Содержание:
Переведут ли апартаменты в жилой фонд
Сейчас у апартаментов нет правового статуса. В ноябре 2020 года в Минстрое РФ предложили запретить их строительство. При этом в ведомстве пояснили, что намерены присвоить статус жилых помещений уже возведенным апартаментам.
В апреле 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается узаконить их строительство, внести понятие «многофункциональное здание», распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса и разрешить прописку.
Господдержка
При можно взять ипотеку с господдержкой и использовать материнский капитал. На апартаменты эти программы не распространяются.
Строительные стандарты и инфраструктура
Жилые дома не строят рядом с фабриками и заводами. Предусматривают детские сады, школы и поликлиники с необходимым количеством мест.
К жилым помещениям предъявляют строгие требования. Регламентировано все — от количества этажей и параметров инженерных систем до уровня шума. Застройщик обязан исправить недостатки, если они найдутся.
Апарт-комплекс могут построить неподалеку от завода. Рядом с домом может не оказаться больницы, садика или школы. Санитарные и строительные нормы мягче, чем для многоквартирных домов.
Соседи
В квартирах нельзя организовать гостиницу, магазин или офис. Для жильцов действуют строгие правила — например, по ночам нельзя шуметь.
Налог на имущество
Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. при этом можно использовать вычет по налогу на имущество — 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно — только с разницы.
Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода — ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты — они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.
Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.
Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.
Сравнение налога на имущество для квартиры и апартаментов площадью 39 м²
Ставка налога на имущество
Ежегодный налог на имущество
В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2022 года этот реестр расширили. Если комплекса нет в реестре, льготы для него не предусмотрены.
Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, людей с инвалидностью и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.
Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.
Налоги на апартаменты
После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.
Ставки налога на квартиры и на апартаменты
Обычная квартира в новостройке
Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р
Важно перед покупкой определить, какой будет налог на имущество, чтобы не покупать недвижимость с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание.
В чем выгода при покупке апартаментов
Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.
Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.
Инвестиции. Апартамент не всегда покупают для жизни. Можно сдавать его и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе — с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.
Чем апартаменты отличаются от квартир
Жилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства, собственник защищен
Нет прямых законов, судебная практика неоднозначная, инструментов для защиты интересов собственника недостаточно
По жилищному кодексу жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении домом
УК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения
Должна быть по закону за счет застройщика или государства
Технические требования к зданиям и помещениям
По гостам, снипам и под контролем государства
Нет жестких требований
Взыскание на единственное жилье
Невозможно (исключение — ипотека)
Постоянная по месту жительства, бессрочно
Временная по месту пребывания, максимум 5 лет с возможностью продления
Тарифы под контролем государства, способы начисления — тоже
На усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов
0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных
Нужно платить взносы, есть надежда на капремонт за счет фонда
Обязательных взносов нет, капремонт за счет собственников
Вычет по налогу на имущество
20 м² на одну квартиру: налог платится только с разницы между общей площадью и вычетом
Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентам
Положены: каждый супруг может вернуть до 650 000 НДФЛ
Семейная ипотека под 6% при рождении второго или третьего ребенка с 2018 года; при рождении первого с 2020 года; при наличии двух и более детей с 2023 года
Можно использовать 589 500
Виды апартаментов
Элитные апартаменты
С элитными апартаментами я почти не имел дела: в 2013 году мне довелось пожить в меньше месяца и около трех месяцев — у метро «Китай-город». Честно говоря, я так и не смог определить формальный критерий, который отделяет элитные апартаменты от бизнес-класса.
Для это жилье внутри Третьего транспортного кольца, и окна в пол с бодрящим видом. Другие говорят, что это должна быть малоэтажная застройка внутри Садового кольца, с закрытой территорией и приватным парком или набережной. Третьи считают, что нужен вид на Кремль или на реставрированное здание с историей.
Для меня элитные апартаменты — те, что стоят больше 500 000 за 1 м², в то время как апартаменты бизнес-класса — 300 000 за 1 м². Когда в одном месте собираются жильцы, которые могут позволить себе заплатить такие деньги, тогда и можно считать комплекс элитным.
Но в целом это обычно хорошие дома в отличных локациях и достаточно благополучной публикой. Но бывает и так, что соседство оказывается малоприятным и неожиданным, поскольку элитные апартаменты нередко используют не для проживания, а для специфической сдачи в аренду: как почасовой отель, фотостудию и тому подобное.
