Купить недвижимость за криптовалюту в россии

Как россияне покупают недвижимость за криптовалюту

В Европе это можно сделать с помощью «электронного резидентства», в России – на основе опциона и взаимозачетов

Чтобы купить в Эстонии за цифровые деньги реальную недвижимость, россиянам нужно получить «электронное резидентство» страны

Сделки с любой недвижимостью с использованием криптовалюты разрешены в американских штатах Нью-Йорк, Калифорния и Флорида. Без проблем купить с ее помощью жилье, арендовать офис или магазин можно в Англии, Швейцарии, Эстонии и эмирате Дубай (ОАЭ). Покупатели соглашаются на такой вариант расчетов: сделки считаются безопасными, легальными и совершаются быстрее традиционных. Помимо экономии времени такой способ позволяет нерезидентам ЕС легализовать инвестиции и избежать уплаты налогов.

Чаще всего в расчетах используются две наиболее крупные по капитализации виртуальные монеты: биткойн и эфириум. В цифровых финансах биткойн, как и доллар в мире фиатных денег, является глобальным средством расчета, именно в нем большинство трейдеров фиксируют прибыль. Эфириум благодаря смарт-контрактам гарантирует безопасность и оперативность.

В последнее время частных покупателей недвижимости заинтересовали проекты, ориентированные не на спекуляции и майнинг, а исключительно на платежи. Так, платформа Ripple, технически опередившая такие привычные способы денежных переводов, как SWIFT и Western Union, уже потеснила позиции японских и корейских банков, закрепившись в топ-3 крипторынка.

В этом году популярным виртуальным деньгам вызов бросили несколько амбициозных стартапов. В Юго-Восточной Азии бум IOS. Китайцы активно проводят сделки по покупке квадратных метров с помощью этих токенов. В Западной Европе (особенно в Скандинавии при посредничестве агентства недвижимости Just-Sold) за короткий срок завоевал авторитет стартап Coinify. Эта датская цифровая валютная платформа позволяет проводить криптовалютные платежи клиентам из 115 стран.

В Восточной Европе в фаворитах значится проект Sphere. Как сообщил один из его руководителей – юрист Дмитрий Лунин, децентрализованная площадка создана для c2c-, b2b-, b2c-платежей с открытым исходным кодом. Его главная особенность – SPH обеспечен материальным активом, ETF или инвестзолотом 999.99, которые хранятся в депозитариях банков Франкфурта, Таллина и выступают как средство обмена. Цена одного токена равна одной тройской унции, определяемой по курсу LBMA на момент покупки или продажи. Sphere из-за привязки к золоту обладает низкой волатильностью, поэтому стартап в первую очередь привлек внимание риэлторов и страховщиков.

Окно в Европу

Купить в Европе за цифровые деньги жилую и коммерческую недвижимость несложно, даже выезжать за рубеж не нужно. Россиянам проще всего это сделать в одном из генконсульств Эстонии (Москва, Санкт-Петербург и Псков), получив e-residence. Виртуальное резидентство этой страны стоит 500 евро. Заполнив заявку, сдав биометрические данные (отпечатки пальцев, сетчатка глаза) и образец подписи, нерезидент ЕС после недолгой проверки получает ID-карточку. Электронная цифровая подпись открывает перед инвестором широкие возможности в юрисдикции Евросоюза. Если он, конечно, не находится в красном циркуляре Интерпола или под персональными санкциями. Например, можно подписывать все документы, в том числе налоговые, в любой точке мира. Это касается не только покупок недвижимости, можно открыть фирму, счет в банке и т. п. Но визу на въезд в Эстонию такое резидентство не обеспечивает.

С получением e-residence все сделки нерезидента на территории ЕС становятся легальными. После идентификации его личности не нужно доказывать налоговикам Евросоюза происхождение капитала. Это актуально, после того как США и ЕС резко ужесточили контроль за перемещением капитала россиян из офшоров. Многие банки в Прибалтике и на Кипре фактически прекратили работу с гражданами России, заморозив их средства на счетах. Запреты негативно отразились на локальных рынках недвижимости. Особенно это заметно в Латвии, Литве, Эстонии, Чехии и Англии. В Лондоне после дела Скрипаля начали выдавать ордера на арест российского имущества сомнительного происхождения.

E-residence позволяет покупателям обойти эти заслоны. Не нужно при покупке выезжать на территорию ЕС на собеседование и объяснять настороженным еврочиновникам происхождение денег, отвечать на другие неприятные вопросы. Сейчас сделки с фиатными валютами (евро, доллары) дороже и длительнее, чем сделки при помощи цифровых монет.

Без налогов

Покупка за криптовалюту домов, квартир, складов и отелей позволяет сэкономить на налогах. Как объяснили в налогово-таможенном департаменте Эстонии, согласно законодательству ЕС (постановление С-264/14 и документ № 892 комитета ЕС от 4.02.2016) сделки с криптовалютой считаются свободными от налога с оборота и НДС. Таким образом, при покупке на территории Евросоюза недвижимости за криптовалюту налоги не взимаются. Данное правило действует не только в отношении физлиц, но и юрлиц.

«В Эстонии вообще нет налогов на недвижимость. Имущество физических и юридических лиц хорошо защищено: забрать недвижимость можно только через процедуру банкротства. Других вариантов нет. Но тем, кто хочет зафиксировать прибыль в бизнесе или продать актив, нужно заплатить налог на дивиденды – около 21%», – сообщил Руслан Гулида, ведущий эксперт таллинского отделения RE/MAX, одной из крупнейших международных сетей по торговле недвижимостью.

Схема сделки выглядит так: инвестор за рубли, евро или доллары покупает токены: биткойны или Sphere с его золотым фиксингом. Потом делает заказ местному риэлтору и покупает или берет в аренду понравившийся объект за криптовалюту. Все акты, валидированные нотариусами и юристами, отражаются в смарт-контрактах, которые в ЕС считаются действительными. Споры решаются при помощи арбитража ad hoc. «Первый дом за биткойны был продан у нас в 2013 г. Гражданин Финляндии, владелец криптофермы, купил за сумму, эквивалентную 1 млн евро, дачу под Таллином», – рассказал Гулида. «Наша компания давно принимает криптовалюту в качестве оплаты при покупке недвижимости. Чаще всего это происходит в Англии. С помощью биткойна и Sphere мы готовы продавать и сдавать в аренду недвижимость в 95 странах нашего присутствия», – говорит он.

