Нам предложили четыре одинаково плохих варианта, а когда мы от всех отказались, нас переселили через суд.
С 2019 года наша семья — я, мой муж и сын — временно жила у свекрови в советской пятиэтажке в районе Восточное Измайлово в Москве. Еще в 2018 году дом свекрови попал в программу реновации. В мае 2021 года началось расселение, и мы стали свидетелями того, как все происходило.
Поскольку это была квартира свекрови, всеми вопросами переезда занималась она. Но мы принимали в этом активное участие: помогали ей с выбором квартиры, решали юридические проблемы и ругались с властями. И в силу жизненных обстоятельств получилось так, что мы тоже переехали в квартиру, которая досталась свекрови в новом доме.
В статье расскажу, как проходило переселение, какие варианты нам предлагали, почему все они нас не устраивали и как администрация подала на нас в суд — видимо, потому что мы просто надоели.
Содержание:
Каким был наш старый дом
Пятиэтажка свекрови, которую по программе реновации хотели сносить, была в хорошем состоянии. По документам дом 1961 года постройки не считался аварийным, никаких глобальных проблем здесь не было: ни протекающих инженерных систем, ни промерзаний, ни дырявой крыши. Наверное, фасаду не косметический ремонт, но на этом все.
Двор утопал в зелени. С обеих сторон было много высоких деревьев — целый лес. С одной стороны не было машин, только деревья и тропинки без асфальта. А с другой, со стороны подъезда, — парковочные места и неплохая детская площадка. Инфраструктура вокруг хорошая: продуктовые магазины, аптеки, магазины зоо- и хозтоваров, парикмахерская, маникюрный салон, в соседних дворах — детские площадки и хоккейная коробка.
Наверное, этот дом уже не подходил под современные требования к жилью: лифта нет, квартиры маленькие. Так, мы жили в двушке-распашонке площадью всего 42,5 м². Но нас это жилье вполне устраивало, ведь качество жизни зависит не только от площади квартиры.
Свекровь купила эту квартиру в 2009 году. Она сделала хороший ремонт: поставила новые окна, застеклила балкон, в ванной уложила плитку и установила чугунную итальянскую ванну. На кухне поставила гарнитур, сделанный под заказ.
Решение о реновации свекровь восприняла болезненно: одно дело — получить жилье от государства 50 лет назад, а другое — купить не так давно за свои деньги то, что хотелось, вложить еще, приспособить все под себя, а потом узнать, что дом пойдет под снос.
Как жильцы узнали о реновации
По рассказам свекрови я знала, что еще в 2018 году состоялось общее собрание собственников жилья по поводу реновации. Организатором была управа, люди собрались на улице, где им рассказали, что всех переселят в новые дома. Собрание прошло тихо, все были воодушевлены хорошими новостями. Больших опасений ни у кого не было, потому что чиновники пообещали сделать так, чтобы всем было хорошо.
По закону тоже полагалось, что переселят в район, а условия проживания не ухудшатся, то есть новая квартира будет по площади как минимум не меньше старой.
Свекровь рассказала, что потом было еще отдельное собрание с заместителем префекта, где объясняли все самое. Свекровь спрашивала, у людей, которые не так давно купили жилье в доме под снос, преимущество при выборе квартир в новостройке. Ей ответили, что будет и ей дадут возможность посмотреть несколько квартир. На всех собраниях жильцы поддерживали реновацию и голосовали за нее.
Срок переезда чиновники определили в три года — и здесь не соврали: в октябре 2018 года строители начали рыть котлован под первый новый дом, а в мае 2021 года стартовало переселение. Оно пошло волнами по мере сдачи новостроек. Кто в какую волну попадал, нам сначала не сообщали, и уже ближе к выбору квартиры мы узнали, что мы в первой волне.
Как рядом с нами начали строить новые дома
Глобально реновация предполагала снос всех старых пятиэтажек в нашем районе и строительство новых высотных домов. Но сразу весь квартал не снесешь, людей надо переселять постепенно. Поэтому сначала в двух местах убрали гаражи и начали рыть там котлованы под два дома.
Предполагалось, что в эти две новостройки переселят жильцов трех ближайших к ним пятиэтажек, в том числе и нас. То есть мы получали жилье почти на месте — это было очень удобно и приятно.
Слева — наш новый дом, а прямо — старый, его еще не снесли. Расстояние между ними получилось всего 30 метров
Два первых дома начали строить в октябре 2018 года. Все происходило недалеко от нас, и это был настоящий ад. Стройка не останавливалась даже ночью. В нашем дворе выстроились очереди самосвалов и длинномеров, которые ждали разгрузки. Зимой водители не выключали двигатели, чтобы греть машины. Наша квартира была близко от стройплощадки, и в окна бесконечно летела пыль. А в окна соседней пятиэтажки по ночам светили строительные прожекторы. На парковке стало не хватать мест.
Однажды на стройке начался пожар. Как я поняла, строители пытались скрыть его: ночью заметали следы и весь день клеили новую облицовку. Не знаю, насколько качественно у них получилось.
Мы терпели все это, потому что реновация была для нас долгожданной. В мае 2021 года в эти два дома начали заселять людей, и мы подумали, что скоро придет и наш черед.