В Москва-Сити у меня были вопросы по поводу бытового комфорта: кривых улиц случались постоянные перебои с доставкой еды, а нормально припарковаться было просто негде. Еще стройка по соседству и толпы рабочих, а также высокие цены на коммунальные услуги. В апартаментах у «Китай-города» было намного лучше.
Поэтому могу сделать такой вывод: перед тем, как переезжать в элитные апартаменты, лучше немного там пожить перед покупкой — взвесить все за и против.
Примеры элитных апартаментов в Москве: МФК «Око» и ЖК Balchug Viewpoint.
Покупка квартиры и апартаментов в ипотеку
И квартиру, и апартаменты можно купить в ипотеку.
Более того, ипотеку на квартиру и на апартаменты можно рефинансировать и получить более выгодные условия по кредиту.
Рассчитать ипотеку на квартиру или на апартаменты
Договор долевого участия
Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный , предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.
Запомните: все, что не , не подходит. Вы не будете защищены законом в случае банкротства, долгостроя, строительных недочетов так, как при .
Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный . Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать , поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.
Я рекомендую отказаться от предварительного , потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.
Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по . К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.
Самый безопасный вариант — купить по ДДУ апартамент в новом здании гостиничного типа
Отношения с соседями
Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.
Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.
Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.
Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.
На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.
Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.
Изъятие за долги
Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.
Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.
Социальная инфраструктура и технические требования
Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.
К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.
В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.
Апартамент. для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.
Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.
для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.
Можно ли прописаться в апартаментах
Апартаменты относятся к коммерческим помещениям, поэтому, в отличие от квартир, постоянную прописку в них получить нельзя. Однако есть возможность оформить временную регистрацию.
Можно ли зарегистрироваться в апартаментах и какое будущее у этого вида жилья
В 2021 году появилась новость, что апартаменты приравняют к жилой недвижимости на законодательном уровне. А значит, и появится возможность в них прописаться.
На фоне этого застройщики активно спекулируют спросом на апартаменты и обещают рост цен на объекты на . Инвесторы, которые уже вложились, затаили дыхание в ожидании большой прибыли.
Однако не все так просто. Понятие «апартаменты» как отдельный вид недвижимости на законодательном уровне не существует. Это своего рода суррогат жилого помещения, которое относится к категории коммерческой недвижимости, но в нем разрешено проживать, как в квартире.
Часто люди думают, что покупают жилье, а фактически это гостиницы для временного проживания. Не во всех видах апартаментов можно даже временно прописаться. Это возможно только в апартаментах гостиничного типа, и необходимо, чтобы соблюдались два условия.
Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ), на котором строится или уже находится здание с апартаментами. Он должен иметь код 4.7 — «Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них».
Назначение земли можно проверить в выписке из ЕГРН по кадастровому номеру участка земли или посмотреть на кадастровой карте.
Отдельная организация для управления процессом регистрации. Причем ее сотрудники должны быть уполномочены миграционной службой. Для этого управляющая компания создает организацию «гостиничный оператор», которая ведет учет зарегистрированных граждан, вплоть до того, что организует хранение ключей от каждого помещения — номера — на случай проверок комиссиями.
Это сложный процесс, который требует денег, времени, найма персонала и постоянного контроля. Он не интересен застройщикам и непосилен собственникам помещений гостиничного типа. Просто прийти самому в МФЦ и подать документы на регистрацию не получится.
В итоге на сегодняшний день ситуация такая: право на временную регистрацию у собственников есть, а при выполнении первого условия процесс обычно стопорится на втором. Таким образом, право на регистрацию не достижимо.
Мне известна пара случаев, где временная регистрация удалась, но когда прошло пять лет — а это максимальный срок временной регистрации, — собственники не могли ее продлить. Как раз по причине того, что нет уполномоченной организации: ее просто никто не создал.
Если подумать, сколько апартаментов продали с 2010 года, и посчитать, у кого получилось оформить временную регистрацию, станет ясно: прописать практически невозможно. При выборе апартаментов следует это помнить, и если застройщик говорит о такой возможности — он лукавит.
