У сделки по переуступке квартиры есть свои плюсы и минусы. Если выбрать такой способ покупки жилья, то можно получить права на объект недвижимости, который уже был введен в эксплуатацию. Также можно сэкономить время на оформлении документов и проверках, так как застройщик может согласовывать переуступку напрямую, без торга и проверок покупателя.
Но перед тем, как решиться на переуступку, нужно знать нюансы для оформления договора. Подводные камни могут возникнуть на этапе согласования с застройщиком и при получении кредита в банке, так как не все банки оформляют ипотеку по переуступке.
В данной статье вы найдете пошаговую инструкцию, как покупать квартиру по переуступке и подавать заявку на семейную ипотеку по переуступке. Мы рассмотрим зачем нужна переуступка, как проверять застройщика, как оформлять договор и где искать государственную поддержку в оформлении материнским капиталом.
Какие же плюсы и минусы есть у переуступки квартиры? Надо ли доверять застройщику? Какие хитрости существуют в оформлении договора? Можно ли получить государственную поддержку в оформлении ипотеки по переуступке? Все ответы вы найдете в нашей статье!
Содержание:
Что такое семейная ипотека по переуступке?
Семейная ипотека по переуступке – это выгодный способ приобрести жилье с господдержкой, с условием передачи прав на квартиру от первоначального покупателя к новому владельцу по переуступке.
Переуступка заключается в том, что первоначальный покупатель оформляет договор с застройщиком о переходе прав на квартиру на нового покупателя, который может приобрести жилье с максимальной выгодой.
Оформление переуступки влечет за собой нюансы и «подводные камни», которые необходимо учитывать при сделке. Например, если застройщик не согласовывал жилье для переуступки, возникнуть проблемы связанные с оформлением документов и проверкой прав на квартиру.
Но если все проходит в соответствии с инструкцией, то переуступка может приносить только плюсы. Среди них снижение стоимости и наличие материнским капиталом в качестве первого взноса на ипотеку.
Чтобы выбрать наиболее выгодную переуступку, нужно знать права и возможности покупателя. Суть переуступки заключается в передаче прав на квартиру через договор между первоначальным покупателем и новым владельцем.
Важно учитывать, что застройщик может отказаться согласовывать переуступку, что может привести к дополнительным расходам и ненужным затратам.
Хитрости и чем выгодней покупать квартиру по переуступке, узнайте у специалистов в области недвижимости, где подробно описываются все нюансы, правила и условия приобретения квартиры по семейной ипотеке по переуступке.
Все договора и переуступки обязательно нужно проверять, чтобы избежать непредвиденных ситуаций и потери денег.
Что такое переуступка квартиры?
Переуступка квартиры — это сделка между покупателем квартиры и тем, кто ранее приобрел ее у застройщика. Суть сделки заключается в передаче прав на квартиру от первоначального покупателя к новому, при этом продавец получает деньги за переуступку.
Переуступка квартиры может быть выгодна для покупателя, если он получит возможность купить жилье уже в заселенном доме и с меньшими затратами на дополнительные услуги. Однако, есть ряд подводных камней и нюансов, которые следует учитывать.
Минусы переуступки квартиры — это возможность потери гарантии застройщика на квартиру, а также наличие ограничений в оформлении документов и получении господдержки при наличии детей или материнским капиталом.
Плюсы переуступки квартиры заключаются в возможности получить готовое жилье со скидкой, при этом не теряя деньги на ресурсы застройщика и оплату услуг по оформлению документов. Кроме того, переуступки дают возможность участвовать в торгах на квартиры, которые по другим каналам доступны не всем.
Пошаговая инструкция по переуступке квартиры включает выбор квартиры, проверки застройщика и документов, заключение договора с продавцом, согласование с застройщиком, оформление документов на квартиру и регистрацию прав на нее в Росреестре.
Оформление переуступки необходимо производить у надежных юристов или агентств по недвижимости, которые могут провести проверки и помочь в оформлении документов.