Пожар на стройке. Фотографию сделали соседи
Какими получились новостройки
Два реновационных дома, которые построили на месте гаражей, были хоть и похожи снаружи, внутри значительно отличались.
Первый дом был одноподъездным и насчитывал 17 этажей. Его сдали первым и сразу стали заселять. Дом стоял поближе к метро, во дворе имелась хоть зелень, а для детей стояли игровые конструкции. Но квартиры оказались меньше площадью — в среднем на по сравнению со вторым домом. Всего квартир здесь 147.
Это одноподъездный дом в 17 этажей
Рядом с ним есть сносная детская площадка
Второй дом — с двумя подъездами, высотой 15 этажей. Здесь 140 квартир. Этот дом показался мне комфортнее: коридоры в подъездах короче, людей чуть меньше. Но детская площадка была скудная: рядом с гаражом стояли несколько детских приспособлений. Еще поблизости находилось двухэтажное обшарпанное здание с продуктовым магазином на первом этаже и восточным кафе на втором. На крыше этого здания были расположены вышки сотовой связи, а рядом с кафе устроили стоянку таксисты.
Мы поняли, что во втором доме неспокойно: шум от промышленных кондиционеров, разгрузки продуктов, ночных посетителей кафе, таксистов. Антенны поблизости тоже вызывали беспокойство.
Оба дома в ближайшие годы должны были оказаться в кольце из новостроек. А пока их не возведут, нам вновь предстояло жить в пыли и грязи новых стройплощадок поблизости.
Оба дома мы осмотрели, когда ходили на просмотры квартир, всего у нас было четыре таких просмотра.
Как мы выбирали квартиру
В одном из новых домов чиновники организовали штаб, который назывался ЦИН — центр информирования населения. В ЦИНе решали все вопросы по переезду и реновации в целом.
Процедура выбора новой квартиры выглядела так:
Ордера разносили волнами: в нашу пятиэтажку их принесли первыми, через две недели ордера получили жильцы второго дома под снос, а еще спустя две недели — третьего. После этого ордера стали без всякой системы приносить только тем, кто отказался от первых предложенных квартир.
Первый ордер нам принесли в мае 2021 года — в первый дом, в угловую квартиру на девятом этаже площадью 55,1 м². Мы посмотрели квартиру и сразу отказались. Вот причины:
Когда мы написали первый отказ, то указали свои пожелания: чтобы квартира была не высоко и не угловая.
Та самая угловая комната. Из-за окон расстановка мебели проблемой
Второй ордер пришел недели через три после первого в самый дом. На этот раз был второй этаж и 55,1 м² площади. Нам понравилась квартира. Единственное, смутил козырек подъезда буквально в шаге от окна. Наверное, это невелика беда, но мы все переживали, что через козырек можно залезть в квартиру. И отказались.
Когда мы написали второй отказ, долгое время ничего не происходило. В июле я написала две жалобы через портал mos.ru, так как в ЦИНе не могли объяснить, что делать дальше. Скоро пришел ответ, что жалобы рассмотрены, а вместе с ним — третий ордер.
Справа виден козырек подъезда, а слева от него — окно квартиры, которую нам предложили
Третий ордер нам выдали на квартиру во втором, двухподъездном доме. Квартира была на третьем этаже, площадь — 58,2 м². К квартире у нас претензий не было, а вот к дому — хоть отбавляй. Прямо под окнами у кафе шла разгрузка машин, а антенны смотрели прямо на нас.
Мы хотели вернуться ко второму ордеру, но правила переселения таковы, что если уже написан отказ, то аннулировать его нельзя. Поэтому пришлось отказаться от третьей квартиры и ждать нового ордера.
Планировка нас устраивала — за неимением лучшего
Четвертый ордер пришел еще через месяц. Это был уже конец августа 2021 года. Снова третий этаж в двухподъездном доме, площадь 58,2 м². И снова квартира была неплохая, но проблемы во дворе никуда не исчезли. Мы снова написали отказ.
Мы действовали так, потому что знали, что свободных квартир в двух домах еще достаточно, и надеялись найти близкое к идеалу. О количестве свободных квартир узнавали от соседей, которые уже заехали в новостройки. А еще пустое жилье легко найти самому — на дверях таких квартир будут стикеры о том, что они под охраной.
После четвертой попытки свекровь подала жалобу президенту и еще одну — начальнику департамента городского имущества. Пришли ответы, что нам и так предоставляли четыре варианта квартиры, но вопрос будет решен. Мы стали ждать пятый ордер, ведь закон не ограничивает их количество. Но ордер не пришел. Вместо него пришла повестка в суд.
Планировка так себе, она очень запутанная, но в целом здесь не к чему придраться. Нас не устроил дом, а не квартира
Слева вверху на двери видна табличка о том, что квартира под охраной. Это значит, что она пустует. Периодически можно заметить охранников, которые приезжают проверять, в порядке с замками
Почему администрация подала на нас в суд
28 января 2022 года мы получили заказное письмо от департамента городского имущества, ДГИ, — иск в суд. Ответчиками значились все члены семьи: свекровь, я, муж и даже ребенок. Д ГИ требовал выселиться из старой квартиры и заселиться в новую — в четвертый предложенный нам вариант.
