Электронный аукцион — новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как все устроено и реально ли купить жилье со скидкой на публичных торгах.
Сведения обо всех квартирах, покупаемых в ипотеку, передаются банками-кредиторами в Единый государственный реестр недвижимости. В ЕГРН ставится отметка о том, что жилье находится под обременением. Пока обременение не снято, право собственности на нового покупателя зарегистрировать невозможно. Между тем, сделки с залоговыми квартирами ведутся – либо с участием кредитующего банка, либо непосредственно с заемщиком при согласии банка. Существует несколько возможностей купить залоговую квартиру.
Покупка залоговой недвижимости у банка привлекает за счет возможности приобрести квартиру или дом по стоимости, которая будет ниже рыночной. Такие объекты могут продавать собственники, которые не справляются с погашением кредита. Еще залоговую недвижимость можно купить на торгах, где объекты реализуют в принудительном порядке.
Рассказываем, выгодно ли покупать залоговые квартиры от банков и как можно стать собственником такой недвижимости.
Если вопрос погашения долгов стоит остро, можно продать квартиру банку, не опасаясь мошенничества. Сделку сопровождают юристы. Однако получить за жилье сумму выше рынка, не получится. Работники банка оценят квартиру, ее состояние и скорее всего цена окажется ниже рыночной. Специалист сервиса Бробанк расскажет, как продать квартиру банку и на что обратить внимание при проведении сделки.
После отмены льготной ипотеки власти и банковский сектор опасаются снижения спроса на недвижимость, чему способствует и повышение Центробанком ключевой ставки. Поддержать интерес населения к жилью призван запуск различных программ кредитования, субсидий и льгот. В январе ВТБ объявил еще одну: теперь клиенты банка могут оформить ипотеку на квартиры с торгов по ставке 11,2-11,9%.
До начала торгов покупатель должен получить одобрения банка и внести первый взнос по ипотеке, который составляет от 10%. Сумма кредита – до 60 млн рублей, срок ипотеки – до 30 лет.
Появление такой программы выглядит своевременной мерой: объемы выдаваемых ипотечных кредитов в последние годы, особенно на фоне действия льготных программ, существенно выросли. Соответственно, растет и рынок залогового жилья.
«Для ВТБ новая программа ипотеки на залоговые квартиры – это отличный ход по расширению портфеля клиентов за счет жилых объектов, которые находятся на балансе других банков. Кроме того, это возможность еще раз выгодно продать в кредит и заработать на собственных залоговых объектах, – рассуждает Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед». – Ведь одно дело, если банк просто продает квартиру с торгов, а другое – если он делает это через ипотечный кредит. В таком случае он получит дополнительную прибыль и с выданного кредита, и за счет дополнительных услуг – страхования, обслуживания и прочего».
А что это значит для рядовых покупателей, частных инвесторов? Станут ли они массово штурмовать аукционные залы в расчете на дешевую покупку?
Почему продают залоговую недвижимость
Продавать могут разную недвижимость, которая находится в залоге у банка: дома, квартиры на первичном и вторичном рынке, дачи и другие объекты.
Иногда собственники недвижимости сами понимают, что не справляются с выплатой кредитных обязательств, и размещают объявление о продаже. Но чаще всего продажу залогового жилья инициирует финансовая организация, если заемщик задерживает выплаты. В соответствии с положениями ГК РФ у владельца могут изъять квартиру, если банк обратится в суд. Но это не означает, что заемщик полностью лишится своих денег. После продажи квартиры банк забирает себе только ту часть средств, которую владелец жилья должен вернуть финансовой организации с учетом тела кредита, процентов по нему, пени, штрафа за задержку выплат и судебных издержек.
Многие думают, что залоговые квартиры от банков можно купить дешевле. Но так бывает не всегда. Когда покупателя на квартиру ищет сам заемщик, ему выгоднее быстрее продать недвижимость — чем раньше он это сделает, тем меньше придется выплачивать пени за просрочку. За счет этого продавец устанавливает цену ниже, чем на аналогичные объекты, на которых нет обременения. Но собственник квартиры может выставить любую цену и не снижать ее, даже если недвижимость долго не продается.
Если квартиру принудительно выставляют на торги, начальная цена в большинстве случаев будет ниже стоимости аналогичных объектов. Но в торгах участвует несколько человек — собственником становится тот, кто назовет более высокую цену. Поэтому часто залоговые квартиры покупают по ценам, которые выше рыночных.
Хорошие объекты в престижных районах могут продаваться по рыночной цене и даже выше нее — все зависит от обстоятельств сделки и того, насколько срочно нужно продать объект. В среднем залоговую квартиру можно купить на 5–6% дешевле рыночной стоимости.
Продажа квартиры финансовой организацией
Квартиры, которые не удалось продать на торгах, банки реализуют самостоятельно. Для этого они размещают информацию об их продаже на своих официальных сайтах – онлайн-витринах. Часть квартир банки могут продавать через обычные сайты объявлений.
