Городская недвижимость
02 ноя 2015, 10:41
В настоящее время приходит свежая информация, что в программу реновации попали под снос пятиэтажки несносимых серий. К таким домам относят дома, построенные в послевоенные годы, которые не попали под снос в первую волну реновации.
Городская недвижимость
09 фев 2006, 08:48
В Центральном административном округе (ЦАО) столицы, в отличие от других округов Москвы, исчезнут все типовые пятиэтажки. Такие данные следуют из Генплана развития Москвы.
По поручению мэра Москвы московским архитекторам дано задание провести работы по корректировке проектов планировок всех одиннадцати районов ЦАО столицы. » На эту работу архитекторам отведен ровно год — к началу 2007 года проекты планировок всех районов центра Москвы должны быть готовы», — отметили в оргкомитете выставки Генерального плана развития Москвы в «Доме на Брестской».
Как пояснили в оргкомитете, в разрабатываемых проектах будут указаны адреса всех типовых пятиэтажек так называемой «несносимой серии», которые пойдут под снос. В оргкомитете напомнили, что к «несносимым сериям» относятся панельные пятиэтажные жилые дома серии 1-515, блочные – серии 1-510 и кирпичные – серии 1-511, 1-447.
Напомним, что в ЦАО Москвы в 2005 году завершается программа по сносу пятиэтажек так называемой «сносимой» серии, относящихся к периоду первого индустриального домостроения.
С 2006 года на территории округа начинается реализация программы комплексной реконструкции жилых районов. На первом этапе реконструкцию кварталов, застроенных пятиэтажками, планируется провести в Таганском, Красносельском районах и районе Замоскворечье. Намечен также снос пятиэтажек «несносимых» серий (если проекты планировок будут утверждены правительством Москвы) и строительство жилых домов в указанных кварталах. Планируемый срок завершения этого этапа работы – 2010 год.
Согласно Генплану развития Москвы, полностью центр столицы предполагается освободить от типовых пятиэтажек «несносимых» серий к 2020 году.
Первая волна реновации наделала много шума и произвела много недовольства с самого ее начала реализации. Мэр Лужков бесцеремонно переселял жителей центральных кварталов за пределы МКАД, чему люди были очень недовольны.
Новый мэр решил не следовать по его стопам, и были разработаны определенные правила реновации, которым обязаны следовать все участники программы. К основным правилам относится:
Кроме того, что все эти основные требования должны быть соблюдены, жителям столицы предоставляются также такая дополнительная помощь, как:
Таким образом, в следующем году ожидается строительство первых стартовых домов для переселения жильцов пятиэтажек. И после этого начнется новая волна сноса старых домов, в которые попадают и несносимые серии первой волны реновации.
Сама программа реновации подразумевает собой снос старых и аварийных жилых зданий и переселение людей во вновь построенные дома. На территории снесенных домов планируется постепенное возведение современных многоэтажных комплексов, куда будут переселены следующие жильцы сносимых домов.
Это федеральная программа началась еще в 2002 году и была рассчитана на 15 лет. Таким образом, в текущем году она заканчивается. Средства на проведение данной программы были выделены частично из федерального бюджета, а в большинстве из местных бюджетов.
Ход программы в городах России показал самые различные итоги проведения и реализации программы. Так, например, в Москве можно считать, что программа практически полностью реализована. По словам мэра города Сергея Собянина, осталось снести около 3% пятиэтажек. В количественном измерении это менее 50 домов. По его словам, программа будет завершена к концу текущего года.
Другая абсолютно противоположная ситуация в городе Санкт-Петербурге. Там программа реновации реализована только на 2% за этот же срок. Как утверждает местное правительство, основными проблемами для реализации этой программы стало нежелание людей оставлять свои дома и переезжать в другие кварталы. Соответственно, свободных пятачков земли, где можно построить первые здания для переселенцев, было найти очень сложно.
На примере успешной реализации первой волны реновации в Москве власти страны решили продлить эту программу и запустить следующую волну на ближайшие 15 лет.
Вторая волна реновации начнет действовать с 2020 г. и должна быть завершена к концу 2032 г. В отличие от первой волны, сюда будут включены следующие здания:
Подготовка ко второй волне началась уже в текущем году. Летом были опубликованы районы и адреса жилых домов, попадающих под данную программу. В настоящее время ведется прием заявлений от собственников домов, которые не хотят сноса их дома.
По общим правилам программы для того, чтобы собственники могли отказаться от сноса их дома, они должны принять решение на общем собрании собственников дома двумя третьими от всех владельцев квартир. В этом случае составляется председателем собрания решение и направляется в мэрию города.