2 февраля пришла еще одна повестка — , как первая. Потом выяснилось, что департамент подал дважды один и иск, но вскоре в суде разобрались и повторный иск отменили.
На суд пришел представитель ДГИ и все мы как ответчики. Чиновник просил выселить нас — он в основном говорил именно о выселении, а где нам жить, его не интересовало. Мы объяснили судье, что не против выселиться, но хотим нормальный вариант для переезда.
Мне показалось, что судья был не против, чтобы мы поискали еще квартиры, но представитель ДГИ заявил, что больше вариантов нет. сказали, что свободные квартиры есть.
Судья удалился, а потом вышел и зачитал решение: выселить, заселить по четвертому ордеру.
Свекровь решила, что не будет ничего обжаловать, так как не было сил и нервов на все это. К мы понимали, что все равно обязаны выселиться и ничего с этим не поделаешь.
Такое письмо мы получили на почте
А это решение суда, по которому нас выселили
Как проходил переезд
С момента получения первого ордера прошел год. После суда нам позвонили приставы и сказали прийти к ним. Там нам объяснили, что назначен конкретный день, когда выселяться, и к этому дню надо собрать все вещи. Мы сложили все в коробки, я взяла на работе отгул в счет отпуска. Но за день нам позвонили и сказали, что все откладывается.
Самостоятельно переселяться нам запретили, потому что было судебное решение и при переезде обязательно должны были присутствовать приставы. Еще примерно три недели мы жили на коробках.
Второй проблемой стало то, что ключи от новой квартиры тоже забрали приставы. не было суда, мы заранее получить их в ДГИ и начать в квартире ремонт, а теперь все это стало невозможным.
Наш переезд проходил так: в 10 часов утра приехали грузчики и приступили к перетаскиванию вещей в Газель. Грузчиков и машину бесплатно предоставил фонд реновации. Сделали несколько рейсов, благо новый дом стоял совсем рядом. Представитель ДГИ и пристав открыли нам новую квартиру и отдали ключи. Затем они просто стояли у подъезда старого дома и наблюдали, как мы переезжаем.
Примерно в 14 часов мы закончили. Пристав сказал подписать документы и сдать ему ключи от старой квартиры. Мы так и поступили. У нас на глазах дверь в подъезд заварили сваркой — все остальные квартиры уже пустовали, так как люди переехали раньше.
Как устроились в новой квартире
В новой квартире в первые дни пришлось очень тяжело. Рассортировать вещи сразу было невозможно, и мы построили настоящие башни из коробок. Встроенный шкаф из старой квартиры не влез по высоте, и собрать его не получилось.
Кухонный гарнитур долго не могли поставить, а когда поставили, то стало непонятно, что делать с пустым местом, где раньше была газовая плита. В новой квартире плита была электрическая, а мы к такой не привыкли: она долго греется и долго остывает, еда у нас часто выкипала. Эту плиту мы позже продали на «Авито» за 4700 , а сами купили электрическую встраиваемую панель.
Такая плита была в квартире, когда мы въехали
Позднее мы заменили плиту на электрическую варочную поверхность
Примерно два месяца ушло, чтобы наладить быт. Мы поменяли кухонный фартук, докупили шкаф под плиту, заменили столешницу кухонного гарнитура, переклеили обои на кухне, купили шкаф-стойку по моему чертежу на заказ. Еще осталась ниша, куда нужно будет купить духовку.
В комнатах на стенах были белые обои под покраску. Это оптимальный вариант: строителям дешево, а жильцам легко покрасить в любой цвет по своему выбору. Мы красить не стали, так как пока не до этого.
Ванна в санузле была стальная, самая дешевая. Ступаешь и слышишь звон. Мы с сожалением вспоминали нашу чугунную ванну из старой квартиры, которую в идеальном состоянии после 12 лет эксплуатации продали на «Авито» за 15 000 . Из старой квартиры больше не продали ничего. Теоретически можно было спилить батареи и снять межкомнатные двери, но для нас это слишком тяжелая работа, и мы оставили эту возможность тому, кто будет заниматься сносом.
Зато в новой квартире два санузла: в одном туалет, ванна и раковина, в другом — туалет и раковина. Мы из второго санузла сразу сделали гардероб с постирочной.
На обустройство в новой квартире ушло 187 300
Шкаф-пенал и двери для тумбы под плиту
Новая столешница для гарнитура с доставкой
Установка кухонного фартука
Монтаж кухонных шкафов
Потолочная сушилка на балкон
Врезка нового замка
Установка стиральной машины
Плиточный и обойный клей
Уличные и общедомовые проблемы, которых мы отказывались от этой квартиры, никуда не делись. Более того, возникли новые.
Вечеринки под окнами не прекращаются и по сей день. В пять утра на площадке у кафе машины крутят пятаки, а кондиционеры шумят и текут прямо на жестяную крышу. По ночам в кафе орет музыка, посетители поют и играют на гармошках. Но осенью с шумом стало полегче: окна у нас всегда закрыты, а кондиционеры в кафе уже не работают. Но не знаю, что будет летом.
