В новой статье разбираем юридические особенности апартаментов и их отличие от квартир вместе с экспертами в сфере недвижимости.
Самая главная особенность апартаментов заключается в том, что они не относятся к недвижимости жилого фонда.
«В апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию. При этом далеко не каждый знает, что в апартаментах гостиничного типа есть возможность оформить временную регистрацию сроком до 5 лет с последующим продлением. С точки зрения гражданского законодательства временная регистрация на срок её действия даёт все те же права, что и постоянна», – комментирует Ригина Гордеева, управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime.
Апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости. Конечно, тут есть, как плюсы, так и минусы.
«К плюсам можно отнести локацию (такие проекты всегда строятся в инвестиционно- привлекательных районах), инфраструктуру, она практически отельная, что дает дополнительный комфорт как резидентам, так и гостям возможность получения пассивного дохода за счет сдачи в аренду, такие лоты всегда дороже чем квартира», – объясняет Алексей Кравченко, директор по правовым вопросам AVA group.
Теперь перейдем к минусам и юридическим нюансам.
«По факту это нежилые помещения, соответственно застройщики не связаны социальными обязательствами в виде обеспечения жителей объектами инфраструктуры. Оформить постоянную регистрацию и пользоваться социальными льготами (оформление в дошкольные и школьные учреждения) собственникам апартаментов затруднительно», – уверен Эдуард Гусар, коммерческий директор Концерна «РУСИЧ».
Могут не исполняться санитарные нормы по освещению посещений и другие требования, которые обязательны в сегменте жилой недвижимости.
«Сниженные нормы по звукоизоляции апартаментов и возможность размещения по соседству любых коммерческих объектов могут стать серьезной проблемой при выборе этого формата недвижимости для постоянного проживания. На апартаменты не распространяется закон о тишине, поэтому юниты лучше выбирать для инвестиций или аренды на короткий срок», – объясняет Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Важное отличие – налог на имущество в апартаментах выше, чем в квартирах. В перспективе нельзя оформить и получить налоговой вычет и не получится купить такой объект с привлечением материнского капитала.
«Но выше не сам налог, а его ставка. Бытует миф, что налог на имущество в случае апартаментов выше в пять раз. По факту речь идёт про ставку. В жилой недвижимости чаще всего налог на имущество составляет 0,1%, в апартаментах гостиничного типа налог на имущество составляет 0,5%», – объясняет Ригина Гордеева.
Весомое отличие между апартаментами и квартирами заключается в их стоимости. Как объясняют специалисты, апартаменты всегда стоят дешевле, чем квартиры аналогичной категории на разницу от 15 до 30%. Именно поэтому апартаменты более инвестиционно привлекательны с точки зрения срока окупаемости.
А что по коммунальным платежам?
«Если внимательно посмотреть на платёжку из управляющей компании, большую часть платежей составляет именно обслуживание тарифа управляющей компании. Платеж не зависит от того, жилое помещение или нежилое, а скорее зависит от количества включённых услуг. Если говорить про другие платежи – в «Мосэнергосбыт» или «Мосводоканал», там действительно стоимость коммунальных услуг в случае апартаментов будет выше на разницу НДС, как правило, на 20%», – поясняет эксперт.
– Недостатки при выборе квартиры: на что обратить внимание?
– Что будет с ценами на новостройки летом этого года?
– Как купить «вторичку» в Москве дешево?
– «Помещение за рубль»: стартует запуск новой программы в Подмосковье
– Самые дешевые «однушки» столицы: публикуем новостройки с ценами от 7,1 млн рублей
•28 июня, 2023
Содержание:
Как получить прописку в апартаментах?
Главной проблемой и ограничением для использования апартаментов стала прописка. Чтобы прописаться даже временно в нежилом доме требуется собрать кучу документов, отстоять свои права, пройти все кабинеты чиновников, и перевести помещение в статус жилой недвижимости. В итоге можно было рассчитывать лишь на незначительное нисхождение со стороны законодательства.
В Европейских странах апарты используются не только для реализации бизнес идей и загородного отдыха, но и в качестве жилья. Для жителей российских городов такая возможность отсутствовала, так как нужно пройти все сложности оформления подобной недвижимости.
Еще несколько лет назад был поднят вопрос о регистрации граждан по месту расположения снятых в аренду или купленных нежилых строений. В итоге планировалось разработать и утвердить закон в 2021 году чего так и не произошло. Незначительные поправки все же смогли облегчить жизнь населения в нежилых помещениях, путем соблюдения определенных правил.