Эксперты оценили стоимость сноса всех пятиэтажек в столице, а также назвали основные сложности реализации данной программы
Московские власти планируют запустить масштабную программу сноса пятиэтажек так называемых несносимых серий — 21 февраля президент России Владимир Путин поддержал соответствующую инициативу мэра Москвы Сергея Собянина. Программа может затронуть 1,6 млн человек и 25 млн кв. м пятиэтажек, что составляет практически десятую часть всего столичного жилого фонда. По оценкам игроков рынка недвижимости, снос и расселение пятиэтажек займет не менее 30 лет, а стоимость может превысить 5 трлн руб.
Миллионы метров за триллионы рублей
Капитальный ремонт 25 млн кв. м обойдется в огромную сумму, отмечают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Однако Собянин на встрече с президентом заверил, что город имеет на это финансовый «запас прочности».
Реализовать программу сноса устаревших пятиэтажных домов несносимых серий силами городских властей без привлечения инвесторов будет крайне затруднительно, считают эксперты. « Площадь одной ветхой пятиэтажки составляет в среднем 3,5 тыс. кв. м, однако для переселения дома необходимо построить больше. Учитывая количество устаревших зданий в Москве, для обновления жилого фонда потребуется выполнить колоссальный объем работ», — говорит Марина Резвова, заместитель генерального директора концерна «Крост», который осуществляет снос 50 пятиэтажек несносимых серий в районе Хорошево-Мневники. « Все свои риски застройщик постарается вложить в бюджет проекта, а окупится он либо при строительстве многоэтажки, либо при строительстве дома на один-два порядка выше классом, чем сносимый», — считает директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital Эвелина Ишметова.
«Чтобы окупить снос пятиэтажки, девелоперу понадобится построить жилой комплекс, примерно в три раза превосходящий площадь снесенного дома. При площади пятиэтажки порядка 3–5 тыс. кв. м точечный проект на ее месте должен превышать 15 тыс. кв. м», — подсчитал директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. « Доля расходов инвестора на земельный участок, освобождение площадки, снос, расселение жителей и строительство «стартового» дома не должна превышать 30%. Этот показатель не относится к Центральному административному округу Москвы», — рассказала заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Резвова.
Московские хрущевки в цифрах
Около несносимых серий
Около потребуется на реализацию программы
80 млн кв. м нового жилья на месте снесенных
Более потребуется на замену старого фонда
При средней себестоимости строительства в Москве на реализацию новых проектов понадобится около 4,8 трлн руб., подсчитал Илья Менжунов. В компании «Бест-Новострой» уверены, что частным застройщикам программа сноса будет интересна только при условии, что они смогут вместо 100 снесенных квадратных метров построить 400. « Если строительство квадратного метра в Москве обходится в 75–80 тыс. руб., то реализация новой программы обойдется как минимум в 7,5 трлн руб., а это почти пять годовых бюджетов Москвы», — говорит председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По предварительным оценкам «Метриум Групп», на месте уготовленных к сносу пятиэтажек можно возвести около 75–80 млн кв. м. « Это огромной объем, равный жилому фонду, который сдается во всей России ежегодно (по данным Росстата, в 2016 году введено 79 млн кв. м. жилья). Даже учитывая масштабы московского строительного рынка, на это уйдет не одно десятилетие (в год в столице вводится порядка 3,5 млн кв. м. новостроек)», — считает Илья Менжунов. Даже при условии замещения старого жилья новым в пропорции один к трем потребуется не менее 30 лет — при условии, что темпы нового строительства будут выше нынешних, прогнозирует Ирина Доброхотова.
По словам Сергея Собянина, полноценный капремонт в домах, возведенных более 50 лет назад, практически невозможен, многие из них уже представляют собой самое «печальное зрелище», а другие окажутся в аварийном состоянии в ближайшие 10–20 лет. Градоначальник пояснил, что в таких строениях системы отопления и канализации зачастую вмонтированы в стены и при капремонте их надо выломать, балконы придется срезать, а для приведения в порядок подвалов потребуется вскрыть полы на первых этажах.
Капитальный ремонт пятиэтажки, по оценке Илья Менжунова, будет практически равен стоимости нового строительства (порядка 60 тыс. руб. за 1 кв. м.), поэтому снос старых многоквартирных домов сегодня — единственно правильное решение. Более того, ремонтировать несносимые серии без выселения жильцов невозможно технически, добавил он. С этим мнением согласна Ирина Доброхотова: такие траты на жилье, которое отслужило свой срок, по ее словам, нецелесообразны.
В то же время, по мнению директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Марины Москвичевой, есть взносы на капремонт, за счет которых можно провести реконструкцию дома без расселения. « Под несносимые серии 1970-х годов попадают очень разные типы жилья, в том числе сохранившиеся в хорошем состоянии. Целесообразно говорить об индивидуальном подходе к сносу несносимых серий. Данный вопрос требует законодательного регулирования и отбора домов, которые действительно нуждаются в сносе из-за устаревшего фасада, коммуникаций, мест общего пользования, и в которых нельзя исправить дефекты путем реконструкции. Правильней исходить из уровня износа отдельно взятого дома, а не всей серии», — считает Марина Москвичева.
Глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин заявлял ранее, что любую новую программу по сносу старых домов ждут большие трудности: отсутствие стартовых площадок для переселения и необходимость совмещения интересов жителей, инвесторов и города, а также крайне неудовлетворительное состояние внутриквартальных инженерных сетей, которые необходимо полностью перекладывать.
Если исходить из экономических параметров, которые сейчас принимаются во внимание при составлении бюджета реконструкции, то вряд ли привычные среднеэтажные районы сохранят свое очарование, считает Эвелина Ишметова.
Любая уплотнительная застройка требует тщательной проработки. В первую очередь, при возведении 20-этажного дома на месте снесенного пятиэтажного следует основное внимание уделить наличию парковочных мест и расширению существующей инфраструктуры, считает Ирина Доброхотова. Если все эти моменты будут соблюдены, то, по ее мнению, строительство нового жилья в срединном поясе Москвы удачно впишется в усилия властей по решению транспортной проблемы, поскольку позволит снизить миграционные потоки, когда огромное число людей с окраин едет утром в центр на работу и вечером обратно.
В то же время в компании «Крост» и «Метриум Групп» считают, что новое строительство не приведет к уплотнению городской среды. « Современные нормы и требования позволяют уменьшать пятно застройки за счет повышения высотности здания, при этом освобождается территория для создания на месте снесенных пятиэтажек благоустроенной комфортной среды с развитой инфраструктурой», — говорит Марина Резвова. « Сегодня существуют строгие нормативы по озеленению придомовых территорий, соотношению площади застройки и двора, количеству объектов инфраструктуры и т. п. Все они не позволят застройщикам «нагородить» лес из новостроек на месте пятиэтажек. Облик города существенно преобразится в лучшую сторону», — добавляет Илья Менжунов.
Пожалуй, наиболее острый вопрос — куда переселять жителей сносимых пятиэтажек. Сергей Собянин заверил Владимира Путина, что интересы горожан будут соблюдены. Расселять жильцов придется в основном в новостройки, так как государственный фонд жилья не позволит покрыть всю потребность, поясняет Илья Менжунов.
Вполне возможно, что переселенцам из блочных пятиэтажек новое жилье могут предоставить и в Новой Москве, предполагает Ирина Доброхотова. « Это им не понравится, соответственно, социального напряжения в этом случае однозначно не избежать. Либо следует подумать о дополнительных стимулах для переезда, например об увеличении нормы площади на человека», — считает она.
Проблема коммерческого сноса за счет застройщиков несносимых серий заключается в том, что проживающие в доме граждане рассчитывают на улучшение своих жилищных условий. Чтобы сносить несносимые серии, в Москве должен быть сформирован пул качественного жилья для расселяемых граждан, причем с учетом объема панельных домов 1970-х годов это должен быть значительный резервный фонд, отмечает Марина Москвичева.
Жители сносимых пятиэтажек могут препятствовать достижению соглашения всеми участниками, если их не устраивают предлагаемые варианты расселения. « Если человек, например, живет в панельной пятиэтажке, но прямо у метро, уговорить его переехать даже в том же районе крайне сложно, — считает Марина Москвичева. Эксперт привела пример: «Долгое время решался вопрос с недовольными жильцами, которых переселили в новый дом на Беговой с видом на ТТК, но поскольку это обычный снос, то по закону их обязали вселиться в предоставленное жилье, ибо законодательно их права не нарушены — расселение было в том же районе».
Москва все хорошеет и преображается. Целые кварталы застраиваются современными комфортабельными жилыми зданиями и комплексами. Пятиэтажки, морально устаревшие, практически уже неремонтопригодные, стали настоящей головной болью для градоначальников.
Проблема сноса наиболее нежизнеспособных серий пятиэтажек волновала городские власти еще в конце 80-х годов. Однако ее реальный финансовый механизм появился только с формированием жилищного рынка, когда началась массовая продажа коммерческого жилья за живые деньги. Спрос на жилье оказался настолько высоким, что на средства покупателей можно было расселить жителей сносимых домов и даже предоставить им больше площади, чем они имели раньше.
В 1995 году, задолго до возникновения нацпроектов и других инициатив федеральных властей, правительство Москвы приняло решение о комплексной «пятиэтажной» программе. Сейчас все вопросы, связанные с реконструкцией таких зданий, регламентирует Постановление правительства Москвы № 608 «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года».
В соответствии с программой, в 2006 году предполагалось снести и переселить 104 панельные пятиэтажки, в 2007-м – 236, в 2008-м – 259, в 2009-м – 260, в 2010-м – последние 63. Но эти нормативы никогда не выполнялись в срок, и особенно программа оказалась сорванной в начале осени 2008 года из-за кризиса, серьезно затронувшего строительную отрасль.
Тем не менее, во всех округах столицы развернута масштабная работа по сносу этих ветхих зданий, в Центральном и Южном административных округах столицы уже не осталось ни одной пятиэтажки.
