Изменения в Свиблово в 2021 году – интервью главы управы Андриана Кучмы

В Москве сняты ограничения на высотное строительство. В городе уже возводится более сотни зданий выше 30 этажей

За два года количество строящихся жилых корпусов выше 30 этажей в Москве выросло почти вдвое — с 67 до 115.

в 2022 году вступил в силу высотный регламент, который установил предельную высоту зданий — 75 метров, то есть 22–23 этажа.

…Вообще, резкий рост плотности застройки — важнейший тренд последних лет. Это касается и проектов реновации, и коммерческого жилья. «Мы уже забыли, когда застройщики нам приносили проекты, где нужна привычная плотность 25 тысяч квадратных метров на гектар. Сейчас она составляет 35, 45, и даже 70 тысяч на гектар. При такой плотности искусство архитектора заключается в том, чтобы впихнуть все запланированные метры на данную площадку», — говорит столичный архитектор.

…Чтобы смягчить нормы инсоляции и не вызвать негативной реакции общества, была использована не лишенная изящества схема. В центральной географической зоне, располагающейся примерно от Волгограда до Костромы, куда входят Москва и область, расчеты по инсоляции стали делать не на 22 марта и 22 сентября, как раньше, а на 22 апреля и 22 августа. Безобидный с виду сдвиг дат расчетов ближе летнему солнцестоянию, когда Солнце встает раньше и движется по небосводу выше, кардинально меняет ситуацию. На практике это означает, что теперь здания можно ставить намного ближе друг к другу, возможна более высокая и плотная застройка.

Все выше и плотнее

Став главой столицы в 2022 году, Сергей Собянин сразу объявил, что город не будет застраиваться высотками. Район небоскребов Москва-Сити был объявлен градостроительной ошибкой, а в 2022 году вступил в силу высотный регламент, который установил предельную высоту зданий – 75 метров, то есть 22-23 этажа. При этом почти на 40% территории города предельная высота зданий была еще меньше.

Однако через некоторое время отношение мэра к этой теме изменилось. В переуплотненном Сити были выданы разрешения на возведение еще полудюжины небоскребов. Часть из них уже строится, в этом году планируется начать строительство самого высокого в Москве 104-этажного небоскреба высотой 404 метра. Одновременно на периферии города появился ряд проектов со зданиями выше 40 этажей.

Окончательный перелом произошел два года назад, когда была утверждена новая отраслевая схема высотных ограничений застройки в Москве. В итоге в последние годы средняя высота новостроек росла со скоростью один этаж в год, и сегодня она составляет 20 этажей. В городе практически исчезли среднеэтажные новостройки: по данным “Метриум”, на объекты высотой до девяти этажей приходится лишь четыре процента.

Новый тренд: попытка диффузии небоскребов в центр Москвы. В архитектурных кругах всерьез обсуждается проект высотки внутри Садового кольца – в районе Чистых прудов. Площадка расположена рядом с домом Центросоюза, который был возведен по проекту великого Ле Корбюзье. И в этом есть некий исторический парадокс: с одной стороны, соседство с высоткой коренным образом изменит контекст, обесценит одно из самых знаменитых московских зданий XX века. С другой – именно Корбюзье почти сто лет назад предложил концепт радикальной перестройки Москвы со сносом практически всего исторического центра города: француз посчитал ценным лишь Кремль и еще ряд построек.

Проект небоскреба внутри Садового кольца принадлежит известному столичному архитектору Сергею Скуратову.

И в этом тоже есть интрига. Дома Скуратова отличаются высоким качеством: он один из немногих, кто буквально воюет с заказчиками, отстаивая проектные решения. И можно предположить, что небоскреб от Скуратова сам по себе будет высококлассным. Но понятно, что первый же небоскреб в пределах Садового кольца сломает сложившееся представление о городе и откроет ящик Пандоры: центр быстро заполонят разномастные небоскребы самого разного качества.

