Промзона люблино перерва реорганизация

12 ноября 2019, 10:43

Партнерский материал

ГК ФСК купила участок в промзоне «Люблино» под жилую застройку

Группа компаний ФСК и инвестиционная компания А1 (входит в консорциум «Альфа-Групп») заключили сделку купли-продажи 75% доли в проекте по застройке участка, расположенного в ЮВАО Москвы в границах Промзоны №58 «Люблино». Выступившая одним из продавцов А1, а также Денис Избрехт сохранили за собой доли в проекте, говорится в сообщении пресс-службы ГК ФСК.

Участок площадью 13,62 га расположен на Иловайской улице, 3. На приобретенной территории ГК ФСК предполагает строительство многофункционального жилого комплекса общей площадью 510 290 кв. м со школой и детским садом.

Вокруг приобретенного участка – жилая застройка с социальными и коммерческими объектами. В пешей доступности находится станция МЦД-2 «Перерва», ближайшие станции метро – «Братиславская» и «Марьино».

«Мы вошли в этот проект, поскольку оцениваем место будущей застройки как очень перспективное. Сейчас на территории находятся складские помещения. Появление вместо них современного ЖК со своей инфраструктурой позволит сформировать новый центр притяжения в районе», – комментирует президент ГК ФСК Владимир Воронин.

«Партнёрство с ГК ФСК позволит реализовать крупный девелоперский проект в интересах города Москвы и его жителей. Мы рассчитываем на долгосрочное сотрудничество с ФСК как одним из лидирующих игроков на рынке московской недвижимости. А1 остаётся инвестором в этом перспективном проекте», – заявил управляющий партнёр А1 Андрей Елинсон.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Недвижимость в Москве и Подмосковье

Москва в старых границах почти исчерпала свой потенциал застройки. Практически единственной возможностью для нового строительства на территории города остаются промзоны – так называемый “ржавый пояс” столицы. Это огромные пространства, которые в виду остановки базировавшихся на них предприятий перестали использоваться. В большинстве случаев, территория была отдана под склады или превратилась в огромную свалку.

Перспективы
На 2014 год намечена активная работа над проектами на территории промзон. Наиболее масштабными проектами станет застройка территории заводов “ЗИЛ” и “Серп и Молот”. ” Ржавый пояс” как главный потенциал развития столицы, будет развиваться по нарастающей ежегодно. И уже в перспективе нескольких лет на территориях промзон будет вводиться более 2 млн кв. м ежегодно.

По официальным данным столичных чиновников, в прошлом году на территориях промзон сдано в эксплуатацию около 1,3 млн кв. м недвижимости. ” Я уверен, что в этом году показатели по вводу будут как минимум не ниже, а возможно, и больше”, – заявлял ранее глава стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин.

Из всех промышленных территорий города можно реорганизовать примерно 6–8 тыс. гектаров с сохранением основного функционала, отмечал ранее М. Хуснуллин. По его словам, на строительство более 4 млн кв. м недвижимости уже выданы градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). Активное строительство ведется на десяти площадках. Там планируется построить 13 млн кв. м различной недвижимости. Всего, по оценкам экспертов, в “ржавом поясе” можно построить до 100 млн кв. м различной недвижимости.

Справка
Напомним, что всего на территории Старой Москвы насчитывается более 200 промзон, площадь которых составляет порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории города (в старых границах). В то же время действующими объектами промышленности и науки занято порядка 52% от указанной площади.

Сложности освоения
Безусловно, промзоны Москвы – это главный резерв для строительства. В то же время когда и насколько сможет быть реализован потенциал данных площадок, пока неясно. Все они, как в силу масштабности, так и в силу других причин (юридического и прочего характера) имеют довольно долгую историю развития, еще в докризисное время по каждой площадке имелись предпроектные предложения.

В текущих рыночных условиях освоение промзон – это наиболее интересный формат проектов, который позволяет получить крупную комплексную застройку с диверсификацией рыночных сегментов и рисков. ” Однако это очень специфические и противоречивые проекты. Они, как правило, растягиваются на длительный срок”, – отмечает генеральный директор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая.