Кроме того, московские чиновники продолжат разрабатывать и программу ликвидации блочных пятиэтажек, которые ранее считались “несносимыми”, в первую очередь в Южном округе.
Проектом Генплана развития Москвы до 2025 года предусмотрен снос в общей сложности 20 млн м² 5- и 9-этажных панельных домов первого периода индустриального домостроения (сносимых серий), а также серий 1-510, 1-511, 1-515. Кроме этого, будут снесены жилые дома серий 1605-АМ, II-49, II-57, не подлежащие реконструкции.
Сносимые серии
Жилой фонд, созданный в первый период индустриального домостроения. В основном это серии панельных домов К-7, П-32, П-35, 1605-АМ, 1-МГ-300, И-35 (II-35). Некоторые источники утверждают: «Ликвидации подлежат только панельные дома серии К-7 и П-32».
Дома таких серий, как К-7, П-32, П-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335 и др., возведены в самом начале эры массового строительства (1959-1962 годы). Их отличительные особенности:
– тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами;
– окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами;
– маленькие (5-6 кв. м) кухни;
– совмещенные санузлы;
– узкие коридоры без встроенных шкафов;
– проходные и полупроходные комнаты.
В подавляющем большинстве такие здания подлежат сносу, поскольку использованные при строительстве технологии не позволяют их реконструировать.
К–7. Имеет несколько модификаций. Многосекционный пятиэтажный панельный дом, состоящий из рядовых секций с 1-, 2-, 3-комнатными квартирами. Здания этой серии в основном строили без балконов, хотя проектом они были предусмотрены. Наружные стены – навесные железобетонные панели толщиной 270 мм, утепленные пеностеклом и минеральной ватой. Железобетонные перегородки толщиной 80 мм. В доме есть мусоропровод с загрузочным клапаном на межэтажной лестничной площадке. Высота жилых помещений – 2,59 м.
Панельные пятиэтажные жилые дома серии 1-515, блочные – серии 1-510 и кирпичные – серий 1-511, 1-447, основанные на принципиально другой конструктивной системе и рассчитанные на более длительный срок эксплуатации, чем сносимые 1-464А и Д; 1-468А; Б, Д; 1-507; 1-510; 1-605А; 1-515/9; 1-467А и Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д и др.
Постройки были возведены в 1963–1970 годы. Физический износ их капитальных конструкций не более 20 %, но внутридомовые сети требуют полной замены.
Их отличительные особенности:
– теплозащитные и прочностные свойства стен выше, чем у сносимых;
– квартиры имеют более удачные планировки.
1-515 имеет несколько модификаций. Многосекционное пятиэтажное панельное здание, состоящее из рядовых и торцевых секций с балконами. В доме – 1-, 2-, 3-комнатные квартиры. Наружные стены – керамзитобетонные панели толщиной 400 мм, внутренние – бетонные панели толщиной 270 мм, перегородки – гипсобетонные панели толщиной 80 мм. Мусоропровода нет. Высота жилых помещений – 2, 48 м.
При переселении из сносимого ветхого фонда все москвичи получают право на новую квартиру на территории того района, в котором они ранее проживали.
Реконструкция «несносимых» пятиэтажных домов идет во многих районах города. В 1-м и 2-м микрорайонах района Левобережный до 2010 года запланирована реконструкция 5-6 таких домов: будет проведена санация, замена инженерных коммуникаций, установка шумозащитных окон, благоустройство придомовой территории. Такая же работа предусмотрена в квартале 32-33 в Западном округе, 5-м микрорайоне в районе Северного Тушина Северо-Западного округа.
Всего в городе 738 кварталов и микрорайонов, в которых будет осуществлено комплексное переустройство.
Но московские власти считают, что такими «полумерами» стоит обходиться лишь в исключительных случаях. Потому что качество строительства старых пятиэтажек таково, что их проще и эффективнее снести, чем переделать, отремонтировать и реконструировать. « В основном дома, относящиеся к несносимым сериям, целесообразнее сносить», – отметил Косован.
«Раньше мы работали только с собственниками нежилых помещений и публичных слушаний не было, а для жителей существовала процедура информирования», – рассказывает руководитель ГУП «Управление перспективных застроек» Владимир Хайкин.
Из-за того, что мнения собственников зданий и жителей игнорируются, эти проблемы приходится решать инвестору. Например, застройщики района 49А в Марфине (S. Holding) и микрорайон 115 района Кузьминки (ДСК-1) долго не могли приступить к реконструкции кварталов из-за многочисленных проблем с собственниками зданий (конкурс по ним состоялся еще в конце 2004 года).
Проблема ветхого жилья сегодня остра не только в Москве
Из трех миллиардов квадратных метров жилого фонда России более половины нуждается в ремонте, некоторые дома не ремонтировались лет 50. Объемы ветхого жилья только увеличиваются, эта тенденция тревожит.
