аренда невозможна и регистрация уступки права аренды земельного участка

13 марта 2019, 23:31 /

Эксклюзивно по подписке

Некоторые люди думают, что ипотечную квартиру нельзя продать или сдавать в аренду — якобы банки запрещают заемщикам это делать по условиям кредита. Но это не так. В статье расскажем, как сдать в аренду квартиру, которую купили в ипотеку.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут по желанию одной из сторон.

Чтобы избежать проблем, необходимо составить письменное уведомление и заранее известить второго участника сделки о прекращении взаимных обязательств.

Причиной прекращения договора со стороны арендодателя может стать:

• нежелание одной из сторон пользоваться договорным имуществом;
• уничтожение или порча имущества, находящегося в аренде;
• использование вещей или недвижимости не по назначению;
• систематическое игнорирование одной из сторон условий договора.

Последний пункт может включать задержку или невыплату арендной платы в течение 2 и более месяцев, одностороннее изменение правил пользования арендуемым имуществом (субаренда, отказ от капитального или текущего ремонта, если это предусмотрено соглашением).

Прервать срок действия документа может как арендодатель, так и арендатор

Арендатор вправе расторгнуть договор досрочно, если:

• имущество не было предоставлено в указанный срок, или есть препятствия для пользования со стороны арендодателя или третьих лиц;
• в имуществе, переданном в аренду, обнаружены существенные недостатки, не отраженные в договоре;
• собственность пришла в негодность не по вине арендатора;
• арендодатель не сделал капитальный ремонт, предусмотренный договором.

Сторона, настаивающая на расторжении, должна предоставить доказательства того, что ей нанесен ущерб, а объект аренды нельзя использовать по назначению.

Претензии сторон могут быть рассмотрены в судебном порядке. Однако перед тем как подавать иск, необходимо уведомить другую сторону в письменной форме. Если это не будет сделано в предусмотренный законом срок, на виновника будет возложена ответственность за односторонний отказ от исполнения договорных обязательств, что негативным образом повлияет на решение суда.

В некоторых случаях одна из сторон может нарушить условия договора неумышленно. Например, из-за временных финансовых трудностей арендатор приостановил внесение денег. Ему может быть направлена претензия от арендодателя с требованием погасить долг в указанный срок. Если требование не будет выполнено, владелец вправе отправить официальное уведомление об одностороннем расторжении договора.

Юристы рекомендуют составлять уведомление, даже если стороны пришли к соглашению о досрочном прерывании взаимных обязательств

Правильно оформленный документ станет неопровержимым доказательством в суде, если одна из сторон откажется от устной договоренности и будет настаивать на продолжении аренды на прежних условиях.

Переуступка права аренды земельного участка, по сути, это процедура при которой меняется арендатор недвижимого имущества. Особенностью процесса является то, что заключать повторный договор нет необходимости. Новый участник отношения наделяется теми же правами и обязанностями, что и прежний.

Переуступка пользования арендованным ЗУ

Уступка права аренды земельного участка – это комплекс мероприятий, направленных на смену арендатора недвижимого имущества. После завершения процедуры новая сторона отношений получает возможность пользоваться землей на прежних условиях. В частности, замене не подлежит:

• срок действия соглашения;
• стоимость временного пользования и порядок внесения платежей;
• целевое назначение участка;
• категория земель;
• другие условия договора.

Например, если прежний арендатор заключил договор на срок 40 лет и платил за пользование землей 10 тыс. руб. в год, а через 5 лет переуступил право аренды другому лицу, то новый арендатор будет обязан уплачивать точно такую же сумму в год, а иметь возможность использовать участок еще 35 лет.

Пример из практики:

Ляпина Р.Д. заключила с муниципалитетом договор аренды земельного участка сроком на 45 лет и арендной платой 15 тыс. рублей в год. Согласно соглашению, земля может быть использована для сельскохозяйственных нужд. Женщина вела крестьянско-фермерскую деятельность и использовала участок для выращивания овощных культур. Спустя 20 лет после заключения договора женщина ликвидировала хозяйство. Ляпина Р.Д. заключила с Новиковым Д.Д. договор цессии земельного участка. Новый арендатор получил землю во временное пользование на прежних условиях на 25 лет с ежегодной арендной платой 15 тыс. рублей. Отмечается то, что Новиков не может использовать землю в иных целях, кроме как для ведения сельского хозяйства.

Надо отметить, что переуступка прав пользования участком не влечет за собой смену собственника. Владельцем имущества остается прежний арендодатель. Например, если землю выдал муниципалитет, то она так и будет находиться в собственности администрации.

На протяжении всего действия соглашения, арендатор обязан вносить арендные платежи в сумме и в срок, обозначенный документом. Он освобождается от этой обязанности сразу после того, как договор переуступки права аренды земельного участка вступил в законную силу.

Пошаговый алгоритм процедуры

Переуступка аренды земельного участка – это добровольная процедура. Решение о заключении сделки принимает только арендатор. При этом, арендодатель не может принудить его к передаче прав пользования недвижимым имуществом третьему лицу.

«Как показывает практика, переуступку прав аренды земельного участка, чаще всего осуществляют в случае продажи дома, возведенного на такой земле, но может применяться и в других случаях, когда возможность пользования имуществом нужно передать иному человеку или организации».