На мой взгляд, апартаменты в российских реалиях — это своеобразный вид недожилья. В момент образовался дефицит земли под жилую застройку, и заинтересованные в прибыли люди пролоббировали строительство апартаментов на земле, не предназначенной для жилых помещений. В связи с этим возникли правовые коллизии, которые ограничивают многих собственников в правах. Застройщики злоупотребляли появившейся возможностью, активно получали разрешения на строительство гостиниц, а строили, по сути, жилье.
В 2021 году президент поручил правительству определиться со статусом апартаментов, но к 2022 году ясности все равно пока нет.
Сейчас правительство столкнулось с проблемой: нельзя просто взять и присвоить статус помещению непонятного вида. Необходимо синхронно изменить нормы в градостроительном и жилищном кодексах и иных актах, потому что кодексы завязаны между собой и изменение одной нормы влияет на другую. Если не соблюсти взаимоизменяемость, образуются законодательные дыры. Это первая сложность.
Вторая — если разрешить регистрироваться в апартаментах, это создает колоссальную нагрузку на инфраструктуру районов и прибавит проблем правительству. Увеличить количество школ, садов, поликлиник физически невозможно плотной застройки города. Правительство от этого не в восторге, к есть ярые противники грядущих изменений.
В апреле 2021 года в Госдуму внесли законопроект о правовом статусе апартаментов как нового вида недвижимости. Предлагалось ввести новое понятие — «многофункциональные здания». Это жилые и нежилые помещения, которые расположены в общественно-деловой зоне, на землях промышленного и коммерческого назначения. Когда у них изменится статус с нежилого на жилой, согласно законопроекту в них появятся еще такие опции:
- Собственники апартаментов получат право постоянной регистрации в них.
- Коммунальные услуги можно будет платить по тарифам жилых помещений.
- Ставка налога на недвижимость будет как у жилых помещений.
- Управление МКД, взносы за капремонт, оплата ЖКУ будут регулироваться ЖК РФ.
При этом субсидии и льготы по ЖКХ предоставляться не будут.
Однако внесенный на первое чтение законопроект распространяется на здания, которые будут построены. Статус уже введенных в эксплуатацию апартаментов планировалось обсудить на втором чтении. Скорее всего, под амнистию попадут те помещения, которые расположены в жилых комплексах с квартирами, где признают, что в них можно безопасно жить. В отличие от реконструированных промышленных зданий, которые не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам.
вообще второе чтение и когда — неизвестно. Закончить рассмотрение законопроекта планировалось до конца 2021 года, но после первого чтения пошло не так. Законопроект не рассмотрен, его отложили на 2022 год, и кроме того, комитет по строительству и ЖКХ не включил его в весеннюю сессию.
Глава комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Сергей Пахомов выступил против приравнивания апартаментов к жилью: «Никогда апартаменты не планировались как жилье, и никогда власть не говорила, что есть потенциальная возможность их перевода, — несмотря на то, что этого очень хочется собственникам и владельцам. Но никогда такого власти не транслировали».
рассматривать апартаменты как инвестиции — вопрос отдельный. За последний год апартаменты подорожали благодаря растущему рынку недвижимости и разговорам о законопроекте.
Неопределенность — главная опасность инвестора. посоветовала воздержаться от вложений, если вы делаете ставку исключительно на новый законопроект. Ведь неизвестно, когда он будет рассмотрен, какие будут критерии, по которым апартаменты будут делиться на жилые и нежилые, какой будет механизм получения нового статуса. Как именно повлияет новый законопроект на рынок недвижимости — неизвестно.
Инвестиции в апартаменты приравнивают к венчурным инвестициям — это вложения в бизнес, о перспективах которого пока ничего не известно. Апартаменты — самый непонятный вид жилья, нетиповой, сложный и непредсказуемый.
Заработать здесь сможет тот, кто хорошо чувствует рынок, анализирует, отслеживает его, разбирается в нюансах законодательства. Кто вдумчиво выбирает объект и понимает, в какой момент его продать, чтобы выручить прибыль. Если есть желание инвестировать на рынке апартаментов, но нет необходимых знаний, стоит обратиться за помощью к профессиональным участникам рынка.
Отличие апартаментов от квартиры
Апартаменты — это де-юре коммерческие помещения, которые зачастую используются в качестве жилых.
1. Апартаменты продаются дешевле квартир — в среднем на 10–30%.
2. Из-за относительно небольшой стоимости их выгоднее сдавать в аренду, чем квартиры.