Свои площадки для реализации залогового имущества функционируют не у всех банков. Например, они есть и Газпромбанка, Россельхозбанка, банка «Открытие», Росбанка.
В случае добровольного согласия собственника квартиры банк может провести аукцион для продажи залоговой недвижимости без решения суда. После определения победителя и перечисления необходимой суммы новым собственником в ЕГРН вносят изменения, куда вписывают данные о владельце объекта.
На такое жилье есть ипотека?
Да, но банк должен одобрить не только кредит (одобрение кредита действует разный срок в разных банков, например, в Росбанк Дом – около 3 месяцев), но и саму квартиру.
Если жилье типовое, оценку делают быстро.
Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка. Например, если стартовая цена — 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн. То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.
Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость»: «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.
Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики. Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях. С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион — известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».
Отправьте запрос и мы свяжемся с вами в ближайшее время!
Еврейская автономная область
Ненецкий автономный округ
Республика Марий Эл
Ханты-Мансийский автономный округ
Чукотский автономный округ
Для отправки заявки в банк,
пожалуйста, дайте согласия
Согласие действует* в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем
направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного
уведомления в свободной форме об отзыве согласия.
* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку
персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.
Условия обработки персональных данных регулируются Политикой ПАО РОСБАНК в отношении обработки персональных
данных и сведения о реализуемых требованиях к защите персональных данных, размещенной на сайте ПАО РОСБАНК
Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.
Особенности продажи залогового жилья банку
Если речь о продаже залогового жилья для погашения долга, сначала нужно обратиться в банк. Не всегда кредитор готов сам выкупить недвижимость. Иногда банк дает согласие на продажу квартиры другому лицу за указанную стоимость.
Если возникают финансовые проблемы и уже понятно, что без продажи жилья не обойтись, обратитесь в банк за разрешением на продажу залогового жилья. Сделайте этого до того, как появятся просрочки, так удастся сохранить чистую кредитную историю и не накопить задолженность.
При продаже залогового имущества заключается трехсторонний договор. В нем участвуют продавец, покупатель и кредитор. Это наиболее надежный вариант и для банка, и для покупателя. Продавец и покупатель арендуют банковскую ячейку, в которой хранятся деньги за квартиру. Банк рассчитывает остаток долга, забирает свою часть, закрывает долг. После переоформления документов покупатель получает документы, а продавец, забирает оставшуюся сумму от сделки. Обременение с квартиры снимают как только долг перед банком будет погашен.
Продажа залогового имущества проходит в несколько этапов:
- Оценка жилья.
- Оформление согласия банка на продажу.
- Выставление недвижимости на продажу.
- Поиск покупателя и заключение сделки.
- Снятие обременения и переоформление документов на нового собственника.
Продать квартиру в залоге и купить новую будет не так просто. Первоначальный заемщик получает сумму, которой может не хватить на приобретение нового жилья. Если по предыдущему договору зафиксирована просрочка, получить одобрение по новой ипотеке будет в разы сложнее. Все кредиторы проверяют кредитную историю потенциальных заемщиков. Поэтому стоит действовать на упреждение, не доводить ситуацию до судов или банкротства, а продать квартиру банку или новому собственнику при согласии кредитора.
У каждого крупного банка в России, который выдает большое количество ипотечных кредитов и имеет широкую базу клиентов, рано или поздно появляются отдельные онлайн-площадки или разделы на официальных сайтах, где выставлено то имущество, которое у банка находится в залоге.
Сразу скажем: для банка ипотечные квартиры – это не профильный актив, и он стремится от него избавиться как можно скорее, чтобы получить денежные средства, покрывающие его убытки из-за просрочек задолженности.
У банка есть два варианта, как продать жилье: через собственные площадки, либо через обычные интернет-порталы по типу ЦИАН или Авито. Некоторые совмещают эти два варианта, например, сначала пытаются продать на ЦИАН по рыночным ценам, а потом, если не получается, то с дисконтом выставляют на собственных порталах.
В каких банках есть предложения по продаже залоговой недвижимости:
- ВТБ. У него есть собственный онлайн-портал для продажи жилой и коммерческой недвижимости, а также транспортных средств и оборудования. Если речь идет именно о квартирах или жилых домах с земельными участками, то такие объявления можно встретить и на Авито с Цианом.
- Газпромбанк. Он предпочитает реализовать ненужные ему активы через общий портал продаж. Здесь можно встретить самые разные активы – от небольшой квартиры и земельного участка до крупного промышленного корпуса. Но при этом сама база относительно небольшая.
- Банк Дом.РФ предлагает покупателям воспользоваться отдельным разделом на официальном сайте, где выставлены объекты для реализации. Есть удобный поиск по региону и параметрам недвижимости, много коммерческих площадей (для неё действует специальная Бизнес-Ипотека).