Кардинально изменилось и мнение столичного правительства о высотности зданий, возводимых по программе реновации. Поначалу мэр Собянин обещал, что дома новой застройки будут 6-14этажными. Осторожный глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин добавлял, что в некоторых случаях возможны доминанты – 20-этажные здания. Однако уже в первом пуле начатых проектов есть стометровый дом на улице Константина Федина высотой 31 этаж. Сегодня 12-14 этажей – минимальная этажность новостроек для большинства районов реновации. А стартовые дома, как правило, имеют 17-24 этажа. Они строятся вне связи с проектом планировки района, в тех местах, где найдено хоть какое-то пятно застройки.

Изменились и планы относительно плотности застройки в районах реновации. Власти обещали, что коэффициент уплотнения будет не более 2,5, а максимальная плотность застройки не превысит 25 тыс. кв. м жилья на гектар. Уже сегодня понятно, что районы будут значительно более плотными, чем обещалось. “Экономика реновации достаточно проста. Представим, что предстоит снести миллион квадратных метров. Тогда для переселения надо предоставить 1,3 миллина квадратных метров, ведь новые квартиры имеют больше нежилых помещений. Плюс десять процентов надо заложить на случай, если переселенцы из хрущевок захотят докупить дополнительную площадь. И примерно столько же надо построить коммерческого жилья для финансирования реновации. То есть коэффициент уплотнения меньше 2,8 быть не может. По факту этот коэффициент в зависимости от района колеблется от 2,8 до 3,8”, – говорит архитектор, работающий над проектом реновации одного из районов.

Вообще, резкий рост плотности застройки – важнейший тренд последних лет. Это касается и проектов реновации, и коммерческого жилья. “Мы уже забыли, когда застройщики нам приносили проекты, где нужна привычная плотность 25 тысяч квадратных метров на гектар. Сейчас она составляет 35, 45 и даже 70 тысяч на гектар. При такой плотности искусство архитектора заключается в том, чтобы впихнуть все запланированные метры на данную площадку”, – говорит столичный архитектор.

Резко выросшая плотность застройки кардинально меняет типологию высотных жилых комплексов. Если раньше высотным комплексом была 30-этажная башенка, то сегодня жилой комплекс – это дома-стенки под 40 этажей. Конечно, нельзя сказать, что Москва превращается в город из фильма-антиутопии: очень высокие дома, узкие улицы, крошечные квартиры, разгул преступности. Пока на высотные дома приходится порядка 20% общего предложения новостроек. Но количество таких проектов и их доля на рынке постоянно растут. Привычный образ города коренным образом меняется.

Под ручным управлением

Простые горожане в появлении небоскребов обычно винят архитекторов: “Вставляют высотки где ни попадя, совсем с ума сошли”. Однако от архитекторов сегодня мало что зависит. Более того, за последние сто лет еще не было ситуации, когда столичные архитекторы имели бы так мало власти. Ключевые вопросы новой застройки – высотность и плотность застройки – решаются даже не на уровне руководства компаний, а в руководстве столичного стройкомплекса. Архитектурные власти, включая главного архитектора Москвы, влияния на технико-экономические показатели (ТЭПы) проектов не имеют. Архитекторам остается только “упаковывать” заданные объемы в здания и декорировать их.

С учетом того, что ТЭПы сегодня крайне высоки, вариантов развития не так и много. Можно собрать объемы в сверхвысокую башню, чтобы создать хоть какую-то разреженность, или монотонно заполнить участок просто высокими зданиями. Высокая плотность застройки, ускоренные темпы проектирования и абсолютная индифферентность властей к архитектуре создают новый феномен. “В последние два-три года базовые понятия – чувствительность новой застройки к контексту, образ здания, пластика фасадов и так далее – стали почти смешны. Это никого уже не интересует. Чиновникам, девелоперам и части архитекторов важны только количество метров, экономичность и быстрота проектирования”, – жалуется московский архитектор.

Бенефициарами тренда на увеличение плотности застройки являются девелоперы. Эффект понятен: чем больше квадратных метров разрешено построить, тем больший доход может быть “снят” с земельного участка. Высотные здания, конечно, имеют более высокую себестоимость строительства, но уровень цен и спроса в столице достаточен, чтобы это было выгодным.