Столичные власти, как и инвесторы, сталкиваются с целым рядом сложных проблем при реорганизации промзон. Основная проблема при редевелопменте промзон состоит в том, что у этих территорий зачастую имеется несколько собственников, планы которых разнятся, заявил Марат Хуснуллин.

По словам Марии Литинецкой, необходимо понимать, что большинство этих участков находится в руках частных собственников. Власти, в свою очередь, имеют ограниченное число инструментов влияния на владельцев промзон.

“Проекты комплексной застройки также подразумевают возведение необходимого количества объектов социальной и бытовой инфраструктуры. Финансирование этой части проекта, как правило, ведется за счет девелопера. Кроме того, особое внимание уделяется благоустройству территории, ее озеленению, то есть повышению визуальной привлекательности территории”, – рассказала Мария Литинецкая.

По мнению экспертов, главное преимущество строительства недвижимости в районе промышленных зон состоит в том, что чаще всего на данных участках уже есть необходимые коммуникации и мощности. Девелоперу лишь необходимо согласовать их подключение.

В то же время, по мнению специалистов девелоперской группы “ПСН”, несмотря на большое количество выданных разрешительных документов, всегда нужно делать поправку на то, что большая часть проектов, скорее всего, не выйдет. Так было и будет всегда, отмечают эксперты.

Что построят в промзонах
В вопросе реновации промышленных территорий столица выбрала два пути. Во-первых, комплексное градостроительное развитие промзон. Во-вторых, столичные власти рассматривают возможность изменить функционал некоторых предприятий, сориентировав их на инновационное экологически чистое производство или размещение объектов науки и технопарков на своей территории. Таким образов, Москва создаст новые рабочие места рядом с жильем на периферии города. По замыслу чиновников, это позволит снять часть транспортного потока, утром в будни стремящегося в центр столицы, а вечером – из него.

Что касается позиции столичных властей по редевелопменту промзон, плотность застройки не должна превышать 25 тыс. кв. м на гектар, при этом половина будущего объема недвижимости должна приходиться на жилую застройку, а половина – на рабочие места.

Концепция развития и основные функциональные составляющие определяются масштабом, расположением и окружением территории. ” Большинство участков, на которых располагались крупные промышленные предприятия, по своим ресурсным характеристикам (расположению, площади, транспортной доступности и т.д.) позволяют создать современную многофункциональную территорию с включением зон различного назначения: жилая, офисная, рекреационно-развлекательная, образовательная, выставочная, гостиничная и т.д. Именно в таком виде данные проекты будут интересны и городу, и инвесторам”, – считает Мария Литинецкая.

“Если говорить о сегменте жилой недвижимости, то на данных территориях, скорее всего, появятся объекты комфорт- и бизнес-класса. С учетом расположения участков, а также масштабов и сроков реализации проектов, данные сегменты будут наиболее востребованы рынком”, – считает коммерческий директор корпорации “Баркли” Екатерина Фонарева.

“Конечно, застройщики стараются возводить на подобных участках дорогое жилье, однако в некоторых промзонах возможно строительство только экономкласса или комфорт-класса. К тому же некоторые фабрики и заводы вообще не будут переезжать – с таким соседством покупатели жилья бизнес-класса вряд ли смирятся”, – отмечает Мария Литинецкая.

Что касается участков, на территории которых возможно появление объектов премиум-класса, то среди наиболее интересных можно выделить территорию завода “Сакко и Ванцетти” на набережной Тараса Шевченко, территорию Московской тюлево-гардинной фабрики на Саввинской набережной и наиболее “центральную” площадку – остров Балчуг. Данные площадки обладают высоким потенциалом в силу своего расположения в престижных районах, близости воды, хороших видовых характеристик, считает Екатерина Фонарева.

Если говорить про предложение в части крупных квартальных застроек территорий, то в основном оно сконцентрировано на востоке, юго-востоке и юге Москвы, а также на территории Новой Москвы. При этом каждый из представленных и планируемых проектов обладает уникальными характеристиками, и ценообразование в нем формируется исходя из них, отмечают эксперты группы “ПСН”.

