Банк выставляет на торги квартиры и жилую недвижимость под залог более чем в 100 городах РФ

Содержание:

Что такое ипотечное обременение?

Выдача ипотеки – финансовый риск для банка, так как всегда существует вероятность, что заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать долг. Чтобы обезопасить себя от убытков банк выдает кредит под залог недвижимости, например, приобретаемой квартиры. Именно она становится гарантией возврата денежных средств. Залог – это один из видов обременения в отношении недвижимости, который временно ограничивает права заемщика на ипотечную квартиру.

Я подтверждаю, что Оператор вправе давать поручения на обработку моих персональных данных ООО «ДОМ.РФ Центр сопровождения» (ИНН 3666240353, ОГРН 1193668037870, Воронежская обл., г. Воронеж, просп. Революции, д. 38, пом. 10), АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН 7725038124, ОГРН 1037739527077, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) в целях, указанных в настоящем согласии.

В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован(а) о необходимости прекратить использование Сайта или отключить файлы «cookies» в настройках браузера.

Настоящее согласие действует в течение 1 года с момента его предоставления.

Я уведомлен(а), что могу отозвать настоящее согласие путем подачи письменного заявления в адрес Оператора посредством почтовой связи.

Город федерального значения Москва

Жилые помещения (квартиры) подлежащие государственной регистрации

2 048 950 р

На чужом несчастье: выгодно ли покупать жилье, проданное за долги

практические советы – риа недвижимость

Бытует мнение, что на торгах по продаже имущества должников и банкротов можно купить квартиру или другое имущество по цене в разы ниже рыночной. Так ли это, легко ли попасть на такие аукционы и каковы последствия покупки “долговой” недвижимости – об этом эксперты рассказали читателям сайта “РИА Недвижимость”.Где проводятся торгиБанкротные торги по продаже недвижимости проводятся в электронной форме на электронных площадках, которые соответствуют требованиям законодательства о банкротстве и специальным требованиям, установленным Минэкономразвития России, объясняет адвокат, партнер юридической фирмы “Юст” Василий Раудин. Конкретную площадку выбирает конкурсный управляющий или организатор торгов, но, как правило, ее заранее указывают в положении о продаже имущества. Для отслеживания торгов рекомендуется использовать сайт ЕФРСБ, на котором есть специальный раздел, посвященный торгам, с удобными критериями поиска (в том числе по недвижимости).Есть и другие способы отслеживать торги, продолжает адвокат. В частности, можно выбрать конкретное дело о банкротстве и отслеживать информацию по нему через ЕФРСБ и картотеку арбитражных дел. Кроме того, объявления о проведении торгов по делу о банкротстве могут размещаться в местных газетах, если это предусмотрено положением о продаже имущества, говорит Раудин.Процедура участия в торгах должно подробно описываться в сообщении арбитражного управляющего о продаже имущества, размещаемого в ЕФРСБ, продолжает Раудин. Данная информация также размещается на сайте электронной площадки на странице лота. Прежде всего для участия в торгах требуется получить специальную электронную цифровую подпись, напоминает он. Рекомендуется получать ее в тех удостоверяющих центрах, которые указаны на сайте конкретной площадки. Основная сложность заключается в том, что у каждой электронной площадки есть свой регламент, с которым нужно предварительно ознакомиться. Часто площадки для таких торгов формируются на муниципальном уровне, если государство в той или иной форме включается в данный процесс в виде гаранта, добавляет инвестиционный директор RE UFG Wealth Management Тимур Переверзев, уточняя, что речь идет о ситуациях, когда человек интересуется приобретением на аукционе зарубежной недвижимости. “В остальных случаях площадка организуется и управляется оператором в каждой отдельно взятой стране. Нужно отметить, что ряд организаторов специализируются на доаукционной продаже и фактически выступают в качестве брокеров для банков. Найти такие площадки достаточно просто: необходимо ввести в запрос поиска оператора залоговых аукционов и найти нужный регион или город”, – поясняет он.