Ночной ресторан — на верхнем этаже этого здания
Ночная вечеринка у подростков. Прямо здесь еще пару месяцев назад была парковка электросамокатов, но соседям удалось заставить владельцев перенести ее подальше от дома
Про антенны сотовой связи прямо напротив окон соседи написали жалобы в управу и на сайт правительства, но нам ответили, что все соответствует нормам. Сказали, что фон допустимый, расстояние тоже — должно быть не менее 25 метров от дома, у нас ровно 30 метров.
из соседей даже вызвал за свои деньги независимого эксперта, но тот тоже не нашел превышений норм.
Кражи в подъезде начались в дни. утащил все противопожарное оборудование, везде в подъезде можно увидеть обрезанные провода.
Здесь была противопожарная система, но ее украли. Управляющая компания обещала поставить новую, но прошел год, а ничего не изменилось
Воров не нашли, а систему так и не восстановили, хотя нам пришел ответ, что ее сделают до 20 января 2022 года
Лифты стали ломаться после сдачи дома. У нас два лифта — пассажирский и грузовой. Сначала они казались мне классными, особенно пассажирский, который играл музыку во время движения и голосом озвучивал этаж. Но пассажирский лифт ломался раза в сутки. Дошло до того, что люди начали ходить пешком при исправных лифтах, чтобы не застрять и не ждать, пока лифтовики вызволят.
Правда, и тут ситуация улучшается, уже два месяца лифты не ломались.
В чате дома поломки лифтов стали самой популярной темой
Что в итоге
Мы живем в новом доме уже около полугода, и ощущения двоякие. Вот основные минусы:
Плюсы тоже есть:
Мы получили дополнительные квадратные метры за счет переезда, но поплатились за них видом из окна, шумом и необходимостью делать ремонт, стоимость которого сейчас уже приближается к 300 000 Радости от переезда нет, мы приняли его как данность.
Отдельно оговорюсь, что квартиру выбирала не я, а свекровь. На ее месте не настаивала на том, что квартира должна быть на нижних этажах, этаж с пятого по десятый с окнами в любую сторону. Наверняка . Тогда на верхних этажах шум от кафе и тусовок не донимал. А еще сразу согласилась на второй ордер, понимая, что шутки плохи: потом начнут предлагать квартиры, от которых уже отказались другие.
Но думаю, что нам относительно повезло. В декабре 2020 года неподалеку начали заселять еще две реновационные новостройки. У каждого дома две секции в 25 и 31 этаж, 1090 квартир на дом! Лифты самые обычные, и их не хватает на такое количество человек. А грузовые лифты есть не во всех подъездах. Выглядит это так: в одном крыле дома 25 этажей, в другом — 31. Грузовой лифт есть только в секции, где 25 этажей. Чтобы затащить тяжелое на этаж с по , надо доехать на грузовом лифте до этажа, протащить вещи по коридору в соседнюю секцию и далее поднимать по лестницам.
Еще не хватает парковок, и на все 1090 квартир одна детская площадка и несколько лавочек.
Советы, кому только предстоит переезжать по реновации
Если решаетесь на отказ, максимально четко формулируйте пожелания. Напишите, куда конкретно вы хотите переехать, но при этом оставьте ДГИ место для маневра. Смысл в том, чтобы по вашим четким пожеланиям они могли предложить приличное, а не что попало из оставшегося.
Помните, что при переезде по реновации можно улучшить жилищные условия, то есть докупить квадратные метры в новостройке. Например, мы переехать из двушки в трешку — для этого участвовать в аукционе и докупать комнату. Но на аукционе может быть несколько участников, цена начнет повышаться и станет невыгодной.
Более хитроумный вариант — продать квартиру в доме под снос и купить квартиру на комнату больше тоже в доме под снос. Тогда по реновации власти будут обязаны предоставить жилье не меньше того, что сносят. Так получается дешевле, но гораздо сложнее.
Если не хочется переезжать в новостройку по реновации, можно продать квартиру в старом доме. Это не так сложно, как может показаться, схем, которые я описала выше: люди покупают квартиры в домах под снос, чтобы улучшить жилищные условия. На «Циане», например, есть даже специальный фильтр «показать только дома под снос», то есть эти дома — полноценная часть рынка недвижимости.
В новом доме часто можно купить со скидкой машино-место. Например, у нас давали скидку 20%, машино-место в подземном паркинге стоило 600 000 . Считаю, что это недорого. Поэтому заранее запланируйте бюджет, если есть машина и не хочется ругаться с соседями парковки во дворе.
Если не получается переехать с выгодой для себя, смиритесь с этим. Так сделали мы. Реновация — это не всегда удача. Могут возникнуть трудности с переездом, выбором квартиры, ремонтом и обустройством. В нашем доме много пожилых людей, которые выросли в домах под снос и с грустью уезжали из квартир, где жили еще их родители. Хорошо, если у таких пожилых людей есть дети, готовые им помочь на новом месте.
Но я прекрасно понимаю, что при реновации не удовлетворить всех и нет единственно правильного решения. Мы пытались найти квартиру с важными для нас параметрами — , как в старой пятиэтажке, но в итоге просто поплыли по течению. Сейчас уже поздно жалеть, будем обустраиваться на новом месте.
Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
30 декабря 2020 года приняли закон о комплексном развитии территорий, КРТ. В народе его еще называют законом о всероссийской реновации.