Как в России?

В России такие сделки пока в диковинку. Первыми в РФ год назад выставили на продажу жилье за биткойны и эфириумы подмосковные застройщики: отличился M9 Development. Интересно, что многие топ-менеджеры этой компании сами активно занимаются добычей и торговлей криптовалютами. За 55 биткойнов в поселке «Радость» на Новорижском шоссе у них тогда можно было купить кирпичный дом площадью 115 кв. м (в рублевом эквиваленте – около 9 млн руб.). Как сообщил управляющий партнер M9 Development Максим Морозов, эксперимент привлек внимание покупателей. «Нам позвонили более 40 человек. Из них 10 доехали до коттеджей и потом до нашего офиса в сопровождении юристов. Многих отпугнула сложная схема сделки. В российском законодательстве нет соответствующих норм. Поэтому договоры, основанные на опционах и зачете взаимных требований, готовили юристы из Швейцарии. К сожалению, не все российские юристы смогли разобраться в нюансах международного финансового права. В итоге купили дома только четверо. Но расчеты прошли в рублях: мы просто выкупили у покупателей биткойны по курсу», – рассказал Морозов. По его словам, все сделки проходили на высоком эмоциональном подъеме: «Шутка ли, люди купили биткойны еще по курсу $150–200, а уже через пару лет, когда стоимость цифровых активов выросла в 15–20 раз, до $3000–4000, приобрели дома стоимостью от 15 млн до 25 млн руб. В общем, наварились неслабо».

Владельцы криптоферм и трейдеры охотно фиксируют прибыль и в столице. Например, много шума на рынке жилья наделал покупатель апартаментов в «Москва-сити» за токены. Правда, и в этом случае расчеты по покупке объекта стоимостью около 40 млн руб. прошли также в рублях.

Несколько попыток провести похожие сделки было отмечено и на вторичном рынке. В августе прошлого года за 3000 биткойнов готовы были реализовать эксклюзивный коттедж в подмосковном поселке Николино. Сейчас за биткойны согласны продать особняк на Рублево-Успенском шоссе. Собственник выставил на продажу трехкомнатную квартиру площадью 114 кв. м в центре Москвы, в ЖК премиум-класса «Баркли парк» на улице Советской Армии, 6, с возможностью оплаты биткойнами, сообщили в Savills. Как объяснила PR-директор агентства Оксана Кобзарева, «сегодня многие владельцы элитного жилья декларируют намерение рассматривать вариант продаж с расчетами в криптовалюте, но дальше деклараций дело не идет: в России нет законодательной базы для таких сделок».

«К нам обращалось несколько клиентов с предложением провести сделку по продаже и покупке жилой недвижимости в Москве и Подмосковье с помощью криптовалюты. Но это были единичные случаи», – говорит управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов. По его словам, накануне Нового года реальная сделка сорвалась из-за того, что криптоактив покупателя за несколько дней обесценился сразу на 40%, пришлось все отложить до лучших времен. «Спрос и предложение на расчеты в криптовалютах практически на нуле», – подтвердил управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

Развитие необычного инструмента тормозят и российские законы. «Расчеты за приобретение недвижимости в нашей стране должны производиться в рублях, даже если в ценнике указан долларовый эквивалент. Поэтому в краткосрочной перспективе мы не ожидаем массового появления покупателей с криптовалютой на российском рынке недвижимости», – говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. «Чтобы сделки с использованием криптовалюты стали массовыми в РФ, должна быть понятна структура таких взаиморасчетов. Сейчас у покупателя есть два проверенных рабочих инструмента: аккредитив и банковская ячейка. С криптовалютой не ясно, какая платежная платформа будет выполнять функции банка, насколько ей можно доверять. Неизвестно и в какой момент происходит расчет: до или после перерегистрации права собственности», – рассуждает Менжунов.

В Европе расчет по сделкам с цифровыми монетами происходит до перерегистрации права собственности. Что дает уверенность покупателю? В большинстве стран ЕС за чистоту сделки своим имуществом отвечает нотариус.

Лучшие агентства по покупке недвижимости за криптовалюту

Редакция Crypto.ru составила список сервисов для подбора недвижимости, которые принимают криптовалюту для оплаты. Мы собрали его из открытых источников, а затем пообщались с представителями этих компаний. Команда Crypto.ru узнала о процедурах покупки недвижимости в отдельных странах, возможности получить вид на жительство или гражданства, налогах и о наличии русскоговорящих сотрудников. Также мы изучили дополнительные услуги каждой компании. С вопросами можно ознакомиться под таблицей. Рейтинг обновляется каждый месяц.

Дата актуализации: 20.02.2023

Список вопросов для оценки сервиса:

• Через ваш сервис можно купить недвижимость за криптовалюту? Какие криптовалюты можно использовать для оплаты?У вас есть сотрудники, говорящие на русском языке?Какие документы нужны для покупки недвижимости? Нужно ли оплатить налоги? А если я решу продать объект с целью заработать на перепродаже? Я смогу это сделать?А могут возникнуть проблемы после покупки? Вдруг недвижимость окажется под арестом. Вы можете предоставить агента по недвижимости и адвоката?Ваша недвижимость это новострой или вторичка? Я могу получить видео с объекта? И можно ли пожить в нем некоторое время, чтобы убедиться в его качестве?После покупки я смогу претендовать на гражданство страны (вид на жительство)? Если да, то как мне получить вид на жительство или гражданство?
• Через ваш сервис можно купить недвижимость за криптовалюту? Какие криптовалюты можно использовать для оплаты?
• У вас есть сотрудники, говорящие на русском языке?
• Какие документы нужны для покупки недвижимости? Нужно ли оплатить налоги? А если я решу продать объект с целью заработать на перепродаже? Я смогу это сделать?
• А могут возникнуть проблемы после покупки? Вдруг недвижимость окажется под арестом. Вы можете предоставить агента по недвижимости и адвоката?
• Ваша недвижимость это новострой или вторичка? Я могу получить видео с объекта? И можно ли пожить в нем некоторое время, чтобы убедиться в его качестве?
• После покупки я смогу претендовать на гражданство страны (вид на жительство)? Если да, то как мне получить вид на жительство или гражданство?