Процедуру осуществляют в следующем общепринятом порядке:

• находим нового арендатора, желающего приобрести участок во временное пользование или купить недвижимость, находящуюся на такой земле;
• получаем согласие от муниципалитета, в случае необходимости;
• направляем в администрацию уведомление о намерении заключить сделку, в случае если срок действия договора составляет более 5 лет;
• составляем соглашение о переуступке, собираем документы;
• заключаем договор;
• регистрируем сделку в Росреестре.

Процедуру по переуступке можно провести лишь в том случае, если такая возможность предусмотрена первоначальным договором. Иногда в соглашении значится, что передача участка третьим лицам возможна только с разрешения арендодателя или невозможна вообще.

Согласие от арендодателя необходимо получать и в том случае, если срок действия основного договора составляет 5 лет и менее. Если же земля передана во временное пользование более чем на 5 лет, то письменное соглашение от владельца имущества не потребуется. Достаточно направить уведомление о намерении заключить сделку.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Для того чтобы защитить себя от срыва сделки из-за ожидания получения согласия от муниципалитета или другого органа, владеющего имуществом, с будущим арендатором можно заключить предварительный договор переуступки права аренды. Составлять соглашение нужно внимательно. Например, не рекомендуется включать в него обязанность внесения задатка, так как в случае невозможности заключить основной договор переуступающая сторона, обязана вернуть его в двойном размере. Подготовить документ помогут наши юристы. Специалист учтет все нюансы и составит соглашение таким образом, чтобы снизить риск материальных потерь до минимума.

Когда переуступка невозможна

Переуступка земельного участка находящегося в аренде невозможна в нескольких случаях:

• настоящий арендатор не добросовестно исполнял обязанность по внесению арендных платежей, из-за чего образовалась задолженность;
• на участке возведена незаконная постройка или здание;
• земельный участок является предметом споров;
• на имущество наложен арест или иные ограничительные меры;
• в отношении земли установлен особый статус;
• арендодатель не допускает возможности передачи недвижимости третьим лицам.

В некоторых случаях арендатор может снять запрет, а затем осуществить процедуру. Например, если причиной невозможности уступки становится задолженность по арендным платежам, то достаточно погасить долг. При наличии незаконной постройки, ее ликвидируют. В иных случаях необходимо обратиться к владельцу участка для обсуждения возможности переуступки прав.

Договор переуступки

Рассматриваемую процедуру осуществляют, основываясь на положения, которые регламентирует ГК РФ и Земельный кодекс, переуступка права аренды производится по договору. Единого вида документа не существует. Его принято составлять по типовому образцу. В него включают следующую информацию:

• наименование соглашения;
• дату и место заключения сделки;
• ФИО сторон, название организации, если одной из них выступает юридическое лицо, основные реквизиты;

• предмет соглашения, характеристику объекта;
• права и обязанности сторон;
• плату за переуступку;
• размер арендных платежей и порядок их внесения;
• переуступаемые права и обязанности;
• срок действия заключенного договора;
• порядок разрешения споров;
• заключительные положения.

Договор составляют в трех экземплярах, обладающих равной юридической силой. Один остается у переуступающего лица, второй получает настоящий арендатор, а третий отдают в Росреестр для регистрации сделки.

Образец договора о переуступке права аренды земельного участка

Регистрация

В случае заключения долгосрочного договора, сроком от 1 года, передача прав аренды земельного участка регистрируется в Росреестре. Для этого необходимо подготовить пакет документов, написать заявление и обратиться в:

• территориальное подразделение ЕГРН;
• МФЦ.

Срок рассмотрения заявки, если она подана сотруднику Росреестра, составляет 5 дней. Если же заявитель обратился в МФЦ, то период увеличивается до 7 суток.

Обратите внимание: Перед заключением договора переуступки права аренды, необходимо направить уведомление арендодателю. Последний может потребовать отменить сделку, например, в случае наличия задолженности по платежам.

Документы для регистрации

Не каждый знает, как сделать переуступку прав аренды. Именно поэтому перед заключением сделки рекомендуется проконсультироваться со специалистом. Юрист расскажет, можно ли переуступить право аренды, как составить договор и какие документы понадобятся для регистрации. Как правило, пакет включает в себя следующие бумаги:

• заявление по установленному образцу;
• оригинал договора переуступки прав аренды;
• арендное соглашение;
• выписка из ЕГРН на землю;
• согласие собственника (в случае необходимости);
• межевой план, если земля состоит на кадастровом учете;
• идентификатор личности заявителя (бумаги юридического лица);
• квитанция о внесении государственной пошлины за осуществлении регистрационных действий.

Важно! Перед подачей документов на регистрацию необходимо уплатить пошлину. Ее размер регламентирован ст.333.33 НК РФ и составляет 2 тыс. рублей для физических лиц, 22 тыс. руб. – для юридических.

Последствия сделки

Переуступка прав и обязанностей по договору аренды ведет к некоторым последствиям. Так, уступающая сторона после заключения соглашения или регистрации сделки, теряет возможность пользоваться переданным имуществом и освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи.

Вместе с правами, новый арендатор получает и перечень обязанностей. Во-первых, теперь именно он должен вносить арендные платежи по правилам и в размере, определенным основным договором.

Во-вторых, он обязан использовать земельный участок только по назначению, указанному в главном соглашении, заключенном прежним арендатором с владельцем земли.

