ЧЕРЕЗ СКОЛЬКО МОЖНО ПРОДАВАТЬ ПОДАРЕННУЮ КВАРТИРУ ЧТОБЫ НЕ ПЛАТИТЬ НАЛОГ

Сделки с подаренной недвижимостью вызывают много вопросов: можно ли вообще ее продавать, на каких условиях, какой налог придется заплатить.

В этой статье разбираемся, как продать подаренную квартиру.

Можно ли продать подаренную квартиру

Подарить квартиру — значит передать ее другому человеку безвозмездно. Новый собственник распоряжается имуществом, не спрашивая разрешения у дарителя. Поэтому продать квартиру он может сразу, как получит выписку из ЕГРН.

Если квартиру подарили одинокому взрослому человеку, и в ней никто не живет, с продажей все просто. Но некоторые случаи вызывают вопросы.

Даритель живет в квартире.
Договор дарения безвозмездный, и по общему правилу в нем нельзя прописать условие о проживании дарителя ( ст. 572 ГК РФ



). Однако, в судебной практике есть случаи признания условий о проживании дарителя допустимыми. В таком случае могут возникнуть сложности при продаже квартиры. Вместе с тем, собственник имеет право продать квартиру, даже если тот, кто ее подарил, все еще в ней живет.

Квартиру подарили ребенку.
Квартиру продают, но при наличии предварительного согласия на совершение такой сделки от органов опеки и попечительства. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. Госорганы могут потребовать купить
ребенку жилье не хуже, чем предыдущее: не меньше по площади и не дешевле. Или, если
покупать новую квартиру не собираются, потребовать положить деньги на счет
ребенка и «заморозить» их до наступления совершеннолетия. Подробнее:  Сделки
с имуществом несовершеннолетних



.

Квартиру подарили недееспособному человеку.
Опекун продает квартиру, покупает подопечному жилье не хуже или переводит деньги от продажи на его счет. Разрешение на сделку получают в органах опеки и попечительства.

Квартиру подарили одному из супругов.
Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом и не делится при разводе. Но если ее продать и на вырученные деньги купить другую квартиру, новое жилье считается общим. При разводе придется доказывать в суде, что деньги на покупку взяли с продажи подаренной квартиры. Чтобы избежать такого сценария, перед покупкой нового жилья заключают брачный договор, где закрепляют правила раздела имущества. Или прописывают в договоре купли-продажи, что новое жилье приобретают на деньги, вырученные с продажи подаренной квартиры.

Дарение оспорили в суде.
Если суд отменил дарение, жилье переходит обратно к дарителю. Тот, кому квартиру подарили, больше не является собственником и не может ее продать.

Процедура продажи

Подаренные квартиры продают так же, как купленные. Продавец собирает документы, находит покупателя и заключает с ним сделку.

Если у квартиры один взрослый собственник, для сделки достаточно паспорта и договора купли-продажи. Если квартира в общей или долевой собственности или принадлежит ребенку, придется взять согласие других владельцев или разрешение на сделку в органах опеки и попечительства.

Бывает, что покупатели просят дополнительные документы: выписки из ЕГРН



и домовой книги, договор дарения, техпаспорт на квартиру из , справки от коммунальщиков об отсутствии долгов и даже заключение от нарколога и психиатра о дееспособности продавца.

Они нужны, чтобы убедиться: в квартире никто не прописан, на ней «не висят» долги, новым владельцам не придется платить штраф за , а продавец отвечает за свои действия и является дееспособным. Лучше собрать эти документы заранее, чтобы не тратить время перед заключением договора.

Когда пакет документов собран, продавец выставляет квартиру на продажу и находит покупателя. Чтобы заключить сделку, обе стороны подписывают договор купли-продажи. В нем фиксируют данные продавца и покупателя, информацию о квартире, условия сделки. 

Переход права собственности регистрируют в Росреестре: пишут заявление, платят госпошлину. Покупатель становится полноправным собственником квартиры, когда Росреестр вносит информацию о переходе права собственности на покупателя в ЕГРН.

