Новоселы домов, сданных по программе реновации, могут доплатить и приобрести дополнительные квадратные метры. Новострой-М разобрался, как это можно сделать и на каких условиях.
Покупка дополнительных метров в новостройках, сданных по программе реновации, регламентируется Постановлением правительства Москвы от 01.02.2018 г. № ПП-45. Переселенцы могут приобрести квартиру большей площади или с большим числом комнат, если в доме останется резерв таких вариантов.
На данный момент опубликованы списки квартир, которые доступны для покупки в первых пяти домах:
1. 5-я Парковая, 62Б
2. проспект Вернадского, 61, корп. 3
3. проспект Вернадского, 69
4. улица Красных Зорь, 59Б
5. улица Гжатская, 16, корп. 1
Чтобы осуществить сделку, необходимо выбрать из списка понравившуюся квартиру и произвести ее осмотр. Если вариант устраивает, необходимо написать заявление в Фонд реновации о том, что вместо приобретения в собственность равнозначного жилого помещения будет произведена покупка другого (выбранного). Заявление должны подать все собственники/наниматели квартиры в доме, который был включен в программу реновации. Также потребуется приложить квитанцию об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей. В случае отказа от приобретения жилого помещения обеспечительный платеж возвращается.
Перечень документов, которые необходимо предоставить собственникам:
- Копии всех страниц паспортов всех заявителей (для несовершеннолетних детей – копия свидетельства о рождении или всех страниц паспорта и копии всех страниц паспортов родителей).
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности заявителя на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации.
- Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации.
- Нотариально заверенное согласие супруга(и) на приобретение жилого помещения, а также на отчуждение жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, или нотариально заверенное заявление о том, что лицо в браке не состоит.
- Согласие заявителей на обработку их персональных данных.
- Квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей.
- Реквизиты для возврата ранее оплаченного обеспечения (расчетный счет заявителя; наименование банка, в котором у заявителя открыт счет; кор. счет банка, в котором у заявителя открыт счет; БИК банка, в котором у заявителя открыт счет; ИНН заявителя).
Срок рассмотрения заявления — пять рабочих дней. Если иных претендентов не будет, подписывается договор на выбранную квартиру, оплачивается разница в стоимости.
«Я полагаю, что данный пункт власти предусмотрели на тот период, когда программа реновации выйдет на «проектную мощность», то есть число расселяемых будет очень высоко. Чтобы предотвратить дефицит площадей для переселяемых из-за тех, кто хочет докупить лишние метры, власти вводят пункт, позволяющий отменить сделку, если обычным переселенцам не будет хватать положенного им жилья», — комментирует управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Доплата за дополнительные квадратные метры рассчитывается по специальной формуле:
- Р — размер доплаты по договору мены/цена договора купли-продажи,
- П1 — общая площадь жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником/нанимателем по договору мены/договору купли-продажи;
- П2 — средняя общая площадь соответствующего равнозначного жилого помещения в многоквартирном доме, в котором собственнику/нанимателю предоставляется новое жилье;
- Ц — стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, приобретаемого собственником/нанимателем по договору мены/договору купли-продажи
«По сути, схема позволяет переселенцам улучшить свои жилищные условия со скидкой 10%. Это далеко не маленький дисконт для столичного рынка новостроек массового сегмента. По нашим данным, в I квартале 2018 года средняя скидка по постоянно действующим акциям на квартиры в ЖК комфорт-класса составила 5%. Дисконты от 10% и больше также встречаются в предложениях коммерческих застройщиков, однако они распространяются на ограниченное число квартир и носят временный характер», — отмечает Мария Литинецкая.
При этом стоит оговориться, что по своим качественным характеристикам дома для первых переселенцев скорее соответствуют современным представлениям о жилье эконом-класса. «Очевидно, что почти все эти дома построены по проектам конца 2000-х – начала 2010-х годов и едва ли составят качественную конкуренцию современным проектам комфорт-класса. Что касается средних цен, то они вполне соответствуют расценкам на готовые новостройки схожего класса в данных сегментах. Проще говоря, очевидно, что власти не пытаются демпинговать, и выкуп дополнительных метров переселенцами будет проходить на рыночных условиях», — говорит Мария Литинецкая.
