Содержание:
Микрорайоны 14, 15-16, 104, ограниченные улицами академика королёва, шереметьевская, калибровская, аргуновская, проездами останкинский, мурманский, звёздным бульваром — проекты планировки кварталов реновации москвы
Краткая статистика проекта планировки:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Суммарная площадь сносимых жилых домов | 112 тыс. кв. м. |
| Суммарная площадь планируемых жилых домов | 395 тыс. кв. м. (увеличение в 3.5 раза) |
| Кол-во квартир до реновации | 9346 шт. |
| Кол-во сносимых квартир | 2132 шт. |
| Расчетное кол-во квартир будет построено* | 4158 шт. ( 2026 квартир) |
| Расчетный прирост населения квартала (по числу квартир) | 21% |
| Плотность застройки территории | 22 тыс. кв. м. на 1 га (Норма – до 25 тыс. кв. м. на 1 га) |
| Максимальная высота застройки | 85 м. (~26 этажей) (Отмененный норматив максимальной высотности – 75 м.) |
| Средняя высота планируемых жилых домов | 75 м. (~23 этажей) (Чиновниками декларировалась высота домов реновации до 14 этажей) |
| Построят школ | 2 шт. |
| Построят детских садов | 2 шт. |
| Построят поликлиник | |
| Построят спортивных объектов | 1 шт. |
| Построят досуговых объектов | |
| Построят торговых объектов |
*Расчеты.
Территория подготовки проекта планировки площадью 96,8 га расположена в границах Останкинского района города Москвы и ограничена:
— с севера – улицей Академика Королёва;
— с северо-востока – Останкинским проездом;
— с юго-востока – Звёздным бульваром, Шереметьевской улицей, Калибровской улицей;
— с юго-запада – Мурманским проездом;
— с запада – Шереметьевской улицей, Аргуновской улицей.
Проектом планировки территории предлагается:
Освобождение территории:
- Снос тридцати четырёх многоквартирных домов, суммарной поэтажной наземной площадью в габаритах наружных стен – 112,40 тыс. кв. м;
- здания школы;
- здания квартальной котельной;
- объектов инженерных сооружений: ТП, попадающих в зону строительства.
Проектирование и строительство:
- многоквартирных домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземными гаражами для постоянного хранения автомобилей;
- общеобразовательной организации на 550 мест;
- учебного корпуса с дошкольным отделением на 300 мест, в т.ч. школьное отделение на 200 мест и дошкольное отделение на 100 мест;
- физкультурно-оздоровительного комплекса (далее — ФОК) с бассейном на территории существующей школы — ГБОУ школа № 1220;
- дошкольной образовательной организации (далее — ДОО) на 150 мест;
- отдельно стоящего здания многофункционального центра (далее — МФЦ);
- центра социального обслуживания (далее — ЦСО);
- двух объектов общественного назначения;
- сооружений инженерных объектов: распределительного пункта (далее — РП) и трансформаторная подстанция (далее – ТП).
Суммарная поэтажная наземная площадь размещаемых объектов в габаритах наружных стен размещаемых объектов составит – 425,11 тыс. кв. м, в том числе: многоквартирных домов (включая встроено-пристроенные нежилые помещения) – 395,40 тыс. кв. м, отдельно стоящих нежилых объектов – 29,71 тыс. кв. м, в том числе: учебного корпуса, дошкольной образовательной организации, общеобразовательной организации, ФОК– 22,35 тыс. кв. м; объекты общественного назначения – 7,11тыс.кв.м, жилищно-коммунальной застройки – 0,25 тыс.кв.м (ТП, РП).