Покупатель оплачивает стоимость квартиры продавцу на этапе заключения договора или после того, как получит выписку. Расплатиться можно наличными, переводом на счет, через ячейку в банке, депозит у нотариуса, аккредитив. 

Иногда у сделки появляются дополнительные этапы: экспертная оценка недвижимости,
получение разрешений от соответствующих государственных и муниципальных органов, заключение предварительного договора, регистрация сделки у нотариуса. Это зависит от конкретного случая: например, квартира принадлежит ребенку или ее покупают в ипотеку.

Налог с продажи

По общему правилу продавец платит с продажи квартиры на доходы физических лиц (НДФЛ), если продажа осуществляется до истечения минимального срока владения: 3 года
для полученных в дар от близких родственников квартир, 5 лет — во всех
остальных случаях. Налог составляет 13% от суммы сделки. Но есть нюансы.

Когда человек получает квартиру в дар, он тоже платит НДФЛ, только его сумма рассчитывается с кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором был зарегистрирован переход собственности к одаряемому. Исключение одно — если квартиру подарил близкий родственник: родитель, ребенок, супруг, брат или сестра, бабушка или дедушка, внук. Тогда налог платить не нужно.

Человек получил квартиру в подарок от дальнего родственника. Кадастровая стоимость квартиры составляла 2 млн рублей. Итого, он заплатил налог — 260 тыс. рублей. Через полгода продал квартиру за 2,2 млн рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он на следующий год представил налоговую декларацию по НДФЛ и заплатил с такой продажи налог 26 тыс. рублей.

Занижать стоимость квартиры при продаже не рекомендуется. Дело в том, что если стоимость продаваемой квартиры ниже чем 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января года продажи, то налог рассчитают от кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7.

Раньше налог платили и за подарок, и за продажу в полном объеме. Получается, отдавали 26% от стоимости квартиры. С 2019 года правила изменились ( Федеральный закон от
29.09.2019 № 325-ФЗ



). Теперь есть несколько вариантов уменьшения налога при продаже квартиры:

• применив налоговый вычет 1 млн рублей

или уменьшив сумму, облагаемую налогом. Для этого есть два способа:

• если квартиру подарил близкий родственник:
  сумму
  можно уменьшить на стоимость приобретения квартиры дарителем
  , которую он ранее не учитывал при налогообложении (и если остались платёжные документы, которые подтверждают стоимость).
• если квартиру подарил не близкий родственник
  : сумму можно уменьшить на кадастровую стоимость квартиры, с которой платили НДФЛ после дарения
  (указанную в декларации и чеках об оплате налога с подарка).

Пример с применением налогового вычета:

Мама (близкий родственник) подарила квартиру дочери. Налог не платили. Мама также сохранила договор купли-продажи, по которому она купила данную квартиру за 1,5 млн рублей, и передала его своей дочери. Спустя полгода дочь решила квартиру продать за 2 млн рублей. Если она применит налоговый вычет, то налог с продажи составит 130 тыс. рублей.

Расчет: (2 000 000 — 1 000 000)х13%=130 000.

Пример с уменьшением суммы, облагаемой налогом:

Дочь может применить уменьшение дохода на величину расходов матери на покупку квартиры. В нашем примере расходы составляли 1,5 млн рублей. Значит, налог составит 65 тыс. рублей.

Расчет: (2 000 000 — 1 500 000)х13% = 65 тыс. рублей.

Вы должны заранее выбрать, каким вариантом воспользоваться: применить вычет
или уменьшение доходов. Одновременно их применить нельзя. В определённых
ситуациях что-то может быть существенно выгоднее, чем другое.

Налог с продажи подаренной квартиры платить не нужно, если прошёл минимальный срок владения. Он составляет 3 года для жилья, подаренного близкими родственниками. В остальных случаях дарения — 5 лет. Срок отсчитывают от даты регистрации, она указана в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН.

