Более 95% жилья в многоквартирных домах Москвы и Московской области – это квартиры в типовых (серийных) домах. Серийными являются не только все панельные и блочные дома 1960-х-2000-х гг., но и большинство сталинских кирпичных домов (серии II-01, II-03, группа серий СМ), которые во многих источниках, даже в БТИ, фигурируют как «индивидуальные проекты». И большинство домов для сотрудников дипломатического корпуса на Кутузовском проспекте и на Рублевском шоссе, и более 80% всех домов на Ленинском проспекте, и жилые дома–«паруса» на Нагатинской набережной, и здания экспериментального жилого района Чертаново Северное, и сталинские дома из ярко-красного кирпича на улицах Куусинена и Строителей на самом деле построены по типовым проектам. Серийными являются и кажущиеся на первый взгляд нестандартными блочные сиреневые дома («чернильницы») на Марксистской улице (просто в др. районах дома этой серии К-4 имеют серую расцветку).

«Типовые» – не значит «плохие, непрестижные». В самых престижных из спальных районов Москвы – Крылатском и Кунцево почти все дома серийные (типовые). На портале www.renovaciya5.ru представлены абсолютно все типовые серии хрущевских, брежневских и современных многоквартирных домов Москвы и Подмосковья. Также на нашем сайте Вы найдете почти все типовые серии позднесталинского периода. Таким образом, наш сайт содержит планировки, поэтажные планы и характеристики более чем 90% всех квартир и домов, встречающихся на рынке недвижимости Москвы и Московской области.

Все типовые серии на портале www.renovaciya5.ru размещены по принципу периодизации проектов:

Позднесталинские – кирпичные и блочные дома с высотой потолков от 2.70 м., построенные по типовым проектам, возникшим до середины 1950-х гг. Комнаты в квартирах в сталинских домах, как правило, изолированные, прихожие и кухни относительно просторные. Ведь основным требованием, предъявлявшимся к проектировщикам, была возможность покомнатного (коммунального) заселения квартир. Строились такие дома до 1961 г. в самых различных районах Москвы и в городах Подмосковья, количество этажей в них – от 4 до 10 (чаще всего – 5, 8 и 9).

Хрущевские – дома, проекты которых были созданы после знаменитого постановления «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», принятого по инициативе Н. С. Хрущева, и до конца его правления, т. е. с 1956 по 1964 гг. Однако в Москве они строились вплоть до 1972 г., а в Московской области и во многих регионах страны – до середины 1980-х гг. Особенности хрущевских домов – высота потолка 2.50 – 2.60 м., крохотные прихожие и кухни, смежные комнаты во многих квартирах. В настоящее время 5-этажные дома многих хрущевских серий в Москве сносятся. Однако встречаются и серии, где количество этажей 8 и 9, а также 5-этажки с улучшенными характеристиками (в т. ч. кирпичные), перспектива которых пока неясна.

Брежневские дома – типовые серии домов, получившие свое название по имени Генерального секретаря ЦК КПСС, при котором они проектировались – Л. И. Брежнева, т. е. с 1964 г. по начало 1980-х гг. В этих домах есть мусоропровод, лифт, высота потолков – в среднем 2.65 м. Так как в большинстве брежневских серий плохая теплоизоляция стен, в настоящее время в ходе кампании по увеличению энергоэффективности жилых зданий они подвергаются санации (власти именуют это капремонтом). В Москве брежневки отдельных серий строились вплоть до конца 2000-х гг., а в Подмосковье и в регионах России возводятся и поныне.

Современные серии – все типовые серии домов, появившиеся после 1990 года.

Около 85% всех типовых серий многоквартирных домов, строившихся в Москве в 1960-е-2000-е годы, разработаны специально для московских домостроительных комбинатов (ДСК), т. е. являются чисто «московскими». В их числе – все самые распространенные серии хрущевского (К-7, 1-510, II-32, 1605/5), брежневского (1605/12, II-67, П-3, П-30, П-43, П-44, П-46) периодов и современные серии новостроек (П-44Т, КОПЭ-М-Парус, П-3М).