Цены реализации в домах для переселенцев соответствуют рыночному уровню, соглашается председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «В отдельных районах цены ниже на 3-5% с учетом класса предоставляемого жилья и особенностей местоположения. В случае покупки дополнительных метров предоставляется скидка в размере 10%, таким образом, в любом случае дополнительная площадь предлагается с дисконтом 10-15% от рыночной стоимости», — говорит эксперт.
Она также отмечает, что в новых домах планировочные решения предусматривают более просторные квартиры по сравнению с квартирами в «хрущевках». Так, например, площадь трехкомнатных квартир в пятиэтажном фонде варьируется от 52 до 66 кв. м, а в построенных домах для переселения такие квартиры представлены в диапазоне 74–79 кв. м. Ирина Доброхотова подчеркивает, что предложение достаточно разнообразно по расположению квартир, то есть можно выбрать понравившуюся квартиру на разных этажах. Однако по большинству адресов представлены только однокомнатные и трехкомнатные квартиры, а для желающих переехать в двухкомнатную квартиру вариантов очень мало (только по адресу: Гжатская ул., 16, корп. 1).
Руководитель департамента аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» Елена Чегодаева отмечает, что на первых площадках в программе реновации участвуют блочные дома серий I-511, I-515, II-32, и средние площади там составляют 30 кв. м для однокомнатных квартир, 42 кв. м для двухкомнатных, 56 кв. м для трехкомнатных. В новых домах средние площади выше — 40 кв. м для однокомнатных квартир, 52 кв. м для двухкомнатных, 76 кв. м для трехкомнатных. Таким образом, площади квартир, получаемых по программе реновации, с учетом равнозначности увеличиваются в среднем на 10 кв. м без доплаты.
Если участнику реновации потребуется еще больше увеличить площадь получаемой квартиры — например, с двухкомнатной площадью 54 кв. м до трехкомнатной площадью 77 кв. м, то ему в таком случае потребуется осуществить доплату за 23 кв. м по рыночной цене, установленной в этом доме на текущий момент, с учетом скидки. Например, на 5-й Парковой средняя стоимость квадратного метра в сегменте трекомнатных квартир составляет 161 тыс. руб. Таким образом, оплата дополнительных метров со скидкой 10% составит 3,3 млн руб. А на проспекте Вернадского средняя стоимость трехкомнатных квартир составляет 200 тыс. руб. за кв. м, и доплата со скидкой 10% составит 3,8 млн руб. По данным компании «Бон Тон», рыночные цены квадратного метра в рассматриваемых районах выше на 14–18%.
По мнению Марии Литинецкой, схема со скидкой на допметры призвана стимулировать выкупать квартиры у города тех участников программы реновации, у которых есть деньги. То есть несмотря на то, что продажи на «открытом» рынке начнутся через три года, власти стремятся запустить самоокупаемость программы за счет платежеспособных переселенцев уже сейчас. «С экономической точки зрения этот шаг вполне рационален», — считает Литинецкая.
Отчасти власти также хотят предотвратить перепродажу нового жилья переселенцами, полагает эксперт. К примеру, если семья претендует на квартиру площадью 30 кв. м, но хотела бы переехать в трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м, то такие участники могут купить «трешку» по цене «двушки» (им придется доплатить за 50 кв. м), к тому же с 10%-й скидкой. «Если бы такой возможности не было, то после переселения люди скорее всего попытались бы перепродать полученную однушку, чтобы вырученные средства пустить на покупку трехкомнатной квартиры, но уже у коммерческих застройщиков», — полагает спикер.
Стоит отметить, что в первом доме, который был сдан по программе реновации, 10% переселенцев уже воспользовались опцией покупки дополнительных метров. По мнению экспертов, покупка дополнительных «квадратов» частью переселенцев вполне ожидаема. «Квартиры в хрущевках не отличались простором, нередко в них проживает несколько поколений семьи. Я думаю, что немало переселенцев заинтересованы в увеличении не только площади, но и числа комнат в новых квартирах. Однако не следует забывать, что в панельных пятиэтажках проживает много небогатых людей, поэтому желания будут очень часто расходиться с их возможностями», — говорит Мария Литинецкая. По ее словам, пока что речь идет о небольшом числе людей, покупающих дополнительное жилье, однако впоследствии их доля в общем числе переселенцев может достигнуть 20%. В дальнейшем все будет зависеть от районов, где будет проходить реновация: в более благополучных локациях Москвы доля переселенцев, докупающих комнаты, может оказаться выше, чем среди выходцев из «депрессивных округов».