- Открытие. Использует собственную площадку для реализации залогового имущества, наибольший интерес у покупателей представляют квартиры в новостройках Москвы.
- ТрансКапиталБанк. Реализует жилую и коммерческую недвижимость, участки земли, оборудование и транспорт. Все предложения представлены в тематическом разделе на официальном сайте банка.
- Росбанк. Также реализует недвижимость в залоге через личную онлайн-площадку, база в основном, состоит из жилой и коммерческой недвижимости, иногда можно встретить объявления о продаже земельных участков.
- Россельхозбанк. У него есть две площадки: первая предназначена для продажи собственных непрофильных объектов, а вторая – исключительно для реализации залогового имущества. База сама по себе небольшая, но встречаются интересные варианты, каталоги можно изучить здесь.
- Сбербанк. Он располагает собственной платформой по реализации непрофильных активов и залогового имущества-Portal DA, где собрана база объектов жилой и коммерческой недвижимости, оборудования, спецтехники, транспорта и т.д. Также продажей объектов занимается АО «Российский аукционный дом» и ЗАО «Сбербанк-АСТ».
- Совкомбанк. Здесь есть отдельный раздел на сайте, где можно подобрать залоговый транспорт или недвижимое имущество в нужном вам регионе.
Как подобрать нужный объект? Проще всего это сделать через отдельные профильные площадки самих банков. Как правило, он называется «Реализация залогового имущества» или «Витрина залогового имущества», как например, у банка ВТБ.
Используйте поиск, чтобы быстро подобрать нужную вам недвижимость по рынку, количеству комнат и цене. Если нашелся подходящий вам объект, оставьте заявку или сами позвоните специалисту, который занимается именно работой с такими активами. Он вас проконсультирует по дальнейшим действиям, и возможности использования ипотеки для покупки жилья.
Когда банк готов купить квартиру
Банки не скупают жилье у клиентов в прямом смысле. Это не риэлторские агентства. Однако некоторые все же готовы купить квартиру, чтобы затем выставить их на продажу для ипотечных или других клиентов. Продать жилье банку можно при наличии задолженности, которую сложно или невозможно погасить.
Также продажа недвижимости кредитору актуальна, если:
- Квартира находится в залоге у банка, а заемщик не может выплатить долг по ипотеке или любому другому кредиту, в котором недвижимость выступала обеспечением.
- Есть задолженности по потребительским кредитам, которые нужно погасить и банк готов рассмотреть вариант покупки недвижимости в счет долгов.
На сайтах некоторых банков есть разделы, где представлены конфискованные квартиры.
Обратите внимание, продать квартиру, чтобы выплатить задолженность по потребительскому кредиту можно, только если у заемщика есть другая недвижимость, в которой он сможет жить.
Чтобы купить или продать недвижимость банку, сначала нужно подготовить документы. Банк тщательно проверяет юридическую чистоту всех бумаг. Это одна из самых веских причин, почему должники, которые торопятся продать жилье, но опасаются мошенников, предпочитают обращаться в кредитные организации. Сопровождение юриста гарантировано на всех этапах сделки.
При продаже жилья банку потребуются услуги оценщика. Клиент не может назвать цену, по которой ему хотелось бы продать жилье. Без профессиональной оценки сделки не будет.
Чтобы банк купил квартиру как можно быстрее. Подготовьте документы заранее. В первую очередь понадобятся: свидетельство о праве собственности, техпаспорт жилья, договор купли-продажи, выписка из ЕГРП.
Как он работает?
В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.
Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.
Покупка залоговой недвижимости на торгах
Схема такой продажи подразумевает обращение банка в суд. Только после решения суда долг может быть взыскан в принудительном порядке путем реализации квартиры на торгах. Стартовую цену продажи в таком случае устанавливает суд, но с учетом данных оценочной комиссии. Из-за срочности продажи на торгах можно найти объекты на 20-30% дешевле, но таких вариантов немного.
Публичные торги проводят на специальных интернет-площадках. Объект достается тому, кто может предложить более высокую цену. Если покупателя на квартиру не нашлось, проводят повторный аукцион. При повторном аукционе цена может быть установлена ниже той, которую определила оценочная комиссия.
Организатор аукциона размещает информацию о предстоящих торгах в периодическом издании — информационном органе исполнительной власти субъекта РФ. Объявление должно публиковаться не позже 30 дней и не ранее 60 дней до проведения торгов. В объявлении указывают дату проведения торгов, место и время. Дополнительно приводят информацию о реализуемом имуществе и его начальной стоимости.
Для покупки залоговой квартиры на торгах будущий собственник:
- Оформляет электронную подпись.
- Регистрируется на электронной площадке — проходит аккредитацию. Поданную заявку рассматривают в течение 5 дней.
- Выбирает лот — объект недвижимости. Количество лотов не ограничивается — можно выбрать несколько квартир, домов или других объектов.
- Получает уведомление о допуске к аукциону.
