Содержание:
Жернова реновации и судьба собственников нежилых помещений
25 Апреля 2021
Удивителен «великий, могучий…» русский язык! Кто бы мог подумать о том, что слова «равноценный» и «равнозначный» – это вовсе не синонимы и значение каждого может быть различным, в зависимости от того, кем, в каком контексте и для каких целей употребляются эти слова. Убедительным примером сказанного выше может служить судьба собственников нежилых помещений, которая будет решаться путем применения законодательства о реновации.
Положения Федерального закона от 01.07.2021 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – ФЗ № 141-ФЗ) и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве» и Закона г. Москвы от 17.05.2021 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее – Закон Москвы № 14) разделяют эти понятия, придавая каждому из них свое специфическое значение с различными правовыми последствиями.
Понятие «равнозначности» применимо к жилым помещениям как содержание гарантии в отношении прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации. При этом подравнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
– жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
– такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы;
– такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (статьи 7.3 ФЗ№ 141-ФЗ, статья 4 Закона Москвы № 14).
Права собственников нежилых помещений гарантируются несколько иначе: при включении в решение о реновации не относящихся к общему имуществу нежилых помещений в многоквартирных домах, собственникам нежилых помещений гарантируется толькопредварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения в соответствии с законодательством РФ (статьи 7.4 ФЗ № 141-ФЗ, статья 8 Закона Москвы № 14).
Другими словами, если собственнику жилого помещения предоставляется другое жилое помещение, равное по жилой площади, количеству комнат, уровню благоустройства, местоположению (равнозначность), то собственник нежилого помещения может рассчитывать на предоставление другого помещения, равного только по цене. Таким образом, право на жилое помещение стоит выше права частной собственности на нежилое помещение, поскольку в первом случае возмещается не только имущественное, но и социальное благо.
Исходя из этого, становится очевидным, насколько большое значение для защиты законных прав и интересов собственников нежилых помещений будет иметь возможность обеспечить установление справедливой рыночной цены изымаемого помещения в условиях реновации и, что не менее важно, доказать достоверность этой рыночной стоимости в отношениях с органами государственной власти.
Судьба собственников нежилых помещений складывается по-разному: кто-то удовлетворяется вариантами, предложенными Правительством Москвы и получает, либо денежную сумму, либо другое нежилое помещение, а кто-то доводит дело до судебных разбирательств в том случае, если имеет обоснованное мнение об иной цене изымаемой собственности. В том случае, если собственник нежилого помещения и Департамент городского имущества города Москвы не заключат соглашения об изъятии, допускается принудительное изъятие собственности для государственных или муниципальных нужд по решению суда. Иск о принудительном изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии такого имущества, но не ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения собственником соглашения об изъятии (статья 282 Гражданского кодекса РФ).
На практике, спор о величине выкупной суммы может возникнуть из-за того, что собственник нежилого помещения занимался видом деятельности, не соответствующей разрешенному использованию земельного участка. Это обстоятельство, при определении рыночной стоимости нежилого помещения, может существенно понизить стоимость последнего.
Рекомендуемой мерой защиты для собственника нежилого помещения во всех случаях возникновения спора, может являться обращение не столько к оценщику, обязанности которого заканчиваются подготовкой отчета и определением рыночной стоимости изымаемого имущества, сколько к юридической компании, способной отстоять определенную оценщиком рыночную стоимость в ходе судебных тяжб с Правительством Москвы. Вряд ли оценщику удастся разрешить правовую коллизию между указаниями федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости» о необходимости исследования рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и позицией Верховного Суда РФ о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия.
Разрешение коллизии между юридическим и фактическим составом в контексте споров о величине рыночной стоимости изымаемого имущества, окрашено специфическими особенностями правового регулирования оценочной деятельности. И от того, насколько аргументировано будет изложена позиция в защиту интересов собственника нежилого помещения, и будет зависеть успешное достижение результата в споре с органами публичной власти.
Очень важным для защиты прав и законных интересов собственника нежилого помещения является определение объекта оценки. Ведь если нежилое помещение использовалось для ведения бизнеса, то и оцениваться должно не помещение само по себе как объект недвижимости, а бизнес как предпринимательская деятельность, направленная на извлечение прибыли.
А это, как говорится, две больших разницы. Уж поскольку за изымаемое для государственных нужд города Москвы нежилое помещение в многоквартирном доме собственнику полагается предварительное и равноценное денежное возмещение за счет средств городского бюджета, то и возмещаться должна не только рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения, но и убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием такого помещения, включающие упущенную выгоду, т.е. неполученные доходы, которые мог получить собственник, если бы нежилое помещение не изымалось государством.
Если отмечать недостатки реновационного законодательства, то хотелось бы обратить внимание на следующее обстоятельство. Принудительное изъятие для государственных нужд нежилых помещений, связанных с ведением бизнеса, на становление которого порой уходил значительный отрезок жизни, не может быть ограничено выплатой действительной рыночной стоимости изымаемого имущества. Как быть с чувством бессилия и разочарования, которое с очевидностью охватывает тех, кто лишается привычной деятельности и привычных доходов?