Зачастую случаются ситуации, когда собственник земельного участка оспаривает законность заключения договора. Например, такое может случиться, если земля предоставлена на льготных условиях в рамках реализации проекта по комплексному развитию территорий. Именно поэтому, перед заключением договора по принятию прав аренды, рекомендуется проконсультироваться с нашими юристами. Специалист оценит основное соглашение, определит, возможна ли переуступка права аренды земельного участка, а также поможет организовать и провести сделку, если это необходимо.

Особенности и законодательные требования

Перед принятием соответствующего решения, юристы рекомендуют обратить внимание на несколько особенностей действующего российского законодательства.

Если арендатор использует участок не по назначению, регламентированному договором, то земля может быть изъята. Это правило регламентировано ст.284 ГК РФ.

«На основании ст.333.17 НК РФ плательщиком государственной пошлины признается лицо, обратившееся за совершением регистрационных действий. То есть, если заявление подает получатель права, то госпошлину оплачивает именно он».

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ, арендодатель может расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенного сроком на 5 лет и более только на основании решения судебного органа. Поводом может послужить существенное нарушение условий соглашения.

Передачу участка приемнику рекомендуется оформлять передаточным актом.

Передаточный акт к договору переуступки права аренды земельного участка

Судебная практика

Васильев Д.Т. приобрел частный дом у Галиева П.А. Недвижимость возведена на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, которым Галиев владел на основании долгосрочного договора аренды, заключенного на 49 лет.

Васильев подал заявление о переуступке прав аренды, приложил к нему договор купли-продажи частного дома. Но в регистрации сделки ему было отказано, на основании того, что переуступка аренды земельного участка между физическими лицами не производилась, так как нет письменного соглашения.

Васильев обратился в суд. Судья, рассмотрел дело, пришел к выводу, что отсутствие документа о переуступке прав не влечет за собой недействительность такой сделки. После вступления в силу судебного решения Васильев смог зарегистрировать уступку прав аренды земельного участка.

Но, чтобы таких ситуаций не возникало, сторонам рекомендуется сразу заключать соответствующее соглашение и регистрировать его в Росреестре.

Частые вопросы

Как заключить договор по переуступке прав аренды ЗУ, если арендатор не может приехать в город для заключения сделки?

Если, по каким-либо причинам, арендатор, планирующий переуступить аренду на арендуемый участок, не может лично присутствовать во время заключения сделки и подписать договор, он может поручить это своему представителю. В таком случае необходимо оформить доверенность на переуступку прав и заверяют ее у нотариуса.

В каких случаях Росреестр может отказать в удовлетворении заявления об уступке прав аренды ЗУ под ИЖС?

Росреестр вправе отказать в регистрации сделки, если заявитель предоставит не полный пакет документов либо в бумагах содержатся недостоверные или противоречивые сведения. Также, причиной получения отказа может послужить отсутствие оснований для перехода прав и истечение срока аренды.

Имеет ли право бывший арендатор устанавливать плату за переуступку прав аренды ЗУ? Можно ли вообще переоформить такой договор?

Да, переоформление возможно, но за исключением некоторых нюансов. Арендатор может переуступить аренду ЗУ, в случае, если иное не предусмотрено арендным договором или действующим российским законодательством. Лицо, уступающее право аренды земельного участка может устанавливать за это плату. Ее размер определяют по соглашению сторон. Сумму и порядок передачи денежных средств прописывают в договоре.

Заключение эксперта

Арендатор, владеющий земельным участком по договору аренды, может переуступить его. В таком случае составляют договор и регистрируют в Росреестре. По общим правилам, заключение письменного соглашения и его регистрация в обязательном порядке необходима, если документ имеет срок действия более года.

В некоторых случаях переуступить права аренды невозможно. Например, если арендатор недобросовестно исполнял обязанности по внесению арендных платежей, то сначала нужно погасить образовавшуюся задолженность.

Также, заключение договора об уступке прав аренды ЗУ невозможно, если первоначальное соглашение имеет срок действия менее 5 лет.

Многие граждане предпочитают снимать квартиру через агентство, считая, что это безопаснее и надежнее. Однако подходить к выбору риэлтора нужно ответственно и осторожно, просчитывая каждый шаг. Иначе, увеличивается риск «нарваться» на мошенников. И тогда, человек останется не только без жилья, но и без денег.

Почему лучше обратиться к агенту

Снять квартиру через агентство на первый взгляд кажется, довольно просто. Клиент обращается к риэлтору, специалист подбирает объекты, учитывая пожелания потребителя. Потенциальный арендатор выбирает понравившеюся ему квартиру, а затем, стороны подписывают арендное соглашение.

Агентство недвижимости – это специализированная компания, которая предлагает услуги по подбору квартир, домов и других недвижимых объектов для снятия, сдачи в аренду и др. Как правило, такие организации ориентированы на куплю продажу, однако многие из них берутся и за поиск объектов для передачи в аренду.

Надо отметить, что агентства не только подбирают квартиры, отвечающие потребностям клиента, но и предоставляют сопутствующие услуги:

• подготавливают проект договора аренды;
• проверяют чистоту сделки;
• оказывают содействие в передаче задатка;
• помогают в ведение переговоров, торгов.

