На аукционе можно купить недвижимость со скидкой до 20%.
В июле 2019 года в нашей семье родился второй ребенок. Старшей дочери на тот момент было почти три года. Мы жили в однокомнатной квартире в городе Одинцово, и вчетвером в ней стало уже тесно.
Мы озадачились поиском более просторного жилья. И в итоге купили новую двушку через инвестиционный портал — официальную платформу правительства Москвы. В статье расскажу, как это работает и как можно купить недвижимость на аукционе по цене ниже рыночной.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Начнем с того, что квартир на докупку по реновации дают мало, 4-5 шт. плюс-минус. На дом в 360+ квартир это вообще ни о чем. В каких-то домах вообще не давали. С чем это связано – мне неизвестно. Можно предположить, что т.к. в новый дом переселяют людей из нескольких домов, то свободных квартир остается в принципе немного. А если еще учесть, что люди будут отказываться от предложенных вариантов, то нужно закладывать какое-то количество свободных квартир для дополнительных предложений. Поэтому выделить много квартир на докупку при переезде не получается. Хотя это только лишь мое предположение, как оно там на самом деле знают только в Фонде реновации. Возможно, в будущем будут давать больше, кто знает?
В итоге, получается, что желающих докупить квартиру всегда достаточно, чтобы организовать аукцион. Как нам сказали в Фонде примерно, 90% квартир на докупку проходят именно через аукцион. Но есть нюансы, о которых я и хотел рассказать.
Начнем с того, что изначально вы приходите в Информационный центр по реновации, который находится в вашем новом доме,(записываетесь туда заранее на осмотр своей квартиры. Допустим, так сложились звезды, что вас все устроило и в целом вам ваша квартира нравится. Но есть желание докупить, например, с «двушки» до «трешки». Ключевой момент здесь – вам нравится ваша новая квартира, и в случае, если вы попадете на аукцион по «трешке» и не выигрываете его, то не так сильно и расстроитесь, т.к. ваша новая квартира вас устраивает. Надо сказать, что это идеальный вариант, т.к. для того чтобы подать документы на докупку вам нужно будет подписать согласие на новую квартиру. В этом случае вам выдадут «проект договора», без которого вы не сможете собрать пакет документов на докупку.
Почему еще это идеальный вариант – смысл в том, что после того, как вы подали документы на докупку в Фонд реновации, должно пройти 7 дней, и если в течение этого времени никто больше не подал документы на эту квартиру, то она станет вашей безо всякого аукциона. Т.е. время играет на вас, и у вас есть шанс забрать эту квартиру по номинальной стоимости.
Если же вас новая квартира не устроила, то тут есть два варианта. Первый – безрисковый, но вероятность докупить квартиру – ниже, а без аукциона – вообще минимальна. Вы пишете отказ от новой квартиры, ждете другое предложение, смотрите его, пишете согласие или еще один отказ и т.д. до тех пор, пока не получите квартиру, которая вас полностью устроит. Смысл в том, что на все это нужно время. После вашего отказа может пройти неделя или больше пока вам предложат новый вариант. И за это время квартир на докупку может и не остаться. С другой стороны, практика показывает, что этот вариант может оказаться и более выгодным в том случае, если вы изначально готовы идти на аукцион.
Т.е. вы выбираете себе квартиру, пишете отказы столько, сколько нужно. Потом смотрите на сайте Фонда реновации, что там с докупкой. Если видите незанятую квартиру (занятые выделены красным, это значит, что на них уже кто-то подал заявку), подаете документы на нее, если же видите аукционы (там дополнительно появляется молоточек), подаете документы уже на аукцион. Если выигрываете – отлично, если нет – тоже неплохо, у вас есть квартира, которую вы сами выбрали, она вас полностью устраивает. А то, что не получилось докупить – не сильно то и страшно. К тому же вы можете подать документы еще на другой аукцион, этого никто не запрещает. Единственно, нельзя подавать документы одновременно на несколько аукционов. А аукционов может быть несколько, т.к. с того момента, как квартиру отправляют на аукцион до самого проведения аукциона проходит обычно месяц. Т.е. времени на то, чтобы выбрать квартиру и потом собрать пакет документов на докупку – вполне хватает. Но нельзя забывать, что квартира может уйти и без аукциона, если заявок на нее не будет.
Второй вариант — рискованный. Вам не нравится ваша квартира, но, тем не менее, вы сразу подписываете согласие на нее с целью, чтобы как можно быстрее получить «проект договора» и подать заявку на докупку. Все в расчете на то, что пока другие будут выбирать себе квартиры (писать отказы, смотреть новые), пройдут 7 дней и квартира окажется вашей без аукциона по номинальной стоимости. Риск в том, что в эти 7 дней кто-то еще вполне может подать заявку, и вероятность этого довольно высокая, т.к. жалеющих всегда достаточно.
В итоге вам придется-таки идти на аукцион, но если вы его не выигрываете, то т.к. согласие на квартиру вы уже подписали, вам придется в ней жить. Конечно, вы можете участвовать в аукционах на др. квартиры, если они есть. Но тут может быть подлянка от Фонда реновации. Они часто устраивают аукционы в один день, т.е. в тот же день, когда будет проходить ваш аукцион, может пройти и еще один/два аукциона на другие квартиры в вашем доме. Обычно это делается тогда, когда квартиры на аукцион выбили в одно время с разницей в несколько дней.