Чтобы заплатить налог, подают декларацию по форме 3-НДФЛ



. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором продали квартиру. Налог платят не позднее 15 июля того года, в котором подали декларацию.

Читайте также: Как оспорить дарение недвижимости

Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — двусторонний, потому что одаряемый может и не принять дар.
Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.

Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а притворная сделка.
По сути это купля-продажа или мена, но не дарение.

Оформление дарственной на квартиру

Особенности дарственной на квартиру

Форма договора.
По закону договор дарения можно заключить устно или письменно.
Но если собираетесь дарить недвижимость, подойдет только второй вариант, а еще сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Просто передать документы на квартиру нельзя.

Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а только долю в ней. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.

Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен.
Также можно обойтись без него
, когда у квартиры два собственника и один дарит долю другому.

Какие требования предъявляются к участникам сделки

Есть обязательные требования к дарителю:

1. Дееспособность. Дарить может тот, кто осознает свои действия и контролирует поступки. Например, ребенок младше 14 лет подарить свою долю в квартире не может. А дети от 14 до 18 лет вправе продать свою квартиру или долю в ней только с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей.
2. Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек действовал под давлением или не осознавал, что делает.
3. Право собственности. Человек должен владеть тем, что он дарит.

Дарение недвижимости между организациями запрещено, то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.

Какие документы нужны для оформления

Чтобы составить договор дарения, понадобятся:

1. Паспорта сторон договора — дарителя и одаряемого.
2. Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН. Эти документы не нужны, если право собственности дарителя возникло до 31 января 1998 года. Тогда на правоустанавливающих документах должен стоять штамп о регистрации, сделанный бюро технической инвентаризации, БТИ.

По закону акт приема-передачи не нужен, но лучше его составить. Это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным со дня регистрации перехода права, но сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.

• Например, даритель подписал договор дарения и акт , но зарегистрировать переход права собственности не успел, поскольку умер. Акт поможет доказать, что фактическое владение перешло к одаряемому, и тогда можно зарегистрировать право собственности через суд.
• Технический паспорт квартиры или экспликация и поэтажный план для оформления договора дарения не нужны. Но если одаряемый хочет убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки, он может попросить у дарителя эти документы.

Где оформить дарственную на квартиру

Обратиться к риелтору или юристу.
Они составят договор, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше. Платные юридические услуги оказывают и некоторые МФЦ — это можно проверить на сайте конкретного учреждения.

У нотариуса.
Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию: он может составить, удостоверить и зарегистрировать договор в Росреестре.

Как происходит оформление дарственной

Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса.
С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он сам подает за вас все документы в Росреестр в электронном виде. И это намного быстрее, чем если это делать самому.

1. ФИО сторон, их паспортные данные и адреса регистрации. Причем адреса следует указывать строго , как в паспорте, включая используемые сокращения.
2. Данные квартиры: адрес, площадь, кадастровый номер, номер записи в ЕГРН и дата его присвоения. Если на квартиру есть свидетельство на гербовой бумаге, укажите его серию, номер, когда и кем выдано.
3. Подписи сторон лучше расшифровывать полностью: ФИО прописью и подпись.

Сколько стоит оформление дарственной на квартиру.
Стоимость складывается из двух частей: платы за составление договора и госпошлины за регистрацию перехода права собственности.

Риелторы редко берут меньше 10000 ₽ за договор, а юристы могут сделать и за 5000 ₽. Единой цены нет, и все зависит от расценок исполнителя.

Нотариальное удостоверение договора стоит дороже и зависит от степени родства и стоимости недвижимости.

Стоимость оформления дарственной у нотариуса

Стоимость оформления дарственной у нотариуса

Плюс примерно 4300 ₽ нотариус возьмет за техническую работу. То есть как минимум выйдет 7300 ₽. Тарифы на техническую работу устанавливает нотариальная палата
региона. Платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно.