В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах. Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже. Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.
При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.
Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.
Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.
Переуступка квартиры – это такое же купли-продажи жилья, только осуществляемое не напрямую с застройщиком, а через того, кто уже купил квартиру у застройщика ранее. Но зачем нужна переуступка и как получить квартиру таким способом?
Плюсы могут быть разные – от господдержки в виде материнского капитала до возможности купить квартиру дешевле. Но при этом, есть множество нюансов и «подводные камни» при оформлении договора, которые надо учитывать.
Суть переуступки – это передача права покупателя на жилье другому лицу. Для оформления сделки надо согласовывать множество документов и права с застройщиком. Инструкция по переуступке в том числе будет включать пошаговую проверку документов и оформление договора.
Такое же, как и при покупке жилья напрямую с застройщиком, при переуступке можно выбрать квартиру, максимально соответствующую требованиям и покупать ее в выгоду.
Дупты и хитрости переуступки квартиры
Для переуступки квартиры надо проверять документы не только на застройщика. Отдельное внимание надо уделять правам передачи жилья и регистрации прав. Лишние расходы при переуступке могут возникнуть из-за несовпадения документов на руках продавца и застройщика.
Из-за большого количества документов и требований застройщика, могут возникнуть проблемы при оформлении переуступки. Также, повышенный интерес к переуступке квартиры от некоторых желающих жилья приводит к тому, что цена может быть повышена.
Однако, переуступка квартиры может быть выгодной при наличии государственной поддержки. Например, когда получатель материнского капитала хочет использовать средства на покупку жилья для своей семьи. В этом случае, переплаты при переуступке намного меньше, чем при напрямую покупке квартиры у застройщика.
Оформление договора при переуступке квартиры
Оформление договора при переуступке квартиры требует согласования многих документов с застройщиком. Кроме того, надо оценить юридические риски – например, возможность утери прав на жилье. Не стоит забывать о том, что застройщик может запретить переуступку, если это не предусмотрено договором купли-продажи.
При оформлении договора надо учитывать, что расходы на переоформление всегда падают на покупателя жилья. И, конечно, следует всегда проверять документ одинаково, как при покупке напрямую у застройщика.
Основы безопасной сделки
Безопасная переуступка — это реально. Главное — внимательно читать документы.
Что нужно от продавца:
Что нужно от покупателя:
Для некоторых сделок базового пакета документов недостаточно. Например, если один из участников представляет интересы несовершеннолетнего или недееспособного человека, понадобятся доверенность или согласие опеки.
Когда пакет собран, можно составлять договор о переуступке. Форму запросите у застройщика.
Договор о переуступке безопаснее всего составлять у нотариуса. Новый договор ДДУ — тоже, но этот вопрос обычно решает застройщик.
Готовые, проверенные и подписанные договоры отправьте на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ. В Росреестре проверят, не пытались ли эту квартиру продать раньше.
Когда договор зарегистрирован, можно оплачивать сделку.
После совершения сделки у покупателя должны остаться два договора: о переуступке и новый ДДУ на его имя. У продавца — только о переуступке. К договорам прилагаются долговые обязательства и другие документы.
Документы, необходимые для переуступки квартиры
Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:
Оформление семейной ипотеки по переуступке квартиры
Переуступка – это передача права на жилье от первоначального покупателя квартиры к новому покупателю. Преимущества переуступки в том, что вы можете получить квартиру раньше, чем ее сдача в эксплуатацию, а также получить выгоду от дополнительных скидок и акций застройщика.
Но при переуступке могут возникнуть некоторые нюансы и «подводные камни»?
Плюсы и минусы переуступки
Плюсы переуступки – это получение максимальной выгоды от оформления сделки, получение господдержки при покупке жилья, возможность выбрать нужный этаж и планировку квартиры.
