легализация самовольной постройки – юридический советник

5. Легализация самовольной постройки

Прежде чем рассматривать порядок ввода самовольной постройки в гражданский оборот, необходимо определиться с признаками самовольной постройки и правовыми актами, которые регулируют данный институт.

Самовольная постройка регулируется ст. 222 ГК РФ, ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ (ред. от 03.08.2022) «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», рядом статей ГрК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2022 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22), Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 09.12.2022 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ №143) и рядом Обзоров судебной практики^[1].

Признаки самовольной постройки

Критерии, определяющие объект капитального строительства (далее – ОКС) как самовольную постройку, установлены в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Самовольной постройкой могут быть: здание, сооружение или другое строение, то есть только недвижимое имущество, а на различные временные, легковозводимые, сборно-разборные конструкции, не являющиеся капитальными, нормы о самовольной постройке не распространяются (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22). При этом составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой (см. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2022).

Обращение в суд с требованием о сносе постройки, которая не является недвижимостью, не подлежит удовлетворению^[2], одновременно с этим согласно абз. 4 п. 52 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22 надлежащим способом защиты права в данном случае будет являться иск о признании права отсутствующим^[3].

Самовольной постройкой может быть не только ОКС, строительство которого завершено, но и объект незавершённого строительства (п. 30 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22). Исходя из этого, на объект незавершённого строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ.

С учётом того, что текущие формулировки ст. 222 ГК РФ являются третьей редакцией, для понимания применимости судебной практики за разные годы и её актуальность целесообразно проследить эволюцию требований к самовольным постройкам. Сравнительный анализ редакций, представленный в таблице ниже, достаточно наглядно показывает, как именно менялся подход законодателя к оценке построек как самовольных.

Таблица 25. Критерии самовольной постройки

Легализация самовольной постройки - Юридический советник

(1) Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
(2) Федеральный закон от 13.07.2022 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
(3) Федеральный закон от 03.08.2022 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В целом следует признать, что требования, позволяющие отнести постройку к самовольной, с каждой редакцией ужесточаются и становятся максимально конкретными.

Признаки самовольной постройки:

1) размещена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке либо его разрешённое использование не допускает строительства на нём данного объекта;
2) создана без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
3) возведена на земельном участке в нарушение установленных законом ограничений использования участка.

Для признания постройки самовольной необходимо наличие хотя бы одного из перечисленных признаков.

Необходимость получения согласований или разрешений, а также содержание градостроительных и строительных норм и правил, разрешённое использование земельного участка оценивается на дату начала возведения или создания самовольной постройки. Из п. 1 ст. 222 ГК РФ следует, что невозможно признание постройки самовольной, если она возведена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления такой постройки.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

В то же время следует помнить, что применительно к жилым зданиям в случае изменения расположения неконструктивных перегородок и прочих работ не подлежит применению норма ст. 222 ГК РФ, а действуют специальные нормы о самовольной перепланировке (ст. 29 ЖК РФ), влекущие принципиально иные последствия.

Последними изменениями в ст. 222 ГК РФ^[4] введено правило, согласно которому не является самовольной постройкой ОКС, созданный с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о действующих ограничениях в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Появление вышеприведённой нормы стало следствием ряда судебных споров, дошедших до Верховного Суда РФ по вопросам размещения строений в охранной зоне газопроводов, когда собственники участков даже не знали о её существовании. Сначала иски о признании таких построек самовольными удовлетворялись^[5], затем практика поменялась, и владельцы таких построек получили судебную защиту^[6].

Самовольная постройка не является оборотоспособной, то есть в отношении неё нельзя заключать какие-либо сделки (абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ), а также запрещается её использовать (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ). Сделки, заключённые в отношении самовольной постройки, являются недействительными в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Исходя из этого, самовольную постройку можно либо снести, либо легализовать.

Следует помнить, что за возведение самовольной постройки предусмотрена административная ответственность, в частности, КоАП РФ предусматривает следующие составы: самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ), использование земельных участков не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ), нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий) (ст. 9.4 КоАП РФ), нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС, ввода его в эксплуатацию (ст. 9.5 КоАП РФ).

Порядок легализации самовольной постройки

Самовольная постройка должна быть приведена в соответствие с ПЗЗ, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам застройки лицом, построившим её, либо за его счёт.

Когда лицо, создавшее самовольную постройку, неизвестно, то привести её в соответствие должно лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок (далее – правообладатель земельного участка), на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица (абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

За правообладателем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, при приведении постройки в соответствие с установленными требованиями в судебном порядке может быть признано право собственности (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Лицо, которое владеет и пользуется земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на котором возведена самовольная постройка, также может приобрести на неё право собственности, если она будет приведена в соответствие с установленными требованиями и если это не противоречит закону или договору (абз. 2 п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Для признания права собственности на самовольную постройку должен быть соблюдён ряд условий:

в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нём данного объекта;
постройка соответствует установленным требованиям на день обращения в суд;
сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Лицо, которое приобрело право собственности на самовольную постройку, возмещает лицу, осуществившему строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение её в соответствие с установленными требованиями (абз. 2 п.3 ст. 222 ГК РФ).