В 2021 году участились случаи продажи недвижимости за Bitcoin. К концу ноября такие сделки зафиксированы во многих странах мира. Но официально купить квартиру за биткоины можно только в некоторых государствах: США, Индонезии, Сингапуре, Швейцарии, Франции, Германии, ОАЭ и других. Правительства этих стран стараются поддерживать криптовалюту и не против ее использования. Однако, например, российское законодательство запрещает прямые продажи апартаментов за монеты Bitcoin.

Можно ли покупать недвижимость за криптовалюту

Официально продавать апартаменты за монеты BTC в РФ запрещено. Использовать криптовалюту для оплаты услуг и товаров нельзя согласно п. 5 и п. 7 ст. 14 № 259-ФЗ — Закона «О цифровых финансовых активах». Это чревато привлечением к административной и уголовной ответственности.

Пункты 5 и 7 статьи 14 Закона «О цифровых финансовых активах»

Специалист Жанна Улыбина (партнер российской юридической компании ООО «ЭБР») в своем интервью рассказала, что покупатель недвижимого имущества при оплате монетами Bitcoin сталкивается с высокими рисками. Они связаны с большой вероятностью получения отказа от Росреестра на регистрацию перехода права собственности в результате подобной сделки. Это объясняется тем, что Федеральная налоговая служба не может оформить имущественный вычет на покупку недвижимости.

КУПИЛ ВТОРУЮ КВАРТИРУ ЗА КРИПТОВАЛЮТУ

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗА КРИПТУ: МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Продал квартиру чтобы купить биткоин

Как ОФИЦИАЛЬНО купить квартиру/машину за биткоин. Куда инвестировать в 2022 году.

ПОЧЕМУ криптовалюта? ОПЫТ покупки квартиры в ТУРЦИИ за криптовалюту. Купить квартиру за криптовалюту

Также Жанна Улыбина рассказала, что исполнительные власти РФ могут привлечь продавца и покупателя к ответственности за нарушение требований закона № 259-ФЗ. Обеим сторонам нужно помнить, что физические и юридические лица не имеют права принимать цифровые деньги в качестве оплаты.

В США

В Соединенных Штатах Америки можно официально купить квартиру за биткоины. Всю процедуру курирует нотариус. Также покупателя попросят подтвердить законное происхождение криптовалютных средств. Сделка проводится как стандартная, но с 4 основными отличиями:

• Нотариус регистрирует escrow-счет (на нем внесенные средства замораживаются) на криптовалютной бирже. Используются только крупные авторитетные торговые платформы.
• Покупатель заключает договор с продавцом. В документе указывается адрес escrow-счета.
• Покупатель отправляет на эскроу-адрес прописанную в договоре сумму в криптоактивах. Нотариус продает полученные цифровые деньги за доллары внутри биржи.
• Покупателю выставляется приходный . Он подтверждает получение оплаты на escrow-счет.

Далее процесс купли/продажи проходит в стандартном порядке. Однако вторая сторона сделки получает деньги с ранее зарегистрированного escrow-счета только после перехода права собственности первому ее участнику.

5 принципов успешного инвестирования

Пройди опрос и получи в подарок скидку на торговую комиссию и книгу о криптовалюте

В Европе

Некоторые страны в этой части света еще в 2018-2021 годах начали выпускать законопроекты касательно монет и . Многие государства не запрещают гражданам использовать цифровые активы для оплаты услуг и товаров. В 2021 году купить недвижимое имущество за криптовалюту можно в следующих странах:

• Великобритания.
• Швейцария.
• Эстония.
• Франция.
• Финляндия.
• Германия.
• Нидерланды.
• Испания.
• Португалия.

Граждане этих государств положительно относятся к таким сделкам. Они позволяют не обменивать национальную валюту стран на евро, что помогает экономить на конвертации денег. Также велик шанс, что продавец квартиры уступит в цене, если планирует использовать криптовалюту для инвестиций или торговли.

Покупка недвижимого имущества за Bitcoin имеет и другие плюсы:

• Скорость. Использовать услуги юристов и банков не нужно, поэтому процесс купли/продажи проходит быстрее.
• Простота. Сторонам процесса купли/продажи практически не нужно работать с документами.
• Конфиденциальность. Налоговая служба страны не может отследить сделку.
• Низкая цена. Комиссия за платежные транзакции в сети Биткоин ниже, чем в банковских организациях.
• Прозрачность. Обе стороны могут проверить и задокументировать информацию о сделке, не пользуясь услугами банков и юристов. Это экономит время и деньги.

Азия

Некоторые страны из этой части света также положительно относятся к цифровым активам. Например, Япония признала Bitcoin законным платежным средством еще 1 апреля 2017 года. Правительству понадобилось чуть менее 36 месяцев на принятие такого решения.

В 2021 году купить недвижимость за криптовалюту в Азии можно уже в 3 государствах:

• Сингапур.
• Индонезия.
• Япония.

Например, в Индонезии процесс купли/продажи апартаментов за Bitcoin похож на приобретение недвижимости за цифровые деньги в США. Однако здесь он проходит по более простым правилам:

• Нет валютного контроля.
• Не нужно подтверждать происхождение средств.

Восточная Европа

На 2021 год нет ни одной страны, в которой бы было разрешено прямое проведение купли/продажи квартиры за монеты Bitcoin. Однако граждане государств при необходимости обходят законодательство, проводя легальные сделки без последствий.

Например, в 2017 году при помощи технологии блокчейн была продана однокомнатная квартира в западной части Киева, Украина. Процесс проходил в формате -аукциона на платформе для сделок с недвижимостью Propy. При первоначальной цене лота $20 000 через сутки итоговая сумма продажи составила $93 400.