Как застройка “ржавого пояса” повлияет на цены
Конечно, одновременный вывод большого объема предложения мог бы поспособствовать снижению цен на рынке жилой недвижимости. Однако до перенасыщения нам все-таки еще далеко – слишком низкий уровень обеспеченности населения жильем. Даже если предположить, что все имеющиеся в Москве промзоны выведут одновременно свои объемы (хотя, конечно, это маловероятно), то метры все равно будут востребованы, потому что участки находятся в совершенно разных местах. Поэтому на цены освоение промзон вряд ли повлияет.

По мнению Екатерины Фонаревой, выход новых крупных проектов на начальном этапе строительства может снизить среднюю цену предложения, однако это вовсе не означает снижения цен по другим проектам, уже находящимся на стадии реализации. В данном случае можно будет говорить лишь об изменении структуры предложения и влиянии нового предложения на средние показатели рынка.

“В целом мы оцениваем ситуацию с предложением в сегменте жилья как комфортную. Спрос на жилую недвижимость экономкласса и комфорт-класса устойчив, и существующая недообеспеченность жильем остается на высоком уровне, что позволяет оптимистично смотреть в будущее”, – заключили специалисты группы “ПСН”.

Кто и что будет строить в промзонах
На 2014 год намечена активная работа над проектами на территориях промзон. Наиболее масштабными проектами станет застройка территорий заводов “ЗИЛ” и “Серп и Молот”. В ближайшее время будет объявлен конкурс на реализацию проекта реновации территории бывшего завода имени Лихачева (ЗИЛ). ” Проект реновации территории ЗИЛа является одним из самых крупных проектов по реорганизации промышленных зон в мире. Я думаю, что его реализация займет около десяти лет”, – сказал Марат Хуснуллин. Он отметил, что проект планировки развития территории предполагает возведение около 4,5 млн кв. м недвижимости при общем объеме инвестиций порядка 12 млрд долларов.

В различной степени проработки находятся и другие проекты. Это промзоны “Силикатные улицы” (ЗАО “Дон-Строй Инвест”), “Фили” (ЗАО MR-Group), “Грайвороново” (PSN Group), часть производственно-коммунальной зоны “ЗИЛ”, территория ОАО “Моснефтепродукт” (нефтебаза) и стадиона “Торпедо” (ОАО “ОПИН”), территория Московского зеркального комбината ООО “Столичные зеркала” (ГК “Пионер”), “Северное Очаково” и “Южное Очаково” (ЗАО “Интеко”), “Тушинский аэродром” (ЗАО “Тушино 2018”). Также планируется развивать промзоны “Алтуфьевское шоссе”, “Огородный проезд”, “Магистральные улицы”, “Северянин”, “Южный порт”, “Павелецкая” и др. Утверждены проекты планировок промзон “Соколиная гора”, “Нагатинский затон” и др.

Как планируется развивать московские промзоны, выяснил портал “РБК-Недвижимость”.

На 2014 год намечена активная работа над проектами на территории промзон. Наиболее масштабными проектами станет застройка территории заводов “ЗИЛ” и “Серп и Молот”.  “Ржавый пояс” как главный потенциал развития столицы, будет развиваться по нарастающей ежегодно. И уже в перспективе нескольких лет на территориях промзон будет вводиться более 2 млн кв. м ежегодно.

“Если говорить о сегменте жилой недвижимости, то на данных территориях, скорее всего, появятся объекты комфорт- и бизнес-класса. С учетом расположения участков, а также масштабов и сроков реализации проектов, данные сегменты будут наиболее востребованы рынком”,  – считает коммерческий директор корпорации “Баркли” Екатерина Фонарева.

Что касается участков, на территории которых возможно появление объектов премиум-класса, то среди наиболее интересных можно выделить территорию завода “Сакко и Ванцетти” на набережной Тараса Шевченко, территорию Московской тюлево-гардинной фабрики на Саввинской набережной и наиболее “центральную” площадку – остров Балчуг. Данные площадки обладают высоким потенциалом в силу своего расположения в престижных районах, близости воды, хороших видовых характеристик, считает Екатерина Фонарева.

По мнению Екатерины Фонаревой, выход новых крупных проектов на начальном этапе строительства может снизить среднюю цену предложения, однако это вовсе не означает снижения цен по другим проектам, уже находящимся на стадии реализации. В данном случае можно будет говорить лишь об изменении структуры предложения  и влиянии нового предложения на средние показатели рынка.