Минусы переуступки могут заключаться в том, что застройщик может изменить условия договора при переуступке, а также, необходимо правильно согласовывать переуступку, чтобы не возникло неприятностей при оформлении жилья на вас.
Если вы решили оформить семейную ипотеку по переуступке, то стоит учесть следующие моменты. Во-первых, необходимо получить все права и договора напрямую от первоначального покупателя квартиры. Во-вторых, нужно проверить все условия договора на доступность для оформления семейной ипотеки и согласовать их с банком. В-третьих, оформить документы на получение материнского капитала для увеличения первоначального взноса.
Пошаговая инструкция по оформлению семейной ипотеки по переуступке
Необходимо убедиться, что у застройщика есть все разрешительные документы на постройку дома и на коммуникации, связанные с этим домом. Также стоит проверить все доступные данные о застройщике и не упустить детали при переуступке.
Оформление семейной ипотеки по переуступке квартиры – это отличный вариант для тех, кто хочет купить жилье со значительной выгодой. Знание всех нюансов и «подводных камней» позволит правильно оформить сделку и избежать неприятностей в будущем.
Чем может быть опасна переуступка
Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. « Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.
Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». « Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».
«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».
Отдельный фактор — вопрос цены. « Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».
Договор переуступки квартиры
Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.
В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. Д ДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.
«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.
Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена. « Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию. Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — отмечает Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. « Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
В чем разница переуступки и купли-продажи
Купить квартиру в строящемся доме всегда дешевле, чем в сданном. Застройщику нужны деньги. Он поддерживает тех, кто ему доверяет и вкладывается в недостроенное жилье.
Раз квартира существует только на бумаге, то и продать ее нельзя. Поэтому, пока дом не сдан, на руках у покупателей договор долевого участия (ДДУ), а не купли-продажи.
Квартиры пока нет. Но есть право на нее, зафиксированное в ДДУ.
Продать это право нельзя. Но можно уступить. Или, на языке юристов, переуступить.
Если хотите сбыть с рук недостроенную квартиру, вы заключаете договор переуступки. Если покупаете такую квартиру не у застройщика, а у другого владельца — то же самое.
Переуступка — это только о недостроенных квартирах. Как только дом сдан и вы получили ключи, переуступка превращается в куплю-продажу — как карета в тыкву.
Преимущества переуступки квартиры
Переуступка квартиры – это продажа имеющегося у застройщика права на объект недвижимости перед официальной регистрацией договора на покупку с возможностью участия нового покупателя в договоре. Но для чего это нужно и какие преимущества оно дает?
Перед всей этой процедурой необходимо ознакомиться с инструкцией по оформлению договора купли-продажи по переуступке и согласовать условия договора с продавцом первоначального договора. Покупатель и продавец должны полностью понимать все «подводные камни» этой сделки и лучше всего, если сделку совершить через агента по недвижимости.
В целом, переуступка квартиры – это отличная возможность получить жилье по более выгодным условиям без привлечения крупного капитала, но перед этим могут возникнуть множество вопросов и нюансов, которые нужно решать при осуществлении этой сделки. Для этого настоятельно рекомендуется проводить проверки застройщика и продавца, а также согласовывать условия договора и процедуры суброгации, чтобы избежать возможных рисков и минимизировать затраты времени и денег.
Нужно ли согласие застройщика
Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).
Что нужно знать перед покупкой квартиры по переуступке?
Переуступка – это способ покупки жилья, когда покупатель приобретает права на уже имеющуюся у застройщика квартиру у существующего покупателя. Процедура переуступки может быть выгодна для покупателя, однако для того, чтобы избежать «подводных камней», надо знать некоторые нюансы.
Основной плюс переуступки заключается в том, что покупатель может значительно сэкономить время, так как уже имеется готовая квартира. Также покупатель может получить максимальную выгоду от господдержки, так как это сделано для первичных покупок.
