Каждый новый метр жилья в столице – удар в спину стране.
Современную российскую экономику трудно назвать многоукладной: основной вклад в ВВП дают всего несколько отраслей. Одна из них – строительство. Это могло бы показаться удивительным, учитывая все еще сохраняющуюся естественную убыль населения в стране, но расклад по регионам проясняет картину. Основные стройки у нас – это, во-первых, федеральные проекты, по которым работают «всем миром» (Крымский мост, олимпийские объекты в Сочи, футбольные стадионы к ЧМ), а во-вторых, тотальная, ковровая застройка Москвы и области.
Хотели как лучше
Еще несколько лет назад ситуацию можно было как-то отыграть. Давайте вспомним, как красиво все начиналось. « Новую Москву» присоединяли к «старой» в комплекте с несколькими миллионами порций лапши на уши благодарных читателей: дескать, надо вывести государственные учреждения из перегруженной Москвы, и чтобы не изменять Конституцию, нужно расширить город. Прямо до Калужской области.
Госучреждения не вывели, Новую Москву стали активно застраивать, а потом вернулись и в старую. Проект, который обещал стать спасительным для крупнейшей агломерации Европы, обернулся своей противоположностью.
А потом наступила реновация. Представители московских властей утверждают, что лишь 10% квадратных метров, построенных в процессе реновации, пойдут на продажу. Даже это весьма серьезный объем, ведь только под первый этап проекта попало более 5000 домов, примерно 350 тысяч квартир, 16 миллионов квадратных метров. Еще 1,6 миллиона метров в 35 тысячах квартир – это порядка ста тысяч новых жителей Москвы.
Между тем есть серьезные подозрения о том, что в реальности на рынке окажется существенно больше жилья. Десятью процентами никак не оправдать столь серьезную программу, тем более что незадолго до объявления о реновации были, скажем так, либерализованы градостроительные нормы – застройщики получили возможность строить здания ближе друг к другу.
Но суть совсем не в реновации – процесс застройки Москвы с областью и ускоренного заселения их приезжими был очевиден еще при Юрии Лужкове и его чрезмерно одаренной супруге. Уже тогда был очевиден главный плюс московской недвижимости – высокая стоимость жилья из-за высокого спроса. В России, к сожалению, не так много активов, в которые можно инвестировать заработанные средства. Привлекательным выглядит нефтегазовый сектор, но там все давно поделено между своими людьми, остальным – бессмысленные бумажки типа акций ПАО «Газпром». Драгоценные металлы и ювелирные изделия – неплохое вложение, но на знатока. А квартира – вот она, вполне ощутимое вложение для средней успешности гражданина, способного накопить хотя бы на первоначальный взнос по ипотеке.
Начало «холодной войны» с Западом (давайте будем называть вещи своими именами) в 2014 году привело к обрушению практически всех инвестиций, в том числе и в жилье. Рублевые цены до сих пор не достигли предкризисного уровня, что уж говорить о валютных. Но более-менее успешные люди в России все равно остались, какие-то деньги у них есть, а новых инструментов для инвестирования не появилось. И хотя эпоха сверхприбылей для застройщиков ушла в прошлое, сфера осталась привлекательной для многих. Во многом этому способствует система договоров долевого участия: выяснилось, что осуществлять полный цикл строительства совсем не обязательно, можно собрать деньги и вежливо раствориться в пространстве.
Но и вполне добросовестные строители, безусловно, считают рынок Москвы и Подмосковья самым привлекательным в России. Отсюда очень редко добровольно уходят, как это сделал самоликвидировавшийся «Мортон» – обычно выносят вперед ногами, как Су-155 и «Урбан». Причем реальные уголовные дела, как против Сергея Полонского, огромная редкость. Свободная страна: получил участок, строй себе на здоровье, а когда надоест – убегай с деньгами, как владелец «Урбана» Александр Долгин. Лишь бы работали нужные связи.