Чем отличаются разные виды помещений
Апартаменты – нежилая коммерческая недвижимость, приобретенная или арендованная лицом для использования в личных целях. Может не отличаться от обычного дома или квартиры, иметь все удобства для проживания. Приобретая недвижимость подобного типа, будущий владелец должен знать об ограничениях связанных с пропиской. Постройки подобного типа отличаются ключевыми особенностями:
Общие правила
В законодательстве Российской Федерации предусмотрен список правил по регистрации населения и иностранцев. Без прописки соотечественники могут обойтись до 90 дней иностранцы 7 суток. При отсутствии выполнения требований за этот период идут административные санкции. Владельцам зданий, которые предоставляют незарегистрированным гражданам проживать или просто находится на территории больше указанных сроков, грозит наказанием в виде административных штрафов. Существуют общие правила для прописки:
Если владелец имеет несколько объектов недвижимости, в том числе жилые, он не обязан прописываться именно там, как и проживать. Уведомлять миграционную службу об условиях проживания и смене места не нужно. Это не является обязательным правилом.
Как пройти временную регистрацию
Самостоятельно пройти временную регистрацию не составит труда, если заранее подготовить необходимый пакет документов, проанализировать последовательность действий. Особенно это важно для иностранных граждан чье пребывание без прописки ограничено несколькими днями. Для получения подтверждающих прав нужна следующая документация:
Самым быстрым и надежным способом будет подача документов через МФЦ. Через 7 дней можно будет получить необходимое подтверждение после СМС уведомления от организации принимающей документацию.
Постоянная прописка, что нужно знать?
Получать постоянную регистрацию в нежилых апартаментах вполне легально можно, если провести ряд манипуляций с соблюдением некоторых нюансов. Главным требованием в этом случае будет переведение строение в жилой статус.
После этого нужно провести такой порядок действий:
Переводить апартаменты в другой статус сложно, рекомендуется по возможности обратиться к опытному юристу. В противном случае процедура может затянуться. Возможно, если прописка нужна срочно, лучше получить временный статус.
Оставьте заявку на консультацию юриста:
Добавить в Избранное
Можно ли получить временную регистрацию в апартаментах?
В Европейских странах апартаменты используются не только для реализации бизнес идей и загородного отдыха, но и в качестве жилья. Для жителей российских городов такая возможность отсутствовала, так как нужно пройти все сложности оформления подобной недвижимости.
Апартамент(ы) – нежилая коммерческая недвижимость, приобретенная или арендованная лицом для использования в личных целях. Может не отличаться от обычного дома или квартиры, иметь все удобства для проживания. Приобретая недвижимость подобного типа, будущий владелец должен знать об ограничениях связанных с пропиской. Постройки подобного типа отличаются ключевыми особенностями:
Самым быстрым и надежным способом будет подача документов через МФЦ. Через 7 дней можно будет получить необходимое подтверждение после СМС уведомления от организации принимающей документацию. Если времени нет, можно обратиться напрямую в миграционный орган при МВД или администрацию здания, куда будет прописан участник.
Получать постоянную регистрацию в нежилых апартаментах вполне легально можно, если провести ряд манипуляций с соблюдением некоторых нюансов. Главным требованием в этом случае будет переведение строение в жилой статус. После этого нужно провести порядок действий:
Правовой статус апартаментов
В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует, юридически это нежилые помещения. Поэтому за относительную «доступность» подобной недвижимости покупатели расплачиваются рядом рисков и неудобств, лишаясь нескольких важных преимуществ, которые имеют собственники обычных квартир.
Так, застройщик не связан нормами об обязательном обеспечении жителей детскими садами, магазинами, поликлиниками и другими важными объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются и специфические для жилья санитарные нормы, поэтому девелопер может сэкономить, например, на шумоизоляции, уборке и освещении территории.
Из-за того, что апартаменты — это нежилые помещения, в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Теоретически можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью бесконечного продления. Но с этим могут возникнуть трудности, если у чиновников возникнут вопросы к назначению здания, где находится такая недвижимость. Без проблем можно получить временную регистрацию только в помещениях гостиничного типа. Если у здания другое назначения, сперва потребуется подтвердить наличие всех необходимых для жилья удобств, вроде санузла и коммуникаций. Отсутствие регистрации может «заблокировать» собственникам доступ к некоторым социальным благам, таким как школы и детские сады для детей.
Несмотря на эти особенности, популярность апартаментов растет, например в Москве за последний год количество сделок долевого участия в строительстве нежилого фонда выросло вдвое. Во-первых, покупатели такой недвижимости ждут законодательных изменений, которые закрепят статус апартаментов, и это разгоняет спрос. Во-вторых — деньги. Например, двухкомнатные апартаменты 59 кв. м недалеко от метро «Алексеевская» в Москве обойдутся покупателю в 19,5 млн руб., а двухкомнатная квартира такой же площади в том же районе, но дальше от метро приблизится по стоимости к 23 млн руб.
