Содержание:
Как не стать владельцем квартиры в доме под снос
19 ноября 2020
Основатель проекта «ЕКТА Менеджмент», сооснователь юридической компании «ЕкаРус», советник руководителя УК технопарка «Успенский»
специально для ГАРАНТ. РУ
Законодательством установлено, что такое индивидуальные жилые дома, а что – многоквартирные жилые дома: на основании ч. 3 ст. 48 , п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом не должен превышать трех этажей, и в нем должны проживать родственники, то есть дословно: объект предназначен для проживания одной семьи. Это главные признаки, если говорить совсем упрощенно. Такой дом должен быть расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого относится к индивидуальному жилому строительству (ИЖС). Напомним, в отношении земельных участков устанавливаются виды разрешенного использования (ст. 7 Земельного кодекса РФ), и в других целях использовать их нельзя, ответственность за это предусмотрена ст. 8.8 КоАП. В границах земель населенных пунктов на ИЖС, согласно закону о «дачной амнистии» (п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), можно строить жилые объекты для индивидуального пользования и регистрировать их по упрощенной схеме – не получая разрешения на строительство и оформляя права на них также в упрощенном порядке.
В 2014-2016 годах был настоящий бум малоэтажной застройки, на который пришелся и расцвет одной «хитрой» схемы. За основу брался только параметр трехэтажности, дом регистрировался по «упрощенке» и строился как индивидуальный на земле с видом разрешенного использования – ИЖС. Потом в доме определялись доли в праве общей собственности и фактически его распродавали как многоквартирный. Раньше эта схема применялась повсеместно, многие недобросовестные застройщики пользовались такой лазейкой, значительно снижающей стоимость строительства за счет более дешевой земли под ИЖС, отсутствия необходимости оформления объемной разрешительной и проектной документации и ответственности за проведение инженерных коммуникаций. Также такой застройщик, разумеется, не отвечал за социальную нагрузку – школы, больницы, детсады – то, что обязаны предусматривать строители МКД.
Люди покупали такое жилье, а потом для них наступали сюрпризы. Например, на дом в категории ИЖС выделяется всего 15 КВт – этой мощности недостаточно даже для нескольких квартир, не говоря уже про 10-15, которые могли там легко разместить застройщики, и даже более. Покупатели хватались за голову и не знали, как им выживать. А потом еще и администрация начала выявлять такие строения, стали высылать прокурорские представления и принимать решения о сносе. И сносили, кстати, довольно массово – множество людей, купивших квартиры в таких домах, попросту потеряли свои сбережения и остались без жилья. Такие дела редко получают широкую огласку, поскольку речь не идет о сотнях и тысячах обманутых дольщиков. Однако, примеров очень много. Например, в феврале 2020 года был снесен недостроенный многоквартирный дом в поселении Сосенское, поселок Газопровод, НП «Лесные Поляны». В апреле снесли дом 15 на улице Магистральная в мкр. Кучино в Балашихе. Вот еще несколько дел, которые можно изучить на сайте Московского областного суда: № 33-23058/2019 и № 2-948/2019.
Надо отметить, что не всегда такое строительство осуществляют из-за изначального злого умысла. Прямого запрета раньше не было – вот он дом, построили три этажа с одним входом, и продали в нем долю. Возможно, что на эту проблему не обратили бы такого пристального внимания, если бы не череда скандалов и сносов, особенно – из-за недобросовестных застройщиков, которые, пользуясь лазейкой, начали возводить огромные дома на продажу на дачных участках. Очень часто случались истории, когда объект со спорными характеристиками попадал в судебное поле из-за заявления соседей, шокированных шумом и размахом строительства.
Тогда встала проблема неоднозначности и нечеткости формулировок таких понятий, как «ИЖС» и «многоквартирные малоэтажные дома». И наши суды начали выдавать разъясняющие позиции исходя из фактических обстоятельств дела. К текущему моменту накопилось уже порядочно разъяснений и судебной практики, чтобы перечислить основные признаки, по которым суды определяют дома как многоквартирные и предписывают их снос.