Кто на очереди? Срывающий сроки МИЦ Александра Рябинского? «Группа ПСН», владелец которой Дмитрий Ананьев уже по ту сторону фронта холодной войны? А может быть, лидер московской застройки, ПИК Сергея Гордеева? Или Роман Тимохин и Виктор Лабуздко, владеющие MR Group? Как дела у «Абсолюта» Александра Светакова?
И строят, и покупают, и едут в Москву со всех концов России (разве что у питерских собственная гордость) и из ближнего, но далеко не самого цивилизованного зарубежья. Москва формально растянулась аж до Калужской области, но и фактически вдоль железных и старых автомобильных трасс до ближайших областных центров – практически сплошная застройка.
Из России – в Москву
Кто все эти люди, покупающие тут жилье? Оставим в стороне иностранцев, которые хоть как-то компенсируют нам естественную убыль. Россияне, становящиеся «новыми москвичами» со скоростью несколько сот тысяч душ в год, – это элита российской провинции, самые талантливые, энергичные, умные люди, на которых испокон веков держалась страна. Именно такие люди основывали сибирские города, строили заводы, прорубались через тайгу к Тихому океану. Теперь они возвращаются в Москву, оставляя после себя выжженную землю.
Сибирский федеральный округ потерял 5% населения за 15 последних лет. Приволжский – тоже 5%. Дальневосточный округ – 9%. Уральский и Северо-Западный остались «при своих».
Южный, Северо-Кавказский и упраздненный Крымский округа меняли свои границы, что отражается на статистике, но в них, безусловно, наблюдался рост населения, в основном за счет высокой рождаемости в национальных республиках, простимулированной также введением программы материнского капитала.
Центральный федеральный округ прибавил 4%, но убыль населения зарегистрирована во всех его регионах, кроме Москвы и Московской области. Москва прибавила 12% (при этом роль «Новой Москвы» невелика), Московская область – 7%, несмотря, опять же, на утрату части территорий.
И все эти процессы в наше время только ускоряются.
Это не тенденция, это катастрофа. Россия оголяет границы, уступая их культурно и этнически чуждым народам – пока что неофициально, явочным порядком, но в какой-то момент это обернется отторжением территорий. Москва и область поднимают качество населения (хотя старожилы, возможно, придерживаются иного мнения), в «остальной России», простите за суровую правду, оно при этом должно снижаться.
А мы все строим и строим в Москве.
Вы думаете, в «зловещие советские времена» люди не рвались в Москву? Еще как! Но помимо планового распределения жилья перед ними стоял вопрос прописки. Жестоко, несправедливо и вообще крепостное право, но именно это позволяло развивать всю страну, а не только одно крохотное пятнышко на карте.
Сейчас ситуация зашла так далеко, что можно сформулировать жестко: избыточное жилое строительство в Москве – преступление против России.
Чем хуже живет «остальная Россия», тем быстрее жиреют московские застройщики.
Да, заменять ветхое жилье новым нужно, но много ли вы видели ветхого внутри МКАД и в радиусе 50 километров вокруг Москвы? Все, что можно было выдать за аварийное, давно снесли, и сейчас называют таковым просто удобно расположенные кварталы (сейчас, скажем, под ударом Кунцево, для которого придумали даже не реновацию, а «реконструкцию»).
В погоне за деньгами застройщики и столичные власти забыли о геополитических интересах страны. Уговаривать московскую мэрию бесполезно поступиться прибылями бесполезно – стратегические вопросы должны решаться в Кремле.
Но, к сожалению, в московском девелопменте задействованы интересы слишком крупных чиновников.
Власти Москвы и области объявили о локдауне. Девелопер рассказал, чем это чревато для рынка недвижимости. Чиновники хотят провести редевелопмент столичных промзон за 12-15 лет. Об этих и других новостях читайте в дайджесте от 21 октября.