В нашем случае одна квартира («двушка») ушла без аукциона. Кто-то подал на нее заявку, прошло 7 дней, других желающих не было, и люди забрали ее по номиналу.
По оставшимся «трешкам» было все интереснее.
Сначала нужно сказать, что если вы первыми подаете заявку на квартиру, а потом кто-то подает не нее еще одну, квартира уходит на аукцион и вам документы возвращают, а вот тем вторым – нет. Фонд реновации их отправляет в Аукционный дом автоматически. Вам же нужно будет собирать пакет документов, и отвозить их туда самостоятельно. И никто не запрещает вам передумать и этот пакет документов подать:
В итоге может получиться такая ситуация, что, например, кто-то выбил вашу квартиру на аукцион, а вы по какой-то причине в нем решили не участвовать (см. причины выше). В этом случае, если никто больше не подаст документы на тот аукцион, то его признают несостоявшимся и отдадут квартиру по номиналу тому, кто, получается, подал заявку после вас.
В нашем случае одна квартира так и ушла: ее выбили на аукцион, а заявок больше никто не подал. Кому-то повезло.
По остальным квартирам у нас аукцион состоялся, причем на одну из них было три заявки, но допустили только две. Причина – в заявке положили не все необходимые документы из списка.
Содержание:
Подготовка документов для аукциона.
На сайте Фонда реновации в разделе вашего аукциона будет выложен полный список документов, если все внимательно прочитать, то вопросов будет немного. Хотя по началу все кажется вообще непонятным. У нас были вопросы только по заполнению формы заявки. На сайте также написано, что если что-то не понятно, то нужно записываться на встречу в Аукционный дом, но мы все вопросы решили по телефону (указан на сайте). Дозвониться до них только не так просто.
Потом этот пакет везете в Аукционный дом на Милютинский пер. 5, стр.2. Не забудьте паспорт, охрана спросит. Поднимаетесь на 7 этаж и ударяетесь лбом о закрытую дверь, где написано, что посторонним входить нельзя, нужно звонить по телефону. Материтесь, т.к. телефона на этаже нет, и нужно спускаться обратно на первый этаж. Спускаетесь. Если помните добавочный, набираете его, если нет, опять материтесь, заходите на сайт Фонда в раздел Аукционов, находите добавочный, по которому звонили с уточняющими вопросами по составлению документации, звоните. Если повезет, ответят быстро, скажут, что за вами кто-то выйдет. Если не повезет, ждете ответа (материтесь про себя). Потом поднимаетесь обратно на 7-й этаж, сидите, опять ждете, пока за вами кто-то выйдет. Можно прождать минут 15-20. При подаче документов на первый аукцион я столько и прождал, на второй – ждал минут 40. Чисто случайно вышел парень, который принимал у меня документы в первый раз, узнал меня, а я его. Выяснилось, что ему про меня никто не сказал. Трубку, когда я звонил, уже не брали. Вот такое там отношение к людям.
У вас забирают документы, дают бумагу с номером заявки. За день до проведения аукциона на сайте появляется информация со всеми заявками, какие приняты, какие – нет и по какой причине.
Не знаю, почему нельзя заранее сказать людям, что, например, в заявке у них не хватает каких-то документов, чтобы можно было их довести. По идее городу же должно быть выгодно, чтобы в аукционе приняло участие как можно больше людей. Но этого не делается. Обо всем узнаем за один день до аукциона без возможности что-то изменить. Это, конечно, сильно напрягает.
Как проходит аукцион
Вы приезжаете туда же на 7-й этаж, куда подавали документы. За минут пять до начала к вам выходит сотрудник, проверяет паспорта. Потом вы заходите, вам дают табличку с номером и бумаги с шагами аукциона, т.е. 1% — такая-то цена за квадратный метр, 2% — столько-то и т.д. до 240%. Мне эта информация была не особо нужна, т.к. я заранее просчитал, какой максимальный процент могу предложить. Другие же там что-то отмечали в процессе, наверное, текущие предложения.
Потом вам зачитывают правила аукциона и начинаются торги. Вы поднимаете табличку (или не поднимаете, если мало участников – это и необязательно) называете свой шаг, кто предложит больше – становится победителем аукциона. Каждый из участников может брать перерыв во время аукциона – 5 минут, но только один раз. Все это прописано в аукционной документации, можно ознакомиться заранее.
Аукционная комиссия состоит из 5-ти человек обычно, хотя двое из них во время аукциона благополучно сидели в телефонах, выполняя роль массовки. Один только время засекал, когда кто-то из участников брал перерыв.
Уверен, что всех волнует главный вопрос, на сколько поднимается цена квадратного метра на аукционах. Я смотрел архивные аукционы, часто цена вырастала не больше, чем на 30%, хотя иногда было и 70-100%. В моих же случаях цена выросла на 100 и 140%. Поэтому ориентироваться на архивные аукционы нет особого смысла, как будет у вас — никто не знает.
В аукционной документации я видел, что прописана информация об источниках финансирования докупки квартиры. Там были указаны и материнский капитал, и ипотека и много других нюансов. Но это все уже лучше уточнять в Фонде реновации.
Совершить сделку купли-продажи после аукциона
После победы на торгах придет уведомление на электронную почту и в письменном виде. В нем указаны даты, в какой период должна пройти сделка купли-продажи.
Если квартиру вы оплачивате своими деньгами. Для оформления такой сделки нужно:
Возврат обеспечительного взноса на торговой площадке
Если в сделке есть ипотечные деньги.