Развитие транспортной инфраструктуры территории:
— строительство и реконструкция внутриквартальных проездов;
— устройство тротуаров вдоль внутриквартальных проездов (участки сохраняемой и проектируемой застройки);
— организация парковочных мест вдоль внутриквартальных проездов;
— реконструкция улицы Калибровская на участке от проектируемого проезда 1997 до дома 31, строение 5 с установлением красных линий 13,0 м, включающая в себя организацию проезжей части шириной 9,0 м, тротуаров шириной 2,0 м с двух сторон, организацию парковок, размещаемых в границах красных линий улично-дорожной сети, двухстороннюю организацию схемы движения транспорта;
— реконструкция улицы Калибровская на участке от дома 31, строение 5 до Мурманского проезда с установлением красных линий 15,0 м, включающая в себя организацию тротуара шириной 1,5 м с одной стороны, двухстороннюю организацию схемы движения транспорта улицы;
— реконструкция Мурманского проезда на участке от проектируемого проезда 1997 до проспекта Мира, дом 81, включающая в себя организацию проезжей части 15,0 м, тротуара шириной 2,25 м с одной стороны, организацию парковок в районе домов 8,10,12, размещаемых в границах красных линий улично-дорожной сети, двухстороннюю организацию схемы движения транспорта;
— закрепление улицы Кондратюка красными линиями шириной 15,0 м с организацией парковок, размещаемых в границах красных линий улично-дорожной сети;
— введение одностороннего движения по боковому проезду Шереметьевской улицы (проектируемый проезд 1997), по направлению от центра в область;
— устройство тротуара, шириной 2 м, по четной стороне 2-ой Новоостанкинской улицы на участке от 5-го Новоостанкинского проезда до улицы Цандера;
— организация заездного кармана в месте расположения существующего остановочного пункта НГПТ «6-й Новоостанкинский проезд» на четной стороне Звездного бульвара;
— перенос остановочных пунктов НГПТ «Аргуновская улица», «3-я Новоостанскинская улица» с организацией заездных карманов на четной стороне Аргуновской улицы;
— устройство нового остановочного пункта НГПТ на боковом проезде Шереметьевской улицы (проектируемый проезд 1997) в районе дома 22 и на Мурманском проезде, в районе пересечения с проектируемым проездом 1997;
— устройство нового светофорного объекта на пересечении пр.пр.1997 и Мурманского проезда;
— организация наземных пешеходных переходов на: Мурманском проезде, Звездном бульваре, Аргуновской улице, Калибровской улице;
— устройство велодорожки шириной 3 м.
Описание принципов регулирования застройки (градостроительного кода территории)
Территория проекта планировки микрорайонов площадью 96,8 га разделена на 3 квартала проектируемыми красными линиями улично-дорожной сети. В каждом квартале определены участки для жилой, общественной и коммунальной застройки.
На месте сносимых пятиэтажных и восьмиэтажных многоквартирных домов сформированы участки многоквартирной застройки. Участки обеспечены регулярной сетью внутриквартальных проездов. Дворовые пространства полузамкнутые.
Планировочные решения устанавливают разделение частных пространств дворовых территорий и общественных пространств. Исключен доступ на дворовые территории любого автотранспорта, кроме спецтехники. В первых этажах жилых зданий предусматривается размещение помещений общественной функции (предприятий торговли и обслуживания населения) с повышенным уровнем организации благоустройства территории.
На чертеже «Схема распределения высотности застройки в границах квартала» установлены границы распределения высотности для размещения отдельно стоящих нежилых объектов и многоквартирных жилых домов. Высота проектируемых жилых зданий варьируется в пределах 50-85. Допустимые отклонения границ распределения высотности внутри участка жилой застройки составляют 7 метров.
На чертеже «Схема формирования фронта застройки» вдоль фронта застройки указан минимальный процент застроенности по границе зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Фронт размещаемой застройки сформирован отдельно стоящими нежилыми объектами и многоквартирными домами. Допустимые отклонения значений процента застроенности не установлены. Допускается отступ от границы участка в пределах 3 метров.
Парковки
Парковок во дворах не будет, в жилых домах предусмотрены подземные паркинги. Количество парковок в подземных гаражах в проекте не указано.
Строительство парковочных мест в составе улично-дорожной сети — 3597 кв.м. (около 276 машиномест).