Вышеуказанные серии встречаются также во многих городах Московской области (самые «московские» города Подмосковья – Одинцово, Видное, Железнодорожный, Королёв и Котельники). А в других регионах страны дома московских серий строились лишь в исключительных случаях (больше всего их в городах Тольятти, Набережные Челны и Нижневартовск). Эти моногорода, в которых расположены крупнейшие предприятия общенационального значения (ВАЗ, КамАЗ, предприятия газодобывающего комплекса), строились при участии московских строителей.

Что касается городов Московской области, то здесь преобладают местные модификации общесоюзных серий (83, 85, 90, 121, 124, 135, 1-439, 1-447, 1-464, 1-466 и др.). Проектировщиком большинства московских серий является МИТЭП (ныне МНИИТЭП – Московский НИИ Типологии экспериментального проектирования), а общесоюзных – ЦНИИЭП жилища и др. проектные КБ и НИИ. Именно в проектных организациях в настоящее время необходимо согласовывать варианты перепланировки квартир. С конца 1990-х-начала 2000-х гг. домостроительные комбинаты Подмосковья начали строить жилые многоквартирные дома собственных типовых серий. На рынке недвижимости Подмосковья появились серии И-1723, В-2000, 17.0З-68К, РД-90, 3322-Б и др. Все они также представлены как на www.renovaciya5.ru, так и на нашем специализированном сайте www.1Dom.ru – Первый о новостройках.

Из общесоюзных серий в Москве более всего распространены Башня Вулых, семейства серий II-18, II-68 и различные модификации серии 1-515/9. Все они также представлены на www.renovaciya5.ru. Дома подмосковных и общесоюзных серий встречаются и в тех районах Москвы, территории которых были присоединены к столице в 1980-х гг.: Косино, Новобратцевский, Бутово, Крюково (а в Солнцево они практически все снесены). Есть в Москве и Подмосковье также дома ведомственных серий, которые строились по всей стране: КПД-4570 (Министерство обороны) или в нескольких регионах: МЭС-84 (Мосэнергострой). В последнее время на территории Московской области домостроительные комбинаты из сопредельных регионов строят дома региональных серий, напр. СПТ (г. Тула), ВЛК (г. Ковров). Информация обо всех них также размещена на нашем портале.

Также на www.renovaciya5.ru есть информация о типовых сериях общежитий и гостиниц, т. к. многие дома с квартирами гостиничного типа построены по типовым проектам (напр. 1-300, И-III-3), первоначально предназначавшимся только для общежитий и гостиниц. Также в их числе – бывшие общежития, в которых была разрешена приватизация. Известны и обратные случаи: дома изначально «жилой» серии II-34 со временем стали использоваться также под гостиницы класса 2* и под общежития. Существуют и «мультиформатные» серии зданий (напр. 1МГ-601Д, 1МГ-601Ж, КМС-101), которые с самого начала используются и под жилые дома, и под гостиницы, и под офисные здания.

Есть на www.renovaciya5.ru и редкие, экспериментальные серии домов: Лебедь, И-1168, И-1822, К-5, Колос (И-1279, И-1289, И-1303), Севанская, Система КУБ, Юбилейный, Юникон (И-1834, И-1835) и др. Есть и серия И-99-47 из фильма «Ирония судьбы, или С легким паром!». Представлены в нашей коллекции и малоизвестные серии кирпичных домов (II-66, К-14), которые строились для сотрудников влиятельных ведомств и нижних чинов аппаратов ЦК КПСС и Совмина СССР. Опубликована на www.renovaciya5.ru информация и о специальных сериях домов: с повышенной шумоизоляцией (П-55, ПП-70, ПП-83), для кварталов малоэтажной застройки (Бекерон, ПД-1), для многодетных семей (БОД-1), для одиноких пенсионеров (И-1900).

Практически все страницы серий содержат поэтажные планы домов и типовые планировки квартир, фотографии домов и подробную аннотацию: районы / города, годы строительства, параметры стен, какие стены являются несущими (т. е. возможность перепланировки), типы санузлов, отличительные особенности различных модификаций той или иной серии, достоинства и недостатки и т. п.

Страницы московских серий содержат также информацию по срокам сноса или капитального ремонта, санации домов этой типовой серии. Отражены также некоторые исторические, уникальные факты, связанные с домами той или иной московской серии.

