Деньги 19 дек 2023, 12:46
Ипотека 15 дек 2023, 21:55
Первоначальный взнос для кредитов на новостройки вырос до 30%, а максимальная сумма стала одинаковой для всех регионов. Поправки коснулись и семейной ипотеки — теперь ее можно взять только один раз.
Расскажу, на каких условиях теперь выдают льготные кредиты на покупку жилья.
Разбираемся в новых правилах льготной ипотеки и чем они грозят рынку недвижимости.
В ночь на 16 декабря Минфин опубликовал постановление правительства, которое вносит изменения в льготную ипотеку. Проект этого постановления он внес на рассмотрение еще в начале декабря, и мало кто верил, что предложения по первому взносу и лимиту примут в полной мере. Однако так и случилось.
В России ужесточили условия льготной ипотеки. Что это значит
Максимальный размер кредита по льготной ипотеке во всех регионах теперь составляет 6 млн рублей, а первоначальный взнос повышен до 30%
Читать в полной версии
Правительство скорректировало ряд параметров программ льготной ипотеки, в частности снизило максимальный размер кредита для всех регионов, включая столичные, до 6 млн руб., следует из сообщения на сайте Минфина. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области ранее максимальный кредит по льготным ипотечным программам составлял вдвое больше — 12 млн руб. Кроме того, согласно постановлению, первоначальный взнос по программе повышен с 20% до 30%.
Вместе с экспертами рассказываем, как нововведение повлияет на спрос и стоимость жилья.
Почему все произошло так быстро?
То, что льготную ипотеку ужесточат, и так всем было понятно. Однако все ожидали изменений с 1 января. Вероятно, причин для ускорения две:
Проинфляционным риском является возможное расширение льготных кредитных программ, если они не будут точечными и адресными.
Вероятно, для сокращения периода такого ажиотажа и решили ускорить срок вступления изменений в силу, чтобы не разгонять рост цен.
Что это значит для рынка недвижимости?
Для инвесторов новости плохие — если вы понабрали дешевых льготных ипотек, все, лавочку прикрывают. Для остальных — вполне нормально. Почему:
Чего же ждать на ближайшей неделе? Разумеется, роста спроса на льготную ипотеку с попыткой успеть взять хоть что-то до 23 декабря.
Если вы интересуетесь рынком недвижимости, приглашаем вас в наш Telegram-канал — там мы разбираем все новости и события отрасли, интересные новостройки Москвы и МО, старты продаж и всякие полезные советы для продавцов и покупателей.
Правительство скорректировало условия льготных ипотечных программ. Максимальный размер кредита для Дальневосточной и Арктической ипотеки увеличится до 9 млн руб. Первоначальный взнос по Льготной ипотеке вырастет до 30%, а размер кредита будет ограничен 6 млн руб. во всех регионах. Об изменениях условий сообщает пресс-служба Минфина.
Изменения коснутся сразу нескольких ипотечных программ с господдержкой. Постановлением Правительства вводятся следующие корректировки:
Постановление Правительства
Постановление Правительства вступит в силу с 23 декабря 2023 года. Новые условия будут применяться для ипотечных договоров, заключенных с этой даты. Меры направлены на повышение адресности льготных программ и улучшение качества кредитов.
Ранее первоначальный взнос по льготным ипотечным программам был повышен с 15% до 20%. Решение было принято Правительством на фоне изменения ключевой ставки Банком России.
Льготные ипотечные программы
Льготные ипотечные программы позволяют приобрести жилье по сниженной процентной ставке. Выбрать подходящую программу с господдержкой можно в Каталоге программ на сайте спроси.дом.рф. В нем собрано более 340 федеральных и региональных мер поддержки для граждан, планирующих купить жилье.
Ограничения и изменения
Правительство установило максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, в 6 млн рублей. Ранее в Москве, Санкт-Петербурге, а также в Московской и Ленинградской областях можно было взять ипотеку до 12 млн рублей.