Именно так было у нас. Мы брали ипотеку в ВТБ, чтобы оплатить эту квартиру. В тот момент действовала программа льготной ипотеки, но мы не смогли ей воспользоваться сразу.
Причина — город не может совершать сделку напрямую с покупателем, поэтому реализует квартиры через юридическое лицо. воспринял это как сделку на вторичном рынке, даже несмотря на то, что это была новостройка. В итоге он оставил нам стандартный процент по ипотеке для вторички — 9,5%. В ипотеку мы взяли 7 489 750 .
Для ипотечных сделок срок проведения увеличивается до 15 рабочих дней, а этапы выглядят так.
Перед сделкой с КП «УГС» нужно:
Дальше нужно дождаться регистрации права собственности. Обычно на это уходит две недели. После регистрации выдадут договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, кредитный договор.
Затем нужно получить ключи и подписать акт приема-передачи квартиры после того, как банк перечислит деньги продавцу.
Уведомление победителю аукциона, в котором указывается период подписания договора купли-продажи в случае покупки за наличные и за ипотечные деньги
Акт выполненных услуг от КП «УГС»
Акт купли-продажи — по сути, стандартный договор
Какую квартиру мы искали
О том, что нужно расширяться, мы думали давно. Постоянно мониторили рынок, но не могли никак определиться. Смотрели Москву и окрестности: Павшинскую пойму, Одинцово, Красногорск и другие. Думали даже о таунхаусе в 40 километрах от Москвы по Новорижскому шоссе.
В 2019 году я забеременела, и это ускорило процесс: мы четко определили требования к новому жилью. Решили, что это будет двух- или трехкомнатная квартира площадью 55—90 м². Поблизости должны быть детские сады, школы, поликлиники и хорошая транспортная доступность. Бюджет — не более 8,5 млн рублей. Хотели взять ипотеку.
Рассматривали как новостройки, так и квартиры на вторичном рынке.
Новостройки.
В новостройках нас смущали сроки сдачи, надежность застройщиков и их документов. Мы искали комплексы, которые уже готовы или будут сданы в течение года.
Сначала нас заинтересовал ЖК «Мякинино парк» в двух-трех километрах от Москвы по Новорижскому шоссе. Кроме жилых домов там планировались бизнес-центры, красивые прогулочные зоны, набережные, детский сад и школа. Рядом расположены районы Крылатское и Строгино с богатой инфраструктурой. На тот момент трехкомнатная квартира нам в 7,3 млн рублей.
Но там только еще возводили стены, а сдать должны были лишь в Ждать года до вселения для нас было слишком. Плюс в 2008 году у нас был негативный опыт покупки квартиры в строящемся доме: тогда стройку заморозили и нам пришлось одновременно платить по ипотеке и снимать жилье.
Дом достроили, но с задержкой на два с половиной года. Вкладывать деньги на этапе строительства нам больше не хотелось. Несмотря на введенные эскроу-счета и защиту дольщиков, мы боялись ввязаться в долгострой.
В уже сданных застройщиком комплексах квартиры стоили дорого — примерно на млн дороже. И в этом случае мы не вписывались в бюджет.
Параллельно мы перебирали варианты в Зеленограде. Он расположен в 25 километрах от Москвы — мы давно присматривались к этому району, так как о нем хорошо отзывались наши знакомые. Там много парков, прогулочные зоны, лес и развитая инфраструктура. Но и здесь квартира в сданном доме была нам не по карману. Например, в ЖК «Жемчужина Зеленограда» в июне 2019 года готовая двухкомнатная квартира площадью стоила около 10 млн рублей.
Вторичка. На вторичном рынке жилья подходящих вариантов также не было. Нам попадались собственники, сделки с которыми можно легко оспорить в суде. Например, собственник одной из рассматриваемых квартир страдал болезнью Паркинсона. Об этом мы узнали случайно от его родственников.
Владельцы другой продавали квартиру, которая все еще была в собственности у банка. В процессе общения выяснилось, что у них двое маленьких детей и они вложили в квартиру материнский капитал. Они еще не выплатили долг, а потом не могли выделить детям доли, как требует закон. До сделки родители не собирались решать этот вопрос — представления, как и где будут выделены доли, у них вообще не было. При этом они хотели, чтобы мы выплатили их долг и только потом вышли на сделку купли-продажи.
Позже мы вполне могли столкнуться с органами опеки и попечительства, они посчитали, что в сделке ущемлены права детей. Нас могли просто выселить, а дальше затяжные суды.
Затем я стала просматривать предложения от правительства Москвы. Все началось с социальных квартир — это жилье, которое одинокие пожилые люди отдают городу за уход и присмотр за собой. И тут выяснилось, что город строит и продает квартиры в новых домах по программе реновации.
На инвестиционном портале правительства Москвы можно посмотреть не только квартиры, но и помещения для бизнеса, паркинги, землю. Здесь я и нашла подходящие варианты квартир. Их стартовая цена была ниже рыночной.
Мы решили, что попробуем купить квартиру на аукционе в ипотеку.
А если получится и мы выиграем аукцион, то уже после сделки продадим свою однушку в Одинцове. В январе 2020 года, когда все закончилось, мы действительно продали свою квартиру за 5,1 млн рублей. Это позволило нам частично погасить ипотеку за новую квартиру.