Вполне уместна, в данном случае постановка вопроса о компенсации морального вреда. Ведь только в этом случае можно утверждать, что возмещение будет не только равноценным, но и справедливым, сочетающим в себе как интересы государства, так и являющиеся высшим конституционным благом фундаментальные права юридических и физических лиц.
Выводы:
(а) понятия «равноценности» и «равнозначности» в законодательстве, регулирующим отношения, возникающие при осуществлении реновации, различны по своему содержанию в зависимости от того, к собственникам жилой или нежилой недвижимости они применяются;
(б) равнозначность, по смыслу реновационного законодательства, гарантирует защиту прав на уровне предоставления жилого помещения равного по жилой площади, количеству комнат, уровню благоустройства, местоположению (компенсация двух утраченных благ: имущественного и лично-неимущественного), в то время как равноценность – предоставление помещения, равного только по стоимости (компенсация только имущественного блага);
(в) право собственников жилых помещений, субъектов малого и среднего предпринимательства при прекращении права аренды на компенсацию основано на признаках «равнозначности», в то время как право собственников нежилых помещений ограничено признаком «равноценности»;
(г) признаки «равноценности» и «равнозначности» (по стоимости) определяются для целей защиты прав и законных интересов собственников и арендаторов изымаемых помещений только в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, а именно, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
А.В.Тимофеев,
уравляющий партнер,
правовое бюро «Тимофеев и партнеры»
Опубликовано: http://rway.ru/articles/3578/
Механизм реализации права при получении денежного возмещения.
Статья 8 вышеназванного закона также указывает, что размер, порядок и условия компенсации определяются в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Иными словами, речь идет о законе № 135-ФЗ.
Честно говоря, данный нормативный акт вообще не содержит порядка и условий возмещения убытков при реновации. Он лишь говорит о том, что объект подлежит обязательной оценке при национализации, изъятии для государственных и муниципальных нужд, контроля налогообложения и так далее.
В 1998 году, когда принимался данный закон, понятие «реновации» в России отсутствовало. Однако для бизнеса это неважно. По своей сути, рассматриваемый процесс является тем же изъятием имущества для муниципальных или государственных нужд, с предварительной оценкой недвижимости в соответствии с законом № 135-ФЗ.
В этом случае муниципальный орган заказывает у оценщика заключение о стоимости помещения. Если предложенная цена устроит собственника, он получает рыночную компенсацию за изымаемый объект. При не согласии с размером выплаты, дело передается на рассмотрение в суд, который определяет стоимость недвижимости на основании судебной оценочной экспертизы.
Я рекомендую заранее подготовиться к процессу. Следует, например, собрать все документы, свидетельствующие о затратах, которые понес собственник в ходе эксплуатации или ремонта объекта, чтобы они были учтены при расчете размера возмещения. Если не оформлены какие-то документы, например, отсутствует кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права, иные правоустанавливающие документы, то заранее их следует привести в законный порядок. Кроме того, не лишним будет найти оценщика и обратиться к адвокату для ведения дела в суде.
Нежилые помещения на первых этажах жилых домов по программе реновации получат собственный цикл инженерного обеспечения
В качестве отопительных приборов нежилых помещений первого этажа устанавливаются конвекторы/радиаторы отечественного производства. Система вентиляции предусматривает технические решения, позволяющие исключить установку вентиляционных коробов на фасаде здания, не искажая его внешний вид. Установка самого вентиляционного оборудования осуществляется арендатором после определения функционального назначения помещения. Системы водоснабжения и канализации подводятся непосредственно в нежилые помещения, включают в себя установку узлов учета на холодную и горячую воду.
Предусматриваются отдельные электрощитовые для жилой части дома и нежилых помещений, питаемые кабелями непосредственно от трансформаторной подстанции. Расчет резервируемой мощности производится исходя из 200 Вт на кв. м общей площади помещений.
Нежилые помещения первого этажа оборудуются системами автоматизации и диспетчеризации для передачи сигналов в ОДС, также проектами строительства предусматривается пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией, автоматизация систем противопожарной защиты.
Входы в помещения общественного назначения будут преимущественно располагаться со стороны улицы. В целях обеспечения доступа маломобильных групп населения и создания безбарьерной среды вход на первый этаж будет расположен на одном уровне с землей, а покрытие с шероховатой поверхностью на полу будет препятствовать скольжению в любое время года.
«Нежилые помещения в возводимых домах позволят не только обеспечить предусмотренные действующим законодательством гарантии собственникам и арендаторам нежилых помещений, но будут способствовать развитию предпринимательства и созданию новых рабочих мест», – добавил Рафик Загрутдинов.
Нежилых помещений в кварталах реновации станет больше в четыре раза
«Это стало ясно по итогам рассмотрения проектов жилых домов по программе реновации, планируемых к строительству и вводу в 2021-2021 годах», – сказал С. Лёвкин, передает «Интерфакс – Недвижимость».