Строительство парковочных мест вдоль внутриквартальных проездов — 4542 кв.м. (около 349 машиномест).
Итого на улице будет организовано около 625 машиномест.
Достоинства проекта планировки
Дворы без машин. Несколько новых социальных объектов: 2 школы (вместо одной снесенной), 2 детских сада, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном.
Недостатки проекта планировки
Средняя высотность домов составляет 75 метров (около 23 этажей), что не соответствует обещаниям Собянина о строительстве домов 6-14 этажей по программе реновации. За счет высотного строительства население территории увеличится на 21%.
Рекомендация участникам общественных обсуждений: Отклонить проект планировки в целях снижения высотности застройки.
Сп 154.13130.2022 встроенные подземные автостоянки. требования пожарной безопасности от 21 февраля 2022 –
СП 154.13130.2022
СВОД ПРАВИЛ
ОКС 13.220.01
Дата введения 2022-02-25
Предисловие
Цели и принципы стандартизации в Российской Федерации, правила применения сводов правил установлены Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ “О техническом регулировании”.
Применение настоящего свода правил обеспечивает соблюдение требований пожарной безопасности к подземным помещениям для стоянки (хранения) легковых автомобилей, встроенным в здания другого функционального назначения независимо от форм собственности, установленных Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ “Технический регламент о требованиях пожарной безопасности”
Сведения о своде правил
1 РАЗРАБОТАН Федеральным государственным бюджетным учреждением “Всероссийский ордена “Знак почета” научно-исследовательский институт противопожарной обороны” (ФГБУ ВНИИПО МЧС России)
2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 274 “Пожарная безопасность”
3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ Приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (МЧС России) от 21 февраля 2022 г. N 117
4 ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии 22 марта 2022 г.
5 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ
Информация об изменениях к настоящему своду правил публикуется в ежегодно издаваемом информационном указателе “Национальные стандарты”, а текст изменений и поправок – в ежемесячно издаваемых информационных указателях “Национальные стандарты”. В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего свода правил соответствующее уведомление будет опубликовано в ежемесячно издаваемом информационном указателе “Национальные стандарты”. Соответствующая информация и уведомления размещаются также в информационной системе общего пользования – на официальном сайте национального органа Российской Федерации по стандартизации в сети Интернет
Настоящий свод правил применяется при проектировании и строительстве вновь строящихся и реконструируемых подземных помещений для стоянки (хранения) легковых автомобилей, встроенных в здания другого функционального назначения, и содержит специфические для данных объектов защиты требования пожарной безопасности к объемно-планировочным, конструктивным решениям и инженерному оборудованию данных объектов.
При проектировании встроенных подземных автостоянок наряду с положениями настоящего свода правил следует руководствоваться другими действующими нормативными документами по пожарной безопасности.
В настоящем своде правил использованы нормативные ссылки на следующие стандарты и своды правил:
ГОСТ Р 12.2.143-2009 Система стандартов безопасности труда. Системы фотолюминесцентные эвакуационные. Требования и методы контроля
ГОСТ Р 53296-2009 Установка лифтов для пожарных в зданиях и сооружениях. Требования пожарной безопасности
СП 1.13130.2009. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы
СП 2.13130.2009* Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты
________________
* На территории Российской Федерации документ не действует. Действует СП 2.13130.2022, здесь и далее по тексту. – Примечание изготовителя базы данных.
СП 3.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности
СП 4.13130.2009* Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям
________________
* На территории Российской Федерации документ не действует. Действует СП 4.13130.2022. – Примечание изготовителя базы данных.
СП 5.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования
СП 6.13130.2009* Системы противопожарной защиты. Электрооборудование. Требования пожарной безопасности
________________
* На территории Российской Федерации документ не действует. Действует СП 6.13130.2022, здесь и далее по тексту. – Примечание изготовителя базы данных.
