Как купить квартиру за биткоины в россии

После введения санкций в отношении российских банков даже элементарные платежи во многих странах порой затруднительны для граждан РФ, не говоря о покупке недвижимости; тем не менее, варианты для того, чтобы провести сделку и стать обладателем квартиры или дома, есть, один из таких способов – рассчитаться за жильё через криптовалюту.

Содержание:

Bitcoin превращается в квартиру или дом

Рынок цифровых активов за последние годы превратился в глобальную экосистему и стал частью мировых финансов. Если раньше операции с криптовалютой были уделом рисковых и продвинутых, то сегодня технология распространилась и становится интересной и приемлемой для более широкой аудитории.

Запросы на покупку недвижимости за криптовалюту поступают риэлторам и застройщикам в технологических центрах мира на протяжении уже несколько лет. Сразу оговоримся – указать в договоре купли-продажи или инвестиционном договоре Bitcoin (или другую криптомонету) в качестве валюты платежей – пока незаконно ни в одной стране. Тем не менее, в ряде государств существуют работающие схемы, в ходе которых де-юре фигурируют доллары, евро или национальные валюты, а де-факто транзакции идут через криптоденьги.

Читайте также:  Развитие района метрогородок

С чем связано желание клиента рассчитаться за квартиру новым, нетрадиционным и на первый взгляд рискованным способом? Игроки криптобирж стремятся диверсифицировать портфель и вывести часть капитала в реальные активы, например, в квадратные метры, и им удобнее пользоваться валютой, в которой хранятся средства.

С марта 2022 года к покупке недвижимости с помощью криптовалют часто прибегают граждане России, так как из-за санкций, а также встречных ограничений со стороны РФ рассчитаться с продавцом квартиры стало непросто. Некоторые страны оказались практически недоступными для инвесторов с российским паспортом. Однако даже в государствах, политика которых в отношении россиян мягче, таких как Турция, Таиланд, ОАЭ, Грузия, провести сделку стало сложнее. По словам экспертов зарубежных рынков, переводы со счётов не попавших под санкции банков, таких как Тинькофф, Росбанк, Райффайзенбанк, возможны, но в большинстве случаев идут с задержкой в несколько дней. Транзакции через банки, попавшие под санкции, невозможны. Были случаи, когда переводы на иностранные счета, например, со счёта Сбербанка не дошли получателю, но и не могут вернуться отправителю, так как банк-корреспондент, скажем, в Европе блокирует транзакцию. И в любом случае, гражданин России не может отправить за рубеж больше 10 000 в месяц.

Читайте также:  Спортивно-досуговый комплекс появится в Московском

В таких обстоятельствах расчёты через цифровые активы – это одна из немногих доступных альтернатив. На территории РФ приобретение криптовалюты абсолютно легально. По закону «О цифровых финансовых активах» с 1 января 2021 года Bitcoin (и другие криптомонеты) можно выпускать, продавать и покупать (не забывая при этом подавать налоговую декларацию). Запрещено оплачивать криптовалютой товары и услуги на территории страны. Забегая вперёд, скажем, что такой запрет существует во многих государствах.

В некоторых странах расчёты между застройщиком и клиентом через крипту – обычная практика, в других такие сделки не распространены или редки. Мы рассмотрели несколько направлений, которые популярны у россиян и жителей постсоветского пространства как с целью туризма, так и с целью инвестиций: Таиланд, Турция, ОАЭ, Кипр. Отметим, что актуальность этих рынков для граждан РФ выросла после фактического закрытия ряда стран для российского капитала.

Таиланд

Таиланд первым в Юго-Восточной Азии легализовал криптовалюты. Деятельность всех участников рынка регулируется законом «О цифровых активах», который принят в 2018 году. Тогда же учреждён контролирующий орган – Комиссия по ценным бумагам (SEC, Securities and Exchange Commission). Дальнейшее развитие этой сферы лоббировало в том числе Туристическое управление Таиланда (Tourism Authority of Thailand, TAT). По мнению представителей данного ведомства, статус криптопозитивной страны привлекает заинтересованных людей со всего мира, в том числе обладателей значительных цифровых капиталов.