3. Нет жестких ограничений, которые накладываются на перепланировку в жилых помещениях.
4. Нет платы за капитальный ремонт.
5. Как правило, комплексы с апартаментами возводят в районах с развитой инфраструктурой.
1. Нельзя оформить постоянную регистрацию.
2. Коммунальные платежи выше, чем в квартирах, в среднем на 15–30%.
3. Налог на имущество также больше: для жилой квартиры — 0,1% кадастровой стоимости, для апартаментов — 0,5–2%. Однако кадастровая стоимость у апартаментов ниже, поэтому на практике разница может оказаться незначительной.
4. Застройщик не обязан соблюдать строительные нормы, необходимые при возведении жилых помещений, а также благоустраивать придомовую территорию.
5. Апартаменты нельзя приобрести за счет средств материнского капитала, с них не получить налогового вычета, нет льгот на оплату коммунальных платежей.
6. Приставы могут забрать апартаменты в счет погашения долга, даже если это единственное жилье.
Дмитрий Ильин, гендиректор юридической фирмы ARIUM:
«Все апартаменты можно условно разделить на “плохие” и “хорошие”. “Плохие” это те, которые построены с нарушением строительных норм, предъявляемых к жилым помещениям (инсоляция, вентиляция, звукоизоляция и так далее) или построены с нарушением градостроительных регламентов, например, в местах, не предназначенных для временного проживания граждан. Такие апартаменты вне закона и подлежат сносу или приведению в соответствие. “Хорошие” апартаменты это те, что созданы с соблюдением требований, но в силу формального статуса исключают возможность регистрации в них граждан по месту жительства, имеют ограничения в пользовании социальной инфраструктуры, а также требуют повышенных расходов на их содержание и налоги».
Назначение помещений
В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.
Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.
Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.
Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.
Капитальный ремонт
Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят ремонт общего имущества. Мы рассказывали, как это работает. Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 января 2023 года — 24,09 за м².
Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.
Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²
Обязательный платеж в месяц
Взносы на капремонт за год
Вычеты при покупке недвижимости
Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартамент. для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.
Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.
Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.
при покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.
Вычет за покупку квартиры и апартамента
Вычет при покупке обоим супругам
Вычет по процентам одному из супругов
Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета
Виды апартаментов
Клубные дома
Иногда среди элитных апартаментов выделяют так называемые клубные дома. Мода на них появилась в нулевые. Это своего рода анклав внутри города или рядом с ним.
Идея простая: берется дом или небольшой комплекс в хорошей части города, организуется охраняемая территория вокруг и механизмы, которые не позволяют нежелательным людям покупать помещения.
То есть это что-то вроде домов с homeowner association в США, где жильцы могут самостоятельно регулировать правила проживания, а также ограничивать покупку или продажу.
Например, в правилах проживания может быть указано, что человек не имеет права:
- Сдавать свое помещение без риелтора или вообще сдавать в наем.
- Приглашать друзей, не уведомив местную службу безопасности.
- Заводить определенные группы животных — правила выгула и содержания тоже могут регулироваться.
- Неорганизованно выбрасывать мусор.
- Есть на улице.
- Продать помещение без согласия ассоциации.
Клубные дома не стали очень популярными в РФ, так как у нас нет юридических механизмов, могли позволить жильцам формировать правила проживания и обеспечивать, чтобы остальные их исполняли. А без этого вся концепция теряет смысл.
Сейчас термин «клубный дом» в основном используется застройщиками, чтобы показать высокий уровень жильцов и возвысить объект в глазах покупателей. Никаких юридических отличий у такого жилья нет.
В некоторых проектах пытались устраивать собеседования перед покупкой объекта или возможность купить помещение только по рекомендации, но такой вариант не зашел покупателям.
Я специально позвонил по пяти объявлениям клубных домов, и везде мне говорили примерно одно и : хорошее расположение, малоэтажная застройка, премиальная отделка входных групп, не больше двух квартир на лестничной клетке и тому подобное. Но никаких юридических особенностей нет — это исключительно рыночное позиционирование.
Примеры в Москве: клубный дом «Река» и ЖК «Собрание клубных домов Ordynka».