Услуги специалистов в МФЦ обычно стоят дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Однако они есть далеко не в каждом МФЦ, а точную стоимость на сайтах не публикуют — лучше звонить и узнавать.

Расценки на составление договора дарения

Расценки на составление договора дарения

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности — 2000 ₽. Обычно ее оплачивает сам даритель через госуслуги
или через терминалы МФЦ. В МФЦ обычно есть консультант, который подскажет, как правильно и на какие реквизиты лучше оплатить. Также оплатить пошлину можно через банк.

Если даритель состоит в браке, лучше оформить нотариальное согласие супруга на заключение договора дарения. Оно стоит примерно 1800 ₽.

Расходы одаряемого.
Если одаряемый близкий родственник, никаких расходов на оформление у него нет. К близким родственникам закон относит:

1. Супругов.
2. Детей, в том числе усыновленных.
3. Братьев и сестер, включая сводных.
4. Внуков и внучек.
5. Дедушек и бабушек.

Если одаряемый не близкий родственник, он должен будет заплатить НДФЛ после того, как получит подарок, — 13% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года дарения.
Мы уже писали о том, как это сделать.

Как зарегистрировать переход права по дарственной

Чтобы договор дарения считался заключенным, нужно зарегистрировать переход права собственности от дарителя к одаряемому. Это можно сделать несколькими способами.

Через сайт Росреестра.
Для этого потребуется усиленная электронная подпись — УКЭП. Ее можно получить в официальном удостоверяющем центре. Она стоит 700 ₽, если выдается электронно, или 2200 ₽ — если вам нужен токен. Нюанс: придется один раз прийти в кадастровую палату, чтобы подтвердить личность. В Т⁠—⁠Ж есть статья
о том, как оформить электронную подпись и пользоваться ею.

Через МФЦ,
который оказывает услуги Росреестра. Если квартира, которую дарят, находится в  городе, что и МФЦ, проблем не будет. Но если в другом — лучше предварительно уточнить в МФЦ, у вас документы на регистрацию перехода права собственности на основании договора дарения. В некоторых субъектах РФ для регистрации таких сделок нужна предварительная запись, например в Москве.

По закону проблем быть не должно, но иногда МФЦ приостанавливают прием документов по экстерриториальным сделкам из-за технических проблем.

1. Паспорта сторон — дарителя и одаряемого.
2. Заявление о проведении регистрации. Его подготовит специалист МФЦ при обращении.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя. Это бумаги, на основании которых у дарителя возникло право собственности на квартиру, например, договор или договор приватизации.
4. Разрешение органов опеки, если дарителю от 14 до 18 лет или он ограниченно дееспособный.
5. Квитанция об уплате госпошлины 2000 ₽.
6. Договор дарения в одном экземпляре.

У вас примут документы и выдадут расписку. По общим правилам регистрируют договор в течение 9 рабочих дней, но на практике обычно получается раньше. После регистрации одаряемый может прийти с распиской в  МФЦ и получить выписку из ЕГРН. Там будет указано, что теперь он собственник квартиры. Дарителю приходить необязательно.

Через нотариуса.
Если договор дарения заверил и подал на регистрацию в электронном виде нотариус, срок регистрации — три рабочих дня. После можно получить электронную выписку из ЕГРН.

Если нужна выписка на бумаге, за нее придется заплатить 750 ₽.

Какие сроки действия дарственной

Можно подписать договор дарения, но не регистрировать переход права собственности. Поскольку срока действия у договора дарения нет, отнести его на регистрацию можно в любой момент. Но если даритель в браке, скорее всего, придется обновить согласие супруга — оно не обязательно для регистрации, но лучше подстраховаться.

Пока переход права собственности не зарегистрирован, собственником будет оставаться даритель. Соответственно, несет расходы на содержание квартиры и платит налог на имущество. Как только право собственности переходит к одаряемому — обязанности по содержанию и уплате налога тоже переходят к нему.

