Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

Переуступка квартиры в ипотеку — далеко не редкая сделка, поэтому процесс такой сделки отлажен, многие банки готовы финансировать покупку. Бробанк.ру рассказывает о юридических нюансах и о том, как пошагово совершить покупку.

Содержание:

Что такое переуступка

Так как речь именно о возводимом объекте в рамках долевого участия, то переуступку регулирует ФЗ-214 О долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Его Статья 11 говорит о том, что переуступка возникает в момент продажи объекта до сдачи дома застройщиков. Если он уже сдан, это будет стандартная ипотека.

На практике покупка квартиры по переуступке прав, многие компании построили на этом бизнес, плюс некоторые граждане также зарабатывают такой формой перепродажи недвижимости. Как это выглядит:

  • Застройщик начинает строительство многоквартирного дома и объявляет старт продаж будущих квартир. На начальном этапе стоимость самая низкая.
  • Компании, которых часто называют инвесторами, скупают квартиры в новостройках и ждут поднятие цен. А оно всегда случается по мере возведения многоквартирного дома.
  • Ближе к окончанию строительства инвесторы начинают продавать квартиры по переуступке прав требования. Их прибыль — разница от цен в момент покупки и продажи.
Читайте также:  В Москве идет снос пятиэтажек! Это самые свежие новости в мире

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

Так как объект еще не сдан, квартира не может быть оставлена в залог, поэтому сделка не будет классической ипотекой. Фактически при переуступке продаются только права на будущую квартиру, поэтому оформляется ипотека по переуступке. Сначала покупатель получает права на объект и закладывает банку их, а после сдачи дома залогом станет уже квартира.

В сделке участвует еще и застройщик. Некоторые строительные компании просят уведомлять их о переуступке прав требования или устанавливают комиссию за замену участника ДДУ. Этот момент отражается в договоре.

Как проходит покупка квартиры по договору переуступки

Если это сделка без привлечения заемных средств, она проводится как обычная купля-продажа, только предметом становится не квартира, а права на нее. Продавцом же может выступать как физическое лицо, так и юридическое или ПИФ.

Как проходит покупка квартиры по переуступке:

  • Начальный дольщик и покупатель составляют договор по переуступке прав требования — ДУПТ. К нему составляется передаточный акт.
  • Стороны собирают комплект документов и передают их в МФЦ для регистрации ДУПТ. В пакет входят паспорта, ДДУ, ДУПТ, согласие застройщика (если требуется по условиям договора), квитанция об оплате госпошлины.
  • Стороны производят расчет между собой, новый покупатель становится дольщиком и получает права требования на квартиру.

То есть фактически никаких сложностей нет, покупка квартиры по договору уступки лишена бюрократии. Если же в дело вступает банк с ипотекой, все несколько затянется. Так как он также будет принимает участие в сделке, требовать проведение своих процедур, будет оценивать риски, проводить юридические проверки. Но по факту это даже лучше для покупателя — он может не знать всех рисков и нюансов.

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Начнем с того, что это не будет ипотека на новостройку. Новое жилье может продавать только аккредитованная банком строительная компания. То есть это приобретение готового или строящегося объекта, который не был ни в чьей собственности. Если же речь о переуступке, то собственник был, поэтому о программе для новостроек речи нет.

Тем не менее, если продавцом такого объекта выступает юридическое лицо, покупатель может воспользоваться ипотечной программой господдержки со сниженной ставкой (программа распространяется только на новостройки).

Что нужно для оформления:

  • первоначальный взнос, который обычно составляет минимум 10-15%. Если банк позволяет потратить на ПВ материнский капитал, можно этим воспользоваться;
  • пакет документов заемщика, в который входит справка о доходах. Заемщик должен быть достаточно платежеспособным для сделки;
  • пакет документов от продавца, включая документальные доказательства того, что он полностью оплатил свои обязательства по ДДУ перед застройщиком;
  • пакет документов на объект и застройщика. Сначала в качестве залога оформляются права требования на квартиру, после введения дома в эксплуатацию закладывается она сама;
  • заемщик должен соответствовать требованиям банка.