Также новым постановлением повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Теперь он составляет 30% от суммы кредита вместо 20% ранее.
Предельный лимит кредита по Дальневосточной и Арктической ипотеке увеличен с 6 до 9 млн рублей. Программа льготной ипотеки для Дальнего Востока начала действовать с декабря 2019 года. Она распространяется на все 11 регионов ДФО — Бурятию, Якутию, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский края, а также на Амурскую, Магаданскую, Сахалинскую, Еврейскую автономную области и Чукотский автономный округ. Программа предполагает выдачу кредита под 2% годовых молодым семьям на покупку жилья или на строительство дома на Дальнем Востоке. В июне 2022 года правительство расширило ее действие на работников медицинских и образовательных организаций.
Введение ограничений
В начале декабря стало известно, что Министерство финансов может ввести целый ряд ограничений для получения льготных ипотечных программ. Как сообщал Интерфакс со ссылкой на источник, чиновники не только планировали урезать вдвое максимальный размер кредита для столичных регионов, но и ограничить возможность получения заемщиком нескольких льготных ипотечных кредитов. Также власти хотели ограничить возможную закредитованность льготных ипотечников, то есть ограничить размер предельной долговой нагрузки граждан, который с учетом льготного кредита не должен превышать 50%. Среди предложений было и введение отдельного требования к уровню дохода граждан, которым доступны льготные кредиты. Об этих инициативах официально пока объявлено не было.
Максимальный размер кредита по льготной ипотеке
Программа льготной ипотеки в России
Раньше, с сентября 2023 года, первоначальный взнос составлял от 20%. Максимальная сумма кредита по субсидированной ставке до 8% — 12 000 000 ₽ для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. И 6 000 000 ₽ — для других регионов.
С 23 декабря 2023 года, минимальный первоначальный взнос составляет 30%, а максимальная сумма кредита — 6 000 000 ₽ для всех регионов. При этом стоимость жилья не ограничена — лимит установлен именно для льготного кредита. Если нужно больше денег, недостающую сумму можно взять в банке уже по рыночной ставке.
Дальневосточная и арктическая ипотека до 2%
Эти программы на аналогичных условиях подходят для покупки жилья в определенных регионах: на Дальнем Востоке и в Арктической зоне. Заемщиками могут стать:
- Раньше, максимальная сумма кредита составляла 6 000 000 ₽.
- С 23 декабря 2023 года, кредит на жилье под 2% можно взять на сумму до 9 000 000 ₽, но при этом должны соблюдаться условия.
В других случаях лимит остается прежним — 6 000 000 ₽.
Зачем охлаждают ипотечный рынок
Изменения условий выдачи льготной ипотеки призваны охладить рынок жилищного кредитования в стране. Увеличение первоначального взноса до 30% направлено на снижение практики финансирования первоначального взноса за счет заемных средств, что должно улучшить ситуацию с закредитованностью граждан. Новые условия по льготной ипотеке в сочетании с ростом ипотечных ставок с большой долей вероятности приведут к сокращению выдачи ипотеки в целом по стране, — отметил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.
Модификация условий льготного ипотечного кредитования направлена в первую очередь на ограничение рисков на рынке ипотеки и обеспечение его устойчивого и сбалансированного развития, согласился руководитель аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг. По его мнению, принятые меры при прочих равных могут привести к некоторому замедлению выдач.
Рост доли слишком закредитованных ипотечных заемщиков вызвал беспокойство Банка России. По данным ЦБ, за два года доля выдач с ПДН более 80% в кредитах на строящееся жилье выросла на 18 п.п., до 39%, в кредитах на готовое жилье — на 20 п.п., до 43% (данные на второй квартал 2023 года). Осенью глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор следит за качеством ипотеки и в случае необходимости готов применять жесткие меры, чтобы не допустить системных рисков.
В сентябре правительство России уже повышало первоначальный взнос для льготных кредитов с 15% до 20%, но это не привело к существенному замедлению выдач ипотеки. Программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2024 года на покупку нового жилья у застройщиков. Ставка не превышает 8%.