Сложность положения признают и на местах. Губернаторы бьют тревогу: нынешние темпы расселения и реконструкции жилья в большинстве регионов недостаточны. При существующем положении вещей решение проблемы ветхого жилья в Красноярске займет около 30 лет (по мнению заместителя губернатора Красноярского края Николая Глушкова), а в зоне БАМа избавление от ветхого жилья растянется и вовсе на 360 лет (по словам губернатора Амурской области Леонида Короткова).
Одно из главных препятствий на пути реконструкции – нехватка денег. Хотя некоторые регионы, в первую очередь, конечно же, Москва – справляются с ветхостью жилищного фонда своими силами.
Москве удается добиться неплохих темпов сноса пятиэтажек благодаря некоторым особым “ноу-хау“. Например, столичные власти решили выбрать единого заказчика для всей городской программы сноса. Эта компания будет выполнять функции генерального заказчика управления программой и финансовыми потоками при наличии компаний-субзаказчиков.
Единый заказчик решит проблему с “волновым“ переселением жителей сносимых домов. Чтобы люди переехали в новое жилье, эти стартовые дома необходимо построить, о чем разным инвесторам бывает трудно договориться между собой. Кроме того, единому заказчику будет проще планировать подготовку коммуникаций, поделить расходы на которые инвесторам тоже бывает непросто.
Юрий Лужков также предлагал, чтобы реконструкция пятиэтажного ветхого жилого фонда велась за счет бюджетных, а не инвестиционных средств. Властям будет гораздо проще работать над одним из самых перспективных направлений градостроительства – комплексной реконструкцией целых кварталов.
Московский опыт работы с пятиэтажками должен быть востребован и в других частях страны, тем более что в самой Москве пятиэтажек сносимых серий скоро не останется.
В конце 2001 года Правительством России была принята целевая Федеральная программа «Жилище» на 2002-2010 годы, основная задача которой — сохранение и обновление жилищного фонда страны. Составной частью этой программы стала подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилья». Но еще до принятия федерального документа во многих регионах страны были разработаны свои планы комплексной реконструкции пятиэтажек первого периода индустриального домостроения.
Строительство жилых пятиэтажек массовых серий продолжалось с 1959 по 1985 год, оно равно 290 млн кв. м общей площади домов и составляет приблизительно 10 % от жилого фонда страны.
В Москве первые такие дома возвели в девятом экспериментальном квартале Новых Черемушек, их общая площадь составляла 36 млн м². Здания строились из различных материалов и отличались по конструкции: кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные.
Всего в Москве их 13 серий: К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1-447, 1-467, 1-467А, 1-467Д, 1-510, 1-511, 1-515/5, 1605 и 1605А.
Наиболее массовыми на территории России были жилые дома серий 1-464, 1-464А, 1-464Д.
В центральных и восточных областях страны максимальное распространение получили серии 1-468, 1-468А, 1-468Б, 1-468Д.
В Сибири и на Дальнем Востоке строились дома серий 1-335, 1-335Д.
В 1959-1963 годах – в первый этап индустриального домостроения – были возведены жилые здания серий К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335. Строили их по СНиПам, действовавшим в то время.
Главным достоинством домов первого этапа, особенно серии К-7, была низкая себестоимость. Тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами, окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами, маленькие (5-6 м²) кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры без встроенных шкафов, проходные и полупроходные комнаты. Но самое печальное — это низкий уровень изготовления конструкций и их монтажа на стройплощадке, объясняющийся полным отсутствием опыта строительства полносборных зданий.
В результате наблюдений за этими домами в 1961-1980 годы было выявлено множество дефектов и повреждений конструкций. Наиболее распространенные и существенные: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части.
Не выдержали испытания временем и материалы, использованные для заделки стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекали и промерзали. Окна и балконные двери имели повышенную воздухопроницаемость. В домах серий К-7, II-32, II-35 были обнаружены трещины в стенах и перекрытиях, прогибы панелей перекрытий. Сейчас, через 35-40 лет эксплуатации, физический износ жилых домов первого этапа строительства уже очень велик. В подавляющем большинстве случаев они подлежат сносу, так как использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать.
С 1963 года – на втором этапе индустриального домостроения – жилые дома возводились более совершенных серий: 1-464А и Д; 1-468А, Б, Д; 1-510; 1605А; 1-515/9; 1-467А и Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д и др. Их строили на основе новых СНиПов, утвержденных в 1962 году. Теплозащитные свойства стен этих домов выше, они прочнее, имеют более удачные планировки квартир. Физический износ построек 1963-1970 годов гораздо меньше, чем домов первого этапа и не превышает 20 %.
Такие пятиэтажки, особенно кирпичные, целесообразно не сносить, а подвергнуть реконструкции.
Исключением являются дома «несносимых» серий, находящиеся в зоне массового сноса. Экономически более выгодно на месте даже еще достаточно прочного пятиэтажного дома построить современное многоэтажное жилое здание. Но, кроме преимуществ, у реконструкции, ремонта и модернизации жилых пятиэтажек есть и недостатки, осложняющие моменты.
