Для строительства ЖК на Бекетова в Нижнем Новгороде расселят 22 жилых дома

Можно ли что-то изменить?

Если по каким-то причинам общее собрание собственников не состоялось в указанный срок, многоквартирный дом автоматически включается в решение о комплексном развитии территорий. Исключить его из проекта КРТ можно вплоть до момента утверждения документации по планировке и межеванию территории.

Допустим, инвестор подготовил проект планировки и межевания территории. Сделал топографическую съемку местности, разработал и согласовал со всеми необходимыми службами документацию: в общей сложности, это достаточно дорогая вещь. А за две недели до того, как его утвердить, собственники на основании общего собрания выйдут из КРТ, — пояснила Светлана Крюкова.

Что такое крт?

Закон № 494-ФЗ понимает под комплексным развитием территорий, или неофициально — реновацией, группу мероприятий по созданию комфортной городской среды и улучшению жизни людей. В Нижегородской области планируется проводить КРТ как жилой, так и нежилой застройки.

Для каждого проекта КРТ должен быть разработан мастер-план: эта задача возлагается на региональное правительство, Институт развития агломераций Нижегородской области, органы местного самоуправления, инвестора или других инициаторов процесса. Подготовленный документ подлежит рассмотрению на заседании Архитектурного совета при областном Минграде, а затем утверждается региональным штабом по градостроительному развитию Нижегородской области. В отдельных случаях необходимо согласование с Министерством строительства РФ.

Что получат жильцы после изъятия?

Права жильцов, чьи дома попадают в границы комплексного развития территорий, защищает Жилищный кодекс. При расселении собственникам выплачивается компенсация: ее размер определяется частью 7 статьи 32 ЖК РФ. Компенсация рассчитывается с учетом рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, включая земельный участок, и всех убытков, понесенных собственником в связи с изъятием.

Однако в случае несогласия на выплату денежного возмещения гражданам по письменному заявлению может быть предоставлено равноценное жилое помещение. Размер и число комнат в нем останутся прежними. Общая же площадь должна превышать метраж предыдущей квартиры, а внутренняя отделка другого помещения — подходить для постоянного проживания.

Это прекрасно, если жилое помещение предоставят по заявлению собственников в досудебном порядке. Потому что раньше было очень тяжело, особенно людям, которые не могут защитить свои права по какой-либо причине. А здесь заявление может написать каждый, а если нет — может помочь социальный работник, сосед либо кто-то еще. Заявление — это не такая сложная вещь, если взамен изымаемого жилого помещения можно получить квартиру, — уверена Светлана Крюкова.

Если квартира предоставлялась по договору социального найма, то ее жильцы вместо изъятой могут рассчитывать только на другую недвижимость. Норма предоставления площади на одного человека в этом случае рассчитывается в соответствии с региональным законом № 123-З «О жилищной политике в Нижегородской области».

Что ждет жильцов расселяемых домов?

Вопрос о том, чего ждать от озвученных администрацией планов, остается открытым для многих местных жителей. Большинство из них даже не верит, что переезд произойдет. Горожане называют проект «документом с полки» и отмечают, что речь о нем вновь и вновь заходит каждую пятилетку.

По ее словам, за это время рассматривалось несколько вариантов для расселения. Администрация предлагала горожанам съехать в один из домов на улице Кузнечихинской, а также в микрорайон Цветы на улице Академика Сахарова. Кроме того, обсуждалась и возможность переезда в одну из новых 17-этажек. Однако это возможно в случае, если все жильцы будут согласны компенсировать разницу в цене старого и нового жилья.

На какие варианты могут рассчитывать собственники квартир в расселяемых домах, корреспонденту GiperNN объяснил Александр Маслов, управляющий партнер юридической компании «Войнов, Маслов и партнеры».

По его словам, если жителям и застройщику не удастся договориться о конкретных квартирах для переезда, горожане вместо квадратных метров получат денежную компенсацию за изымаемую недвижимость. Примечательно, что новую жилплощадь собственникам могут предложить не только в соседних зданиях, но и на другом конце города — текущее законодательство не содержит требования к району.