СП 7.13130.2009* Отопление, вентиляция и кондиционирование. Противопожарные требования
________________
* На территории Российской Федерации документ не действует. Действует СП 7.13130.2022, здесь и далее по тексту. – Примечание изготовителя базы данных.
СП 8.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Источники наружного противопожарного водоснабжения. Требования пожарной безопасности
СП 10.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Требования пожарной безопасности
СП 12.13130.2009 Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности
Примечание – При пользовании настоящим сводом правил целесообразно проверить действие ссылочных стандартов в информационной системе общего пользования – на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет или по ежегодно издаваемому информационному указателю “Национальные стандарты”, который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по соответствующим ежемесячно издаваемым информационным указателям, опубликованным в текущем году. Если ссылочный стандарт заменен (изменен), то при пользовании настоящим стандартом следует руководствоваться заменяющим (измененным) стандартом. Если ссылочный стандарт отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.
В настоящем своде правил применены следующие термины с соответствующими определениями:
3.1 стоянка для автомобилей (автостоянка): Здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная только для стоянки (хранения) автомобилей.
3.2 подземная автостоянка: Автостоянка, имеющая все этажи при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещений.
3.3 автостоянки с пандусами (рампами): Автостоянки, которые используют ряд постоянно повышающихся (понижающихся) полов или ряд соединительных пандусов между полами, которые позволяют автомашине на своей тяге перемещаться с и на уровень земли.
3.4 механизированная автостоянка: Автостоянка, в которой транспортировка автомобилей в места (ячейки) хранения осуществляется специальными механизированными устройствами без участия водителей.
3.5 автостоянка с полумеханизированной парковкой: Автостоянка, в которой транспортировка автомобилей в места хранения осуществляется с участием водителей с использованием специальных механизированных устройств.
3.6 встроенная автостоянка: Автостоянка, располагаемая в пределах части высоты или ширины здания другого функционального назначения, и выделенная противопожарными преградами.
Подземные автостоянки допускается встраивать в здания другого функционального назначения I и II степеней огнестойкости класса С0 и С1, за исключением зданий классов функциональной пожарной опасности Ф1.1, Ф4.1, а также Ф5 категорий А и Б. Не допускается также располагать подземные встроенные автостоянки под пожарными отсеками данных классов функциональной пожарной опасности.
В здания класса Ф1.3 допускается встраивать автостоянки легковых автомобилей только с постоянно закрепленными местами для индивидуальных владельцев.
В здания класса Ф1.4 автостоянки допускается встраивать независимо от степени их огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности. При этом автостоянка выделяется противопожарными преградами с пределом огнестойкости EI 45.
5.1.1 Парковка автомобилей может осуществляться:
– с участием водителей – по пандусам (рампам) или с использованием грузовых лифтов (автостоянки без механизированной парковки и с полумеханизированной парковкой);
– без участия водителей – механизированными устройствами (механизированные автостоянки).
5.1.2 В автостоянках с полумеханизированной парковкой допускается осуществлять хранение автомобилей в два уровня.
5.1.3 Категории помещений для хранения автомобилей по взрывопожарной и пожарной опасности следует определять в соответствии с требованиями СП 12.13130. Помещения для хранения автомобилей при отсутствии расчетов следует относить к категории В1, пожарного отсека автостоянок – к категории В.
5.1.4 Стоянка (хранение) автомобилей, предназначенных для перевозки горюче-смазочных материалов, взрывчатых, ядовитых, инфицирующих и радиоактивных веществ, а также автомобилей с двигателями, работающими на сжатом природном газе и сжиженном нефтяном газе, в подземных встроенных автостоянках не допускается.
5.2.1 Встроенные подземные автостоянки могут иметь не более пяти подземных этажей.
5.2.2 Подземные автостоянки должны отделяться от пожарных отсеков другого функционального назначения противопожарными стенами и перекрытиями 1-го типа.
В зданиях класса Ф1.3 встроенную подземную автостоянку допускается отделять от жилых этажей техническим этажом, выделенным противопожарными перекрытиями 2-го типа.
