Содержание:
Москвичи начали массово продавать квартиры в хрущёвках, идущих под снос
На портале ЦИАН (база объявлений по продаже недвижимости) с середины мая стали массово появляться объявления о продаже квартир в хрущёвках, которые попали в список для голосования «по включению в проект программы реновации», по которому планируется снос более 4 тыс. домов.
Так, ранее вице-мэр Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин говорил, что Бескудниково станет одним из первых районов, где будет проводиться реновация.
С 15 мая в этом районе было выставлено на продажу 13 квартир в тех домах, которые предполагается снести (они попали в список на голосование). А объявлений, датированных более ранним числом, на портале не нашлось вовсе.
Цены выше рынка. Например, однушка продаётся за 4,6 млн рублей.
— Цены поднялись, сами понимаете, — объясняет риелтор, который продаёт данную квартиру. — Сейчас реновация, эти дома снесут по-любому, так что стали продавать дороже. Год назад такую квартиру выставляли за 3,8 млн.
Начальник отдела продаж Московского агентства недвижимости Ольга Саукитенс отметила, что средняя цена на однушку в хрущёвке в районе Бескудниково — это 4–4,2 млн рублей. Как ранее рассказывал Лайф, аналитики рынка недвижимости прогнозировали рост цен на квартиры в пятиэтажках до 25%.
Такая же ситуация и по другим районам (по домам, которые попали в список на голосование). Оказалось, что в районе Покровское-Стрешнево на продажу в мае были выставлены 24 такие квартиры, в районе Марфино — 28 квартир.
Авторы некоторых объявлений специально подчёркивают, что дома попали в список и будут снесены. То есть это подаётся как дополнительный плюс для клиентов.
Районы Марфино и Покровское-Стрешнево были выбраны Лайфом наугад, и мы сразу увидели по ним множество свежих объявлений.
При этом аналитик ЦИАН Алексей Попов рассказал, что сейчас по домам из списка на реновацию на голосование подаётся примерно 53 новых объявления в день. При этом в ЦИАН уверяют, чтолюди стали даже реже выставлять свои квартиры в пятиэтажках на продажу.
Как избежать рисков при покупке квартиры: полный перечень новостроек
Для этого следует очень внимательно ознакомиться с документами, которые в данный момент есть у собственника, а также с официальными материалами из открытых источников (на сайте Мэра Москвы).
Последовательность действий следующая. Прежде всего, следует выяснить, действительно ли данный дом попадает под программу реновации. Для этого проверяют, есть ли у собственника:
- оригинал уведомления о сносе и предстоящем расселении (документ направляется из мэрии не позднее, чем за год до предполагаемого расселения), вручается под подпись лично владельцу квартиры в старом доме;
- письменное соглашение собственника на предоставление нового жилья или денежной компенсации.
Дополнительно на сайте Мэра Москвы следует уточнить, действительно ли дом включен в программу реновации. На карте такие объекты обозначаются голубым цветом, а соответствующие стартовые площадки (т.е. новостройки, которые предполагается возвести для расселения) – оранжевым.
Полный список стартовых площадок также приводится на сайте Мэра Москвы – ниже приведен актуальный, полный перечень:
- Чтобы получить представление о требованиях к характеристикам, расположению новых домов, следует ознакомиться с оригинальным текстом документа «Программа реновации».
- Таким образом, покупатель может существенно снизить свои риски, если:
- Будет точно знать о местоположении нового дома и сроках сноса.
- Сможет соотнести рыночную стоимость нового объекта с ценой на хрущевку в аварийном доме.
Если какой-то из этих пунктов вызывает вопросы, гарантировать выгодное вложение при покупке квартиры в доме под реновацию затруднительно.
Особенности проведения сделки купли-продажи
Подобная сделка не имеет принципиальных отличий и предполагает выполнение тех же процедур, что и при обычной купле-продаже:
- Согласование позиций, подписание предварительного договора купли-продажи, внесение аванса (с подписанием соответствующего соглашения).
- Сбор всех необходимых документов (паспорта собственников, документы на квартиру; при необходимости понадобится также нотариально заверенное согласие супруга на продажу или разрешение органов опеки на переезд несовершеннолетних).
- Подписание основного договора (регистрировать у нотариуса необязательно, хотя и желательно), подача документов на регистрацию в отделение Росреестра или в МФЦ. О том как осуществить сделку купли продажи через МФЦ подробно описано тут.
- Оплата госпошлины (1500-2000 рублей), получение документов на новую собственность (спустя 5-10 рабочих дней).
Однако есть и свои нюансы, связанные с тем, что объект находится в аварийном доме:
- Если собственником (полным или долевым) прежней квартиры является несовершеннолетний, органы опеки могут не дать своего согласия на переезд в аварийное жилье.