Он внес изменения в градостроительный, земельный и жилищный кодексы, а также в другие российские законы. Законопроект о КРТ привлек немало внимания, еще когда проходил через Госдуму. Зачастую отзывы были негативные: мало кому понравится, что квартиру могут внезапно и без объяснений отобрать, а дом пустить под бульдозер. Именно такое представление сложилось у людей публикаций в СМИ.
Я юрист по земельному и градостроительному праву, занимаюсь проектами в сфере девелопмента и развития территорий. В статье отвечу на самые частые вопросы о всероссийской реновации и расскажу, все жители хрущевок, «кораблей» и других многоквартирных домов 20 века оказались под угрозой выселения, предотвратить реновацию и кому КРТ поможет улучшить жилищные условия.
Эта статья — об общих условиях всероссийской реновации
КРТ — сложный механизм. Здесь много нюансов, которые невозможно разобрать в одной статье. Большинство вопросов должны урегулировать региональные власти — а значит, ситуация может различаться в разных субъектах РФ и даже муниципальных образованиях.
Поэтому, чтобы понять, как реновация регулируется конкретно в вашем регионе, рекомендую проконсультироваться с юристом или самостоятельно изучить федеральный закон и региональное законодательство.
КРТ — это вообще что?
Если коротко, комплексное развитие территорий — это развитие городских пространств, в ходе которого будут сносить существующие дома и на их месте строить новые. Теоретически КРТ может проходить и без сноса домов — путем их реконструкции. Однако в большинстве случаев проекты реновации предполагают именно снос, как, например, в Москве.
Речь идет не о замене одного конкретного дома другим, затея более глобальная. Власти хотят полностью обновить целые микрорайоны и кварталы, построить комплексы домов с благоустроенной территорией и всей инфраструктурой: поликлиниками, школами, детскими садами, дорогами.
Старый депрессивный район должен заиграть новыми красками, стать благополучным и радовать глаз его жителей. Так, по крайней мере, это видит законодатель. Причем «радовать глаз» — не просто фигура речи: одна из целей КРТ — улучшить внешний облик и архитектурно-стилистические характеристики зданий.
Сам термин для российского законодательства не новый. Проекты КРТ были и раньше, но с немного другим содержанием и порядком реализации.
Например, в Москве КРТ использовалось для редевелопмента промышленных и производственных зон. Так сейчас меняют промзону «Октябрьское поле» — тут уже появился жилой комплекс и детский сад. В будущем здесь планируют возвести физкультурно-оздоровительный комплекс, блок начальных классов на территории гимназии № 1517, здание Хорошевского районного суда и УВД СЗАО Москвы.
А в конце декабря власти столицы включили в программу КРТ производственную зону № 50 «Алтуфьевское шоссе». Теперь там будут жилые дома и общественные объекты.
Общая площадь промзоны «Октябрьское поле» — 137,44 га, но реорганизовать планируют только 47,34 га
Так все будет выглядеть после редевелопмента
Это часть жилого квартала «Октябрьское поле» площадью около 12 га. Четыре корпуса первой очереди уже построили и заселили, открыли детский сад
Идея редевелопмента жилых районов тоже не новая: город должен не только расти вширь, но и развиваться и обновляться изнутри. При этом конкретные цели зависят от проекта: реновацию могут проводить ветхости и аварийного состояния домов, необходимости развивать инфраструктуру или желания сделать район более современным и привлекательным.
Например, в Москве в 2017 году запустили программу реновации жилищного фонда. Цель программы — создать благоприятные условия проживания граждан, обновить общественное пространство и предотвратить рост аварийного жилищного фонда. А в Санкт-Петербурге с 2008 года реализуют городскую программу развития застроенных территорий, где среди целей — реконструкция и развитие инфраструктуры, снижение затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда.
В законе о всероссийской реновации есть несколько разновидностей КРТ — в зависимости от характеристик территории и организации, которая будет реализовывать проект. Например, есть КРТ незастроенных территорий, когда осваивают пустующие земли, а есть — нежилой застройки: старых промзон, заброшенных фабрик и заводов и
Но больше всего вопросов у обычных граждан вызывает КРТ жилой застройки, которое предназначено для развития территорий, застроенных многоквартирными жилыми домами. Поэтому в статье буду говорить именно о нем.
Заброшенный дом в Санкт-Петербурге. Находится в границах квартала 55 Тихорецкого проспекта, включенного в городскую программу развития застроенных территорий
Идея реновации звучит обоснованно. В чем подвох?
Проекты КРТ жилой застройки предполагают масштабное расселение. Не всегда люди охотно идут на такое — и это может стать тормозом реализации проекта.
Например, в Санкт-Петербурге, где реализуется программа развития застроенных территорий, надо было получить согласие 100% собственников помещений в доме. По информации с сайта программы, это приводило к злоупотреблению со стороны жильцов: администрация города считает, что активно реализовывать программу невозможно «проблемы последнего жильца». Действительно, темпы реализации сложно назвать высокими: в августе 2019 года построили только около 4,5% запланированных многоквартирных домов.
Поэтому теперь закон прямо устанавливает, что недвижимость может быть принудительно изъята в целях КРТ. В этом и есть главный риск реновации для граждан — или возможность.
Какие дома могут попасть в КРТ?