Начинай сначала. В Москве и Московской области ввели локдаун. С 28 октября по 7 ноября приостанавливается работа всех предприятий и организаций за исключением организаций, обеспечивающих функционирование городской инфраструктуры, и предприятий непрерывного цикла. Всколыхнет ли рынок недвижимости новый кризис — рассказал девелопер.
«Если локдаун ограничится неделей, то никаких катастрофических последствий я не ожидаю. Но если, как в прошлом году, ограничения будут пролонгированы, то это может оказать влияние на первичный рынок. Хотя в прошлом году сегмент новостроек не понес каких-либо существенных потерь, напротив, люди при первой же возможности начали скупать квартиры, что вкупе с мягкой монетарной политикой и льготной ипотекой привело к росту цен. В этот раз какой-то просадки спроса не должно быть, тем более, что все больше компаний переходят на цифровой формат работы, банки и Росреестр работают онлайн», — отмечает Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom.
Только не стройки. Строительные организации Московской области продолжат работу в штатном режиме с 28 октября по 7 ноября, сообщает «РИА Недвижимость» со ссылкой на министра Подмосковья по госнадзору в строительстве Артура Гарибяна.
«Строительство на период с 28 октября по 7 ноября останавливаться не будет. Все продолжат работу в штатном режиме. Отстранять невакцинированных рабочих также не планируется. Сейчас застройщики обязаны следить не только за темпом и качеством работы, но и за здоровьем каждого сотрудника. С помощью камер, установленных на стройках, наши специалисты оперативно мониторят обстановку на строительных площадках и в случае выявления нарушения направляют инспектора на объект», — сказал Гарибян.
Неприкосновенные. Крупные российские застройщики жилья не собираются останавливать работы на стройплощадках с 30 октября по 7 ноября, однако они не исключают снижения темпов строительства и перебоев с поставками стройматериалов.
Напомним, президент России Владимир Путин в среду подписал указ о нерабочих днях в РФ с 30 октября по 7 ноября для недопущения дальнейшего распространения коронавирусной инфекции COVID-19.
Параллельная вселенная. Продажи жилья в новостройках Москвы выросли за девять месяцев 2021 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 28% — до 68,6 тыс. Д ДУ, сообщила пресс-служба столичного Росреестра.
По мнению Марии Литинецкой, партнера компании «Метриум», стабильность в спросе не даст упасть ценам на новостройки: «они если и не продолжат увеличиваться, то сохранятся на текущем высоком уровне, по меньшей мере до конца года».
Как похорошела Москва при редевелопменте. Проект по освоению бывших промышленных территорий Москвы планируется реализовать за 12-15 лет, рассказал в эфире радиостанции «Вести ФМ» заммэра столицы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям Владимир Ефимов, пишет «РИА Недвижимость».
«Мы рассчитываем, что весь этот проект будет реализован в пределах 12-15 лет, что сопоставимо со сроками реализации программы реновации. Развитие депрессивных промышленных территорий в последние годы является трендом во многих мегаполисах мира, направленным на то, чтобы сделать города более комфортными и экономически эффективными. В настоящее время в Москве рассматривается примерно 130 проектов комплексного развития территорий. До конца года у собственников площадок есть возможность подготовить свои предложения по их развитию, после чего будут запускаться механизмы КРТ», — сказал Ефимов.
Мосгосстройнадзор обратился в прокуратуру Москвы с просьбой разрешить проверку строительства жилого комплекса, из-за которого было остановлено движение поездов на Большой кольцевой линии (БКЛ) метро. Об этом в понедельник, 13 марта, сообщили в пресс-службе ведомства.
Отмечается, что по результатам проверки к организаторам строительства могут быть применены меры административного воздействия. На данный момент работы на объекте остановлены, а также создана специальная комиссия для расследования инцидента.
При проведении застройщиком работ по дополнительным геологическим изысканиям для строительства жилого комплекса на улице Лобачевского в районе технологической зоны метрополитена произошло повреждение тоннеля.