Налоги и аренда
Жители многоэтажек по закону (ст. 389 НК) не платят налоги за землю. Собственники апартаментов, напротив, должны оплачивать налоговые и неналоговые платежи за участок, причем по повышенным ставкам, отмечает Анна Жолобова, советник КА
Семейное и наследственное право
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market)
Действующее гражданское и жилищное законодательство приравнивает апартаменты к нежилым помещениям коммерческого использования. Для сравнения ставка арендной платы за землю под апарт-комплексами в Москве составляет 1,5%, а в Екатеринбурге — 6,19% от кадастровой стоимости. « Если земельный участок находится в собственности жителей апартаментов, они обязаны оплачивать земельный налог, размер которого составляет 1,5% от кадастровой стоимости», — подчеркивает юрист.
Владельцы квартир платят налог в размере лишь 0,1%. А здание, в котором находятся апартаменты, могут включить в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется по кадастровой стоимости. В связи с этим значительно повышается ставка по налогу на имущество физлиц — с 0,5% до 2% (ст. 406 НК). Младший юрист
Недвижимость, земля, строительство
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
Ритейл, FMCG, общественное питание
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market)
Профайл компании
Алена Дурнева отмечает, что у собственников есть возможность в судебном порядке исключить здание из такого списка — суды нередко выносят решения в пользу «жильцов» (например, в деле № 66а-2858/2021 Первого апелляционного суда).
«Коммуналка»
А еще жителям апартаментов придется платить больше за жилищно-коммунальные услуги. Это связано с тем, что собственникам нужно оплачивать не только стоимость самого ресурса, но и 20%-й НДС. Дороже обойдутся газ, свет, вода и вывоз мусора. Cуды также придерживаются позиции, что тарифы, предусмотренные для жилья, не применимы к апартаментам. На это указал Девятый кассационный суд в деле № 88-3129/2020.
Практика Огромный счет за коммуналку: как доказать ошибку
А еще управляющая компания может включить в «платежки» по ЖКУ различные услуги, которые собственник оплачивать не хочет. В споре № 88-2183/2021 владелица апартаментов хотела добиться перерасчета платежей за коммунальные услуги, исключив из них оплату консьерж-сервиса. На это Второй кассационный суд указал, что раз такая услуга предусмотрена договором с управляющей компанией, то нужно платить. « Гражданам довольно сложно доказать в судебном порядке необоснованность включения управляющей компанией каких-либо услуг в выставляемые счета», — подтверждает партнер
Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры)
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
Семейное и наследственное право
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
Профайл компании
Арина Довженко.
Эй, земля
В неравном положении собственники квартир и апартаментов оказываются и в вопросе приобретения прав на земельный участок. Так, по нормам жилищного законодательства земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно при первой регистрации собственности на помещение. При этом собственность на землю приобретают и собственники квартир, и собственники нежилых объектов, например коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных домов.
С апартаментами ситуация другая. Собственники такой недвижимости должны выкупать земельный участок по ставкам, предусмотренным для выкупа коммерческих объектов. Еще одна опция — продолжать оплачивать аренду земли всем домом вместо застройщика. « Право аренды земли, изначально принадлежащее застройщику, переходит к собственникам помещений во вновь построенном здании по закону с момента госрегистрации их права собственности на такие объекты», — напоминает Жолобова со ссылкой на Пленум ВАС (Постановление от 17.11.2011 № 73).
Эту позицию поддержал и Верховный суд в деле № А40-143052/2020. При этом экономколлегия подчеркнула, что соарендаторы могут расторгнуть действующий договор аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и попросить о заключении нового договора аренды — уже для целей эксплуатации построенной недвижимости.
Приставы и управляющий лишат крыши над головой
Еще одна проблема, с которой могут столкнуться владельцы апартаментов: закон «Об исполнительном производстве» не предусматривает никакого иммунитета для таких помещений. То есть приставы могут забрать апартаменты за долги, а квартиру не могут. В результате оказывается, что владельцы апартаментов не защищены и могут остаться без места проживания.
Спецвыпуск: Банкротство Все, что вы хотели знать о продаже единственного жилья банкрота
Аналогичные трудности могут возникнуть у владельцев апартаментов и в случае личного банкротства, подсказывает юрист
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market)
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
Банкротство (споры high market)
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
Антимонопольное право (включая споры)
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)
Недвижимость, земля, строительство
Семейное и наследственное право
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)
Профайл компании
Анастасия Степанова. Даже если в случае банкротства должника суд выяснит, что апартаменты — единственное место жительства должника, такое имущество все равно включат в конкурсную массу и продадут с торгов.