С целью исключить ситуацию, когда градостроительный регламент изменяется для соответствия самовольной постройке, а не самовольная постройка приводится в соответствие с градостроительным регламентом, законодатель установил ряд ограничений. В частности, ОМСУ со дня получения уведомления о выявлении самовольной постройки не вправе вносить в ПЗЗ изменения, предусматривающие установление ВРИ, параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС, которым соответствует ВРИ и параметры самовольной постройки до её сноса (п. 7 ст. 33 ГрК РФ), также не допускается предоставление разрешения на условно-разрешённый вид использования, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка (п. 11.1 ст. 39, п. 6.1 ст. 40 ГрК РФ). Это означает, что если самовольная постройка соответствует не основному, а лишь условно-разрешённому ВРИ, то её легализация невозможна, если этот ВРИ не был согласован до её создания.

Самовольная постройка может быть легализована двумя путями: в соответствии с судебным решением либо по решению ОМСУ о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями.

В соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путём её реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ.

В случае, если самовольная постройка не приведена в соответствие с установленными требованиями и не снесена, ОМСУ имеет право в течение шести месяцев с момента истечения срока, установленного в решении, обратиться в суд с иском об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, либо об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением тех случаев, когда земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, является неделимым и на нём расположены иные ОКС, не являющиеся самовольными (пп.пп. 2, 3 п. 12, пп. 3 п. 13 ст. 55.32 ГрК РФ).

Отдельно следует обратить внимание на п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143, согласно которому право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. В рассматриваемом ВАС РФ деле, которое описано в Информационном письме, судом обращено внимание на то, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, находится в собственности лица, которое является приобретателем по давности, а также истёк срок исковой давности для удовлетворения исковых требований о сносе самовольной постройки. Представляется, что приобретение права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 234 ГК РФ является скорее исключением, а не правилом.

Самовольная реконструкция

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Если применительно к новому строительству легко применить объективный критерий к самовольной постройке (был пустой участок, а стал застроенный), то с самовольной реконструкцией возникает много особенностей.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией признаётся изменение параметров ОКС, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.

При этом понятие реконструкции по своему содержанию частично пересекается с такими понятиями, как капитальный ремонт^[7], а также перепланировка/переустройство^[8].

Более того, в соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ застройщики вправе без получения разрешения на строительство проводить работы по изменению объектов и/или его отдельных частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства (реконструкции). Такие работы вообще не требуют получения какого-либо согласования для их проведения. В соответствии со ст. 55 ГрК РФ получение разрешения на ввод не требуется в случае, если в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из этого следует, что в отношении зданий могут проводиться работы различной правовой природы, и ряд таких работ не признаётся законом реконструкцией, а значит, не может за собой повлечь вывода о самовольной реконструкции.

Сравнительный анализ понятий «реконструкция», «капитальный ремонт» и иные работы, не требующие разрешения, свидетельствует о том, что к реконструкции относятся только работы комплексного характера, которые в обязательном порядке существенно затрагивают конструктивные элементы объекта и одновременно влекут какие-то изменения его характеристик (высота, этажность, площадь застройки и т. п.). При этом изменение расположения внутренних перегородок, не затрагивающее несущие конструкции объекта, изменение площади здания без изменения его этажности, площади застройки, высоты не являются реконструкцией, а в связи с отсутствием требования о получении разрешения на них не могут быть ни при каких условиях признаны самовольными.

В большинстве случаев разграничение реконструкции и иных видов работ возможно только путём назначения строительно-технической экспертизы.

Следует отметить, что ранее суды и ВС РФ высказывались, что в случае самовольной реконструкции должно осуществляться приведение в соответствие с предыдущим состоянием, а снос должен применяться только если будет установлено, что объект не может быть приведён в состояние, существовавшее до проведения работ.

Возникает вопрос, следует ли говорить о необходимости изменения практики в отношении самовольной реконструкции. В соответствии с п. 4 ст. 85 ЗК РФ правомерно возведённые объекты, не соответствующие текущему ВРИ или текущему градостроительному регламенту, могут использоваться собственником без ограничения срока без приведения их в соответствие с действующим градостроительным регламентом. Если по результатам самовольной реконструкции здание не соответствует градостроительному регламенту, то «приведение в первоначальное состояние» и «приведение в соответствие с действующим градостроительным регламентом» могут совпасть по содержанию только если первоначальное здание само соответствовало такому градостроительному регламенту, а не эксплуатировалось с учётом п. 4 ст. 85 ЗК РФ. Представляется, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, что по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится.