NFT (Non-Fungible Token) — невзаимозаменяемый токен. Фактически подразумевает учетную единицу права владения чем-либо. В блокчейн-сети записывается вся информация о товаре и о его собственнике. Понятие «невзаимозаменяемый» означает, что какой-либо актив нельзя заместить другим. Каждый отдельный NFT не равен другому такому токену.

Апартаменты в Киеве были проданы по следующему алгоритму:

• Подписание проприетарных юридических документов (о несвободе объекта) для передачи права собственности будущему владельцу.
• Проведение NFT-аукциона.
• Получение оплаты продавцом.
• Становление покупателя полноценным владельцем недвижимости после прохождения верификации личности.

NFT-токены за квартиру

За недвижимость владелец может начать получать дивиденды. Сделать это позволяет токенизация — оцифровка реального объекта для упрощенной и более безопасной торговли им. Благодаря ей собственник апартаментов может превратить имущество в рыночный актив и распространять его среди инвесторов со всего мира. Такая услуга есть у биржи Emirex.

Токенизировать можно любой вид апартаментов: от жилой квартиры до трофейной недвижимости. Этот процесс решает проблему низкой ликвидности (возможность быстро продать актив без потери в цене) на данном рынке и отсутствия доступа к иностранным инвесторам.

Токенизация проходит в 4 этапа:

• Оценка недвижимого имущества.
• Юридическое структурирование.
• Выпуск токенов.
• Распределение активов между инвесторами.

Также можно купить недвижимость за криптовалюту NFT. Подобная сделка проводится по договору мены с соглашением о зачете встречных требований. Однако покупателю придется постараться найти продавца недвижимого имущества, который согласится на такие условия.

Как купить квартиру за биткоины

В России криптоактивы не являются объектом права. Об этом сказано в ст. 128 Гражданского Кодекса РФ. Однако они являются имуществом, о чем гласит № 259-ФЗ. Исходя из этого, граждане России начали обходить закон, чему способствует заключение договора мены цифровых денег на недвижимое имущество.

По этой схеме первая сторона продает криптоактивы, а вторая — квартиру. В нотариальной палате составляется 2 договора и соглашение о зачете встречных требований. В последнем документе обе стороны указывают взаимные обязательства. Только так можно купить квартиру за BTC в РФ.

Наглядный пример процесса купли/продажи апартаментов за криптовалюту в России

Выбор объекта

Сначала покупателю нужно определить квартиру, которую он хочет приобрести. Есть 2 варианта развития событий:

• Договориться с продавцом о покупке за криптовалюту.
• Изначально найти лот с возможностью оплаты цифровыми деньгами.

На территории стран СНГ покупка квартиры за криптоактивы только набирает популярность, и поиск продавца может занять много времени. В основном это обуславливается запретом таких сделок законодательством и сложностью «обходного» процесса.

Связь с продавцом

После выбора апартаментов нужно обсудить условия со второй стороной сделки. Первое, что требуется узнать, — согласен ли продавец на сложности процесса и получение криптовалюты в качестве оплаты. Большинство людей, скорее всего, будут отказываться, потому что реализация квартиры и так требует много времени.

Связавшись с продавцом, также нужно договориться о личной встрече для осмотра недвижимости, чтобы не купить кота в мешке. Если по итогам проверки апартаментов обе стороны согласны на сделку, то можно приступать к следующему шагу.

Оформление договора

На территории Восточной Европы запрещено проводить прямую сделку, где объектом приобретения является недвижимость. Чтобы купить квартиру за BTC, нужно совершить мену. Нотариальная палата запросит 2 договора и соглашение о зачете встречных требований. В соответствии с этими документами одна сторона продает криптовалюту, другая — апартаменты. В соглашении указываются взаимные обязательства по договору мены.

Перечисление суммы и завершение сделки

Сначала покупатель недвижимого имущества должен отправить криптовалюту на счет продавца. В сети «Биткоин» обработка транзакции занимает около часа при умеренной загруженности. После получения от продавца подтверждения о зачислении криптоактивов нотариус удостоверяет договор продажи квартиры и соглашение о взаимных обязательствах. Подписанные документы отправляются на обработку в Росреестр.

Регистрация права собственности

Росреестр рассматривает сделку около 5 дней. Федеральная служба практически всегда одобряет обмен криптовалюты как имущества на квартиру и регистрирует право собственности за покупателем. По окончании рассмотрения сделки Росреестр оповестит обе стороны. Тогда покупатель сможет забрать документы о подтверждении своего права на апартаменты.

Первые сделки с недвижимостью за Bitcoin

В 2013 году в Канаде впервые был выставлен на продажу дом за монеты BTC. Он находился на маленьком участке земли и больше напоминал сарай, чем помещение для полноценного проживания. Собственник жилья (неизвестен) говорил, что ему нужны цифровые деньги для создания интернет-проекта.

В таблице ниже представлено еще несколько первых продаж апартаментов за криптоактивы в разных странах.

Часто задаваемые вопросы

❗ О чем закон №259-ФЗ «О цифровых финансовых активах»?

Он дает россиянам понятие о криптовалютах и регулирует использование монет и токенов в РФ.

❓ Почему Япония начала рассматривать криптовалюту как законное платежное средство?

Правительство заинтересовалось цифровыми деньгами после кражи 850 тыс. монет Bitcoin с биржи Mt.Gox (была зарегистрирована в Стране восходящего солнца) в 2013 году. В результате торговая платформа обанкротилась и закрылась через 12 месяцев, а законодательная власть Японии (двухпалатный парламент) решила обезопасить граждан от похожих случаев.

💰 Где купить Bitcoin по выгодной цене?

Наиболее выгодная цена на момент 20 февраля 2023 на бирже Huobi.

💰 Зачем нужен escrow-счет?

Эскроу-адрес используется нотариусом для исключения возможного мошенничества по отношению к покупателю со стороны продавца. Escrow-счет позволяет заморозить криптовалюту до окончания сделки.

🔎 В каком случае Росреестр не одобрит продажу квартиры за цифровые деньги?

Когда она проводится без договора мены. Прямую оплату цифровыми активами запрещает № 259-ФЗ.