Даритель может отменить дарение.
Но для этого нужны определенные условия — если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких родственников. Также в договор можно добавить условие о том, что даритель может отменить дарение, если он пережил одаряемого. Просто взять и отменить дарение, если переход права собственности уже зарегистрирован, нельзя, только через суд.

Оспорить дарственную и каким образом

Оспорить дарение можно. В первую очередь это касается супругов, когда один, например, подарил квартиру без ведома другого. Но такое случается редко. В любом случае оспорить дарение можно только в суде в пределах срока исковой давности — один или три года в зависимости от оснований оспаривания. С этим все сложно и  без юристов тут не обойтись.

Еще сделку могут оспорить арбитражные управляющие по делам о банкротстве человека и судебные приставы, если у дарителя есть долги по судебным решениям, которые могли быть закрыты подаренной недвижимостью.

Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру

Дарение выгодно прежде всего близким родственникам, которые не платят НДФЛ со стоимости полученной недвижимости. Еще им можно заменить завещание и в некоторой степени снизить расходы в будущем. Об этом можно прочитать в статье «Что лучше — дарственная или завещание».

Если хотите провести сделку между близкими родственниками, проще подарить. Если родственники не близкие, дарение невыгодно. Технически можно замаскировать дарением, но это незаконно. И такую сделку могут признать притворной, а суд по иску заинтересованного лица — недействительной.

Такие случаи часто встречаются, когда у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою долю постороннему человеку. Но на самом деле не дарит, а продает. У других собственников есть преимущественное право на покупку этой доли. Но продающий пытается обойти это, замаскировав продажу под дарение. Поэтому если купить долю через дарение, есть риск оказаться в суде, который может признать сделку притворной. В этом случае долю придется возвращать продавцу, а тот должен вернуть деньги за нее. Но их к этому времени может уже не быть.

Через какое время можно продать купленную квартиру без налога

Государство не хочет, чтобы квартирами спекулировали — получали прибыль и не платили . Поэтому оно ввело правило: без уплаты обязательного процента можно продать жилье только по истечении определенного срока владения.

До 2016 года этот срок составлял три года. С 1 января 2016 года его увеличили до пяти лет. Трехлетний срок оставили только для ряда граждан:

• одаряемых, если квартиру подарили близкие родственники или члены семьи;
• участников приватизации (сразу после приватизации продать жилье без налога нельзя);
• плательщиков по договору пожизненного содержания с иждивением;
• собственников единственного жилья. Причем если человек купит себе вторую квартиру в пределах 90 дней до продажи первой, он все равно сможет продать первую без налога после трех лет владения.

Если хотите продать квартиру, чтобы переехать в более комфортное жилье, воспользуйтесь ипотекой от Совкомбанка.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Как рассчитывается база налога

Налог нужно платить со всего дохода, который образовался у человека после продажи недвижимости. Например, если он купил ее за 5 млн рублей, а спустя два года продал за 6 млн рублей, обязательный платеж в пользу государства будут рассчитывать с 1 млн рублей. 

Если человек получил жилье в дар и решил сразу его продать, платеж государству придется рассчитывать со всей стоимости, ведь никаких расходов на недвижимость владелец не нес. Но в таких случаях, когда нет возможности учесть расходы на покупку жилья, можно применить налоговый вычет:

• для квартир и других жилых помещений
  1 млн рублей;
• для иного недвижимого имущества, например апартаментов, 250 тысяч рублей.

Если жилье стоит меньше 1 млн рублей, платить государству не придется. То же самое — если апартаменты или иная нежилая недвижимость стоят меньше 250 тысяч рублей. 

Повторимся, вычет нельзя применить, если продавец отнимает от налогооблагаемой базы сумму расходов на покупку этого жилья.

Если продавать жилой объект за меньшую стоимость, чем купили, государству платить не придется. В таком случае можно сразу продать квартиру после покупки. 