Для того чтобы понять, какие именно оказывает услуги конкретный риэлтор, и исключить «подвох», необходимо внимательно ознакомиться с договором, заключенным с компанией.

Однозначно, клиенту легче снять квартиру через агентство, плюсы и минусы поиска жилья для получения в аренду самостоятельно или при помощи риэлтора, очевидны. Однако не стоит обращаться в первую попавшуюся «контору», предлагающую самые выгодные условия. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора, проверьте компанию, зарегистрирована ли она в налоговых органах, почитайте о ней отзывы. Это поможет избежать мошенников.

Достоинства и недостатки услуг риэлтора по снятию недвижимости

Аренда квартиры через агентство имеет свои плюсы и минусы. Несомненным достоинством обращения риэлтору является то, что клиенту не нужно прилагать много усилий для поиска квартиры, но не только это.

• Обычно агентства имеют большие, постоянно пополняемые базы недвижимости, в которой можно без труда найти объект, который максимально удовлетворит требования клиента.
• Риэлторы нацелены на быстрое достижение результата, поэтому уже через 1-3 дня человек сможет заселиться в новое жилье.
• Компании часто заинтересованы в чистоте сделки, поэтому проверяют потенциальных арендодателей и недвижимость.
• Шансов на то, что владелец объекта окажется мошенником и сдаст чужую жилплощадь, практически нет.
• Нет необходимости напрямую общаться с потенциальными арендодателями и договариваться о просмотре объекта, а посмотреть несколько квартир можно в один и тот же день, без перерывов.
• Агентства обычно оказывают дополнительные услуги, например, готовят договор аренды, помогают вести переговоры или «сбавлять» цену.

Наряду с достоинствами, обращение в агентство недвижимости для аренды квартиры имеет и недостатки. Прежде всего – это комиссия. То есть, помимо внесения арендной платы клиенту придется оплачивать услуги риэлтора, которые зачастую стоят не дешево.

Еще одним минусом является то, что при заключении арендного соглашения через агентство сразу придется отдать залог, да еще и заплатить за 1-3 месяца вперед.

Если по договору риэлтор оказывает только услуги по подбору жилья и не сопровождает сделку, то он не несет никакой ответственности за то, что потенциальный арендодатель окажется мошенником. И, если завтра домой вернутся настоящие владельцы, то арендатор ничего не сможет сделать, кроме как освободить квартиру.

Обратите внимание! При этом деньги за аренду и комиссионные добровольно ему никто не вернет. Придется постараться, чтобы доказать обман.

Как снять квартиру через агента

Аренда недвижимости через агентство всегда сопряжена с дополнительными затратами. Нужно быть готовым к тому, что после заключения арендного соглашения арендатору придется оплачивать пользование объектом за месяц вперед. Однако такую возможность можно исключить, если сразу обговорить со специалистом все детали.

«Снимать квартиру у агентства не получится. Все дело в том, что такие компании только подыскивают подходящие объекты. А после того, как клиент заключит арендное соглашение или начнет пользоваться предложенной недвижимостью, считается, что риэлтор исполнил свои обязательства. Его услуги оплачивают, больше специалист ничего не должен клиенту».

Для того чтобы арендовать квартиру через агентство можно воспользоваться следующей пошаговой инструкцией:

• Подбираем проверенную компанию. Важно, чтобы она давно работала на рынке, имела свой офис. Проверить информацию о том, когда зарегистрирована фирма, можно на официальном сайте налоговой службы по ИНН.
• Обращаемся к риэлтору, консультируемся с ним. Спросите, сможет ли специалист подобрать квартиру, в нужном районе, которая отвечает вашим потребностям, сколько времени займет поиск, какие дополнительные услуги он оказывает и что именно входит в стоимость его работ.
• Внимательно ознакомьтесь с договором на оказание риэлтерских услуг. Обратите внимание на права и обязанности исполнителя, сравните их с тем, что вам рассказывал сам специалист.
• Если все в порядке, можно подписывать договор. В некоторых случаях придется внести задаток.
• Специалист внимательно выслушивает ваши пожелания и составляет список подходящих под требования объектов.
• Далее нужно отобрать объекты, которые понравились. Риэлтор договорится о времени и дате просмотра.
• В назначенный день клиент вместе со специалистом осматривают недвижимость. Если ни один вариант не устроил, то риэлтор продолжает поиск.
• Если клиенту понравилась одна из квартир, и он готов арендовать ее, назначают переговоры. Как правило, если хозяин недвижимости присутствует во время просмотра, поговорить с ним можно в этот же день.
• После обсуждения всех деталей, риэлтор готовит проект договора аренды, затем стороны знакомятся с ним, после чего, подписывают его.

Заключение сделки означает то, что специалист выполнил свою работу. Клиент обязан оплатить его услуги в полном объеме.

Важно! Заказчик обладает всеми правами потребителя, поэтому, при получении услуги ненадлежащего качества, он может предъявить требования, предусмотренные ЗЗП и ГК РФ.

Договор на оказание риэлтерских услуг по снятию недвижимости

Аренда квартир через агентство недвижимости упрощает клиенту поиск недвижимости, экономить его время. Однако, перед заключением договора на оказание риэлтерских услуг, рекомендуется внимательно ознакомиться с ним. Единого образца соглашения не существует.