Как я уже упоминала, в соответствии Градостроительным кодексом РФ определено, что индивидуальный жилой дом – это дом, предназначенный для проживания одной семьи, это один из основных признаков, который был определен в Верховном суде Российской Федерации. Собственник может построить на земельном участке ИЖС дом не выше трех этажей и высотой не более 20 метров, площадь дома – до 1,5 тыс. кв. м., но жить в нем могут только люди, которые приходятся друг другу родственниками. Недавно мы проводили строительную экспертизу трехэтажного объекта, возведенного на земле ИЖС. Комиссия прибыла на объект и зафиксировала: на каждом этаже расположено несколько отдельных пронумерованных квартир, с отдельными санузлами, кухнями и своим выходом в коридор. Таким образом, суд установил, что в каждом изолированном помещении проживали семьи, не связанные с застройщиком родственными отношениями.
Примерно в то же время, что и разъяснения по родственным отношениям, суды давали разъяснения о том, учитываются ли мансарды и подвалы в общей этажности. Три-четыре года назад считалось, что если есть три этажа и подвал – это уже признаки не индивидуального, а МКД. В моей практике, кстати, я не раз встречала такую схему: при строительстве регистрировали мансарду как нежилое помещение, и потом продавали ее как часть двухъярусной квартиры. Однако, насколько мне известно, данный признак многоквартирности дома сейчас многие считают несущественным.
Многоподъездность также является одним из вполне однозначных признаков многоквартирного дома: кто будет строить индивидуальный дом с несколькими подъездами? Недавно, на основании определения суда, мы проводили экспертизу одного дома в Московской области, чтобы решить, обладает ли он признаками многоквартирности. Это был двухподъездный дом в 1 тыс. кв. м, огромная махина с колоннами, построенная на земельном участке ИЖС. Внутри дом был не достроен, и поэтому экспертам было сложно определить, какое количество семей могло бы в нем проживать. Видимо, застройщик понимал, что будет проводиться экспертиза, и намеренно не стал доводить стройку до конца. Теперь этот спор будет решаться в суде. В этом доме в Московской области эксперты обнаружили, что застройщик предусмотрел развод коммуникаций по отдельным изолированным помещениям. Но это так называемый «косвенный признак» многоквартирности, и принимать решение на одном этом основании суд, по-хорошему, не должен.
В 2014-2016 годах подобные случаи были на слуху, и потенциальные покупатели недвижимости чаще всего были осведомлены о подобных схемах от знакомых или из СМИ. Но вместе со спадом «бума» такой застройки становится все меньше, а также меньше и осведомленность людей. Поэтому отдельные примеры встречаются до сих пор – и как наследие активной застройки прошлых лет, и появляются новые хитрецы, которые открывают для себя подобные обходные пути. Очень много таких объектов сейчас в Краснодарском крае, где много земель с категорией ИЖС, и еще больше – желающих строить на них многоквартирные дома; время от времени подобные случаи все еще встречаются и в Московской области.
Что делать, если стал собственником такого жилья?
Во-первых, знать и помнить, что обходные маневры этого рода сегодня могут вылиться в серьезные проблемы. Если в 2014-2016 годах вопрос «легализации» МКД на земле ИЖС решался через местный Совет депутатов, то сейчас такие объекты сложно вывести в правовое поле. Нужно менять вид разрешенного использования и зонирование земельного участка, однако это сложно, дорого, и не всегда возможно.
Что делать, чтобы не стать собственником такого жилья?
Напомню, это может быть сделкой повышенной опасности. Что должно насторожить в первую очередь, так это цена. Квартиры на несколько порядков дешевле рынка чаще всего встречаются в малоэтажном МКД, возведенном с нарушениями законодательства. Достаточно высока вероятность того, что такой объект, согласно российскому законодательству, могут признать самовольной постройкой и вынести решение о сносе. Конечно, можно будет через суд требовать возврата денег и компенсацию убытков. Однако, на практике, у застройщиков не всегда могут быть для этого средства, учитывая также, что не всегда полная стоимость фиксируется в договоре купли-продажи. Поэтому обязательно проверяйте законность возведения дома и продажи квартир, а также полномочия продавца на отчуждение недвижимости.
Порядок действий при покупке квартиры в малоэтажном доме:
Как купить участок с домом под снос и не нажить проблем?
В этой статье мы разберем, какие аспекты являются важными при покупке земельного участка с расположенным на нем домом, если впоследствии вы планируете этот объект недвижимости снести или реконструировать.
На что нужно обратить внимание перед тем, как приобрести земельный участок с домом под снос или реконструкцию
1. Первым делом перед покупкой необходимо собрать документы и сведения о самом земельном участке. Проверьте наличие правоподтверждающего документа (решение, постановление, определение суда, договор купли-продажи или дарения и т. д.). Запросите у продавца ГПЗУ (градплан земельного участка), из которого вы сможете узнать о наличии либо отсутствии ограничений и обременений. Срок действия этого документа — не более 2-х лет.