С особыми сложностями столкнутся те, кто взял квартиру в доме под расселение в ипотеку. В случае если им все-таки предоставят недвижимость, она автоматически станет новым залогом по ипотеке и собственник продолжит выплачивать платежи по прежнему графику.

Однако, получив компенсацию, горожане должны будут либо погасить за ее счет ипотеку, либо купить имущество и сделать его предметом залога. Вопрос о том, на какие средства купят новую квартиру те, кто отдаст все выделенные деньги за выплату кредита, остается открытым.

Едва ли можно поспорить с тем, что улица Бекетова с ее малоэтажной застройкой 1950–1960-х годов давно требует комплексных изменений. Главное, чтобы новый ЖК не только преобразил одну из знаковых улиц Нижнего Новгорода, но и дал возможность горожанам улучшить свои жилищные условия при расселении.

База многоквартирных домов

Цены, фотографии и планировки

Найти дом

Десять этапов строительства

Судя по разработанной ООО «Госстрой НН» проектной документации, под строительство нового ЖК на улице Бекетова в Нижнем Новгороде рассматривается территория в 11,86 га.

На месте сегодняшних малоэтажных и частных домов должны появиться 10 высоток: четыре 17-этажки, три 10-этажки и три 9-этажки. Общая жилая площадь возводимых объектов составит 45 тысяч квадратных метров, все строения будут оборудованы подземными парковками и помещениями технического назначения.

Рядом с новыми зданиями разместятся пять наземных автостоянок и детский сад на 185 воспитанников. Претворить задуманное в жизнь планируется в десять этапов: восемь из них отведены под строительство высоток, на девятом этапе возведут наземный пятиэтажный паркинг, а в рамках последней очереди должен появиться детсад.

О планируемых масштабных преобразованиях в феврале 2021 года нижегородцам рассказал губернатор Глеб Никитин. По его словам, преображение улицы Бекетова будет вестись в рамках нового федерального закона о комплексном развитии территорий, который пришел на смену действовавшему до конца прошлого года механизму развития застроенных территорий. Разработать нормативную базу к новому ФЗ планируется до конца второго квартала текущего года.

Примечательно, что договор о развитии застроенной территории охватывает только 3,49 га в границах улиц Бекетова, Норвежской, Головина и Кузнечихинской, где появятся семь многоэтажек. Согласно проекту, для этого необходимо расселить и снести 22 жилых строения:

Только два дома из этого списка — № 21 и 31 на Норвежской — признаны аварийными. Неудовлетворительное состояние дома № 21 видно невооруженным глазом: часть здания в зоне крыши разрушена, а некоторые окна разбиты и закрыты панелями. Если по истечении установленного срока — до 30 декабря 2028 года — собственники не осуществят снос объекта, помещения и земля под ними будут изъяты.

Период выкупа 20 неаварийных домов ООО «Горстрой» установит самостоятельно в соответствии с планом освоения территории, но не позднее окончания действия договора. Дома № 4, 6 и 33 на Норвежской, а также дом № 73 на Кузнечихинской, расположенные в границах этой зоны, принято решение сохранить.

Если сроки возведения первых семи высоток уже намечены, то судьба еще трех домов, детского сада и пятиэтажной парковки пока до конца не ясна. Дело в том, что эти объекты планируется возвести на другом участке — на месте частных домов на Кузнечихинской и Плетневской.

Однако эта зона не является частью застроенной территории, на которую распространяется договор с инвестором. На вопрос о порядке возможного расселения частных построек в администрации не дали ответа. Примечательно, что все собственники домов в границах этой территории, с которыми нам удалось пообщаться, не подозревали о планах мэрии и ООО «Горстрой» на их жилища.

Горожане из «приговоренных» 22 домов тоже услышали о грядущем расселении лишь из СМИ или от знакомых. В разговоре с корреспондентом GiperNN жительница дома № 92 на Бекетова заявила, что с нетерпением ждет переезда. Состояние здания 1960 года постройки оставляет желать лучшего: по ее словам, у фундамента «вылезают кирпичи», а посуда в квартирах трясется от вибраций из-за проезжающих трамваев.