Некоторые минусы переуступки могут заключаться в том, что можно унаследовать проблемы с оформлением договора, которые были с предыдущим покупателем. Также, необходимо убедиться в том, что застройщик согласовывает все действия с подобной переуступкой, так как он имеет права участвовать в этом процессе.
Пошаговая инструкция для покупки по переуступке
Если у вас возникнут какие-то вопросы, лучше связаться с застройщиком напрямую, чтобы убедиться в том, что все процедуры переуступки будут выполнены правильно. И не забывайте о том, что приобретение недвижимости поддерживается материнским капиталом, а также государственной поддержкой для первичной покупки жилья.
Мини-словарь
Цессия — это, собственно, переуступка. Так она называется по-латыни: cessio — «уступка, передача».
Этот же корень есть в слове «рецессия» (recessio — «отступление»). В новостях часто говорят о рецессии в экономике — некритичном, но заметном спаде. Это поможет запомнить термин: нам нужна цессия без рецессий (уступка без потерь).
Соответственно, договор цессии простыми словами — это договор переуступки.
Цедент — тот, кто передает права (продавец).
Еще одно латинское слово, которое легко запомнить по слову «прецедент». Для юристов прецедент — случай, ставший примером для решения аналогичных ситуаций. В разговорной речи так называют нежелательные случаи.
Сделка с недвижимостью — дело ответственное, и продавец должен быть надежным: нужен такой цедент, чтобы обошлось без прецедентов.
Цессионарий — тот, кто получает права (покупатель).
Запомнить можно так: в сделке участвуют цедент и цессионарий, права получает тот, у кого название длиннее.
С терминами разобрались. Перейдем к главному — какие документы нужно собрать и на что обратить внимание.
100 юаней — самая грязная банкнота в мире. На ней ученые обнаружили более 180 000 бактерий.
Какие документы нужны для оформления переуступки квартиры?
Переуступка – это переход прав на квартиру от одного лица к другому до ее официальной регистрации. Если вы решили приобрести жилье по переуступке, надо знать, какие документы вам понадобятся.
Важно понимать, что оформление переуступки сопряжено с рядом нюансов и надо проходить проверки. Правильное согласовывание сделки и равнодушие к малейшим деталям могут помочь вам получить максимальную выгоду. Если вы не знаете, как осуществить переуступку и что для этого надо, стоит обратиться к услугам юристов, чтобы избежать потенциальных минусов.
Недостатки покупки квартиры по переуступке
Переуступка жилья – такое понятие для многих покупателей, которые хотят получить жилье при помощи господдержки застройщиком. Как правило, покупатели могут получить капиталом от государства при покупке новостройки напрямую у застройщика.
Но есть некоторые нюансы, которые надо учитывать. Для начала, надо понимать, что переуступка – это когда квартира уже была куплена другим человеком и теперь ее хочет купить кто-то другой. Поэтому возникнуть могут какие-то проблемы и сложности при проверке дуптов переуступки.
Во-первых, не факт, что все права на квартиру перейдут на покупателя. Во-вторых, оформление переуступки может быть не таким простым, как при покупке новостройки напрямую у застройщика. Договора нужно тщательно согласовывать с продавцом и застройщиком, а иногда даже с банком.
В-третьих, не всегда можно получить максимальную выгоду от государственных программ поддержки материнских капиталов и ипотеки, если покупаете квартиру по переуступке. В-четвертых, могут быть «подводные камни» при самом оформлении переуступки, что может привести к неожиданным минусам для покупателя.
Поэтому, если вы решили покупать квартиру по переуступке, то надо быть готовым к проверкам и торгам со стороны продавца. Нужно подробней изучать суть переуступки и находить хитрости в процессе покупки. Лучше всего пошагово изучить инструкцию о покупке квартиры по переуступке и не спешить избежать неприятностей.
Как оформить семейную ипотеку по переуступке?
При покупке квартиры по переуступке можно получить максимальную выгоду от господдержки материнским капиталом и возможных скидок от застройщика. Однако, если при покупке жилья по переуступке не обойтись без семейной ипотеки, то нужно учесть ряд особенностей.