На 2014 год намечена активная работа над проектами на территориях промзон. Наиболее масштабными проектами станет застройка территорий заводов “ЗИЛ” и “Серп и Молот”.  В ближайшее время будет объявлен конкурс на реализацию проекта реновации территории бывшего завода имени Лихачева (ЗИЛ). ” Проект реновации территории ЗИЛа является одним из самых крупных проектов по реорганизации промышленных зон в мире. Я думаю, что его реализация займет около десяти лет”, – сказал Марат Хуснуллин. Он отметил, что проект планировки развития территории предполагает возведение около 4,5 млн кв. м недвижимости при общем объеме инвестиций порядка 12 млрд долларов.

Автор Сергей Велесевич

Активным стартом программы редевелопмента промзон можно назвать 2013 год, когда были определены 11 приоритетных территорий для реновации. Спустя более чем 5 лет после старта проекты на месте бывших промзон заняли существенную часть рынка новостроек Москвы, а во многих из них уже есть готовое жилье и начинается жизнь. Редакция IRN. RU решила подвести промежуточные итоги.

Больше половины рынка

По данным городских властей, в Москве насчитывается 208 промзон, часть из которых уже реорганизуется. Они занимают примерно 18 800 га, или 17% территории «старой» Москвы. Предполагается редевелопмент почти 13 000 га: 4 700 га будут полностью реорганизованы, а 7 800 га подлежат частичной реновации.

Как сообщают в комплексе градостроительной политики и строительства города Москвы, 61 проект планировки территории на 3400 га уже утвержден, 24 реализуются. В общей сложности на этих территориях может быть построен 31 млн кв.м недвижимости. Среди наиболее значимых промзон в активной стадии реализации московский стройкомплекс выделяет завод им. Лихачева (ЗИЛ), территории бывшего Тушинского аэродрома, «Серп и молот», промзону «Грайвороново», территорию ДСК № 3 на Боровском шоссе, НПО «Взлет» на Производственной улице, территорию бывшего Московского зеркального комбината в районе станции метро «Ботанический сад», «Мосстройснаб» на Донецкой улице.

Особенно активно промзоны застраиваются последние пару лет. Заметно упростил жизнь девелоперам Федеральный закон о комплексном развитии промзон, который был принят летом 2016 года и вступил в силу в начале 2017 года. Он не только дал определение промзонам и законодательно прописал процесс, но и, главное, облегчил взаимодействие с существующими собственниками и арендаторами площадей на промышленных территориях – вплоть до права властей на изъятие территорий у тех владельцев, кто не ведет на них профильной деятельности и не застраивает в соответствии с генпланом.

В результате, по подсчетам экспертов, в рамках редевелопмента промзон сейчас ведется строительство примерно трети всех новостроек Москвы (по количеству). Поскольку речь в основном идет о крупных проектах, то доля промзон в общем объеме предложения на первичном рынке еще выше. По данным Est-a-Tet, в настоящее время 51% предложения первичного жилья сосредоточен на бывших промышленных территориях, это свыше 1,5 млн кв. м в 98 проектах. В агентстве недвижимости «Бон Тон» назвали даже более высокие цифры: 174 проекта общей площадью 2 млн кв.м, что составляет 74% от общего объема экспозиции. Эксперты компании берут в расчет не только крупные промзоны, но и небольшие территории, например, складские, которые в данный момент застраиваются жильем.

Почти половина новостроек в промзонах– 47% – относится к комфортклассу (84 проекта), 40% – к бизнес-классу (67 проектов). На премиум-класс приходится 10,5% (20 проектов), на экономкласс – 2,5% (три проекта).