- Получает информацию о недвижимости.
- Вносит аванс — обеспечительный платеж. Он подтверждает намерение человека купить недвижимость. Размер обеспечительного платежа в зависимости от условий организатора аукциона составляет 2–20% от стоимости квартиры. Деньги перечисляют на счет по реквизитам, которые указаны в личном кабинете участника торгов.
- Принимает участие в торгах. Обеспечительный платеж, внесенный победителем, идет в счет оплаты за покупку объекта. Полную стоимость квартиры нужно оплатить в течение 5 дней с момента проведения аукциона. Если победитель торгов решит отказаться от участия в сделке, обеспечительный платеж уже не вернут. Другим участникам торгов после определения победителя сумму аванса возвращают.
- Получает уведомление от организатора торгов. Это протокол проведения аукциона, где указано приоритетное право победителя на покупку квартиры по утвержденной стоимости.
- Заключает договор купли-продажи, переводит оставшуюся сумму и регистрирует право собственности.
Перед участием в торгах важно сразу определить приемлемую стоимость объекта. Каждый из участников в процессе аукциона предлагает более высокую цену, и победитель может приобрести квартиру по стоимости, которая выше рыночной.
Особенности аукциона после суда при покупке залоговой квартиры
В большинстве случаев собственники квартир, которые продают по решению суда, против проведения сделки. Часто владельцы отказываются даже выезжать из жилья. В таких ситуациях их выселяют принудительно.
После принудительного выселения судебные приставы опечатывают квартиру и передают дело в Росимущество. Пока рассматривается дело, квартира стоит закрытой. Тендер на продажу залоговых квартир проводит Росимущество. Субподрядчик, который выиграл конкурс, организует аукцион. От суммы, полученной от покупателя, организатор торгов забирает свой процент.
Где узнать об аукционе, на котором можно купить залоговую квартиру
Объявления о продаже залоговых квартир можно увидеть:
- в средствах массовой информации;
- на сайтах банков;
- на страницах субподрядчиков — организаторов торгов;
- на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов;
- на сайте Росимущества — по региону, в котором расположен объект;
- на сайте ФССП.
Как найти эти площадки?
Самые распространенные — это Российский аукционный дом, Единая торговая электронная площадка, МосТендерГрупп, Система электронных торгов имуществом, Межрегиональная электронная торговая система, Utender.ru, B2B-центр, «Аукционы Сибири», Аукционный тендерный центр, RUSSIA Online.
Как у банка появляется залоговое имущество
Банки – это финансовые организации, которые предпочитают иметь дело исключительно с денежными средствами. Все они являются коммерческими, и основная цель любой их деятельности – получение максимальной прибыли от вложенных средств.
Одним из основных способов получения прибыли для банка является выдача кредитов. Физическое или юридическое лицо может взять денежные средства, принадлежащие банку в кредит, и потратить на собственные нужды, а взамен выплатить банку не только основную сумму долга, но также и проценты за пользование кредитом.
Иногда бывает так, что заемщику требуется очень крупная сумма денег, либо у него не слишком хорошая кредитная история, и банк сомневается, что клиент сможет в срок вернуть свою задолженность в полном объеме. И чтобы подстраховаться, он предлагает оформить кредит под залог недвижимости или транспортного средства.
Если заемщик по каким-либо причинам не выплачивает кредит по условиям, прописанным в кредитном договоре, то банк, при наступлении определенного срока просрочки или суммы долга, имеет право обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности. И если у заемщика нет возможности одномоментно погасить всю сумму кредита, то суд может принять решение выставить залоговое имущество на торги, а вырученные средства отправить банку для погашения долга.
Так и появляется залоговое имущество в профиле у банка: все, что можно предоставить в залог для получения кредита, может также остаться кредитору в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Причем речь может идти не только об ипотеке или автокредите, где наличие залога является обязательным, но также и об обычном потребительском кредите, взятом под залог имеющегося у клиента имущества.
Что обычно предлагают:
- Квартиры в многоэтажных домах.
- Частные домакоттеджитаунхаусы с земельным участком.
- Землю.
- Личный транспорт.
Если речь идет о юридических лицах, то они также могут оставлять в залог оборудование, коммерческие и производственные площади, различные материалы и т.д. И все это реализуется на торгах со значительной скидкой, чтобы банк как можно скорее получил деньги, а не держал на балансе ненужное ему имущество.
Как поучаствовать в аукционе?
В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт. Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись, которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 100-200 тысяч рублей; если вы выиграете — они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете — вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок — выигрывает аукцион.
Банковские аукционы недвижимости
Помимо непосредственных онлайн-площадок, принадлежащих банкам, актуальные предложения по продаже залогового имущества также публикуется на официальных сайтах для размещения информации о проведении торгов. Один из самых популярных – Гис Торги, где можно посмотреть данные обо всех выставленных на продажу объектов по России.