Читайте также:  Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней

Однако, с 1 апреля 2022 года тайскими властями принят закон, запрещающий использовать на территории страны криптовалюты в качестве средства платежа. Их разрешается применять только как инвестиционный инструмент. Кроме того, почти годом ранее был принят закон, обязывающий пользователей тайских криптобирж лично обращаться в офисы для открытия нового аккаунта (ранее достаточно было удалённой регистрации). Тренд на ужесточение правил того, как распоряжаться цифровыми активами, и внедрение государственного контроля наблюдается во многих странах мира.

По мнению экспертов жилищного рынка в Таиланде, последние изменения в законодательстве не повлияют на возможности расчётов между продавцами и покупателями квартир, так как транзакции происходят с промежуточным выходом в фиат (официальные платёжные средства, деньги в классическом понимании).

Расчёты за квартиры и виллы при помощи криптовалют широко распространены в Таиланде и уже отработаны – порядка 30% сделок, по словам экспертов локального рынка, проходит с использованием цифровых монет. Большинство застройщиков заявляют о возможности «купить квартиру за крипту» в рекламе. При этом существует две схемы сделок. Первая – когда у покупателя есть необходимая сумма в криптовалюте, и вторая – когда у клиента деньги в рублях, долларах или евро (при этом он может быть абсолютно далёк от криптовалютного мира).

В первом случае клиент выбирает квартиру или виллу у застройщика. Далее стороны обговаривают условия, в частности, решают, с помощью какой криптовалюты будет проходить сделка. Как правило, расчёты проводятся в стейблкоинах (USDT, USDC), которые привязаны к доллару и имеют малую волатильность, в отличие от монет других типов. Далее клиент перечисляет сумму со своего электронного кошелька на кошелёк застройщика. Функция покупателя на этом этапе завершена. Представитель девелопера переводит средства со своего частного зарубежного банковского счёта на банковский счёт своего же проекта за покупателя. Подчеркнём, что в Таиланде можно оплачивать недвижимость за третье лицо, просто указав в назначении платежа название проекта и номер лота.

Второй вариант схемы разработан для покупателей, которые не имеют аккаунта на бирже или лимит их кошелька недостаточен для сделки (как известно, крупнейшая система Binance ввела ограничения для россиян, на чьих счетах активы на сумму более 10 тыс. евро). В таком случае клиент из России перечисляет рубли со своего банковского счёта на банковский счёт посредника, также открытый в Российском банке. Застройщик, как и в первом случае, переводит необходимую сумму со своего зарубежного счёта на счёт своего проекта за покупателя. Между застройщиком и посредником при такой схеме предполагается сделка купли-продажи криптовалюты за рубли. Криптобиржа выступает гарантом того, что стороны, находящиеся в разных странах, выполнят свои обязательства. К накладным расходам при подобной транзакции будет относиться комиссия биржи, которая составляет 5-10%. Как правило, застройщик идёт на предоставление скидки и тем самым берёт эти издержки на себя.

Оплата криптовалютой на вторичном рынке также возможна, но такая практика имеет больше нюансов и менее распространена. Посредником в подобных сделках может быть представитель агентства. Он принимает криптовалюту от покупателя на свой криптокошелёк на бирже (криптовалюта на этом этапе резервируется), затем конвертирует её в фиатные деньги, переводит их на банковский счёт, а с него – на счёт продавца недвижимости. Интересы покупателя защищены, так как биржа акцептует сделку только после того, как «видит» банковский чек об оплате криптовалюты.

Описанные схемы возможны при приобретении имущества на условиях Leasehold. В отличие от Freehold (безусловное право владения, полная частная собственность), Leasehold позволяет зарегистрировать квартиру в долгосрочную аренду до 90 лет с правом продления. В таком случае процедура регистрации упрощена и не требует подтверждения, что деньги перечислены именно от того лица, на которое оформляется собственность. Это даёт возможность перевести средства на счёт продавца квартиры с личного счёта представителя агентства (посредника).

Отметим, что надёжнее проводить сделки с расчётом через крипту, покупая квартиру у юридического лица, – застройщика. Такие расчёты, по мнению экспертов рынка, безопасные и оперативные.

Если планируется покупка недвижимости у собственника или застройщика, которые предпочитают традиционные способы расчёта, всегда есть вариант конвертации цифровых средств в евро, доллары или национальную валюту через обменный пункт. Комиссия при этом составляет, как правило, 1,5-3%

Турция

В Турции криптовалюта признаётся в качестве актива, а не как средство платежа. Ещё годом ранее, чем в Таиланде, в апреле 2021 года, был принят закон о запрете оборота криптовалют и расчетов в цифровых деньгах на территории страны.