Виды апартаментов
Лофт, перестрой
Строить в Москве тяжело, так как на всех хороших участках уже есть. Да и соревноваться по цене с крупными застройщиками почти невозможно. Поэтому небольшие застройщики нашли изящное решение: они выкупают старый советский — а иногда и царских времен — объект. Например, это может быть завод, гостиница или общежитие. Изнутри здание перестраивают под жилое, заменяют коммуникации и реставрируют фасад.
Как результат, на выходе получают уникальный проект с интересным внешним видом и нестандартными планировками. Именно в таких зданиях часто есть потолки, сверхмаленькие и сверхбольшие площади. А то, что там нет лифтов и парковки, даже идет зданию на пользу.
Например, в ЖК «Лайнер» в одном здании 2000 квартир, а значит, примерно 5000 обитателей. В Москве на 1000 человек приходится примерно 300 машин. Это означает, что в нашем ЖК нужно разместить 1500 машин.
Согласно приказу Минэкономразвития, который действовал до февраля 2022 года, минимальная площадь машино-места — около 13 м, а минимальные размеры — 5,3 × 2,5 м. Еще нужно добавить пару метров на подъездные пути.
С февраля 2022 года будут действовать новые нормы, в которых поменялись только максимальные размеры они теперь не ограничены.
Итог — требуется несколько гектаров только для стоянки машин. В условиях плотной застройки внутри Мкада это почти невозможно.
В время люди, которые живут в апартаментах, часто используют общественный транспорт, такси и каршеринг. Результат — машин во дворе меньше, там безопаснее и себестоимость жилья ниже.
Сами по себе перестроенные апартаменты — хороший вариант, и единственная проблема — найти управляющую компанию, которая будет обслуживать объект за адекватную цену.
Пятиэтажный потолок и фасад из красного кирпича теряют свою привлекательность, как только жильцы получают первые счета за отопление и обслуживание. И кардинально повлиять на эту ситуацию сложно. Поэтому в нестандартных апартаментах у собственников часто складываются сложные отношения с управляющей компанией.
Еще стоит отметить, что апартаменты, которые перестроены из старого здания, банки воспринимают как вторичную недвижимость, что влияет на ипотечные ставки и процесс оформления.
Примеры перестроенных апартаментов в Москве: ЖК «Апартаменты Алтай», ЖК «Лофт ФМ» и ЖК «Ботаник».
Какие бывают апартаменты
Классификации апартаментов обычно имеют маркетинговую природу и придуманы теми, кто их продает. Они никак не закреплены юридически, но их стоит знать, если вы собираетесь купить такую недвижимость.
Нужно учитывать, что в целях маркетинга часто появляются все новые виды апартаментов. Ведь, к примеру, заводская кладовка может стоить 6 млн рублей, а вот «лофт» — легко.
Один апартамент может входить сразу в несколько видов апартаментов, да и ситуация, когда прямо в процессе стройки позиционирование объекта меняется, не редкость.
Вот какие виды апартаментов сейчас существуют.
Платежи за коммуналку
Платежи за коммунальные услуги будут примерно на 15% выше, чем в квартирах, а стоимость содержания зависит от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать.
В дорогих апартаментах бизнес-лакшери-элит-премиум-класса в тарифе управляющей компании наверняка будут услуги садовников и озеленителей, охрана, консьерж-сервис и что угодно еще. В недорогих апартаментах экономкласса — недорогие УК с обычной уборкой, вывозом мусора, сантехником и электриком.
Виды апартаментов
Жилой дом бизнес-класса
Популярный тип апартаментов в Москве. Компания возводит дом или комплекс из нескольких зданий бизнес-класса, но нехватки земли или ее неподходящего статуса застройщик сдает дом как апартаменты. Ведь получить разрешение на жилой дом сложно: для этого нужно возвести школу, организовать транспортную инфраструктуру и провести другие социальные улучшения.
Встречаются смешанные комплексы, когда в рамках одного проекта часть домов строят как жилые, а часть — как апартаменты. Особых различий, кроме тех, что написаны выше, между ними нет.
Если говорить о Москве, то обычно это дома бизнес-класса в хороших районах. Если примут закон о переводе апартаментов в статус жилых помещений, цена на такое жилье должна существенно вырасти.
Такие апартаменты часто покупают под сдачу, потому что качественного жилья внутри Мкада не так много. Рынок аренды кажется большим, но до тех пор, пока сам не пытаешься снять более-менее приличное жилье. На деле выясняется, что хорошего жилья за адекватную цену мало, а выбирать из десяти хрущевок — все равно что выбора нет.