Но не все местные жители разделили ее позицию. Некоторые из них живут в своих домах по 50 лет и не готовы уезжать с привычных локаций.

С 26 марта по 6 апреля городская администрация проводила дистанционные общественные обсуждения будущей застройки. Однако список участников остается неизвестным: те, с кем нам удалось поговорить, либо не знали о мероприятии, либо не пользуются интернетом.

Как принимается решение о реновации?

Решение о комплексном развитии территорий могут принимать на общероссийском, региональном и местном уровнях, рассказала GiperNN эксперт ОНФ в Нижегородской области Светлана Крюкова. В первом случае речь идет о землях и объектах недвижимости в федеральной собственности либо реализации областного нацпроекта с привлечением федеральных средств.

На региональном уровне решение о реновации принимается в следующих ситуациях. Во-первых, если она осуществляется с привлечением областного бюджета или инвестора, которого определило правительство Нижегородской области. Во-вторых, если территории под комплексное развитие лежат в границах двух и более муниципальных образований.

А в-третьих, когда земельный участок находится в пределах Нижнего Новгорода, Дзержинска, Богородского округа или Кстовского района. В иных случаях инициатором КРТ может являться глава местного самоуправления, следует из текста регионального документа.

При КРТ документацию по планировке территории готовит лицо, с которым заключен договор, а утверждение осуществляется в соответствии с положениями части 12 и 12.1 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ, то есть может утверждать и Федерация, и субъект РФ, и орган местного самоуправления. Если территория развивается по решению Российской Федерации, то, конечно, проект необходимо утверждать на высшем уровне. В том числе если строятся какие-то объекты общероссийского уровня. В случае развития территории на местном уровне можно обойтись без согласований, — пояснила Светлана Крюкова.

Как узнать о включении дома в крт?

Проект решения о КРТ публикуется в порядке, предусмотренном для обнародования правовых актов и другой официальной информации. Согласованный мастер-план о комплексном развитии территории размещается на сайте регионального Минграда. Ознакомиться с проектом реновации также можно на платформе государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.

В течение трех дней после этого региональное правительство, орган местного самоуправления или инвестор направляет ДУКам и ТСЖ письменное уведомление. Собственникам жилых помещений предлагается организовать внеочередное собрание, чтобы обсудить включение дома в проект реновации.

Инициатор собрания должен уведомить о его проведении всех владельцев квартир не позднее чем за 10 дней. Чтобы многоквартирный дом включили в проект решения о КРТ, за это должны проголосовать не менее 2/3 собственников. По итогам обсуждений оформляется протокол решения общего собрания собственников.

Какие дома могут попасть под реновацию?

Комплексное развитие территорий жилой застройки разрешается проводить на участке с многоквартирными домами под снос или реконструкцию. Вместе с тем новые правила позволяют сровнять с землей и неаварийные здания: сделать это можно в случае, если дом был возведен раньше 1977 года.

Положение касается деревянных построек независимо от этажности, а также многоквартирных домов до четырех этажей с деревянными перекрытиями, стенами из дерева, камня, кирпича или панелей. Под снос могут пойти панельные и кирпичные пятиэтажки с деревянными перекрытиями и многоквартирные дома до пяти этажей, имеющие степень износа от 70%.

Еще одним критерием для включения многоквартирного дома в программу КРТ является отсутствие одной или нескольких инженерных систем — водоснабжения или водоотведения. Даже в XXI веке в Нижнем Новгороде еще остались такие здания, и в них до сих пор живут люди.

Наряду с многоквартирными зданиями под комплексное развитие территорий могут изыматься земли с объектами блокированной застройки, частными и садовыми домами. Условиями для этого являются опять же отсутствие системы холодного водоснабжения или канализации.

Какие еще здания могут снести?

В соответствии с новыми правилами сносу или реконструкции в целях КРТ подлежат также нежилые объекты капитального строительства. Данный пункт касается в первую очередь аварийных зданий, включая те, что определены в рамках адресных программ правительства Нижегородской области.

Переселение граждан
| реформа жкх

Ради строительства нового жк на улице бекетова могут снести до 40 малоэтажных домов