Фото нашей однокомнатной квартиры 42 м², которую мы выставили на продажу. Жилая комната площадью 19,8 м²
Совмещенный санузел. Ремонт в квартире новый
Вид из комнаты на коридор
Кухня 8,3 м² с утепленной лоджией
Принять участие в аукционе
Участвовать в аукционе можно из дома со своего компьютера. Предварительно нужно установить программное обеспечение.
Мы заключили договор с АО «Мосреалстрой» и в день торгов приехали в их офис, где за нас настроили компьютер и открыли торговую площадку. Нам было так спокойнее.
В определенный день и час нужно выйти на электронную площадку торгов и начать соревноваться с претендентами. Стоимость шага определена заранее. Участники делают ставки.
У нас не было запасного плана и понимания, как будем действовать дальше, если проиграем. Мы сосредоточились на этом этапе. Никакой уверенности в победе не было. Тем более что на торгах мы очень близко приблизились к своему пределу по деньгам.
На нашу квартиру было три претендента, и мы волновались. Один быстро вышел из игры, а со вторым мы боролись все основное время.
Период ожидания по шагу — десять минут. Если за это время никто не предложил цену выше, торги закрываются. Предложивший наибольшую стоимость считается победителем. Мы отторговались минут за 25.
Но процесс может и затянуться. Например, наши соседи проходили торги с сопровождением компании — АО «Мосреалстрой», только годом ранее. Они торговались за свою квартиру почти сутки: начали в десять утра, а закончили в пять утра следующего дня. Тогда на шаг аукциона отводился час, а не десять минут, а их оппонент всегда делал ставку на последних секундах по истечении этого времени.
Некоторые участники подключают к торгам ботов, то есть специальные программы, которым задаются лимит суммы и время шага, — и они ведут торги вместо человека.
Определить бота легко: он обычно перебивает ставку в одно и время. Рядом с нами торговалась семья, которая соревновалась с такой программой. Бот делал ставку всегда на 9-й минуте 58-й секунде. В итоге победили наши соседи. Они выиграли двухкомнатную квартиру на 15-м этаже площадью 63,7 м² за 7 867 702 . Для них цена квартиры выросла всего на 184 400 , и на торги ушел час.
У нас тоже в момент торговал бот. Когда мы выиграли очередной шаг, поведение оппонента сразу изменилось: торг пошел быстрее. Такое поведение типично для участников, которые торгуются сразу за несколько квартир, или перекупщиков. За одну квартиру торгуется человек, за другие — бот. Затем, когда аукцион по одному из лотов закрывается, в борьбу подключается человек и торги уже идут быстрее.
Но вообще, повышать ставку на последних секундах не рекомендуют. Всегда нужно держать в голове, что могут произойти технические неполадки и вы упустите квартиру.
Уведомление на электронную почту о победе на торгах. Еще мы получили уведомление на самой торговой площадке
Найти квартиру и договориться о показе
Первым делом нужно изучить предложения города на любом из ресурсов ниже.
Инвестиционный портал правительства Москвы. Информацию о лотах можно посмотреть на сайте. Здесь представлены все объекты, которые находятся в собственности у города.
Как только выберете желаемую для просмотра квартиру, можно связаться с менеджером из информационного киоска и договориться о показе. Телефон киоска будет сразу виден на странице объекта. Информационный киоск инвестора — государственное бюджетное учреждение, которое показывает квартиры от государства и при необходимости сопровождает сделки.
Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов. Здесь будет информация о лотах, сроках подачи заявок, предстоящих и проведенных торгах.
«Мой адрес» — проект КП «УГС». Это организация, которая показывает квартиры и сопровождает сделки, если вы не готовы пройти этот этап самостоятельно.
Мы обратились в АО «Мосреалстрой». Компания учреждена правительством Москвы в 1998 году и помогает проводить сделки по покупке жилья, машино-мест и бизнес-помещений. Они просто попались нам самыми первыми из всех компаний, которые предлагают эту услугу. Их менеджеры показывали квартиры.
Когда решили, что будем участвовать в аукционе, то заключили с ними договор на сопровождение сделки и стали готовиться к торгам. Мы заплатили 10 000 . Хотя при желании все этапы процедуры можно пройти самостоятельно.
Официальный сайт для размещения информации о проведении торгов
Получить обратно стартовый взнос
Деньги лотового взноса возвращаются победителю аукциона в течение пяти рабочих дней после того, как он заключил сделку купли-продажи. Проигравшие, кроме позиций второго и третьего участников после победителя, получают назад деньги в течение срока.
Второму и третьему участникам деньги возвращаются в течение пяти рабочих дней после того, как победитель заключит договор купли-продажи. Делается это на случай, если сделка сорвется, тогда квартиру предложат второму участнику — за ту цену, которую он ставил последней. При отказе второго предлагают третьему.
Нужно быть готовым, что обеспечительный взнос вернется через месяц-полтора с момента, как участник переведет деньги торговой площадке.
Мы перевели деньги 1 ноября 2019 года. Торги состоялись 19 ноября. Сделка прошла 5 декабря. Деньги лотового взноса нам вернули 11 декабря.
Второму и третьему участнику после победителя придется ждать, когда завершится сделка по квартире, за которую они торговались. Затем можно заново участвовать в аукционах.
На наш взгляд, в торгах важно определить свой потолок — сумму, которую вы реально потянете. Мы поняли, что больше 8 500 000 не можем потратить, и только до этой суммы.