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

Банк проводит проверку объекта и застройщика и может отказать, если его что-то не устроит.

Порядок оформления

Ипотеку по переуступке можете начать оформлять, когда объект уже найден, или если вы находитесь в поиске — это особого значения не имеет. Для примера рассмотрим ситуацию, когда заемщик еще не определился с предметом покупки:

  • Выбор банка и подача заявки на ипотеку по переуступке ДДУ. Обычно она оформляется по программе новостроек, но именно переуступку готовы финансировать не все банки. В Сбере и ВТБ такие предложения есть.
  • Сбор документов для рассмотрения заявки, в пакет входят справки. Банк решает, выдавать ссуду или нет. Если да, то на основании оценки уровня платежеспособности заемщика определяет возможную сумму выдачи.
  • Получив информацию о сумме, заемщик начинает поиск объекта и сбор документов на него. Обычно банки дают на это 90 дней. В пакет входят и документы по ДДУ, а также ДУПТ.
  • Банк проверяет юридическую сторону сделку и в течение нескольких дней выносит решение. При одобрении заключается кредитный договор, ДУПТ регистрируется в Росреестре.
  • Продавец получает деньги от банка, покупатель становится участником долевого строительства.

Каждый банк подходит индивидуально к выдаче ипотеки при переуступке прав. Поэтому смотрите требования и условия конкретного банка. Он может указывать критерии не только к объекту, но и к продавцу, и застройщику.

После того, как застройщик завершит строительство и введет дом в эксплуатацию заемщик должен будет за свой счет заказать оценку недвижимости в аккредитованной банком компании. После собрать документы для регистрации квартиры в качестве залога.

Кроме того, после получения квартиры в собственность возникает необходимость ее страхования. По закону при оформлении любой ипотеки заемщик должен застраховать закладываемое имущество. Страховка оформляется на 1 год и регулярно продлевается. Если не купить полис, санкции не заставят себя ждать: вплоть до расторжения кредитного договора.

Риски покупателя

Переуступка всегда несет собой риски. Например, никто не застрахован от сроков срыва сдачи здания. Кроме того, если начальный дольщик будет признан банкротом в течение 1 года после сделки, ее могут аннулировать. Начальный дольщик может не уведомить о смене участника ДДУ застройщика, не заплатить ему комиссию — эти проблемы также лягут на плечи нового собственника.

Но в целом, если это покупка квартиры по переуступке в ипотеку, то проверку юридических рисков берет на себя банк. Он знает все нюансы, все подводные камни. Если сделка будет рискованной, он уведомит об этом потенциального заемщика и предложит ему выбрать другой объект.

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

Если вы хотите купить квартиру по договору переуступки самостоятельно, обязательно оцените все риски. Идеальный вариант — нанять юриста в сфере недвижимости, который проведет необходимые проверки.

Частые вопросы

Продавцом может быть как компания, так и гражданин. Но если это физическое лицо, уделите больше внимания юридическим рискам. Например, есть ли среди собственников будущей квартиры дети, при наличии супруга нужно получить его согласие на сделку и пр.

Какие банки выдают ипотеку на переуступку прав требования?

Все больше банков внедряют такие варианты оформления ипотеки в свои продуктовые линейки. Чаще всего граждане обращаются к Сбербанку и ВТБ. Кроме того, если вы покупаете права требования у компании, которая активно занимается этим бизнесом, она сама даст перечень банков и поможет оформить ипотеку.

Когда у меня появятся права собственности?

После приемки квартиры вы идете в МФЦ и оформляете собственность, которая сразу становится залогом по кредиту.

Покупка новостройки по переуступке – это выгодно?