По его словам, все первые этажи новостроек будут нежилыми для размещения объектов малого бизнеса.
«Сейчас доля коммерческой недвижимости в пятиэтажках невелика. Как правило, в этих домах нет специально предназначенных для коммерческого использования помещений, в нежилой фонд переведен ряд квартир на первых и цокольных этажах», – пояснил С. Лёвкин.
Он подчеркнул, что малый бизнес использует помещения примерно одной из десяти пятиэтажек, предназначенных к сносу.
Напомним, сейчас в Москве завершается программа сноса пятиэтажных домов, принятая еще в конце 1990-х годов. В нее были включены 1722 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв. м. Они возводились в конце 1950-х – начале 1960-х годов. Технологии строительства не позволяют их реконструировать. Снос пятиэтажек из этого списка планируется завершить в 2021 году.
1 августа 2021 года в столице утверждена новая программа реновации жилья. Она коснется около 1 млн москвичей и предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир. Сейчас программа насчитывает 5 175 домов.
Конкурс на разработку концепций площадок реновации
Карта стартовых площадок реновации жилья
Стандарты отделки квартир по программе реновации
В Москве заработал Общественный штаб по реновации
Адреса первых 12 домов программы реновации
Причины обесценивания недвижимости
- Неясный процесс возмещения. Если процесс возмещения владельцам жилой недвижимости более-менее понятен, то, как будут получать возмещение владельцы коммерческой недвижимости непонятно. Владельцы не без оснований боятся серьезных потерь при возмещении, а арендаторы не продляют договора аренды.
Вероятно возмещение собственникам коммерческих помещений не будет равноценным, скорее всего, фонд реновации будет стараться навязать помещения под замену в новостройках, при этом сложно предположить насколько помещения будут пригодны для коммерческого использования и каким коммерческим потенциалом будут обладать, особенно на время заселения микрорайона.
- Не понятен механизм денежной компенсации. Недавно промелькнула информация о том, что оценкой недвижимости будут заниматься независимые оценщики привлеченные фондом реновации. Многие арендаторы и собственники коммерческой недвижимости уже имеют негативный опыт взаимодействия с привлеченными государством оценщиками еще со времен определения кадастровой стоимости. Но если по кадастровой оценки были повсеместные завышения стоимости, то здесь вполне ожидаемы серьезные занижения, а как можно оспорить результат понятно далеко не всем и на этот спор тоже уйдет время и деньги.
- Снижение коммерческой привлекательности. Именно по этому пункту обесценивается недвижимость в зданиях сносу не подлежащих, но находящихся в непосредственной близости. Представьте, что здание сейчас находится в густонаселенном районе, в окружении пятиэтажек и в нем располагается продуктовый магазин. Само здание сносу не подлежит, но окруженное заборами строек оно вряд ли привлечет покупателей, да и самих покупателей расселят на время реновации. Таким образом, здание, по сути, будет простаивать или существенно потеряет возможности для получения прибыли. При этом издержки на содержания объекта и налоги будут такими же, как и прежде. Владельцы такой недвижимости попадают в щекотливую ситуацию – с одной стороны им не положена никакая компенсация, с другой убытки более чем очевидны.
Реализация права при получении равноценного помещения.
Гораздо более сложной представляется ситуация, когда владелец захочет получить не деньги, а равноценное помещение. Здесь механизм реализации не отработан и представляется довольно туманным.
Начну с того, что в настоящее время в Госдуме только разрабатывается Федеральный Закон о реновации. Он предусматривает, что московские власти смогут предложить обладателю коммерческого объекта, расположенного в пределах МКД, такое же помещение в Москве. При этом его площадь не может быть меньше размера освобождаемого объекта.
В связи с этим возникает вопрос: а возможно ли вообще предоставить равноценное в коммерческом отношении помещение? Допустим, магазин находился в «хрущевке». Она располагалась в «шаговой доступности» от станции метро. Власти же предлагают недвижимость пусть и в том же районе и такой же площадью, но на границе города и вдалеке от остановки общественного транспорта.
Естественно, собственник вряд ли согласится на такой «обмен». В этом случае ему придется судиться с муниципалитетом. И здесь, кстати, возникает еще одна интересная дилемма: а в каком порядке станут рассматриваться такие дела? По КАС РФ (Кодекс административного судопроизводства) или АПК РФ (Арбитражный процессуальный кодекс)?
С одной стороны, решение о реновации возникает из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли или имущественной самостоятельности участников. Субъект РФ реализует свои публично – властные полномочия, исходя из Федерального и Московского законов.
Собственник же находится в подчиненном положении. Следовательно, материалы должны рассматриваться по КАС РФ. С другой стороны, тот же ВС РФ пояснил, что дела, связанные с предпринимательской и другой экономической деятельностью и вытекающие из споров с государственными и муниципальными органами, рассматриваются только по правилам АПК РФ.
Ответы на эти вопросы должен дать законодатель или Верховный Суд.