- После совершения сделки местные органы власти могут не позволить собственнику и его семье прописаться в доме под реновацию. Однако это действие незаконно, и его можно обжаловать в суде. Тяжбы могут идти сравнительно долго (несколько месяцев).
Таким образом, вариант покупки квартиры в основном сопряжен с рисками, поскольку цены на такие квартиры в большинстве случаев серьезно завышены. К тому же едва ли собственник хрущевки будет упускать свою выгоду, если она действительно существует. Поэтому без гарантий переселения и проведения точных расчетов принимать решение рискованно.
Причины продажи квартир в домах под снос
Не все горожане довольны программой реновации. Многие имеют свой собственный взгляд на проблему и порой не готовы перебраться в новую квартиру в этом же или другом районе. Приобретение жилья в аварийном доме рассчитано на будущую выгоду, а продажа связана с субъективными мотивами. Личные причины, которые мешают переезду, могут быть такими:
- Переезд в тот район или населенный пункт, который территориально ближе к месту работы (выбрано удобное для продажи и покупки время, ведь из-за программы реновации цены на аварийное жилье возросли).
- Неприятности, связанные с вынужденным проживанием в неудобном районе. (Многих не устраивает перспектива переселения на окраину и поэтому эти люди продают жилье в «хрущевке» заранее)
- Неуверенность в качестве многоэтажных домов (у многих людей вызывают сомнения качество построек из-за высоких скоростей строительства новых микрорайонов).
- Страх из-за окончания программы реновации приводит к решительным действиям. Горожане продают ветхое жилье сейчас, чтобы не ждать следующей волны реновации. Как показывает практика, программа может не получить достаточного финансирования и приостановиться.
По сведениям агентств недвижимости, появление программы реновации привело к росту стоимости квартир в аварийных домах на 20-25%.
В проигрышной ситуации находятся те граждане, которые вложились в дорогой ремонт. За элитную отделку потолка и пола не предусмотрено дополнительных выплат. Такие вложения не имеют шанса окупится. При переезде в новое жилье условия будут для всех одинаковыми.
Не всегда условия жизни в «хрущевках» так уж плохи. Порой это прекрасные дома, где имеются квартиры с высокими потолками и отличной планировкой, большой площадью. Программа реновации использует общие условия расселения для всех жильцов, вне зависимости от условий жизни в предыдущем доме. Могут быть и такие ситуации, когда это ухудшение условий проживания.
Закон предполагает, что перечень домов, подлежащих расселению, может корректироваться по желанию собственников. Жильцы сами могут обратиться в государственные органы, чтобы воспрепятствовать расселению своего дома.
Это определенный риск для тех, кто приобрел квартиру в этом доме с целью обмена на жилье в новом многоэтажном доме.
Стоит ли приобретать жилье в аварийном доме, который попадает под программу реновации
Выгодна ли покупка жилья в аварийном доме? Конечно же да, это сулит хорошие преимущества в будущем. К тому же, в программе реновации сказано, что собственник квартиры получит современную квартиру с улучшенными характеристиками. К ним можно отнести такие:
- Эргономичная планировка.
- Большая площадь.
- Хороший ремонт и качественная отделка.
- Отличная инфраструктура.
- Присутствие балконов и лоджий.
- Ухоженная территория у дома.
Особенностью программы реновации является то, что горожан переселяют в дома, построенные в тех же районах, где они и проживали. Конечно же, это соблюдается при возможностях постройки жилья в данном районе.
Приобретение жилья в старом фонде для горожанина может быть отличной возможностью в перспективе улучшить жилищные условия.
Программа реновации дает возможность получить красивую, светлую просторную квартиру в современном многоэтажном доме. Новые микрорайоны имеют улучшенную инфраструктуру и обустроенные придомовые территории.
Здесь в шаговой доступности расположены садики, школы, остановки автобусов. Есть спортивные площадки, фитнес-центры и детские площадки.
С точки зрения инвестиций, приобретение квартиры в старом фонде – это отличное вложение денег. Нет сомнений, что стоимость квадратного метра в «хрущевке» будет в разы меньше, чем в квартире в новом многоэтажном доме. Покупая жилье в доме под снос сейчас, можно получить выгоду в будущем. Как показывает практика, на квартиры в новостройках всегда есть спрос, который растет с годами.
Однако, стоит учесть что такие сделки — это довольно рискованное мероприятие и каждый нюанс здесь может иметь решающее значение.
Чем рискуют покупатели квартир в домах «под реновацию»?
