Как урегулируют их правовой статус

Жилье 

30 апр 2021, 10:59

Как урегулируют их правовой статус

Проектом закона предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», распространить Жилищный кодекс на такие проекты и разрешить прописку

В Госдуму внесен законопроект, который должен помочь определить правовой статус апартаментов в России. Вместо обсуждаемой в Минстрое концепции «запретить строительство апартаментов и узаконить построенные» документом предлагается узаконить строительство таких проектов в будущем и ввести понятие «многофункциональные здания». В предложенном варианте проекта закона никак не регулируется статус сданных проектов, где уже живут люди, а также строящихся апартаментов.

Рассказываем, что предложила группа сенаторов и депутатов для решения проблемы с апартаментами, как будет регулировать их правовой статус и какие права получат жители в таких зданиях.

Многофункциональное здание

Термин «апартаменты» в законопроекте отсутствует. Документом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», которое включает в себя жилые и нежилые помещения. Апартаменты можно будет строить вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. При этом жилые и нежилые помещения таких зданий не должны находиться на одной лестничной площадке, а доступ собственников и пользователей нежилых помещений к жилым помещениям должен быть ограничен, отмечается в законопроекте.

Регионы получат право устанавливать местные нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов, которые подразумевают обеспечение таких проектов объектами социальной и иной инфраструктуры, говорится в пояснительной записке.

Согласно проекту закона, покупателей жилья в апартаментах защитит 214-ФЗ «О долевом строительстве».

На что распространяется закон

Если закон примут, то он должен вступить в действие с 1 сентября 2021 года. Нормы нового закона затронут объекты капитального строительства, для которых после этого дня утвержден проект планировки территории либо выдан градостроительный план земельного участка.

«Людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов»

— Обсуждение вопроса узаконивания апартаментов не теряет своей актуальности последние несколько лет. Только за последний год было уже несколько попыток подойти к его разрешению. В этом обсуждении нужно рассматривать две параллельные задачи: первая — решение судьбы уже существующих апартаментов, вторая — определение форматов дальнейшего регулирования строительства апартаментов, или, как назвали в законопроекте, многофункциональных зданий. Разработанный законопроект дает надежду на решение второй задачи, но несколько упускает первую. Конечно, стоит понимать, что предстоит еще обсуждение в комитетах Госдумы, на экспертных площадках. Думаю, закон еще будет дорабатываться и дополняться. Конечно, людей значительно сильнее заботит статус уже имеющихся апартаментов, тех помещений, в которых они уже живут. Если уже имеющиеся апартаменты не получат статус жилых помещений, то цены на них так и останутся ниже на 15–20%, чем на аналогичное жилье.

Прописка, тарифы ЖКХ и управляющие компании

Законопроектом предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса. Если закон примут, то жители многофункциональных зданий будут оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых домов, а также платить за капремонт общего имущества. Как и в жилых домах, в апартаментах будут управляющие компании. Главное — жители апартаментов смогут прописаться в них.

Перевод в нежилые и жилые помещения

Проектом закона также регулируется проведение переустройства и (или) перепланировки помещения в многофункциональном здании. Перевод нежилого помещения в жилое допускается, если в жилые помещения переводятся все нежилые (и наоборот) на лестничной площадке. При этом должны быть соблюдены условия для ограничения доступа пользователей таких помещений к жилым зонам в здании. В случае перевода одной из квартир на этаже в нежилое помещение будут действовать общие правила для такой процедуры в жилых домах — согласие всех собственников помещений, находящихся на одной лестничной площадке, а также решение общего собрания жильцов.

Что не так с апартаментами

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, однако по факту многие из них используются как жилые квартиры. В законах апартаменты приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные ставки коммунальных тарифов и налоговые ставки, что делает обслуживание этого вида недвижимости дороже. Ставки по коммунальным платежам в среднем могут быть выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры. Если квартиры (до 20 млн руб.) облагаются имущественным налогом в 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов в большинстве случаев он составляет 0,5%, а может достигать и 2%.

Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, покупателям такого типа недвижимости не гарантируется выплата компенсации в случае банкротства застройщика. Также застройщик не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами социальной инфраструктуры. На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.

Как предлагали решить вопрос с апартаментами

В России сейчас не урегулирован правовой статус апартаментов, хотя данный вопрос обсуждается не первый год. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах. Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента.