Первый шаг – согласовывать с застройщиком условия переуступки и возможность оформления сделки через конкретный банк. Второй – выбирать банк и проверять его на наличие пошаговой инструкции оформления сделки переуступки.
Надо учесть, что оформление договора переуступки не всегда можно провести напрямую – могут возникнуть подводные камни и нюансы. В таком случае можно обратиться к специалистам, которые помогут приобрести жилье по переуступке.
Чтобы получить семейную ипотеку по переуступке, нужно подтвердить свои права на жилье, оформив соответствующие документы. При этом могут возникнуть как плюсы (например, получение государственной поддержки материнским капиталом), так и минусы (возможно, снижение суммы субсидии от государства).
Оформление семейной ипотеки по переуступке проходит в несколько этапов: выбор банка и проверка на возможность оформления сделки, проверка документов на жилье, оформление заявления на получение ипотеки. В случае наличия господдержки от материнского капитала, ее также нужно получить.
Суть переуступки заключается в перепродаже жилья, приобретенного у застройщика, уже другим покупателем. Застройщик оформляет договор с первым покупателем, который становится собственником квартиры, а затем с этим покупателем заключает договор переуступки.
В целом, переуступку можно оформить как в собственности, так и на праве аренды. Однако, при оформлении переуступки в собственность подрядчику стоит помнить, что возможны случаи, когда застройщик перед продажей квартиры надлежащим образом не проверил документы на жилье, что может привести к неприятностям в будущем.
Также стоит заметить, что при покупке жилья по торгу через переуступку можно получить максимальную выгоду от государственной поддержки и скидок застройщика, однако могут возникнуть сложности с оформлением документов и переговорами с застройщиком.
Оформление документов на жилье по переуступке является необходимым условием для получения семейной ипотеки. Также нужно учесть как плюсы, так и минусы при покупке жилья по переуступке, а также уточнить возможность оформления ипотеки в конкретном банке.
Как найти переуступку квартиры?
Переуступка квартиры – это способ купить новую квартиру, не выходя из действующего договора застройщика. Если выбрать квартиру по переуступке, то можно получить максимальную выгоду с господдержкой, материнским капиталом или семейной ипотекой по переуступке.
Если возникнуть задачи зачем нужна переуступка квартиры, главным плюсом является право на оформление жилья напрямую с застройщиком, что при оформлении «подводные камни» могут быть исключены.
Что такое переуступка? Это сделка между двумя покупателями квартиры. Первый покупатель (у кого на данный момент действительный договор) и второй покупатель (который хочет купить эту квартиру) заключают договор о переуступке, и права на покупку квартиры переходят от первого к второму.
Для получения переуступки надо проверить права застройщика, согласовывать с продавцом или могут возникнуть минусы при покупке.
Надо помнить, что переуступка квартиры и ее дупт оформление – это процессы, которые требуют серьезных проверок и согласований.
Суть переуступки заключается в том, что первый покупатель (у кого на данный момент действительный договор) получает возможность продать квартиру, а второй покупатель получает право купить ее. Если покупать квартиру по переуступке, можно получить значительную выгоду, поэтому переуступки застройщика пользуются большим спросом.
Нюансы и скрытые «подводные камни» при покупке квартиры по переуступке могут возникнуть, однако если все согласовывать и проверять, то можно найти доступную и выгодную переуступку.
Что еще не забыть
Пока вы собираете документы, может оказаться, что нужно взять дополнительные справки и оплатить услуги. Большинство из них делают сделку безопаснее и комфортнее, но не все.
С чем вы точно столкнетесь:
Из приятного: при переуступке покупатель имеет право на налоговый вычет за покупку недвижимости. При покупке в ипотеку — тоже.