Впрочем, говорить, что девелоперы как сообщество выиграли от нового тренда, вряд ли корректно. Для оценки эффекта можно выделить несколько групп застройщиков. Группа лидеров эпохи Собянина – в первую очередь ПИК, Capital Group, MR Group – имеет явное преимущество. Их проекты, как правило, выше и плотнее, чем у конкурентов. Группа условных середнячков – несколько десятков компаний – довольно успешно работают, строя по полудюжине проектов одновременно.

Есть компании, которые реализуют один-два проекта. И целый пласт застройщиков (многие из “лужковских” времен), которые не вписались в новую действительность и практически прекратили деятельность. Рынок весьма контрастен и имеет тренд к укрупнению игроков – и это не случайно.

Дело в том, что существующая система согласования проектов предполагает ручное управление градостроительными проектами. Для этого в 2022 году, уже в эпоху Сергея Собянина, была создана Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК). Формально ее возглавляет глава города, однако все решения готовятся в рабочих группах стройкомплекса и на ГЗК только утверждаются. На некоторых заседаниях комиссии в течение часа может быть разрешено до сотни проектов – тратится менее минуты на один объект. Именно на ГЗК закрепляются ТЭПы проекта.

По сути, через механизм ГЗК, которого, кстати, нет как инструмента в федеральном Градостроительном кодексе, и решается, что и как будет строиться в Москве. “Все зависит от административного ресурса девелопера. Представим два сходных участка. Один застройщик может получить разрешение возвести полмиллиона квадратных метров жилья, а другой – культурный центр и разбить клумбу”, – говорит столичный девелопер. Владельцы сотен участков годами не могут пройти ГЗК, и у них несколько вариантов развития проекта: согласиться на малоинтересные ТЭПы, перепродать участок или войти в альянс с тем, кто имеет административный ресурс.

Столичное жилищное строительство – это рынок, ежегодный объем которого составляет более полутриллиона рублей. Это нижняя оценка рынка, если исходить из общего годового ввода жилья (3,5 млн кв. м) и средних цен эконом сегмента (более 150 тыс. рублей за 1 кв. м). Ручное управление в большинстве случаев предполагает определенную финансовую непрозрачность. В случае огромного рынка новостроек столицы непрозрачность почти абсолютна. Во-первых, даже протоколы ГЗК с ТЭПами проектов засекречены, их нет в свободном доступе. Во-вторых, каждый проект сегодня – это не только принятые ТЭПы, но и система договоренностей с властями.

“Где-то Москва просит инвестора взяться за строительство убыточного транспортно-пересадочного узла и за это выдает хорошие ТЭПы. Где-то повышенная плотность – это следствие того, что часть участка город берет под жилье для реновации. В каждом проекте объем обязательств разный. По факту некоторые проекты даже с хорошими ТЭПами могут оказаться для застройщика убыточными: слишком велики обязательства. В таких случаях девелоперы надеются, что в других проектах город компенсирует это”, – говорит столичный застройщик. Таким образом, главным бенефициаром повышенной плотности новой застройки можно считать городскую администрацию. Увеличивая количество жилья с квадратного метра земли, Москва получает инструмент для решения разнообразных задач за счет внебюджетных средств.

Операция “Инсоляция”

Столичные девелоперы всегда хотели строить высоко и плотно. Есть две причины, почему возможности такого строительства резко увеличились в последние два года. Первая: в 2022 году в столице после многолетних проволочек были утверждены правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Ожидалось, что ПЗЗ внесут определенность в сферу градостроительства и снизят степень ручного управления. Получилось ровно наоборот: новые ПЗЗ для большинства территорий не установили предельной этажности и плотности, но упростили процесс внесения изменений в градостроительные документы. “Многие участки проходят в ПЗЗ под литерой “Ф”, то есть высотность задается по фактическому использованию. На практике это означает, что власти могут менять параметры весьма свободно через налаженный механизм внесения изменений. По факту ПЗЗ стали инструментом изымания административной ренты”, – говорит доцент факультета городского и регионального развития Высшей школы урбанистики Виталий Стадников.

