Содержание:
История 2. юрий мартемьянов, статистик, учитель информатики, купили с супругой двухкомнатную квартиру в южном тушино
Покупка квартиры
- Адрес — улица Фабрициуса, 23, корп. 2 (Южное Тушино)
- Двухкомнатная квартира
- Дата покупки — 2021 год
- Цена — 6,5 млн руб.
— Мы сами не из Москвы, я родом из Архангельской области, супруга — из Калининградской. Последним местом нашего проживания был Калининград, до этого жили в Санкт-Петербурге, какое-то время — во Франции и Италии по моей учебе. В итоге решили обосноваться в Москве. Основная моя работа — аналитика данных, математика, программирование, еще я преподаю в лицее.
Когда переехали в Москву с семьей, квартиру первое время снимали. Потом встал вопрос о покупке своей недвижимости. У нас был выбор — либо квартира большей площади в новостройке за МКАД, либо вторичка в пределах города. Но для нас была важна московская прописка: детей надо было устраивать в сад, школу.
https://www.youtube.com/watch?v=t1VvGFSKyww
В итоге остановились на вторичном жилье. Мы купили двухкомнатную квартиру в Южном Тушино в доме, включенном в программу реновации. Это было в 2021 году, квартира тогда стоила 6,5 млн руб. Сейчас таких цен на двушки уже нет. До этого мы снимали квартиру в доме рядом с каналом им. Москвы в соседнем районе Покровское-Стрешнево. Неподалеку была моя работа и кружки, в которых занимались дети.
Почему мы выбрали дом под снос? Идея была моей супруги. Для нас это выгодный вариант — жить внутри МКАД, иметь московскую прописку. Кроме того, в перспективе мы должны получить квартиру в новом доме с более просторной кухней, коридором и санузлом. Мы изучили вопрос, подводные камни — и решили покупать.
После покупки жилья мы получили московскую прописку, а также статус многодетных, сады, школы. Все для нас стало открыто. Я не хотел особо вкладываться в эту квартиру, поскольку мы рассматривали ее как временное жилье, но в итоге обустроились. В Москве у многодетных есть возможность получить домашний детский сад.
Сам район мне не особо нравится, больше по душе — Покровское-Стрешнево. Сейчас там тоже строятся дома по реновации. Хотелось бы переехать туда (такая возможность предоставляется при наличии свободных квартир. — Ред.) и докупить еще одну комнату.
В таком случае можно более гибко обходиться с адресами. Кроме того, мы как многодетная семья сможем встать на очередь для улучшения жилищных условий. Но для этого нужно иметь постоянную прописку не менее десяти лет, пока мы не дотягиваем до этого срока.
Сроки сноса нашего дома еще не озвучены. Когда мы покупали квартиру, говорили, что дом снесут не раньше 2021 года. Сейчас мы думаем, это произойдет не раньше 2024 года. Что касается состояния дома — это хрущевская пятиэтажка, старый жилой фонд, с не очень хорошими подъездами и постоянно меняющимися жильцами (большинство снимают).
Дворы достаточно тесные, концепции «двор без машин» точно нет. Только прошлым летом построили новую детскую площадку, до этого приходилось ходить в соседний двор. Надеемся, что с переездом в новый дом будет и более благоустроенная территория с современными детскими площадками и парками.
Как докупить площадь по программе реновации в течение двух лет после оформления равнозначной квартиры в собственность
1.Оригинал и копия документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя заявителя, документы, подтверждающие полномочия представителя:
- для совершеннолетних граждан — паспорт (все страницы). Для иностранных граждан — нотариально заверенный перевод национального паспорта;
- для несовершеннолетних граждан до 14 лет — свидетельство о рождении, паспорт законного представителя (родитель, опекун, попечитель и тому подобное) несовершеннолетнего (все страницы) и соответствующие документы, подтверждающие полномочия законного представителя (документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства и тому подобное);
- для несовершеннолетних граждан от 14 до 18 лет — паспорт несовершеннолетнего (все страницы), свидетельство о рождении (при необходимости), паспорт законного представителя (родитель, опекун, попечитель и другие) несовершеннолетнего (все страницы).
2.Квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 тысяч рублей;
3.Реквизиты для возврата ранее оплаченного обеспечения:
- номер счета заявителя;
- наименование банка, в котором у заявителя открыт счет;
- корреспондентский счет банка, в котором у заявителя открыт счет;
- БИК банка, в котором у заявителя открыт счет;
- ИНН заявителя.