Летом 2019 года в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в апартаментах. Однако вопрос так и остался нерешенным.

В конце 2020 года стало известно, что Минстрой намерен запретить строительство апартаментов в России, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов. В министерстве заявили, что, вероятнее всего, уже введенные в эксплуатацию апартаменты подпадут под амнистию и будут учтены в общем объеме ввода жилья. Позднее стало известно, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.

В начале этого года президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправки, которые определят правовой статус апартаментов. Затем премьер-министр Михаил Мишустин утвердил дорожную карту по градостроительной деятельности России до 2022 года, одним из главных нововведений которой стало определение правового статуса апартаментов.

«РБК-Недвижимость» рассказывает, чем регистрация отличается от прописки, зачем и где нужно регистрироваться и что будет, если этого не сделать

По закону все россияне должны быть зарегистрированы по месту жительства или пребывания. Чем регистрация отличается от прописки, для чего она нужна, в каких помещениях можно регистрироваться и что будет, если человек нигде не зарегистрирован, рассказываем в материале «РБК-Недвижимости».

Что такое прописка

«Прописка» — это советский термин, впервые появившийся в 1925 году в постановлении Совета народных комиссаров РСФСР «О прописке граждан в городских поселениях». В то время активно вводились гражданские паспорта, и с помощью прописки государство контролировало миграцию граждан (и могло влиять на нее). Чтобы прописаться в том или ином населенном пункте, человеку требовалось разрешение властей.

На протяжении многих лет поводом для получения прописки могло служить принятие на работу либо, например, брак с человеком, уже имеющим прописку в этом городе. Поэтому, кстати, в СССР были весьма распространены фиктивные браки, которые заключались ради прописки. Однако власти могли и не прописать гражданина без объяснения причин — в этом случае он должен был в течение недели выбыть из этого населенного пункта и прописаться в другом.

Сегодня юридического термина «прописка» не существует, это пережиток советских времен. Сейчас, говоря о прописке, в имеется в виду регистрация. Она бывает временная и постоянная.

Отличие постоянной регистрации от временной

Постоянная регистрация — это регистрация по месту жительства. Местом жительства могут быть собственный дом или квартира, оформленные в собственность, купленные или полученные в наследство. Также это жилье, которое оформлено по договору социального найма. Штамп о постоянной регистрации ставится в паспорт. Она действует бессрочно, пока человек сам не пожелает сняться с регистрационного учета в связи с переездом или другими причинами. Также его могут выписать по решению суда, например, если человека признали безвестно отсутствующим.

Временная регистрация — это регистрация по месту пребывания, то есть по адресу, по которому он собирается жить какое-то время. Этим местом может быть не только квартира или дом, но и больница, санаторий, отель или хостел. Оформляется временная прописка, если человек находится не по месту своего проживания более 90 дней. Регистрация по месту пребывания оформляется на определенный срок — от 90 суток до пяти лет.

Зачем нужна постоянная регистрация

Несмотря на то что каждый россиянин имеет право на свободу передвижения и выбор места жительства, в стране существует регистрационный учет. Именно для этого в первую очередь существует регистрация — постоянная и временная.

Самому же гражданину регистрация не дает права на жилплощадь, но, как правило, она необходима для получения социального обеспечения. По закону отсутствие регистрации не может влиять на трудоустройство гражданина России, получение им медицинской помощи и других социальных услуг.

Но на деле ее отсутствие осложняет, например, получение различных документов (заграничного паспорта, пенсионного удостоверения, водительских прав и т. д.), оформление кредитов, определение детей в детские сады или школы, прикрепление к поликлиникам, устройство на работу или получение мер социальной поддержки.

Без штампа в паспорте, скорее всего, не получится проголосовать на выборах или заключать договоры. Мало кто решится заключать договор с лицом без определенного места жительства или пребывания, поскольку повышаются риски исполнения обязательств перед второй стороной, например банком. Без регистрации сложнее зарегистрировать ИП или юридическое лицо.

Где можно оформить регистрацию

Ни временная, ни постоянная регистрация невозможна в домах, которые определены под снос. После выхода городского постановления о сносе дома регистрационный учет в этих зданиях прекращается.

А вот временная регистрация возможна не только в квартирах и домах, но и гостиницах, санаториях (пансионатах или домах отдыха), кемпингах и турбазах, медицинских учреждениях, учреждениях уголовно-исполнительной системы и даже в нежилых помещениях (например, по месту работы).