Да, часто такие сделки сулят выгоду. Порой даже большую, чем предложение самого застройщика. Поэтому, если планируете купить новостройку, рассмотрите такой вариант сделки.

Можно ли оформить переуступку, если начальный собственник тоже брал ипотеку?

Можно, но только в том случае, если он погасил ипотеку.

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

На практике банки уступают права только по проблемным кредитным договорам. Предполагаемая судебная тяжба может быть крайне не выгодна для банка, поэтому такой долг проще продать сторонней организации. Следовательно, под уступкой понимается продажа долга. Стоимость составляет до 70% от суммы долга.

Чаще всего скупкой проблемных кредитов занимаются специализированные долговые фирмы и коллекторские агентства, которые затем законными способами взыскивают всю сумму долга с заемщика.

Переуступка коллекторскому агентству

Продажа банками проблемных кредитов долговым фирмам стала предметом спора между Роспотребнадзором и Высшим Арбитражным Судом РФ. Роспотребнадзор указывал, что переуступка проблемного договора является нарушением потребительских прав, если в качестве принимающей стороны выступает не банковская организация.

ВАС РФ придерживался противоположного решения вопроса, в соответствии с которым такие действия не противоречат профильным законодательным нормам и не требуют предварительного получения согласия заемщика.

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

Ясность внес Верховный Суд РФ, указав, что передача прав требования не банковским организациям действительно нарушает права потребителя. Законность передачи не вызовет сомнений, если в договоре содержится соответствующий пункт или условие, указывающие на вероятность совершения банком таких действий.

С момента опубликования решения высшей судебной инстанции, кредитные организации стали использовать эту поправку в своих интересах. Теперь в любом кредитном договоре имеется пункт, содержание которого указывает на право банка уступать (продавать) права требования по всем заключаемым договорам кредитным и прочим организациям, или третьим лицам.

Под прочими организациями и третьими лицами подразумеваются коллекторские агентства, поэтому заемщик, подписывая соглашения, фактически дает свое согласие на возможную уступку по одностороннему решению банка.

После совершения переуступки, можно говорить о нарушении не только потребительских прав, а еще и о разглашении персональной информации, в частности, кредитной истории, уровня платежеспособности, событий по переступленному (проданному соглашению).

Нарушения выражаются в следующем:

  • банк получил согласие заемщика не возможную передачу договора третьим лицам, но никак не предусмотрел вероятность повторной передачи обязательств – коллекторское агентство может покупать, так и продавать долги заемщиков повторно;
  • сотрудники коллекторского агентства в своем большинстве являются не профессиональными взыскателями или юристами, а рядовыми наемными сотрудниками, которым предоставляется доступ к персональной информации по каждому заемщику.

Именно поэтому переуступка рассматривается не как правовая преференция кредитора, решившего избавиться от сложного договора или клиента, а совокупность действий, ущемляющих потребительские права заемщиков. Крайне редко переуступка оформляется без серьезных нарушений.

Правовые последствия переуступки

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

Главный спор между судебными и контрольными органами касался участия в качестве принимающей (третьей) стороны коллекторского агентства. На фоне многочисленных нарушений, имевших место до принятия поправок в отраслевое законодательство, для заемщика такое развитие событий не предвещало ничего хорошего. Поэтому механизм и условия передачи были так же урегулированы законодательно.

Так, в соответствии с диспозицией ст. 382 ГК РФ любой заемщик, обязательства которого переданы третьей стороне, должен отвечать по ним в том же объеме и по тому же принципу, что и до осуществления передачи. Новый кредитор при этом не имеет права изменять условия договора в сторону фактического ухудшения положения заемщика. Не допускается повышение процентной ставки, начисление штрафных санкций, взимание комиссии, если таковые прямо не предусмотрены в теле соглашения.