Это привело к выбросу глины и песка на пути участка Большой кольцевой линии. Последствия инцидента оперативно устранены, инфраструктура БКЛ не пострадала, говорится на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы.
Данный инцидент произошел на участке между станциями «Новаторская» и «Аминьевская». В кратчайшие сроки последствия аварии были устранены, и поезда снова начали курсировать в штатном режиме.
Причиной приостановки движения на БКЛ стало нарушение техники безопасности на стройке. Рабочие пробурили тоннель, из-за чего в него ненадолго стали поступать вода и глина.
По факту произошедшего столичная прокуратура организовала проверку. В свою очередь СК возбудил уголовное дело по статье «Нарушение правил безопасности при ведении строительных или иных работ».
Минстрой рассказал, насколько вероятна остановка строек на фоне ухудшения ситуации с коронавирусом. Замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин переживает о слишком высоких ставках по ипотеке, а «Сбербанк» говорит о падении сделок на первичном рынке с использованием ипотеки почти на 40%. Об этих и других новостях читайте в дайджесте от 20 октября.
По существу. На вопрос журналистов, допускается ли возможность остановки строек в России из-за новой волны пандемии, замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин ответил лаконично: «Нет».
Это у них осеннее. За третий квартал 2021 года Росреестр зарегистрировал 42,1 тыс. сделок с вторичным жильем. Это на 2% больше результатов того же периода за прошлый год и на 27% больше итогов июля-сентября 2019-го. Однако, как отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», при детальном рассмотрении следует, что в августе и сентябре начался заметный отток спроса — на 33% и 40% относительно показателей прошлого года. Такое состояние на рынке продлится до конца года, полагает эксперт.
«Если не будет каких-либо внешних потрясений (экономических или эпидемиологических) в ноябре рынок будет стабильным. Цены будут находиться на прежнем уровне. Их снижение будет сдерживать и ограниченное количество ликвидного предложения. К концу года количество сделок упадет, при умеренной активности покупателей предложение постепенно увеличится, а цены будут медленно «сползать», — резюмировал Сергей Шлома.
Без спроса. Продажи жилой недвижимости на первичном рынке с использованием ипотеки в России в третьем квартале снизились на 38–39% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, заявил вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. Объемы продаж при этом в 1,5 раза превышают допандемийные показатели, пишет «Коммерсантъ».
О ставках наших больших. Минстрой видит риски, что ставка по ипотеке в 2021 году превысит показатель нацпроекта «Жилье и городская среда» в 8,5%, заявил замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, пишет ТАСС.
Как отметил замминистра, от уровня ипотечных ставок напрямую зависит объем продаж новостроек и состояние рынка жилищного строительства. По его словам, риск недостижения показателя нацпроекта по уровню ипотечной ставки связан в том числе с повышением ключевой ставки.
«Детская» доля. Несмотря на то, что при всех возможных видах использования материнского капитала, выгоднее всего им гасить именно ипотеку, собственникам жилья стоит приготовиться к возможным сложностям в дальнейшей перепродаже жилья.
«После того, как происходит погашение ипотеки маткапиталом и снимается обременение, необходимо выделить долю в квартире ребенку. Если полностью ипотека не закрыта, а произошло только частичное погашение за счет субсидии, то многие банки отказываются выделять эту долю и люди становятся “заложниками” ситуации, например, не могут продать такое жилье. Для этого придется полностью погасить кредит на жилье. Из недавнего: у наших клиентов в трехкомнатной квартире у двух детей были по 1/51 доли, что в пересчете на рубли примерно 250 тысяч рублей. Родители решили “разбить” квартиру на несколько объектов. Органы опеки согласовали сделку с покупкой студии только на двоих детей, без выделения долей родителям, и «детские» доли в денежном эквиваленте выросли с четверти миллиона до 1,8 млн рублей», — комментирует Станислав Чикуров, руководитель отдела продаж Extra Estate.