Существуют организации, которые помогают клиентам приобрести такую квартиру, отмечает руководитель “Миэль “В Крылатском” Ирина Бербенева. Как купить у банкаЗачастую люди интересуются не просто долговой недвижимостью, а конкретно квартирами, бывшими в залоге у банков. Среди них распространено два мнения: одни считают, что такие квартиры попадают на обычные “банкротные” торги, другие – что это жилье попадает в собственность банка, и продается на его собственных площадках. На самом деле верны обе версии. Процесс взыскания по ипотечным ссудам предполагает реализацию залоговых объектов недвижимости на торгах, объясняет директор департамента аналитического менеджмента и развития отношений с клиентами Росбанка Екатерина Алиева. Для участия в торгах необходимо на официальном сайте РФ о проведении торгов найти интересующий лот, ознакомиться с приложенной аукционной документацией и соблюсти описанный в документах порядок действий.”Залоговые объекты недвижимости, не реализованные на торгах, принимаются на баланс банка с целью дальнейшей реализации по рыночной стоимости. Информация по таким объектам размещена на сайте нашего банка в разделе “Продажа объектов недвижимости”” – уточняет она. Похожим образом обстоят дела и в Сбербанке. Заложенное имущество, в том числе и жилая недвижимость, при обращении на него взыскания из-за неисполнения заемщиками кредитных обязательств может быть реализовано различными способами: продажа с баланса банка или продажа в рамках исполнительного производства или банкротства, рассказывает управляющий директор-начальник управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка Евгений Акимов. В первом случае залоговые объекты, которые приняты на баланс Сбербанка, реализуются на портале DA. По объектам, находящимся в собственности банка, на сайте реализован прием ценовых предложений, который обеспечивает прозрачность процесса реализации. На портале DA можно получить подробную информацию об объекте и его цене, каждое объявление содержит контактную информацию менеджера, который занимается продажей этого объекта, уточняет он.Квартиры, приобретенные в счет погашения ипотеки, можно купить у банка ВТБ на собственной электронной площадке КомиссиON, отмечают в пресс-службе банка.Размеры выгоды”Ввязываться” в историю с участием в торгах с имуществом должников людей чаще всего заставляет уверенность, что это позволит существенно выгадать в цене. Эксперты объяснили, насколько велика вероятность действительно получить выгоду, и какова она будет.Особенность торгов в деле о банкротстве заключается в их трехэтапной структуре: начальные торги, повторные торги и торги посредством публичного предложения, объясняет Раудин. На начальном этапе недвижимое имущество, как правило, выставляется на продажу по рыночной стоимости, которая определяется на основании отчета об оценке. Ниже этой цены на начальных торгах купить имущество нельзя. Если начальные торги не состоялись, то проводятся повторные торги, где цена уменьшается на 10%. Если же и повторные торги не состоялись, то имущество выставляется на продажу посредством публичного предложения, где цена имущества постепенно снижается на протяжении нескольких этапов. Благодаря такой структуре на банкротных торгах недвижимое имущество может быть приобретено по цене ниже его рыночной стоимости. Однако чаще недвижимое имущество приобретается на начальных торгах, уточняет он.Квартиры можно приобрести с дисконтом, но с каждым годом все сложнее, подчеркивает совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова. “Для приобретения точечных объектов необходимо постоянно мониторить рынок. Добавлю, что на аукционах продается, как правило, не одна квартира, а целый пул объектов”, – объясняет она.