4.Оригинал и копию договора передачи равнозначного жилого помещения, заключенного с органом исполнительной власти, на основании которого возникло право собственности на равнозначную квартиру в рамках программы реновации.
5.Выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности на равнозначную квартиру. Выписка должна содержать информацию обо всех собственниках.
6.Нотариально заверенное согласие супруга(и) на приобретение квартиры или нотариально заверенное заявление о том, что лицо в браке не состоит. Исключение: если оба супруга являются собственниками, то требуется нотариально заверенная копия свидетельства о браке.
Если заключен брачный договор с определением имущественных отношений, то требуется нотариально заверенная копия брачного договора;
7.При необходимости: свидетельство о праве на наследство (оригинал и копия) на равнозначную квартиру. В случае продажи равнозначной квартиры необходим оригинал договора, на основании которого возник переход права собственности, а также выписка из ЕГРН.
Несовершеннолетним собственникам дополнительно потребуются:
1.Письменное согласие законного представителя на совершение сделки несовершеннолетним либо документ, подтверждающий право несовершеннолетнего распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей (в случае, если заявление подается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет).
Если в семье есть недееспособные граждане, дополнительно потребуются:
1.Заверенная судом копия решения суда о признании гражданина недееспособным, паспорт опекуна (все страницы).
2.Нотариально заверенное согласие попечителя на совершение сделки лицом, ограниченным в дееспособности (в случае, если заявление подается лицом, ограниченным в дееспособности).
Если нет возможности подавать документы лично , необходимо представить:
1.Документ, подтверждающий полномочия представителя собственника.
2.Нотариально удостоверенная доверенность на совершение юридически значимых действий (в том числе на участие в аукционе), предоставленная собственнику от иных собственников (в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности — предоставляется в случае подачи собственником второго заявления, учитывая, что данное заявление будет являться автоматически поданной заявкой на аукцион).
При рассмотрении пакета документов в индивидуальном порядке могут быть запрошены дополнительные документы, необходимые для совершения сделки. В частности, если для оплаты договора вы будете использовать заемные средства либо материнский (семейный) капитал или жилищные субсидии и сертификаты.
«>пакет документов
Какой порядок реализации у программы реновации
Изучив техническое состояние домов, проконсультировавшись с депутатами местного самоуправления и старшими по домам, проведя телефонные опросы жителей, Правительство Москвы в 2021 году составило список домов — претендентов на снос.
В него вошли в основном находящиеся в ветхом состоянии многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, возведенные по типовым проектам с использованием типовых стен и перекрытий, а также дома, построенные раньше 1957 года, но имеющие сходные характеристики с домами первого периода индустриального домостроения, и некоторые девятиэтажки.
Добротные комфортные дома в удовлетворительном состоянии в список не вошли. Проблемы таких домов сейчас решаются в рамках программы капитального ремонта.
Затем предложенный московским Правительством список был вынесен на Голосование проводилось среди собственников и нанимателей квартир. Проголосовать можно было онлайн в проекте «Активный гражданин», а также лично в центрах «Мои документы». Кроме того, жители могли провести общее собрание собственников и принять решение о включении дома в программу реновации или о выходе из программы.
Если проводилось общее собрание собственников, голоса, оставленные в системе «Активный гражданин» и в центрах «Мои документы», не учитывались.
Если в квартире был один собственник или наниматель, его голос определял мнение всех жильцов этой квартиры. Если у квартиры было два и более собственника или нанимателя, каждый из них мог принять участие в голосовании — итоги голосования по такой квартире определялись простым большинством голосов. При равенстве голосов считалось, что жильцы квартиры не выразили своего мнения, — их голоса не учитывались при подведении итогов голосования по дому в целом.
Многоквартирный дом включался в проект программы реновации в тех случаях, когда число квартир, проголосовавших за, превышало 2/3 от общего числа квартир в доме (за исключением квартир, мнения жильцов которых разделились поровну и потому не учитывались при подведении итогов голосования).
Участие в голосовании всех собственников или нанимателей конкретной квартиры не было обязательным. При подведении итогов учитывалось мнение только тех, кто принял участие в голосовании. Если никто из собственников квартиры не голосовал, голос этой квартиры «молчунов» учитывался пропорционально голосам проголосовавших квартир.