В 2021 году в Москве была запущена масштабная программа реновации. Вошедшие в нее 350 тысяч квартир в старых домах, которые власти хотели снести, сразу обратили на себя внимание — их стали рассматривать в качестве привлекательного инвестиционного объекта. renovaciya5.ru решил выяснить, насколько популярна такая недвижимость сегодня, какова ее стоимость и есть ли риски при покупке.
renovaciya5.ru: С какой целью сегодня приобретают жилье в районах реновации? Каким образом покупатели планируют его использовать?
Дмитрий Заславский, специалист по недвижимости: Квартиры в домах, включённых в программу реновации, в настоящее время приобретают только с целью инвестиций. Покупать такую недвижимость лишь для удовлетворения потребности в жилье невыгодно. Цены на нее значительно выше, а уровень комфорта — ниже, чем в домах 1980-2000 годов постройки.
Способ использования приобретённой квартиры зависит от личной ситуации покупателя. Те, у кого есть иное жильё, планируют сдавать ее на время до выселения и сноса дома. Те, у кого в собственности больше нет недвижимости, будут в ней проживать.
Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate: Такие квартиры интересуют преимущественно инвесторов.
Несмотря на то, что такие объекты часто продаются по завышенной цене, у покупателя есть возможность заработать на разнице в стоимости за счет получения большей площади. Например, в старых пятиэтажных домах площадь типовой однокомнатной квартиры равна 30-35 кв. м, что по современным меркам квартирографии соответствует понятию «студия». По программе реновации собственники получат в качестве альтернативы полноценные однокомнатные квартиры большей площади, и, соответственно, выше по стоимости. Капитализация вложений может достигать 30-50%.
Вторая категория покупателей такой недвижимости – это те, кто приобретает квартиру в старом фонде для личного проживания с перспективой получить квадратные метры в новом доме. Основная цель данной категории покупателей – улучшить жилищные условия. При отсутствии средств на более качественное жилье покупка недвижимости в доме под снос – хорошая возможность по наиболее доступной цене купить квартиру в новостройке.
renovaciya5.ru: Есть ли риски при приобретении «вторичек» в районах реновации?
Д.З.: Риски приобретения квартиры в доме «под реновацию» надо разделить на два вида. Первый тип рисков связан именно с реновацией. Когда будет построен дом для переселения жильцов именно этой пятиэтажки? Где именно он будет возведён, насколько близко к привычному району? Какого качества будет эта новостройка? То есть это риски, общие для всех жильцов данного «условного дома под реновацию».
Вторая категория рисков является обычной для всех приобретаемых квартир. Надо внимательно проверять всю информацию по квартире, документы на неё, отслеживать все предыдущие переходы прав собственности и права на пользование. Компетентный специалист по недвижимости с такой задачей справится.
Е.З.: Основные риски связаны, во-первых, с тем, что программа реновации находится на начальном этапе своего развития. Еще нет четкого плана по сносу ветхого жилья во всех районах Москвы, а значит непонятны точные сроки расселения. Во-вторых, остаются вопросы к качеству жилья, предоставляемого в рамках программы. Новые квартиры могут обладать пониженными потребительскими характеристиками: неудачными планировками, плохой шумоизоляцией и инсоляцией, некачественно выполненной отделкой, а сами дома могут находиться в неудачных локациях. Так, например, в качестве альтернативы старому жилью в локации с развитой инфраструктурой могут предложить квартиру в менее развитом районе либо промзоне, хотя административно территория останется прежней. Из-за этого у инвесторов могут возникнуть сложности при продаже полученной жилплощади.
renovaciya5.ru: Какие параметры, по Вашему, являются ключевыми при покупке такой недвижимости?
Д.З.: Если принять, что квартиры в домах под реновацию приобретаются только как инвестиция в будущую новостройку, то становится ясно, что ключевым параметром является цена. Именно она делает будущую инвестицию особенно привлекательной. Для 50-60-летних домов также важно их техническое состояние: если во всём доме коммуникации в плачевном состоянии, то и жить становится некомфортно, да и претендентов на съем жилья будет немного.
Е.З.: В большинстве случаев покупатели такой недвижимости не планируют проживать в ней, а просто ждут сноса дома. Поэтому для них совершенно не важны ни этаж, ни состояние квартиры и самого дома. Ключевыми становятся район, стоимость объекта и сроки сноса дома. Среди инвесторов наиболее распространены бюджетные и «быстрые» варианты – одно- и двухкомнатные квартиры в районах, либо уже затронутых реновацией, либо те, где она только планируется.
renovaciya5.ru: Как изменился спрос и стоимость «вторички» в районах реновации за последние два года?