Однако если повезет, то цена может быть заметно ниже, чем на рынке, добавляет в свою очередь руководитель отдела продаж Объединенной группы риэлторских компаний (АН ОГРК) Светлана Бондаренко. Как правило, стартовая цена будет на 20% ниже, а в процессе аукциона она может приблизиться к средней по рынку. В итоге сделка будет закрыта с дисконтом 5%, что в целом неплохо, констатирует Бондаренко.Начальная стоимость таких объектов может быть существенно ниже рыночной. Встречаются случаи, когда первоначальная цена составляет половину от средней по рынку, соглашается Бербенева. Чаще бывает ситуация, когда исходная цена ниже среднерыночной на 20-40%. Однако эстимейт (предварительная стоимость) обычно заметно выше объявленной цены, а реальная сумма, за которую в итоге уходит квартира, еще выше, уточняет она. Поскольку это не обычная продажа, а аукционный метод, в режиме живого времени на этих же торгах действуют и другие участники, которые каждый шаг увеличивают цену такого объекта. Но в любом случае такие квартиры обычно покупают с выгодой по деньгам не более 10% по сравнению со схожими объектами.Дело рискованноеХотя торги по продаже имущества должников – дело, контролируемое государством, эксперты все-таки усматривают в нем ряд рисков для покупателя, которые даже могут свести на “нет” выгоду от такой покупки. Также фактором риска является, например, то, что объект приобретается в большинстве случаев без физического осмотра, а также с зарегистрированными людьми или с теми, кто физически в объекте проживает, продолжает он. Кроме того, для участия в аукционе необходимо внести задаток, который достаточно сложно получить обратно, в случае если клиент не выиграл, добавляет Гиновкер. Заявление об оспаривании торгов по продаже имущества банкрота рассматривается в рамках дела о банкротстве. Часто такое оспаривание осуществляется со стороны недопущенных к участию в торгах лиц. Данные лица или участники торгов могут также пожаловаться на отдельные действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, что может повлечь за собой отмену торгов, подчеркивает в свою очередь Раудин.Следует отметить, что помимо непосредственного оспаривания торгов существуют риски признания недействительным решения собрания кредиторов, которым утверждалось положение о торгах, и отмены судебного акта об утверждении такого положения, отмечает он.Приобретение актива на аукционе сродни поиску жемчужины на дне моря: шансы найти что-то стоящее есть, но высоко их оценить крайне сложно, плюс затраты на такой поиск часто себя не окупают, сетует Переверзев. Информация о стоящих активах еще в начале проблем с долговым финансированием передается представителями продавца потенциальным покупателям, у которых есть соответствующий опыт и хорошая репутация в конкретной стране или регионе. Если подобные шаги не будут успешными, то брокеры начнут выставлять данный объект публично, чтобы увеличить шансы продажи. Поэтому если объект не был выкуплен до момента аукциона, то его стоимость не отражает его текущее состояние или перспективы использования, предупреждает эксперт.На аукционах реализуются залоговые квартиры или квартиры после банкротства, и бывает так, что в них проживают люди. В таком случае новому владельцу приходится выселять их через решение суда и ФССП, отмечает она. Кроме всего прочего, вопрос с выселением (обращение в суд) происходит за счет нового собственника, то есть это тоже расходы. Кстати, именно поэтому у многих покупателей залоговой или банкротной недвижимости популярностью пользуются нежилые, коммерческие помещения: у них нет “человеческого следа”, негативной, так сказать, ауры.”Покупателю такой квартиры нужно самому принять решение, стоит ли этот этически крайне неоднозначный момент выгоды по деньгам”, – заключает Бербенева.