Основной обязанностью специалиста является поиск недвижимости и ее показ. Если в договоре речи о дополнительных услугах не идет, значит, риэлтор их не оказывает или они не входят в стоимость по настоящему соглашению.

Надо отметить, что компании, дорожащие своей репутацией, обычно берет оплату только после того, как подберут клиенту квартиру. Если риэлтор просит задаток, то это должно насторожить.

Договор на оказание риэлтерских услуг по подбору квартиры для аренды

Образец договора аренды недвижимости

Съем квартиры через агентство на все 100% не защищает клиента от мошенников. Клиенту рекомендуется самому внимательно знакомиться со всеми приписываемыми им документами, особенно с текстом арендного соглашения.

Как правило, договор аренды готовит риэлтор. В него включают следующую информацию:

• предмет соглашения (описание квартиры, где она расположена, на каком основании арендатор владеет ей и др.);
• права и обязанности сторон;
• ответственность арендатора и арендодателя за неисполнение условий соглашения;
• размер арендной платы и порядок ее уплаты;
• срок действия соглашения;
• момент вступления договора в силу;
• форс-мажоры;
• прочие условия;
• адреса и реквизиты сторон.

Существенными условиям арендного договора считается характеристика объекта передаваемого во временное пользование. Если, исходя из описания, невозможно понять, о какой именно недвижимости идет речь, то считается, что стороны не договорились о предмете сделки, а соглашение является незаключенным.

Хомякова Е.Т. и Тор Р.У. заключили договор аренды квартиры сроком на 4 года. Арендодатель обратился в государственные органы для его регистрации. Сотрудник Росреестра принял документы, но отказал в осуществлении регистрационных действий. В уведомлении об отказе сказано, что сделка не заключена, так как стороны не договорились о предмете договора. Оказалось, что при подготовке арендного соглашения в нем содержалось мало информации о квартире. Составитель просто описал, что предметом договора является двухкомнатная квартира. Ни места ее расположения, ни площади, ни кадастрового номер, ничего в тексте документа о недвижимости не было. Стороны обратились за подготовкой договора аренды к юристу. Специалист подготовил соглашение, арендатор и арендодатель подписали его. После повторной подачи заявки сотрудник Росреестра осуществил регистрационные действия.

Как правило, кто именно будет заниматься подготовкой проекта договора аренды, не имеет значения. Но, если это входит в перечень дополнительных услуг агентства недвижимости, то составлять документ обязан именно риэлтор.

Важно, чтобы специалист не просто использовал типовую форму соглашения, а адаптировал ее под личные потребности сторон. Например, если арендатор и арендодатель договорились о том, что первый будет вносить арендную плату в месяц, следующий за периодом проживания, то этот факт в обязательном порядке нужно указать в соглашении.

Также, договором должна быть предусмотрена ответственность сторон. Важно предусмотреть то, что арендодатель не имеет права выселять арендатора по личной инициативе до истечения срока действия аренды квартиры.

Образец договора аренды квартиры

Комиссия риэлтору

Гражданам, которые интересуются, можно ли снимать квартиру через агентство, рекомендуется оценить все достоинства и недостатки процедуры. Некоторые отказываются от услуг риэлтора только из-за комиссии.

Как правило, специалисты берут за свои услуги от 30 до 100% от арендной платы. Но некоторые агентства устанавливают фиксированный платеж.

Именно поэтому, перед тем, как снимать квартиру через агентство обязательно узнайте, сколько придется заплатить за «облегчение» поиска жилья.

Советы по поиску квартиры

Чтобы понять, как правильно снять квартиру, рекомендуем ознакомиться с советами экспертов:

• попробуйте посмотреть недвижимость на различных сайтах объявлений или в социальных сетях;
• если какая-то квартира понравилась, узнайте побольше информации о районе, в котором она расположена;
• относитесь настороженно к предложениям со стоимостью аренды намного ниже рыночной;
• для того чтобы обезопасить себя, обратитесь в проверенное агентство;
• проверьте риэлтора доступными методами перед заключением договора на оказание услуг;
• общайтесь со специалистом и потенциальными арендодателями вежливо, не переходите на личности, даже если вам что-то не нравится;
• относитесь со всей ответственностью к осмотру квартиры, не стесняйтесь задавать вопросы и заглядывать даже в самые удаленные уголки;
• обязательно проверьте документацию на квартиру;
• будьте честны с потенциальным арендодателем и риэлтором;
• сразу оговорите условия посещения квартиры ее владельцем во время вашего там проживания;
• перед подписанием договора аренды, в обязательном порядке внимательно ознакомьтесь с ним.

Помните о том, что аренда жилья через агентство невозможна без дополнительных трат. Во-первых, клиенту придется оплатить услуги риэлтора, а во-вторых, как показывает практика, перед заселением он вносит залог в размере 1-2 арендных плат, которые учитываются за последние месяцы проживания.

В суд поступило исковое заявление о расторжении договора об оказании риэлтерских услуг, и возврате уплаченной суммы за работу риэлтора от гражданина Коваленко Р.Т. Истец пояснил, что решил снять квартиру через агента, обратился в агентство, сразу оплатил услуги риэлтора в размере 20 тыс. рублей. Специалист обещал, что в течение 2-3 дней найдет идеальное жилье. Соглашением срока исполнения обязательств не установлено.