Дороже в строительстве

Перед девелоперами реорганизация промзон открывает большие перспективы, поскольку в Москве осталось мало территорий, где еще возможно строительство. Однако одновременно участие в программе редевелопмента несет определенные сложности. « Себестоимость проектов редевелопмента выше: например, если нужно сносить, добавляются затраты на снос и вывоз строительного мусора; часто включаются затраты на рекультивацию земель для подготовки к жилищному строительству, если на этом месте находилось опасное предприятие», – говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость». По словам первого заместителя генерального директора концерна «КРОСТ» Марины Любельской, эти расходы могут прибавить 10-20% к себестоимости стройки. Директор по инжинирингу ФГИК «Размах» Алексей Фунтов говорит, что менее затратным вариантом для девелоперов являются промышленные зоны со сравнительно низким уровнем загрязненности – территории предприятий легкой промышленности, бывшие авторемонтные мастерские: «Здесь возможен частичный редевелопмент с использованием помещений и необходимостью ремонта и укрепления конструкций в зависимости от результатов технического обследования. А вот если мы говорим о бывших опасных производствах: например, химических, металлургических предприятиях, здесь требуется рекультивация до 11 метров почвы, очистка конструкций и, чаще всего, их полный демонтаж».

При этом девелопером зачастую приходится продавать жилье по цене ниже рынка. « Стоимость жилья в таких объектах может быть на 5-10% ниже, чем у конкурентов – точечных новостроек в сложившихся районах, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». – Дисконт предлагается, во-первых, за счет масштабного строительства и перераспределения затрат на большее количество квадратных метров. Во-вторых, застройщики нивелируют тот факт, что первым жителям придется жить рядом со стройкой». Кроме того, из-за больших объемов застройщикам нужно быстрее привлекать деньги в стройку, поэтому приходится предлагать привлекательные цены, несмотря на более высокие затраты. Без дисконта могут продаваться только проекты с очень удачной локацией рядом с метро.

В бюджетных сегментах проекты редевелопмента составляют подавляющее большинство предложения. « В комфортклассе 86% предложения возводится на территории промзон, поэтому данные проекты являются маркетмейкерами рынка в плане цен и предложения лотов», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Их средневзвешенная цена оказалась даже выше, чем у обычных новостроек, – 158 300 против 149 800 рублей. Эксперт объясняет это структурой предложения – многие проекты промзон расположены ближе к центру, чем обычные бюджетные новостройки. К тому же среди проектов, строящихся не в промзонах, существенную часть составляют панельные новостройки от ГК ПИК, которая стремится выставлять квартиры по максимально привлекательным ценам.

По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, еще одним отличием от обычных проектов является более широкий выбор квартир в домах на разной стадии строительной готовности в рамках одного проекта: «Часть корпусов или даже целая очередь может быть уже введена в эксплуатацию, иметь сложившуюся и действующую инфраструктуру (например, в ЖК «Кварталы 21/19» имеется действующий детский сад), а в последующих очередях будут корпуса в начальной стадии строительства».

Также следует отметить, что за последний квартал 2018 года на рынок вышло много новых проектов на территориях промзон, поэтому на долю жилья в начальной стадии строительства (подготовка площадки, котлован, фундамент), по данным ««МИЭЛЬ-Новостройки», сейчас приходится порядка 42% всего реализуемого в таких проектах объема. Схожие цифры приводит «Бон Тон»: впромзонах 40,8% новостроек находится на начальной стадии строительства (не на территории промзон – 25%).

Можно жить

В 2018 г. на территории столичных промзон построили жилые кварталы общей площадью 3,5 млн кв. метров, сообщил в апреле 2019 г. заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Для сравнения: в 2017 году в промзонах было сдано порядка 2 млн кв. м, в том числе 800 000 жилья.

В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» говорят, что на долю введенных в эксплуатацию новостроек приходится порядка 18% всего реализуемого сейчас объема на территории промзон, на дома в завершающей стадии строительства (отделка фасада, внутренние работы) – около 16%. При этом квартиры в них в основном раскуплены. По данным «Бон Тон», остатки в реализации в сданных проектах составляют 16%, что в два раза ниже, чем на непромышленных территориях.

«Большинство данных проектов имеют в составе уже действующую инфраструктуру. Ее создание – одно из обязательных условий инвестиционного контракта, поэтому первые новоселы практически не испытывают сложностей с возможным дефицитом инфраструктурных объектов, – говорит Мария Литинецкая. – Данная проблема касается разве что жителей первых очередей строительства, когда девелоперы еще не ввели в эксплуатацию первые детские сады и школы».