Заемщик имеет прав заявлять возражения в отношении нового кредитора, имевшие место до передачи прав по договору. Принимая права по договору, новый кредитор одновременно с ними берет на себя и решение всех нерешенных на момент передачи разногласий с заемщиком (ст. 386 ГК РФ). Все имеющиеся меры обеспечения, такие как залог и поручительство, сохраняются после проведения переуступки.

Brobank.ru: Переуступка считается завершенной с момента получения заемщиком соответствующего уведомления от прежнего кредитора. Факт направления документов приравнивается к должному уведомлению. После получения подтверждающих документов, заемщик исполняет свои прежние обязательства в отношении уже нового кредитора.

Как осуществляется переуступка долга

Здесь необходимо учитывать, что не каждая проблемная задолженность может быть переуступлена третьему лицу. Чтобы передать или продать права требования по долгу, этот самый долг не должен быть безнадежным. То есть, даже профессиональное коллекторское агентство не станет принимать обязательства, если законным путем по ним ничего не получится предпринять.

В этом отношении кредитные и микрофинансовые организации постоянно не сотрудничают с каким-то одним коллекторским агентством, который скупает все их проблемные долги. Как правило, открывается электронный торг, в котором участвует несколько претендентов на покупку прав требования. Чем выгоднее для покупателя будут условия договора, тем дороже этот договор ему обойдется.

На практике продажа происходит следующим образом: кредитор выставляет договор (обязательства) на торги по номинальной цене – до 40% от суммы общего долга. И указанные 40% считаются очень большой величиной, так как по большинству договоров права требования передаются за 1-10% от суммы общего долга.

После приобретения права требования новый кредитор документально уведомляет об этом своего клиента. Законодатель планировал остановить начисление процентов до того, пока заемщик не получит уведомление о смене кредитора, но пока в этом направлении ничего не меняется – проценты, в том числе и штрафные, начисляются без такой остановки.

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом, заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. В просторечии эта сделку часто называют переуступкой.

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.

В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры?

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья, она будет регламентироваться другими законами.

Чаще всего продажа такого жилья преследует инвестиционные задачи. Если приобрести недвижимость на старте строительства по первоначальной цене, к моменту ввода дома в эксплуатацию можно продать ее на 30-50% дороже.

Есть и другие причины, по которым продавец избавляется от собственности:

  • Срочная нужда в деньгах.
  • Потеря основного дохода и отсутствие возможности выплачивать долг.

Покупатели же могут руководствоваться следующими причинами:

  • Развод. Супруг отказывается от недвижимости в пользу другого: в данном случае передается не только жилье, но и выплаты по кредиту.
  • Получение наследства. Как и в предыдущем случае, человеку достается не только недвижимость, но и долг умершего.
  • Сниженная цена. Иногда такая квартира может стоить дешевле, чем напрямую у застройщика, если собственник приобретал ее в инвестиционных целях и хочет срочно продать.
  • Желание купить квартиру в определенном ЖК, когда квартиры от застройщика уже распроданы, или остались многокомнатные, а требуется «однушка».

Особенности сделки

В целом, процесс заключения договора цессии мало чем отличается от сделки по договору долевого участия или договору купли-продажи. Но все же стоит обратить внимание на несколько нюансов.

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

При уступке прав требований необходимо сообщить об этом застройщику. Возможны два варианта. Первый и самый простой: если в договоре долевого участия ничего не прописано, нужно просто отправить уведомление застройщику о том, что сменился дольщик.

Второй случай немного сложнее: если в договоре прописан порядок уступки с обязательным согласованием смены дольщика с застройщиком, необходимо следовать ему.

Кроме того, нужно внимательно выбирать банк. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета.