Иван купил жилье за 3 млн рублей. Затем ему срочно пришлось переехать в другой город. Квартиру Иван продал за 2,5 млн рублей. Поскольку у Ивана был убыток, платить
НДФЛ
ему не надо.

Распространена практика, когда продавцы занижают стоимость жилья до уровня предыдущей покупки, чтобы избежать уплаты обязательных платежей. Однако такой подход несет существенные риски:

• Для продавца.
  Налоговый орган может сопоставить сумму сделки с кадастровой и рыночной стоимостью объекта. Если цена продажи явно ниже, ФНС доначислит продавцу налог, а также заставит заплатить штрафы и пени. 
• Для покупателя.
  Новый владелец в будущем сам, возможно, захочет продать эту жилплощадь. Ему также придется продавать ее по заниженной стоимости. Спрос на недвижимость с занижением цены будет меньше.
  
  
  
  Кроме того, есть риск признания новой сделки недействительной. Если так случится, то покупатель получит назад только ту сумму, которую заплатил по договору купли-продажи. Хотя на практике разницу в стоимости оформляют как неотделимые улучшения, но будет ли это учтено судом

Как считают срок владения

По общему правилу срок владения отсчитывают с момента регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре. 

Однако для квартир по
сделали исключение: срок считается с момента внесения полной оплаты недвижимости по договору. Например, если новостройка строится три года и это ваше единственное жилье, то после получения ключей вы сразу сможете ее продать, без платежей в пользу государства.

Полной оплатой считается как платеж собственными средствами, так и ипотечными на счет эскроу.

Но есть нюанс: если вы доплатите за «лишние» метры после постройки дома, то срок будет отсчитываться с даты именно этой оплаты. 

Налоговые ставки для физических лиц

Если продавец имеет статус налогового резидента, он заплатит 13%. Если налогооблагаемая база по НДФЛ превысит 5 млн рублей, то с суммы превышения налог рассчитают по ставке 15%. 

С 2019 года освобождать от уплаты НДФЛ по давности владения стали и нерезидентов. Но если иностранец продает недвижимость досрочно, налоговая ставка составит 30%. 

Что с ипотекой

—
это обременение. Собственником жилья остается его новый хозяин, но квартира (или дом) передается банку в залог. Это значит, что если собственник перестанет платить банку, то кредитная организация сможет реализовать объект с торгов, погасить кредит, а оставшиеся деньги передать заемщику.

Соответственно, правила по продаже жилья без уплаты НДФЛ остаются теми же, что и в случаях без ипотеки. Но помните, что сначала нужно будет выплатить ипотеку банку, снять обременение, а уже потом продавать недвижимость.

В некоторых источниках упоминают ситуацию, когда жилье остается в собственности у банка, а заемщик проживает в нем и вносит платежи. Ипотекой такую схему назвать нельзя, она больше напоминает аренду с обязательным выкупом. Но при таком раскладе срок для безналоговой продажи будут считать, когда покупатель получит жилье в собственность, то есть после последних платежей банку.  

Использование материнского капитала помогает снизить налоги, но не освобождает от них полностью. Само пособие, использованное для оплаты недвижимости, не будет облагаться НДФЛ. 

Понимаете, что ФНС ошибочно начислила налог? Отстаивайте свои права и законные интересы вместе с квалифицированным юристом. 

Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Обращаться за консультацией к незнакомым онлайн-специалистам — не самое надежное решение. Подключите услугу «Спроси юриста». За скромную абонентскую плату (от 1500 до 3500 ₽/год в зависимости от тарифа) квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.

Если не заплатить налог вовремя, то
начислит штраф по статье
119 НК РФ

. Это 5% от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки. Максимальная сумма штрафа
—
30% от суммы неуплаченных  обязательных платежей, минимальная
—

Минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи
—
пять лет. Исключение с трехлетним сроком сделали для следующих категорий:

• одаряемых, если они получили жилье в дар от близких родственников или членов семьи;
• плательщиков по договору пожизненного содержания с иждивением;
• собственников единственного жилья.