«Для регионов реновация в Москве является предметом непонимания и даже зависти»
Программе реновации исполнился 1 год – как изменилась Москва
Реновация увеличит стоимость жилья и положительно повлияет на коммерческий потенциал районов
Дата публикации 06 июня 2018
Рекомендации и ответы на самые популярные вопросы о переезде в новые квартиры
В Москве начались сносы пятиэтажек по программе реновации. До конца этого года переехать в новое жилье 10 тыс. москвичей. С конца февраля в новые дома уже переехали больше 370 семей, и стали понятны вопросы, с которыми чаще всего сталкиваются переселенцы.
Что нужно учесть до переселения, если вы хотите избавить себя от возможных проблем, и куда обращаться, если непредвиденные ситуации возникли уже после получения новой квартиры и въезда в нее. На эти вопросы ТАСС ответил вместе с экспертами — председателем Общественного штаба по контролю за реализацией программы реновации в Москве Александром Козловым и членом рабочей группы при Госдуме по защите интересов граждан при реализации программы реновации Антоном Жарковым.
И собственникам, и нанимателям по договору социального найма нужно внимательно проверить все документы, связанные с квартирой (договор социального найма; если вы собственник — свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, технический паспорт на квартиру, если вы приобрели жилье до 2008 года). Если у вас на руках нет всех документов, необходимо оперативно восстановить и оформить их.
Если вы очередники, убедитесь, что в учетное дело вашей квартиры внесены все члены семьи. Для этого надо обратиться в Департамент городского имущества столицы. Дело в том, что норму — 18 кв. метров на человека — будут предоставлять исходя из количества тех, кто внесен в учетное дело. Если в учетное дело внесен только ответственный квартиросъемщик, у остальных членов семьи сохранится право проживания в новой квартире, но ее площадь будет рассчитана на одного человека.
Эксперты отмечают, что у некоторых граждан, которые получили жилье от предприятий в советские годы, нет никаких документов о социальном найме. Не осталось даже советских ордеров, только прописка. Все граждане, которые получили жилье на законных основаниях до 2005 года, имеют право на заключение договоров социального найма, если подтвердят законность их вселения. Всем, кто еще не заявлял о себе, и у кого нет соответствующих документов, нужно обратиться в Департамент городского имущества для решения ситуации.
Надо провести общее собрание собственников об исключении дома из программы реновации. По закону, сообщить соседям о собрании нужно не позднее, чем за десять дней. Для голосования нужно иметь при себе документ, удостоверяющий личность, свидетельство о праве собственности или договор социального найма. За исключение дома из программы реновации должны проголосовать больше одной трети собственников и нанимателей по договору социального найма в многоквартирном доме. А легитимным собрание считается, если его участники обладают более чем 50% всех голосов. Решение оформляется протоколом в соответствии с ЖК РФ и приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. После этой процедуры ваш дом исключат из программы реновации.
Еще один важный нюанс: выйти из программы реновации дом может только до тех пор, пока никто из жителей не заключил договор о переезде. Поэтому провести собрание собственников необходимо до того, как вам придут уведомления и приглашения на просмотр новой квартиры. В случае, если вам уже сообщили о начале расселения дома, необходимо обратиться в информационный центр по переселению (центры открываются либо в сносимом доме, либо в соседних домах) и узнать, подписал ли кто-то из жильцов дома соответствующие документы или нет.
Москвичи получают письмо о переселении с приглашением на просмотр равнозначной квартиры. Оно может быть вручено сотрудником информационного центра о переселении либо направлено по почте. Письмо должно быть оформлено на бланке с подписью должностного лица и иметь номер и дату отправки. В нем содержится информация с адресом новой квартиры, количеством комнат, размером общей и жилой площади, порядке и времени осмотра квартиры, месте, где можно получить от нее ключи.