Что здесь представлено:
- Недвижимость;
- Земельные участки;
- Транспорт;
- Государственное имущество, а также имущества, обращенное в собственность государства.
Единственное неудобство заключается в том, что данный портал предназначен для кредиторов, а не обычных физических лиц.
То есть здесь можно разместить информацию о торгах и ознакомиться с ней, но нельзя принять участие как покупатель, для этого нужно искать профессионального посредника (например, юриста).
Как приобрести недвижимость на банковском аукционе:
- Переходите на сайте Гис торги (там сейчас две версии сайта).
- Выбираете нужный вам регион, в котором вы планируете купить объект.
- Находится подходящую недвижимость на сайте.
- Проходите аккредитацию, если вы юридическое лицо, либо находите для этого посредника.
- Выбираете лот и вносите задаток. Как правило, он составляет около 5% от стоимости лота.
- Подаете заявку на участие в торгах.
- Затем проходите проверку документов. Если все в порядке – получаете уведомление о допуске к аукциону.
- После можно предварительно посмотреть выбранную недвижимость, иногда это дают сделать очно, но чаще – в режиме онлайн.
- Если покупателей несколько, то участвуете в торгах на повышение стоимости.
Если вы предложили самую высокую цену и победили, то вы получите на электронную почту протокол о приоритетном праве на приобретение лота. После этого вы оплачиваете оставшуюся сумму для выкупа объекта недвижимости, и регистрируете в ней право собственности. Если же весь процесс проходил через посредника, то нужно будет сначала оплатить его процент от сделки, и затем уже заниматься регистрацией права собственности и снятием залога.
Таким образом редко получается купить именно жилую недвижимость в черте города, чаще всего на торгах бывает выгодно приобретать коммерческую или загородную недвижимость, а также транспортное средство. Не забывайте про риски – сложно оценить техническое состояние объекта на расстоянии, и оно может стать для вас «сюрпризом». Тем не менее, если вы готовы рискнуть, то есть реальная возможность неплохо сэкономить на покупке.
Как часто проходят такие торги?
О периодичности в законе о публичных торгах ничего не сказано, они объявляются по мере необходимости.
Как реализуют залоговые объекты
Залоговую квартиру можно купить в таких ситуациях:
- продавцом выступает сам заемщик. Покупателя на квартиру он может искать самостоятельно, с помощью риэлтора или банка, в котором оформлен кредит;
- квартира выставляется на аукцион по решению суда;
- продавцом выступает банк. Квартиру могут продавать по согласованию с заемщиком или по решению суда, если объект не продался на торгах.
Полная выплата остатков по ипотеке
Самый простой вариант – это полностью рассчитаться с банком за заемщика. В этом случае покупатель закрывает ипотечный кредит, закладывая необходимую сумму в банковскую ячейку. После этого банк документально подтверждает отсутствие претензий. Далее нотариус выводит квартиру из-под обременения.
Теперь можно составлять договор купли-продажи, производить окончательный расчет с продавцом и регистрировать право собственности.
Услуги нотариуса, госпошлину и сумму штрафных санкций за досрочное/полное погашение ипотеки (если таковые имеются) оплачивает покупатель.
Как купить квартиру от банка, если ее продает заемщик
Чтобы купить залоговую квартиру, нужно получить согласие банка. Недвижимость находится под обременением, которое снимают только после того, как кредитор полностью погасит долг. Пока долг не погашен, сделку можно провести только после получения согласия финансовой организации.
Если банк дал разрешение на продажу
Большинство банков дают согласие и даже помогают оформить сделку, чтобы она прошла быстрее. В таком случае ссуда может переходить на нового собственника. Часть денег за вычетом долга заемщика, штрафа и пени передается продавцу.
Покупатель залоговой квартиры от банка при желании может воспользоваться действующими государственными программами — оформить военную ипотеку, сельскую ипотеку, использовать для покупки средства материнского капитала. Кроме этого, не обязательно переводить ипотеку на себя — если у покупателя достаточно средств, он может сразу выплатить всю сумму за объект.
Если покупатель не будет брать ипотеку или использовать помощь государства
Если покупатель не собирается оформлять ипотеку или использовать помощь государства, схема сделки такая:
- Стороны договариваются о сделке, при необходимости составляют предварительный договор купли-продажи.
- Проводится задаток, если участники сделки договаривались о его передаче.
- Продавец пишет заявление в банк. В нем он указывает просьбу досрочно погасить ссуду.
- Банк выдает заемщику справку с точной суммой долга.
- Составляется проект договора и передается в банк.
- Оформляется окончательный вариант договора купли-продажи. В некоторых случаях его нужно заверять у нотариуса. Например, это делают, если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный.
- Покупатель кладет деньги на аккредитивный счет, если это предусмотрено договором.
- Стороны подписывают договор купли-продажи.
- Новый владелец регистрирует право собственности на себя.