По словам директора по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяны Подкидышевой, если в рамках редевелопмента реализуется крупный проект (как в промзоне ЗИЛ, например), то он обеспечивается исчерпывающим набором инфраструктуры: «Например, МФК «Парк Легенд» имеет сразу корпуса с квартирами, апартаментами, офисы, паркинг, несколько станций метро, ледовый дворец, парк и многое другое. На самом деле большие по площади промзоны обеспечиваются инфраструктурой в большем объёме, нежели маленькие. Комфортная среда, образующаяся таким образом, быстро привлекает новосёлов, поэтому заселение проектов редевелопмента идёт хорошими темпами».

В масштабных проектах на территориях промзон появляются не только инфраструктурные и досуговые объекты, но и новые транспортные связи. Например, на территории «ЗИЛа», которая еще год назад была почти полностью закрыта для проезда, уже функционируют автомобильные дороги. В августе 2018 года была открыта главная магистраль района – проспект Лихачева, который ведет фактически через всю бывшую промзону – почти от Третьего транспортного кольца до проспекта Андропова. В феврале 2019 года было запущено движение по первому участку набережной Марка Шагала в «Зиларте». Как сообщают в пресс-службе «Группы ЛСР», набережная станет не только транспортной артерией – на ней будет организован благоустроенный парк площадью почти 20 га. Здесь запроектированы «секретные» сады со спрятанными в них беседками, открытый бассейн прямо в русле Москвы-реки, смотровая площадка-амфитеатр, причал для водного транспорта и многое другое. Работы по благоустройству набережной планируется начать уже в этом году. В перспективе она протянется на 3,8 км к югу от Даниловского моста через старое русло Москвы реки прямо до проспекта Андропова.

Новостройки на территориях бывших промышленных зон пользуются хорошим спросом. Так, по данным «Метриум», четыре из пяти самых продаваемых проектов в сегменте бизнес-класса – это именно проекты в промзонах. Так, на «LIFE-Ботанический сад» пришлось 6% от общего числа заключенных в 2018 году ДДУ в бизнес-сегменте, на «Зиларт» – 4,9%, на «Символ» – 4,1% , на ЖК «Метрополия» – 3,7%. В готовых домах «Зиларта» к окончанию строительства были распроданы почти все квартиры (на тот момент не нашли покупателей всего 30 квартир), а в первой очереди проекта «Символ» продано уже 90%, хотя строительство еще не завершено. В комфортклассе наблюдается похожая ситуация. Согласно исследованию «Бон Тон», в старых границах Москвы 9 из 10 самых востребованных проектов этого сегмента расположено на территории промзон. Эти новостройки формируют 36,9% спроса в комфортклассе.

Промзоны с готовым жильем или корпусами в высокой стадии готовности

Не останавливаться

По данным московского стройкомплекса, уже анонсирована застройка более двух с половиной десятков промзон общей площадью почти 20 тысяч гектаров. Правда, точные прогнозы по их освоению давать трудно. « Многое будет зависеть от того, как законодательные изменения нормативов жилищного строительства повлияют на отрасль», – говорит Дмитрий Таганов.

Как отмечает Марина Любельская, практически все заброшенные промзоны сегодня находятся в той или иной стадии разработки: «Спрос на жилье в Москве традиционно высокий, и пренебрегать территорией, которая никак не используется городом и его жителями, нельзя. Первыми, разумеется, были реконструированы промзоны, граничащие с Третьим транспортным кольцом, где вместе с жильем были построены удобные транспортные развязки, станции метро и МЦК, социальные объекты, созданы тысячи рабочих мест. Сегодня городские застройщики приступают к редевелопменту более удаленных от центра промзон, например, промзоны Братцево в САО».

«В большинстве реновируемых промзон в том или ином количестве будет представлена жилая застройка. Крупнейшие из них: «Грайвороново», «Курьяново», «Братцево», «Коровино», – говорит Татьяна Подкидышева.

Наталия Кузнецова среди промзон с высоким потенциалом называет также Верхние Котлы (150 000 кв.м недвижимости), территории районовМетрогородок и Соколиная гора. « В ближайшие годы новые проекты будут выходить в рамках редевелопмента промзон ЗИЛ, «Октябрьское поле», «Калошино» и «Варшавское шоссе», – добавляет Наталья Бланкова, руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet. Так, по словам председателя Москомстройинвеста Анастасии Пятовой, в феврале начато строительство первого дома второй очереди в ЖК «Зиларт». Всего в рамках второй очереди строительства будет возведено 200 000 кв. метров жилья.