В КРТ могут попасть целые территории, если там расположены дома, которые соответствуют таким критериям:
Перечень критериев довольно туманный — понять из него, дом в КРТ, невозможно. Разве что его официально признали аварийным. А значит, в любом случае надо смотреть региональное законодательство. При этом необязательно, чтобы соблюдались все критерии, — достаточно одного из них. Более точно порядок КРТ будут определять регионы.
Предупреждение об обрушении фасада на многоквартирном доме в Санкт-Петербурге. Теоретически такой дом могут включить в КРТ
Самый неоднозначный критерий, на мой взгляд, — то, что дом построен в период индустриального домостроения. Во многих городах России значительную часть жилья построили именно в такие периоды и по типовым проектам. Причем под этот критерий могут попасть многие дома , и даже
Например, в программе реновации Москвы есть небольшой ликбез по истории московского жилищного строительства. Там говорится о пяти периодах индустриального домостроения в городе — последний начинается
То есть дома могут быть в сравнительно неплохом состоянии, не иметь признаков аварийности или ветхости, но теоретически все равно могут попасть в КРТ лишь того, что были построены в период индустриального домостроения.
Чтобы понимать точно, какой дом может попасть в КРТ, нужно смотреть законодательство конкретного региона: как субъекты РФ будут формулировать у себя критерии и какие периоды индустриального домостроения выбирать, как определять параметры физического износа и
На март 2021 года регионы в основном еще не установили такие критерии, но есть исключения. Например, в Московской области их уже утвердили. В КРТ могут включить территории жилой застройки, где расположены:
Как узнать, что мой дом попал в КРТ?
Есть несколько способов получить информацию о планируемом КРТ.
Карта градостроительного зонирования. Карта зонирования — это план, на котором отражается, где и что в городе или поселении можно строить. Такая карта — часть правил землепользования и застройки, ПЗЗ: главного документа, который регулирует застройку территорий.
Значение карты зонирования для КРТ будет различаться в разных субъектах РФ. Дело в том, что по общему правилу территории комплексного развития должны отражаться на картах зонирования. Но добавить такие отметки на карту можно и после начала проекта, если иное не предусмотрено региональным законодательством. Так, в Ленинградской области власти обязали муниципалитеты заранее, до начала КРТ отмечать территории будущей реновации на картах зонирования.
Получается, если в вашем районе КРТ на карте нет, это может ничего не значить: там все равно могут начать проект реновации. А если КРТ на карте есть, это может означать как то, что реновация только планируется, так и то, что мероприятия по проекту уже начались. Чтобы сказать точно, необходимо понимать специфику законодательства и практики конкретного региона. Например, в Санкт-Петербурге нет специального требования заблаговременно отражать КРТ на карте зонирования, а значит, действует общее правило: КРТ могут отразить на карте и после начала проекта.
Но с картой все равно стоит ознакомиться: если увидите там КРТ, это уже повод задуматься и разбираться дальше.
Найти ПЗЗ можно на официальном сайте вашего муниципального образования или в федеральной государственной информационной системе территориального планирования, ФГИС ТП, в разделе «Документы». Хотя к этой системе относился с осторожностью: сам сталкивался с ситуациями, когда информация там была неактуальной. Да и поиск по ней, на мой взгляд, не очень удобный.
Раздел «Документы» ФГИС ТП. В качестве типа документа я указал ПЗЗ, а регион не задавал
В некоторых регионах, чтобы изучить градостроительное регулирование территории, в том числе карты зонирования, можно воспользоваться открытыми электронными ресурсами. В Москве, например, существует информационная система обеспечения градостроительной деятельности, ИСОГД, а в Петербурге — градостроительный портал Санкт-Петербурга.
Не все дома, которые попали в зону КРТ на карте, могут расселить и снести. Если вы увидели свой дом в зоне КРТ, но он не соответствует критериям — аварийности, степени износа конструкций , — его не снесут, а квартиры в нем не изымут.
Это карта градостроительства на портале ИАИС ОГД Москвы. Чтобы на карте отобразилось КРТ, необходимо в разделе «Слои» выбрать ПЗЗ и отметить «Комплексное развитие территорий»
КРТ в Головинском районе Северного административного округа Москвы — выделено бирюзовым цветом
Карта на градостроительном портале Санкт-Петербурга. Чтобы на карте отобразилось КРТ, необходимо открыть раздел «Слои», найти там ПЗЗ и выбрать «Приложение 6»
Это территория комплексного развития в Кировском районе Санкт-Петербурга
Проект решения о КРТ. Прежде чем начать КРТ, уполномоченный орган должен разработать проект решения о КРТ с перечнем многоквартирных домов, которые планируют сносить или реконструировать.
Проект решения о КРТ должны разместить:
Получается, чтобы узнать о КРТ, в первую очередь необходимо следить за сайтами государственных и муниципальных органов, а также обращать внимание на информационные доски около дома. Но пока непонятно, как все это будет реализовано на практике: органы стараться всеми возможными способами донести информацию до жителей или ограничатся формальными объявлениями на маленьких щитах во дворе здания местной администрации.
Если вы услышали, что в вашем районе планируется КРТ, но не смогли самостоятельно найти информацию, попробуйте обратиться в местную администрацию и региональное правительство — там подскажут, реновация и когда.
Что я могу сделать, чтобы мой дом не снесли?