Существует и проблема защиты интересов покупателей апартаментов в случае банкротства застройщика. Покупатели квартир вправе требовать передачи жилого помещения. Тогда как дольщики, вложившие деньги в приобретение апартаментов, в случае введения в отношении должника процедуры банкротства вправе заявить лишь денежное требование с приобретением залогового статуса, объясняет Степанова.
Потребитель или нет?
Владельцы апартаментов сталкиваются с трудностями в судебных спорах не только с застройщиками или управляющими компаниями, но и с другими лицами.
Практика Спор о ремонте в апартаментах: потребительский или нет
Собственница апартаментов решила сделать в помещении ремонт. Работы должен был выполнить ИП, с которым заключили договор строительного подряда. Но подрядчик не закончил ремонт в оговоренный срок, поэтому заказчица решила взыскать с него деньги. Три инстанции решили, что к спорным правоотношениям не применяется закон «О защите прав потребителя», потому что апартаменты — нежилое помещение. Значит, женщина не могла претендовать на неустойку, предусмотренную потребительским законом.
В определении по этому спору Верховный суд напомнил: один лишь факт, что помещение является нежилым, — это не повод автоматически не применять потребительский закон. Суд должен разобраться, для каких целей делался ремонт. Если эти цели не связаны с предпринимательской деятельностью, закон «О защите прав потребителей» можно применить (дело № 78-КГ20-66-КЗ).
При рассмотрении таких дел часто суды не применяют законодательство о защите прав потребителей, ссылаясь на то, что апартаменты являются нежилыми, подтверждает Дурнева. Из-за позиции ВС практика по таким спорам должна измениться, тем более что ее включили в недавний обзор практики по «потребительским» спорам.
Туманное будущее
Сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект № 1162929-7, который призван восполнить пробелы в регулировании строительства и использовании апартаментов, устранить правовую неопределенность и повысить уровень защищенности их конечных владельцев.
Инициатива предполагает введение в законодательство нового понятия — многофункциональные здания (МФЗ). Под ними будут понимать как раз апартаменты и на них распространят действие Жилищного кодекса и положения закона «Об участии в долевом строительстве». Застройщиков обяжут использовать эскроу-счетов для привлечения средств граждан и ответственности перед дольщиками. Также предлагается урегулировать вопросы приобретения прав на общее имущество в МФЗ и на участок под ним, установить особенности перепланировок и изменения назначения помещений в МФЗ, закрепить порядок проведения общих собраний собственников помещений.
По сути, идея законопроекта в его текущей редакции состоит в синхронизации правового режима апартаментов и обычных жилых помещений в многоквартирных домах.
Юрий Аксенов, партнер
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market)
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
Антимонопольное право (включая споры)
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
Банкротство (споры high market)
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
Недвижимость, земля, строительство
Фармацевтика и здравоохранение
Профайл компании
Но есть у этого законопроекта и ряд недостатков. Инициатива не решает вопрос правового статуса участка под домом с апартаментами, обращает внимание Жолобова. Если его примут, собственники жилых помещений в многофункциональном здании не получат равный объем прав в отношении земли по сравнению с собственниками квартир в «многоэтажках».
Довженко напоминает, что не все апартаменты используются для проживания. Существуют еще и сервисные апартаменты, апарт-отели, которые предназначены для предпринимательской деятельности. Законопроект никак не разграничивает эти категории. Автоматическое распространение «жилого» регулирования на сервисные апартаменты неэффективно и противоречит самому смыслу таких объектов, уверена эксперт. Поэтому в законе необходимо четко разграничивать правовое регулирование двух видов такой недвижимости.
На необходимость доработать законопроект указало и правительство, а также четыре профильных комитета нижней палаты парламента. Кабмин, например, обратил внимание на необходимость неких «переходных положений», которые будут применимы для уже построенных апартаментов. Кроме того, нужно продумать и возможность применения законодательства о долевом строительстве для новых апарт-комплексов.
А профильный комитет Госдумы по строительству и ЖКХ обратил внимание на «сырость» определения «многофункционального здания». « Под предлагаемое определение МФЗ может подпадать любой многоквартирный дом, в состав которого входят нежилые помещения», — указали депутаты. Они также не согласны, чтобы апартаменты и квартиры были приравнены друг к другу в полном объеме.
Тем не менее и комитет, и правительство рекомендовали принять законопроект в первом чтении. Дата рассмотрения законопроекта пока не назначена.