Как результат, на апартаменты бизнес-класса всегда есть спрос и стоимость их аренды высокая. Кроме того, эти цены не могут резко обвалиться массовой застройки многоэтажек под боком.
Вот некоторые примеры комплексов апартаментов бизнес-класса в Москве: ЖК «Лайнер», ЖК «Мята», ЖК «Зорге 9».
Именно этот вид апартаментов я впервые купил в 2015 году, чтобы они приносили мне пассивный доход, — и даже в случае потери работы не голодал. Это была удачная покупка, и этими апартаментами я владею до сих пор. Чуть ниже я расскажу о них подробнее.
Налоговый вычет
Когда человек покупает квартиру, он может подать документы на налоговый вычет. Государство вернет ему до 260 тыс. рублей за покупку жилья. На проценты по ипотеке тоже оформляют вычет, возвращают до 390 тыс. рублей.
За покупку апартаментов вычеты не положены.
Прописка и регистрация
Прописка — это устаревший термин: о ней обычно говорят, когда имеют в виду постоянную регистрацию. Кроме постоянной есть еще и временная регистрация.
В квартирах можно получить постоянную регистрацию, а в апартаментах — только временную на 5 лет с последующим продлением. По временной регистрации можно жить даже без постоянной.
То же касается и детей. По закону ребенок должен быть зарегистрирован в том же месте, где и его родители, — и неважно, временно или постоянно.
По временной регистрации, как и по постоянной, получают паспорт и загран, , пенсионное свидетельство; устраивают ребенка в детский сад, в школу; вызывают скорую, записываются на прием в поликлинику; оформляют социальные льготы. По сути, разница только в необходимости продления регистрации раз в 5 лет.
Жить с детьми в апартаментах можно и без постоянной регистрации
Регистрация жильцов
Жители квартир оформляют постоянную регистрацию — прописку. В апартаментах получить постоянную регистрацию нельзя.
Исключение составляют апартаменты, расположенные в гостиницах и отелях — там можно оформить временную регистрацию на 5 лет, по истечении этого срока ее надо продлять.
Виды апартаментов
Апарт-отель
В Москве до сих пор есть нехватка недорогих гостиниц, поэтому застройщики придумали интересный формат помещений. Они строят гостиничный комплекс, который распродают отдельными номерами. А их владельцы уже сдают номера посуточно, долгосрочно либо проживают в них сами.
Подразумевается, что процесс посуточной сдачи апартаментов можно передать управляющей компании: она будет искать и заселять постояльцев, убирать помещение, менять простыни и прочее. За свои услуги она берет процент с получаемого дохода — обычно . И переводит собственникам их долю.
В теории такие объекты отличаются от обычных жилых комплексов — например, у них есть централизованное кондиционирование или , но это в теории. Термин «апарт-отель» — не жесткий стандарт. Номера вполне могут использовать как обычное жилье: собственник может проживать там сам либо самостоятельно сдавать его в аренду.
Еще одна особенность апарт-отелей — агрессивный маркетинг и завышенная цена по сравнению с другими видами апартаментов. Если цена квадратного метра на обычный апартамент на ниже жилой квартиры, то в апарт-отелях цена может быть даже выше.
Часто такие апартаменты подают под соусом «начни свой бизнес» и обещают стабильную доходность от аренды в размере В многое зависит от расположения объекта, окружающей инфраструктуры, особенностей управляющей компании, поэтому гарантий нет.
В апарт-отелях управляющая компания старается ограничить собственников в возможности повлиять на фасад здания, а также на интерьер помещения. Хотя в долгосрочной перспективе это скорее плюс — вспомните, как выглядят кустарно застекленные балконы в хрущевках. Подобное ухудшение внешнего вида фасада может снизить стоимость жилья во всем доме.
Если собственник планирует сдавать апартамент через управляющую компанию, она предъявляет требования к ремонту и меблировке номера: они должны соответствовать единому стандарту. Поэтому на этапе покупки апартамента инвесторам могут предложить купить пакет меблировки.
Например, в одном из строящихся апарт-отелей в Санкт-Петербурге при покупке апартаментов сразу дают на подпись агентский договор с управляющей компанией, где указано, что номер будет сдаваться в аренду. Если покупатель захочет сам жить в апартаментах, договор можно расторгнуть в любой момент.