Так же как и в Таиланде, в Турции активно развивается практика продажи недвижимости через цифровые монеты. При этом договор заключается в лирах или евро, а агентство или застройщик по сути выполняют функцию по промежуточному переводу виртуальных средств в реальные. При перечислении криптовалюты на счёт продавца, либо на счёт посредника (в этом случае оплачивается комиссия 1,5-2%) сумма в USDC/USDT меняется на фиатные деньги по курсу на день оплаты и перечисляется на банковский счёт компании-застройщика или физического лица, которое продаёт квартиру. Отметим, что купить/продать криптовалюту можно только за официальную валюту, принятую в стране. То есть, с банковского счета в России можно покупать криптовалюту только за рубли. А на банковский счёт в Турции допустимо вывести только лиры.

Стоимость перевода, вне зависимости от суммы, если использовать, например, USDT, будет равна 1 доллару. Дополнительные расходы при этом складываются из разницы в курсах валют плюс комиссия биржи. Совокупные издержки составляют, как правило, примерно 5%.

Покупатель может также вывести криптовалюту на свой личный банковский счёт, открытый в Турции, и самостоятельно отслеживать колебания курсов. Если своего счёта нет, альтернативный вариант – расчёты через посредников. В Москве, Петербурге, Киеве есть офисы-обменники, совладельцы которых – граждане Турции. Клиент может принести деньги в Москве и в течение дня получить наличные уже в Анталье. В России операции присваивают код, и в Турции предъявителю этого кода выдаётся оговорённая сумма, за вычетом комиссии, размер которой колеблется от 1% до 7%. Чем больше сумма, тем меньше комиссия. Такая схема выгодна для крупных переводов.

Многие турецкие застройщики уже завели криптокошельки и предлагают покупателям проводить расчёты на виртуальной площадке. Купить квартиру за крипту на вторичном рынке сложнее. Таких сделок намного меньше. Как и Таиланде, в Турции в этом случае необходимо посредничество физического лица для вывода виртуальных денег в реальные.

ОАЭ

Дубай – город, в котором в 2017 году прошла первая в мире сделка купли-продажи недвижимости за криптовалюту – виртуальными средствами клиент оплатил 50 апартаментов в комплексе Aston Plaza and Residences. Однако в последние годы в Эмиратах принято несколько новых законов (самый свежий из которых – в марте 2022 года), закрепляющие за криптой статус виртуального актива, но не валюты, и регулирующие деятельность криптоиндустрии. Таким образом, использование цифровых монет для платежей на территории страны официально не разрешено.

Застройщики или продавцы не принимают цифровую валюту напрямую – они получат платежи в дирхамах ОАЭ или долларах США. Тем не менее, они сотрудничают с надежными лицензированными брокерами цифровых валют, расположенными в разных частях мира, где Bitcoin, Ethirium, ADA, USDT и другие криптовалюты конвертируются в фиат. Стоимость перевода средств составляет от 1% до 3% в зависимости от срочности и суммы транзакции.

Используя криптовалюту, можно купить жильё как на первичном рынке, так и на вторичном, у собственника. Во втором случае также необходимо будет воспользоваться услугами посредников для конвертации цифровых денег в реальные. Отметим, что для оплаты используются банковские чеки – расчёты наличными запрещены в рамках государственной политики по борьбе с отмываем денег.

Эксперты рынка недвижимости в Эмиратах подчёркивают, что перед приобретением квартиры или виллы с помощью криптовалюты, необходимо осознавать связанные с этим способом значительные риски.

Кипр

На Кипре криптовалюта нелегальна. Центробанк не признаёт криптовалюту средством платежа. На первичном рынке сделки с использованием критовалюты не практикуются. У девелоперов мало желания работать с криптой, так как у них нет возможности перевести её в фиат.

На вторичном рынке подобные кейсы есть, но они единичные. Если клиент настаивает на проведении сделки с использованием криптовлюты, агентство, которое компетентно, может пойти навстречу и предложить схему с покупкой виртуальных денег на лицензированных биржах других стран, предварительно убедившись в законном происхождении цифровых активов. Для этого проводится процедура KYC (Know Your Customer) – проверка персональных данных клиента, а также Due Diligence – оценка объекта инвестирования. Для того чтобы обезопасить сделку, рекомендуется также собрать полный комплекс сопроводительных документов, чтобы в случае необходимости доказать, что объект был куплен и оплата произведена.