Среди промзон, по которым уже приняты решения в последнее время, глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин называет бывший завод «Красный богатырь». В январе 2019 года правительство Москвы утвердило проект планировки участка, на котором появится пять жилых кварталов общей площадью более 300 тысяч квадратных метров с сопутствующей инфраструктурой.

Чуть ранее был утвержден проект планировки территории в районе Дорогомилово: на месте реорганизуемой промзоны «Западный порт» планируется построить высотный жилой комплекс, разработанный знаменитым японским архитектурным бюро KengoKuma&Associates. « Большую часть проектируемой территории занимают участки производственного назначения, в том числе бывший Первый Московский приборостроительный завод им. В.А. Казакова. Здесь планируется возвести жилой комплекс, который будет состоять из двух кварталов зданий разной этажности, постепенно повышающихся к центру реорганизуемой территории. Между кварталами проложат пешеходный маршрут, который соединит Кутузовский проспект и набережную Москвы-реки», – отметил Сергей Лёвкин.

В Тимирязевской районе на месте «Автокомбината № 3» было решено построить более 150 тысяч квадратных метров недвижимости, из которых жилье составит чуть более трети – 64 тысяч квадратных метров. Кроме того, здесь появится социальная инфраструктура, многозальный кинотеатр и гостиница на 575 номеров.

В конце прошлого года власти сообщили о разработке проекта планировки территории в промзоне «Верхние котлы» рядом с горнолыжным комплексом в Нагорном районе. Согласно проекту, на территории общей площадью 14,36 гектара планируется построить почти 150 тысяч квадратных метров недвижимости.

По оценкам «Бест-Новострой», реновация промышленных территорий города продлится еще как минимум 10-15 лет. В частности, освоение территории ЗИЛ начато с северной части промзоны, а в южной АФК «Система» и «Группа ЛСР» планируют построить еще 1,5 млн кв. В рамках реновации промзоны «Грайвороново», помимо жилых комплексов Sreda и «Кварталы 21/19», будет реализовано еще три крупных проекта общей площадью около 2 млн кв. м. Значительные изменения ждут и территории на северо-востоке столицы, где расположена крупная промзона «Калошино», – здесь предполагается строительство нескольких жилых комплексов совокупной площадью 1,7 млн кв. м. В целом же, по данным компании «БЕСТ-Новострой», объем перспективного жилищного строительства в рамках реновации промышленных территорий столицы может составить порядка 21,84 млн кв. м.

Около 70% объема перспективного строительства будет сконцентрировано в четырех административных округах – в ЮВАО, ВАО, ЮАО и САО, где предполагается возвести порядка 15,3 млн кв. м. Именно в этих округах расположены крупные промышленные территории с высоким потенциалом развития и нового строительства. В частности, в ЮВАО продолжится освоение промзоны «Грайвороново», в ВАО реорганизации подвергнутся промзоны «Руднево» и «Калошино», в ЮАО – южный и восточный участки ЗИЛа, промзона «Варшавское шоссе», а в САО новые жилые кварталы появятся на месте промзон «Коровино» и «Братцево».

Объемы реализуемых и перспективных проектов жилой недвижимости в рамках освоения производственно-коммунальных территорий в г. Москве

В последние годы ситуация с экологией на юго-востоке Москвы меняется к лучшему: промзоны осваиваются застройщиками, объемы вредных выбросов снижаются, а местные парки становятся более зелеными. Разбираемся, что происходит с экологией в ЮВАО и по каким параметрам районы этого округа даже более экологичны, чем центр или запад столицы.

Меньше цехов — больше домов

В крупных городах промышленные предприятия строились в нижнем течении рек. Так происходило и в Москве, поэтому в ЮВАО больше промзон, чем в других округах столицы. Однако постиндустриальная эпоха диктует новые правила: работающих заводов всё меньше, они закрываются и переносятся в другие регионы.

По генплану Москвы к 2025 году промзоны сократятся в два раза до 8 тыс. га. Около 4 тыс. га отведены под жилую и коммерческую застройку. При этом промышленные территории в ЮВАО уменьшатся вдвое вместо текущих 4 тыс. га, занимающих треть округа .