Если торгуетесь за несколько квартир одновременно, то по ходу аукциона придется смотреть, за какую квартиру бороться. Можно вообще не делать ставки, если видите, что за конкретный объект началась активная борьба.
Если не делать ни одной ставки или оказаться в позиции ниже третьего участника, обеспечительный взнос вернется за пять рабочих дней после окончания торгов.
Как устроены аукционы квартир
Существуют разные аукционы квартир. Я расскажу только о тех, о которых знаю.
Есть торги от Моссоцгарантии — городской службы, которая помогает одиноким пенсионерам и инвалидам безопасно прожить старость. Сотрудники присматривают и ухаживают за стариками. Взамен те отдают свои квартиры городу, который после их смерти выставляет недвижимость на торги.
Кроме этого, есть аукционы, куда попадает жилье должников, например, если человек перестал платить банку и тот реализует квартиру через торги, чтобы покрыть часть долга. Или если человек проходит процедуру банкротства и его жилье выставляют на торги.
Нам такие аукционы не нравились, поскольку в таких квартирах есть следы прежних жильцов. А в некоторых случаях предыдущих жильцов еще, возможно, и придется выселять самостоятельно. Поэтому, когда мы обнаружили аукцион, где можно купить новую квартиру, обрадовались. Расскажу о них подробнее.
С 2012 года в Москве работает казенное предприятие «Управление гражданского строительства». Оно занимается социальными объектами: проектирует и строит дороги, больницы, школы, а еще жилье.
В городе действует программа реновации: ветхие дома сносят, строят новые и переселяют в них жителей. В новых домах остается количество свободных квартир, которые город выставляет на торги.
Мы присмотрели себе квартиру в таком доме в старой части Зеленограда. Всего три минуты ходьбы до платформы, затем 30 минут на «Ласточке» — и мы в центре Москвы. Еще здесь развита инфраструктура: сады, школы, спортивные и творческие секции, парки и транспорт. А пробок меньше, чем в «большой» Москве. Сама сделка нам показалась безопасной и выгодной по нескольким причинам.
Готовность. Город продает готовое жилье. Поэтому не придется ждать, когда дом достроят, и переживать, его вообще.
Цена ниже рынка.
Стартовая стоимость квартиры на аукционе ниже рыночной. Цена за квадратный метр формируется в зависимости от места расположения и класса строительства жилья. При этом дома могут быть монолитными или панельными, а квартиры — с обычной планировкой и повышенной комфортности.
В 2018 году в Северном районе Москвы цена за квадратный метр до аукциона начиналась с 98 000 , а в центре города доходила до 163 000 По информации «Циана», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке на тот момент составляла 192 400 .
В процессе торгов стоимость обычно поднимается примерно на от первоначальной. Бывает, что спрос на квартиры высок, претендентов много, а предложений в доме мало. Тогда стоимость может вырасти даже на 40%. Так, в соседнем с нами 9-м микрорайоне в декабре 2021 года прошли торги по реновационному жилью. Квартира площадью 64 м² на старте стоила 10 млн рублей, а выиграли ее уже за 14 млн рублей.
В чате нашего дома соседи делятся информацией по торгам, которые прошли в 9-м и 19-м микрорайонах в декабре 2021 года
Квартиры могут уйти с торгов по номиналу, если предложений в доме много или квартира менее востребована. Так, параллельно с нами шли торги по четырехкомнатной квартире в доме. Был всего один участник аукциона на этот лот, и он приобрел квартиру по номиналу.
Наша квартира площадью 64,2 м² в ноябре 2019 года на старте продаж стоила 7 743 611 Цена за квадратный метр до аукциона — 120 617 . Мы выкупили ее за 8 322 750 . То есть в процессе аукциона цена выросла на 7%. По нашим подсчетам, это было примерно на 20% ниже рыночной стоимости нового жилья.
В доме на «Циане» продавались квартиры от перекупщиков — тех, кто купил квартиры на предыдущих торгах. Продавцы не скрывали, что квартиры с муниципальным ремонтом, но продавали их уже по рыночной цене.
Цена за 1 м² в двухкомнатной квартире нашего дома у перекупщиков была 144 500 , а от города по окончании торгов за нашу квартиру — 129 638 То есть у перекупщиков наша квартира на 1 млн рублей дороже.
Бывали и хитрые схемы. Например, продавцы преподносили муниципальный ремонт как новый косметический. Собственники делали небольшие изменения в квартире, например меняли двери и поверх линолеума стелили ламинат, а также обставляли квартиру мебелью. Наши соседи купили такую «меблированную» квартиру аналогичной площади 64 м² за 10 200 000 , хотя на аукционе с муниципальным ремонтом она стоила не более 8 322 750 .
Дома в 70% случаев сдают с муниципальной отделкой. Для нас это было удобно: можно было въехать в квартиру с двумя маленькими детьми, а ремонт делать поэтапно.
Дальше я расскажу, что делать, чтобы найти и купить квартиру от города.
Этот монолитный дом построен в 2018 году по госпрограммам. Здесь шесть подъездов разной этажности. Наша квартира — на 12-м этаже
Документы по переходу дома из статуса строящегося в готовый под заселение
Покупать квартиру на торгах
Все не так сложно, как кажется.
Нужно найти квартиру, которая нравится или устраивает по параметрам. Нам квартира в Зеленограде подходила по транспортной доступности и инфраструктуре. Город предлагает разные варианты жилья на разный вкус, и можно выбрать в зависимости от своих приоритетов.