Для начала надо вовремя узнать, что проект решения о КРТ опубликован: после этого должны провести общие собрания собственников о включении дома в КРТ.
Закон дает право инициировать собрания органам, которые подготовили проект решения о КРТ, или специально созданным организациям, которые будут реализовывать это КРТ. Срок проведения таких собраний устанавливают региональные власти, но в любом случае он не должен быть меньше месяца.
Если собрание не проведут, дом включат в итоговое решение о КРТ автоматически, то есть независимо от реального мнения жителей на этот счет. Это создает почву для манипуляций. Например, муниципальный орган может не провести собрание или организовать созыв на него так, что о собрании никто не узнает, — и вот дом уже в решении о КРТ. Однако этого можно избежать: закон позволяет провести общее собрание об исключении дома из КРТ. Собрание может инициировать любой собственник.
При проведении собрания о включении дома в КРТ или исключении из него необходимо учитывать вот что:
Провести собрание по исключению дома из КРТ можно только до утверждения документации по планировке территории — проекта планировки и проекта межевания. Эти документы детально регулируют структуру квартала или микрорайона: что и в каких количествах там будет расположено, как должны проходить дороги и проезды . Когда документацию по планировке территории утвердят, исключить дом из КРТ уже не получится.
Документацию по планировке территории перед утверждением обязательно выносят на публичные слушания. Так что важно за ними следить. Например, в Москве оповещения об общественных обсуждениях публикуются на сайте проекта «Активный гражданин», публикуются материалы проекта. Еще вы можете увидеть оповещения на сайте Москомархитектуры. Кроме того, Москомархитектура публикует распоряжения о подготовке проектов документации по планировке с указанием сроков их подготовки.
Таким образом, если вы узнали о планируемом КРТ, но не хотите, чтобы дом попал под снос, организуйте общее собрание об исключении дома из КРТ. Обратите внимание: общих собраний по вопросам реновации аварийных домов закон не предусматривает. То есть жители таких домов не могут влиять на включение их дома в КРТ или исключение из него.
После того как решение о КРТ утвердят, начнутся мероприятия по градостроительной подготовке территории и расселению граждан из домов — изъятию помещений у собственников и нанимателей.
Что я получу за изъятие квартиры?
Закон дает право выбирать между несколькими вариантами.
Денежное возмещение. Оно складывается из таких сумм:
Например, ваша квартира с учетом доли в общем имуществе стоит 3 000 000 На услуги риелтора вы потратили 70 000 , на временную аренду другого жилья — 40 000 . Когда купите новую квартиру, права на нее нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, заплатив 2000 госпошлины. В общей сложности вам должны возместить 3 112 000 .
Квартира в счет возмещения. Вы можете попросить предоставить вам взамен изымаемой квартиры новую с зачетом ее стоимости в счет возмещения. Если, например, вам полагается 5 млн рублей, а новая квартира стоит 4 млн, то вы получите эту квартиру и 1 млн рублей.
Если в изымаемой квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, возмещение не положено — собственник может получить только другую квартиру.
Закон не устанавливает никаких характеристик квартир, которые должны предоставить взамен. Поэтому новая квартира может не оправдать ваших ожиданий: быть меньшей площади, находиться в отдаленном районе и
Равнозначная квартира. Кроме того, субъекты вправе установить у себя и третью опцию: предоставлять собственникам изымаемых квартир равнозначную квартиру. Она должна соответствовать таким требованиям:
Чтобы понимать, у вас возможность получить равнозначную квартиру, необходимо смотреть региональное законодательство.
Дом включили в КРТ — когда меня теперь выселят?
Нельзя сказать, насколько быстро начнется расселение: это зависит от конкретного проекта, плана мероприятий по нему. Теоретически это может занять и месяцы, и годы.
Как только расселение начнется, вам пришлют проект договора, который надо подписать в течение 45 дней. В противном случае от вас могут потребовать заключить договор — и выселить в судебном порядке.
Если у вас в собственности нет другого жилого помещения, по заявлению за вами могут сохранить право пользования квартирой на срок до 6 месяцев.
А что с соцнаймом?
Наниматели по договорам социального найма вправе наряду с соседями-собственниками решать судьбу дома при голосовании по включению в КРТ или исключению из него.
Взамен освобождаемой квартиры нанимателю предоставляется другая по договору соцнайма. По письменному заявлению квартиру могут предоставить на праве собственности — без каких-либо доплат и возмещений.
При этом количество комнат в предоставляемой квартире, а также общая и жилая площадь должны быть не меньше, чем в освобождаемой.
На что могут рассчитывать собственники нежилых помещений?
Если вы собственник нежилого помещения в многоквартирном доме — например, у вас свой магазин или салон красоты на первом этаже, — объем гарантий для вас меньше, чем для соседей-жильцов.
Во-первых, собственники нежилых помещений не могут повлиять на включение дома в КРТ и исключение из него: учитываются голоса только собственников квартир.
, при изъятии собственники нежилых помещений могут претендовать только на денежную компенсацию, другое помещение взамен не дадут.
А вообще думать о реновации? Может, проектов КРТ не будет?
Действительно, проекты КРТ могут вовсе не пойти, а значит, все разговоры и опасения напрасны. Вот почему.