Минимизировать иски

Расчёты за недвижимость через криптовалюту становятся популярными, так как дают некоторые преимущества свободы от банковского контроля и ограничений, которые неизбежны в традиционных финансовых институтах и часто имеют конъюнктурную подоплёку. Хотя, безусловно, нельзя считать, что крипторынок совсем не зависит от конъюнктуры, но он в этом отношении гораздо более независим.

Конечно, описанная технология расчётов имеет свою степень риска. Средства по договору от имени покупателя переводит персона «со стороны», и есть вероятность, что в будущем придётся доказывать свою право на приобретённый объект или объяснять происхождение средств. С этой точки зрения необходимо учитывать, принята ли в данной стране практика проверок банковских операций со стороны государства. Например, в Таиланде такой практики нет, и можно идти на сделку смело. А, скажем, на Кипре, напротив, очень жёсткий контроль.

Решение, идти на эти риски или нет, зависит от доступности иных вариантов решения задачи. Если их нет или они ограничены, нужно постараться минимизировать вероятность негативных сценариев. Самое главное при этом – выбор партнёра, которому можно доверять.

Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов:

Карена Чичяна, старшего партнёра в Exotic Property, Таиланд

Александру Гилееву, руководителя отдела продаж в Wing Samui Condo, Таиланд

Артёма Спирина, управляющего директора в 1st Broker Cyprus, Кипр

Анастасию Кезик, директора по маркетингу в Alanya Property Sales, Турция

Роксолану Рубцову и Равшана Исхакова, финансового директора в Fam Properties, ОАЭ

Криптовалюта сегодня является особо актуальной, поскольку она становится отличным инвестиционным и платежным средством. Еще совсем недавно приобретение чего-либо дорогостоящего за биткоины считалось нереальным, однако ситуация резко изменилась и покупка недвижимости доступна обладателям криптовалюты.

Риски сделок

Несмотря на возможности, открывающиеся перед владельцами криптовалюты, покупка и продажа недвижимости относится к процессам, регулируемым законодательством.

По этому поводу высказалось Министерство финансов. Алексей Моисеев, заместитель главы ведомства сообщил, что такие сделки небезопасны со многих точек зрения. По такому же принципу торговля могла бы осуществляться за ракушки или другие товары.

Он считает, что применение криптовалюты при покупке недвижимости может быть связано с желанием покупателя скрыть свои доходы. Министерство финансов обеспокоено и тем, что в случае разбирательств, связанных с незаконной продажей, пострадавшую сторону государство не сможет защитить, так как на данный момент не существует той законодательной базы, которая регулировала бы отношения в этом ключе.

Контрагенты могут столкнуться с рядом сложностей при сделках:

Каждый из этих случаев может обернуться для одной из сторон частичной или полной потерей всех своих финансовых средств.

Законность применения криптовалюты на рынке российской недвижимости

При консультации с юристом относительно законности приобретения недвижимости за биткоины, каждый обратившийся получит однозначный ответ. Законодательство не регулирует данные отношения, а значит и не может одобрить или запретить такие сделки. Юрист может лишь предупредить обе стороны о возможных трудностях.

В первую очередь сложность касается оформления договора. Юристы рекомендуют между контрагентами заключать два типа договора, исходя из поставленных задач, а именно, договор мены или купли-продажи.

При заключении договора купли продажи должен быть указан размер суммы, уплачиваемый за недвижимость, но он не может быть выражен в криптовалюте, а только в российских рублях.

Соответственно, нужно будет прописать, что недвижимость продаётся за условные единицы (биткоины). Они будут выражены в рублях по курсу биткоина на день покупки квартиры.

Договор мены сопряжен с другими сложностями. Согласно условиям стандартного договора, с которым обычно сталкиваются контрагенты, обменивается имущество на имущество, но криптовалюта не может рассматриваться в качестве вещи в правовом смысле.

Соответственно, необходимо определить, на что будет обмениваться недвижимость и как это будет зафиксировано в договоре мены. В качестве одного из варианта можно указать, что недвижимость обменивается на флеш накопитель, содержащий файл wallet.dat.

Также в одном из пунктов договора необходимо будет указать, что на электронном кошельке находится определенное количество биткоинов.