Это коснется крупнейших промзон «Люблино», «Курьяново» и «Грайвороново». К примеру, на месте литейно-механического завода в «Люблино» строят 27 жилых домов с благоустроенным прилегающим пространством. Южнее на 27 га возводится жилой комплекс, где также предусмотрено озеленение, аллеи, спортплощадки, рекреация. Часть промзоны «Люблино» останется промышленной, но будет модернизирована. На улице Перерва построят технопарк площадью 300 тыс. кв.м. Завершится реорганизация в 2022 году , отчего выиграют жители районов Марьино, Печатники, Люблино.

Вторая промзона округа — «Курьяново» — также претерпит изменения. Из 383 га под жилую застройку попадут 69 га, а также здесь создадут современный технопарк (32 га) с бизнес-инкубатор ом. В Курьяново, кстати, уже построили парк технических видов спорта с трибунами и парковками для зрителей. На севере округа активно осваивается бывшая промзона «Грайвороново», где девелоперы работают над пятью крупными проектами жилой застройки. Конверсия промзон закончится к 2022 году, что поспособствует улучшению экологии Нижегородского и Рязанского районов.

Впрочем, не все предприятия прекратят существование в ЮВАО. В числе стратегически важных для города остаются Московский НПЗ и очистные сооружения «Мосводоканала», но их влияние на окружающую среду уже сокращается.

Запах под колпаком

В последние четыре года глобальные изменения произошли на Курьяновских очистных сооружениях (КОС). В 2015-2017 гг. году ввели в эксплуатацию два блока более современных Ново-Курьяновских сооружений. Сейчас реконструируют старые блоки, в которых было много открытых источников запаха. Все эти элементы теперь будут накрыты «колпаками» — специальными укрытиями, предотвращающими выброс газов. Уже закрыто 34 первичных отстойника, что уменьшит выброс неприятных запахов на 90-95%.

Между тем на Люберецких очистных сооружениях (ЛОС) «Мосводоканал» модернизировал систему очистки сточных вод. Теперь их облучают ультрафиолетом вместо использования хлора, который загрязнял воздух. За последние 10 лет выброс стока с Курьяновских очистных сооружениях в водную систему снизился на 33%. Реконструкция КОС и ЛОС улучшит качество воздуха в Марьино, Люблино и Братеево.

Впрочем, окончание программы намечено на 2019 год, поэтому о результатах можно будет судить позже. А между тем по некоторым экологическим параметрам юго-востоку Москвы можно поставить «пятерку» уже сейчас.

Тихо и зелено

Тишина — это один из главных показателей экологического благополучия города. По данным Департамента природопользования, в 2018 году в Москве было зафиксировано 6,3 обращений из-за повышенного уровня шума. Больше всего страдают от этого жители престижных округов Москвы — ЦАО, ЗАО, СЗАО и ЮЗАО.

Где в Москве чаще всего жалуются на шум

Департамент природопользования Москвы

В ЮВАО проблема шума стоит не столь остро. К примеру, из района Марьино за год поступило не более 20 жалоб, тогда как из престижных Арбата или Раменок — до 288.

Еще один плюс юго-востока — это зеленые насаждения, а точнее — их качество. Несмотря на непростую экологическую ситуацию, именно в ЮВАО одни из самых здоровых деревьев в Москве.

Где живут самые здоровые деревья в Москве

Такое состояние растительности на юго-востоке — заслуга программы озеленения Москвы. В ЮВАО активно обновляли зеленый покров местных парков. К примеру, только при реконструкции Парка 850-летия Москвы в Марьине было высажено 1 497 деревьев.

С прицелом на будущее

Ситуация с экологией в районах юго-востока постепенно улучшается. Если вы ищите новое жилье в Москве, то учитывайте, что по мере роста экологического благополучия в ЮВАО, будут расти и цены на местное жилье. Сейчас новостройки округа в среднем продаются за 158 тыс. рублей за кв.м. в целом по Москве — за 170 тыс. рублей. Со временем эта разница сократится, поэтому покупка жилья может стать инвестицией в будущее, когда экологические различия районов Москвы будут устранены.