В договоре предлагают стандартный пакет меблировки за 450 000 для номера 25 м² — цена по состоянию на ноябрь 2021 года. В пакет входит мебель, светильники, сантехника, кухонная техника, стиральная машина и телевизор 32″. При желании покупатель может обставить апартамент своими силами и дешевле, но в этом случае, вероятно, сдавать квартиру придется также самому.
По моему мнению, реальная стоимость подобного оснащения — . А ведь эти деньги еще надо заплатить наперед, до того, как объект сдадут в эксплуатацию. В итоге при подсчете своей доходности эти траты логично учитывать как сопутствующие расходы. Это вечная головная боль сдачи помещения через управляющую компанию: расходы на ремонт, мебель и ущерб, который нанесут жильцы.
Управляющая компания — коммерческая организация, чья цель — зарабатывать деньги. Поэтому она всегда будет стараться пересмотреть условия, навязать дополнительные услуги и даже добавлять скрытые пункты в договор, чтобы переложить риски на собственника.
На этапе покупки апартаментов управляющая компания часто показывает свой прогноз будущей доходности в случае, если сдавать апартаменты в аренду. Зачастую эти цифры отражают завышенные ожидания и оторваны от реальной картины. Считаю, что это одна из главных причин, почему апарт-отели стоят в целом дороже других видов апартаментов.
Примеры апарт-отелей в Москве: ЖК «Лайнер», апарт-отель YE’S Botanica, ЖК «Движение. Тушино».
Прогнозы апарт-отелей
Средневзвешенный доход в месяц
Средневзвешенный доход в месяц
Средневзвешенный доход в месяц
Налог на имущество
Собственники недвижимости каждый год платят налог на имущество. Его рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости.
Владельцы квартир платят 0,1-0,15% кадастровой стоимости. Для расчета налога из площади квартиры вычитают 20 кв. м и платят только с оставшихся метров.
Налог для владельцев апартаментов считают, исходя из назначения земли. Если земля под гостиницу — платят 0,5%. Под общественно-деловое здание — 2%. Площадь для расчета не уменьшают.
Говоря проще, налог на имущество в апартаментах выше.
Виды апартаментов
По сути это квартира с гостиничным сервисом. Здесь можно останавливаться на небольшой срок, готовить еду. Есть ресепшн, куда можно обратиться с различными вопросами: например, заказать уборку в помещении. В некоторых апарт-отелях предусмотрено питание.
Как правило, это дом, построенный специально для сдачи жилья в аренду. В отличие от апарт-отелей, номера арендуют на более длительный срок (от одного месяца).
Это объект недвижимости, которым совместно владеют и управляют несколько собственников. Апартаменты в кондоминиуме можно выкупить для себя или сдавать в аренду.
Вид апартаментов, больше всех похожий на квартиру. В них можно жить, перепродать или сдавать в аренду.
Управление домом
У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.
Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. С 1 сентября 2022 года, чтобы избрать новую УК, требуется более 50% голосов собственников жилья. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры, и он этим «весом» может голосовать.
Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, то она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.
Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.
Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.
Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.
Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.
Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.
Господдержка и маткапитал
Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что работали и есть сейчас, касаются только жилья.
Квартира. С 2018 года работает программа льготной или семейной ипотеки под 6% при рождении первого ребенка. А с декабря 2022 года программу расширили, и теперь ее могут оформить семьи, в которых есть двое и более детей. Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление: они могут рефинансироваться по семейной ипотеке. Другой вариант — купить квартиру, сразу попасть в программу и зафиксировать ставку по ипотеке 6%. Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье либо досрочно погасить ипотечный заем частично или полностью.
Апартамент. При покупке апартамента семье с детьми государство ничего не субсидирует и никаких льгот не предоставляет. На покупку апартамента материнский капитал тоже не дают. Некоторые застройщики рассказывают в рекламных буклетах, что они строят апартаменты специально для семей с детьми — даже для многодетных. Вот им качели, площадки и безопасность по периметру. Но они не говорят о том, что эти семьи не смогут получить господдержку, субсидии и льготы.
Многие банки выдают ипотеку на апартаменты, но никаких льготных условий не будет. Наоборот, ставка может вырасти за счет надбавки — до 1 п. п. Может увеличиться и первоначальный взнос: например, вместо 10% придется вносить 20%.