, регионам необходимо сформировать у себя всю необходимую законодательную базу для КРТ: федеральный закон оставляет большое количество вопросов открытыми и предлагает их решить субъектам. Регионы только начинают этот путь — понадобится время, чтобы определить все правила реновации.
, властям, за исключением крупных городов вроде Москвы или Санкт-Петербурга, может оказаться не под силу самим реализовать проекты КРТ отсутствия бюджетного финансирования — а значит, придется привлекать частных инвесторов.
Хотя закон и предусматривает возможность привлечь для КРТ частные компании, есть немало причин, почему застройщики могут не захотеть браться за это: не до конца понятное регулирование, отсутствие наработанной практики, необходимость принимать на себя дополнительные обязательства, контроль со стороны властей, сложности и расходы расселения граждан и Это может привести к тому, что КРТ жилой застройки на практике окажется невостребованным.
Но есть и причины, по которым КРТ может быть интересно застройщикам. Например, возможность получить ценные земельные участки в престижных районах: нуждающийся в реновации квартал вполне может находиться вблизи центра города, где можно построить элитное дорогое жилье.
Выводы
Начнется КРТ или нет, покажет только время. В любом случае к реновации стоит быть готовым. Для этого рекомендую:
По замыслу властей, на месте старых советских домов должны вырасти уютные современные кварталы.
А жители — переселиться из тесных хрущевок в новые удобные квартиры. Но на практике для таких целей строят огромные дома, а собственников выселяют из жилья, не давая большого выбора. Читатели Тинькофф Журнала рассказали, почему им не нравится программа реновации — и даже дополнительные квадратные метры зачастую не компенсируют моральный ущерб.
Дополнительная площадь не радует, когда из уютного квартала переселяют в человейник
Никак дорожит своей квартирой
Люди не понимают, почему реновация — это неприятно. Так как меня это тоже, вероятно, ждет, объясню.
, из низкоэтажного жилья переезд будет в человейник. Вот муж и я, когда покупали квартиру, искали низкую застройку в зеленом районе. Пытались избежать Кудрова, но, видимо, Кудрово придет к нам само. Мне нравится жить в подъезде, где всего 20 квартир и все друг друга знают.
, изменится район. Не будет больше так зелено и свежо. Все посрубают. Сейчас тут хорошо, как в селе. А станет типичная давящая застройка, как в Мурине, Парнасе и Кудрове. Стройки будут то тут, то там. А это пыль и грязь. Ну такое.
Это первое, что пришло в голову. пишет, что зажрались, вот дарят 15 м², а те еще нос воротят. А были эти 15 м²? Давайте я вам подарю ненужное, что будет требовать много сил. Например, лошадь приведу в вашу квартиру. А что? добро! Столько силы и мяса, что за возмущения? Понимаете?
По реновации заставляют переехать в квартиру, которую собственник не выбирает
Иванова видит экономическую подоплеку
Вспомним, ради чего это все делается. Людей не просто так выселяют, чтобы дать им квартиру побольше на халяву. Городу и застройщику нужна их земля. Их дом сносят, и на месте пятиэтажки на 60 квартир вырастает на 160 квартир. Из этих 160 квартир застройщику нужно 60 выделить собственникам. Остальное — в свободную продажу. То есть это выгодно и городу, и застройщику. Это не халява и не благотворительность, это бизнес, в котором с собственниками никто особо не церемонится.
Я вижу так: люди покупали жилье, выбирали его по параметрам, которые для них важны. Их выселили, нормального выбора не дав. Ну вот как если сейчас придут, попросят с вещами на выход в квартиру, которая не нравится, но зато она на 10 м² больше. Но рядом стройка, голые дворы, в окна смотрит чайхана и все такое.
Я считаю, что справедливо дать людям на выбор по три варианта одновременно. А не так, что каждый следующий хуже предыдущего, а к предыдущему вернуться нельзя. Каждый собственник имеет право обсуждать условия сделки, на которых он готов оставить старое жилье. чтобы он в этой сделке не терял в комфорте — по его меркам, а не по .
Никак живет в аккуратной хрущевке
Люди думают, что реновация — это подарок. Особенно когда пишут, что была вонючая хрущевка, а стал новый дом. Ну не знаю. В моей хрущевке не воруют и с потолка облицовка не падает.
Реновация — это лотерея. Когда ищешь жилье, сам выбираешь параметры, а тут — что дадут. Вот для меня очень важен вид из окна, чтобы небо видно. Я буду страдать, если окна будут в окна другого дома, как было в предыдущей квартире. Вообще, при покупке жилья мы учитывали много факторов, а переселение — это не выбор. Мой ночной кошмар — первый, второй и третий этажи.
Я забыла также упомянуть чувство собственной беспомощности. принято считать, что дом — это моя крепость, место, где чувствуешь себя в безопасности. А реновация, особенно питерская, — это про то, что никакая это не крепость. Отобрать могут что угодно, если захотят, — и отправить куда хотят.
А ведь мы эту квартиру за свои кровные покупали, с такой любовью тут жили. И налоги всегда платили, честно работаем. наши права и наш голос? Несправедливо это. И несправедливо, что реновация вообще нужна. Скорее переезжать надо, не хочется вообще с этим всем связываться.