Легализация самовольной постройки в административном порядке

ОМСУ вправе принять решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями (далее – решение), если соблюдён ряд условий:

самовольная постройка возведена на земельном участке, ВРИ которого не допускает строительства на нём такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, если режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта;
в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство при условии, что границы зоны с особыми условиями, а также необходимость разрешения на строительство установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства (пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Органы местного самоуправления не вправе принимать решение, если:

Срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учётом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Органы местного самоуправления не вправе принимать решение в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населённых пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

1) права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2022 года;
2) параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
3) эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений (п. 3 ст. 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

ОМСУ не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки или решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с параметрами, установленными ПЗЗ, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, в соответствии со ст. 222 ГК РФ:

1) в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации;
2) в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14.05.1998.

В вышеприведённых случаях решение относительно судьбы самовольной постройки может быть принято только судом (п. 5 ст. 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Правообладатель земельного участка, который выполнил требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такую самовольную постройку в соответствии со ст. 219 ГК РФ (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Легализация самовольной постройки в судебном порядке

Учитывая ограниченную компетенцию ОМСУ при принятии решений о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями, основным способом легализации самовольной постройки является обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку либо в случае предъявления иска о сносе самовольной постройки обращение со встречным иском о признании права собственности на самовольную постройку.

С иском о признании права собственности может обратиться собственник земельного участка либо лицо, являющееся субъектом права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 25 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22). Кроме того, судебной практикой признаётся право арендатора на признание права собственности на самовольную постройку, расположенную на арендуемом земельном участке, если участок предоставлен для строительства соответствующего объекта недвижимости и если строение создано без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан^[11].

При рассмотрении судом требований о признании права собственности на самовольную постройку суду надлежит применять п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции^[12], которая действовала на момент принятия решения суда (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

По иску правообладателя земельного участка ответчиком может выступать:

1) застройщик, в случае если на создание самовольной постройки были получены необходимые разрешения;

2) орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган), если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на её создание не были получены необходимые разрешения (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

При рассмотрении спора о признании права собственности на самовольную постройку суду надлежит установить следующие обстоятельства:

допущены ли при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил^[13];
создаёт ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22)^[14];
сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц^[15];
лицом, осуществившим создание самовольной постройки, предпринимались меры по получению РнС до начала строительных работ. Данное требование не указано в законе, зато оно последовательно прослеживается в судебной практике^[16]. В случае, если лицо, осуществившее самовольное строительство, не обращалось за выдачей РнС или обращалось, но не представило все необходимые документы либо осуществляло лишь переписку с уполномоченным на выдачу РнС органом, суд, вероятнее всего, откажет в удовлетворении заявленных требований.

Лицо, обращающееся в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, обязано представить доказательства, подтверждающие возможность сохранить эту постройку, в том числе соответствие её требованиям безопасности^[17].

Споры о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются арбитражным судом или судом общей юрисдикции по месту нахождения объекта спора, в зависимости от состава лиц, участвующих в деле.

Как указано в Обзоре по делам, связанным с самовольным строительством, даже если предметом иска является признание права собственности на ОКС нежилого назначения и отсутствуют доказательства осуществления истцом предпринимательской деятельности, спор подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе и нежилые помещения.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению в случае, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие РнС или отсутствие акта ввода в эксплуатацию. Иск о признании права собственности на часть самовольной постройки, например на отдельное помещение, не должен быть удовлетворён. При самовольной реконструкции право собственности следует признавать на новый реконструированный ОКС, а не на пристройку в отдельности^[18].

При этом для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку также должны отсутствовать очевидные признаки явного и намеренно недобросовестного поведения^[19].

Снос самовольной постройки

Решение о сносе^[20] самовольной постройки может быть принято судом либо органом местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ). При этом полномочия органов местного самоуправления при принятии решения о сносе самовольной постройки существенно ограничены.

Органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки, возведённой на земельном участке, если (пп. 1 п. 4 ст. 222 ГК РФ):

1) на него отсутствуют правоустанавливающие документы, необходимые по закону на дату начала строительства;

2) вид его разрешённого использования не допускает строительства такого объекта, и он расположен на территории общего пользования.

Уведомления о выявленной самовольной постройке могут направить, в частности, исполнительные органы государственной власти, уполномоченные на осуществление (п. 2 ст. 55.32 ГрК РФ):

государственного строительного надзора, например, если выявят факт строительства без необходимого разрешения (п. 6.2 ст. 54 ГрК РФ);
госнадзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий. Например, они направят уведомление, если выявят размещение объекта капстроительства на участке в границах особо охраняемой природной территории, режим которой не допускает его размещения (п. 6 ст. 33 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ).