Далее жители осматривают квартиру. Если квартира нравится и люди дают письменное согласие на переезд, готовится проект договора. На подписание договора предоставляется 90 дней.
Квартиры должны быть предоставлены с ремонтом и новой сантехникой. Подробнее требования к отделке квартир, предоставляемых по программе реновации, можно изучить в постановлении правительства №516-ПП от 08.08.2017.
Ветеранам, одиноким пенсионерам, инвалидам, малоимущим гражданам, многодетным семьям и другим льготникам власти города обещают помочь с переездом в новую квартиру и обустройством в ней.
Если по объективным причинам гражданину не подходит квартира, например (высокий этаж), в силу заболевания, то ему обязательно предложат другой вариант.
Вместо предложенных Фондом реновации квартир, жители расселяемого дома могут получить деньги. На этом коммуникация москвичей с Фондом реновации закончится, и они смогут самостоятельно приобрести любое жилье на свой вкус. Денежная компенсация в таком случае рассчитывается исходя из независимой оценки стоимости старой квартиры. При этом на денежную компенсацию могут рассчитывать только собственники. Если наниматели хотят получить деньги вместо новой квартиры, им необходимо приватизировать жилье, и на этот процесс должны быть согласны все, кто указан в договоре соцнайма.
Программа реновации гарантирует переселение в районе проживания. Если вы хотите переехать в другой район, то в момент переселения дома вам нужно написать заявление об этом в столичный Департамент городского имущества. Приоритет в предоставлении новых квартир в районе будет у тех, кто в нем жил раньше. Однако при наличии свободных квартир в желаемом районе новая квартира может быть предоставлена по заявлению гражданина. В данном случае речь идет о равноценной квартире.
Как правило, общая площадь равнозначной квартиры, которая изначально предлагается всем переселенцам, на 15–20% больше, чем площадь их старой квартиры. Увеличение происходит за счет более просторной кухни, прихожей, коридора, ванной и туалета. По потребительским характеристикам (площадь, количество комнат, район, улучшенная отделка) новая квартира является такой же или лучшей по сравнению со старой.
По желанию москвичи могут получить равноценную квартиру, то есть ее рыночная стоимость равна рыночной стоимости старой квартиры.
Получение равнозначной квартиры для жителей выгоднее, чем получение равноценной, в том числе и потому, что стоимость квадратного метра в новых домах выше, чем в пятиэтажках, включенных в программу реновации.
Программа реновации ускоряет процесс получения новых квартир для очередников. Они получат новое жилье быстрее, чем получили бы, стоя в очереди, но не быстрее, чем другие переселенцы.
Очередникам предлагаются равнозначные квартиры с учетом состава семьи. То есть, если семья из шести человек проживает в двухкомнатной квартире, но не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, они получат равнозначную квартиру. Если такая семья стоит в очереди — новое жилье будет соответствовать норме 18 кв. м на человека. В этом случае с жилищного учета после получения жилья они снимаются. При желании очередники могут получить равноценное жилье или денежную компенсацию. В этом случае они сохраняют свое право состоять на учете.
Переселение идет на общих основаниях. После сноса пятиэтажки, в которой находилась ипотечная квартира, заемщик обязан передать банку в залог новую квартиру. Поскольку рыночная стоимость новой квартиры будет выше старой, банк обязан ее принять. В этом случае у банка не появится право требовать досрочного возврата кредита.
По закону о реновации, в таких случаях государственная регистрация ипотеки новой квартиры будет проходить одновременно на основании договора о переходе права собственности. Регистрация ипотеки будет проходить без дополнительного заявления и бесплатно для москвичей.
Да, такая возможность предусмотрена. Внести доплату за лишние метры смогут как собственники жилья, так и москвичи, живущие в квартире по договору социального найма. (В процессе покупки наниматели становятся собственниками). Для того чтобы получить квартиру большей площади с доплатой, необходимо обратиться в Фонд реновации.
Стоимость квадратного метра дополнительной площади в новых квартирах рассчитывается исходя из рыночной стоимости квадратного метра квартир соответствующего района в конкретный период времени.
При покупке дополнительной площади предусмотрена 10% скидка. Также для этих целей можно использовать материнский капитал.