Чтобы продавец недвижимости мог себя застраховать от того, что кошелек будет пустой или там будут находиться биткоины в меньшем количестве, юристы рекомендуют в договор включить пункт по неустойке. Процесс передачи доступа к кошельку необходимо также документально зафиксировать посредством акта приёма-передачи.

Передача права собственности

При продаже недвижимости необходима регистрация о правах передачи права собственности. При стандартном режиме продажи за российские рубли весь процесс основывается на законе «О государственной регистрации».

Там же приведены условия, когда государственный орган имеет право отказать в регистрации. На данный момент продажа недвижимости за криптовалюту не входит в список запрещенных сделок, но Росреестр может отказать в передаче права на собственность без объяснения причины и контрагентам необходимо будет побороться с ведомством, чтобы доказать легальность и законность такого типа сделки.


Как купить квартиру за биткоины в россии

Сложности приобретения недвижимости

Несмотря на то, что теоретически недвижимость за биткоины можно приобрести, эксперты рекомендуют воздержаться от таких сделок или обменять криптовалюту на валюту, функционирующую в стране, и только после этого оформлять квартиру или дом. Данного мнения придерживаются и в суде, мотивируя это тем, что на данный момент российские суды не располагают законодательной базой для правильного вынесения решения при появлении конфликтных ситуаций.

Еще одним аргументом является и то, что биткоины – это криптовалюта, переводы которой осуществляются анонимно. Продавец недвижимости может отрицать факт получения биткоинов и что-либо будет доказать невозможно.

Даже после заключения сделки одна из сторон может подать заявление в суд, чтобы оспорить законность сделки. При этом с большей вероятностью суд вынесет положительное решение, признав, что недействительность сделки и обяжет контрагентов вернуть друг другу все полученное. Если одна из сторон получит свою недвижимость обратно, то другая может не получить биткоины в полном объеме.

Налоговые сборы

Еще одной сложностью, которая может ожидать покупателя недвижимости в тот момент, когда он соберется её продавать. Чтобы был учтен налоговый вычет, необходимо подтвердить сумму расходов на приобретения жилья в российских рублях. Поскольку во время сделки расчеты велись в биткоинах, то эквивалент в российских рублях будет весьма сложно пересчитать, так как не существует единого валютного курса, который был бы разрешен к учету на законодательном уровне.

Данные о транзакции за оплату недвижимости хранятся лишь в реестре блокчейна, а информация о транзакции прописана лишь строкой из набора цифр. Для налоговой инспекции эта информация является бесполезной, а значит, продавец не может рассчитывать на налоговый вычет, что повлечет за собой весьма крупные расходы. Единственным решением в данном случае будет не продавать квартиру, и пользоваться ею в долгосрочной перспективе.

Все сделки с применением криптовалюты можно осуществлять, однако всегда необходимо помнить о сложностях и рисках, которые увеличиваются в несколько раз. Возможно, в скором времени такие сделки будут поддержаны на законодательном уровне, но на данный момент они могут основываться исключительно на креативности и личной ответственности контрагентов.

Шутка, в которой автор самому себе шлет в прошлое совет покупать биткоины, давно стала известной многим людям. Ее популярность объясняется тем, что определенная доля истины в этом случае присутствует – такое некогда малопонятное явление как криптовалюта давно на слуху и приносит своим владельцам очень неплохой доход.
Наряду с другими мировыми валютами, она уверенно заняла позицию за позицией в торговых операциях, став, таким образом, полноценным платежным средством. Ежегодно все больше сделок совершаются без участия банков и других финансовых учреждений, в том числе покупка недвижимости за биткоины.


Как купить квартиру за биткоины в россии

Биткоины и недвижимость

Протокол создания первой в мире криптовалюты – биткоина – был разработан в 2008, а в 2009 удалось сгенерировать его первые единицы. Всего лишь спустя четыре года, в 2013-м, на мировом рынке недвижимости появилось объявление о продаже дома за биткоины. Впервые такая операция была проведена в Канаде, когда курс криптовалюты по отношению к доллару США был сравнительно невысок – всего 45$.

Позднее как продавцы, так и покупатели – обладатели активов в криптовалюте – оценили удобство и скорость этого способа взаиморасчетов. Результатом стало все возрастающее количество предложений, по которым на продажу были выставлены элитные объекты недвижимости, даже такие, которые представляют историческую и архитектурную ценность. Так, в свое время в западной части Франции нашел своего покупателя роскошный замок, находящийся в живописной долине. Оплата была произведена именно криптовалютой.