Когда выигрываешь аукцион, совершаешь сделку. В случае с ипотекой она может занять на 15 дней больше. Для сопровождения сделки мы обратились в фирму, но можно сделать это и самостоятельно.
Для участия в торгах и заключения сделки нам понадобились собственные наличные деньги — 1 098 514 Из них нам вернулись 154 000 — обеспечительный взнос за лот. Остальное пошло на первоначальный взнос по ипотеке и другие расходы.
Прошло два года с тех пор, как мы купили квартиру через аукцион. Полноценно живем в ней чуть больше года. Мы купили ее в декабре 2019 года, а после Нового года началась пандемия. Поэтому мы уехали жить на дачу и только в августе 2020 года въехали в новую квартиру, когда старшего ребенка оформляли в сад.
За это время цены выросли. Двухкомнатная квартира в нашем доме, по данным «Циана» на 1 декабря 2021 года, продавалась за 12 850 000
И даже тот факт, что мы вынуждены были взять ипотеку под 9,5%, меня не печалит. Позже мы рефинансировали свою ипотеку в банке, где и брали, и получили ставку с господдержкой 5%.
Потратили на покупку квартиры на торгах 8 469 264
Стоимость квартиры после победы на аукционе. Из них 833 000 — первоначальный взнос, остальное — деньги банка
Страхование ипотеки по требованию банка
Оценка выигранной квартиры
Услуги сопровождения сделки
Мастер-счет для проведения ипотечной сделки в банке ВТБ
Электронная цифровая подпись
Госпошлина за регистрацию права собственности
Нотариальная доверенность на регистраторов
Какую квартиру мы купили
Мы купили двушку 64,2 м² за 8 322 750 В квартиру можно было сразу въехать и жить там.
В ней был простой ремонт, и мы к нему были готовы. На стенах бумажные обои, на полу линолеум. В санузле на стенах и на полу плитка. Установлены ванна, раковина, унитаз. На кухне электрическая плита и раковина.
Санузел у нас раздельный. Сантехника бюджетная, местами строители накосячили. Нам досталась ванна с уклоном сливной трубы в обратную сторону. Полотенцесушитель был выведен над раковиной, где обычно вешают шкафы и зеркала. Поэтому первым делом мы довели до ума ванную и туалет.
Мы избавились от чугунной ванны и раковины от застройщика. Поменяли напольную плитку. Развернули ванну. Поставили более короткую акриловую и новую раковину с тумбой. Заменили смесители, повесили электрический полотенцесушитель.
Санузел, который мы сразу отремонтировали, потому что там было много косяков. Фотография до ремонта
А так у нас получилось, когда сделали ремонт
Через год мы сделали кухню. Ее площадь — 11,9 м². Раковину и плиту заменили, а кухню поставили из предыдущей квартиры. Когда мы продавали свою однушку в Одинцове, то предложили покупателям плиту и мойку из этой квартиры. Их этот вариант очень обрадовал, так как все работает исправно.
Мы спокойно относимся к тому, что дети в комнатах и коридоре рисуют на стенах и местами обрывают обои.
В квартире была такая кухня
Маленькая комната — 16,8 м². Здесь находится выход на лоджию
В доме двухтарифные счетчики электричества и счетчики на горячую и холодную воду. Из новшеств — счетчики отопления. Пока еще мы с ними только разбираемся: платим по среднему тарифу, но ежемесячно подаем в управляющую компанию показания тепла. Через год ежемесячной подачи данных обещали начислять оплату по счетчикам, но у нас еще год непрерывной передачи показаний не прошел.
Управляющая компания от города — «Жилищник». В среднем плата по единому платежному документу за нашу квартиру выходит около 6900 в месяц. Электричество — около 850 .
Съездить и посмотреть квартиру
Квартиры мы приезжали смотреть дважды: на показы нет ограничений. Главное — определиться с объектом и успеть подать заявку на участие в электронном аукционе.
Мы посмотрели две квартиры по одному стояку — на 12-м . 15-й этаж в нашем подъезде был последним. Квартира площадью 63,7 м² до торгов стоила 7 683 303 , что нас устраивало. Но связываться с последним этажом не захотелось.
На торги были также выставлены двухкомнатные квартиры площадью в соседних подъездах. Но нас подкупила планировка нашей квартиры — большая комната 21 м² с двумя окнами. И так как у нас разнополые дети, в будущем можно каждому сделать отдельную комнату.
Планировка нашей квартиры. Из комнаты в центре мы собираемся в будущем сделать две
Вид из окна. Недалеко проходит железная дорога
Квартиры с торгов по реновации.
Нужны советы. Если кто давно отслеживает, поделитесь информацией. Хочу продать свою квартиру и купить в СВАО. Стоит ли связываться с торгамиесли максимум на пару шагов только готовы, реновация (продажа для всех)? Появляются ли одни и те же квартиры на торгах или их раскупают. Можно ли результаты торгов посмотреть? Сейчас объект на Молодцова, первая партия торгов прошла. Сейчас еще выложили на торги.