Алгоритм действий

В целом, последовательность действий при покупке квартиры по переуступке с ипотекой следующая:

  • Вы находите нужную квартиру по уступке с помощью объявлений о продаже на сайтах о недвижимости либо в отделе продаж новостройки.
  • Если планируете приобретать квартиру с ипотекой, то получаете одобрение ипотечного банка.
  • Если в договоре долевого участия прописан порядок согласования сделки с застройщиком, то согласовываете. Если в документе об этом ничего не сказано, просто уведомляете застройщика о смене дольщика после регистрации договора уступки.
  • Составляете договор уступки, согласовываете с вашим ипотечным банком. Он назначает дату сделки.
  • В назначенный день подписываете кредитную документацию, договор уступки, и весь комплект документов отправляется на регистрацию.
  • Если объект строится с применением эскроу-счетов, обращаетесь в банк –эскроу-агент застройщика и производите замену владельца эскроу-счета.

В целом, покупка квартиры в ипотеку по переуступке — обычная процедура, которая при соблюдении всех требований не несет рисков. Главное —  учесть все детали.

Купить и продать квартиру по переуступке: с какими ограничениями придется столкнуться

Как риэлторы обманывают клиента при покупке квартиры

Арендовать и откладывать – или взять ипотеку?

Как выбрать выгодную ипотеку при покупке квартиры на «вторичке»

Многим известно, что квартиру в новостройке можно купить не только в отделе продаж девелопера. Часто их продают подрядчики, выполняющие для застройщика различные работы на объекте.

Также предложения есть у различных инвесторов, скупающих жилплощадь на стадии котлована. Приобрести такие, как правило, более выгодные по цене квартиры можно через уступку прав требований. Но тут есть свои нюансы.

Наличка рулит

Когда вы рассчитываетесь за недвижимость по переуступке за наличные, проблем обычно не возникает. В таких случаях почти всегда приобрести квартиру можно существенно дешевле, чем напрямую у застройщика. Главное, чтобы договор долевого участия (далее – ДДУ) был зарегистрирован в Росреестре.

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

Конечно, где-то в параллельной вселенной можно покупать недостроенную недвижимость по незарегистрированному должным образом ДДУ у сомнительных личностей, сразу передавая им деньги. Однако в нашей реальности это, скорее всего, приведет к тому, что вы окажетесь не единственным владельцем квартиры со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Застройщик и подрядчики не торопятся регистрировать ДДУ из-за размера пошлины – она составляет несколько тысяч рублей, и экономия у них получается значительная, учитывая количество квартир в доме.

Инвесторы-физлица не хотят этого делать, чтобы не платить подоходный налог.

В итоге покупатель остается один на один с рисками двойных продаж и банкротств застройщиков. Самое разумное при этом – отказаться от приобретения подобного варианта. Или платить по сделке только после того, как переуступка в вашу пользу будет зарегистрирована.

И рыбку съесть, и скидку получить

Самая актуальная проблема последнего времени – отказ банков в предоставлении льготной ипотеки на квартиры в новостройках, приобретаемых по уступке от физлиц или индивидуальных предпринимателей. Дело в том, что программа «Господдержка 2020» направлена на помощь строительной отрасли, а не различных инвесторов.

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

Поэтому получить ипотеку с низкими ставками можно только покупая новостройки у юридических лиц. Причем многие банки не смотрят, застройщик ли это или обычный подрядчик. Или даже просто перекуп. Главное, что формальное требование о продавце выполняется.

И ни с каким видом продавца недвижимости при переуступке не получится воспользоваться военной ипотекой. ФГКУ «Росвоенипотека», которая является основной уполномоченной организацией, управляющей накоплениями военнослужащих, такие сделки просто не пропускает.

Если вы продавец

Тому, кто сам хочет продать свою новостройку в процессе возведения по переуступке, тоже необходимо учитывать некоторые моменты.