Со временем, когда стало понятно, что биткоин не собирается сдавать своих позиций, а, наоборот, становится все дороже. Сфера его применения в торговых и других, прямо или косвенно касающихся недвижимости, операциях возросла. Покупка недвижимости за биткоины за рубежом стала характерной не только для сделок между физическими лицами – к ней обратились и некоторых компании, сфера деятельности которых находится именно в этой плоскости. Например, биткоины стали принимать в качестве арендной платы те фирмы, которые занимаются сдачей жилых и коммерческих помещений.

Первый опыт использования биткоинов и альткоинов в России принадлежит девелоперской компании М9. В 2017 году на ее сайте было опубликовано объявление о продаже двух больших коттеджей в Подмосковье, цена которых составляла 64 и 81 биткоин соответственно. На данный момент точно известно, что сделку с использованием криптовалюты удалось заключить успешно, но сегодня М9 Development предпочитает реализовать свою недвижимость традиционным путем.

На различных торговых площадках в Интернете время от времени появляются сообщения о продаже домов и квартир за криптовалюту. Поскольку эти объявления носят неофициальный характер, нельзя с точностью сказать, насколько стремительно развивается тенденция внедрения криптовалюты в жизнь наравне с обычными денежными единицами.

Можно ли приобрести недвижимость за биткоины в 2021-2022 годах в России?

Купить квартиру за биткоины в России официально нельзя. Дело в том, что федеральный закон 259-ФЗ, принятый 31 июля 2020 года, запрещает использовать криптовалюту в качестве платежного средства на территории страны. Единственной валютой, которая разрешена во всех видах торговых и финансовых операций, не считая банковскую конвертацию, является российский рубль.

Однако это не означает, что биткоин и другие виды цифровой валюты находятся вне закона. Криптовалюта, согласно действующему законодательству, – абсолютно легальна, признается имуществом, имеет свое определение в качестве материальной ценности, однако в пределах Российской Федерации не является официальным платежным инструментом.

Одна из основных причин, почему было принято такое решение относительно биткоинов – невозможность полностью контролировать операции с ними и большие затруднения с налогообложением. Для продавца сделка купли-продажи автоматически является доходом, и довольно значительным, особенно если речь идет о недвижимости премиум-класса. Обложить налогом прибыль, полученную в криптовалюте, не представляется возможным, поскольку ни один нормативный акт не регулирует этот процесс. Поэтому продажа недвижимости за биткоины может расцениваться как получение скрытого от налогов дохода.

С другой стороны, покупателям также не приходится рассчитывать на какие бы то ни было субсидии и льготы, например, налоговый вычет, во время подобной сделки.  К тому же Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому договору или же вообще привлечь стороны к ответственности за нарушение соответствующих положений 259-ФЗ.

Как происходит торговля недвижимостью в криптовалюте за рубежом?

Операции с недвижимостью с участием криптовалюты официально разрешены в нескольких странах мира. В их число входят: США, Швейцария, ОАЭ, Индонезия, Сингапур.

Первый дом, купленный за биткоины в Индонезии, находится на Бали, – анонимному покупателю в свое время он обошелся в 800 биткоинов. После этого все больше недвижимости, находящейся в этом курортно-туристическом регионе, стало реализовываться за цифровую валюту.

Сегодня сделки купли-продажи в Индонезии осуществляются следующим образом. Для того, чтобы провести ее, необходимо наличие у продавца счета на одной из бирж криптовалюты. Крупнейшей биржей такого рода является Indodax – львиная доля подобных операций проходит именно через нее.

Покупатель перечисляет на счет, который заранее указывается в договоре, биткоины, число которых эквивалентно долларовой стоимости недвижимости. После этого биржа самостоятельно продает их и снова возвращает на счет покупателя, но уже в долларах или иной удобной ему валюте.

Эта схема расчета во многом схожа с обычным валютным переводом, однако с тем отличием, что покупатель не обязан отчитываться о происхождении собственных денежных средств.

