Купить квартиру в пятиэтажке под снос на улице Рогожский Поселок в Москве (реновация), продажа квартир в хрущёвке – ЦИАН

Напомним, что программа комплексной реконструкции семи кварталов в Кунцево и поселка Рублево на западе столицы была принята московским правительством в январе 2003 года, но до прошлого года не реализовывалась. ЗАО «Монетчик» из группы ПИК вошло в число инвесторов проекта в 2021 году.

На месте снесенных пятиэтажек в 47-48 кварталах Кунцево – всего 37 домов – в несколько очередей должны появиться высотки. Социальной составляющей в этом инвестпроекте по сей день так никому и не удалось отыскать. Житель квартала Александр Ксенофонтов, как и несколько десятков его соседей, не удовлетворен предложенной заменой. Из элитного дома на ул. Ивана Франко его семье предложили выселиться в эконом-класс на Ярцевской, 33.

Судья Кунцевского райсуда Москвы Лариса Воронкова удовлетворила иск Департамента городского имущества о выселении собственника из пятиэтажки.

Цену идущих под снос квартир мэрия определяет в одностороннем порядке. Ходатайство Ксенофонтова о приобщении независимой оценки стоимости собственной квартиры судья отклонила: нет оснований не доверять подсчетам чиновников.

Было также отклонено ходатайство об участии в судебных слушаниях родственников, прописанных в квартире. По уважительной причине (отъезд в отпуск) они не могли прибыть на заседание и просили перенести дату слушаний. Судья приняла решение, не беря в расчет это немаловажное обстоятельство.

Встречный иск к Департаменту городского имущества о заниженной оценке стоимости квартир суд также отклонил.

У соседей – молодой семьи в расселяемой квартире зарегистрирован ребенок. Родители ходатайствовали о привлечении в процесс органов опеки для защиты интересов несовершеннолетнего – суд отклонил и эту просьбу и без колебаний порешал вопрос в пользу чиновников. Иными словами, опеке даже не дали выступить хоть с каким-то словом. Прокурор не возражал. Аргументы были следующими: ребенок – не инвалид, семья полная, мама и папа трудоспособны, а значит, нет никаких препятствий выселить дитё, рассказывают жители.

В случае с Александром Ксенофонтовым мэрский департамент настаивает на безотлагательном освобождении квартиры. Суд пока такой грех на душу не берет. Решение устоится как бы само по себе, как только пройдет апелляцию: всем «жаждущим» придется немного подождать.

По рассказам собеседника, о принудительном выселении из квартиры ему стало известно в октябре 2020 года. Тогда он впервые увидел уведомление от Департамента городского имущества о том, что застройщик готов срочно инвестировать в преображение родного квартала, в связи с чем всем собственникам предлагается куда-то деться из собственных квартир. Жильцам вручили проекты договора мены и смотровые ордера, в которых были обозначены адреса их новых квартир.

В уведомлениях написано, что дома сносят. Документального распоряжения о сносе дома, между тем, до сих пор нет, а собственники не уведомлены об этом за год, как того требует закон.

– Кто-то из соседей ходил и смотрел предложенные варианты. Тех, кого привлекало только что отстроенное жилье, свежий ремонт, немного увеличенная площадь, быстро согласились на обмен. Но осталось немало собственников таких, кто не хочет освобождать квартиры, поскольку предложенные условия кажутся им неравноценными. Иски о принудительном выселении посыпались, когда люди твердо отказались переезжать в предложенное жилье.

Наш собеседник – в их числе. С супругой они прошлись по трем вариантам.

– Все предложенные оказались хуже нашей собственной квартиры. В одной – хуже этаж, в другой – существенно хуже местоположение, в третьей – даже меньшая площадь. Дом, в котором мы сейчас живем, строился по индивидуальному проекту. В нем улучшенные планировки, высокие потолки, гарантированное парковочное место. Его можно приравнять к бизнес-классу. Мне предлагают квартиру в доме, который строился под переселение – эконом-класс во всех своих проявлениях. 4 жилых метра при этом приравнивают к метрам коридора и туалета. Последний 26 этаж. Плотность заселения квартала в 30 раз выше. Экологическая обстановка, соответственно, хуже. Помимо жены у меня престарелая мама, которая не вынесет 26 этаж, – рассказывает Александр Ксенофонтов.

Что происходило на суде? Юрист Департамента просто достает из дипломата две оценки: на квартиру в пятиэтажке и на квартиру в новостройке, куда планируется семью переселять. В заключениях по каждой из двух квартир более 100 страниц. На ознакомление с «оценками» судья дает четырехминутный перерыв. Между заседаниями всего четыре дня. Просим больше времени для изучения документов ДГИ и заказа собственной экспертизы. Причем показываем квиточек о том, что она уже заказана и будет изготовлена через семь дней. Просьбы о приобщении независимой оценки судья отклоняет…

В документах Департамент пишет, что предоставляемая квартира якобы равноценна (имеется в виду стоимость) и равнозначна (по количеству комнат) заменяемому жилью.

– Но они совсем не равноценны. Мою квартиру в 34,7 квадратных метров с трехметровыми потолками и кухней на 8,5 метров в Кунцево они оценивают в 6,949 млн рублей. Но еще в 2021 году она стоила почти 8 млн рублей. В 2021-ом почему-то уже 4,155. Застройщик, конечно, готовился к «переговорам» с жильцами и обесценивал недвижимость по кадастру.- говорит Ксенофонтов.