5.2.3 Требуемую степень огнестойкости, допустимые этажность и площадь этажа автостоянок в пределах пожарного отсека следует принимать по СП 2.13130 (таблица 6.5). При этом степень огнестойкости автостоянки должна быть не менее степени огнестойкости здания, в которое она встраивается.
Автостоянки с двухуровневым хранением автомобилей следует предусматривать не ниже I степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности С0, с междуэтажными перекрытиями с пределом огнестойкости не менее REI 120.
5.2.4 Сообщение между пожарным отсеком для хранения автомобилей и смежным пожарным отсеком другого класса функциональной пожарной опасности следует предусматривать через проемы с выполнением тамбур-шлюзов 1-го типа с подпором воздуха при пожаре.
5.2.5 Сообщение между смежными пожарными отсеками для хранения автомобилей следует предусматривать через проемы с заполнением противопожарными воротами (дверями) 1-го типа с пределом огнестойкости не менее EI 60.
5.2.6 В подземных автостоянках не допускается разделение машиномест перегородками на отдельные боксы.
В помещениях хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, для выделения постоянно закрепленных мест допускается применение сетчатого ограждения из негорючих материалов. При этом запрещается хранить ЛВЖ, ГЖ, авторезину, горючие вещества и материалы, а также негорючие вещества в сгораемой упаковке.
5.2.7 Размещение во встроенных подземных автостоянках помещений категорий А и Б не допускается.
5.2.8 В подземных встроенных автостоянках допускается предусматривать: служебные помещения для обслуживающего и дежурного персонала (контрольные и кассовые пункты, диспетчерская, охрана), технического назначения (для инженерного оборудования), санитарные узлы.
Устройство в подземной встроенной автостоянке помещений для сервисного обслуживания автомобилей (постов технического обслуживания и текущего ремонта, диагностирования и регулировочных работ и т.п.) не допускается, за исключением помещений мойки. Помещения мойки должны быть отделены от помещений хранения автомобилей противопожарными преградами с пределом огнестойкости (R)EI 45 и соответствующим заполнением проемов.
Размещение торговых помещений, лотков, киосков, ларьков в пожарных отсеках для хранения автомобилей не допускается.
5.2.9 Служебные помещения дежурного и обслуживающего персонала, насосные пожаротушения и водоснабжения, трансформаторные подстанции (только с сухими трансформаторами), помещение мойки допускается размещать не ниже первого подземного (верхнего) этажа встроенной подземной автостоянки.
5.2.10 В подземных встроенных автостоянках для обеспечения их сообщения с частями здания другого назначения допускается использовать лифты и лестничные клетки, соединяющие этажи автостоянки с вестибюлем при входе в здание, предусматривая на всех уровнях подземных этажей автостоянки устройство тамбур-шлюзов 1-го типа с подпором воздуха при пожаре.
При необходимости обеспечения функциональной связи автостоянки со всеми этажами здания на всех уровнях подземных этажей автостоянки помимо устройства тамбур-шлюзов 1-го типа с подпором воздуха при пожаре на всех уровнях подземных этажей автостоянки, необходимо предусматривать также подпор воздуха в объем общих лестничных клеток и лифтовых шахт.
5.2.11 В автостоянках, имеющих три подземных этажа и более, следует предусматривать в каждом пожарном отсеке лифт для транспортирования пожарных подразделений, соответствующий требованиям ГОСТ Р 53296.
5.2.12 Для перемещения автомобилей следует предусматривать рампы (пандусы), наклонные междуэтажные перекрытия или грузовые лифты.
5.2.13 Лифты автостоянок, кроме имеющих режим работы “для транспортирования пожарных подразделений”, оборудуются автоматическими устройствами, обеспечивающими их подъем (опускание) при пожаре на основной посадочный этаж, открывание дверей с последующим отключением.
Чем рискуют покупатели квартир в домах «под реновацию»?