Через 4 дня Коваленко связался с риэлтором, но последний рассказал, что пока квартира, в районе, в котором планирует снимать жилье клиент, не найдена.

Еще через неделю мужчина нашел на сайте объявлений квартиру, которая его устроила от собственника, и заключил с ним договор аренды. Клиент обратился в агентство, потребовал расторжения соглашения об оказании риэлтерских услуг и возврата уплаченных денежных средств. Но Ковалеву отказали в этом, аргументировав свои действия тем, что компания работает над его заказом.

“Клиент подал претензию, в которой пояснил, что больше в услугах агентства не нуждается. Ему пришел официальный ответ, что согласно договору в случае отказа от услуг риэлтора уплаченные денежные средства не возвращаются.”

Суд, рассмотрел дело по существу и установил, что пункт соглашения о невозможности возврата оплаты услуг является нарушением норм действующего законодательства, так как ст.32 ЗПП установлено, что клиент имеет право в любое время отказаться от исполнения договора выполнения работ (оказания услуг) и потребовать возврата денежных средств, за исключением за исключением фактически понесенных расходов компанией на выполнение обязательств.

В связи с тем, что никакие работы по договору не выполнялись, агентство не понесло никаких затрат. Суд удовлетворил требования истца в полном объеме.

Хочу неофициально снять квартиру через агентство, может ли риэлтор найти арендодателя, с которым не нужно заключать арендный договор.

Скорее всего, нельзя. Аренда квартир через агентство подразумевает «чистоту сделки» во всех ее отношениях. Никакой добросовестный специалист, который дорожит своей репутацией, не станет настаивать на нарушение норм действующего законодательства. Однако если вы не желаете проходить процедуру регистрации, то договор аренды с арендодателем (физическим лицом) можно заключить сроком на 11 месяцев. Тогда осуществлять регистрационные действия не нужно.

Можно ли отказаться от услуг риэлтора и вернуть деньги, если я уже сам нашел квартиру?

По закону о защите прав потребителей, клиент имеет право отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время и потребовать возврата уплаченных денежных средств. Но только из суммы возврата отнимут затраты на выполнение компанией работ.

Обязательно ли обращаться в агентство, чтобы официально снять квартиру?

Для того чтобы снять квартиру с соблюдением всех законодательных норм, обращаться в агентство недвижимости не обязательно. Можно договориться с собственником о заключении договора аренды в письменном виде и его надлежащей регистрации.

Чтобы понять, стоит ли снимать квартиру через агентство, необходимо оценить все достоинства и недостатки услуг риэлтора.

Главным плюсом является то, что клиенту нет необходимости самостоятельно искать объект, тратить свое время. Также, специалист оказывает дополнительные услуги, например, может составить арендный договор или проверить чистоту сделки.

Но, с другой стороны, за услуги риэлтора надо платить. Иногда размер комиссии доходит до 100%, что существенно бьет по карману.

Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения

Оно должно быть составлено в письменном виде. Не обязательно писать его от руки, достаточно заверить печатный текст личной подписью арендодателя.

В шапке уведомления указываются данные арендатора и арендодателя. Для физических лиц указываются фамилии, имена, отчества, адреса и контактные телефоны, а также паспортные данные. Если договор заключался с юридическим лицом, в этой бумаге нужно указать полное название организации, юридический и фактический адреса, ИНН, КПП, банковские реквизиты. Тут же ставится дата составления документа.

В основном тексте кратко излагаются условия договора и причины, по которым одна из сторон желает расторгнуть соглашение. Обязательна ссылка на соответствующие пункты ГК РФ.

Если действия противоположной стороны нарушают конкретные пункты договора, необходимо дать ссылку на них. В уведомлении отмечаются официальные письма и требования, которые отсылались стороне, нарушившей условия. Указывается дата, начиная с которой действия договора об аренде прекращается.

Обязательно расписывается процедура возврата арендуемого имущества. Завершает текст подпись уполномоченного лица с расшифровкой. Бумага заверяется печатью, если она имеется. При подписании текста представителем арендатора или арендодателя к уведомлению нужно приложить копию нотариально заверенной доверенности.

Уведомление о расторжении договора аренды может быть передано второй стороне лично под подпись, возможна отправка документа заказным письмом

В некоторых случаях бумага посылается по факсу или электронной почте. При этом у стороны, инициирующей разрыв договорных обязательств, должны быть неопровержимые доказательства того, что второй участник сделки был заблаговременно предупрежден о расторжении соглашения.

Если заказное письмо не было принято получателем и вернулось к отправителю, считается, что свою часть работы по уведомлению противоположной стороны инициатор разрыва выполнил.

Законодательство не устанавливает четких сроков, во время которых стороны должны уведомлять друг друга о преждевременном разрыве договора аренды. Соответствующий пункт лучше прописать в тексте самого соглашения. Оно может быть сформулировано в свободной форме, сроки должны устраивать обе стороны.

Уведомить друг друга о разрыве договорных отношений можно за 10 дней или за 1 месяц, все зависит от конкретных условий. Сроки не должны быть слишком сжатыми, арендатор должен иметь возможность подготовить помещение к передаче.

В соглашении стоит уточнить, с какого момента сторона считается уведомленной о его расторжении. Датой может стать отправка заказного письма или его получение (согласно штампу, уведомляющему о вручении).