«>голосование жителей этих домов. Оно проводилось с 15 мая по 15 июня 2021 года. В этот период можно было проголосовать за или против сноса дома, а также на основании решения общего собрания собственников предложить включить свой дом в
итоговый перечень
.
Сейчас включить дом в программу нельзя. Но отказаться от реновации по-прежнему можно.
Куда выгоднее вложиться: в хрущевку под снос или в новостройку?
Московской программе реновации исполнилось четыре года. Эксперты Циан выяснили, на сколько «квадрат» в новых домах под переселение дороже, чем в хрущевках, намного ли просторнее квартиры, существует ли шанс купить жилье с перспективой скорого переезда и есть ли в этом смысл?
Уходящая натура
Тем, кто мечтает приобрести квартиру в хрущевке, чтобы через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, стоит поторопиться: с каждым годом выбор сокращается. Пять лет назад — за год до того, как стало известно о программе реновации, в домах, в итоге попавших в программу, в продаже находилось 3,8 тыс. квартир.
После того как власти анонсировали программу, объем предложения в хрущевках (сейчас они только в очереди на расселение) резко сократился до 2,7 тыс. квартир. На сегодняшний день на выбор — всего 1,1 тыс. квартир. Таким образом, за пять лет предложение в домах под реновацию снизилось в три с половиной раза.
Что можно купить?
Объем предложения в продаже напрямую зависит от предполагаемого срока расселения. Чем ближе новоселье, тем меньше собственников готовы расстаться со своей недвижимостью в хрущевке. Всего 5% квартир продаются в домах, переезд по которым запланирован в течение следующих трех лет (до 2024 года). Средняя стоимость 1 кв. м таких квартир максимальна — на уровне 260 тыс. рублей.
Ждать новоселья более долгий срок готов не каждый собственник: на дома с расселением в 2025–2028 годах приходится примерно треть (31%) общего объема предложения в пятиэтажках под снос. Стоимость таких вариантов чуть ниже — в среднем 244,2 тыс. рублей за «квадрат».
Самый большой объем предложения и одновременно наиболее бюджетные варианты доступны в хрущевках, расселение жителей которых намечено только через 10 лет — в 2029–2032 годах (64% квартир в продаже), со средней ценой «квадрата» 228,2 тыс. рублей.
Распределение объема предложения в продаже в домах под реновацию и средняя цена 1 кв. м
По данным Аналитического центра Циан
Завышенные ожидания продавцов
Приобретение жилья в доме, который будет снесен, — в том числе инвестиционный интерес. В подобную приобретенную квартиру нет смысла вкладывать средства — делать дорогостоящий ремонт, покупать встроенную мебель и пр. Но из-за значительной наценки к стоимости квадратного метра за скорый переезд основная активность инвесторов сосредоточена на жилье в пятиэтажках, которые попадут под снос не в первую волну.
Средняя цена 1 кв. м в хрущевках с расселением до 2024 года выше на 6%, чем в жилье со сносом во вторую волну (2024–2028 годы), и выше на 14%, чем недвижимость третьей волны расселения по программе реновации (после 2029 года).
По подсчетам Циан, только 3% всех просмотров объявлений квартир приходится на хрущевки, которые снесут до 2024 года, при этом в общем объеме предложения они занимают 5%.
Еще примерно четверть (26%) потенциального спроса сосредоточено на квартирах со сроками сноса в 2025–2028 годы (против 31% объема предложения).
Наибольший спрос наблюдается в отношении квартир, которые снесут после 2029 года (71% спроса против 64% предложения). По причине завышенных цен инвестиционный потенциал недвижимости в хрущевках небольшой — намного выгоднее вложиться в новостройку, которая дорожает еще и за счет роста стадии готовности. Завышенные ожидания продавцов уменьшают интерес к жилью по реновации.
Количество сдаваемых в хрущевках квартир тоже сократилось
Продавцы реже выводят в продажу квартиры в хрущевках — логично, многие хотят получить новую квартиру в только что построенном корпусе без доплаты. Одни собственники живут на чемоданах в ожидании новоселья. Другие — сдают квартиры в аренду, чтобы получать хоть какой-то доход, если в квартире никто не живет.
Впрочем, количество доступных квартир в хрущевках в аренду также снижается. Пять лет назад, когда это были еще обычные дома не под снос, в аренду предлагалось порядка 2,8 тыс. квартир — на тот момент средняя ставка аренды составляла 32,3 тыс. рублей.