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

  • Во-первых, это не получится сделать, если при покупке использовались средства материнского капитала. Придется дожидаться окончания строительства, наделять детей долями и только потом заниматься продажей с соблюдением всех условий, необходимых для получения согласия опеки на сделку.
  • Во-вторых, если новостройка приобреталась с помощью ипотеки, которая еще не погашена, то продать ее другому ипотечнику будет крайне затруднительно. Лучше всего, если покупатель будет клиентом того же банка, что и вы. В ином случае, вам сначала придется найти деньги для погашения кредита. После чего будет возможна дальнейшая продажа.
  • И в-третьих, для продажи новостройки через уступку бывает необходимо согласие застройщика. Если это условие присутствует в первоначальном договоре. Как правило, это платная услуга. А ее стоимость может превышать 100 тысяч рублей – зависит от степени жадности застройщика.

В некоторых регионах страны сотрудники Росреестра отказываются регистрировать переуступку, если застройщик был сторонами о ней просто уведомлен. И тогда вам придется доказывать свои права через суд. Несмотря на то, что есть масса положительных судебных решений на этот счет.

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

В чем разница переуступки и купли-продажи

Купить квартиру в строящемся доме всегда дешевле, чем в сданном. Застройщику нужны деньги. Он поддерживает тех, кто ему доверяет и вкладывается в недостроенное жилье.

Раз квартира существует только на бумаге, то и продать ее нельзя. Поэтому, пока дом не сдан, на руках у покупателей договор долевого участия (ДДУ), а не купли-продажи.

Квартиры пока нет. Но есть право на нее, зафиксированное в ДДУ.

Продать это право нельзя. Но можно уступить. Или, на языке юристов, переуступить.

Если хотите сбыть с рук недостроенную квартиру, вы заключаете договор переуступки. Если покупаете такую квартиру не у застройщика, а у другого владельца — то же самое.

Переуступка — это только о недостроенных квартирах. Как только дом сдан и вы получили ключи, переуступка превращается в куплю-продажу — как карета в тыкву.

Когда нужна переуступка

Конечно, проще купить напрямую у застройщика. Но бывает, что подходящих предложений нет — все раскупили на стадии котлована. Чем ближе сдача дома, тем выше цены, и на этой разнице многие зарабатывают.

От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость

Или вы как раз купили у застройщика, но передумали. Причины могут быть любыми: родился ребенок, перестало хватать на ипотеку, уехали в другой город. Квартиру — точнее, право на нее — нужно продать.

В таких случаях единственный вариант купить понравившееся жилье или избавиться от ненужного — переуступка квартиры в новостройке.

Процедура схожа с куплей-продажей. Составляют договор, деньги кладут в банковскую ячейку, потом договор регистрируется в Росреестре (можно через МФЦ), после чего продавец получает деньги.

Заключить договор переуступки можно самому или через посредника. С посредником дороже, но проще — он соберет за вас документы и проверит второго участника.

Можно разобраться и самостоятельно, но будьте внимательны: здесь много подводных камней.

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

Мини-словарь

Цессия — это, собственно, переуступка. Так она называется по-латыни: cessio — «уступка, передача».

Этот же корень есть в слове «рецессия» (recessio — «отступление»). В новостях часто говорят о рецессии в экономике — некритичном, но заметном спаде. Это поможет запомнить термин: нам нужна цессия без рецессий (уступка без потерь).

Соответственно, договор цессии простыми словами — это договор переуступки.

Цедент — тот, кто передает права (продавец).

Еще одно латинское слово, которое легко запомнить по слову «прецедент». Для юристов прецедент — случай, ставший примером для решения аналогичных ситуаций. В разговорной речи так называют нежелательные случаи.

Сделка с недвижимостью — дело ответственное, и продавец должен быть надежным: нужен такой цедент, чтобы обошлось без прецедентов.

Цессионарий — тот, кто получает права (покупатель).

Запомнить можно так: в сделке участвуют цедент и цессионарий, права получает тот, у кого название длиннее.

С терминами разобрались. Перейдем к главному — какие документы нужно собрать и на что обратить внимание.

Риски переуступки

Покупая права на строящуюся квартиру, вы одновременно получаете и сопутствующие риски. А вдруг не достроят? Или достроят, но плохо?