- Банк забирает свою часть средств, а оставшуюся сумму передают продавцу.
Если покупатель будет оформлять кредит – сделка с переводом ипотеки
Такая схема возможна, если покупатель намерен взять кредит в том же банке, который выдал кредит на квартиру ее собственнику.
Если покупатель хочет обратиться в другой банк для оформления ипотеки, средства для первоначального взноса по новому кредиту идут на погашение долга по уже оформленной ипотеке. После того, как долг банку выплачивается, обременение снимается. Новый собственник за счет средств другого банка перечисляет продавцу оставшуюся сумму.
Если будут использоваться деньги банка, в котором оформлен первоначальный кредит:
- Участники сделки консультируются в отделении банка о том, как правильно провести сделку.
- Стороны составляют предварительный договор купли-продажи, который покупатель предоставляет вместе с документами, необходимыми для оформления ипотеки. Перечень документов нужно уточнять в банковской организации.
- Покупатель кладет на аккредитивный счет сумму, которую он готов использовать в качестве первоначального взноса.
- Подписывается договор купли-продажи.
- Банк выделяет средства для нового кредита. Из них погашается кредит предыдущего собственника.
- Регистрируется право собственности на квартиру.
- Новый собственник погашает задолженность, перечисляя ежемесячные платежи, после чего снимает обременение с объекта недвижимости.
Если банк не дает разрешения на продажу
Если банк не дает согласия на проведение сделки, купить квартиру можно только после снятия обременения. Для этого сначала погашается кредит, затем вносятся изменения в единый реестр. После этого квартира продается новому владельцу. Покупатель может использовать для покупки собственные средства или обратиться в банк для получения нового ипотечного кредита.
Как регистрируют право собственности при покупке залоговой квартиры
- После подписания договора оплачивается государственная пошлина.
- Новый собственник обращается в МФЦ.
- Подписывается заявление о регистрации права собственности.
- Сотрудник МФЦ выдает документ, где указан перечень того, что принято от заявителя.
- Вносятся изменения в единый реестр.
- Покупатель получает выписку из ЕГРН, где указан новый собственник объекта.
При желании право собственности можно зарегистрировать удаленно — для этого используют способ электронной регистрации сделки. Это можно сделать самостоятельно, с помощью агентства недвижимости или банковской организации. В таком случае у нового собственника должна быть оформлена электронная подпись. Без нее можно обойтись при регистрации права собственности с помощью нотариуса. При таком способе регистрации нотариус использует свою электронную подпись.
Частые вопросы
Это имущество, которое осталось в залоге у банка после того, как заемщик не исполнил свои обязательства по кредитному договору, и допустил значительную просрочку.
В чем выгода покупки залогового имущества?
Для банка недвижимость и транспорт не являются профильным активом, и они создают дополнительную нагрузку на его бюджет и баланс. Чтобы скорее избавиться от «балласта», банки выставляют залоговое имущество на продаже по более низкой цене, чем на рынке.
Сколько можно сэкономить при покупке?
В плане юридической чистоты сделки не стоит беспокоиться, а вот с предварительной проверкой объекта могут возникнуть сложности. Чаще всего покупатель приобретает «кота в мешке», максимум – предоставят несколько фото.
Где можно купить залоговое имущество?
Через сами банки, либо специальные онлайн-площадки, которые проводят торги на территории всей России. Во втором случае вам понадобится посредник (юрист или риелтор).
Покупатель может сам стать заемщиком вместо продавца. Если, конечно, банк положительно оценит его финансовые возможности. После проверки клиента оформляется новый кредитный договор, вполне вероятно, на льготных условиях. Банки нередко разрабатывают для таких случаев специальные программы с минимальным взносом, сниженными ставками и быстрым оформлением.
Какие есть подводные камни?
Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.
Еще одна распространенная проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.
Тогда где о них узнавать?
В официальные источниках — газете «Коммерсантъ», Федеральном реестре сведений о банкротстве; про залоговые аукционы информацию собирают и агрегаторы.
Просматривайте площадки, на которых организуют торги. Обратите внимание, что прием заявок обычно заканчивается за пять дней до начала аукциона.
Аукционы невиданной щедрости заканчиваются?
Однако, хоть и считается, что покупка квартиры с торгов – это выгодно, все обстоит не так уж просто. Похоже, что приобрести квартиру по цене ниже рыночной таким образом можно все реже и реже. Как показывает практика, именно за счет ажиотажа и участия в торгах большого количества непрофессионалов сегодня на аукционах в крупных городах цены на недвижимость разгоняются выше рыночных. Особенно это характерно для Москвы. В столице сейчас вероятность купить на торгах ликвидную недвижимость с хорошим дисконтом стремится к нулю, констатирует Руслан Сухий.
Эксперт считает, что серьезного влияния новый продукт ВТБ на рынок не окажет, а вот работу флипперов усложнит, ведь в нишу выйдут непрофессиональные инвесторы и начнут создавать дополнительный ажиотаж.