Сегодня есть выбор из 1,69 тыс. квартир со средней ставкой 35,7 тыс. рублей в месяц. Объем предложения за пять лет сократился более чем в полтора раза, а средняя ставка выросла на 10%.
В отличие от сегмента купли-продажи, на рынке аренды нет никакой четкой дифференциации по ценам в зависимости от года расселения. Минимальная ставка — в хрущевках со сроками сноса во вторую волну.
Распределение объема предложения на рынке аренды в домах под реновацию и средняя ставка аренды
По данным Аналитического центра Циан
Хрущевки vs новостройки по реновации
В Москве построили первый миллион квадратных метров жилья по программе реновации. Циан сравнил характеристики квартир в продаже на вторичном рынке в пятиэтажках под снос и квартир, выданных переехавшим новоселам и уже вышедших в продажу.
Общая площадь больше на 16%
Переезд по программе реновации в среднем дает прибавку к площади на уровне 16%, или 7 кв. м: средняя площадь квартир в пятиэтажках под снос, находящихся в продаже, — всего 42,8 кв. м. В новостройках, в которых собственники получили новые квартиры при расселении, — 49,8 кв. м.
Значительнее других выиграли от прибавки в площади обладатели «двушек» — они получили 15,3 кв. м к площади, или 35%. Если средняя «двушка» в пятиэтажке под снос 44 кв. м, то в новом доме — уже 59,3 кв. м.
Дополнительная площадь, фактически сопоставимая с еще одной комнатой, досталась и собственникам, переехавшим из трехкомнатных квартир ( 17,9 кв. м). Меньше всех выиграли обладатели однокомнатных квартир — 7 кв. м, или 22% к прежней площади.
Впрочем, если сравнивать новостройки по реновации с домами, которые реализуют застройщики и продают на коммерческой основе, новое жилье для расселения — весьма скромных размеров и выглядит просторным по сравнению с хрущевками.
Так, средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента трехкомнатных квартир — 85 против 76 кв. м в новостройках по реновации.
Сравнение средних площадей квартир в хрущевках и новых домах по программе реновации
Кол-во комнат | Хрущевки | Новые дома по реновации | Разница, кв. м | Разница, % |
1 | 31,3 | 38,3 | 7,0 | 22% |
2 | 44,0 | 59,3 | 15,3 | 35% |
3 | 58,1 | 76,0 | 17,9 | 31% |
В среднем | 42,8 | 49,8 | 7,0 | 16% |
По данным Аналитического центра Циан
Площадь кухни прибавила 64%
В хрущевках совсем крошечная кухня, на которой сложно разойтись двум людям, не говоря уже о том, чтобы там с комфортом ужинала вся семья. Средняя площадь кухонь в квартирах, которые сегодня продаются по программе реновации, — всего 6 кв. м. Правда, переехав в новый дом, новоселы тоже особо не разгуляются на кухне. Ее средняя площадь в домах под переселение — почти 10 кв. м (9,8 кв. м).
Такие площади вряд ли соответствуют требованиям современных покупателей — почти половина потенциальных клиентов на рынке рассматривают евроформат: кухня 10 «квадратов» явно не подходит для размещения одновременно зоны кухни и гостиной. Так что с точки зрения актуальности реализованных планировочных решений инвестиции в дома по реновации — сомнительное решение.
Сравнение средней площади кухни в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации
Кол-во комнат | Хрущевки | Новые дома по реновации | Разница, кв. м | Разница, % |
1 | 5,8 | 9,5 | 3,6 | 62% |
2 | 6,0 | 10,2 | 4,1 | 69% |
3 | 6,1 | 10,3 | 4,2 | 69% |
В среднем | 6,0 | 9,8 | 3,8 | 64% |
По данным Аналитического центра Циан
Общая жилая площадь без изменений
Несмотря на общее увеличение квадратных метров, жилая площадь в новых квартирах в сравнении с хрущевками фактически не изменилась, а по отдельным типам комнатности — даже снизилась. То есть новоселы получают более просторное жилье преимущественно за счет кухни, санузлов и коридоров. Но такие помещения во многом определяют комфорт проживания в новом доме.