Ненадежный застройщик — главное опасение всех, кто покупает новостройки. Что можно сделать:

  • проверить компанию в реестрах
  • почитать отзывы в интернете, на форумах и в соцсетях (часть из них будут заказными, но реальные проблемы застройщика не скрыть);
  • пообщаться с теми, кто живет в сданных домах (через форумы или лично).

Как выбрать надежного застройщика

Обременения — риск любых сделок с недвижимостью. Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте все документы.

Ипотечные квартиры продаются только при согласии застройщика и банка. Получить согласие банка даже важнее, чем застройщика. Исключение: если продавец планирует закрыть ипотеку до заключения договора.

Продавец первым связывается с банком и объясняет, что хочет переоформить обязательства в связи с переуступкой. Покупатель тем временем собирает документы. Если банк одобрит ему ипотеку, проблем возникнуть не должно.

Важно: не передавать продавцу деньги, особенно до регистрации договора. Никаких авансов и предоплат! Все платежи — только через эскроу-счет.

Иначе продавец может закрыть «предоплатой» ипотеку и исчезнуть с радаров. Покупатель останется и без денег, и без квартиры — договора нет, права на жилье у продавца, а факт получения денег еще надо доказать.

Просто и понятно об эскроу-счете: что это и кто может им пользоваться

рассрочкой проще. Главное, убедиться, что продавец не оставил долгов и штрафов. Если все в порядке, обязательства по выплатам переходят к покупателю в том же размере и по тому же графику.

с долгами тоже можно. Здесь два варианта.

Первый: продавец и застройщик составляют обязательство, по которому продавец оставляет долги за собой. Покупатель отвечает только за регулярные выплаты. Обязательство должно быть нотариально заверено.

Второй: покупатель добровольно берет долги на себя. Если сумма невелика, а квартира очень нравится, это приемлемый вариант.

Если понадобится рефинансировать кредит, обратитесь в Совкомбанк. Банк рассчитается за вас и предложит более комфортные условия.

Рефинансируйте кредит в Совкомбанке со ставкой от 6,9%. Предоставьте паспорт и неудобные кредитные договоры, которые нужно закрыть. Совкомбанк рассчитается по старым кредитам и предоставит один новый с выгодными условиями и комфортным платежом. Оставьте заявку онлайн и платите меньше!

Согласие супруга нужно во всех сделках с недвижимостью. Будьте внимательны: если квартиру покупали в браке, а продают после развода, согласие все равно требуется. Иначе второй супруг в любой момент сможет заявить свои права, опираясь на ст. 35 СК РФ об общем имуществе.

Убедитесь, что согласие заверили нотариально. Иначе оно недействительно. Даже если указаны паспортные данные, стоят какие-то печати, а продавец уверяет, что супруг точно не против.

Если квартиру купили до брака, согласие не нужно. В этом случае она не считается совместно нажитой.

Что такое обременение на недвижимости и как его снять

Материнский капитал — хорошее подспорье при покупке жилья. Но переуступка квартиры, купленной на маткапитал, — та еще головная боль.

Маткапитал выдается строго на цели, указанные в , в том числе на покупку квартиры. Пока квартиры нет, обязательства считаются невыполненными.

Продав недостроенное жилье, в которое вложен маткапитал, вы окажетесь в ситуации, когда государственные деньги потрачены, а на что — непонятно. Когда Пенсионный фонд об этом узнает, сможет подать на вас в суд за мошенничество по ст. 159.2. УК РФ

Теоретически можно вернуть маткапитал в Пенсионный фонд, переуступить права на квартиру, после чего снова получить деньги через суд. Но у этой схемы слабая законодательная основа: в подобные случаи не описаны.

Переуступка с маткапиталом — затея долгая и сложная. Не прибегайте к ней без крайней необходимости.