Постоянная регистрация на даче

На дачу нужно оформить технический паспорт БТИ, после чего она переоформляется в индивидуальный жилой дом, ему должен быть присвоен почтовый адрес (иначе регистрация по месту жительства будет невозможна). Перевести дачу (после соблюдения всех перечисленных условий) в индивидуальный жилой дом получится, если он не расположен на землях, где запрещено жилищное строительство. Это могут быть земли особо охраняемых территорий, водного и лесного фонда и т. д.

Перевод дачи в жилой дом, помимо прописки, дает и ряд других преимуществ будущему владельцу. Во-первых, собственник сможет получить имущественный налоговый вычет, что возможно только при приобретении жилой недвижимости. Во-вторых, он сможет оформить местный тариф на электричество, который намного ниже (примерно на 30%), чем в городе. В-третьих, жилой статус дома может обеспечить ему более высокую цену при продаже.

Можно ли жить без постоянной прописки

Уголовной ответственности за то, что в паспорте отсутствует постоянная регистрация или нет временной, не существует. Но пребывать в любом населенном пункте на территории России без регистрации человек может в течение 90 дней. Если срок вышел, положен штраф.

Согласно ст. 19.15.1. КоАП РФ, за проживание в жилом помещении без регистрации в Москве или Санкт-Петербурге штраф составляет от 3 тыс. до 5 тыс. руб., в других населенных пунктах — от 2 тыс. до 3 тыс. руб.

Риски для собственника

Регистрация других лиц в квартире может таить риски для собственника. Регистрация наделяет прописанных в квартире правом проживания и пользования жильем, но они не могут продать квартиру. При этом собственник не может самостоятельно выписать этих лиц из квартиры по своей инициативе, если они не захотят сделать это добровольно, отметил член Ассоциации юристов России (АЮР) Артем Коростелев.

«Принудительное снятие с регистрационного учета осуществляется исключительно в судебном порядке. Поэтому лучше при регистрации устанавливать срок, так проблем будет однозначно меньше. В ином случае в суде потребуется доказывать, что лицо утратило интерес в пользовании», — посоветовал юрист.

Также риск возникает тогда, когда необходимо продать или подарить недвижимость, а новый собственник не захочет делить свои квадратные метры с теми, кто сегодня в ней зарегистрирован, добавил основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко.

При этом основной схемой, связанной с постоянной регистрацией по месту жительства, является массовая прописка граждан или фиктивная регистрация, продолжил член АЮР. Обычно собственники прописывают за вознаграждение на своей жилплощади людей, которым требуется формальная регистрация в определенном городе. «Прописывая большое количество людей в одну или две комнаты, один собственник чинит таким образом препятствия другому, заставляя его отказаться от своей доли или делая жизнь в квартире затруднительной», — добавил Вадим Ткаченко.

Законодательством предусмотрена ответственность за такие действия. За фиктивную прописку собственник может быть привлечен к административной ответственности по ст. 19.15.2 КоАП РФ или к уголовной согласно ст. 322.2 УК РФ.

Как прописаться в квартире

Подать документы для регистрации по месту жительства можно несколькими способами:

• онлайн, через портал государственных услуг;
• в центре госуслуг «Мои документы» того района, где находится жилье;
• в управляющей компании вашего дома, если она предоставляет услуги паспортного стола.

• заявление, подписанное вами или собственником помещения;
• паспорт;
• документ о праве собственности на жилье: по желанию, но лучше его предоставить;
• документ, который подтверждает основание для вселения, если нет права собственности: договор найма, решение суда;
• согласие совершеннолетних пользователей помещения, наймодателя, других собственников;
• акт о назначении опекуна или попечителя, если они есть.

Документ, который подтверждает снятие с регистрации по прежнему месту жительства, не нужен. Регистрацию по предыдущему адресу снимают автоматически при оформлении новой.

Как сняться с постоянной регистрации

Данная процедура необходима, когда человек переезжает на новое место жительства, покупает квартиру или уезжает из России. Сняться с регистрационного учета можно, обратившись с заявлением лично или подав документы в ближайший МФЦ. Причем сняться с учета можно не только по месту прописки, но и в любом регионе России. Государство оказывает данную услугу бесплатно, назначая штрафы только в тех случаях, когда была просрочена регистрация на старом месте жительства (по временной регистрации).