В первую очередь они связаны с жильцами этих домов. До начала модернизации дома без отселения нужно заручиться согласием на нее всех жильцов. Нередко это бывает сложно и вызывает новые проблемы, например, с привлечением инвесторов, готовых вкладывать деньги в эти работы.
Конечно, жильцов понять тоже можно. Уже известны случаи, когда начавшаяся в доме реконструкция вместо 6-8 месяцев длилась несколько лет. Например, при реконструкции без отселения дома № 5 по улице Строителей в Москве его жильцов попросили потерпеть год, пообещав замену всего инженерного оборудования, установку лифтов и надстройку в виде мансарды. Но вместо облегченной мансарды начали воздвигать еще один этаж, а потом работы и вовсе замерли. Неудобства и возмущение обитателей дома описанию не поддаются. Так что до начала массовой модернизации пятиэтажек без отселения жильцов было бы неплохо решить вопрос об ответственности строителей, нарушающих сроки проведения работ или выполняющих их с низким качеством. И еще подумать о контролирующих эти работы органах.
Механизм финансирования социальной составляющей проектов реконструкции районов пятиэтажек со временем менялся. До 2004 года город получал свою долю квартирами. Администрация предлагала участки, частная компания делала заявку, привлекала инвестиции. Затем составлялся инвестиционный контракт, и начинались работы по строительству социального жилья, переселению жителей, строительству и продаже коммерческого жилья. На начальных стадиях покупателей и переселенцев пытались селить в одних и тех же домах, но от этой практики быстро отошли, поскольку требование социальной однородности стало важным запросом покупателей. К тому же со временем панельные серии все больше стали предназначаться для социальных программ, а монолит завоевывал популярность среди покупателей.
Сейчас система изменилась: площадки выставляются на аукцион, а город получает свою долю в денежной форме, причем еще до начала строительства. На эти деньги он сам привлекает застройщиков для возведения социального жилья. Это уменьшает зависимость администрации от успешности и сроков реализации коммерческой составляющей проектов.
Более-менее удачный опыт модернизации жилого дома с надстройкой мансарды был предпринят в Лыткарине Московской области. Финансировал работы Датский фонд для мансардных жилищ в России. Проект предусматривал реконструкцию 4-этажного жилого кирпичного дома серии 447, построенного в 1957 году, и возведение мансардного этажа. Старт был дан в феврале 1997 года. В феврале 1998 работы завершились.
Жильцы не покидали своих квартир на период реконструкции. Для этого были приняты все необходимые меры предосторожности: не использовались строительные краны, подъезды укрывались специальными защитными козырьками, применялись только подвесные леса, расположенные выше уровня четвертого этажа по периметру здания.
Вообще, реконструкция с надстройкой мансарды — это один из самых легких способов модернизации пятиэтажек. Но у него есть свои сторонники и противники. В пользу таких проектов говорят простота и не очень высокая стоимость их реализации, а против — то, что все остальные квартиры практически не претерпевают изменений, да и увеличение жилой площади дома оказывается весьма незначительным. И знаменитый французский архитектор Мансар, проектируя когда-то свои замечательные надстройки, не думал о русских зимах.
Существуют и проекты более кардинальной перестройки пятиэтажного жилья.
Разработкой способов реконструкции пятиэтажных домов «несносимых» серий (1-511, 1-515, 1-510) институт МНИИТЭП занимается уже более 10 лет. За это время обследовались все серии «хрущевок» и был просчитан весь комплекс мероприятий, связанных с их переделкой, как с отселением жильцов, так и без него.
Результатом стали три варианта модернизации и реконструкции домов этих серий.
Первый вариант – мини-модернизация – предусматривает декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей. В основном эта перепланировка заключается в расширении прихожей, устройстве шкафов, антресолей, кладовых и двойных дверей. В некоторых типах квартир заделываются имеющиеся дверные проемы, пробиваются новые и добавляются перегородки для создания более рациональной планировки. К работам без отселения жильцов также относятся: ремонт полов, большой и малый ремонт «столярки», внутренние отделочные работы, ремонт и замена кровли, ремонт козырьков и фасадов, замена водосточных труб, частичная или полная замена инженерных систем. Однако мероприятия по перепланировке квартир без отселения жильцов не способны привести жилье в полное соответствие с требованиями МГСН 3.01-96.
Второй вариант — макси-модернизация – включает в себя все работы по утеплению фасадов, а также перепланировку квартир в пределах существующих границ с приведением их объемно-планировочного решения к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Как правило, при этом маленькая двухкомнатная квартира превращается в большую однокомнатную, а маленькая трехкомнатная — в большую двухкомнатную. Так, например, превращение маленьких «двушек» в однокомнатные квартиры дает увеличение площади на 16 % по сравнению с нормой МГСН 3.01-96. При макси-модернизации происходит увеличение кухонь до 8-9 м², создание просторных прихожих с кладовыми или встроенными шкафами. В 2-3-комнатных квартирах устраивается раздельный санузел с возможностью размещения в ванной комнате стиральной машины и ванны длиной 170 см. Безусловно, такая перепланировка возможна только при отселении жителей.
Третий, самый радикальный вариант – реконструкция, включает в себя вышеуказанные фасадные работы, перепланировку квартир с сохранением их типа (то есть количества комнат) и приведение их качеств к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Это достигается путем увеличения жилых площадей за счет фасадных пристроек (таких как лоджии, опирающиеся на стенки-пилоны, или эркеры), увеличивается и площадь торцевых помещений. Кроме изменения имеющихся квартир, производится также надстройка базового дома мансардой или монолитными конструкциями на 2-3 этажа. При надстройке легкими конструкциями в мансардах могут располагаться двухуровневые квартиры или два обособленных этажа. И, что очень важно, дом оснащается лифтами и мусоропроводами, делающими его гораздо более комфортабельным.
Пятиэтажная застройка недостаточно плотна. Поэтому в масштабах квартала предполагается делать пристройки, которые будут по площади значительно больше самих реконструируемых зданий.
Кроме того, в пятиэтажках Москвы «чердачный резерв» составляет примерно 6 млн. м² общей площади. Если хотя бы часть чердаков переоборудовать под жилье, в городе появится около 150 тыс. новых недорогих квартир. Мансардное строительство, способное дать «хрущевкам» вторую жизнь, на 20 %, а то и на 50 % дешевле обычного. Не надо прокладывать коммуникации, рыть котлованы, строить фундамент — все уже есть.
Одна из моделей реконструкции пятиэтажных домов серий 511 и 515 была разработана по заказу ГУП «УЭЗ» фирмой «КУРОРТПРОЕКТ». Пятиэтажки планируется надстраивать до 9-10 этажей, квартиры начнут соответствовать всем современным стандартам. Площадь кухни увеличится до 9 м². Ванная комната переместится ближе к спальне, в домах появятся лифты. Единственный недостаток, который не удастся устранить при такой реконструкции, — это низкий потолок.
Суть реконструкции в следующем. Вокруг пятиэтажного дома вплотную ставятся монолитные несущие конструкции, которые берут на себя нагрузку всех надстроенных этажей. Корпус старого здания оказывается внутри этой «рамы». К дому пристраиваются балконы. Предложенная «КУРОРТПРОЕКТОМ» модель реконструкции по предварительным расчетам будет стоить 150 долларов за 1 м². Естественно, в здании произойдет замена всей внутренней отделки. Начнется реконструкция с того, что к торцу пятиэтажки пристроят монолитный блок, в который переберутся жители ближайшего подъезда. Подъезд полностью перестроится, и в него заедут обитатели следующего и т. д. А поскольку количество квартир в реконструируемом доме увеличится, в него планируется переселять жителей близлежащих ветхих «хрущоб», подлежащих сносу. Люди фактически останутся в родных дворах, качественно улучшив при этом свои жилищные условия. Ожидалось, что реконструкция первых пятиэтажных домов по проектам МНИИТЭПа и «КУРОРТПРОЕКТА» будет осуществлена на юго-западе столицы, на улице Коштоянца.
Другие строительные фирмы также разрабатывают свои модели реконструкции.
Коротко говоря, сама идея реконструкции несносимых пятиэтажек и проста, и странна. К уже существующему дому планируется пристраивать дополнительные этажи. При этом жителей будут выселять в пристроенную к дому 8-9-этажную секцию. Фактически люди должны жить на стройплощадке, наблюдая из окон за реконструкцией собственного дома, в котором строители заменят коммуникации, двери, установят лифт и мусоропровод, да еще и пристроят несколько этажей. При этом в конечном итоге квартиры останутся столь же маленькими. Для городского бюджета такая реконструкция обходится на 10-15 % дешевле строительства нового дома. Удешевление строительства связано с тем, что несущие стены, фундамент и лестничные клетки в реконструируемом жилье остаются теми же самыми. Причем, по прогнозам мэрии, стоимость квадратного метра в таком жилье будет ниже, чем в новостройках, а значит, квартиры в реконструированных пятиэтажках будут быстро раскупаться. Так реконструкция выглядит глазами мэрии. Но коррективы в планы мэрии вносит целый ряд объективных обстоятельств:
1) сами жители пятиэтажек. Зачастую они возражают и против сноса, и против реконструкции. Как только в каком-то районе начинается реконструкция, жители начинают писать жалобы, что они не хотят жить на стройплощадке и не заинтересованы в строительстве нового жилого комплекса у них во дворе. Кроме того, они, как правило, не хотят переселяться из сносимого в центре города дома в новый, который расположен, скажем, в Южном Бутово или в Митине. Процедура согласования всех документов затягивается, и снос, а также реконструкция пятиэтажек естественным образом тормозится;
2) невыгодность реконструкции пятиэтажек «несносимых» серий для инвесторов и строителей. Прирост площади при такой реконструкции минимальный, что делает ее невыгодной для инвестора. Инвестору главное – побольше построить, продать и получить максимальную прибыль. Так что гораздо выгоднее все снести под бульдозер. Под видом сноса пятиэтажек происходит захват целых кварталов. Причем сносят не только ветхое и аварийное жилье, в необходимости ликвидации которого никто не сомневается, но и пятиэтажки, которые вполне могли бы простоять еще лет 15.
М. Д АНИЛОВА, аналитик направления РИА «Норма»
Фото С. М ИХЕЕВА
Содержание:
Столичные депутаты предложили демонтировать «несносимые» серии пятиэтажек
В федеральное законодательство предлагается внести поправки, согласно которым можно будет ликвидировать жилые дома «несносимых» серий
Москва может расширить программу реконструкции пятиэтажного жилого фонда за счет включения в нее «несносимых» серий без принятия градостроительных регламентов. Сейчас идет подготовка соответствующих поправок в Градостроительный кодекс РФ, сообщает М24 со ссылкой на председателя комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Сергея Зверева. « Законопроект должен позволить городу «заходить» в кварталы с такими домами и решать проблемы жителей, то есть сносить старые дома и строить новое жилье», — цитирует портал московского депутата.
Вопросы комплексной реновации территорий под аварийными постройками и типовыми домами, серии которых включены в адресные программы сноса, регламентируются статьей 46.1 Градостроительного кодекса РФ. Дома «несносимых» серий, которые были построены в 1960–1975 годах, сейчас в эти категории не попадают, ссылается М24 на Сергея Зверева. Закон запрещает их снос без принятия новых правил землепользования и застройки. В Москве нет соответствующих градостроительных регламентов.
Поправки в Градостроительный кодекс позволят разбирать такие дома, не дожидаясь принятия регламента. « Задача разработки правил землепользования и застройки поставлена до 1 июля 2016 года. Мы хотим создать условия для развития уже сейчас и сможем принимать решения о развитии застроенных территорий при отсутствии градостроительного регламента», — цитирует портал собственный источник в Мосгордуме.
Реновация кварталов с домами «несносимых» серий предусмотрена государственной программой города Москвы «Жилище» на 2012–2018 годы. Переход к обновлению жилищного фонда, состоящего из пятиэтажек «несносимых» серий, будет осуществлен после демонтажа «сносимых», объяснили М24 в пресс-службе департамента градостроительной политики Москвы. « Ведутся работы по определению градостроительного потенциала развития застроенных территорий в различных административных округах города Москвы. Реновация подразумевает не только снос домов, но и реконструкцию и капитальный ремонт», — отметили в пресс-службе.
Решения о необходимости реновации пятиэтажного жилого фонда «несносимых» серий принимались в середине нулевых годов. « Сегодня эти дома относят к «несносимым» сериям, но, возможно, уже через два-три года они также станут «сносимыми». Мы к этому обязательно придем», — рассказывал в 2007 году о судьбе пятиэтажных домов экс-заместитель главы столичного стройкомплекса Александр Косован.
Что такое «несносимые» серии
К «несносимым» относятся возведенные в 1960–1975 годах панельные пятиэтажные жилые дома серии 1-515, блочные — серии 1-510 и кирпичные — серии 1-511, 1-447, а также все их аналоги. Конструктивная система «несносимых» домов рассчитана на более длительный срок эксплуатации, чем у «сносимых», — у них выше теплозащитные и прочностные свойства стен, более удачные планировки квартир. Физический износ часто не превышает 20%. Однако это не касается внутридомовых сетей, которые в большинстве случаев требуют полной замены.
Несносимые серии домов
Первые дома, которые были построены в ускоренном темпе после окончания Отечественной войны, были отнесены к сносимым сериям по причине их ненадежности. К ним относятся такие серии, как П-32, 1-464, К-7, 1-335, П-35, 1МГ-300. Они были построены из тонких непрочных материалов. Также квартиры в таких домах имели очень узкую планировку. Санузел был совмещен, балконы и коридоры очень маленькие. Именно поэтому эти здания первые были включены в списки под снос.
Но после них были построены более крепкие панельного типа здания. В их основе были использованы блоки или кирпичи. Поэтому они характеризуются более высокой прочностью. Система их строительства была совершенно другая. И в связи с этим они не были включены в первую волну реновации. К таким зданиям относятся дома серии 1-515.
Основные 2 причины, по которым было принято решение сносить эти крепкие дома во второй волне:
Как ожидается, первый стартовый дом для второй волны будет построен на улице Мельникова. Туда будут переселены жители Таганского района. Соответственно, начнется снос первых домов второй волны реновации сразу после переселения жителей этого дома. Правительство Москвы уже одобрило проект строительства дома.