Обращаем внимание, что за высоту жилых помещений www.renovaciya5.ru принимает высоту потолка, т. е. без учета толщины плиты перекрытия (не путать с высотой этажа в осях – от пола до пола, т. е. включая толщину плиты).

Указаны также производители серий, ныне существующие и как самостоятельные структуры: ДСК-1, Подольский ДСК, Рузский Дом–Тучковский ДСК, и вошедшие в состав крупных корпораций и холдингов: ДСК-2, ДСК-3 (входят в Группу компаний ПИК), Щёлковский ДСК, Электростальский ДСК, Орехово-Зуевский ДСК (Группа компаний Домостроитель), Бескудниковский КСМ, Кусковский завод ЖБК №2 (входят в МПСМ – производственный дивизион корпорации Главстрой) и др.

Редакция портала www.renovaciya5.ru отказалась от публикации нереализованных проектов типовых серий (П-6, П-15, П-33, П-37, П-45, М-6-ЭКО и т. п.), т. к. они в изобилии представлены на профессиональных интернет-форумах по строительству и архитектуре (http://vkontakte.ru/club1618109, http://mgsupgs.livejournal.com/ и др.), а нашей основной миссией всё же является освещение рынка недвижимости. По этой же причине www.renovaciya5.ru считает малоцелесообразной и публикацию серий 2-этажных многоквартирных домов конца 1940-х-1950-х гг. (напр. 1-201, 1-204, 1-211, 1-240 и др.), сохранившихся в Подмосковье и Москве в крайне ветхом состоянии и в незначительном количестве. Если кто и покупает квартиры в таких домах, то, как правило, не для проживания/сдачи в аренду, а в среднесрочных инвестиционных целях: чтобы при их сносе получить квартиру в новостройке.

Принципы маркировки московских, подмосковных и общесоюзных типовых серий. Разночтения в обозначениях серий в документации различных БТИ

Римскими цифрами было принято обозначать конструктивные особенности серий: I – с продольными несущими стенами, II – с поперечными несущими стенами, продольными диафрагмами жесткости (продольные стенки лестничных клеток, отдельные участки наружных или внутренних стен) и перекрытиями, опертыми преимущественно по двум сторонам на поперечные стены; III – с продольными несущими стенами, поперечными диафрагмами жесткости (поперечные стены лестничных клеток, торцевые стены и др.) и перекрытиями, опертыми преимущественно по двум сторонам на продольные стены.

Что касается арабских цифр, то для многих общесоюзных серий в 1970-х-1990-х гг. действовала система, где наименование типового проекта состояло из 2-3 групп цифр. Первая группа цифр означала: 111 – многосекционный многоквартирный жилой дом с панельными стенами, 114 – многосекционный многоквартирный жилой дом с кирпичными стенами, 121 – односекционный многоквартирный дом-башня с панельными стенами, 124 – односекционный многоквартирный дом-башня с кирпичными стенами. Вторая группа цифр обозначала саму серию, а на конце после точки в отдельных случаях указывался год разработки серии.

На рынке недвижимости Москвы в наименовании серии через слэш после собственно номера серии в отдельных случаях указывается этажность, напр. серия П-3М-7/23 – это значит 23 этажа. Так как эта модификация существенно отличается и планировками квартир, и поэтажными планами от базовой серии П-3М (9-17 этажей), www.renovaciya5.ru выделяет ее в отдельную серию. То же самое касается серий 1-515/5, 1605/АМ5 (5-этажные хрущевки) и соответственно 1-515/9, 1605/9 (серии 9-этажных домов). Но, когда поэтажные планы, конструктивные характеристики и номенклатура типовых планировок квартир не зависят от количества этажей в доме (это касается большинства серий), выделять варианты в отдельную серию нецелесообразно. Однако некоторые БТИ механически маркируют все частные случаи различного количества этажей, напр. П-44/16 и П-44/17.