Вторая причина повышения плотности застройки – изменения федеральных санитарных правил и норм (СанПиН), определяющих инсоляцию новой застройки. Нормы инсоляции были введены в Советском Союзе в 1920-е годы для борьбы с туберкулезом и бактериями, профилактики рахита. Российское правило инсоляции, когда считается время прямого попадания света в квартиру, уникально. В мире чаще используют другие инструменты для обеспечения “права на свет” – например, нормируется уровень освещенности помещений. С санитарной точки зрения российские правила инсоляции в нынешнем виде устарели: в стране давно нет эпидемий туберкулеза и есть другие способы борьбы с ним. Однако реформировать систему не решались многие годы: понятно было, что без введения альтернативной системы нормирования света отмена инсоляции приведет к резкому ухудшению качества новой застройки. Девелоперы начнут ставить новостройки близко друг к другу – окна в окна.

Чтобы смягчить нормы инсоляции и не вызвать негативной реакции общества, была использована не лишенная изящества схема. Количество часов, когда солнце должно попадать в квартиры, не изменили. Зато пересмотрели два других параметра. Во-первых, на 30 минут сократилась норма инсоляции детских игровых и прочих площадок – с трех до двух с половиной часов. Детские площадки – это не жилье, и изменение прошло незамеченным. Во-вторых, были изменены правила расчета инсоляции. В центральной географической зоне, располагающейся примерно от Волгограда до Костромы, куда входят Москва и область, расчеты по инсоляции стали делать не на 22 марта и 22 сентября, как раньше, а на 22 апреля и 22 августа. Безобидный с виду сдвиг дат расчетов ближе летнему солнцестоянию, когда Солнце встает раньше и движется по небосводу выше, кардинально меняет ситуацию. На практике это означает, что теперь здания можно ставить намного ближе друг к другу, возможна более высокая и плотная застройка.

Вряд ли стало совпадением то, что федеральные СанПины с инсоляцией изменили в марте 2022 года – через полтора месяца после появления новой столичной программы реновации пятиэтажных зданий. Новые нормы позволяют увеличить плотность застройки, а значит, улучшить показатели финансово-экономической модели реновации.

Именно столичное правительство и московские девелоперы выглядят главными бенефициарами изменения этих санитарных норм. Тем более что в первой редакции закона о реновации предполагался полный отказ от инсоляции.

Нездорово, опасно и дорого

В качестве главного аргумента в пользу высокоплотного строительства приводится концепция “компактного города”. Достоинства такого города – эффективное использование земли, сравнительно невысокие затраты на проведение коммуникаций, общественный транспорт и благоустройство, а также высокая концентрация различных сервисов в зоне пешеходной доступности. В то же время столичная система уплотнения города высокими зданиями игнорирует ряд факторов, содержащих в себе серьезные риски.

Первое: влияние высотной застройки на здоровье человека. Это влияние неоднозначно и научно малоизучено.

Европейская архитектурная традиция исходит из того, что жизнь выше пятого шестого этажа неблагоприятна для человека, в США тоже считанное количество людей живет в многоквартирных высотных зданиях. “Исследований о жизни в высотных домах было достаточно много в 1970-е и 1980-е годы. Если обобщать, то чем выше человек живет, тем негативное влияние сильнее. Так, при жизни на высоте усиливаются психологические проблемы человека. Жизнь в высотках ведет и к отчуждению, – считает руководитель лаборатории городской повседневности канадского Университета Ватерлоо, психолог и нейробиолог Колин Эллард. – Высотные дома негативно влияют на пешеходов, возникает ощущение сдавленности. Это четко диагностируется. Ряд таких экспериментов был проведен в нашей лаборатории, такими исследованиями много занимались в Японии”.

Второе: высотные здания несут большие риски в случае возникновения чрезвычайных ситуаций. Простое отключение электричества приводит к выводу из строя основных инженерных систем дома: лифтов, канализации, водоснабжения. Многоэтажка в этом случае достаточно быстро становится непригодной для жизни. Размышления на эту тему еще несколько лет назад проходили по классу фантастики и конспирологии.