Почти аналогично оплата с помощью биткоинов осуществляется и в США, но там для подобных сделок существует ряд ограничений. Все этапы расчета происходят только через эскроу-счет нотариуса и при его непосредственном участии. На бирже криптовалют нотариус самостоятельно открывает счет, на котором и происходит конвертация биткоинов в доллары. На личный счет продавца оплата поступает не раньше, чем покупатель зарегистрирует право собственности на недвижимость. Кроме этого, он обязан отчитаться перед нотариусом о природе происхождения средств на покупку.

Как законно провести сделку с биткоинами в России?

Напрямую провести сделку с недвижимостью с участием криптовалюты в России нельзя, однако осуществить ее косвенно в рамках закона вполне возможно. Самым ярким тому примером, способным максимально подробно проиллюстрировать возможный порядок действий при таком соглашении, может служить продажа коттеджей той же компанией М9 Development.

Из-за большой сложности и отсутствия аналогов подобных соглашений разработкой договоров занимались иностранные юристы. В конечном итоге все расчеты производились в российских рублях. Сначала у покупателей по актуальному на тот момент курсу были выкуплены биткоины, а затем сразу же произведена операция по приобретению недвижимости. Как следствие, в документах купли-продажи домов фигурировала только официально разрешенная для этого валюта, а сделка с биткоинами по сути являлась параллельной основной.

Такой способ взаиморасчетов очень сложный, во-первых, с точки зрения оформления документов, во-вторых, по причине волатильности биткоина – динамичного курса, который может кардинально измениться в любой момент. Именно поэтому даже в тех странах, где торговля недвижимостью с помощью криптовалюты разрешена, цены, как правило, указываются в долларах, только приблизительно соответствуя актуальному курсу биткоина.

В общих чертах для проведения такой сделки необходимо:

Второй способ законно приобрести жилье за криптовалюту одновременно и более простой. Он заключается в оформлении договора мены, в котором с одной стороны фигурирует недвижимость, а с другой – криптовалюта. Объектом гражданских прав, как, например, деньги, ценные бумаги т.д., биткоин не является, однако тем же законом 259-ФЗ он признается полноценным имуществом. Это дает криптовалюте, наравне с другими имущественными объектами, возможность быть обмененной на другую собственность.

В случае с меной взаиморасчеты не нужны – необходимое количество биткоинов просто переводится с кошелька покупателя на кошелек продавца, согласно с договором встречных требований, подробно описанных в соглашении. Далее следует убедиться, что валюта поступила на счет продавца. Оба упомянутые соглашения: договор купли-продажи и договор взаиморасчетов, нотариус должен зарегистрировать и направить в Росреестр для регистрации, после чего обязательства сторон друг перед другом считаются исчерпанными. Покупателю останется только забрать в Росреестре свое свидетельство о праве собственности.


Как купить квартиру за биткоины в россии

Первое объявление о продаже недвижимости за биткоины было опубликовано в далеком, по криптовалютным меркам, 2013 году. Хотя небольшой дом, который больше напоминал сарай, и земельный участок в Канаде и не имел повышенного спроса, однако, нашел своего покупателя, пожелавшего обменять цифровое золото на недвижимость. Следующее объявление на просторах интернета появилось только в 2014. В этот раз владелец элитной виллы в Израиле с семью комнатами и пятью ваннами просил 5000 биткоинов, что составляло примерно $3 млн на тот момент.

В России М9 Development в 2017 году предлагала своим клиентам квартиры на Новорижском шоссе за биткоины, однако, сейчас любых упоминаний об этом на официальном сайте уже не найти.

Перед тем, как рассмотреть правовые аспекты покупки недвижимости за биткоины и другие криптовалюты, а также сам процесс подобных сделок, рассмотрим выгоду от желания обмена цифровых валют на квартиру или дом.

Почему покупать недвижимость за криптовалюты выгодно

Первая причина, почему купить недвижимость за биткоины будет выгоднее, чем за наличные – невысокая комиссия за перевод средств. Особенно это будет актуально при покупке жилья или коммерческих помещений за рубежом. Также покупка за криптовалюту позволит провести сделку анонимно для страны резидентства, что может быть актуально в целом ряде случаев, особенно при оформлении на оффшорную компанию или трастовый фонд.

Не стоит забывать и про налогообложение ряда государств. Например, в Европейском Союзе таким образом можно избежать налогов на добавленную стоимость и оборот. При этом не придется платить не только юридическим, но и физическим лицам.