Через дефис в московских сериях указывается число секций (подъездов), напр. жилые дома типовой серии II-18-01 состоят из одного подъезда (т. е. являются «башнями»). Поэтажные планы и планировки квартир в них отличаются от 2-подъездных домов II-18-02. Однако в некоторых БТИ встречаются частные случаи обозначений количества секций и в др. сериях, напр. II-49-04, что для большинства серий не принципиально, т. к. варианты планировок квартир в 4-подъездных домах серии II-49 не отличаются, к примеру, от 6-подъездных. Исключением являются семейства серий II-18, II-29, II-66, II-68.

Но основная головная боль многих собственников квартир и начинающих риэлторов – разночтения в обозначениях многих типовых серий домов 1950-х-1970-х гг. Так, например, типовая серия II-07 в разных источниках фигурирует и как И-07, и 2-07, и П-07, и даже как 11-07. Причина этого – отсутствие на советских пишущих машинках 1950-х-1970-х гг. латинского шрифта. Поскольку универсальной инструкции не существовало вплоть до 1975 г., машинистки различных БТИ произвольно решали, как корректнее отпечатать римские цифры. Лишь с введением Единого Московского каталога унифицированных изделий было решено обозначать буквой П только панельные серии. В те же годы началось создание объединенных баз данных с универсальными принципами литерации.

Различают широтную (вдоль широты), меридиональную (вдоль меридиана) и универсальную ориентации жилых зданий, что также влияет на планировки квартир и поэтажные планы в домах различных типах серий. Все помещения, кроме торцевых и угловых, в домах широтной ориентации обращены на юг и север, а в домах меридиональной ориентации – на восток и запад. В домах типовых серий широтной ориентации нет таких вариантов поэтажных планов, где квартиры-«линейки» (с окнами на одну сторону) в рядных (рядовых) секциях присутствуют на обеих сторонах, иначе получилось бы так, что окна всех комнат в квартирах на одной из сторон выходили бы только на север.

Таким образом, буква М в названиях московских типовых серий домов 1960-х-1980-х гг. означает «меридиональная», Ш или Ю – «широтная» (все квартиры-«линейки» обращены на юг). Возможные отклонения от широты и долготы определяются на основании расчетов продолжительности инсоляции (солнечного освещения) комнат в соответствии с СанПиН. Т. е. при привязке к местности дома соответствующих типов серий должны строиться согласно типу ориентации, но на практике эти правила соблюдались не всегда.

В 1990-х-2000-х гг. буква М в названиях московских серий стала обозначать «модифицированная» и/или «муниципальная».

Индекс «И» в начале названия серий московских производителей означает, что в момент разработки проект дома был индивидуальным, и только впоследствии пошел в серийное производство (т. н. «проект повторного применения»). Исключением является серия И-155, названная так в целях продвижения бренда компании-производителя СУ-155.

Для современных подмосковных серий распространена практика указывать в наименовании серии год разработки, напр. РД-17.04 разработана в 2004 г., 17С-02 – в 2002 году. Буквы в их названиях, как правило, обозначают производителя: В – Воскресенский домостроительный комбинат (ВДСК), Н – «Нарострой» (Наро-Фоминский ДСК), ОЗ – Орехово-Зуевский ДСК, П – Подольский ДСК, РД (в более ранних сериях – Т) – «Рузский Дом» (Тучковский ДСК), С – Серпуховский ДСК, Щ – Щёлковский ДСК, Э – Электростальский ДСК. В 2000-х гг. этот принцип стал применяться также и в названиях некоторых московских серий: ГМС (Главмосстрой), МПСМ (Моспромстройматериалы).

Следует отметить, что многие индексы, упомянутые в некоторых БТИ как наименования серий (КТЖС-13, БС-05-17М и т. п.), на самом деле являются лишь вариантами блок-секций типовых серий КОПЭ, ГМС-1 и др. У многих серий 1990-х-2000-х гг. существует по нескольку десятков вариантов типовых блок-секций, из которых реально строилось/строится лишь по 5-10. Более подробную информацию о различных вариантах блок-секций см. на страницах соответствующих серий.

Иные буквосочетания, употребляемые в названиях московских и подмосковных типовых серий домов: КПД – крупнопанельный дом, ПБ – панельно-блочный, К – каркасный, кирпичный, Э – экспериментальная (серия), МГ – московская городская (серия), МО – Министерство обороны.