💡 Зачем нужно соглашение о взаимных обязательствах?

Документ требуется при составлении договора мены. Он подтверждает погашение равновеликих сумм при наличии платежных обязательств и покупателя, и продавца.

Купить участок земли за криптовалюту

Редакция Crypto.ru создала рейтинг компаний по покупке земельных участков с поддержкой криптовалют. Наша команда собрала информацию из открытых источников и задали вопросы представителям сервисов. Они узнали как проводится сделка по покупке в отдельных странах, можно ли претендовать на гражданство (вид на жительство), есть ли русскоговорящие сотрудники, предоставляют адвоката или нет. Полный список вопросов находится под таблицей. Рейтинг обновляется каждый месяц.

Дата обновления рейтинга: 20.02.2023

Список вопросов перед покупкой участка земли:

• Добрый день! Через ваш сервис можно купить земельный участок за криптовалюту? Готов рассмотреть свободные предложения для строительства дома. Но сначала я задам несколько вопросов, это очень важно. Какие монеты можно использовать для оплаты?
• После покупки я смогу претендовать на гражданство страны (вид на жительство)? Если да, то как мне получить вид на жительство или гражданство?
• Хочу предупредить, я плохо понимаю английский. Может быть, у вас есть сотрудники, говорящие на русском языке?
• Какие документы нужны для покупки земельного участка? Нужно ли платить налоги? А если я решу продать землю с целью заработать на перепродаже? Я смогу это сделать?
• А могут возникнуть проблемы после покупки? Вдруг земля окажется под арестом. Вы можете предоставить агента и адвоката?

После введения санкций в отношении российских банков даже элементарные платежи во многих странах порой затруднительны для граждан РФ, не говоря о покупке недвижимости; тем не менее, варианты для того, чтобы провести сделку и стать обладателем квартиры или дома, есть, один из таких способов – рассчитаться за жильё через криптовалюту.

Bitcoin превращается в квартиру или дом

Рынок цифровых активов за последние годы превратился в глобальную экосистему и стал частью мировых финансов. Если раньше операции с криптовалютой были уделом рисковых и продвинутых, то сегодня технология распространилась и становится интересной и приемлемой для более широкой аудитории.

Запросы на покупку недвижимости за криптовалюту поступают риэлторам и застройщикам в технологических центрах мира на протяжении уже несколько лет. Сразу оговоримся – указать в договоре купли-продажи или инвестиционном договоре Bitcoin (или другую криптомонету) в качестве валюты платежей – пока незаконно ни в одной стране. Тем не менее, в ряде государств существуют работающие схемы, в ходе которых де-юре фигурируют доллары, евро или национальные валюты, а де-факто транзакции идут через криптоденьги.

С чем связано желание клиента рассчитаться за квартиру новым, нетрадиционным и на первый взгляд рискованным способом? Игроки криптобирж стремятся диверсифицировать портфель и вывести часть капитала в реальные активы, например, в квадратные метры, и им удобнее пользоваться валютой, в которой хранятся средства.

С марта 2022 года к покупке недвижимости с помощью криптовалют часто прибегают граждане России, так как из-за санкций, а также встречных ограничений со стороны РФ рассчитаться с продавцом квартиры стало непросто. Некоторые страны оказались практически недоступными для инвесторов с российским паспортом. Однако даже в государствах, политика которых в отношении россиян мягче, таких как Турция, Таиланд, ОАЭ, Грузия, провести сделку стало сложнее. По словам экспертов зарубежных рынков, переводы со счётов не попавших под санкции банков, таких как Тинькофф, Росбанк, Райффайзенбанк, возможны, но в большинстве случаев идут с задержкой в несколько дней. Транзакции через банки, попавшие под санкции, невозможны. Были случаи, когда переводы на иностранные счета, например, со счёта Сбербанка не дошли получателю, но и не могут вернуться отправителю, так как банк-корреспондент, скажем, в Европе блокирует транзакцию. И в любом случае, гражданин России не может отправить за рубеж больше 10 000 в месяц.

В таких обстоятельствах расчёты через цифровые активы – это одна из немногих доступных альтернатив. На территории РФ приобретение криптовалюты абсолютно легально. По закону «О цифровых финансовых активах» с 1 января 2021 года Bitcoin (и другие криптомонеты) можно выпускать, продавать и покупать (не забывая при этом подавать налоговую декларацию). Запрещено оплачивать криптовалютой товары и услуги на территории страны. Забегая вперёд, скажем, что такой запрет существует во многих государствах.

В некоторых странах расчёты между застройщиком и клиентом через крипту – обычная практика, в других такие сделки не распространены или редки. Мы рассмотрели несколько направлений, которые популярны у россиян и жителей постсоветского пространства как с целью туризма, так и с целью инвестиций: Таиланд, Турция, ОАЭ, Кипр. Отметим, что актуальность этих рынков для граждан РФ выросла после фактического закрытия ряда стран для российского капитала.

Таиланд

Таиланд первым в Юго-Восточной Азии легализовал криптовалюты. Деятельность всех участников рынка регулируется законом «О цифровых активах», который принят в 2018 году. Тогда же учреждён контролирующий орган – Комиссия по ценным бумагам (SEC, Securities and Exchange Commission). Дальнейшее развитие этой сферы лоббировало в том числе Туристическое управление Таиланда (Tourism Authority of Thailand, TAT). По мнению представителей данного ведомства, статус криптопозитивной страны привлекает заинтересованных людей со всего мира, в том числе обладателей значительных цифровых капиталов.

Однако, с 1 апреля 2022 года тайскими властями принят закон, запрещающий использовать на территории страны криптовалюты в качестве средства платежа. Их разрешается применять только как инвестиционный инструмент. Кроме того, почти годом ранее был принят закон, обязывающий пользователей тайских криптобирж лично обращаться в офисы для открытия нового аккаунта (ранее достаточно было удалённой регистрации). Тренд на ужесточение правил того, как распоряжаться цифровыми активами, и внедрение государственного контроля наблюдается во многих странах мира.

По мнению экспертов жилищного рынка в Таиланде, последние изменения в законодательстве не повлияют на возможности расчётов между продавцами и покупателями квартир, так как транзакции происходят с промежуточным выходом в фиат (официальные платёжные средства, деньги в классическом понимании).