Юридическая сторона вопроса

Согласно пунктам 5 и 7, статьи 14 закона «О цифровых финансовых активах» в Российской Федерации запрещено проводить операции с расчетом в криптовалютах. Таким образом, совершать сделки по покупке недвижимости за биткоины запрещено. Также, даже ели и оформить сделку как куплю продажу и внести пункт об оплате цифровыми активами, то может возникнуть проблема при регистрации права собственности, а также невозможно будет получить налоговые вычеты.

Одним из решений может стать договор мены, однако для этого может потребоваться привлекать в качестве третьей стороны некий криптовалютный фонд.


Как купить квартиру за биткоины в россии

Гораздо удобнее использовать встречные сделки на основе опциона. Таким образом, составляется два договора, один предполагает продажу недвижимости за рубли, а второй – покупку биткоинов на ту же сумму.


Как купить квартиру за биткоины в россии

Однако, чтобы такая сделка прошла без проблем, необходимо воспользоваться услугами профессионалов. Cryptex помогает проводить подобные сделки по покупке недвижимости не только с финансовой стороны, но и в других аспектах правовой поддержки и сопровождении сделки.

Гораздо проще с этим вопросом дела обстоят в Соединенных Штатах и Европейском Союзе. Как уже было сказано, в последнем даже можно получить некоторые преференции от такой сделки. Однако, в большинстве стран придется дополнительно проходить контроль на легальность происхождения средств. Так в США нотариус может принять криптовалюту на собственный счет на криптовалютной бирже, а передаст цифровой актив только после перехода прав собственности к покупателю. Этим сделка похожа на эскроу счет, или аккредитив, получивший популярность на территории России.

Как проводится сделка по покупке недвижимости за биткоины в России

На первых этапах сделка по покупке недвижимости за криптовалюту в России не отличается от фиатных сделок. После поиска подходящего объекта и его осмотра, происходит проверка юридической чистоты самого объекта и проводимой сделки. А вот остальные шаги будут иметь некоторую особенность.

При договоре мены можно воспользоваться Гражданским кодексом, в частности, статьей 128, где биткоин признается имуществом, и значит может выступить одной из сторон мены. А вот при организации встречных сделок нужно учесть некоторые особенности. Так у нотариуса будет подготовлено сразу три документа:

Таким образом, первый шаг сделки — перевод криптовалюты на кошелек покупателя. После этого — получение подтверждение о зачислении монет. В момент, когда критповалюта оказывается на счету продавца недвижимости, нотариус удостоверят договор купли продажи недвижимости и соглашение о взаимозачете. После этого, документы отправляются в Росреестр на регистрацию, а через пять дней покупатель получит документы о праве собственности.


Как купить квартиру за биткоины в россии

Как понятно из принципа сделки по покупке недвижимости за криптовалюту в России и учитывая особенности законодательства, необходимо особо тщательно подойти к выбору недвижимости и проверке юридической чистоты выбранного объекта. Если в Соединенных Штатах по подобным сделкам своим имуществом отвечает нотариус, то в России, в случае выявления каких бы то ни было проблем, стоит подойти более ответственно.

Из-за высокой волатильности криптовалютных активов, договариваться о конечной цене, а точнее об ее выражении в момент заключения сделки, придется продавцу и покупателю заранее. Не всегда данная сделка может быть выгодна сиюминутно для одной из сторон, но, как правило, принимая решение о криптовалютной сделке все осознают и принимают возможные риски.

Будущее криптовалютных сделок в недвижимости

Уже сейчас в Украине совершилась первая полностью криптовалютная сделка по покупке права собственности на апартаменты в Киеве, выраженные в виде невзаимозаменямого токена, в обмен на криптовалюту.

Многие предлагают недвижимость за криптовалюту. Большинство таких объектов все же находится в Соединенных Штатах. А некоторые компании, как например Arte Surfside, предлагают рассчитываться за свои апартаменты напрямую в биткоине и эфириуме. Стоит учитывать, что большинство таких предложений все же находятся в премиум сегменте.

Cryptex поможет совершить сделку с недвижимостью в любой точке мира в обмен на криптовалюты и проведет сделку от момента поиска недвижимости и договоренностей с агентствами, до хранения криптовалюты на своих холодных кошельках и перевод продавцу в момент сделки.

Оставьте заявку для получения консультации, оператор свяжется с вами в ближайшее время.

Ссылка на основную публикацию