Рассчитать налог можно от всего дохода, полученного при продаже, с применением налогового вычета 1 млн рублей. Или можно вычесть расходы на покупку этого жилья.  

Если человек перепродает квартиру по той же стоимости или дешевле, платить НДФЛ не придется. 

Датой начала владения считается момент перехода права собственности, для жилья в новостройках
—
момент полной оплаты по договору долевого участия в строительстве. 

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.

Квартира даром —
это безусловная радость, которая увеличит ваше благосостояние. Однако есть нюанс: нужно поделиться частью стоимости имущества с государством, которому придется заплатить налоги. Именно поэтому многие задаются вопросом: «Каков налог с продажи квартиры, доставшейся по наследству?». Разбираемся, как исключить налоги после продажи подаренной квартиры.

Наследование

Наследник не платит налог при получении квартиры . Это происходит даже если наследовать от незнакомого человека.

Антонина и Стас находились в браке, но развелись. От Стаса Антонина унаследовала квартиру. Они

— близкие родственники, но Антонине не требуется платить налог с квартиры, доставшейся по наследству

Надо ли платить налог
По дарению ситуация сложнее. Чтобы подарить квартиру без налога, стороны должны быть близкими родственниками, в их числе мужья, жены, дедушки и бабушки, сыновья, дочери, усыновители, усыновленные, братья и сестры, включая неполнородных:

Бабушка Марина подарила внуку Игорю квартиру. Игорь освобожден от налога, поскольку они с бабушкой

— близкие родственники.

—
  не налоговый резидент РФ. Налог рассчитывают по кадастровой стоимости недвижимости. Занижать ее —

рискованная затея, поскольку налоговые органы увидят несоответствие между ценой дарения и кадастра, доначислив налог.

Иннокентий получил в дар квартиру от дяди ценой 4 млн рублей. Поскольку Иннокентий живет в другой стране больше 183 дней за год, он заплатит налог в размере 30%, а именно 1,2 млн рублей.

Если даритель решил расторгнуть договор дарения, а суд встал на его сторону, налог на подаренное жилье уплачивать не нужно. В данной ситуации он не получил никакого дохода.

Аристарху от сестры бабушки досталась квартира в дар. Однако из-за неоднократных пожаров в квартире по вине Аристарха, создающих угрозу ее безвозвратной утраты, суд отменил дарение по требованию сестры бабушки. Здесь Аристарх освобождается от уплаты налога, поскольку дохода он не получил.

Подаренная или унаследованная квартира — отличный стартовый капитал для будущей покупки квартиры мечты. Если не хватает собственных денег, воспользуйтесь ипотекой от Совкомбанка на выгодных условиях. Доступно множество программ, включая варианты с государственной поддержкой. Рассчитайте свой платеж с помощью ипотечного калькулятора и подайте заявку онлайн.

Налог с продажи квартиры после получения наследства или дара

Избежать налогов при продаже подаренной или унаследованной квартиры можно. Главное соблюсти минимальный срок владения квартирой. В силу п. 4 ст. 217.1 НК РФ
он составляет 5 лет. Однако есть несколько исключений, определенных п. 3 указанной статьи, где срок сокращается до 3 лет:

• Дар или наследство от члена семьи или близкого родственника;
• Приватизация (переход недвижимости в частную собственность из государственной или муниципальной);
• Пожизненное содержание с иждивением;
• Объект —
  единственная недвижимость налогоплательщика.

Предположим, муж Алексей подарил жене Оксане квартиру, право собственности оформили 01.04.2019. Значит продать без налоговых платежей можно, начиная с 01.04.2022.

Применительно к наследованию срок отсчитывают с момента смерти наследодателя. При дарении срок исчисляют с даты регистрации сделки.

Супруга получила по наследству долю умершего супруга. Период владения здесь исчисляют с  даты приобретения жилья.