В 2021 году в Москве была запущена масштабная программа реновации. Вошедшие в нее 350 тысяч квартир в старых домах, которые власти хотели снести, сразу обратили на себя внимание — их стали рассматривать в качестве привлекательного инвестиционного объекта. renovaciya5.ru решил выяснить, насколько популярна такая недвижимость сегодня, какова ее стоимость и есть ли риски при покупке.
renovaciya5.ru: С какой целью сегодня приобретают жилье в районах реновации? Каким образом покупатели планируют его использовать?
Дмитрий Заславский, специалист по недвижимости: Квартиры в домах, включённых в программу реновации, в настоящее время приобретают только с целью инвестиций. Покупать такую недвижимость лишь для удовлетворения потребности в жилье невыгодно. Цены на нее значительно выше, а уровень комфорта — ниже, чем в домах 1980-2000 годов постройки.
Способ использования приобретённой квартиры зависит от личной ситуации покупателя. Те, у кого есть иное жильё, планируют сдавать ее на время до выселения и сноса дома. Те, у кого в собственности больше нет недвижимости, будут в ней проживать.
Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate: Такие квартиры интересуют преимущественно инвесторов.
Несмотря на то, что такие объекты часто продаются по завышенной цене, у покупателя есть возможность заработать на разнице в стоимости за счет получения большей площади. Например, в старых пятиэтажных домах площадь типовой однокомнатной квартиры равна 30-35 кв. м, что по современным меркам квартирографии соответствует понятию «студия». По программе реновации собственники получат в качестве альтернативы полноценные однокомнатные квартиры большей площади, и, соответственно, выше по стоимости. Капитализация вложений может достигать 30-50%.
Вторая категория покупателей такой недвижимости – это те, кто приобретает квартиру в старом фонде для личного проживания с перспективой получить квадратные метры в новом доме. Основная цель данной категории покупателей – улучшить жилищные условия. При отсутствии средств на более качественное жилье покупка недвижимости в доме под снос – хорошая возможность по наиболее доступной цене купить квартиру в новостройке.
renovaciya5.ru: Есть ли риски при приобретении «вторичек» в районах реновации?
Д.З.: Риски приобретения квартиры в доме «под реновацию» надо разделить на два вида. Первый тип рисков связан именно с реновацией. Когда будет построен дом для переселения жильцов именно этой пятиэтажки? Где именно он будет возведён, насколько близко к привычному району? Какого качества будет эта новостройка? То есть это риски, общие для всех жильцов данного «условного дома под реновацию».
Вторая категория рисков является обычной для всех приобретаемых квартир. Надо внимательно проверять всю информацию по квартире, документы на неё, отслеживать все предыдущие переходы прав собственности и права на пользование. Компетентный специалист по недвижимости с такой задачей справится.
Е.З.: Основные риски связаны, во-первых, с тем, что программа реновации находится на начальном этапе своего развития. Еще нет четкого плана по сносу ветхого жилья во всех районах Москвы, а значит непонятны точные сроки расселения. Во-вторых, остаются вопросы к качеству жилья, предоставляемого в рамках программы. Новые квартиры могут обладать пониженными потребительскими характеристиками: неудачными планировками, плохой шумоизоляцией и инсоляцией, некачественно выполненной отделкой, а сами дома могут находиться в неудачных локациях. Так, например, в качестве альтернативы старому жилью в локации с развитой инфраструктурой могут предложить квартиру в менее развитом районе либо промзоне, хотя административно территория останется прежней. Из-за этого у инвесторов могут возникнуть сложности при продаже полученной жилплощади.
renovaciya5.ru: Какие параметры, по Вашему, являются ключевыми при покупке такой недвижимости?
Д.З.: Если принять, что квартиры в домах под реновацию приобретаются только как инвестиция в будущую новостройку, то становится ясно, что ключевым параметром является цена. Именно она делает будущую инвестицию особенно привлекательной. Для 50-60-летних домов также важно их техническое состояние: если во всём доме коммуникации в плачевном состоянии, то и жить становится некомфортно, да и претендентов на съем жилья будет немного.