Если человек не знает нового адреса или не может его указать, в заявлении отмечается «адрес нового места жительства неизвестен». Если уже известно новое место жительства, то одновременно с заявлением на регистрацию по новому адресу заполняется и заявление на снятие с регистрации по старому. Подать заявление можно и за границей. Нужно заверить его у нотариуса и удостоверить подписью в дипломатическом представительстве.

При снятии с регистрации заполняется еще один документ — листок убытия. Для регистрации по новому месту жительства этот листок предъявлять не нужно. Достаточно паспорта, заявления и документа, подтверждающего ваши права на вселение в новое помещение.

В случае если у человека есть несовершеннолетние дети, то они снимаются автоматически с регистрации по старому адресу при регистрации по новому месту жительства. Если новое место жительство неизвестно, то можно снять несовершеннолетнего с учета в общем порядке.

Вместе с экспертами рассказываем о сильных и слабых сторонах апартаментов и рисках при покупке такого вида недвижимости

Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.

Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.

Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.

Выгоднее квартир

Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).

Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.

Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.

Прописка, коммуналка и налоги

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.

Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.

Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.

Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. «Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова

Проблемы с достройкой объектов

По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.

«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.

Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.

«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.

Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. «По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.

Мошеннические схемы

Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. «Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.

При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.

«Особенно тщательно необходимо проверять техническую достоверность покупаемого помещения: запросить кадастровый паспорт помещения, поэтажный план, паспорт БТИ, проектную документацию, чтобы удостовериться, что приобретаются именно те апартаменты, которые вам показывают. При сложности в определении можно привлечь кадастрового инженера», — посоветовала юрист.

Уточнение правового статуса апартаментов

Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.

«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района. Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.

Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.

Несколько лет назад на рынке недвижимости появилось модное и современное жилье нового формата — апартаменты. Его отличием от традиционных квартир стала относительно невысокая стоимость — разница в цене достигает 15–20% (а иногда и 30%) за квадратный метр, и возможность реализовать смелые дизайнерские решения.

На первый взгляд, отличное решение квартирного вопроса при ограниченных финансах. Но есть нюансы, которые нужно учитывать, покупая такую жилплощадь.

Что нужно знать об апартаментах

Самый сложный вопрос, это правовой статус таких квартир — он до сих пор не определён. В российском законодательстве помещения такого класса не рассматриваются, как отдельный вид недвижимости. В 2011 году Министерство спорта и туризма, выпустив приказ №35, определило апартаменты как номера высшей категории, расположенные в гостиницах, санаториях, домах отдыха и других зданиях, отнесенных в коммерческой недвижимости.

Минусы апартаментов для покупателя

Фактически апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, однако действительность внесла свои коррективы. Сегодня девелоперы оборудуют жилые помещения в коммерческих и даже бывших промышленных зданиях, после чего сдают их в аренду или продают. В итоге такая жилплощадь имеет следующие недостатки:

Ипотека оформляется без проблем, но на общих основаниях, скидки по программам для жилой недвижимости не действуют. Нельзя воспользоваться господдержкой, маткапиталом.

Инфраструктура

Эти квартиры, с юридической точки зрения, жильем не являются, и, следовательно, застройщику необязательно возводить рядом с ними объекты социального значения — детские сады, поликлиники, школы и т. п.

Соседство с офисами и мастерскими

В этом случае постоянный шум может стать вашим бессменным спутником — требования соблюдать тишину, привычные для обычных домов, в апартаментах не действуют.

Санитарные нормы и требования в апартаментах необязательны

На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений. Некоторые застройщики пользуются этим, чтобы сэкономить средства на инсоляции, звукоизоляции и освещенности.

Налогообложение

Эта недвижимость облагается налогом в 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения — имущественный налог на обычную квартиру составляет 0,1–0,3%. На практике это выглядит следующим образом: за квартиру стоимостью 4 млн рублей хозяин платит 4 000 рублей в год, а за апартаменты, купленные за 5 млн, ежегодно придется выкладывать 20 000 рублей.

Более высокая стоимость коммунальных услуг

Стоимость коммунальных услуг рассчитывается по тарифам юридических лиц, которые выше, чем для жилых помещений. В среднем, владельцы апартаментов платят на 25% больше, чем собственники обычных квартир.