Др. понятия и определения

Серийными считаются дома, построенные по одному типовому проекту и имеющие сходные технические характеристики, инженерные коммуникации, планировки квартир и внешний вид.

Панельный дом – дом, стены и перекрытия которого выполнены из крупноразмерных, монтируемых на строительной площадке, плоскостных элементов (панелей) заводского изготовления. Панельные дома – самый быстровозводимый тип жилья (дома современных серий строятся со средней скоростью 1 этаж одной секции за 1 день). Использование стандартных конструкций и высокая скорость строительства удешевляют строительство таких домов. Главный недостаток панельных домов – сложности с перепланировками квартир. Это связано с привязкой жесткости конструкции к несущим стенам и размерами плит перекрытий. Крупнопанельными называют здания, выполненные преимущественно из панелей размером не менее чем на комнату.

Блок – это конструктивный сборный элемент или изделие, обычно заводского изготовления, применяемые как в индустриальном (типовом) домостроении, так и в индивидуальном строительстве. Среди достоинств блочных домов можно назвать относительную быстроту и дешевизну строительства. Помимо этого, блоки обладают самоустойчивостью, то есть не требуют дополнительного каркаса. В настоящее время на рынке новостроек Москвы и Подмосковья доля блочных домов невелика (в основном это малоэтажные дома), гораздо чаще блоки применяются в каркасно-монолитном домостроении.

Шаг секции – расстояние в осях между двумя соседними поперечными несущими стенами. В зависимости от расстояния между несущими стенами крупнопанельные здания подразделяют на здания с узким шагом несущих стен и здания с широким шагом несущих стен. Иногда понятие шага несущих стен заменяют пролетом перекрытий, и тогда крупнопанельные системы подразделяют на малопролетные (узкий шаг: в пролете несущих стен 1 комната), среднепролетные (2 комнаты), большепролетные (3 комнаты).

Материал горизонтальных перекрытий в доме – понятие, определяющее надежность и износостойкость дома. Например, деревянные или смешанные перекрытия автоматически означают повышенную пожароопасность и проблемы с установкой тяжелого оборудования (джакузи и т. п.) Железобетонные перекрытия – наиболее надежные. Информация о типе перекрытий позволяет оценить возможность согласования в БТИ перепланировки при проведении ремонта, а также перспективы сноса дома.

Санация – комплекс строительно-монтажных работ, проводимая в целях восстановления или улучшения первоначального технического состояния дома а также улучшения условий проживания на длительный срок, устойчивой экономии энергоресурсов, сокращения потерь и повышения рыночной стоимости жилья.

Перечень работ, выполняемых в ходе санации: замена кровли, утепление и облицовка фасадов в соответствии с нормами энергосбережения, замена окон и балконных дверей, остекление балконов и лоджий, замена инженерных коммуникаций, трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, системы отопления с установкой новых радиаторов, установка узлов учета расходов тепла, электроэнергии, замена всех сантехнических приборов, газовых и электроплит, замена или ремонт вытяжной вентиляции, замена облицовочной плитки в подъездах, ремонт мусоропроводов, замена или ремонт лифтов. В отдельных случаях также предусмотрены иные мероприятия: установка системы отпугивания грызунов, комплексное благоустройство дворовой территории и др.

Пример наиболее полной и комплексной санации в Москве – дома серии II-18 на Краснохолмской набережной. В настоящее время представители властных структур Москвы во многих случаях выдают санацию за капремонт. В отличие от капитального ремонта, санация жилого дома проводится без отселения жильцов.

Капитальный ремонт – это полный комплекс мер, включающий, помимо всех вышеперечисленных мероприятий, замену перекрытий (а нередко также и части несущих стен, и перегородок). При этом могут осуществляться модернизация здания и его перепланировка (изменение поэтажных планов и планировок квартир), не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.

Реконструкция жилого здания – комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания и т.д.) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться также надстройка этажей, переобустройство подземных и цокольных этажей под гаражи и/или нежилые помещения, возведение пристроек. В ходе реконструкции осуществляется повышение уровня инженерного оборудования (включая полную реконструкцию инженерных сетей), а также изменение архитектурного облика здания.