Д.З.: В домах, входящих в программу реновации, квартиры дороже. Так, например, в районе метро Беляево есть пятиэтажки, жильцы которых отказались от участия в программе реновации и есть соседние с ними дома, которые задействованы в данной программе. Разница в цене квартир в этих одинаковых «панельках» составляет, для однокомнатных квартир, около 15-20%. Это и есть стоимость «инвестиционной привлекательности» недвижимости в «домах под реновацию». Люди готовы платить больше, рассчитывая на будущий переезд в новостройку более высокого уровня комфортности. Можно сказать так: по мнению покупателей, цена на квартиру в пятиэтажке «под реновацию» остаётся привлекательной до тех пор, пока она не дороже квартиры экономкласса в этом же районе, в доме 1980-2000 годов постройки. Потому что именно с такими домами сравнимы те новостройки, куда будут вселяться жители сносимых пятиэтажек.
Кривая спроса имела за два года примерно такой вид – сначала, примерно осенью 2021 года, собственники квартир в пятиэтажках, резко подняли цены в ожидании ажиотажного спроса. Но по этим ценам лоты стали неинтересны покупателям-инвесторам, а тем более просто покупателям. В дальнейшем, в 2021 году стоимость снизилась до взаимно приемлемого уровня, и продолжает оставаться на том же уровне.
Е.З.: За последние два года спрос на недвижимость в домах под реновацию вырос примерно в 1,5-2 раза. В связи с повышенным интересом к таким объектам инвесторов квартиры реализуются в большинстве своем по ценам выше среднерыночных. Если сравнивать ситуацию по росту стоимости жилья за прошедший год, то именно на дома, попавшие под реновацию, зафиксирован наибольший рост стоимости квадратного метра — до 10%. В целом же, по другим домам на вторичном рынке рост не превышает 5-6%. При этом наибольший рост цен отмечается в районах, где уже идет активное строительство новых площадок, и расселение планируется в ближайшее время. А также в районах, где жилой фонд преимущественно состоит из пятиэтажных домов.
renovaciya5.ru: Как, по Вашим оценкам, изменится спрос и цена на эту недвижимость в ближайшие годы?
Д.З.: Спрос на квартиры в пятиэтажках зависит от инвестиционной привлекательности. Если общие риски реновации, благодаря действиям властей и общей экономической ситуации в Москве, будут на низком уровне, то сохранится нынешнее соотношение цен. Если среди потенциальных покупателей будет распространяться информация о невыгодности приобретения квартир в домах реновацию, то спрос снизится, а вслед за ним и стоимость. Ещё одно соображение: если у граждан появится иной инвестиционный инструмент для приумножения своих сбережений, то часть денег «перетечёт» на опробирование нового способа вложений. И тогда цены на квартиры под реновацию снизятся.
Е.З.: Для того чтобы спрос на подобное жилье оставался высоким, необходимо минимизировать риски. А для этого нужно четко регламентировать порядок предоставления альтернатив собственникам и разработать план по расселению пятиэтажных домов с точными сроками. В таком случае спрос будет оставаться стабильным и перемещаться вслед за районами, где реновация находится в активной стадии. Цены, скорее всего, также останутся либо на среднерыночном уровне либо чуть выше.
Юридическая консультация онлайн
Мой отец, в Москве, в пятиэтажном доме, имеет в собственности две комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире. Этот дом попал в программу «Реновация».
Одна из этих комнат ему досталась в конце 70-е годов при родственном обмене. Приватизировал в 2005 г.
Вторую комнату он купил у государства, поскольку бывший жилец умер и не имел родственников. Оценку производило государство. Цена комнаты составила 1 миллион 200 тысяч рублей. Договор купли-продажи от 20.06.2021 г. Каждая комната имеет свой собственный отдельный лицевой счет.
В соответствии с законом о реновации в замен двух комнат в коммунальной квартире отец должен получить двухкомнатную квартиру.
Нам же в свою очередь хотелось бы получить две однокомнатные квартиры, поскольку это выгоднее.
Как я понимаю это можно сделать если одна из комнат будет в моей собственности, а другая в собственности у отца.
Вопросы:
1. Как лучше поступить в данной ситуации моему отцу, продать одну комнату или подарить (сыну т.е. мне)?
2. При продаже комнаты нужно ли платить налоги? А если продать комнату за 1 миллион рублей (на 200 000 или ~17% дешевле государственной оценки)? Нужно ли тогда платить налоги и не будет ли потом вопросов у налоговой о занижении стоимости?
3. Не будет ли продажа, дарение комнаты, в связи с реновацией, подпадать под термин ухудшение жилищных условий?
Дополнительно сообщаю, что я (совершеннолетний человек) родился в Москве, прописан-зарегистрирован у матери. Мать владелец этой квартиры. Отец владелец 2-х комнат. Родители давно в разводе. Отец хочет что бы я (его сын) имел собственность. На данный момент никакой собственности не имею.