Расчёты за квартиры и виллы при помощи криптовалют широко распространены в Таиланде и уже отработаны – порядка 30% сделок, по словам экспертов локального рынка, проходит с использованием цифровых монет. Большинство застройщиков заявляют о возможности «купить квартиру за крипту» в рекламе. При этом существует две схемы сделок. Первая – когда у покупателя есть необходимая сумма в криптовалюте, и вторая – когда у клиента деньги в рублях, долларах или евро (при этом он может быть абсолютно далёк от криптовалютного мира).

В первом случае клиент выбирает квартиру или виллу у застройщика. Далее стороны обговаривают условия, в частности, решают, с помощью какой криптовалюты будет проходить сделка. Как правило, расчёты проводятся в стейблкоинах (USDT, USDC), которые привязаны к доллару и имеют малую волатильность, в отличие от монет других типов. Далее клиент перечисляет сумму со своего электронного кошелька на кошелёк застройщика. Функция покупателя на этом этапе завершена. Представитель девелопера переводит средства со своего частного зарубежного банковского счёта на банковский счёт своего же проекта за покупателя. Подчеркнём, что в Таиланде можно оплачивать недвижимость за третье лицо, просто указав в назначении платежа название проекта и номер лота.

Второй вариант схемы разработан для покупателей, которые не имеют аккаунта на бирже или лимит их кошелька недостаточен для сделки (как известно, крупнейшая система Binance ввела ограничения для россиян, на чьих счетах активы на сумму более 10 тыс. евро). В таком случае клиент из России перечисляет рубли со своего банковского счёта на банковский счёт посредника, также открытый в Российском банке. Застройщик, как и в первом случае, переводит необходимую сумму со своего зарубежного счёта на счёт своего проекта за покупателя. Между застройщиком и посредником при такой схеме предполагается сделка купли-продажи криптовалюты за рубли. Криптобиржа выступает гарантом того, что стороны, находящиеся в разных странах, выполнят свои обязательства. К накладным расходам при подобной транзакции будет относиться комиссия биржи, которая составляет 5-10%. Как правило, застройщик идёт на предоставление скидки и тем самым берёт эти издержки на себя.

Оплата криптовалютой на вторичном рынке также возможна, но такая практика имеет больше нюансов и менее распространена. Посредником в подобных сделках может быть представитель агентства. Он принимает криптовалюту от покупателя на свой криптокошелёк на бирже (криптовалюта на этом этапе резервируется), затем конвертирует её в фиатные деньги, переводит их на банковский счёт, а с него – на счёт продавца недвижимости. Интересы покупателя защищены, так как биржа акцептует сделку только после того, как «видит» банковский чек об оплате криптовалюты.

Описанные схемы возможны при приобретении имущества на условиях Leasehold. В отличие от Freehold (безусловное право владения, полная частная собственность), Leasehold позволяет зарегистрировать квартиру в долгосрочную аренду до 90 лет с правом продления. В таком случае процедура регистрации упрощена и не требует подтверждения, что деньги перечислены именно от того лица, на которое оформляется собственность. Это даёт возможность перевести средства на счёт продавца квартиры с личного счёта представителя агентства (посредника).

Отметим, что надёжнее проводить сделки с расчётом через крипту, покупая квартиру у юридического лица, – застройщика. Такие расчёты, по мнению экспертов рынка, безопасные и оперативные.

Турция

В Турции криптовалюта признаётся в качестве актива, а не как средство платежа. Ещё годом ранее, чем в Таиланде, в апреле 2021 года, был принят закон о запрете оборота криптовалют и расчетов в цифровых деньгах на территории страны.

Так же как и в Таиланде, в Турции активно развивается практика продажи недвижимости через цифровые монеты. При этом договор заключается в лирах или евро, а агентство или застройщик по сути выполняют функцию по промежуточному переводу виртуальных средств в реальные. При перечислении криптовалюты на счёт продавца, либо на счёт посредника (в этом случае оплачивается комиссия 1,5-2%) сумма в USDC/USDT меняется на фиатные деньги по курсу на день оплаты и перечисляется на банковский счёт компании-застройщика или физического лица, которое продаёт квартиру. Отметим, что купить/продать криптовалюту можно только за официальную валюту, принятую в стране. То есть, с банковского счета в России можно покупать криптовалюту только за рубли. А на банковский счёт в Турции допустимо вывести только лиры.

Стоимость перевода, вне зависимости от суммы, если использовать, например, USDT, будет равна 1 доллару. Дополнительные расходы при этом складываются из разницы в курсах валют плюс комиссия биржи. Совокупные издержки составляют, как правило, примерно 5%.

Покупатель может также вывести криптовалюту на свой личный банковский счёт, открытый в Турции, и самостоятельно отслеживать колебания курсов. Если своего счёта нет, альтернативный вариант – расчёты через посредников. В Москве, Петербурге, Киеве есть офисы-обменники, совладельцы которых – граждане Турции. Клиент может принести деньги в Москве и в течение дня получить наличные уже в Анталье. В России операции присваивают код, и в Турции предъявителю этого кода выдаётся оговорённая сумма, за вычетом комиссии, размер которой колеблется от 1% до 7%. Чем больше сумма, тем меньше комиссия. Такая схема выгодна для крупных переводов.

Многие турецкие застройщики уже завели криптокошельки и предлагают покупателям проводить расчёты на виртуальной площадке. Купить квартиру за крипту на вторичном рынке сложнее. Таких сделок намного меньше. Как и Таиланде, в Турции в этом случае необходимо посредничество физического лица для вывода виртуальных денег в реальные.

ОАЭ

Дубай – город, в котором в 2017 году прошла первая в мире сделка купли-продажи недвижимости за криптовалюту – виртуальными средствами клиент оплатил 50 апартаментов в комплексе Aston Plaza and Residences. Однако в последние годы в Эмиратах принято несколько новых законов (самый свежий из которых – в марте 2022 года), закрепляющие за криптой статус виртуального актива, но не валюты, и регулирующие деятельность криптоиндустрии. Таким образом, использование цифровых монет для платежей на территории страны официально не разрешено.