Однако столь скорая дополнительная корректировка условий может привести к побочным негативным эффектам. «Например, снижение максимального размера кредита в рамках льготных программ для столичных регионов без соответствующей корректировки цен на жилье может привести к увеличению доли инвестиционного спроса на ипотеку. Большая часть объектов, укладывающихся в сниженный ценовой диапазон после произошедшего ралли цен на жилье, — это небольшие студии и однушки, которые часто приобретают для перепродажи. А увеличение доли инвестиционного спроса может тормозить корректировку раздутых цен. Дополнительное повышение первоначального взноса, в свою очередь, может вызвать не охлаждение, а заморозку рынка», — считает и управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
Как изменятся условия льготной ипотеки?
Минимальный первый взнос повышается с 20% до 30%. А максимальный лимит кредита устанавливается на уровне 6 млн рублей. В регионах сумма не меняется, а вот в Москве, СПБ, Московской и Ленинградской областях она была в 2 раза выше (12 млн рублей).
Изменения коснутся только льготной ипотеки — массовой программы, которая выдается всем под 8%.
Дата вступления изменений в силу не указана, однако в таких случаях есть правило 7 дней после публикации. Т. е. 23 декабря.
Что будет с ценами
Вместе с тем не стоит рассчитывать на оперативную и сильную корректировку цен на жилье после ограничения спроса, единогласно утверждают эксперты. «На фоне длительного ипотечного бума застройщики успели так разогнаться, что доля простаивающих площадей будет увеличиваться в любом случае, независимо от цен. Ограниченная способность самих застройщиков воздействовать на ситуацию уменьшает для них целесообразность снижения цен и может привести к тому, что снижение цен мы увидим не сразу, не в ближайшие месяцы», — считает директор рейтингового агентства «Эксперт РА».
Резкого и значительного снижения цен на жилье вряд ли стоит ждать — ценовая вилка любого проекта является одним из ключевых параметров его финансовой модели, которую банки оценивают при принятии решения о выдаче девелоперу проектного финансирования, считает Азизов из ГК «А101». Он отметил, что пересмотр и повторное утверждение может занимать до полугода.
«Застройщики будут всеми силами пытаться удержать спрос, но не изменением стоимости. Возможно, они будут разрабатывать комбопрограммы с возможностью объединения кредитов по льготной программе и с субсидированной ставкой от застройщика. Также с большой вероятностью мы будем наблюдать еще более активное вымывание лотов в мелкой нарезке и с минимальной стоимостью, а в ответ на это девелоперы будут выводить еще больше маленьких квартир. То есть тенденция к сокращению средней площади может получить дополнительное ускорение», — резюмировала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Коснется ли это семейной ипотеки?
Частично. По семейной ипотеке все условия прежние: первоначальный взнос от 20%, лимит для Москвы, МО, СПБ и Ленобласти — 12 миллионов, ставка — до 6%.
Более того, в ходе прямой линии 14 декабря президент сказал, что семейную ипотеку нужно продлить после 1 июля 2024 года. Возможно, ее условия как-то поменяют: в худшую или лучшую сторону, пока неизвестно. Например, Владимир Кошелев, первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, предложил увеличить лимит семейно ипотеки в городах-миллионниках до 12 млн рублей.
А вот что нового уже сейчас, так это ограничение всех льготных программ однократным применением: только одна ипотека в одни руки и только по одной программе, включая семейную. Это касается всех случаев, где вы являетесь заемщиком, созаемщиком или поручителем.
Исключение: можно взять еще одну семейную ипотеку при закрытии предыдущей ипотеки, рождении нового ребенка или приобретении жилья большей площади.
Узнать подробнее в материале
Условия программы Дальневосточная ипотека
Как взять Льготную ипотеку с господдержкой в 2024 году?