Марина и Евгений
—  супруги
—  купили жилье в браке 30.03.2019. Евгений скончался 20.02.2022, оставив свою долю в наследство Марине. Срок ее владения будет исчисляться не с 20.02.2022, а с 30.03.2019. Распорядиться ей без налога она сможет с 30.03.2022.

Как снизить налог при реализации подаренного жилья

При продаже раньше 3 или 5 лет приходится исчислять и уплачивать налог. До 2019 года уменьшить базу налога можно только с помощью  вычета на 1 млн рублей.

Марине в 2017 году досталось жилье в наследство от отца. В 2018 году она решила его продать за 4 млн рублей. Она рассчитывает на вычет в размере 1 млн рублей, а с 3 млн рублей ей придется оплатить налог в размере 13%, что составляет 390 000 рублей.

До 2019 года также могла возникнуть ситуация, когда одаряемому приходилось платить налог дважды:

• Если дар не от близкого родственника.
• При продаже до истечения 5, а в отдельных случаях —
  3 лет.

С 2019 года эта правовая несправедливость была устранена. Последовали революционные нововведения, вследствие которых уменьшать базу налога удается с помощью расходов на ее покупку.

Налог при реализации недвижимости, если не прошел период владения, отныне платится не со стоимости недвижимости, а с разницы между суммой, уплаченной при дарении, и ценой продажи.

Марина получила в 2019 г. жилплощадь от тети в дар. Поскольку тетя
—  не близкий родственник, она заплатила за нее налог. Цена в 2019 г. была 3 млн рублей, налог
— 390 000 рублей. В 2021 г. Марина решила продать квартиру по цене 4 млн рублей. Её налог составил 4 млн – 3 млн = 1 млн рублей * 13%. Итого 130 000 рублей. При этом до внесения изменений в законодательство она бы заплатила сумму в три раза больше.

Примечательно, что можно учитывать не только свои расходы на квартиру, но и расходы наследодателя или дарителя, если они не получали налогового вычета. Это актуально при расчете налога во время продажи квартиры, подаренной родственником.

В 2017 г. Александра Григорьевна приобрела жилье за 5 млн рублей, не заявляя по ней вычета. В 2019 году она решила подарить жилье своей дочери
—  Елене. Елена спустя 2 года решила продать квартиру за 7 млн рублей. Учитывая, что дарение для Елены происходило как для близкой родственницы, она не платила налог, то есть у нее не было фактически понесенных расходов на квартиру. Однако за счет того, что ее мама потратила 5 млн рублей на покупку квартиры в 2017 г., ее налогооблагаемая база уменьшится с 7 млн до 2 млн рублей. Следовательно, налог составит 2 млн * 13% = 260 000 рублей.

Получить данный вычет могут не все. В описанном выше примере Александра Григорьевна могла купить квартиру и воспользоваться правом на налоговый вычет. Тогда Елена не смогла бы уменьшить налогооблагаемую базу на 5 млн рублей. В таких ситуациях, когда затраты отсутствовали, можно воспользоваться вычетом на 1 млн рублей.

Немного о процедуре

Документ подается в следующем году после сделки. Срок подачи – 30 апреля. Оплатить налог нужно до 15 июля. За неуплату есть штраф —  от 5 до 30% от неуплаченной суммы налога, но от 1000 рублей.

Не всегда удается получить недвижимость в наследство или дар, а потом удачно ее продать. Однако это не повод отказываться от желаемых товаров и услуг.

В Совкомбанке можно оформить кредит наличными
на любые цели до 5 млн рублей. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе. Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма? Вы можете взять кредит под залог автомобиля
или недвижимости. Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение. Есть доставка!

С 2021 года декларацию подавать не надо, если цена объекта составила менее 1 млн рублей.

Также не подавайте документы, если квартира была в собственности больше 3 и 5 лет соответственно.

Россия — единственная страна, которая чеканила платиновые монеты для регулярного обращения. Платину ценили за то, что она не плавится во время пожаров.