Вы знали, что материнский капитал можно вернуть в ПФР? Вот как это работает

Основы безопасной сделки

Безопасная переуступка — это реально. Главное — внимательно читать документы.

Что нужно от продавца:

  • Договор долевого участия (ДДУ), где указаны все данные продавца и особенности сделки: обременения, обязательства и пр. На договорах, заключенных до 29 июня 2022 года, должен быть штамп о регистрации в Росреестре.
  • Выписка из ЕГРН подтверждает, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре после 29 июня 2022 года. До этого времени регистрацию подтверждал штамп, потом процедура стала электронной. Выписка бессрочная, но на сделку лучше взять свежую.
  • Акт сверки, он же справка об отсутствии долгов перед застройщиком.
  • Паспорт. Здесь важны не только личные данные, но и штампы о браке и разводе. Это защитит от разбирательств с обманутым супругом.
  • Согласие супруга — обязательно нотариально заверенное. Срок действия документа не ограничен, но чем свежее, тем лучше.
  • Согласие застройщика нужно не всегда, только если прописано в ДДУ. Проверьте этот пункт.
  • Согласие банка требуется при переоформлении ипотеки.

Что нужно от покупателя:

  • Паспорт — главный документ, удостоверяющий личность.
  • Согласие супруга как на продажу, так и на покупку жилья, особенно ипотечного.
  • Документы по ипотеке

Для некоторых сделок базового пакета документов недостаточно. Например, если один из участников представляет интересы несовершеннолетнего или недееспособного человека, понадобятся доверенность или согласие опеки.

С какой зарплатой можно взять ипотеку

Когда пакет собран, можно составлять договор о переуступке. Форму запросите у застройщика.

  • Это должен быть именно договор переуступки, а не предварительной купли-продажи или какой-то еще. Иначе доказать свои права будет сложнее.
  • Должны быть четко прописаны участники сделки с паспортными данными и предмет сделки.
  • Передаваемые права и обязанности указываются подробно и без разночтений.
  • Не забудьте указать позицию застройщика. Если отдельно получать его согласие не нужно, все равно отразите в договоре, что запрета на сделку нет.

Договор о переуступке безопаснее всего составлять у нотариуса. Новый договор ДДУ — тоже, но этот вопрос обычно решает застройщик.

Переуступка прав по ипотеке и Перепродажа по основному долгу или Что такое уступка квартиры в новостройке

Готовые, проверенные и подписанные договоры отправьте на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ. В Росреестре проверят, не пытались ли эту квартиру продать раньше.

Когда договор зарегистрирован, можно оплачивать сделку.

После совершения сделки у покупателя должны остаться два договора: о переуступке и новый ДДУ на его имя. У продавца — только о переуступке. К договорам прилагаются долговые обязательства и другие документы.

Как получить выписку из ЕГРН

Что еще не забыть

Пока вы собираете документы, может оказаться, что нужно взять дополнительные справки и оплатить услуги. Большинство из них делают сделку безопаснее и комфортнее, но не все.

С чем вы точно столкнетесь:

  • Застройщик потребует заплатить за переоформление ДДУ. Это может быть фиксированная сумма или процент от суммы сделки. Уточните расценки до заключения договора.
  • Нужно оплатить госпошлину — 350 рублей.
  • Искать покупателя можно самому или через риелтора. Главное преимущество второго варианта — вам не будут звонить люди, которые не знают, что такое переуступка, и хотят посмотреть квартиру. Этот удар примет на себя риелтор, а к вам придут только заинтересованные покупатели.

Из приятного: при переуступке покупатель имеет право на налоговый вычет за покупку недвижимости. При покупке в ипотеку — тоже.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку: как оформить, какие документы необходимы

Переуступка ненамного сложнее купли-продажи. Иногда это единственный способ приобрести подходящую квартиру. Внимательно читайте договор, не рассчитывайтесь напрямую, проверяйте обременения, и сделка пройдет без проблем.

Ссылка на основную публикацию