Экологическая безопасность под вопросом

Этот пункт, относится к лофт–апартаментам, находящимся в реконструированных промышленных зданиях. К примеру, если раньше там располагалось химическое производство от покупки лучше воздержаться — срок распада некоторых вредных веществ исчисляется десятилетиями.

Но несмотря на все перечисленные минусы, апартаменты пользуются спросом, и на это тоже есть свои причины.

Преимущества проживания в апартаментах

К примеру, офис и рабочий коллектив за стеной — довольно неприятное соседство. А если это ваш офис и ваш коллектив? Дорога до работы займет считанные минуты и можно забыть о кошмаре мегаполисов — многокилометровых пробках. Кроме того, нередко такие квартиры располагаются в торговых, развлекательных и офисных зданиях, находящихся в центре города, то есть все значимые объекты находятся недалеко от дома.

Как ни странно, зыбкий юридический статус этого жилья тоже имеет свои плюсы.

Фантазия владельцев при перепланировке ограничена только запретом на изменения несущих конструкций здания

Здесь нет разграничений на жилые и нежилые комнаты, а санузел можно расположить в любой части помещения. В привычном жилье, чтобы внести более или менее серьезные изменения в планировку, хозяевам придется пройти немало инстанций. Ради справедливости отметим, что совсем без бюрократии все же не обойтись — при проектировании и проведении работ понадобится регламент, разработанный управляющей компанией.

Можно позавтракать в кафе, сходить в кино или в бассейн, даже не выходя из дома

Инфраструктура, на самом деле тоже может стать сильной стороной. К примеру, в многофункциональных комплексах жители апартаментов пользуются гостиничным сервисом и услугами всех заведений, входящих в этот комплекс.

Налоги — и здесь возможны послабления. В некоторых случаях владелец апартаментов, может не платить имущественный налог. В соответствии с НК РФ (пп. 14 п. 1 ст. 407) физическое лицо, владеющее апартаментами и использующие их как производственное помещение, освобождается от налогового обременения.

Как прописаться в квартире

Как снизить цену на квартиру

В чем разница между апартаментами и квартирой

Длительная командировка или долгое проживание в другом регионе России требует временной регистрации (в обиходе ее называют пропиской). Без этого могут не взять на работу и отказать в медицинских и социальных услугах. Более того, если человек находится по месту пребывания и не оформил временную регистрацию, к нему применят штрафные санкции.

Рассказываем, зачем гражданину РФ нужна временная прописка и как ее оформить через сайт госуслуг.

Когда нужно делать временную прописку

Если гражданин России, прописанный постоянно в одном регионе, уезжает в другой более, чем на 90 дней, ему придется сделать временную прописку. Исключение составляют пары регионов: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Севастополя и Республики Крым — в эти соседние субъекты Федерации можно надолго переезжать без оформления временной прописки.

Внутри одного субъекта РФ можно перемещаться без оформления временной регистрации: например, если человек переехал на полгода из Выксы в Саров Нижегородской области, временная регистрация не потребуется.

В чем разница между регистрацией по месту жительства и регистрацией по месту пребывания

Место, где человек живет большую часть времени или постоянно, юридически называется местом жительства. Оно фиксируется в паспорте гражданина РФ как адрес постоянной регистрации (ее еще называют постоянной пропиской). Постоянная регистрация невозможна в домах под снос и апартаментах. Подробнее узнать о постоянной регистрации можно .

Если человек уехал с постоянного места проживания в другой регион на определенное время, то это уже место пребывания — то есть та точка на карте, где человек живет временно. Это может быть гостиница, санаторий, общежитие, хостел, медицинская организация.

Временную прописку можно оформить не только в жилом помещении  но и , если гражданин намерен проживать в ней более 90 дней. Временная регистрация невозможна в домах под снос, а вот в апартаментах разрешена.

Оба вида регистрации не подменяют друг друга. Постоянная прописка есть у всех. А временная прибавляется в том случае, если человек покинул место жительства более чем на 90 дней: отметку о ней в паспорт не ставят, а выдают свидетельство на определенный срок. При этом, если гражданин оформил временную регистрацию, его не снимают с постоянной регистрации.

Также гражданин может иметь постоянную прописку в одном месте, быть временно зарегистрированным в другом, а проживать — в третьем. В этом случае речь идет уже о месте фактического проживания. Оно, впрочем, может совпадать с местом как постоянной прописки, так и с местом пребывания.