При получении равнозначной квартиры компенсация не предусмотрена. Объясняется это тем, что в новых квартирах будет улучшенная отделка.
Однако стоимость ремонта в вашей старой квартире будет учтена, если вы решите получить равноценную квартиру или денежную компенсацию вместо новой квартиры.
Бесплатно в рамках программы реновации вместо одной квартиры в пятиэтажке будет предоставлена только одна равнозначная квартира в новом доме.
Отдельные квартиры предоставляются в случаях, если люди жили в коммунальной квартире. В коммунальных квартирах у каждой комнаты свое учетное дело.
Если до подписания договора, в процессе осмотра квартиры, выявляются какие-то проблемы (сломан замок, проблемы с водой, с электричеством и т. д.) — москвичам необходимо составить акт, где будут зафиксированы все недостатки. Документ передается в информационный центр по переселению граждан, который действует в шаговой доступности от расселяемого дома.
Если житель вселился в квартиру и через некоторое время обнаружил недостатки, то ему необходимо обратиться с заявлением в управляющую компанию. Претензии по качеству ремонта в квартирах, полученных по программе реновации, принимаются в течение двух лет. Как сообщил раньше ТАСС заммэра Марат Хуснуллин, власти города будут общаться с переселенцами о качестве жилья.
МОСКВА, 10 октября. /ТАСС/. Диапазон стоимости жилья в домах программы реновации Москвы варьируется от 4,2 до 25 млн рублей, порядка 60% покупателей надеются извлечь прибыль, а 40% приобретают такие квартиры для личного пользования. Об этом говорится в четверг в сообщении аналитического центра “
“Самое дешевое предложение – “однушка” площадью 19 кв. м, расположенная в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО), на 2-м этаже 5-этажного панельного дома. К продаже она представлена по цене 4,2 млн рублей. Наиболее высокобюджетный лот – четрыехкомнатная квартира метражом 91 “квадрат”, которая находится в районе Мещанский (ЦАО), на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Покупателям она предлагается за 25 млн рублей”, – говорится в сообщении.
Также в материале отмечается, что на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя стоимость предложения квартир в домах, запланированных к сносу, сейчас составляет 8,1 млн рублей. В то же время усредненный бюджет сделок с такими лотами равен 6,6 млн рублей, что на 18,5% меньше указанного выше значения.
Специалисты департамента отмечают, что чаще всего инвесторы выбирают наиболее бюджетные одно- и двухкомнатные лоты в тех локациях, которые программа реновации уже затронула, либо в районах, где, по слухам, снос ветхих строений начнется в краткосрочной перспективе. Что же касается покупателей, приобретающих такие объекты исключительно с целью личного проживания, то их также можно назвать инвесторами, однако с известной долей условности – фигурально выражаясь, они вкладывают средства в “светлое будущее”. Так, при отсутствии средств на более качественное жилье они используют возможность, которую предоставляет им программа реновации, – приобрести по наиболее доступной цене квартиру в старой пятиэтажке с перспективой получения в дальнейшем жилплощади в новостройке. В большинстве случаев потребители из последней целевой группы – это семейные люди, уже с детьми, поэтому однокомнатные объекты обычно не пользуются у них повышенным спросом, а вот “трешки” они покупают гораздо чаще, чем собственно инвесторы.
Среди потребителей из обеих целевых групп есть желающие воспользоваться предложением властей и заплатить за получение квартиры большей площади. Причем в группе инвесторов такие покупатели встречаются чаще – их доля составляет 30%. Среди тех, кто приобретает недвижимость в реновируемой пятиэтажке для личного проживания, данный показатель не превышает 10%.
“В департаменте вторичного рынка и аналитическом центре “Инком-Недвижимость” исследовали мотивацию покупателей квартир в домах, попавших в программу реновации ветхого столичного жилья. Согласно наблюдениям специалистов компании, их можно разделить на две основные целевые группы. Первую образуют инвесторы, которые планируют выгодно реализовать новый объект, полученный взамен жилплощади в устаревшем жилищном фонде, чаще всего до сноса здания они сдают жилплощадь в аренду, а после получения новой квартиры намереваются выгодно реализовать ее – их доля составляет 60%. Ко второй группе относятся люди, приобретающие такие квартиры для личного проживания, на них приходятся еще 40% спроса”, – говорится в сообщении.