Если вы про Молодцова33, смело подавайтесь. Там небольшой залог 100 тыс и практически нет желающих. Квартиры выставляют один и те же некоторые во второй раз, некоторые уже в третий раз — по ним нет ни одной заявки. Результаты старых торгов видны на сайте roseltorg. Если нет ЭЦП, покупайте, вносите залог и участвуйте. Мой совет — нужно съездить посмотреть все квартиры. Это просто, запишетесь и сразу в течении получаса все посмотрите. Так как у вас очень велика вероятность покупки — то посмотрите все квартиры — этаж, планировки, куда окна выходят, какие двери у соседей, есть ли хлам в корридоре. Переселенцы по реновации могут оказаться с сюрпризами. Не связывайтесь ни с какими посредниками, все элементарно сделать самостоятельно.
Точно( мы ездили на шокальского очень жалеем Вонючие ковры в подъезде, изцараранныне лифты Соседи — семейка воров наркоманов периодически сидящих и бывший мент, все холлы барахлом завалены
можно конечно посмотреть результаты по лотам. Росэлторг площадка ищите уже состоявшиеся лоты и смотрите, там есть протоколы результаты торгов.
Можете подсказать, где смотреть? Регистрация на площадке нужна? Интересует Илимская д. 7, кв. 5 ушла с торгов?
Регистрация на площадке нужна, без нее не получается. Квартира 5 ушла, идет стадия заключения договора.
Это цена за которую ушла? Или за которую выставили?
Квартира ушла по номиналу единственному участнику — за 16,1М
А метров там сколько подскажите пожалуйста
ул. Илимская, дом 7, кв. 5, площадь 73,2
О , а двушку в том же доме 66м на циане продают за 18
Не знаю кто купил, но наверное выгодно было купить. Эта трешка как избушка на курьих ножках ))) Т.к. квартира на 2 этаже, но под комнатами улица.
У нас тоже по реновации, но в другом округе. Своя алкашня присутствует. На Шокальского не понравился дом, там уже по фото видно что треш (проходные балконы). На Молодцова 33 только смущает удаленность от метро. Но и радует, что тишина будет. Там скоро еще 2 дома будут по реновации, рассмотрела бы тот, который ближе к Полярной. И торги, про торги думаю самим, либо заплатить, стоит от 10 тыс.?
какой смысл платить? 1500 электронная подпись и 1000 лицензия. там все просто
А где по 1500, не подскажете? На Росэлторге 4500 с флешкой, флешка отдельно 2000 на озоне.
В налоговой сделайте, без посредников
Очень странно, но на Молодцова нет выходов для подключения стиралки. Туалет отдельно между комнатами. Ванна маленькая возле кухни. Сейчас Молодцова 25 заселяют, может там что-то будет.
если Вы про Молодцова 33, про 3-комнатную квартиру, то там должен быть выход для стиралки как раз в этой небольшой ванной.
Если она ставится напротив умывальника, то там нет розетки. Да и выхода под воду и под слив я не видела.
по чертежам розетка должна быть на стене у двери.
Зарегистрировалась на площадке, смотрю прошедшие торги на Молодцова. Заявок написано 0. Это означает, что их никто не купил и они потом появятся, либо все позже отразится? Что означают эти статусы? Подскажите, пожалуйста, новичку.
Поле «Заявки» там не заполняется, не смотрите на него. Если вам интересна статистика по состоявшимся торгам, то сделайте отбор по дате торгов. И смотрите результаты. По Молодцова большниство квартир не проданы — нет заявок или ушли по номиналу единственному участнику.
Только на 2 этаже все остались, а они все плохие, т.к. там козырьки., либо высокие этажи, а они дороже. 76 и 80 аукцион. Меня волнует, что если кто-то из простых людей решает подать заявку, а не появляются потом специальные люди, которые будут перебивать цену? По номиналу вообще реально будет купить или если я влезу, то обязательно кто-то появится и будет перебивать цену? Есть такие, которые фонд реновации по 3 раза выкладывал и никто не подавал заявку, а потом вдруг всем понадобились? Аналогичная 81 квартира была, ее никто не купил, а на 80 прям набежали.
Специальных людей, которые будут перебивать вашу цену, не существует. Но подаст ли кто-то еще заявку на вашу квартиру, до последнего момента будет неясно. И да, так бывает, что на одну квартиру никто не подает заявок, а на другую может быть несколько желающих. Проблема в том, что в процессе торгов уже не переметнешься на другую квартиру, если не подал на нее заявку. По номиналу купить можно. Дочь купила на Илимской.
Спасибо большое. Вы меня обнадежили. Будем пробовать.
Добрый день, никто не знает, почему Фонд Реновации отменил все текущие процедуры и снял с торгов все квартиры, в том числе строящиеся? Может, у кого-то есть инсайт, буду благодарна за информацию хотя бы в личку. Спасибо заранее!
Да, действительно осталось 2 строящихся объекта. Мне их почему-то не показывал сайт, пока не перезагрузила. Но был-то с десяток объектов, в том числе два строящихся на Дежнева. Я север смотрю, подала заявку на ул. Вилиса Лациса, процедуру отменили, деньги вернули. И ни одного готового дома во всей Москве нет! Может, они хотят пересмотреть условия, поднять цены?
Цены у них, кстати, периодически меняются. Растут, в основном. Я этот вопрос отслеживаю с 2020, и по наблюдениям — цены от города подтягиваются к средним, коммерческим. Но там еще скидка -10%, что радует.
А о какой скидке 10% Вы говорите? Я вроде тоже в теме, дочь купила квартиру у них, и я планировала, но вот никак не могу. Про скидку не слышала. Что цена подтягивается к реальной, я уже поняла, в 2019, судя по блогам, можно было существенно дешевле рынка купить, а сейчас уже нет.