Сегодня в США и Европе тема resilient city, города, устойчивого к катаклизмам, чуть ли не самая популярная в урбанистических исследованиях.

Третье: крупные высотные многоквартирные комплексы несут социальные проблемы. В жилых комплексах с количеством жильцов более сотни почти невозможно наладить самоуправление. В них крайне трудно построить жизнеспособное комьюнити и выстроить добрососедские отношения. Это одна из причин, почему многоквартирные комплексы нечасто строятся в Европе.

Четвертое: застройка повышенной этажности около аэропортов ставит под угрозу безопасность полетов. К сожалению, эта гипотетическая угроза уже стала реальностью в столичном регионе. Более двух лет уже идет судебное разбирательство между Росавиацией и застройщиком “Инград” по поводу жилого комплекса “Филатов луг”, расположенного недалеко от аэропорта Внуково. Росавиация отозвала выданное застройщику заключение о согласовании строительства, так как 22-этажный жилой комплекс “находится в зоне ограничения летных препятствий” и будет мешать работе радиолокаторов и радиомаяков аэропорта. Примерно три года назад Росавиация уже проиграла иск к застройщику, который построил 17-этажные дома, способные помешать работе аэропорта Шереметьево.

Пятое и, возможно, самое главное: дороговизна высотного строительства. “Экономика небоскребов обманчива.

Если смотреть на проект только в диапазоне “построил и продал”, то налицо выгода девелопера. Но содержание и ремонт высотных зданий весьма дороги. А если мы рассматриваем весь цикл жизни здания, включая его реконструкцию и утилизацию, то такой тип недвижимости оказывается слишком дорогим и неэкономичным”, – считает Виталий Стадников.

“Многоэтажки – это токсичный актив с коротким сроком жизни. Их утилизация создает огромное количество мусора: даже небольшая пятиэтажка площадью пять тысяч “квадратов” превращается в восемь тысяч тонн строительных отходов. Куда мы будем вывозить в будущем демонтированные высотки? В Архангельскую область? Массово строя многоэтажное жилье, мы создаем большие проблемы для будущих поколений. В мире нет элегантных способов сноса высотных домов – мы будем их взрывать микрорайонами?” – говорит академик Международной академии архитектуры, научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр Кривов. В общем, массовое строительство высотных домов порождает слишком много рисков и вопросов, на которые пока нет ответов. Однако всерьез эти вопросы даже не ставятся.

Без матрицы плотности

Главный вопрос при строительстве небоскребов: где их строить? Как сделать так, чтобы они не перегружали город? В мире существует много подходов к высотному строительству. Есть опыт Гонконга и Сингапура – по существу, вертикальных городов. Москву в такие города не превратить. В США в крупных городах есть высотные даунтауны с офисными и гостиничными небоскребами, при этом население живет в одноэтажных домах на периферии. И это тоже не путь Москвы. Европа всячески сдерживает высотное строительство.

Хотя есть опыт Лондона, где запроектировано чуть ли не 200 небоскребов в центральной части города. Какова же концепция размещения столичных высотных комплексов?

Такой концепции, по сути, нет. Выделяется специальный район небоскребов Сити, зона Большого Сити и территория через Москву-реку от нее. В остальном высотные комплексы строятся хаотично по всей территории города. Основой для размещения высоток могла бы стать популярная в мире концепция транспортно-ориентированного девелопмента (transport-oriented development, TOD), когда высокоплотная застройка размещается вокруг крупных транспортных узлов – вокзалов, станций метро и т. д. Такой подход помогает решить и проблему пробок, так как жители становятся активными пользователями общественного транспорта. Но в Москве, по сути, нет документов, регулирующих размещение таких комплексов.

Появление новых веток метро, линий МЦК и МЦД на первый взгляд дает возможность развития по этому пути. Но анализ строящихся высотных комплексов показывает, что многие из них находятся вне зоны пешеходной доступности станций метро или МЦК. Например, это комплексы на Старокрымской, Донецкой и Полярной улицах.