Переуступка ненамного сложнее купли-продажи. Иногда это единственный способ приобрести подходящую квартиру. Внимательно читайте договор, не рассчитывайтесь напрямую, проверяйте обременения, и сделка пройдет без проблем.
Как правильно купить квартиру по переуступке?
Переуступка – это процесс продажи квартиры, которая еще не построена или еще находится в стадии строительства. Безусловным плюсом при покупке квартиры по переуступке является возможность получить жилье по более выгодной цене, чем при покупке готовой недвижимости.
Но также у покупателя могут возникнуть некоторые «подводные камни», о которых необходимо знать при покупке квартиры по переуступке. Именно поэтому в этой инструкции мы расскажем о том, как купить квартиру по переуступке.
Суть переуступки
При переуступке права на квартиру переходят от первоначального покупателя – того, кто подписал договор со строительной компанией, к новому покупателю. Именно застройщиком происходит согласование на такую перестановку, которая осуществляется при помощи нового договора.
Оформление сделки по переуступке легально и может осуществляться как напрямую с застройщиком, так и с помощью риэлторов.
Что нужно знать при покупке квартиры по переуступке?
Для получения максимальной выгоды от сделки переуступки квартиры необходимо учитывать следующие нюансы:
Кроме того, переуступку квартиры можно купить с использованием государственных программ поддержки, таких как материнский капитал и других государственных льгот.
Оформление переуступки квартиры
Оформление переуступки включает несколько этапов: сначала нужно наладить контакт с первоначальным покупателем жилья, далее – с застройщиком, чтобы согласовать расходы на переоформление и сроки оформления, а также уточнить все нюансы процесса.
Также нужно обязательно проверить документацию на квартиру, на которую вы собираетесь оформить переуступку, проверить все договоры, счета и провести юридическую проверку на оформление всей необходимой документации.
Если сделка по переуступке оформлена правильно, то покупателю будет положена максимальная выгода от покупки и оформления сделки.
Когда нужна переуступка
Конечно, проще купить напрямую у застройщика. Но бывает, что подходящих предложений нет — все раскупили на стадии котлована. Чем ближе сдача дома, тем выше цены, и на этой разнице многие зарабатывают.
Или вы как раз купили у застройщика, но передумали. Причины могут быть любыми: родился ребенок, перестало хватать на ипотеку, уехали в другой город. Квартиру — точнее, право на нее — нужно продать.
В таких случаях единственный вариант купить понравившееся жилье или избавиться от ненужного — переуступка квартиры в новостройке.
Процедура схожа с куплей-продажей. Составляют договор, деньги кладут в банковскую ячейку, потом договор регистрируется в Росреестре (можно через МФЦ), после чего продавец получает деньги.
Заключить договор переуступки можно самому или через посредника. С посредником дороже, но проще — он соберет за вас документы и проверит второго участника.
Можно разобраться и самостоятельно, но будьте внимательны: здесь много подводных камней.
Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году
Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру. Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.
То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.
При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.
Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.
Преимущества и недостатки покупки квартиры по переуступке
Переуступка квартиры – это сделка, при которой права и обязанности, связанные с жильем, передаются от одного лица (как правило, от первоначального покупателя у застройщика) к другому за определенную плату.
Одним из главных плюсов покупки квартиры по переуступке является возможность получить жилье в новостройке без задержек застройщика и с господдержкой при оформлении ипотеки.
Однако, при такой сделке могут возникнуть нюансы и подводные камни. Например, застройщик может запретить переуступку или установить дополнительные требования для ее осуществления. Также, при покупке квартиры по переуступке, необходимо тщательно проверять договор и права на жилье, чтобы избежать недоразумений и дуплетов.
Одним из минусов покупки квартиры по переуступке является то, что застройщик может просить существенную доплату за осуществление переуступки. Кроме того, в случае переуступки, покупатель не может согласовывать все условия с застройщиком напрямую.