При этом в компании подчеркивают, что инвестиции в недвижимость под снос содержат в себе как плюсы, – возможность извлечь прибыль на разнице стоимости квадратного метра, так и минусы – отсутствие общего плана реновации хрущевок по столице в целом, а также риски получения квартиры с пониженными потребительскими характеристиками.
Также в “Инком-Недвижимость” выяснили, что в рамках первой целевой группы, указанной выше, 30% намерены в будущем воспользоваться предложением властей и доплатить за расширение площади новой квартиры; во второй целевой группе численность таких покупателей меньше – 10%.
По его словам, минусов у такой инвестиции тоже достаточно. Куликов отмечает, что еще не готов полностью поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам столицы, поэтому сроки получения новых квартир в тех локациях, которые реновация еще не затронула, “остаются весьма туманными”. Кроме того, вызывает вопросы качество предоставляемого жилья – так, некоторые из тех, кто уже переехал в новые дома, не удовлетворены планировкой, отделкой, шумоизоляцией и инсоляцией полученных ими квартир.
“Инвестирующие в сносимые пятиэтажки – это в массе своей непрофессионалы, люди, которые не зарабатывают на сделках с недвижимостью постоянно. С большой долей вероятности они вообще в первый раз выступают в роли инвесторов, решив попытать счастья и поставить на программу реновации. Если же взять всех инвесторов на вторичке старой Москвы за 100%, то доля тех, кто вкладывается в сносимые хрущевки, составляет 17% от общего их количества в сегменте. При этом показательно, что с момента объявления о новом этапе реновации (в начале 2017 года) их число возросло вдвое – с отметки в 8,5%”, – сказал Куликов.
Аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» выяснили, что количество инвесторов, приобретающих квартиры в домах, которые будут снесены по программе реновации в Москве, выросло с 8,5% до 17%. Несмотря на риски, некоторые люди готовы стать владельцами сносимого жилья, чтобы в будущем перепродать квартиру с выгодой. Минимальная цена лота сегодня в таких домах составляет 4,2 млн рублей, а максимальная – 25 млн рублей.
В департаменте вторичного рынка и аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость исследовали мотивацию покупателей квартир в домах, попавших в программу реновации ветхого столичного жилья. Согласно наблюдениям специалистов компании, их можно разделить на две основные целевые группы.
Первую образуют инвесторы, которые планируют выгодно реализовать новый объект, полученный взамен жилплощади в устаревшем жилищном фонде, – их доля составляет 60%. Ко второй группе относятся люди, приобретающие такие квартиры для личного проживания, на них приходятся еще 40% спроса.
При этом в компании подчеркивают, что инвестиции в недвижимость под снос содержат в себе как плюсы (возможность извлечь прибыль на разнице стоимости квадратного метра), так и минусы (отсутствие общего плана реновации «хрущевок» по столице в целом, а также риски получения квартиры с пониженными потребительскими характеристиками).
Из-за подобных опасений далеко не все потенциальные инвесторы на вторичном рынке недвижимости старой Москвы считают целесообразным вкладывать средства в сносимое жилье, хотя благодаря повышению доверия к данной инициативе столичных властей их число выросло вдвое. Так, если принять всех инвесторов на московской «вторичке» в целом за 100%, то сразу после объявления о новом этапе реновации жилищного фонда доля инвесторов, приобретавших объекты в пятиэтажках под снос, была равна 8,5% от общего их количества в сегменте, тогда как в настоящее время она увеличилась до 17%.
Также в ИНКОМ-Недвижимость выяснили, что в рамках первой целевой группы, указанной выше, 30% намерены в будущем воспользоваться предложением властей и доплатить за расширение площади новой квартиры; во второй целевой группе численность таких покупателей меньше – 10%. Средний бюджет сделок с квартирами в реновируемых «хрущевках» на 18,5% ниже, чем усредненная стоимость рассматриваемых объектов, заявляемая их собственниками (6,6 млн рублей против 8,1 млн рублей). При этом ценник самого дорогостоящего лота в доме, предназначенном под снос, почти в шесть раз превышает стоимость предложения наиболее бюджетного объекта: 25 млн рублей против 4,2 млн рублей.
В департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость утверждают, что покупателей квартир в домах, попавших в список программы реновации, можно разделить на две ключевые целевые группы.
Подробнее об инвесторах рассказывает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:
«Перед тем, как вкладываться в жилье под снос, нужно как следует просчитать все за и против, так как привлекательность такой инвестиции кажется очевидной только на первый взгляд. Да, получив по программе реновации новую квартиру, ее собственник может рассчитывать на выгодную перепродажу – по цене, существенно превышающей стоимость приобретения. Речь здесь идет не только о том, что это будет жилье в новостройке с иными потребительскими характеристиками, но и об увеличении общей площади предоставляемых для переселенцев квартир за счет нежилых помещений (кухни, коридора и т.п.). Однако не стоит обольщаться, минусов у такой инвестиции тоже достаточно. Начнем с главного: еще не готов полностью поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам столицы, поэтому сроки получения новых квартир в тех локациях, которые реновация еще не затронула, остаются весьма туманными. Кроме того, вызывает вопросы качество предоставляемого жилья – так, некоторые из тех, кто уже переехал в новые дома, не удовлетворены планировкой, отделкой, шумоизоляцией и инсоляцией полученных ими квартир. Не в последнюю очередь поэтому инвестирующие в сносимые пятиэтажки – это в массе своей непрофессионалы, люди, которые не зарабатывают на сделках с недвижимостью постоянно. С большой долей вероятности они вообще в первый раз выступают в роли инвесторов, решив попытать счастья и поставить на программу реновации. Если же взять всех инвесторов на «вторичке» старой Москвы за 100%, то доля тех, кто вкладывается в сносимые «хрущевки», составляет 17% от общего их количества в сегменте. При этом показательно, что с момента объявления о новом этапе реновации (в начале 2017-го) их число возросло вдвое – с отметки в 8,5%».
квартира, предоставляемая переселенцам по программе реновации
Специалисты департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что чаще всего инвесторы выбирают наиболее бюджетные 1- и 2-комнатные лоты в тех локациях, которые программа реновации уже затронула, либо в районах, где, по слухам, снос ветхих строений начнется в краткосрочной перспективе. Что же касается покупателей, приобретающих такие объекты исключительно с целью личного проживания, то их также можно назвать инвесторами, однако с известной долей условности – фигурально выражаясь, они вкладывают средства в «светлое будущее».
Так, при отсутствии средств на более качественное жилье они используют возможность, которую предоставляет им программа реновации, – приобрести по наиболее доступной цене квартиру в старой пятиэтажке с перспективой получения в дальнейшем жилплощади в новостройке. В большинстве случаев потребители из последней целевой группы – это семейные люди, уже с детьми, поэтому 1-комнатные объекты обычно не пользуются у них повышенным спросом, а вот «трешки» они покупают гораздо чаще, чем собственно инвесторы.
Также в ИНКОМ-Недвижимость указывают, что среди потребителей из обеих целевых групп есть желающие воспользоваться предложением властей и заплатить за получение квартиры большей площади. Причем в группе инвесторов такие покупатели встречаются чаще – их доля составляет 30%. Среди тех, кто приобретает недвижимость в реновируемой пятиэтажке для личного проживания, данный показатель не превышает 10%.
По статистике аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя стоимость предложения квартир в домах, запланированных к сносу, сейчас составляет 8,1 млн рублей. В то же время усредненный бюджет сделок с такими лотами равен 6,6 млн рублей, что на 18,5% меньше указанного выше значения.
В аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость вычислили наиболее экономичный и дорогостоящий объекты, экспонируемые в сносимых строениях. Так, самое дешевое предложение – «однушка» площадью 19 кв. м, расположенная в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО), на 2-м этаже 5-этажного панельного дома. К продаже она представлена по цене 4,2 млн рублей. Наиболее высокобюджетный лот – 4-комнатная квартира метражом 91 «квадрат», которая находится в районе Мещанский (ЦАО), на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Покупателям она предлагается за 25 млн рублей.
Реновация грозит москвичам переуплотнением
Квартиру по программе реновации могут дать за пределами своего района
Дата публикации 13 октября 2019