Полагаем, что обратиться с заявлением может любое заинтересованное лицо, если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ ОМСУ наделены правом принять решение о сносе такой постройки вне зависимости от того, в чьей собственности находится участок под ней.

Решение о сносе самовольной постройки, принятое ОМСУ, может быть оспорено в судебном порядке на предмет несоответствия действующему законодательству в порядке гл. 22 КАС РФ^[21].

ОМСУ при принятии решения о сносе самовольной постройки обязаны уведомить лицо, построившее объект, или правообладателя земли под объектом (п.п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ, п.п. 1, 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

Отдельно следует отметить правила в отношении уведомления собственников зданий, сооружений, помещений в них (в том числе в многоквартирном доме), объекта незавершённого строительства, а также нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах о том, что такие объекты подлежат сносу или их параметры и (или) разрешённое использование (назначение) подлежат приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Постановлением Правительства РФ от 13.05.2022 № 588^[22] установлены правила уведомления собственников, когда такие объекты недвижимости возведены, созданы в границах зоны с особыми условиями использования территории, которая установлена и границы которой установлены до дня официального опубликования Федерального закона от 03.08.2022 № 342-ФЗ^[23], и размещение или использование (назначение) таких объектов не соответствует ограничениям использования земельных участков, установленным в границах указанной зоны в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасности полётов воздушных судов или в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная зона.

Указанными правилами предусматривается, что уведомление правообладателей объектов недвижимого имущества обеспечивается указанным в пп. 1 п. 8 ст. 57.1 ЗК РФ правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которого установлена зона с особыми условиями использования территории, а при отсутствии правообладателей – уведомление правообладателей объектов недвижимого имущества обеспечивается органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными на принятие решения об установлении такой зоны.

В то же время такое уведомление направляется правообладателям объектов недвижимости, которые возведены, созданы в границах зоны с особыми условиями использования территории, которая установлена до 01.01.2022 и сведения о границах которой внесены в ЕГРН, и размещение или использование (назначение) таких объектов не соответствует ограничениям использования земельных участков, установленным в границах указанной зоны в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасности полётов воздушных судов или в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная зона^[24].

При этом снос зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, приведение их параметров и (или) разрешённого использования (назначения) в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, в вышеуказанных случаях при отсутствии согласия собственников таких объектов недвижимости осуществляются исключительно на основании решения суда при условии предварительного возмещения убытков^[25], то есть отличается от общего порядка сноса самовольной постройки именно необходимостью возмещения причинённых сносом убытков до осуществления самого сноса.

Как указано в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2022 № 143, принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлён только на основании решения суда.

Подробнее остановимся на рассмотрении порядка сноса самовольной постройки в судебном порядке.

Истцами по требованиям о сносе самовольной постройки могут быть:

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

В случае, если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано в ЕГРН, то такая регистрация не исключает возможности обращения в суд с иском о её сносе. Суд при удовлетворении таких требований в мотивировочной части решения должен указать основания, по которым постройка признана самовольной (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22). Решение суда в данном случае служит основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности на самовольную постройку. Если такая самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, то соответствующие обременения прекращаются. Лица, чьими правами обременён спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки может быть:

1) лицо, осуществившее самовольное строительство, а если сведения о нём отсутствуют, то:

лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где находится самовольная постройка;
лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование;

2) заказчик, если самовольная постройка была создана с привлечением подрядчика;

3) лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной, если самовольная постройка находится во владении лица, не осуществляющего самовольного строительства^[27];

4) соответчиком по делу будет являться лицо, не являющееся владельцем самовольной постройки, но права которого на самовольную постройку зарегистрированы в ЕГРН (п. 24 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял её строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Интересным представляется регулирование, содержащееся в п. 15 ст. 51.1 ГрК РФ, где указано, что убытки, причинённые застройщику сносом или приведением в соответствие с установленными требованиями объекта ИЖС или садового дома, построенных или реконструированных в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве^[28], а впоследствии признанными самовольной постройкой, подлежат возмещению в полном объёме за счёт, соответственно, казны РФ, казны субъекта РФ, казны МО при условии, что судом будет установлена вина должностного лица уполномоченного органа власти, направившего застройщику уведомление о соответствии.

Срок для сноса самовольной постройки составляет от 3 до 12 месяцев. Конкретный срок ОМСУ установит, учитывая характер самовольной постройки (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Снос самовольной постройки на основании исполнительного документа осуществляется в соответствии с законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 22.12.2020) «Об исполнительном производстве», а также в соответствии с Письмом ФССП России от 31.03.2022 № 8 (ред. от 31.07.2022) «Методические рекомендации по исполнению судебных решений о сносе самовольно возведённых строений», где достаточно подробно разъясняется порядок действий при исполнении решений суда о сносе самовольной постройки.