а там любой может купить? или только тот, кого по реновации снесли?
участники реновации (кто под снос), может купить до 100кв.м. жилья у города со скидкой 10% (машиноместа до 40%) в течение 2х лет. Остальные — по обычной цене, без скидки. Все квартиры выложены на сайте Реновации. И написаны правила их покупки. Если что-то не понятно, объяснят по горячей линии https://fr.mos.ru/?ft=1&
1-го и 2-го июня были торги по двум объектам. Так что ВСЕ процедуры точно не отменяли.
Подготовиться к торгам
Расскажу, как выйти на торги и что для этого нужно сделать.
Допустим, вы посмотрели и выбрали квартиру. Теперь нужно подать заявку для регистрации на торговой площадке и указать, за какой лот вы будете бороться в аукционе.
Срок приема заявок ограничен. На сайте города по каждой квартире указаны даты начала и окончания приема заявок на участие в торгах — в среднем два месяца. За этот период претенденты смотрят квартиры, принимают решение об участии, готовят документы и переводят взнос за лот.
Затем около трех дней идет отбор участников. Дата и время финального отбора тоже сразу известны на сайте. Проверяют регистрацию на торговой площадке, соответствие документов, наличие обеспечительного взноса и готовность электронной подписи.
Дата и время торгов определены заранее. Они также прописаны на инвестиционном портале на странице конкретной квартиры и в лотовых документах.
Вся эта информация известна с момента публикации лота на сайте инвестиционного портала города.
Затем следует пройти аккредитацию участника. Физические лица загружают на сайте торговой площадки документы: заявление на аккредитацию, заявление на открытие счета и копию паспорта со всеми листами.
Документы нужно отсканировать с разрешением 75—100 dpi и вставить в вордовский документ весом не более 20 Мб. Все страницы должны быть читаемыми. Данные отправляют оператору площадки, который проверяет документы и выдает аккредитацию. Если отказывают в аккредитации, можно устранить ошибки и подать заявку повторно. Физических лиц могут аккредитовывать до трех рабочих дней.
Обеспечительный взнос.
Его нужно внести за лот, за который будете бороться. Обеспечительный взнос — это сумма, благодаря которой допускают до торгов за конкретный объект. Если победили в аукционе, но отказываетесь покупать квартиру или не хватает на нее денег, взнос не вернут.
Размер взноса — от 0,5 до 4% от стоимости лота. Наш взнос составил 154 000 . Это 2% от стартовой стоимости квартиры. Точный размер взноса за конкретную квартиру устанавливает город.
Размер обеспечительного взноса можно посмотреть на инвестиционном портале на странице квартиры. виден шаг аукциона — фиксированная ставка, на которую поднимается стоимость в процессе торга. В нашем случае она составила 0,2%.
Деньги перечисляют по реквизитам из личного кабинета банка участника торгов. Их зачисляют в течение рабочего дня. Можно торговаться за несколько объектов, но тогда за каждый отдельно придется вносить лотовый взнос.
Электронная подпись. Затем нужно купить электронную цифровую подпись — аналог личной, только для документов в электронном виде. По сути, это комбинация знаков и паролей, которая нужна для сделок. Заказать ее можно на сайте ЕЭТП. Мы заплатили за ЭЦП на USB-носителе 3000 .
Электронная подпись хранится на флеш-карте. Ее делают один-два дня после оплаты. Забрать можно из точек выдачи, которые указал изготовитель. Флешку нужно вставить в USB-порт компьютера и по инструкции установить программное обеспечение. Затем — проверить ее работу через сервис проверки электронной подписи. Сделать это нужно заранее. Подробные инструкции есть на сайте «Росэлторга».
Деньги для сделки.
Лучше заранее определить для себя финансовый потолок, до которого можно торговаться, и собрать необходимую сумму. Если нужно привлечь деньги банка, понадобится предварительное одобрение по ипотеке. Если не выкупить квартиру в срок, взнос за лот теряется.
Обеспечительный взнос также не входит в стоимость квартиры и возвращается участникам после того, как стороны заключили сделку купли-продажи. То есть у участника должны быть деньги на квартиру и отдельно — на взнос. Его вернут банковским переводом в течение пяти рабочих дней после окончания торгов. Победителю, а также второму и третьему участникам вернут деньги позже. Об этом более подробно расскажу ниже.
Форма регистрации на сайте «Росэлторга». Выбираем правовую форму, отметив пункт «физическое лицо». На этом этапе вам уже понадобится электронная цифровая подпись. Если она не готова, закажите ее. На компьютере должно быть установлено программное обеспечение для работы с площадкой. Все инструкции есть на сайте «Росэлторга»
Информация об аккредитации на торговой площадке и внесению обеспечительного взноса. 154 000 — это наш обеспечительный взнос за выбранную квартиру
Информация о лоте на другом объекте. На сайте инвестпортала вся информация о квартире выложена подробно. Площадь квартиры — 50,3 м², 10-й этаж, двухкомнатная квартира № 70. Стартовая цена — 9 652 419 . Обеспечительный взнос — 193 048,38 . Шаг аукциона — 19 304,84
Электронная подпись. Ее нужно купить, а стоимость заложить в бюджет. Наша в 2019 году стоила 3000
Мы предварительно одобрили ипотеку, чтобы понимать свои возможности и финансовый потолок на торгах. Одобрение получили легко: муж был зарплатным клиентом ВТБ