В этой истории, кажется, никакого выбора и нет. Посмотрел три варианта – бери то, что дают. Не нравится – жди прихода приставов или приезда бульдозеров.

Вопрос №1 для многих выселенцев – а на каком основании, собственно, людей выселяют из собственных квартир? Почему в одностороннем порядке собственнику называют цену его жилья и принудительно перевозят в якобы «равноценное»?

В договорах мены с собственниками Департамент городского имущества ссылается на инвестиционный контракт Правительства Москвы №633 от 20 июня 1996 года.

Однако, в современном законодательстве России всё еще не так-то много правовых оснований для принудительного вывоза граждан из собственных квартир. Сносимый квартал в Кунцево не признан аварийным или ветхим, акт об изъятии собственности физлиц в госнуждах тоже не издавался.

В 2021 году Верховный суд России дал пояснения по поводу упомянутого инвестиционного соглашения с застройщиком: оно никак не может умалять права собственников в кварталах Кунцево.

Нет ни одной госпрограммы, на основании которой в одностороннем порядке можно было бы организовывать переселение людей, это значит, все соглашения по освобождению квартир между Департаментом городского имущества и собственниками жилья могут быть достигнуты исключительно по обоюдному согласию в рамках Гражданского кодекса. В мотивировочной части решения Верховного суда черным по белому написано, что ни Распоряжение Правительства №30, ни Постановление Правительства №903, на которые ссылаются градоначальники, не могут быть основанием для переселения.

Нет ни единого нормативно-правового акта, который предписывает, что после трех смотровых ордеров департамент городского имущества (государственный орган) может подать на собственника в суд. Но департамент мэрии подает исковое заявление о выселении – это гражданский иск, гражданское судопроизводство, в котором должен соблюдаться принцип равенства сторон. В этом случае должен быть заключен договор между собственником и застройщиком, группой компаний ПИК. И только в случае, если собственник не выполнил этот договор, Департамент может подать исковое заявление на выселение.

Но здесь власть выселяет собственника с семьей без договора, не ведя с ними переговоров, да еще и в срочном порядке. Нахрапистое, неприкрытое лоббирование коммерческих интересов дружественных коммерсантов, комментируют жители.

– Законом и здравым смыслом это изъятие не объяснить. Более того, после Верховного суда было еще два суда. Первым иском жильцы уведомили правительство Москвы о том, что общее собрание собственников жилья отказывается участвовать в упомянутом инвестиционном проекте. У собственников есть такое право, есть такие полномочия по закону. В нашем доме, например, больше 70% проголосовавших просили, чтобы дом не расселяли. Правительство просто проигнорировало наш документ. В некоторых документах чиновники ссылаются на программу реновации, но она вообще на нас не распространяется. Сам инвестиционный проект – одно название. Никакой не инвестиционный, конечно, а обычный коммерческий контракт. Город продал землю застройщику, причем практически без собственной прибыли. Продал с «крепостными» и то, что происходит – это насильственная депортация.

– Законы в правовом государстве должны соблюдаться, и они в данном случае на стороне собственника, но государственные органы не соблюдают их. Права жильцов нарушены, а именно ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. Нарушаются право выбора, место проживания, постоянного местонахождения, которого не могут просто так лишить, так как он является собственником квартиры. Нарушается Европейская конвенция по правам человека. Российская Федерация от конвенции не отказывалась, насколько мы знаем. Помимо этого, в конвенции прописан запрет злоупотребления властью, а в данном случае государственный орган власти, ДГИ, действует в интересах частной группы компании ПИК, комментирует адвокат Ольга Власова.

На ближайшие даты назначены суды по еще девяти собственникам из расселяемых кварталов Кунцево, которые не согласились съезжать «по-хорошему». Поданы также коллективные иски о несогласии с принудительным выселением. Собственники, которых родной город тащит в суд только потому, что они имеют счастье владеть квартирами на приглянувшемся кому-то участке земли, просят о юридической помощи.

– Суды проводятся в авральном порядке. В условиях карантина участникам процесса не всегда удаётся даже попасть в здание суда. Власти решили воспользоваться пандемией ковида, чтобы в срочном порядке расселить 47-48 кварталы. Мы не можем даже пригласить людей в суд, как в 2021 году, когда на наши заседания приходило по 200 человек, – рассказывают жители.

– С тревогой ожидаем судебной расправы. Вопрос лишь в том, выкинут нас судьи из квартир уже сегодня или смилостивятся и потянут до следующего заседания. Решение судов несложно предсказать: прецедент о выселении уже случился. Судьи спешат выслужиться перед начальством, очищая отданную под застройку территорию от живых людей. Тем не менее, мы будем продолжать бороться и отстаивать наше право жить в своих квартирах и владеть своей собственностью. Исход этого процесса будет иметь последствия не только для нас, но и для всех россиян, которых отныне можно будет лишать имущества одним росчерком пера чиновника. Это Кунцовский районный суд. Правосудие здесь не ночевало. Право собственности в России приказало долго жить, – комментирует Иван Рожков.

Он и его семья – вторые после Ксенофонтова в «расстрельном списке».