Чтобы избежать неприятностей, необходимо выбирать проверенного продавца, понимать суть переуступки и знать все хитрости оформления переуступки. Пошаговая инструкция и обзор нюансов оформления позволят получить максимальную выгоду при покупке квартиры по переуступке.
В целом, покупка квартиры по переуступке имеет как свои плюсы, так и минусы. Самое главное – знать свои права и соблюдать условия договора, чтобы не упустить возможность получить жилье без проблем и лишних затрат.
Риски переуступки
Покупая права на строящуюся квартиру, вы одновременно получаете и сопутствующие риски. А вдруг не достроят? Или достроят, но плохо?
Ненадежный застройщик — главное опасение всех, кто покупает новостройки. Что можно сделать:
Обременения — риск любых сделок с недвижимостью. Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте все документы.
Ипотечные квартиры продаются только при согласии застройщика и банка. Получить согласие банка даже важнее, чем застройщика. Исключение: если продавец планирует закрыть ипотеку до заключения договора.
Продавец первым связывается с банком и объясняет, что хочет переоформить обязательства в связи с переуступкой. Покупатель тем временем собирает документы. Если банк одобрит ему ипотеку, проблем возникнуть не должно.
Важно: не передавать продавцу деньги, особенно до регистрации договора. Никаких авансов и предоплат! Все платежи — только через эскроу-счет.
Иначе продавец может закрыть «предоплатой» ипотеку и исчезнуть с радаров. Покупатель останется и без денег, и без квартиры — договора нет, права на жилье у продавца, а факт получения денег еще надо доказать.
рассрочкой проще. Главное, убедиться, что продавец не оставил долгов и штрафов. Если все в порядке, обязательства по выплатам переходят к покупателю в том же размере и по тому же графику.
с долгами тоже можно. Здесь два варианта.
Первый: продавец и застройщик составляют обязательство, по которому продавец оставляет долги за собой. Покупатель отвечает только за регулярные выплаты. Обязательство должно быть нотариально заверено.
Второй: покупатель добровольно берет долги на себя. Если сумма невелика, а квартира очень нравится, это приемлемый вариант.
Если понадобится рефинансировать кредит, обратитесь в Совкомбанк. Банк рассчитается за вас и предложит более комфортные условия.
Рефинансируйте кредит в Совкомбанке со ставкой от 6,9%. Предоставьте паспорт и неудобные кредитные договоры, которые нужно закрыть. Совкомбанк рассчитается по старым кредитам и предоставит один новый с выгодными условиями и комфортным платежом. Оставьте заявку онлайн и платите меньше!
Согласие супруга нужно во всех сделках с недвижимостью. Будьте внимательны: если квартиру покупали в браке, а продают после развода, согласие все равно требуется. Иначе второй супруг в любой момент сможет заявить свои права, опираясь на ст. 35 СК РФ об общем имуществе.
Убедитесь, что согласие заверили нотариально. Иначе оно недействительно. Даже если указаны паспортные данные, стоят какие-то печати, а продавец уверяет, что супруг точно не против.
Если квартиру купили до брака, согласие не нужно. В этом случае она не считается совместно нажитой.
Материнский капитал — хорошее подспорье при покупке жилья. Но переуступка квартиры, купленной на маткапитал, — та еще головная боль.
Маткапитал выдается строго на цели, указанные в , в том числе на покупку квартиры. Пока квартиры нет, обязательства считаются невыполненными.
Продав недостроенное жилье, в которое вложен маткапитал, вы окажетесь в ситуации, когда государственные деньги потрачены, а на что — непонятно. Когда Пенсионный фонд об этом узнает, сможет подать на вас в суд за мошенничество по ст. 159.2. У К РФ
Теоретически можно вернуть маткапитал в Пенсионный фонд, переуступить права на квартиру, после чего снова получить деньги через суд. Но у этой схемы слабая законодательная основа: в подобные случаи не описаны.
Переуступка с маткапиталом — затея долгая и сложная. Не прибегайте к ней без крайней необходимости.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