Сравнение общей жилой площади в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации
Кол-во комнат | Хрущевки | Новые дома по реновации | Разница, кв. м | Разница, % |
1 | 18,9 | 18,1 | –0,7 | –4% |
2 | 28,9 | 34,0 | 5,0 | 17% |
3 | 40,7 | 48,1 | 7,5 | 18% |
Общий итог | 28,0 | 27,3 | –0,7 | –3% |
По данным Аналитического центра Циан
Инвесторы чаще делают скидки, чем повышают цены
После получения ключей от новых квартир, переданных под расселение, часть таких объектов вывели в продажу. Стратегии собственников оказались разнонаправленными. По подсчетам Циан, в 17% случаев продавцы новых квартир в корпусах по реновации снизили стартовую стоимость объекта в объявлении. Но средняя скидка была абсолютно рыночной — в среднем 4%.
Еще 13% собственников, наоборот, увеличили стартовую стоимость квартир. Большинство продавцов минимально повышают стоимость с расчетом на торг — примерно на 5%. Конечно, были примеры и более существенного роста цен. Так, одну из квартир в Можайском районе Москвы площадью 42 кв. м изначально выставили в продажу за 10 млн рублей, но итоговая стоимость во время снятия объявления составила уже 12,5 млн рублей.
Есть и обратные примеры: продавец выставлял двухкомнатную квартиру в Южном Медведкове за 17 млн рублей, потом снизил цену до 11 млн и через некоторое время снова поднял до 16 млн. Подобное поведение говорит о том, что среди продавцов именно в домах по реновации немало тех, кто не разбирается в рынке и абсолютно случайно превратился в инвестора просто по факту обладания квартиры в хрущевке.
Новое жилье — на четверть дороже, чем в хрущевке
Циан сравнил, какова средняя стоимость квадратного метра в домах, уже построенных и заселенных по программе реновации, и в хрущевках в том же районе, которые только ждут сноса. Расчеты выполнены на примере двухкомнатных квартир и средней стоимости 1 кв. м.
В качестве примера аналитики взяли 12 районов Москвы с наибольшим объемом предложения жилья в новых домах и одновременно хрущевках под снос. Средняя стоимость 1 кв. м в квартирах, куда переселили по программе реновации, — 285,6 тыс. рублей, в хрущевках — 226,7 тыс. рублей. То есть от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно четверть стоимости квадратного метра. И это без учета увеличения средней площади квартиры — вместе разница в цене в отдельных случаях доходит до 50–70%.
Стоимость 1 кв. м в новом доме и хрущевке по программе реновации
Район | Средняя стоимость 1 кв. м в новом доме (по программе реновации) | Средняя стоимость 1 кв. м в хрущевке (по программе реновации) | Разница в цене |
Академический | 384,5 | 300,1 | 28% |
Фили-Давыдково | 330,3 | 256,7 | 29% |
Коньково | 326,9 | 220,4 | 48% |
Проспект Вернадского | 310,7 | 272,5 | 14% |
Южное Медведково | 289,5 | 200,9 | 44% |
Можайский | 284,3 | 217,1 | 31% |
Котловка | 275,6 | 231,2 | 19% |
Северное Медведково | 258,5 | 200,0 | 29% |
Очаково-Матвеевское | 253,8 | 230,1 | 10% |
Бескудниковский | 247,8 | 199,0 | 24% |
Северное Измайлово | 235,1 | 198,0 | 19% |
Москворечье-Сабурово | 230,4 | 194,9 | 18% |
В среднем | 285,6 | 226,7 | 26% |
По данным Аналитического центра Циан
Программа реновации позволяет получить высокую доходность только за счет обмена квартиры, комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. Однако, по его словам, инвесторы по-прежнему предпочитают все же объекты первичного рынка. Во-первых, объем предложения квартир в хрущевках первой волны расселения минимален. А ждать несколько лет очередного этапа расселения нет смысла: за это время удастся провести два-три цикла перепродажи квартиры в новостройке. Кроме того, инвестиции в хрущевки сложно прогнозируются в смысле будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр.
«Конкуренция на рынке высокая, и любой покупатель — неважно, инвестор или будущий житель — хочет иметь максимально полную информацию о будущем доме, в который состоится переезд. По мере реализации новых этапов реновации число инвесторов будет увеличиваться, пока же из-за высоких цен в хрущевках первой волны расселения инвестиционный интерес минимален», — полагает эксперт.
Фото:stroi.renovaciya5.ru