Если арендатор отказывается признать уведомление о расторжении договора аренды и не покидает арендуемое помещение, собственник может подать исковое заявление в суд. В иске указываются требование о принудительном возврате имущества и возмещении средств, недополученных владельцем. Отдельным пунктом может стать компенсация морального вреда или недополученной прибыли.

Как согласовать аренду ипотечной квартиры с банком

Как правило, банки не отказывают в просьбе клиентов сдать ипотечную квартиру в аренду или наём. Всё, что нужно сделать — обратиться в банк, сотрудники которого, скорее всего, попросят вас написать типовое заявление.

Если ваша ипотека в Сбере, то для сдачи недвижимости в аренду вам нужно получить письменное одобрение банка. Для этого обратитесь к менеджеру по обслуживанию ипотечного кредитования по месту выдачи кредита.

При себе в офисе банка надо иметь:

• Паспорт.
• Ипотечный договор.
• Документ, подтвержадющий, что вы являетесь владельцем жилья, которое хотите сдать.
• Проект договора аренды с указанием ФИО и паспортных данных арендатора и срока сдачи объекта в аренду, в котором должно содержаться следующее условие: «на дату подписания договора найма объект недвижимости находится в залоге у банка».

Список документов может немного отличаться в зависимости от конкретной ситуации. Чтобы узнать, какие именно документы нужны вам, обратитесь к менеджеру в .

После того, как вы получите «добро» от банка — смело размещайте объявление об аренде своей квартиры или дома. А если вы уже нашли жильцов, то подпишите с ними договор найма жилого помещения.

Резюме

Нередко договорные обязательства в отношении аренды прерываются досрочно. Это может касаться аренды недвижимости (жилой или нежилой), автомобиля и т.д.

Причиной прекращения договора со стороны арендодателя может стать порча имущества, использование недвижимости или вещей не по назначению или грубое нарушение условий соглашения.

Такое право есть и у арендодателя. Он может инициировать прекращение договора, если ему не позволяют пользоваться имуществом, не сделан оговоренный ранее ремонт, или были обнаружены существенные недостатки, о которых владелец не упоминал ранее.

Как составить договор аренды (найма) ипотечной квартиры

Договор коммерческого найма жилья — главный документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме. Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников.

Что обязательно надо указать в договоре:

• Предмет договора (что и на какой срок вы сдаете).
• Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.
• Права и обязанности сторон.
• Данные сторон сделки.
• Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.

Договор аренды или договор найма жилья

Да, но надо предупредить об этом свой банк. Поэтому прежде, чем сдавать квартиру в аренду (грамотнее будет сказать «в наём»), которую вы купили в ипотеку и еще не закрыли ее, внимательно прочитайте свой ипотечный договор.

Для многих сдача ипотечной квартиры в аренду становится главным источником денег для погашения этого же ипотечного кредита. По закону, чтобы сдать квартиру в аренду или наем одобрение банка не требуется (ГК РФ, ст. 346 п. 3). Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре есть иные условия, они будут иметь силу.

Например, в ипотечном договоре может быть указано, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование другим лицам только по согласованию с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте ипотечный договор — это важно.

Что написать в объявлении об аренде ипотечной квартиры

Грамотное, понятное и красивое объявление — залог успеха. В объявлении об аренде квартиры стоит указать, как минимум, эти пункты:

• Адрес квартиры.
• Общая и жилая площадь.
• Количество комнат.
• Этаж.
• Наличие техники и мебели.
• Срок, на который вы планируете сдавать квартиру.

И еще. Старайтесь писать кратко, своими словами и максимально конкретно. Не используйте ЗАГЛАВНЫЕ БУКВЫ, много восклицательных !!! знаков. Проверяйте ошибки.

Разместить объявление на Домклик бесплатно

На что должны сейчас обращать внимание арендаторы

Жанна Колесникова

, Руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Рынок коммерческой недвижимости переживает не лучшие времена, и арендаторы должны бы стать разборчивыми. Но нет: многие соглашаются с собственником, что правила аренды в торговом центре одинаковы для всех. На самом деле по крайней мере для крупных ритейлеров, генерирующих большой поток покупателей, условия всегда выгоднее, чем для прочих. И если вести переговоры, можно условиться о выгодах и скидках.

Международная компания предложила арендатору зафиксировать в протоколе о намерениях условия будущего договора: арендную плату, обеспечительный платеж, площадь помещения, срок аренды, условия расторжения. Арендатор текст договора не изучил, юристов не привлек, а протокол подписал в полной уверенности, что все условия аренды зафиксированы. А когда прочел полный текст договора с приложениями, был вынужден отказаться от договора.

Не подписывайте сразу, тщательно анализируйте условия, старайтесь договориться о приемлемых для вас. До подписания протокола о намерениях попросите время на изучение договора аренды.

Рассмотрим же опасные условия в договорах аренды.

1. Внутренние положения – часть договора аренды. Нередко в договор входят внутренние правила эксплуатации, регламент производства работ и проч. – многостраничные документы мелким шрифтом. Нашему клиенту недавно предложили заключить договор с десятком таких приложений.

Чем опасно? Дополнительными требованиями к арендаторам – существенная часть обязанностей и расходов может быть скрыта в приложениях. Например, обязанность страховать помещения, брать на себя расходы по эксплуатации, обслуживанию и ремонту инженерных систем и коммуникаций.