На какой срок можно оформить временную регистрацию

Прописка по месту пребывания оформляется на любой срок, который согласован с собственниками жилья.

Пользователи жилья государственного или муниципального жилищного фонда могут временно зарегистрировать в своем жилом помещении граждан на срок, не превышающий срок договора социального найма.

В случае если гражданин, которого нужно зарегистрировать по указанному адресу, занимает жилую площадь не по договору поднайма, а является временным жильцом, регистрацию можно оформить только на срок, не превышающий полгода.

Максимальный срок, на который можно получить справку составляет 5 лет.

Что будет, если не оформить временную прописку

Если не оформить временную регистрацию в течение трех месяцев с момента приезда, можно получить . В Москве и Санкт-Петербурге он составит от 3000 до 5000 рублей, в других российских регионах — от 2000 до 3000 тысяч. Для собственников и нанимателей эта сумма может быть выше в зависимости от субъекта Федерации.

Для чего нужна временная регистрация

Не все работодатели готовы взять на работу сотрудников «на птичьих правах» и требуют подтвердить временную регистрацию. Стать донором в другом регионе проблематично без временной регистрации. В Москве временная прописка дает право пользоваться парковкой как резидент.

А вот покупку временной регистрации делать категорически нельзя: это нарушение законодательства, которое может обернуться штрафом в размере от 100 до 500 тыс. рублей и даже уголовным наказанием с до трех лет.

Нужно ли согласие других жильцов, чтобы оформить временную регистрацию

Согласие жильцов в каких-то случаях необходимо, в каких-то нет. Разберем разные ситуации.

Сам собственник

Если желающий зарегистрировать себя или другого человека — собственник всего жилья, ему не нужно заручаться ничьим согласием. Если он владеет долей в жилье, придется получать письменное согласие всех долевых собственников.

Государственное и муниципальное жилье

Если гражданин — единственный наниматель государственного или муниципального жилья, то в этом случае для его временной регистрации тоже не требуется ничье разрешение. Но если в этом государственном или муниципальном помещении уже есть зарегистрированные по месту жительства люди, потребуется согласие всех совершеннолетних жильцов.

Если жилье находится в государственной или муниципальной собственности, а желающий получить временную прописку не его наниматель, ему предстоит заключить . Он станет основанием для временной регистрации.

В коммунальной квартире

Как сделать временную регистрацию гражданам в коммунальной квартире? Для этого необходимо разрешение всех проживающих в ней нанимателей и собственников. Это делается ими лично в регистрирующих органах или с помощью нотариально заверенного согласия.

Какие нужны документы

Для оформления временной регистрации в жилом помещении необходимы следующие документы:

• удостоверяющий личность гражданина. Это может быть российский паспорт или паспорт гражданина СССР, если он действующий. Для несовершеннолетних необходимо свидетельство о рождении. Для постоянно проживающих за границей нужен загранпаспорт;
• на право распоряжения жилым помещением. Как правило, это договор собственности, аренды или найма;
• заявление о регистрации по месту пребывания. Его подписывает заявитель, временно проживающий в квартире и собственник; Заявление заполняется на компьютере или от руки печатными разборчивыми буквами синими или черными чернилами, зачеркивать и исправлять ничего нельзя;
• паспорта и согласие всех совершеннолетних зарегистрированных в квартире (ситуации, когда это необходимо, см. выше).

В некоторых регионах и для иностранных граждан потребуются еще два документа:

• адресный листок прибытия, иногда в двух-трех экземплярах. В бланке отмечается факт приезда с одной территории на другую.
• листок статистического прибытия. Он необходим, если гражданин намерен пребывать в новом месте больше года.

Если регистрируется опекаемое лицо, необходим акт соответствующего органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя.

Куда подавать заявление

Существуют несколько способов сделать временную прописку. Все они в конечном итоге ведут в одно ведомство — МВД. Срок регистрации — от трех до восьми рабочих дней. Куда можно обратиться?

• В подразделение МВД. Кстати, проверить свою временную регистрацию или убедиться, что в жилье нет незваных гостей, можно на ведомства
• Через портал «Госуслуги»
• В управляющую компанию дома, если у нее есть услуги паспортного стола. В этом случае сроки регистрации могут увеличиться

Если гражданин подает документы сам, ему придется прийти в регистрирующий орган два раза: сначала с документами, затем для получения свидетельства о временной регистрации. В первый раз в определенных случаях (см. выше) потребуется визит и собственника жилья, арендодателя или нанимателя.