Застройщики или продавцы не принимают цифровую валюту напрямую – они получат платежи в дирхамах ОАЭ или долларах США. Тем не менее, они сотрудничают с надежными лицензированными брокерами цифровых валют, расположенными в разных частях мира, где Bitcoin, Ethirium, ADA, USDT и другие криптовалюты конвертируются в фиат. Стоимость перевода средств составляет от 1% до 3% в зависимости от срочности и суммы транзакции.

Используя криптовалюту, можно купить жильё как на первичном рынке, так и на вторичном, у собственника. Во втором случае также необходимо будет воспользоваться услугами посредников для конвертации цифровых денег в реальные. Отметим, что для оплаты используются банковские чеки – расчёты наличными запрещены в рамках государственной политики по борьбе с отмываем денег.

Эксперты рынка недвижимости в Эмиратах подчёркивают, что перед приобретением квартиры или виллы с помощью криптовалюты, необходимо осознавать связанные с этим способом значительные риски.

Кипр

На Кипре криптовалюта нелегальна. Центробанк не признаёт криптовалюту средством платежа. На первичном рынке сделки с использованием критовалюты не практикуются. У девелоперов мало желания работать с криптой, так как у них нет возможности перевести её в фиат.

На вторичном рынке подобные кейсы есть, но они единичные. Если клиент настаивает на проведении сделки с использованием криптовлюты, агентство, которое компетентно, может пойти навстречу и предложить схему с покупкой виртуальных денег на лицензированных биржах других стран, предварительно убедившись в законном происхождении цифровых активов. Для этого проводится процедура KYC (Know Your Customer) – проверка персональных данных клиента, а также Due Diligence – оценка объекта инвестирования. Для того чтобы обезопасить сделку, рекомендуется также собрать полный комплекс сопроводительных документов, чтобы в случае необходимости доказать, что объект был куплен и оплата произведена.

Минимизировать иски

Расчёты за недвижимость через криптовалюту становятся популярными, так как дают некоторые преимущества свободы от банковского контроля и ограничений, которые неизбежны в традиционных финансовых институтах и часто имеют конъюнктурную подоплёку. Хотя, безусловно, нельзя считать, что крипторынок совсем не зависит от конъюнктуры, но он в этом отношении гораздо более независим.

Конечно, описанная технология расчётов имеет свою степень риска. Средства по договору от имени покупателя переводит персона «со стороны», и есть вероятность, что в будущем придётся доказывать свою право на приобретённый объект или объяснять происхождение средств. С этой точки зрения необходимо учитывать, принята ли в данной стране практика проверок банковских операций со стороны государства. Например, в Таиланде такой практики нет, и можно идти на сделку смело. А, скажем, на Кипре, напротив, очень жёсткий контроль.

Решение, идти на эти риски или нет, зависит от доступности иных вариантов решения задачи. Если их нет или они ограничены, нужно постараться минимизировать вероятность негативных сценариев. Самое главное при этом – выбор партнёра, которому можно доверять.

Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов:

Карена Чичяна, старшего партнёра в Exotic Property, Таиланд

Александру Гилееву, руководителя отдела продаж в Wing Samui Condo, Таиланд

Артёма Спирина, управляющего директора в 1st Broker Cyprus, Кипр

Анастасию Кезик, директора по маркетингу в Alanya Property Sales, Турция

Роксолану Рубцову и Равшана Исхакова, финансового директора в Fam Properties, ОАЭ

Навигация по материалу:

• Что можно купить за криптовалюту в России
• Россия для майнеров
• Где выгоднее покупать криптовалюту? ТОП-5 бирж

Что можно купить за криптовалюту в России

Оказалось, что по состоянию на февраль 2022 года, за криптовалюту в России можно приобрести практически что угодно. Предлагаем изучить предложения по категориям.

В реалиях 2022 года криптовалютой можно расплатиться за квартиру. При этом некоторые продавцы предлагают особые условия оплаты, чтобы минимизировать потери от волатильности. Например, в Иркутске за биткоины можно купить однокомнатную квартиру.

В других городах РФ также можно купить жилплощадь за криптовалюту. Вот пример объявления, автор которого предлагает обменять трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге на биткоины:

Те, кого не интересует готовая жилплощадь, могут приобрести за криптовалюту земельные участки.

Примечательно, что некоторые продавцы согласны на сделки в далеко не самых безопасных криптовалютах. В том числе, в сети можно найти предложения о реализации недвижимости за монеты финансовой пирамиды Prizm.

Владельцам криптовалют также доступен широкий выбор предложений на рынке продажи автомобилей. Вот, например, владелец готов принять оплату в биткоинах или Ethereum за Mercedes-Benz Viano 2011 года:

Также на рынке есть предложения о продаже за криптовалюту авто из других ценовых сегментов. Например, за биткоины можно купить Ford Mustang 2015 года.

Те, кому нужна техника покрупнее, также смогут найти на рынке подходящие предложения.

Что еще продают за криптовалюту

В других категориях также много предложений о продаже товаров за цифровые активы. Например, владельцы биткоина могут приобрести гитару Gibson Custom Shop ’56 2018 года.

Также можно найти предложения о продаже одежды за криптовалюту. Например, биткоинами предлагают расплатиться за футболку бренда Dolce Gabbana.

Предложения в сети также смогут заинтересовать нумизматов. За криптовалюту, в том числе, можно купить редкие купюры.

Россия для майнеров

В 2021 году Россия стала третьим по величине центром майнинга в мире. На фоне роста популярности добычи цифровых активов, площадки с бесплатными объявлениями наводнили предложения для майнеров. В том числе, продавцы предлагают площади для установки криптодобывающего оборудования.

Вот, например, в Кемерово сдают в аренду гараж для майнеров. Владельцы обещают круглосуточную охрану. Расчет стоимости аренды зависит от объема вычислительных мощностей, которыми располагает майнер.

Те, кому недостаточно гаража, могут купить майнинг-отель в Иркутске.

Напомним, 2022 год начался для России с вступления на путь легализации криптовалют.