Тщательно изучите все приложения. Если что-то не устраивает, предложите это исключить или пересмотреть. Можно указать в тексте договора или дополнительного соглашения, что то или иное правило к вам не применяется или применяется в другой редакции.

2. Краткосрочный договор без возможности продления на прежних условиях или без преимущественного права перезаключения.

Чем опасно? Если помещение понравится кому-то еще, собственник по истечении договора может повысить плату – придется либо съехать, либо платить больше.

3. Нельзя быстро расторгнуть договор. Часто договор не позволяет арендатору быстро его расторгнуть, уведомив арендодателя за 1–2 месяца и заплатив небольшой штраф, например месячную плату. Большинство договоров вообще не предусматривает досрочного прекращения без суда – либо надо предупредить за несколько месяцев.

Чем опасно? Арендатор должен иметь возможность быстро и безболезненно свернуть работу, если бизнес не пошел. Лучше заключить краткосрочный договор с возможностью его автоматической пролонгации на тех же условиях и на тот же срок.

4. Проведение строительных работ. Собственник оговаривает право без согласования с арендатором проводить реконструкцию, достройку или перестройку.

Чем опасно? Если пользоваться помещением невозможно, арендатору придется приостановить деятельность со всеми вытекающими последствиями: убытками, претензиями контрагентов и проч.

Рекомендуем закрепить в договоре условие, что, если запланированные работы могут помешать пользоваться помещением, собственник обязан согласовать их с арендатором.

5. Момент исполнения обязанностей по оплате. Любой платеж арендатора по договору считается исполненным в момент зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Чем опасно? Зачисление денег на счет контрагента не контролируется плательщиком, так как не он выбирает банк получателя средств. Следовательно, арендатор не должен нести рисков, связанных с деятельностью банка, в котором держит счета арендодатель. Например, в случае банкротства такой кредитной организации собственник не сможет получить переведенный платеж, но вины арендатора в этом нет.

Надо указать в договоре, что обязанность арендатора по всем платежам считается исполненной с момента зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя. Тогда деньги поступят в банк даже в случае его банкротства и арендатор не будет считаться нарушителем.

Неужели без аренды невозможно купить участок?

Хотела выкупить земельный участок, но он в собственности у государства. Земля имеет рекреационный вид разрешенного использования. Строения на участке отсутствуют. Участки не выставлены на торгах. В администрации сказали, что для начала нужно подать заявление о намерении получить участок в аренду для участия в торгах, но я объяснила , что хочу купить участок в собственность, а в администрации сказали, что купить их возможно только после аренды. Что нужно делать в таком случае? Неужели без аренды невозможно купить участок?

13 декабря 2022, 07:51, Юлия, г. Барнаул

Здравствуйте! Полагаю, что администрация права, она действует в рамках ст.  39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов.

Для некоторых случаев требуется, чтобы земля была в аренде, для последующего выкупа. Также необходимо учитывать для чего была предоставлена аренда, с целью выкупа с торгами или без торгов.

Если Вам нужна подробная консультация, Вы можете написать мне в чат (личные сообщения).  Хорошего дня!

13 декабря 2022, 08:06

Пишу на всякий случай, мой участок находится рядом с неразграниченным участком и по сути у меня есть доступ, но они говорят, что не смогут выставить на торги без прохода к участку

Доброй ночи.

Я подавал заявление на аренду земельного участка по услуге Предварительное согласование предоставления земельного участка государственная собственность на который не разграничена.

Получил отказ. Дальше пытаюсь понять, правомерен ли их отказ по одному пункту, а именно отсутствие прохода к участку. В ст.11.9 ЗК про это ничего не сказано и нет такого требования. Отсюда вопрос, где-то упоминается в земельных законах о данном моменте при получении такой услуги? Если да, то прошу указать на все упоминания об этом в законе, если нет буду готовить административный иск. Пишу на всякий случай, мой участок находится рядом с неразграниченным участком и по сути у меня есть доступ, но они говорят, что не смогут выставить на торги без прохода к участку. А я отвечаю выставляйте, просто из желающих буду только я)) Как-то так, напишите, что разумнее предпринять в данной ситуации.

18 февраля, 22:43, вопрос №3610188, Айрат, г. Москва

Дом я купила добрый Доброй ночи Я живу в СНТ дом я купил вместе с земельным участком оформила полностью на

Добрый ночи, я живу в снт. дом я купила добрый Доброй ночи Я живу в СНТ дом я купил вместе с земельным участком оформила полностью на себя и дом земельный участок так как я проживаю в СНТ СНТ затребовала о том что я должна ежегодно оплачивать за земельный участок 5.500 с этим Я не согласна с тем В связи с тем что я Оплачиваю налоги государству Должна ли я платить СНТ 5.500 если я являюсь собственником земли и собственником дома документы у меня все на руках Обязаны ли я платить СНТ 5.500 или нет

18 февраля, 00:31, вопрос №3609379, Виктория, г. Москва

Здравствуйте, в 2022 году купила дом с участков 0.29га, но так как воспитываю 2 детей одна, для меня это большой участок и тяжело его содержать. Могу ли я продать часть участка без межевания или отказаться от части , к примеру 0.10га, в пользу государства???

17 февраля, 10:56, вопрос №3608726, Ирина, г. Москва