Условия программы Арктическая ипотека
Длинные выходные: как отдыхаем на майские праздники в 2024 году
Банки обяжут использовать «охлаждающие» фразы в рекламе кредитов
Главные новости недели с 8 по 12 апреля
Материнский капитал разрешили использовать для ремонта таунхаусов и дуплексов
Счета эскроу предлагается страховать на 20 млн рублей
Пострадавшие от наводнений смогут оформить кредитные каникулы в упрощенном порядке
ВЦИОМ: более половины молодых семей хотят улучшить жилищные условия
Правительство увеличило лимит по IT-ипотеке
Главные новости недели с 1 по 5 апреля
Материнский капитал в проактивном порядке получили 3,2 млн семей
На сайте используются файлы cookie Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО "ДОМ.РФ"
Как изменится спрос на ипотеку
Клиентов столичного рынка плавно готовят к сворачиванию льготной ипотеки летом 2024 года, а снижение спроса на программу из-за ужесточения условий неминуемо, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, на первичном рынке столицы (включая Новую Москву) сейчас представлено всего 298 квартир стоимостью до 6 млн руб., то есть соответствующих новому лимиту по льготной ипотеке.
«Повышение взноса до 30% и уменьшение лимитов в столичных регионах снизит число сделок на 25–30%. Ключевой фактор здесь — новые требования по первому взносу. Изменения лимитов чуть менее значимы (во-первых, в столичных агломерациях остается возможность выбрать жилье в Московской и Ленинградской областях, где новые ограничения не так существенно сузили выбор, во-вторых, пока остается и комбоипотека (во всяком случае на ее отмену ничто не указывает). С учетом повышения первого взноса и сохранения комбоипотеки суммарная ставка для тех, кто осилит первый платеж при ее использовании, будет укладываться в относительно комфортные диапазоны даже в Московском регионе», — согласился руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Больше всего нововведение затронет тех, кто рассматривает многокомнатные лоты. «Сокращение максимальной суммы кредита с 12 млн до 6 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга может значительно ограничить жителей этих городов в выборе. Особенно это затронет тех, кто рассматривает просторные семейные варианты. Сейчас средняя стоимость такой квартиры в ТиНАО превышает 12 млн руб., что ставит покупателей перед непростым выбором. Первый — купить квартиру в обычную ипотеку без какой-либо господдержки со ставкой на уровне 18–19%. В этом случае при сумме кредита в 10 млн руб. и сроком в 20 лет ежемесячный платеж составит порядка 162 тыс. руб., а переплата за весь срок кредита — 29 млн руб. Второй — получить льготную ставку в 8%, но первоначальный взнос фактически должен превышать 6 млн руб. Тогда сумма кредита составит 6 млн руб., ежемесячный платеж — порядка 50 тыс. руб., а переплата — 6 млн руб.», — рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Стоит отметить, что короткий срок, на протяжении которого будут действовать старые правила выдачи льготной ипотеки (до пятницы, 22 декабря), вряд ли позволят сформироваться еще одному пику ажиотажного спроса, отметил Попов. По его словам, успеть пройти все этапы (заявка в банк, ее одобрение, выбор объекта, бронирование и т. д.) за четыре-пять дней теоретически можно, но только при идеальной скорости на каждом из этапов.
Когда можно оформить льготную ипотеку
У каждой программы свой срок действия. В декабре 2023 действуют такие.
До какой даты можно взять ипотеку с господдержкой
Рассчитана на заемщиков с детьми при соблюдении любого из условий:
Раньше. Семейную ипотеку можно было брать несколько раз.
С 23 декабря 2023. Можно заключить только один договор с льготной ставкой до 6%. Но предыдущие при этом не учитываются. Если уже брали семейную ипотеку, можно взять еще раз, но после этого ипотеку под 6% больше не дадут.
В новых правилах есть исключения. Повторно кредит с господдержкой можно получить при совпадении трех условий:
Фактически это означает, что еще одну семейную ипотеку можно оформить при расширении жилплощади — когда членов семьи стало больше.