Где выгоднее покупать криптовалюту? ТОП-5 бирж

Для безопасной и удобной покупки криптовалют с минимальной комиссией, мы подготовили рейтинг самых надежных и популярных криптовалютных бирж, которые поддерживают ввод и вывод средств в рублях, гривнах, долларах и евро.

Надежность площадки в первую очередь определяется объемом торгов и количеством пользователей. По всем ключевым метрикам, крупнейшей криптовалютной биржей в мире является Binance. Также Binance самая популярная криптобиржа в России и на территории СНГ, поскольку имеет наибольший оборот денежных средств и поддерживает переводы в рублях с банковских карт Visa/MasterCard и платёжных систем QIWI, Advcash, Payeer.

Специально для новичков мы подготовили подробный гайд: Как купить биткоин на криптобирже за рубли?

Рейтинг криптовалютных бирж:

Критерии по которым выставляется оценка в нашем рейтинге криптобирж:

• Надежность работы — стабильность доступа ко всем функциям платформы, включая бесперебойную торговлю, ввод и вывод средств, а также срок работы на рынке и суточный объем торгов.
• Комиссии – размер комиссии за торговые операции внутри площадки и вывод активов.
• Дополнительные возможности и сервисы — фьючерсы, опционы, стейкинг, NFT-маркетплейс.
• Отзывы и поддержка – анализируем отзывы пользователей и качество работы техподдержки.
• Удобство интерфейса – оцениваем функциональность и интуитивность интерфейса, возможные ошибки и сбои при работе с биржей.
• Итоговая оценка – среднее число баллов по всем показателям, определяет место в рейтинге.

Самые последние новости криптовалютного рынка и майнинга:

Материал подготовлен редакцией сайта “Майнинг Криптовалюты”, в составе: Главный редактор – Антон Сизов, Журналисты – Игорь Лосев, Виталий Воронов, Дмитрий Марков, Елена Карпина. Мы предоставляем самую актуальную информацию о рынке криптовалют, майнинге и технологии блокчейн.
Отказ от ответственности: все материалы на сайте Mining-Cryptocurrency.ru имеют исключительно информативные цели и не являются торговой рекомендацией или публичной офертой к покупке каких-либо криптовалют или осуществлению любых иных инвестиций и финансовых операций.

В Москве появилась возможность купить жилую недвижимость за биткоины

В 2018 году, собственники жилья на вторичном рынке Москвы начали предлагать возможность покупки недвижимости за биткоины.

Одним из первых таких предложений стала элитная трехкомнатная квартира в ЖК «Баркли парк» в районе проспекта Мира в центре Москвы, укомплектованная всем необходимым и полностью готовая к проживанию.

В рублях стоимость недвижимости оценивается в 85 млн, в долларах США – в 1,508 млн. В биткоинах сумма не указана, поскольку она может меняться из-за сильной волатильности криптовалюты. Этот вопрос покупатель сможет обсудить с владельцем квартиры, говорится в сообщении агента по продаже жилья, компании Savills. По текущему курсу биткоина ($11160) стоимость квартиры составляет около 136,87 BTC.

В прошлом году агентство Kalinka Group сообщило о том, что один из её клиентов выставил свой загородный особняк в пос. Николино за 3000 биткоинов. На тот момент это составляло 482 млн рублей или около $8 млн. В агентстве заявили, что объявление вызвало большой интерес со стороны потенциальных клиентов.

При этом председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева отмечает, что в российском законодательстве не определены правила по работе с биткоинами и до появления нормативно-правовой базы клиенты вынуждены оплачивать услуги агентства национальной валютой.

Управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости» Александр Москатов в свою очередь отметил, что покупатели пока не готовы совершать сделки с использованием криптовалют.

«Мы встречали продавцов, которые готовы получить криптовалюту за свои объекты, но это чистой воды маркетинг для привлечения внимания к своему объекту. На данный момент у нас не зафиксировано ни одной сделки с применением криптовалют. Покупатели пока не готовы проводить сделки в такой валюте, а поскольку сейчас рынок покупателя, то и играть будем по их правилам», – сказал эксперт.

Он также добавил, что в России криптовалюты не являются законным средством платежа, а правоприменительная практика пока не накоплена.

«Для широких слоёв населения криптовалюта пока непонятна и неинтересна. Возможно, эта валюта и будет использоваться при покупках недвижимости, но это дело будущего. Пока такого запроса от рынка нет», – заключил Москатов.

Напомним, что в мире случаи продажи недвижимости за криптовалюты пока остаются единичными и в основном касаются элитных объектов. Так, на данный момент за биткоины можно купить особняк в Калифорнии, дворец на Ибице и квартиру в элитном комплексе в Черногории.

Криптовалюта сегодня является особо актуальной, поскольку она становится отличным инвестиционным и платежным средством. Еще совсем недавно приобретение чего-либо дорогостоящего за биткоины считалось нереальным, однако ситуация резко изменилась и покупка недвижимости доступна обладателям криптовалюты.

Риски сделок

Несмотря на возможности, открывающиеся перед владельцами криптовалюты, покупка и продажа недвижимости относится к процессам, регулируемым законодательством.

По этому поводу высказалось Министерство финансов. Алексей Моисеев, заместитель главы ведомства сообщил, что такие сделки небезопасны со многих точек зрения. По такому же принципу торговля могла бы осуществляться за ракушки или другие товары.

Он считает, что применение криптовалюты при покупке недвижимости может быть связано с желанием покупателя скрыть свои доходы. Министерство финансов обеспокоено и тем, что в случае разбирательств, связанных с незаконной продажей, пострадавшую сторону государство не сможет защитить, так как на данный момент не существует той законодательной базы, которая регулировала бы отношения в этом ключе.

Контрагенты могут столкнуться с рядом сложностей при сделках:

• признание судом недействительности сделки;
• отказ в передаче прав собственности;
• легкое применение мошеннических схем с любой из двух сторон;
• невозможность получить вычет при последующей продаже;
• сложности с налоговой инспекцией.

Каждый из этих случаев может обернуться для одной из сторон частичной или полной потерей всех своих финансовых средств.