета равноценного возмещения или в суде.

    Следить за законами, ходить на публичные слушания и участвовать в обсуждениях проектов домов, кварталов и районов.

    Лично изучить закон и разобраться, на что можно претендовать при реновации.

    Навести порядок в документах. Обновить справки, разыскать прописанных, но не проживающих родственников, оформить доверенности, если нужно. Оформить развод, вступить в брак, прописать детей, чтобы получить то, что положено по закону, без формального подхода.

    Собрать семейный совет и подумать, как с пользой, выгодой и законно использовать реновацию. Пока сделки с недвижимостью не запрещены, но скоро всё может измениться.

    В сложных и непонятных ситуациях консультироваться с юристом.

    Какие дома могут попасть в крт?

    Перечень критериев довольно туманный — понять из него, попадает ли дом в КРТ, невозможно. Разве что его официально признали аварийным. А значит, в любом случае надо смотреть региональное законодательство. При этом необязательно, чтобы соблюдались все критерии, — достаточно одного из них. Более точно порядок КРТ будут определять регионы.

    Предупреждение об обрушении фасада на многоквартирном доме в Санкт-Петербурге. Теоретически такой дом могут включить в КРТ

    Чтобы понимать точно, какой дом может попасть в КРТ, нужно смотреть законодательство конкретного региона: как субъекты РФ будут формулировать у себя критерии и какие периоды индустриального домостроения выбирать, как определять параметры физического износа и т. д.

    Про ремонт и строительство

    Что будет со взносами на капитальный ремонт?

    После включения дома в программу платить взносы на капитальный ремонт не нужно. Все средства, которые уже были собраны, направляются на строительство новых домов по программе реновации. При этом текущий ремонт будет проводиться в обычном режиме.

    Будут ли отключать воду и электричество в соседних домах?

    Нет. Строительство планируется таким образом, чтобы неудобства для жителей окружающих домов были сведены к минимуму. Воду, электричество и отопление отключать не будут. Строительство будет вестись в максимально короткие сроки, но нормы тишины по ночам и в выходные дни нарушать не будут.

    Что получают собственники?

    При включении дома в программу «реновации» собственник может выбрать один из предлагаемых властями путей. Так, можно получить новое жилье взамен старого. Оно должно стоить столько же учитывается стоимость земли и объем общего имущества. Другой вариант — денежная компенсация. Она выплачивается заранее, чтобы человек мог спокойно подобрать себе квартиру или дом до переселения.

    «Если квартира социальная, взамен гражданин получит такое же жилье по договору социального найма — и по метражу, и по количеству комнат. Если квартира коммунальная, владельцу (или владельцам) комнаты может быть предоставлена отдельная квартира. В случае, когда человек захочет жилье большей площади, он может доплатить, использовав в том числе средства маткапитала, жилищных субсидий или любых социальных выплат», — объясняет депутат Государственной Думы Павел Федяев.

    Как будут проектировать новые районы? с учетом градостроительного плана?

    Нет, для реновации это необязательно. Властям разрешили отступать от плана по застройке в рамках программы. Даже если сейчас на плане парк, там могут построить дом или несколько. И наоборот. Планировку территории пока не утвердили: это будут делать позже и постепенно.

    Этот закон нужен был в том числе для того, чтобы не затягивать решение вопросов с участками и проектами. Сейчас это занимает месяцы и даже годы.

    По программе реновации можно быстрее обычного согласовать проект застройки большой территории, изменить назначение участка и получить разрешение на строительство. Например, когда проект передали на экспертизу, можно начинать подготовительные работы на площадке, даже если пока нет разрешения на строительство. На общих основаниях так делать нельзя.

    У нас большинство собственников против, а дом вошел в программу. как это возможно?

    Теоретически такого быть не должно. Если есть протокол общего собрания и он противоречит результатам голосования, нужно разбираться. Для начала с администрацией, потом в суде.

    Если собрания не было и жители голосовали на сайте и в МФЦ, нужно проверить, как учли голоса. Если найдутся расхождения, это тоже повод для жалобы.

    Если все против в разговоре у подъезда, а голосовать не пошли, часть квартир признали согласившимися на снос. Такие правила.

    В любом случае всё еще можно отменить: собирайтесь и фиксируйте мнения в протоколе.

    Что я получу за изъятие квартиры?

    Закон дает право выбирать между несколькими вариантами.

    Например, ваша квартира с учетом доли в общем имуществе стоит 3 000 000 Р. На услуги риелтора вы потратили 70 000 Р, на временную аренду другого жилья — 40 000 Р. Когда купите новую квартиру, права на нее нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, заплатив 2000 Р госпошлины. В общей сложности вам должны возместить 3 112 000 Р.

    Закон не устанавливает никаких характеристик квартир, которые должны предоставить взамен. Поэтому новая квартира может не оправдать ваших ожиданий: быть меньшей площади, находиться в отдаленном районе и т. д.

    О докупке площадей

    Можно ли улучшить жилищные условия за доплату?

    Квартиры, которые получают участники программы реновации, и так будут больше старых за счет более просторных кухни, санузла и коридора. Но при этом можно докупить квадратные метры со скидкой 10 процентов от их рыночной цены. Для этого можно использовать ипотеку, материнский капитал, жилищные субсидии и государственные сертификаты. Подробнее о докупке можно узнать на сайте Фонда реновации.

    Если я планирую докупать жилплощадь, могу ли я переехать раньше своих соседей?

    Переехать в новую квартиру раньше, чем начнется переселение вашего дома, нельзя.

    Что получат собственники нежилых помещений?

    Им заранее выплатят равноценное возмещение, а недвижимость заберут для госнужд.

    Если предприниматель арендует у города помещение в доме под снос, ему предложат арендовать на таких же условиях равнозначное помещение. Срок сохранится, льготы тоже. В торгах участвовать не придется.

    Если во время реновации срок договора аренды закончится и есть право на новый, его заключат на десять лет. Право преимущественного выкупа тоже сохранится, только уже по новому договору аренды и пока действует программа реновации.

    Кто будет распоряжаться бюджетом программы и как узнать, на что пошли деньги?

    В поправках написано, что финансировать программу будут в том числе за счет городского бюджета. Но это не значит, что только за счет него: скорее всего, свой вклад внесут инвесторы.

    Средствами будет распоряжаться Московский фонд реновации жилой застройки. По закону у него много целей и задач. В числе прочего — ежегодные отчеты на официальном сайте. Если есть желание контролировать расходы и сметы, стоит следить за этими отчетами.

    Все бюджеты, операции и контракты будут проходить через эту организацию. Еще фонд может быть застройщиком и продавать квартиры в новых домах. Если что-то пойдет не так, по обязательствам фонда ответит город.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector