Содержание:
Как будут сносить: “если кому-то что-то не нравится, то пойдем выйдем”
Городские власти начали готовить почву для сноса домов уже сейчас, приступив к межеванию территории, на которой стоят “хрущевки”. Только горожан об этом почему-то не предупредили. Одна из жительниц такого квартала в Пресненском районе Юлия Сергеева* рассказала о том, как это происходит на практике.
По ее словам, о разработке плана межевания она узнала случайно, заслышав разговор двух мужчин на улице. После этого она рассказала о подслушанной беседе своим соседям. Жители тогда обратились в администрацию Пресненского района, где им подтвердили: в здании управы сейчас представляют план определения границ территории.
Публичные слушания по обсуждению упомянутого проекта должны состояться 6 апреля 2022 года, но владельцев “хрущевок” никто об этом не уведомлял. Пока граждане приходят в районную администрацию, чтобы написать свои отрицательные отзывы к плану межевания.
По словам Сергеевой, заместителя главы управы Пресненского района по вопросам строительства и реконструкции, Дениса Потапкина такие мнения жителей не устраивают. На одной из встреч чиновник заявил: “Если кому-то что-то не нравится, то пойдем выйдем”.
Вместе с тем мэр обещает, что переселять будут “только те кварталы, где большинство граждан скажет: “Да, мы хотим, да, это необходимо”, причем на помощь им придут электронные сервисы “Активный гражданин” и “Мои документы”. То есть, по замыслу Собянина, решение о выводе домов из эксплуатации будут принимать городские власти, опираясь на мнение большинства горожан.
Когда власти получат согласие от большинства граждан, последние будут заключать с мэрией договоры мены, где указывается площадь, количество комнат и все технические характеристики старой и новой квартир. На подписание соглашений с городскими властями собственнику или нанимателю жилья в расселяемом доме дадут всего два месяца.
Тех, кому за указанное время не удастся договориться, будут выселять через суд. В законопроекте подчеркивается, что судебное решение подлежит “немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого жилого помещения”.
Обжалование указанного акта в вышестоящих инстанциях не станет помехой для принудительного выселения и понуждения к заключению договора (см. “Жильцов столичных пятиэтажек под снос будут выселять через суд без возможности обжалования”). То есть точная дата сноса определится после того, когда вступят в силу решения судов первой инстанции о принудительном выселении тех, кто против.
Проследить перспективы подобных споров можно уже сейчас. Например, в Дорогомиловском районном суде 28 марта 2022 года начало слушаться дело о принудительном выселении Мигуновых из местной “хрущевки”. Об этом споре нам рассказала юрист Елена Чуевская, которая представляет интересы ответчиков:
“Семья из шести человек просила городские власти предоставить им жилье в том же районе, чтобы они остались прикреплены к своей поликлинике, где наблюдаются уже долгое время. Кроме того, Мигуновы хотели получить хотя бы две квартиры, чтобы не тесниться снова вшестером на одной жилплощади”.
Что сносят и какое жилье дадут взамен: многоэтажки близ магистралей вместо “хрущевок”
Основная суть депутатского предложения – пустить под снос все старые московские пятиэтажки. В зону реновации попадают и другие дома, которые “аналогичны по своим конструктивным характеристикам”. С собственниками и нанимателями такого жилья заключат договоры, согласно которым московские власти будут обязаны предоставить взамен “снесенных” квартир “равнозначные” в границах того же или соседнего района.
Исключение есть для жителей Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов: они получат новые квартиры в пределах округа. Под “равнозначным” понимается благоустроенное жилье, общая и жилая площадь которого соответствует прежней квартире вплоть до количества комнат.
Однако законопроект не учитывает уровень жилой и транспорной инфраструктуры, которую имели жители “хрущевок”. Владелец квартиры в пешей доступности от метро и парков может получить новое жилье у магистрали в часе ходьбы до ближайшей станции “подземки”.
Марина Костина, адвокат ЮГ “Яковлев и Партнеры”, поясняет, что в нынешней редакции закона собственник не сможет отказаться от нового жилья, если его не устроит этаж или планировка квартиры. Законопроект не учитывает и количество человек, живущих в сносимой “хрущевке”: семья из шести человек, ютящаяся в приватизированной “однушке”, получит в новом доме такую же по площади квартиру.
Первыми под снос пойдут пятиэтажки серий I–510 и I–515, которые построены в конце 1950-х – начале 1960-х годов. По утверждению авторов идеи, они настолько ветхие, что в этих домах нельзя даже установить счетчики воды, нет лифтов и мусоропроводов, протекают крыши.
Большинство таких “хрущевок” располагается в Донском, Мещанском, Пресненском районах, а также в Текстильщиках, Замоскворечье и Конькове. Точный список домов московские власти обещают составить к осени 2022 года. Под снос пойдут и “объекты капитального строительства, не являющиеся объектами жилищного строительства”.
Взамен жителям обещают предоставить квартиры в новых многоэтажных домах, которые собираются возводить близ магистралей, чтобы не тратить лишние средства на проведение дополнительной транспортной инфраструктуры. Упростят и систему ввода в эксплуатацию нового жилья для “переселенцев”.
Часть подготовительных строительных работ разрешат проводить еще до того, как власти выдадут разрешения на строительство. Чтобы ускорить подключение построенных домов к инфраструктуре, на все частные участки прилегающих территорий введут публичный сервитут.
В пояснительной записке к проекту указано, что подготовка территории к застройке займет не более трех с половиной лет, а само строительство – не более двух лет. Сергея Егорова, адвоката, управляющего партнера АБ ЕМПП, в этой связи смущает тот факт, что план реновации может не соответствовать правилам землепользования и застройки:
“Законопроект разрешает отступать от технических регламентов и правил, в том числе от санитарно-эпидемиологических и пожарных требований”. То есть по закону допустимо построить дом для “переселенцев” вдоль шумной магистрали с нарушением санитарных и иных требований.
Постановление Пленума Верховного суда от 2 июля 2009 года № 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ” подробно разъясняет в п. 37, какое жилье государство должно предоставить жителям сносимых домов. Общие критерии следующие:
– оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта,
– равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению,
– отвечать установленным санитарным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Как получится улучшить жилищные условия
Некоторые владельцы “хрущевок”, наверняка, рассчитывают улучшить свои жилищные условия благодаря обсуждаемой программе переселения. Однако не все так просто. Как правило, такая возможность отсутствует и переезд происходит в общем порядке, а место в очереди на улучшение сохраняется за гуждающимися гражданами, говорит Екатерина Кутузова, адвокат МКА “Князев и партнеры”.
Хотя судебная практика по этому вопрсу однозначна, добавляет юрист: “Когда гражданин стоит в очереди на увеличение своей жилплощади, то при расселении он получает новую квартиру с учетом недостающего метража в том же городе” (дело № 33-4688/2022).
Таким образом, при сносе “хрущевок” в Москве желающие получат возможность улучшить свои условия, но высока вероятность, что для этого придется согласиться на новые квартиры в более отдаленных районах. Если гражданам не захочется уезжать на окраину из центра ради расширения жилплощади, то придется довольствоваться равнозначным жильем в том же округе.
Те, кто в очереди на улучшение никогда не стоял, но тоже хочет переехать в квартиры получше, смогут воспользоваться льготной ипотекой, рассказал заммэра Москвы, Марат Хуснуллин. По его словам, говорить о сроках внедрения упомянутой программы пока рано:
“Сначала нужно определить количество владельцев недвижимости в сносимых пятиэтажках, которые хотят переехать. Потом под этих людей необходимо посчитать количество квартир, местоположение и сроки их постройки. И только после этого станут понятны условия льготной ипотеки”.
Как сносили московские хрущевки в последние годы: историческая справка
Еще в 1999 году правительство Москвы приняло программу реконструкции “районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения”. В этот список попали как раз так называемые “хрущевки” – панельные пятиэтажки серий К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1605-АМ. Их построили в период с 1959 по 1962 годы. В общей сложности речь шла о 1722 домах площадью 6,3 млн кв. метров.
Но сносом такого жилья стали активно заниматься лишь с 2006 года. Для того чтобы гарантировать москвичам право на новое жилье вместо “хрущевок”, в том же году городские власти приняли Закон “Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве”. Основной тезис упомянутого акта – новые квартиры должны быть равнозначными для жителей “хрущевок”.
Однако снос ветхого жилья шел медленно и сроки окончания городской программы постоянно переносились. Сергей Собянин после вступления в должность мэра Москвы в 2022 году анонсировал свою инициативу “Жилище”, которая предусматривала снос последних пятиэтажек к концу 2022 года. Но даже она до сих пор не завершилась.
* – имена и фамилии изменены редакцией
Советы бывалых. снос и переселение хрущевок, как избавиться от конкуренции
Еще одно пламенное эссе от нашего любимого автора. О грядущей депортации москвичей из пятиэтажек в высотные новостройки. Да, кстати, это юмор, если кто еще не понял. Но, в каждой шутке только доля шутки. То и дело появляются в сети комментарии от тех, кто собирается, или уже въехал в новые дома для переселенцев из хрущевок.
“Сегодня женщина в транспорте рассказала, какими оказываются эти новостройки эконом-класса…в один из таких заселили её знакомых. Это на ул. Красных Зорь (не ново*бенёво, а ЗАО, около ж/с Раб.посёлок.) Зашла, грит, в подъезд, посмотреть/порадоваться за знакомых,а там сразу раз…два…три…восемь квартир, как общежитие(передаю дословно её впечатления). Кухни 5 и 6 метров, комнаты от 12 до 18 квадратов. Ванная с окном. Гипсокартонные стены…Коренные, дорогие! Готовьтесь!” – пишет анонимный комментатор. Дома примерно такие, как на этом видео
Но, вернемся к “вредным советам” от Ильи Грушникова, как застолбить себе место в новых, высотных человейниках для переселенцев из хрущовок. Читаем и наслаждаемся:
“СОВЕТЫ ДЕПОРТИРОВАННЫМ
Предположим, все ваши усилия остаться в родном доме провалились, вам не повезло, ваш крепкий кирпичный дом уничтожен, и вас переселили в какой-нибудь весёленький UP квартал в Ново*бенёво.
Какие проблемы сразу возникают у выселенцев? Это недостаток инфраструктуры и перенаселённость. Единственное, что депортированный может сделать в этом случае, это снизить антропогенную нагрузку на человейник.
Прежде всего нужно чётко понимать, что новый дом не ваш и не надо его жалеть и новые соседи не ваши друзья, и чем меньше их будет, тем лучше прежде всего для вас. Как этого добиться?
– написать официальное письмо в ЦОДД о введении в вашем гетто платной парковки. Тем самым вы избавляетесь от претендентов на ваше парковочное место в лице арендаторов жилья, также первые этажи домов, предназначенные для коммерческого использования, потеряют привлекательность для потенциальных арендаторов;
– оповестить полицию и налоговую об арендаторах.
Также, пока вы ещё не захватили места в школах, детских садах и поликлиниках, вам нужно максимально снизить привлекательность покупки жилья в вашем районе и в вашем доме, тем самым вы избавляетесь от лишних конкурентов.
Нужно заставить УК выключить свет на незаселённых этажах, чтобы не платить лишнее за общедомовые расходы, желательно, чтобы лампочки вообще выкрутили.
Пару нацарапанных слов в лифте, несколько граффити на лестничной клетке, надписи на коммерческих этажах «Серёжа – *удак» или «Максимка – п*дор» заставят потенциальных покупателей задуматься, а стоит ли покупать квартиру в этом доме.
Можно выносить строительный мусор на лестничную клетку, вам меньше тащить, а УК может когда-нибудь его уберёт, а пока не уберёт – он также будет отпугивать потенциальных покупателей – претендентов на вашу территорию.
Разбитая дверь в подъезде, аккуратно заделанная фанеркой, тоже отпугнёт потенциальных покупателей.
И обязательно постить всё это во всех сетях.
Современный подход к реконструкции «хрущевок»
Строительство пятиэтажных домов массовых серий продолжалось с 1959 по 1985 годы. За это время по всей России появилось около 290 млн м2 общей площади пятиэтажек, что составляет не менее 10% от жилого фонда страны.
Теперь, по прошествии нескольких десятков лет, крупнопанельное массовое жилье стало серьезной проблемой для местных властей на просторах России от Северо-Запада до Дальнего Востока. По мнению специалистов, сегодня эти дома — один из самых проблемных участков жилищно-коммунальной реформы, поскольку через их стены, окна и чердаки уходит в три раза больше тепла, чем из современных зданий.
Наблюдение за крупнопанельными домами различных серий в течение более чем сорока лет выявило множество дефектов и недостатков конструкций. Наиболее распространенные и существенные: нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части. Очень часто обнаруживается недостаточная долговечность материалов, использованных для заделки стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекают и промерзают.
Еще в 1989 году начали всерьез задумываться о сносе и реконструкции «хрущевок». Но политические и экономические пертурбации начала 90-ых не позволили вплотную заняться проблемой. И лишь в последние годы в крупных городах, например, в Москве, Санкт-Петербурге и нижнем Новгороде, начала осуществляться программа по реконструкции пятиэтажных жилых домов.
Сразу стало ясно, что к вопросу сносить или не сносить пятиэтажки, следует подходить дифференцированно, в зависимости от их конструкции, возраста и степени износа. Дома, таких серий как К–7, II–32, II–35, 1МГ–300, 1–464, 1–468, 1–335 и др., возведенные в самом начале эры массового строительства, то есть в 1959–1962 гг, имеют тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами. Кроме того, их отличительные особенности — это окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами, маленькие (5–6 м2) кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры без встроенных шкафов, проходные и полупроходные комнаты. В подавляющем большинстве случаев такие дома подлежат сносу, поскольку использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать.
Иначе обстоит дело с домами серий: 1–464А и Д; 1–468А, Б, Д; 1–507; 1–510; 1605А; 1–515/9; 1–467А и Д; 1–447; 1–511; 1–510; 1–335Д и др. Теплозащитные свойства стен этих домов выше, они прочнее, имеют более удачные планировки квартир. Физический износ капитальных конструкций построек 1963–1970 годов, как правило, не превышает 20%, притом, что внутридомовые сети требуют полной замены. Расчеты показывают, что стоимость демонтажа такого здания с последующей утилизацией отходов обходится в среднем в 350 долларов за квадратный метр. В данном случае наиболее рациональным подходом будет реконструкция, после которой дома вполне могут простоять еще 60–80 лет.
Диапазон предлагаемых решений по реконструкции пятиэтажек весьма широк: от минимодернизации, предполагающей декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жителей до таких глубоких вариантов реконструкции, как, например, надстройка пятиэтажных домов до 9–10 этажей, расширение лоджий и возведение пристроек. Правда, в случае кардинальной реконструкции без расселения жильцов не обойтись.
Особо пристального внимания заслуживает проект модернизации жилого дома с надстройкой мансарды с использованием зарубежных передовых технологий и материалов. Такой проект осуществляется при финансовой поддержке датского «Фонда для Мансардных Жилищ в России» в сотрудничестве с шестью скандинавскими компаниями-спонсорами, бесплатно предоставившими свои изделия, технологии и услуги.
Первый удачный опыт такого рода был проведен в г. Лыткарино Московской области. Проект предусматривал реконструкцию четырехэтажного жилого кирпичного дома серии 447, построенного в 1957 году, и возведение мансардного этажа. Строительные работы проводились с февраля 1997 по февраль 1998 года.
Второй подобный проект в рамках программы реконструкции жилых кварталов 60-ых годов застройки был успешно реализован в Санкт-Петербурге, на улице Торжковской, 16. Комплекс работ включал реконструкцию пятиэтажного панельного жилого дома серии 1–507–3 постройки 1962 года с надстройкой мансарды без отселения жильцов. Реконструкция была начата в январе 2000 года и велась 9 месяцев.
Как не раз подчеркивали организаторы, финансовая сторона данного пилотного проекта не может быть напрямую связана с коммерческой рыночной ценой. Поскольку основная цель состоит в инвестировании средств в передачу ноу-хау из Западной Европы, обучение местных рабочих и административных сотрудников строительства. То есть весь опыт пилотного проекта следует рассматривать как инвестицию, которая проложит путь для будущих коммерческих или муниципальных проектов.
На базе пилотного проекта была произведена расчетная стоимость квадратного метра для массового строительства, которая составила 225–230 долларов США, что включает в себя не только расходы на строительство мансарды, но и расходы на реконструкцию здания.
В мансардном этаже расположены девять одноэтажных одно-, двух-и трехкомнатных квартир общей площадью 648 м2. Несущая конструкция мансарды выполнена из легких тонкостенных (g = 1,5 мм) стальных С-образных профилей, соединенных саморезами и болтами, уклон в верхней и нижней частях крыши 15° и 70° соответственно. Для тепловой изоляции мансард применялись минераловатные плиты Лайт Баттс.
Действующие вентиляционные каналы были сохранены и наращены выше новой кровли согласно проекту. Межквартирные стены в мансардном этаже были выполнены (от существующего перекрытия) из сдвоенного металлокаркаса, с заполнением утеплителем, с двухслойной обшивкой 12,5 мм с обеих сторон.
Для доступа к мансардным квартирам продлили существующие в доме лестницы. Существующие вентиляционные каналы и стены лестничных клеток нарастили до проектной отметки из монолитного бетона и оштукатурили. Таким образом, все три лестничные клетки отремонтированы и выглядят одинаково с первого этажа и до мансарды. Также были установлены новые ограждения и поручни.
Следует лишний раз подчеркнуть, что жильцы оставались в своих квартирах в течение всего периода возведения мансардного этажа и реконструкции, испытывая минимальные неудобства. Таким образом, отпала проблема отселения.
В ходе осуществления проекта помимо надстройки мансардного этажа была проведена реконструкция существующего здания, в том числе: утепление наружных стен с использованием системы, представляющей собой минераловатную плиту Пластер Баттс, наколотую на специальные кронштейны из нержавеющей стали. На кронштейнах поверх панелей Пластер Баттс фиксировалась сварная сетка из оцинкованной стальной проволоки. На сетку были нанесены грунтующий и выравнивающий штукатурные слои, а затем отделочная цементно-песчаная штукатурка. А также проведены следующие работы — обшивка и утепление балконов, установка нового теплового пункта в подвальном помещении, монтаж дренажной системы по периметру здания, ремонт окон и дверей, обновление существующих лестниц, проведена модернизация системы отопления и установлены приборы автоматического регулирования.
Проект разработан ОАО «ЛенжилНИИпроект», генеральным подрядчиком выступило ООО «ПАДАМС», а функции заказчика и технадзор выполняло ОАО «ПЕТЕРБУРГСТРОЙ».
Необходимые материалы предоставили шесть датских компаний — спонсоров: ROCKWOOL (изоляционные материалы для мансардного этажа и утепления наружных стен дома), ЗАО VELUX-РОССИЯ (мансардные окна), Danfoss (контрольно-измерительные приборы для системы отопления и оборудования теплового пункта), Grundfos (циркуляционные насосы для теплового пункта в подвальном помещении), Nordic Wavin (материалы для выполнения внутренних инженерных сетей, а также трубы и колодцы для новой дренажной системы), Trelleborg (ремонт существующих окон и дверей).
К сожалению, развитие и дальнейшее широкое внедрение этого весьма успешного опыта реконструкции «хрущевок» зависит большей частью не от экономической эффективности проекта, а от финансовых интересов различных групп и госчиновников.
Как бы то ни было, опыт работы по данному проекту показал снижение затрат на отопление вдвое.
Кроме того, при относительно небольших инвестициях, реконструкция приводит к заметному увеличению жилых площадей (до 20%) за счет мансардных надстроек.
Материал предоставлен пресс-службой компании ROCKWOOL Russia — ЗАО «Минеральная Вата».
Умная реконструкция пятиэтажек
Мы увидели современный, красивый 8-этаженый дом с мансардой, с удобным подъездом, просторными квартирами, лифтом, лоджиями, внутри которого таится старая пятиэтажка. Её не пришлось разбирать, взрывать, вывозить на полигон. При этом стоимость метра жилплощади в преображённой пятиэтажке на треть дешевле, чем в новом панельном монстре, что вырастает на пепелище прошлой жизни. О том, как это реализовано технически, надо написать отдельно и обстоятельно, это я непременно сделаю. Но сейчас я не о технических подробностях – я о принципе.
Город, в котором не сохранилось ничего старого, – пуст. Идейно пуст, философски, эмоционально. Его нет. Нельзя каждые пятьдесят лет начинать жизнь сначала, с пустыря. Мы нервно хлопочем о правильной трактовке истории, а история-то она вот, рядом. И «сталинки», и хрущёвки, и дома, построенные (кстати, очень хорошо, солидно и уютно) пленными немцами – всё это история. Снося дома и превращая квартал, а то и целый район в пустыню – мы делаем ровно то, против чего сами и возражаем – убиваем историческую память.
Город не может быть сплошным музеем отгоревшей жизни? Верно, не может. Вот для этого и придумана реконструкция, перестройка. В Германии я видела фахверковые дома XVIII века, бережно сохранённые, защищённые несколькими слоями разных покрытий. Это подлинно культурные слои. И там живут обычные бюргеры, и вполне довольны, и никто не вякает, что эти дома устарели. Конечно, если вовремя не ремонтировать – развалится всё. Это закон жизни.
Если мы пойдём по пути сноса, то конца-края ему не будет. Уже на очереди стоят «брежневки» 70-х годов, дальше дышат в затылок знаменитые П-44, которых в конце прошлого века наклепали немеряно. Ну, и далее по всем пунктам, как говорят в электричках.
От архитектора Кротова я узнала ещё и вот что. Нас бесстыдно обманывают относительно срока жизни пятиэтажек. Помню, ещё в 90-е годы подняли бучу, что-де эти дома строили на двадцать лет, как времянки. Оказывается, такие дома действительно были: так называемые «сносимые серии». Но их уже давно снесли. А те, что остались, строились по так называемой первой категории капитальности – с расчётом на 120 лет, а при хорошем уходе и больше. Но нам упорно внушают, что все резервы исчерпаны и надо сносить и только сносить.
Вопрос: зачем внушают?
Наши американские друзья говорят: когда непонятно, о чём речь, речь скорее всего о деньгах. Здесь, надо думать, речь о деньгах громадных ДСК, которые должны клепать панели и строить, строить, строить. А для этого им нужно расчистить место. Чтобы воткнуть туда «окна в окна» как можно больше высоченных монстров.
Когда люди из деревенских изб переселялись в пятиэтажки, когда они теряли грядки под окнами, петушиный крик по утрам, резко повысился уровень агрессии и депрессии, подскочила преступность. Многие бабушки от такого переселения просто умирали. Радостно воспринимали переселение жители центральных перенаселённых коммуналок, но не окраинных изб. Сегодня история повторяется – на новом уровне этажности. Пятиэтажка всё-таки оставляет какую-то связь с землёй, а житель двадцатиэтажки зависает в пустоте. Ему страшно. Некоторые от страха бросаются вниз.
Обо всём этом надо серьёзно думать. Дом – это не просто четыре стены. Дом – это метафора самого человека, не случайно в анализе сновидений дом – это представление сновидца о самом себе. Неважное, надо признать, у нас представление.
Источник
Ломать – не строить (продолжение)
Автор – Татьяна Воеводина
Из убожества – в престиж
Я обещала подробнее рассказать о реконструкции пятиэтажки, осуществлённой архитектором Алексеем Кротовым в Тушине, по адресу Химкинский бульвар, д. 4 – и вот выполняю своё обещание. Впрочем, гораздо лучше об этом уже рассказал сам архитектор на своём сайте.
Если посмотреть на фотографию дома, не зная, что там внутри притаилась пятиэтажка – догадаться об этом невозможно, по крайней мере, непрофессионалу. На реконструкцию ушло 9 месяцев, из старых 100 квартир получилось 120, при этом общая площадь увеличилась в 2,2 раза.
Как это сделали? А вот как. Вокруг здания соорудили новый фундамент, на нём построили новый фасад, убрали все перегородки бывшей пятиэтажки, естественно, окна-двери. Всё пространство переформатировали заново.
Что осталось? Перекрытия этажей. В «исторической» части здания потолки остались столь же низкими, как и были – это, пожалуй, единственное, на что повлиять нельзя. Впрочем, давно известны дизайнерские решения, позволяющие скрасить этот недостаток, вроде светлых обоев в вертикальную полоску или освещения по стенам, а не на потолке. Всё это, в самом деле, работает и доступно даже самодеятельным ремонтникам.
Как многие удачные дела, эта реконструкция состоялась, благодаря несчастному случаю: в пятиэтажке взорвался бытовой газ, и она была признана аварийной. Жильцов отселили, предоставив им новое жильё, а энтузиастам реконструкции позволили воплотить свой проект в жизнь. Готовый дом видел сам Лужков, бывший тогда мэром Москвы. Рассказывают, что он бегал по этажам, восклицая что-то вроде «Эврика!» – «Нашёл!». И правда ведь нашёл. Было найдено подлинно простое, дешёвое и доступное решение.
Реконструкция пятиэтажек (и не только их) вместо сноса – решает множество проблем. Прежде всего, проблему экономии средств: такая жилплощадь примерно на 30% дешевле вновь возводимой. В высшей степени антикризисное решение! Мало того. Из старых домов можно производить не просто новое, но и престижное жильё. Ведь сегодня всё шире распространяется идея, что престижно жить уж если не в коттедже, то, по крайней мере, в малоэтажке. В этом смысле 8-этажка, да ещё с модной мансардой – это престижнее стандартной 17-20-этажки.
Стиль – утиль
Мы любим поговорить об экологии, а ведь утилизация разрушенных пятиэтажек – это огромная экологическая проблема. Куда девать обломки прошлой жизни? На бескрайние полигоны в Подмосковье? По уму следовало бы строить заводы по утилизации обломков и извлечению из них металлической арматуры. Технически это возможно и известно, как, но – дорого. Если при расчёте стоимости нового строительства учесть стоимость утилизации старого жилья (что опять-таки по уму следует делать) – цена выйдет и вовсе немеряной. А ведь в близкой перспективе маячит снос уже следующих поколений домов: 70-х, 80-х и даже 90-х годов. Будем работать на свалку?
Вообще, изготовление ремонтопригодных вещей – это задача цивилизационного масштаба. Сюда относятся и дома, которые можно перестроить. Когда-то вещи переделывали: я до сих пор помню, что из мало изношенной спины ситцевого халата можно легко сделать наволочку. И мы с мамой в детстве это делали: не по бедности, а просто потому, что это вещь, кто-то потрудился, её сделал, она может ещё послужить – такая была в те времена жизненная философия. Тогда ещё не было нынешних неумолчных разговоров об экологии, а вот экологичное поведение – было.
Современное человечество идёт скорее по противоположному пути – по пути одноразовости: купил – попользовался – выкинул. Известный философ Александр Зиновьев когда-то писал, что метафорой и одновременно идеалом современного человека-потребителя является труба, в которую под большим давлением засасываются разные потребительские товары, а с другого конца они со свистом вылетают на свалку. Так выгодно транснациональным корпорациям, им это требуется, чтобы крутились колёса капитализма. Сегодня среди потребительских товаров, что просвистывают по трубе, находятся и дома. И в ту же самую трубу вылетают ресурсы общества. И происходит это тоже в интересах корпораций – в нашем случа,е в интересах гигантских домостроительных комбинатов, которые хотят производить свои ЖБИ и строить, строить, строить стандартные дома на расчищенном месте.
Неужто через пятьдесят лет и эти дома сломают и заменят – на что? Неужто на 50-этажные? Нынешние многоэтажки не предназначены для реконструкции. Предназначены они для одного – для извлечения скорой прибыли на растущем рынке: построить и скинуть с рук, словно горячую картофелину. Многие покупали инвестиционные квартиры, чтобы в дальнейшем перепродать. Когда рынок рос, это удавалось, сейчас – дело идёт гораздо хуже, но никто не отказывается от самой идеи подобного строительства.
Меж тем, стандартные квартиры в многоэтажках устарели на корню. Помню, недавно мы заехали к нашему знакомому, купившему «двушку» в Долгопрудном в таком стандартном доме. Ему, старому холостяку, планировка довольно безразлична, но для семьи она абсолютно неудобна. Проектировщики словно живут в 50-х годах, в эпоху коммуналок, когда на кухне лишь готовили, а жили люди по своим комнатам. Ведь до конца советской власти было принято учитывать только площадь комнат – по-видимому, наследие коммуналок. Оттого кухня была самым маленьким помещением, меньше – только санузел.
Сегодня, безусловно, надо делать самой большой комнатой кухню-столовую-гостинную, где люди в основном и сидят, а спальни, напротив, годятся и маленькие. Сейчас модны т.н. студии, где всё вместе, в одном помещении. Наверное, это отвечает каким-то потребностям современного человека. Но ведь и семейная квартира становится похожей на студию, просто к ней присоединяются небольшие индивидуальные спаленки. Можно, наверное, делать и помещения-трансформеры, известные ещё конструктивистам без малого сто лет назад. Такие решения могли бы помочь не увеличивать площадь, а разумно её использовать в каждый момент жизни семьи.
«Старым бредит новизна»
Вообще, при всей гигантской строительной индустрии, при всех креативно-инновационных разговорах современные квартиры (даже и в престижных ЖК) производят впечатление чего-то глубоко архаичного, заскорузлого и отсталого. Это вовсе не неизбежный дефект индустриального строительства – это коренится в головах проектировщиков. При внешней авангардности – внутри всё те же старые решения. А лучше б наоборот: снаружи традиционный дом, а внутри – современная трансформируемая квартира.
Мне вообще кажется, что большинство народа предпочитает традиционные дома по внешнему облику, вроде сталинских или доходных домов в стиле art nouveau начала прошлого века. Откуда я это взяла? Из наблюдения, что большинство тех, кто заказывает дизайн проекты интерьера, выбирает т.н. «современную классику» – помесь сталинского ампира с art deco. Реконструируя пятиэтажки, думаю, можно сделать, в принципе, любой стиль, чтобы граждане могли найти что-то созвучное душе. Хорошо бы разработать разные стили внешней отделки реконструируемых пятиэтажек.
Кстати, эти пятиэтажки часто строились даже и в Центре, в зоне исторической застройки, например, в Замоскворечье. Как хорошо было бы «одеть» их в оболочку, имитирующую историческую застройку. Имитация – плохое слово? Ну, найдите хорошее: «органически вписывающееся в историческую среду», например.
Одна из болезненных проблем реконструкции – куда выселять людей?
Архитектор Кротов разработал такую идею. До начала всех работ в торце пятиэтажки строится «башня» в одни подъезд, куда и переселяются жители. Они остаются в своём районе, что всегда составляло желание большинства, их не отправляют на выселки – в Новую Москву, поближе к Калуге. А дальше пятиэтажка реконструируется, на что требуется меньше года – и можно въезжать назад или оставаться на прежнем месте – кто как пожелает. Мне кажется, это просто и остроумно.
Конечно, надо работать не с отдельными пятиэтажками, а с целыми районами. Архитектор Кротов разработал отличный проект, в котором участвуют три параллельно стоящие пятиэтажки. Серединная сносится, из её фундамента и подвала делается подземная парковка, которая поднимается над землёй на один этаж. Это сооружение покрывается землёй, травой, на нём устраивается детская/ спортивная площадка. А крайние пятиэтажки реконструируются, превращаясь в 9-этажные престижные дома.
Можно ли реконструировать без выселения?
Такой опыт тоже есть: так переделывались пятиэтажки из силикатного кирпича. Но это сложно и хлопотно. И в несколько раз дольше. И жильцам придётся несколько лет терпеть пыль, грохот строительной техники, грязь вокруг – не позавидуешь. Это в Германии умеют строить небоскрёбы с микроскопической строительной площадкой и за малые сроки, но у нас пока это искусство не освоено. К тому же, без выселения особо радикальная реконструкция невозможна.
Мини и микро
А вот что возможно сделать на базе хорошо отремонтированных пятиэтажек, – это современные мини-квартиры, нужда в которых велика. Есть спрос на квартиры по 22-25 метров, где ничего лишнего, но есть всё необходимое. Образец такой квартиры я видела в ИКЕЕ: прихожая с гардеробной, с другой стороны от входа – санузел с душем, дальше – комната с раздвижным диваном, просторным столом для еды и занятий, вдоль стены – кухонная ниша. Тут хорошо одному, могут поместиться и молодожёны.
Любопытно, что таких квартир немало в Швеции, на родине ИКЕИ. В Стокгольме, мне говорили сами его жители, четверть домохозяйств состоят из одного человека. Отсюда, наверное, спрос на такое жильё. Забавно, что такая квартирка описана в детской повести Зои Воскресенской «Девочка в бурном море». Там героиня оказывается с родителями в Стокгольме, начинается война, они не могут выехать, денег мало, и девочка с мамой снимают именно такую квартиру. Писательница знает, о чём пишет: она сама жила в то время в Стокгольме, работала с Коллонтай.
А в Питере сейчас предлагаются вообще даже не мини, а микро-квартиры. Некая фирма купив несколько соседних старинных квартир нарезала из них квартирки по 11-15 (!) метров. И всё в них помещается. Правда, спальное место они, пользуясь большой высотой помещения, подняли, как в купе, на второй уровень. Это квартира на одного; в сущности – гостиничный номер. Кому любопытно, посмотрите здесь…
Квартирку чуть покрупнее я видела в Италии, даже жила в ней недолго. У нас такие квартирки нынче зовут «евродвушками»: мини-прихожая, санузел с душевой кабиной, комната метров 15 с кухонной нишей и спаленка метров 7. В сущности, это размер однушки-малогабаритки, просто помещения поменялись местами: вместо кухни – спальня, а вместо комнаты – кухня.
Не надо думать, что на Западе все живут в особняках и многокомнатных апартаментах. Люди живут по-разному. Многие – в съёмных квартирах, меняя их по надобности. Правда, содержат и ремонтируют квартиры гораздо лучше, чем у нас – это факт. Впрочем, личный опыт я имею только в отношении Германии, Ирландии, Италии, Кипра. Между прочим, с кризисом стало заметно обветшание.
Спрос на маленькие квартиры будет у нас, как мне кажется, только расти. Это раньше, когда квартиру «давали», все требовали больше, больше, больше площади. Теперь, когда приобретаешь за свои, думаешь, что можешь себе позволить. К тому же, безусловно, будет набирать популярность аренда – вот и пригодятся маленькие квартирки. Реконструированные пятиэтажки как раз будут кстати. Впрочем, почему только пятиэтажки? А 9-этажки-«брежневки»? Проблема реконструкции гораздо шире проблемы пятиэтажек.
Убеждена: нам надо научиться жить в ремонтопригодной вещественной среде. Это вопрос не технический, даже не экологический – философский. Экзистенциональный. Человек, окружённый одноразовыми предметами, сам постепенно становится одноразовым, малоценным для себя и окружающих. Сейчас много говорят о самоубийствах подростков. Все заквохтали, забили крылами, забубнили какие-то там психологи, и никто не вспомнил о роли в этих самоубийствах пугающе-отвратной, высасывающей силы, внушающей безнадёжность городской среды, где смотрят окна в окна бетонные громадины, рябя бесчисленными лоджиями, и где нет даже намёка на зелень, потому что негде, нет места, ДСК должны зарабатывать.
Всякому, кто бывал в средневековых городах, приходит в голову одна и та же мысль: они строили навечно, навсегда. Вообще, наверное, архитектор должен проектировать, исходя из мысли, что дом его останется навечно, и его будут показывать туристам из 25-го века. Это нереально? Как знать… Во всяком случае, сам он должен так думать.
В Средние века все вещи делали тоже навсегда. Тогда не было идеи прогресса, и люди думали, что и дети их, и внуки, и правнуки будут жить точно так же, в тех же домах, и слава Богу, что будут. Именно поэтому мы до сих пор любуемся тщательностью отделки, неторопливым старанием тех давних мастеров. Разумеется, и тогда здания переделывали, перестраивали. Можно видеть, как готические замки переделывали в модном стиле барокко, но ведь не сносили, не разрушали. Сегодня образ жизни меняется примерно раз в 50 лет. Значит, надо иметь возможность адаптировать жилище под новые потребности.
Потребности меняются, но неизменной остаётся одна – чтобы было уютно, чтоб дом тебя защищал, а не давил и не высасывал, не опустошал энергетически. У итальянцев есть такое выражение применительно к архитектуре – «по мерке человека» (a misura dell’uomo). Имеется в виду, что архитектура не должна подавлять, она должна быть соразмерной по своим пропорциям человеку. Сегодня об этом словно забыли. Похоже, что с начала ХХ века красота и гармония ушла из душ людей. Обретя огромную техническую мощь, человечество массово разучилось жить и получать удовольствие от жизни. Среда, в которой живёт современный человек, далеко не соответствует технической мощи человечества. Впрочем, обсуждение этого интересного вопроса выходит за рамки реконструкции пятиэтажек.
Реконструкция – вещь насущная, необходимая. Не надо её сводить лишь к одним пятиэтажкам. С них следовало бы начать, объявив что-то вроде пятилетки реконструкции. Это дело надо широко пропагандировать, связав с экологией, о которой сегодня гораздо больше разговоров, чем дела. Поупражнявшись на пятиэтажках, как раз можно будет перейти к 9-этажкам и к немассовым домам.
Новая русская реставрация
Между прочим, грядёт ещё одна сложная задача для реконструкции. Даже, может, и посложнее пятиэтажек, покреативнее.
Вокруг Москвы и других больших городов начинающие богатеи рубежа 90-х и 2000-х годов настроили множество особняков несообразной величины – по полторы тысячи «квадратов», с бассейнами, зимними садами, охотничьими домиками и прочими эксцессами молодой, неопытной буржуазности. Откуда они, бывшие обитатели тех же пятиэтажек, а то и вовсе коммуналок с общагами, могли знать, как им жить в их новом, буржуазном, положении? В прежней жизни было тесно – значит больше, больше, больше площади. А образец – дворянское поместье из литературы XIX века: с чадами и домочадцами, с многочисленной дворней, с гостями, что съезжаются шестернёю цугом…
Большинство богачей построились на Рублёвке, ну на Новой Риге, но и в нашем, совсем не роскошном посёлке, тоже есть несколько таких усадеб с участком около гектара. Один из самых заметных жителей посёлка у нас бывший фармацевтический воротила Брынцалов. Его особняк в стиле новорусское барокко знает каждый житель нашего посёлка. Хотите посмотреть – он широко представлен в сети…
В докризисные годы каждый не то, что праздник, а порой и даже каждую субботу над посёлком грохотали фейерверки, улицы запруживались дорогими автомобилями, из-за кирпичных заборов, напоминающих крепостные стены, доносилась музыка – жизнь удалась!
Сегодня фейерверки грохочут разве что на новый год, а в прочие дни стоит дачная тишина, восхищающая моих гостей. В последнее время, когда я хожу вечерами с собакой, многие окна богатых домов не светятся вовсе: хозяева съехали, оставив лишь сторожа. Оказалось, что жить в поместьях безумно дорого и при этом неудобно, даже трудно, гостям доехать тоже непросто: пробки.
Поместье – что-то вроде второй работы: разбираться с мажордомом, дворней, охранниками, мамками-няньками, как на подбор бестолковыми и вороватыми. А бассейн – что в нём? Пошёл в фитнес-центр да и плещись, и не надо ни о чём думать. Откуда было тем новым русским первого призыва узнать, что дом свыше трёхсот метров – это уже работа? Продать эти особняки – не то, что совсем нельзя, но адски трудно. Те, когда-то сделанные вложения, разумеется, не вернуть при продаже, но хоть как-нибудь… И это не получается.
По всей вероятности, лет через десять, когда владельцами особняков станут дети тех давних новых русских, поместья попробуют превратить во что-то употребимое. Может быть, разделят на квартиры, возможно, сделают мини-гостиницы. Но то и другое – не просто. Московским особнякам богатеев столетней давности, построенным в нарядном кокетливом стиле аrt nouveau, повезло: их превратили в посольства и дома приёмов. Но ведь это в самом центре Москвы. А что делать с загородными особняками – неясно. Но проблема такая возникнет лет через 5-10. После революции помещичьи усадьбы превращали в дома отдыха для трудящихся. Но сегодня это и технически трудно, и, главное, кто будет давать трудящимся профсоюзные путёвки? Словом, есть над чем подумать.
Вообще, думать надо серьёзно. Тот стиль жизни, что сложился сейчас, полон непроизводительной суеты, нездоров и прямиком ведёт к массовой депрессии. Неслучайно медики говорят, что главной причиной нетрудоспособности в нынешнем веке будет депрессия. А она самым непосредственным образом связана с той средой, в которой живёт человек. Она подавляет творческий дух человека, высасывает из него последние силы. Обо всём этом современным людям очень страшно думать: мало ли что придумаешь? Все делают вид, что всё происходит правильно, так и задумано, и все знают, как надо жить. Мне же кажется, что надо бы провести дискуссию о новом быте, о новой архитектуре, как это было в 20-е годы. Кстати, тогда было высказано много интересных идей – может, и нам пригодились бы?
Вот на такие разноплановые соображения натолкнуло меня посещение дома, построенного Алексеем Владимировичем Кротовым. Спасибо ему.
А ещё вот что. Сейчас рынок недвижимости явно стагнирует. Снижать цены продавцы не хотят или не могут, а по тем ценам, что есть, – не берут. Все надувают щёки и делают хорошую мину, но факт есть факт: та самая золотая московская недвижимость, которая, как говорилось в старинной рекламе «всегда в цене», – вот эта самая недвижимость стоит нераспроданная.
И это может оказаться полезным! Полезным именно для реконструкции пятиэтажек. Если распродать огромную жилплощадь стандартной 20-этажки всё равно не удастся – значит, имеет смысл построить поменьше и подешевле, т.е. реконструировать пятиэтажку? Может быть, кто-то из начальства до этого додумается?
Источник
Выступление А.В. Кротова в Общественной Палате РФ «Комплексная реконструкция пятиэтажного жилого фонда»
Более подробную и разнообразную информацию о событиях, происходящих в России, на Украине и в других странах нашей прекрасной планеты, можно получить на Интернет-Конференциях, постоянно проводящихся на сайте «Ключи познания». Все Конференции – открытые и совершенно безплатные. Приглашаем всех просыпающихся и интересующихся…