Как сделать временную регистрацию через Госуслуги

Для этого необходимо иметь аккаунт на . Чтобы создать учетную запись, необходимо ввести в профиле паспортные данные и СНИЛС, затем подтвердить свою личность. Через поиск находится раздел регистрации по месту пребывания. Нажимается кнопка «Получить услугу».

Далее заполняется в электронном виде заявление. Также вносятся данные:

• паспорта гражданина РФ или свидетельства о рождении ребенка
• документа, на основании которого происходит временная регистрация.

После подачи заявления должным образом в течение трех дней в личный кабинет на госуслугах придет приглашение на получение свидетельства о временной регистрации. Оповещение доставят любым из указанных вами способов: по электронной почте или в мобильном приложении. Для этого придется явиться и заявителю, и тому, кто предоставляет жилье, предоставив в течение трех дней оригиналы документов.

Как оформить регистрацию для ребенка

Зачем нужна временная регистрация ребенку? Без нее, если семья переехала в другой город, его могут не взять в школу или детский сад, не оказать медицинских услуг. Особенности временной регистрации зависят от возраста детей.

Временная регистрация ребенка отдельно от мамы, папы или опекунов допускается лишь после 14 лет, когда у него появится паспорт. Для этого потребуется письменное разрешение родителей или опекунов. Например, если подросток проживает в общежитии. Дети младше 14 лет не могут регистрироваться отдельно от родителей или опекунов, даже у близких родственников.

Для временной регистрации детей, не достигших 14 лет, требуется заявление законного представителя (родителей, опекунов), имеющего временную регистрацию в данном помещении, согласие собственников жилья в этом случае не требуется. К обычному пакету документов прикладывается свидетельство о временной регистрации родителей или опекуна.

Важно помнить: если временная регистрации оформляется в съемном жилье, временная регистрация прекратится вместе с окончанием срока договора. Как прописать новорожденного, можно узнать .

Как оформить регистрацию студенту и военнослужащему

Для студентов очной формы обучения в вузах или средних профессиональных заведениях, доступна временная регистрация в общежитии, если они проживают в нем. В этом случае в течение трех дней со дня получения места в общежитии студенту необходимо обратиться к ответственному лицу учебного заведения. Если студент не проживает в общежитии, а снимает жилье и находится в другом регионе, где расположено учебное заведение, больше 90 дней, то ему необходимо получать временную регистрацию на общих основаниях.

Для военнослужащих процедура иная. Те, кто служит по контракту, и члены их семей, не имеющие жилья, могут получить постоянную регистрацию по месту жительства на территории , где проходит служба. Для этого подать рапорт командиру части, собрать документы и после получения разрешения на прописку с подписанным рапортом обратиться в паспортный стол по месту нахождения части.

В служебной квартире, предоставляемой военнослужащему, возможна только временная регистрация. Военнослужащий, имеющий служебное жилье, имеет право временно прописать там и .

Если появляется отдельное, не служебное, жилье, то регистрация проходит на общих основаниях.

При отъезде с места службы в другой регион временная регистрация контрактников возможна по месту пребывания только при наличии отпускного билета или командировочного удостоверения, если срок командировки или отпуска больше 90 дней. Отсутствие постоянной или временной регистрации больше не препятствие для постановки на воинский учет и призыва в . При переезде военнообязанный должен встать на воинский учет по месту .

Где оформить прописку?

Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД (заменяющее ФМС), управляющую компанию (в некоторых существуют паспортные столы) или воспользоваться порталом Госуслуги.

Услуга бесплатная, оплата госпошлины не требуется

• Заявление, заполненное на специальном бланке
• Паспорт собственника квартиры
• Паспорт гражданина, которого нужно прописать (в случае, если он не является собственником)
• Документ, подтверждающий право собственности, на основании которого проходит регистрация
• Свидетельство о рождении – предъявляется, если прописываемому лицу еще не исполнилось 14 лет.

После того как сотрудник паспортного стола (или другого ведомства, в которое вы обратились с заявлением), проверит предоставленные документы, он заберет у вас паспорт и назначит дату получения.

По закону, если вы предоставили полный комплект документов, то вас пропишут в срок от 3 до 7 дней

Потребуется подтвержденный аккаунт на портале gosuslugi.ru

Для новорожденного или несовершеннолетнего – регистрация через личный кабинет матери или отца.