Также перед покупкой нужно обязательно выяснить вид разрешенного использования (ВРИ) и категорию земельного участка. Эти сведения Вы можете получить из следующих информационных ресурсов: выписка ЕГРН и публичная кадастровая карта. Выписка ЕГРН должна быть выдана недавно, срок её действия не более 3-х месяцев.
Публичная кадастровая карта поможет понять, отмежеван участок или нет (не рекомендуется покупать неотмежеванный участок во избежание дальнейших проблем). Для этого необходимо уточнить у продавца кадастровый номер земельного участка, который он должен предоставить в обязательном порядке. Если участок отмежеван, нужно вызвать геодезистов, для сопоставления фактических границ участка с данными из ЕГРН. В том случае если границы не совпадают, продавец должен исправить несоответствие, обратившись в кадастровую компанию.
Следующим этапом рекомендуем проверить по публичной кадастровой карте отсутствие или наличие пересечений земельного участка со смежными земельными участками по границам межевания.
2. Второй момент, на который необходимо обратить внимание, это информация и сведения, связанные непосредственно с домом: как он был оформлен, зарегистрирован ли в собственность или нет. На этом этапе нужно решить, дом пойдет под снос или вы будете его реконструировать.
Рассмотрим оба варианта по отдельности.
Если вы приняли решение о сносе дома, первым делом нужно узнать, был ли он оформлен в собственность или нет:
При втором варианте, когда вы решили дом не сносить, а реконструировать, нужно будет обратиться за согласованием уведомления о реконструкции, после получения которого — обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана, на основании которого будут внесены изменения в сведения ЕГРН о вашем объекте недвижимости.
Какой бы вариант вы ни выбрали — снос или реконструкцию, обязательно внесите ясность в статус строения до того, как приступите к работам. Чтобы покупка не обернулась разочарованием, незапланированными тратами и потерей времени.
Также рекомендуем посмотреть статью с ответами на вопросы, связанные с покупкой участка с домом под снос или реконструкцию.
Ссылка на видео — https://youtu.be/-YcRtfwA-fI.
Многим покупателям участок с недостроенным или аварийным домом кажется более перспективным, чем земля без строений и коммуникаций. В этом есть определенный резон, но и риски тоже есть. Чтобы их мнимизировать, перед сделкой обязательно проверьте земельный участок и статус дома. Для земли важны: правоустанавливающие документы, градостроительный план, вид разрешенного использования, межевание. Для дома — оформлено ли строение в собственность.
Какие риски существуют, если вы приобрели участок с домом под реконструкцию, но не проверили все документы и информацию о доме
Есть риск приобрести в собственность участок с домом, при реконструкции которого (или замене его на новый), будет невозможно этот дом зарегистрировать, то есть оформить право собственности на него.
Почему такое может произойти?
Дело в том, что со временем меняется законодательство, меняется генплан, и может получиться так, что на момент постройки дома обременений ещё не существовало, либо не было охранной зоны, которую нанесли впоследствии. К примеру, за это время в непосредственной близости от дома, допустим, на расстоянии менее 150 метров, могли провести магистральный газопровод высокого давления, и эти участки могли автоматически попасть под определение территории охранной зоны. Строить и оформлять недвижимость на таком участке будет запрещено.
Именно для этого необходимо владеть актуальной информацией, действительной на момент покупки дома.
Что делать, если при реконструкции дома часть дома оказалась на расстоянии менее 3 метров от забора и вам отказывают в согласовании уведомления о реконструкции
При реконструкции дома не стоит забывать, что существуют нормы строительства. Для предотвращения проблем с оформлением дома в будущем, рекомендуем перед началом строительства заказать документ ГПЗУ, который вам могут сделать в течение 14 дней, и в нём будут указаны все ограничения, которые могут коснуться будущего строительства.
Актуальные документы на землю и строение помогут выяснить, будет ли покупка дома под снос или реконструкцию выгодным вложением, или проще переориентироваться на другой вариант: пустой участок или землю с готовым домом.
Собственники квартир в домах, предназначенных к сносу, надеются сбыть свои владения по рыночной цене. На сайтах значится около полутора тысяч объявлений о продаже подобного жилья. Чем только не завлекают потенциальных покупателей владельцы сносимых квартир — скорым переездом в новый дом, возможностью увеличить площадь до социальной нормы и просто хорошей инвестицией в сложившейся экономической ситуации. Выгодно ли вкладываться в такую недвижимость, выяснил «МК».
«Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Средняя стоимость «квадрата» недвижимости под реновацию в ближайшие полтора года (первая волна) 272 тысячи рублей, на 12% выше, чем в домах третьей волны, после 2028 года».
Звоним по одному из объявлений. Пятиэтажка расположена в Свиблове — далековато от центра, зато в тихом районе, поблизости парк и река Яуза. Собственница продает двухкомнатную квартиру на пятом этаже площадью 40 квадратных метров с пометкой «срочно». Снос — с 2025-го по 2028-й. Точная дата не определена.
— Просим 13 миллионов, — рассказывает собственница. — Наша квартира и сама по себе хороша, так вы еще и переедете после 2025 года в новый дом.
325 тысяч рублей за квадратный метр? О-го-го. Дороже, чем в некоторых новостройках у метро. Интересуемся, чем же хороша квартира. « Ой, вы даже не представляете, как в ней уютно и тепло. А главное — на первом этаже нет магазинов и ресторанов, так что вечером тишина», — быстро реагирует владелица. И назначает встречу.
Увы, после личного визита красивая картинка меркнет. Оказывается, вместо ванны душ, комнаты смежные, половина квартир в подъезде сдается в аренду приезжим из бывших республик Советского Союза, ну, и взбираться на пятый этаж после походов в магазин и командировок с тяжелыми чемоданами не так уж просто.
— Не, а чего вы ждали? — поджимает губы собственница. — Надо потерпеть. Переедете через несколько лет в новый дом, там и лифт будет, и ванна.
Спрашиваем, на какую скидку можно рассчитывать, раз уж продать жилье надо срочно. Оказывается, только на полмиллиона.
— Поверьте, вы не пожалеете! — продолжает убеждать женщина. — Шикарный парк, его все время обустраивают!
— Вы, что ли, обустраиваете? — ехидничаем. — А если нет, снижайте цену.
Но цену собственница не снижает. Очевидно, что она из тех «ждунов», которые надеются попасть на наивного покупателя. Район и в самом деле неплохой. Но не квартира. Да и дом, куда планируется переезд, вряд ли будет рядом с той же рекой и парком.
— На дома с расселением в 2025–2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек, а самая большая доля, 66%, остается на дома третьей волны расселения, — комментирует Надежда Коркка.
При покупке квартиры в домах под снос есть некоторые риски, о которых стоит знать, рассказывает эксперт. Во-первых, инвестиции в такое жилье могут быть не очень прогнозируемыми, в том числе в плане планировки, адреса, этажа, парка или зоны для отдыха поблизости.
Во-вторых, если у вас нет другого жилья, до переселения вы будете жить в старом доме, где вроде бы и хочется сделать ремонт, но он будет бессмысленным.
В-третьих, если вы планируете брать ипотеку, учитывайте, что банки неохотно выдают кредиты на жилье, обладающее высоким процессом износа. Использование материнского капитала может быть ограничено для покупки квартиры в ветхих и аварийных домах, а многие объекты, попавшие под реновацию, имеют такой статус.
— Как и в любой другой категории жилья, среди квартир в домах, попадающих под снос, есть ликвидные варианты, но их не так много, — заключает директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. — Прибавьте к этому риски. Они значительно выше, ведь нередко это «слепая покупка» с непонятной перспективой по срокам, а главное — редко есть ясность о том, где и какую квартиру дадут взамен. При этом на рынке вторичного жилья и без того сохраняется относительно высокий средний дисконт на уровне 4–5%, а есть варианты со срочной продажей, где дисконт еще выше.
Стоимость одного «квадрата» в хрущевке, идущей под снос, в среднем на 19% ниже, чем в новом доме. Разрыв в ценах может достигать 36%. Но нужно учитывать, что дома для переезда могут иметь некачественные отделочные работы, проблемы со звукоизоляцией и другие недостатки.
— Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под снос выгодна, — говорит Надежда Коркка. — Но подойдите к выбору жилья осмотрительно. В квартире не должно быть обременений, скрытых жильцов, которые смогут претендовать на свою долю, незаконных перепланировок. Иначе смысл цепочки «купить старое ради получения нового» утрачивается. Риски возрастают в советских домах с богатой историей из-за неправильно проведенной приватизации и частой смены собственников.