«Я рекомендую непрофессиональным инвесторам, желающим участвовать в торгах, трезво и с холодной головой оценивать максимальную стоимость, за которую они готовы приобрести квартиру и сравнить эту цену с рыночной. Сейчас у застройщиков действуют различные программы стимулирования продаж – субсидированная ипотека, рассрочки. Поэтому у инвесторов есть возможность приобрести квартиру на первичном рынке на более выгодных условиях, чем на торгах, где наблюдается ажиотажный спрос, – отмечает Руслан Сухий. – Ведь важно не только купить квартиру, но и потом обслуживать кредит, а в случае необходимости продать, без потери в деньгах».
Не хочешь – заставим. Государство готовит цифровую платформу по аренде квартир
Сколько стоят самые дешевые квартиры в сталинках Петербурга
Цены на квартиры на вторичном рынке за год выросли во всех городах России
С торгов – значит дешевле
Часть участников рынка считает, что запуск ипотеки для покупки залоговых квартир может серьезно простимулировать инвесторов, в том числе непрофессионалов, еще активнее покупать залоговые квартиры. «Если банк действительно готов принимать на себя риски кредитования покупки квартир, которые продаются не просто на аукционах, а именно в рамках реализации залогов и процедур банкротств, это упростит доступ покупателей к такому типу активов, – подтверждает Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД. – Обозначенная ставка выше, чем для квартир на коммерческом рынке (как на первичном, так и вторичном), однако в торгах квартиру можно приобрести с существенным дисконтом к рыночной стоимости, что для клиента сделает переплату по ипотечному кредиту нечувствительной».
В любом случае, проникновение кредитных продуктов в сферу продаж с торгов – это позитивный сигнал для всех участников данного рынка. Это подтверждает значимость сегмента аукционных продаж и рост его популярности и доступности не только для профессиональных покупателей проблемного имущества, но и для широкого круга заинтересованных лиц.
В Москве и крупнейших городах России интерес инвесторов к покупке недвижимости на торгах за последние несколько лет уже увеличился многократно. Появляются даже обучающие программы и семинары, на которых эксперты обучают инвесторов правильно приобретать недвижимость на аукционах. Конкуренция в данном сегменте сейчас очень сильно выросла.
Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?
Кирилл Севрюгин, программист: «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно. Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.
Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.
Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».
Как квартиры попадают на аукцион?
На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.
Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.
Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики – когда стены разваливаются, и горит проводка.
Хотелось купить квартиру на первичном рынке.
Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.
Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.
Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».
Продажа собственного жилья
Если долгов много, но недвижимость не оформлена в залог, у заемщика возникает вопрос, а можно ли при продать квартиру банку, которая находится в собственности. В законах нет запрета для кредиторов владеть жилой недвижимостью. Однако не все банки готовы заниматься скупкой квартир.
Если кредитор готов, можно продать банку не всю квартиру, а только долю банку. Но большинство кредитных организаций откажутся от такой сделки, слишком сложная процедура последующей продажи такого имущества, поэтому продавцу предложат минимальную цену. Если доля — это залог, тогда банк поможет с продажей, так как в его интересах получить деньги для покрытия долгов, которые накопил заемщик.
У некоторых кредиторов, например, Сбербанка, есть свои сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье. Физические лица размещают объявление о продаже с указанием параметров и особенностей квартиры, а банк предлагает потенциальным покупателям более выгодные ипотечные условия. Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.
Продажа квартиры физлицами через сервис Сбера
При продаже жилья банку обратите внимание на такие нюансы:
- Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который и продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на проведение сделки.
- Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не станет покупать квартиру, на которую наложены обременения у других кредиторов.
- Перед выкупом жилья, его тщательно проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивают не только само жилье, но месторасположение. Чем оно более востребованное и благоустроенное, тем больше шансов у банка перепродать квартиру новому покупателю и выручить деньги за сделку.
- В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее проходят сделки с недвижимостью, при покупке которого использовали материнский капитал. Так как потребуется разрешение органов опеки и предоставление детям долей в другом жилье, но не меньше, чем было в предыдущей квартире.
Клиенты могут выставлять объявления и продавать квартиры банкам без опасений. При проведении сделки заключают официальный договор купли-продажи. Даже если банк в процессе покупки жилья обанкротится, это не повлечет за собой аннулирование купли-продажи.
То есть не все делают это самостоятельно?
Нет, есть профессиональные скупщики, причем иногда с автоматизированными программами — аукционными роботами, где пользователю только нужно решить, какая цена его устроит.
Выкуп недвижимости на аукционе
На аукционах реализуется недвижимость, изъятая по суду у заемщиков, не справившихся со своими ипотечными обязательствами.
Стартовая цена таких квартир существенно ниже рынка, но и риски при покупке возрастают.