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

практические советы – риа недвижимость, жилье, долги, сделки

Где проводятся торги

“Как правило, процедура участия в торгах предполагает регистрацию на электронной площадке, получение на ней “аккредитации” (активации учетной записи), присоединение к регламенту посредством направления отдельного заявления и после этого подачу заявки для участия в торгах. До подачи заявки нужно не забыть внести задаток на условиях и в соответствии с договором из сообщения в ЕФРСБ. Заявка должна соответствовать требованиям электронной площадки и условиям торгов. Если все процедуры и условия будут выполнены, то вероятность недопуска к участию в торгах невелика”, – говорит Раудин.

“Дело в том, что процесс торгов проходит так, что квартиру стоимостью, например, 7 миллионов рублей могут выставить за 5 миллионов. Шаг аукциона составляет 10 тысяч рублей, то есть до среднего диапазона рыночной цены (эстимейта) может пройти очень много времени. И клиент для экономии времени вполне может воспользоваться услугами такой организации”, – объясняет она.

Как купить у банка

“На сайте можно получить информацию не только об имуществе, которое принадлежит банку ВТБ, но и которое принадлежит партнерам. В настоящее время ВТБ успешно сотрудничает с Россельхозбанком и “Дом.РФ”. Также ведутся переговоры с рядом банков и госкорпораций для заключения подобных соглашений.Все имущество (квартиры, жилые дома, автомобили и коммерческая недвижимость) экспонируется по рыночным ценам”, – поясняют в пресс-службе ВТБ.

Размеры выгоды

“Мы не рекомендуем людям, которые покупают единственное жилье, участвовать в залоговых аукционах, так как это достаточно рискованные операции. Здесь стоит отметить, что наиболее интересные предложения, как правило, не доходят до открытой продажи. Людей с улицы обычно не допускают до таких процедур”, – предупреждает генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор” Александр Гиновкер.

Основным риском приобретения недвижимого имущества является оспаривание торгов и договора купли-продажи, заключенного по их результатам.

Одно из самых неприятных последствий покупки “долговой” квартиры – это решение вопроса с выселением проживающих, если такие там имеются, добавляет Бербенева.

Как узнать, есть ли на квартире обременение?

Информация об обременении заносится в Единый государственный реестр недвижимости. Проверить статус квартиры можно с помощью выписки из ЕГРН или онлайн-сервиса Росреестра. Если заемщик попытается продать квартиру без согласия банка, Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

Недостатки аукционов

В то же время покупка квартиры на аукционе может быть сопряжена с рисками:

Перед участием в аукционах нужно тщательно изучить ценовую политику на рынке недвижимости. Без этих знаний вы рискуете переплатить за квартиру, если цена на нее сильно поднимется за счет повышения ставок;
До аукциона вы не можете лично осмотреть квартиру и оценить ее реальное состояние;
В квартире могут остаться зарегистрированные граждане. Если договориться с ними не удастся, покупателю придется выселять их через суд с помощью судебных приставов;
Бывший владелец в течение трех лет может оспорить реализацию имущества в судебном порядке. Если суд встанет на его сторону, покупателю придется вернуть квартиру.

Может ли заемщик выкупить у банка свою квартиру?

Да, он имеет право подать заявление в суд и попытаться признать сделку недействительной. Например, он может пожаловаться в Федеральную антимонопольную службу на действия организатора торгов, если тот нарушил правила, чтобы изменить результаты аукциона.

Какие есть площадки?

Торги проводятся на собственных площадках банков или на профильных платформах по продаже залоговой недвижимости. Актуальная информация о реализации имущества должников размещается на официальном сайте о проведении торгов.

Кроме того, существуют и другие площадки:

Правда ли, что залоговые квартиры стоят дешевле?

Зависит от состояния квартиры. Банк прежде всего заинтересован в том, чтобы поскорее продать недвижимость и компенсировать убытки. Чаще всего залоговые квартиры продаются по цене ниже среднерыночной, так как люди опасаются покупать проблемные объекты. На первых торгах квартира выставляется по цене на 5-10% выше рыночной. Если недвижимость не продается, на повторных торгах цена снижается, пока квартира не будет продана. Хорошие лоты могут продаваться быстро с минимальной скидкой или по цене, сопоставимой с рыночной.

Преимущества аукционов

Недвижимость, приобретенная через аукционы, имеет ряд достоинств:

Возможность приобрести жилье со скидкой;
Залоговое имущество, выставленное на торгах, тщательно проверяется кредиторами, так что риск купить неликвидное или аварийное жилье довольно низок;
Поскольку продавцом недвижимости выступает кредитная организация, вы можете рассчитывать на помощь банковских юристов при заключении сделки. В тот же банке вы сможете оформить жилищный кредит, если не можете заплатить сумму целиком.

Принимаем к оплате

Ипотеку
Материнский капитал
Федеральные и региональные субсидии

Розничные программы Банка «ДОМ. РФ»

Подробнее об условиях ипотечного кредитования вы можете узнать по телефону горячей линии Банка «ДОМ.РФ» 8 800 700-29-22