Е.З.: В большинстве случаев покупатели такой недвижимости не планируют проживать в ней, а просто ждут сноса дома. Поэтому для них совершенно не важны ни этаж, ни состояние квартиры и самого дома. Ключевыми становятся район, стоимость объекта и сроки сноса дома. Среди инвесторов наиболее распространены бюджетные и «быстрые» варианты – одно- и двухкомнатные квартиры в районах, либо уже затронутых реновацией, либо те, где она только планируется.
renovaciya5.ru: Как изменился спрос и стоимость «вторички» в районах реновации за последние два года?
Д.З.: В домах, входящих в программу реновации, квартиры дороже. Так, например, в районе метро Беляево есть пятиэтажки, жильцы которых отказались от участия в программе реновации и есть соседние с ними дома, которые задействованы в данной программе. Разница в цене квартир в этих одинаковых «панельках» составляет, для однокомнатных квартир, около 15-20%. Это и есть стоимость «инвестиционной привлекательности» недвижимости в «домах под реновацию». Люди готовы платить больше, рассчитывая на будущий переезд в новостройку более высокого уровня комфортности. Можно сказать так: по мнению покупателей, цена на квартиру в пятиэтажке «под реновацию» остаётся привлекательной до тех пор, пока она не дороже квартиры экономкласса в этом же районе, в доме 1980-2000 годов постройки. Потому что именно с такими домами сравнимы те новостройки, куда будут вселяться жители сносимых пятиэтажек.
Кривая спроса имела за два года примерно такой вид – сначала, примерно осенью 2021 года, собственники квартир в пятиэтажках, резко подняли цены в ожидании ажиотажного спроса. Но по этим ценам лоты стали неинтересны покупателям-инвесторам, а тем более просто покупателям. В дальнейшем, в 2021 году стоимость снизилась до взаимно приемлемого уровня, и продолжает оставаться на том же уровне.
Е.З.: За последние два года спрос на недвижимость в домах под реновацию вырос примерно в 1,5-2 раза. В связи с повышенным интересом к таким объектам инвесторов квартиры реализуются в большинстве своем по ценам выше среднерыночных. Если сравнивать ситуацию по росту стоимости жилья за прошедший год, то именно на дома, попавшие под реновацию, зафиксирован наибольший рост стоимости квадратного метра — до 10%. В целом же, по другим домам на вторичном рынке рост не превышает 5-6%. При этом наибольший рост цен отмечается в районах, где уже идет активное строительство новых площадок, и расселение планируется в ближайшее время. А также в районах, где жилой фонд преимущественно состоит из пятиэтажных домов.
renovaciya5.ru: Как, по Вашим оценкам, изменится спрос и цена на эту недвижимость в ближайшие годы?
Д.З.: Спрос на квартиры в пятиэтажках зависит от инвестиционной привлекательности. Если общие риски реновации, благодаря действиям властей и общей экономической ситуации в Москве, будут на низком уровне, то сохранится нынешнее соотношение цен. Если среди потенциальных покупателей будет распространяться информация о невыгодности приобретения квартир в домах реновацию, то спрос снизится, а вслед за ним и стоимость. Ещё одно соображение: если у граждан появится иной инвестиционный инструмент для приумножения своих сбережений, то часть денег «перетечёт» на опробирование нового способа вложений. И тогда цены на квартиры под реновацию снизятся.
Е.З.: Для того чтобы спрос на подобное жилье оставался высоким, необходимо минимизировать риски. А для этого нужно четко регламентировать порядок предоставления альтернатив собственникам и разработать план по расселению пятиэтажных домов с точными сроками. В таком случае спрос будет оставаться стабильным и перемещаться вслед за районами, где реновация находится в активной стадии. Цены, скорее всего, также останутся либо на среднерыночном уровне либо чуть выше.