Например, нет гарантии, что бывший владелец не будет оспаривать решение суда и правомерность сделки. В этом случае от потери денег может уберечь страхование титула и тщательная проверка лотовой документации. Информацию о торгах можно найти на сайтах банков и специальных ресурсах.
Риски покупки квартир на аукционе
- Недвижимость до покупки не всегда можно посмотреть. Просмотр возможен, если квартиру продает собственник или банк с согласия собственника. При принудительной продаже на торгах участники аукциона не могут осмотреть объект.
- В недвижимости могут быть зарегистрированы другие люди. В большинстве случаев жильцы выписываются из квартиры, но иногда происходят ситуации, когда будущий собственник приобретает квартиру с прописанными людьми. Если прописанные не хотят сниматься с регистрации, для защиты своих прав нужно обратиться в суд. Но если в квартире прописан несовершеннолетний, его тяжело выписать даже по решению суда.
- Торги могут оспорить. Это происходит в случае, если кто-то пожалуется на действия организаторов аукциона в антимонопольную службу. В результате рассмотрения жалобы могут принять решение об отмене аукциона. Аукцион могут признать недействительным и в случае нарушения правил с целью изменения результатов торгов.
- В квартире может накопиться долг за капитальный ремонт. Накопившуюся сумму долга должен будет погасить новый владелец.
- Бывший владелец имеет право оспорить законность сделки. Это случается редко, но по закону есть три года, чтобы оспорить принудительную продажу. Чтобы это сделать, бывший владелец направляет исковое заявление в суд. Если суд принимает сторону бывшего собственника, покупатель квартиры на аукционе должен вернуть объект недвижимости. Финансовая организация, в свою очередь должна вернуть деньги, полученные от продажи.
Особенности покупки залоговой квартиры
- Продажа залоговой недвижимости — это реализация объекта, который находится под обременением.
- Залоговые дома и квартиры могут продавать по инициативе заемщика или по решению суда — в принудительном порядке.
- Если квартира продается с согласия собственника или по его инициативе, нужно получить согласие банка на сделку. Новый владелец может использовать собственные средства или переоформить ипотеку на себя.
- Если банк против реализации объекта, сначала за счет средств покупателя погашают задолженность. После этого можно проводить сделку.
- В принудительном порядке квартиру продают по решению суда. Для этого организуют аукцион.
- Если квартира не продалась при проведении торгов, банк может реализовать ее самостоятельно — через сайты объявлений или свои площадки.
Калькулятор ипотеки онлайн: как рассчитать ежемесячный платеж по кредиту для покупки недвижимости
Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество, при продаже и сдаче в аренду
Что такое квартира-малосемейка?
Покупка залогового имущества банка
Прежде чем принять решение о покупке недвижимости или другого имущества, находящегося в залоге у банка, нужно взвесить все за и против. Желание сэкономить вполне понятно, но вы можете столкнуться с определенными подводными камнями, о которых посредник вам вряд ли расскажет.
Преимущества покупки залоговой недвижимости:
- Экономия денежных средств. Объекты всегда продаются по цене ниже, чем на рынке, разница может составлять 10-15%. На сэкономленные средства можно провести ремонт.
- Гарантия чистоты сделки. Если залоговый объект продает банк, то он изначально проверялся его сотрудниками на различные юридические риски прежде, чем принять жилье в залог. Это позволяет минимизировать правовые риски в отношении объекта недвижимости.
- Описание объекта всегда лучше структурировано и более технично, нежели обычные объявления у частника или риэлтора. Здесь вы найдете максимально четкую и грамотную информацию, без завышений и округлений цифр.
- Наличие удобных сервисов для поиска залогового имущества под конкретные требования покупателя.
Конечно самое важное – это возможность пусть и немного, но сэкономить. Во многих регионах цены на недвижимость очень высоки, и даже в сочетании с льготной ипотекой жилье недоступно для россиян. А если есть возможность получить дисконт, то этим однозначно надо воспользоваться.
Какие есть недостатки у такой покупки:
- Сложность в осмотре покупаемого объекта. Практически никогда нет возможности посмотреть своими глазами жилье, и оценить его реальное состояние. В основном предоставляют несколько фото не самого хорошего качества, а лучшем случае – короткое видео.
- Бюрократизм. Сделка с покупкой залогового имущества проходит намного дольше и сложнее, чем обычная купля-продажа.
- Иногда возможны проблемы с получением документов об истории недвижимости.
- Не все банки одобряют ипотеку на «чужие» залоговые объекты, т.е. если вы хотите взять ипотеку на покупку, то нужно выбирать именно ту недвижимость, которую продает конкретно этот банк.
Самое неприятное – это взаимоотношения с бывшими жильцами, которые могут оставить вам долги по ЖКХ и капремонту, плохие отношения с соседями, отказ передачи ключей и т.д. Сразу отметите ситуации, в которых прошлый владелец может оспорить судебное решение и продажу залогового жилья, чтобы не получить проблем в будущем.