Казалось бы, Москва идет по пути Лондона, где новые небоскребы распределяются по всему городу. Но есть несколько важных отличий. Во-первых, многие небоскребы в английской столице имеют оригинальную архитектуру и отлично построены. Да, они меняют восприятие города, вызывают споры, но за счет своего высокого качества становятся новыми достопримечательностями. Примеры – “Огурец” (Gurkin) архитектора Нормана Фостера или “Осколок” (The Shard) – Ренцо Пьяно. Московские высотки тривиальны и не становятся событиями.

Во-вторых, лондонские небоскребы по-настоящему многофункциональны: содержат и офисы, и гостиницы, и жилье, и многое другое. Такие здания обогащают среду и распределяют нагрузку за счет того, что разные типы недвижимости имеют разные графики нагрузки в течение дня. Московские высотки – это просто жилье, где на первом этаже в лучшем случае есть магазины и кафе.

В-третьих: самое важное, что параметры новой застройки в Лондоне определяются специальным документом – матрицей плотности. Чем ближе участок нового строительства к узлам транспортной системы, тем более высокая плотность застройки разрешена. Так, небоскребы, по сути, могут возникнуть только в непосредственной близости от метро и железнодорожных станций. В Москве, несмотря на многочисленные дискуссии, документа, регламентирующие плотность застройки и высотность зданий, нет – плотность регулируется в ручном режиме администрацией города.

Санкт-Петербург: базовая высота новостроек – 40 метров

Если Москва снимает ограничения для высотного и высокоплотного строительства, то Санкт-Петербург успешно движется в обратном направлении. Почти десятилетняя борьба с высотным строительством и ужесточение правил застройки привели к появлению оригинальной схемы. В новых правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждого участка указываются две цифры по высотности – например, 40/60. Первая цифра – 40 метров – это базовая, единая для Санкт-Петербурга высота новостроек (кроме центральной части города). Вторая цифра указывает высоту с допустимым отклонением от базовой. Она определяется по результатам визуально-ландшафтного анализа. Но для того, чтобы воспользоваться опцией отклонения, девелопер должен пройти непростой путь – публичные слушания, согласование архитектурного облика у главного архитектора, защита на Градсовете города. “За счет понятной процедуры и публичности количество проектов с отклонениями было значительно снижено, средняя этажность проектов уменьшилась, а качество проектов серьезно улучшено”, – говорит директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов.

Плотность застройки в Санкт-Петербурге планомерно снижается. В городе оперируют показателем “коэффициент использования территории” (КИТ), который является отношением жилой площади здания к площади земельного участка. “Когда-то КИТ в Санкт-Петербурге составлял 2,4, сейчас 1,8-2. В перспективе будет 1,6. Когда мы видим московские показатели с КИТ, равным 6-8, то хватаемся за голову. Это очень негуманная застройка”, – говорит Александр Карпов.

Если рассматривать весь цикл жизни здания, включая его реконструкцию и утилизацию, то небоскребы оказываются слишком дорогими и неэкономичными

Neva Towers в Сити – самый высокий строящийся сегодня жилой комплекс Москвы – 64 и 78 этажей.

Цветные 58-этажные небоскребы “Триколор” – часть большого комплекса от Capital Group.

Башни “Пресня-сити” имеют “всего” 44 этажа, но они во много раз выше всей окружающей застройки.

101-этажный высотный комплекс One Tower в Сити высотой должен стать самым высоким зданием Европы. Начало строительства намечено на конец этого года.

ОТСЮДА

Плотность населения в европейских столицах составляет 5-6 тысяч чел./км², в Москве до прихода Собянина плотность была выше в 3-4 раза стараниями Лужкова. При Собянине плотность населения в районах новостроек превышает плотность населения в европейских столицах в 10 раз. Фактически Москва становится не пригодной для проживания, но чукчам вроде Собянина и ивритоговорящих питерским гражданам это абсолютно без разницы, они всё равно не собираются жить в Москве, а собираются под конец жизни перебраться в тёплые страны.