В каталоге услуг выбрать раздел «Паспорта, регистрации, визы», далее «Регистрация граждан», а затем «Регистрация гражданина по месту жительства».

Нужно заполнить заявление в электронном виде и внести в него данные документов, необходимых для регистрации.

Посмотреть подробную инструкцию

Заполнение заявления займет примерно 15 минут, а срок оказания услуги – 3 дня.

Нужно будет посетить 1 раз подразделение ГУВМ МВД (управление по вопросам миграции) – вам придёт приглашение.

Во время регистрации необходимо присутствие собственнника жилья, а также оригиналы всех документов, указанных в заявлении.

Сотрудник сверит документы, указанные в заявлении, с оригиналами и поставит в паспорт штамп о регистрации по месту жительства

В случае электронной регистрации в качестве документа, подтверждениющего право собственности на квартиру, нужно предоставить выписку из ЕГРН. Она приходит на электронную почту вместе с зарегистрированными документами после регистрации сделки в Росреестре.

Согласно 218 ФЗ, теперь право собственности на недвижимость удостоверяется именно выпиской из ЕГРН. Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт, поэтому требовать их не имеют права. Если же вам отказывают в принятии документов, ссылайтесь на закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте через форму. Специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.

Какие права дает регистрация?

• Проживать по месту прописки
• Выбрать школу по месту жительства
• Оформлять пособия и льготы
• Подтвердить свое место проживания при трудоустройстве
• Получать официальные документ – медицинский полис, ИНН и т.д.

Если у вас несколько квартир, то фактическая прописка может быть только одна – прописываться в нескольких квартирах запрещено.

После регистрации перехода права собственности на квартиру в электронной форме, обратитесь в МФЦ или напрямую в УФМС с заявлением о регистрации по месту жительства (Форма №6, утв. Приказом ФМС России от 11.09.2012 N 288).

При заполнении заявления:

• В строке «Документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения» укажите точное наименование договора, который вы получили после электронной регистрации, и дату;
• В строке «Адрес» укажите точный адрес объекта недвижимости.

С 01.01.2017 г. вступил в силу 218 Федеральный закон, на основании которого государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН. В ней указаны сведения об основных характеристиках объекта недвижимости, текущий владелец и наличие обременения (ипотека). С 15.07.2016 г. согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 14), свидетельство о праве собственности, как документ удостоверяющий государственную регистрацию прав, исключено.

УФМС самостоятельно проверяет сообщенные гражданином сведения, направляя соответствующий запрос в Росреестр, и производит регистрацию по месту жительства в пределах установленного законом срока.

Официальный ответ УФМС России по г. Москве: «Требования сотрудников УФМС по предоставлению выписки из ЕГРН с печатью Росреестра противоречат нормам Федерального закона “Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг” от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ. Действия сотрудников Вы можете обжаловать путем направления заявления с указанием всех обстоятельств и структурного подразделения УФМС России, в котором Вам было отказано».

При отказе в принятии документов МФЦ, ТСЖ, УК или иными органами, принимающими заявление на регистрацию, требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ необходимо отправить через форму на https://help.domclick.ru/ для дальнейшей эскалации вопроса в вышестоящие инстанции.

Ниже приложен официальный ответ УФМС по г. Москвы.

В каких случаях нельзя прописаться в собственной квартире

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

общество, наталья киселева, жилье, россия, инком-недвижимость

Юрист объяснила, когда нельзя прописаться в собственной квартире

В России нельзя прописаться в апартаментах со статусом нежилых помещений

“Нужно учитывать, что ограничение на регистрацию возникает не с момента, когда дом появился в списках на реновацию/будущий снос, а с момента выхода конкретного постановления Правительства Москвы о сносе того или иного дома”, — обратила внимание эксперт.

Есть нюансы и в домах-новостройках: собственник может получить ключи от квартиры раньше, чем откроется регистрация в доме. Юрист также предупредила, что могут возникнуть проблемы, как следствие политики борьбы с “резиновыми” квартирами” с регистрацией в собственной доли в квартире, если заявленная площадь не соответствует нормам жилой площади.

Могут не разрешить также прописаться в квартире, которая состоит на контроле у правоохранительных органов из-за возможного мошенничества с недвижимостью, отметила Киселева.

Временная прописка: как оформить и опасна ли для собственника жилья